ויקטור שושן יחיאל נ. ועדה מרחבית מורדות הכרמל

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 33171-02-25 לפני: כבוד השופט עופר גרוסקופף כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ כבוד השופט יחיאל כשר העותרים: 1. ויקטור שושן יחיאל 2. יוסף עשור 3. אליס אברגיל 4. השוק של בבאני בע"מ 5. מרים דוד 6. לילך דוד 7. הורנס דוד 8. ניסים זליאט 9. אלי ראובן 10. שמשון אברמוב 11. דודו דוד נגד המשיבים: 1. הוועדה המרחבית לתכנון ובניה מורדות הכרמל 2. רשות מקרקעי ישראל 3. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז חיפה 4. י.ו. טירת כרמל בע"מ 5. עמרם אברהם חברה לבניין בע"מ 6. עיריית טירת כרמל 7. עו"ד שחר בן עמי עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרים: גב' מרים דוד; מר דודו דוד (העותרים 5 ו-11) בשם המשיבים 1 ו-7: עו"ד עודד בקרמן; עו"ד מעיין סויסה בשם המשיבות 3-2: עו"ד אופיר גבעתי בשם המשיבה 5: עו"ד תמר מדר; עו"ד אילנה בראף-שניר בשם המשיבה 6: עו"ד רונן שקלרש פסק-דין השופט עופר גרוסקופף: מתחם המריבה בטירת הכרמל, המכונה "גן אלי כהן" (להלן: המתחם), העסיק ועודנו מעסיק את בתי המשפט בערכאות השיפוטיות השונות, בהליכים רבים ומגוונים. בעתירה דנן מבקשים העותרים, אשר הפעילו בעבר חנויות במתחם, שורת סעדים הנוגעים לבנייה בו. לדבריהם, בהתנהלות הרשויות בקשר למתחם נפלו שורה של פגמים חמורים במישור המנהלי, המחייבים מתן סעדים שונים שיביאו לביטול התוכניות המסדירות את המתחם ולהתערבות במערכת היחסים בין רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) והיזם שרכש את הזכויות במתחם. כפי שיבואר להלן, לא ניתן לדון בטענות אלו במסגרת עתירה לבית משפט זה בשבתו כבית דין גבוה לצדק, משעה שכלל הטענות הועלו בשיהוי כבד, וביחס לחלקן אף קיים סעד חלופי. רקע ותמצית השתלשלות העניינים ראשיתה של הפרשיה בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, אז רוכזו במתחם חנויות בלתי-מוסדרות שפעלו ברחבי המועצה מקומית טירת הכרמל (כיום עיריית טירת הכרמל, המשיבה 6. להלן, בהתאמה: המועצה ו-החנויות). בחלוף השנים, מרבית החנויות החליפו ידיים ונמכרו לרוכשים שונים (כל העותרים בעתירה שלפנינו נמנים עם רוכשים אלו, למעט העותר 1 שהוא אחד מהמחזיקים הראשונים בחנויות. להלן: העותרים). מאז הועברו החנויות למתחם ועד שנת 2008, כלל לא הוסדר מעמדן במישור הקנייני או התכנוני. בשנה זו פורסמה למתן תוקף תוכנית מפורטת, אשר הסדירה את הנעשה במקרקעין במתחם וסמוך אליו (תב"ע מכ/386/ב. להלן: התכנית המקורית ו-המקרקעין, בהתאמה). בדברי ההסבר לתוכנית, שאינם מהווים חלק ממסמכיה הסטטוטוריים, צוין כי היזם שיפתח את המקום "יממן מהרווחים 2 מבנים מסחריים חדשים לשיקום המפונים [מהמתחם]"; וכי "התכנית באה לשנות את יעוד השטח לשטח מסחר ומשרדים כדי לאפשר העברת ה[חנויות] למבנה מוסדר" (נספח 1 לעתירה, בעמ' 2). כן נקבעה בתוכנית המקורית הוראה לפיה אכלוס מבנים רבי-קומות חדשים בשטח התוכנית יותנה בהתקדמות בבניית מבנים בייעוד מסחרי (סעיף 7.1 לתוכנית המקורית. להלן: הוראת השלביות). לאחר שאושרה התכנית הועברו המקרקעין מבעלות העירייה לבעלות מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י), ובחודש יולי 2012 פרסמה רמ"י מכרז לשיווק המקרקעין (מכרז חי/2012/103. להלן: המכרז). הזוכה במכרז, כך נקבע, יהיה אחראי לפנות את כלל המחזיקים במקרקעין ויישא בעלויות המשפטיות והכספיות הכרוכות בכך, תוך שניתנה לו הרשאה מטעם רמ"י לנהל מו"מ בעניין. המשיבה 4, י.ו. טירת הכרמל בע"מ (להלן: חברת טירת הכרמל), הוכרזה כזוכה לאחר שהייתה היחידה להגיש הצעה במכרז (בסך של 730 אלף ש"ח). בהתאם, ביום 7.4.2013 נחתם בין חברת טירת הכרמל ובין רמ"י הסכם פיתוח המבוסס על הוראות המכרז (להלן: הסכם הפיתוח). ביום 8.1.2017 חתמה חברת טירת הכרמל על חוזה עם המשיבה 4, חברת עמרם אברהם (להלן: חברת עמרם), במסגרתו נמכרו מלוא הזכויות במקרקעין לידי חברת עמרם (בתמורה לסכום של כ-45 מיליון ש"ח. להלן: הסכם המכר בין החברות). ביום 27.7.2020 הנפיקה רמ"י כתב העברת זכויות מחברת טירת הכרמל לחברת עמרם. לאחר שרכשה את הזכויות במקרקעין, יזמה חברת עמרם את קידומן של מספר תכניות חדשות ביחס למקרקעין (תכניות אלו, הניצבות ביסוד העתירה דנן, יכונו להלן: התכניות החדשות). שתי התוכניות החדשות העיקריות אושרו על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (המשיבה 3 לעתירה. להלן: הוועדה המחוזית), ובגדרן, בין היתר, הוגדלו באורח משמעותי שטחי הבניה במקרקעין המיועדים למגורים (תוכנית מס' 355-0720417 (להלן: התוכנית החדשה הראשונה) ותוכנית מס' 355-0859355). תוכנית נוספת שיזמה חברת עמרם בקשר למקרקעין, ועיקרה הוספת שטחי שירות בקומות תת-קרקעיות בחלק מהמקרקעין נדונה ואושרה בוועדה המרחבית לתכנון מורדות הכרמל (המשיבה 1 לעתירה. להלן: הוועדה המרחבית). במקביל אישרה הועדה המחוזית תיקון לתוכנית המקורית בגדרו בוטלה הוראת השלביות, כך שהתאפשר לאכלס את מבני המגורים במקרקעין מבלי להתנות זאת בהתקדמות בבניית אזורי המסחר (להלן: ההחלטה לבטל את הוראת השלביות). על רקע הדברים האמורים התנהלו הליכים משפטיים מרובים בין העותרים למשיבים בעתירה דנן. אתייחס, בתמצית שבתמצית, להליכים הרלוונטיים לענייננו. הליך הפינוי: לאחר זכייתה במכרז, הגישה חברת טירת הכרמל תביעות לסילוק ידם של מחזיקי החנויות במתחם. בהליך זה קבע בית המשפט המחוזי (במסגרת ערעור על פסק דין של בית משפט השלום) כי חברת טירת הכרמל רשאית לפנות את מחזיקי החנויות במתחם; כי אין מקום לקשור בין פינוי החנויות מהמתחם ובין מתן פיצוי למחזיקיהן; וכי על המחזיקים לתבוע פיצויים בגין פינוייָם מהמתחם בתביעה נפרדת (ע"א (מחוזי חי') 20441-04-18 י.ו. טירת הכרמל בע"מ נ' השוק של בבאני בע"מ ואח' (24.2.2018) (כב' סגן הנשיא, יצחק כהן והשופטים אמיר טובי ו-איל באומגרט). בקשת רשות ערעור על פסק דין זה נדחתה ברע"א 6486/19). בעקבות פסק דין זה, התפנו העותרים מהמתחם בשלהי שנת 2019. ההליך המנהלי: בד בבד להליך הפינוי, הגישו חלק מהעותרים בעתירה דנן, לצד מחזיקים אחרים, עתירה מנהלית בדרישה לחייב את חברת טירת הכרמל לבנות על חשבונה שני מבנים מסחריים אליהם יועתקו חנויות המחזיקים, או לחלופין, לבטל את המכרז. עתירה זו נדחתה לאחר שנקבע כי קיים סעד חלופי הולם – בדמות הגשת תביעה אזרחית, תוך שהודגש כי גם בתביעה במישור האזרחי יוכלו העותרים לעלות טענות מתחום המשפט המינהלי (עת"מ (מחוזי חי') 27818-01-14 עשור נ' רשות מקרקעי ישראל (2.4.2012) (כב' סגן הנשיא, השופט רון שפירא)). ההליך האזרחי: במקביל להליך הפינוי הגישו חלק מהמחזיקים בחנויות (ובהם העותרים דנן) תביעה לקבלת פיצויים "בעין" או בכסף לבית המשפט המחוזי בחיפה (להלן: תביעת הפיצוי). בתגובה, חברת טירת הכרמל הגישה תביעה שכנגד לתשלום דמי שימוש בגין השימוש המסחרי שעשו המחזיקים במקרקעין (להלן: תביעת דמי השימוש). במהלך הדיון בתביעת הפיצוי הורה בית המשפט על צירופה של חברת עמרם להליך כנתבעת נוכח הסכם המכר בין החברות (בקשת רשות ערעור על כך נדחתה בהחלטתי ברע"א 1766/22). ביום 3.4.2024 נדחתה התביעה בהליך הפיצוי (ת"א (מחוזי חי') 47154-06-14 שושן יחיאל נ' י.ו טירת הכרמל בע"מ (3.4.2024) (כב' השופט חננאל שרעבי)). בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי לא הוכחה זכות לפיצויים שנתבעו בגין פינוי המחזיקים מהמקרקעין, בהיותם לכל היותר ברי רשות הדירים, ואף לא התעשרות שלא כדין מצד חברת טירת הכרמל על חשבון העותרים, וזאת בראש ובראשונה מכיוון שהסכם המכר בין החברות מהווה רווח עסקי לגיטימי. בד בבד דחה בית המשפט המחוזי את תביעת דמי השימוש, אותה הגישה חברת טירת הכרמל. עוד יצוין כי לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו הוגשה תביעה נפרדת לפיצויים, על ידי מחזיק נוסף שאינו נמנה עם העותרים, שבמענה לה הגישו רמ"י וחברת טירת הכרמל תביעות שכנגד. ביום 28.3.2023 נדחו גם תביעות הדדיות אלה (ת"א (מחוזי ת"א) 16204-03-15 חלבי נ' רשות מקרקעי ישראל) (כב' השופט גרשון גונטובניק) (להלן: הליך הפיצויים הנוסף)). על פסקי הדין בהליך האזרחי ובהליך הפיצויים הנוסף, הוגשו ערעורים לבית משפט זה. בערעורים אלה הסתיימה שמיעת טיעוני הצדדים, והם בשלים למתן פסק דין (בהרכב השופטים עופר גרוסקופף, יחיאל כשר, רות רונן). ההליך התכנוני: העותרים בעתירה דנן הגישו גם עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בחיפה, בה השיגו על החלטות הועדה המחוזית לאשר את התכנית החדשה הראשונה ולבטל את הוראת השלביות בתוכנית המקורית. ביום 6.2.2022 נדחתה העתירה המנהלית (עת"מ (מחוזי חי') 20555-09-21 שושן יחיאל נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה (כב' סגנית הנשיא, השופטת בטינה טאובר). יצוין כי קודם לכן נמחקה עתירה מנהלית קודמת שהגישו חלק מהמחזיקים בנוגע למתכונת הדיון בבקשה לביטול הוראת השלביות, לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה בנוגע לסעד שהתבקש בה (עת"מ 19599-03-21)). בפסק הדין בהליך התכנוני נקבע כי החלטות הוועדה המחוזית מבוססות על נימוקים תכנוניים שאין עילה להתערב בהם. גם יתר טענות העותרים נדחו, ובכללן כי התכנית החדשה הראשונה מעניקה לחברת עמרם שטחים שלא הוקנו לה בהסכם הפיתוח, מאחר שמדובר בטענה קניינית במהותה, שאין לבררה בהליך תכנוני (ערעור על פסק הדין בהליך התכנוני נדחה בעע"מ 2076/22, תוך שהובהר כי טענות העותרים במישור הקנייני-אזרחי שמורות להם). לאחר שסקרנו את ההליכים הקודמים ביחס למתחם, נתייחס עתה למקבץ הטענות שהועלו בעתירה שלפנינו. טענות הצדדים בעתירה העותרים ממקדים את טענותיהם בעתירה דנן בשני מישורים מרכזיים: המישור התכנוני והמישור ההסכמי. במישור התכנוני, נטען כי בשלוש התכניות החדשות נפלו פגמים מהותיים המצדיקים את ביטולן, וכפועל-יוצא מכך את ביטול היתרי הבנייה שניתנו או שעתידים להינתן בהתאם להן. זאת, בעיקר מהטעמים הבאים: ראשית, תכניות אלו אושרו מבלי שרמ"י נתנה את הסכמתה להן, על אף שהיא בעלת המקרקעין בהן עוסקות התוכניות. שנית, היועץ המשפטי של הוועדה המרחבית, עו"ד שחר בן עמי (המשיב 7 לעתירה. להלן: יועמ"ש הוועדה המרחבית), השתתף בקידום התוכניות, על אף שהוא היה נתון בניגוד עניינים הנובע, לשיטת העותרים, מכך שהוא ומשרדו ייצגו במקביל את העירייה בהליכים משפטיים נגד המחזיקים בחנויות. במישור ההסכמי, טוענים העותרים כי עקב הפרות יסודיות של הסכם הפיתוח מצד חברת טירת הכרמל וחברת עמרם, על רמ"י להודיע על ביטול ההסכם. הפרות אלה כוללות, לשיטת העותרים, את הגשת התוכניות החדשות ללא קבלת הסכמת רמ"י, וכן את העברת זכויות חברת טירת הכרמל לחברת עמרם בניגוד לדין, ותוך הסתרת הסכם המכר בין החברות מהערכאות השיפוטיות. לחלופין, מבקשים העותרים להורות לרמ"י לחייב את חברת עמרם בתשלום בגין זכויות הבנייה שזו קיבלה במקרקעין בעקבות התוכניות החדשות, מאחר שבמצב הדברים הנוכחי היא התעשרה שלא כדין על חשבון הציבור, מבלי שקיימת לכך הצדקה תכנונית או ציבורית. בעתירתם התייחסו העותרים לאפשרות כי ייקבע שהעתירה הוגשה בשיהוי. הם ציינו כי פנו ביום 12.7.2022 וביום 9.2.2023 בדרישה לקבל מידע באשר להסכמת רמ"י לתוכנית החדשה הראשונה, ובאשר לאופן אכיפת הסכם הפיתוח עם חברת עמרם, אך פניותיהם לא נענו. לדבריהם, העובדות הנוגעות לעתירה התגלו להם רק ביום 27.8.2024. במועד זה נמסרה לעותרים תשובה מטעם מבקר המדינה ונציב תלונות הציבור באשר לתלונה שהגישו בעניין (להלן: מכתב מבקר המדינה). במכתב מבקר המדינה נמסר כי רמ"י הודיעה לנציבות תלונות הציבור כי התוכנית החדשה הראשונה הובאה לידיעת רמ"י, אך היא לא התבקשה לתת, וממילא לא נתנה, את הסכמתה לתוכנית זו. לדברי העותרים, בסמוך לאחר קבלת מכתב מבקר המדינה הם פנו למשיבים בדרישה לאכוף את הסכם הפיתוח, ומשכך לא נפל שיהוי בהגשת העתירה. מכל מקום, הוסיפו העותרים כי הם פונים לבית המשפט כעותרים ציבוריים, בדרישה למנוע פגיעה חמורה בשלטון החוק ובקופה הציבורית, וכי במקרים כגון דא, נקבע כי ניתן לדון בעתירה גם אם הוגשה בשיהוי מסוים. ביום 1.6.2025 הגישו העותרים בקשה למתן צו מניעה זמני וצו עשה זמני, בגדרו ביקשו כי תיאסר כל פעולה תכנונית או ביצוע עבודות בנייה במתחם, וכי בית המשפט יורה לחברת עמרם להשיב את המצב במקרקעין לקדמותו. נטען כי חברת עמרם ביצעה במקרקעין עבודות החורגות מההיתר המצומצם שניתן לה לביצוע עבודות חפירה ודיפון בלבד, וכי על מנת למנוע מצב בלתי-הפיך ראוי להורות על הפסקת העבודות באתר וכן על הקפאת ההליכים הנוגעים לקבלת היתר בניה מלא. לתמיכה בטענה כי חברת עמרם חרגה מתנאי ההיתר שניתן לה, הגישו העותרים בקשה לצירוף חוות דעת מומחה, מטעם מר מיכה צח (בקשה שאושרה בהחלטתי מיום 13.6.2025). עוד יצוין כי ביום 13.6.2025 הגישו העותרים הודעה מעדכנת, לפיה הוצא צו הפסקת עבודה כנגד חברת עמרם, וזאת בעקבות פנייתם לוועדה המרחבית בעניין. בתגובתה המקדמית לעתירה, חברת עמרם טוענת כי דין העתירה להידחות – הן על הסף והן לגופה. בין היתר נטען כי טענות העותרים לוקות בשיהוי כבד, שהרי התוכנית החדשה הראשונה אושרה כ-4.5 שנים לפני הגשת העתירה, ואף היתרי הבנייה מכוח התוכניות החדשות ניתנו, לכל המאוחר, כשנה וחצי לפני הגשת העתירה. כן נטען כי רוב הטענות שבעתירה מצויות בסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים או הערכאות האזרחיות, וכי קיים בעניינן מעשה בית דין או מעשה עשוי. לגופם של דברים, טוענת חברת עמרם כי אין מקום לבטל את התכניות החדשות והיתרי הבנייה שניתנו מכוחן, משאלו אושרו כדין לאחר שעברו את כלל ההליכים הסטטוטוריים הנדרשים. חברת עמרם מוסיפה כי היא כלל לא הפרה את הסכם הפיתוח עם רמ"י, שכן ההסכם אינו מחייב את קבלת הסכמת רמ"י לכל תוכנית חדשה ביחס למקרקעין, ואף נקבע בו במפורש כי לא יידרש תשלום נוסף מהחברה עקב אישור תוכניות חדשות במקרקעין. לבסוף, על בסיס האמור נטען כי גם דין הבקשה למתן סעדים זמניים להידחות, לאור סיכוייה הנמוכים של העתירה ובשל מאזן הנוחות הנוטה לטובת חברת עמרם, שכן הבנייה במקרקעין מצויה בשלבים מתקדמים, ובחלקה כבר אוכלסה. גם לטענת הוועדה המרחבית ויועמ"ש הוועדה המרחבית, דין העתירה להידחות על הסף, לפחות בכל הנוגע למישור התכנוני, שרק במסגרתו נתבקשו נגדם סעדים. לדבריהם, לעותרים קיים בעניין זה סעד חלופי בדמות הגשת עתירה לבית משפט לעניינים מנהליים (הליך שהעותרים פנו אליו, ונדחה בפסק דין שהפך לחלוט). ממילא, נטען כי העתירה הוגשה בשיהוי; ללא מיצוי הליכים; ולאחר שהתוכניות החדשות והיתרי הבנייה שהוצאו מכוחן הפכו למעשה עשוי. אשר לטענות הנוגעות לניגוד העניינים בהתנהלותו של יועמ"ש הוועדה המרחבית, נטען כי אלו הועלו בעלמא, וכי גם לגוף הדברים אין מקום לקבלן, שהרי יועמ"ש הוועדה המרחבית אומנם ייצג את העירייה בעבר, אך פסק לעשות כן זה מכבר, והחל משנת 2022 הוא מייצג את הוועדה המרחבית. ממילא, צוין כי השתתפותו בישיבות הוועדה המרחבית ביחס למקרקעין, נגעה בהיבטים תכנוניים-מקצועיים בלבד. לבסוף, גם לעמדתם, יש לדחות את בקשת העותרים לסעדים זמניים. כמו כן, לשיטת רמ"י והוועדה המחוזית, המיוצגות על ידי פרקליטות המדינה (להלן: משיבות המדינה), יש לדחות את העתירה ואת הבקשה לסעדים זמניים על הסף, ולחלופין לגופם של דברים. לשיטתן, טענות העותרים במישור התכנוני ובמישור ההסכמי הועלו בשיהוי כבד. מכל מקום, נטען כי לא הוכח שהסכם הפיתוח הופר באופן יסודי, ולא מדובר במקרה המצדיק התערבות באופן בו הפעילה רמ"י את שיקול דעתה בגדרי מערכת היחסים החוזית בינה ובין חברת עמרם. אשר לטענה כי הסכם הפיתוח הופר מאחר שהזכויות לפיו הועברו שלא כדין מחברת טירת הכרמל לחברת עמרם, מציינות משיבות המדינה כי יש לדחות טענה זו, שכן רמ"י הנפיקה לחברת עמרם כתב העברת זכויות במקרקעין (עוד ביום 27.7.2020). זאת ועוד, אשר לטענה כי הסכם הפיתוח מחייב את קבלת הסכמתה של רמ"י לצורך קידום ואישור תוכניות נוספות – משיבות המדינה מציינות כי בהסכם הפיתוח נקבע במפורש, כי ככל שישופרו התנאים התכנוניים במקרקעין לאחר הזכייה במכרז, לא יידרש הזוכה בו לשלם סכומים נוספים לרמ"י. בתוך כך, צוין כי הפרשנות המקובלת על ידי רמ"י היא שבמצב דברים כזה, אין הכרח בקבלת הסכמתה לצורך קידום תוכניות משביחות במקרקעין, וכי כך היא פועלת במקרים רבים. העירייה הותירה את ההכרעה בעתירה לשיקול דעתו של בית המשפט, משלא נתבקש נגדה כל סעד. לצד זאת, היא הוסיפה וציינה את עמדתה העקבית, לפיה המדינה והחברות התנערו מחובותיהן למחזיקי החנויות במתחם, והתעשרו שלא כדין כתוצאה מכך. במאמר מוסגר, יצוין כי חברת טירת הכרמל ביקשה להורות על מחיקתה מהעתירה, ולחלופין על מתן פטור מהגשת תגובה מקדמית, וזאת משעה שהזיקה בין חברת טירת הכרמל למקרקעין נותקה עם חתימת הסכם המכר בין החברות. לבקשתם, הגישו העותרים תשובות לתגובות המקדמיות. במסגרתן, העותרים עמדו, בעיקרו של דבר, על מספר שגיאות עובדתיות שעלו, לטענתם, בעמדות המשיבים. בין היתר, נטען כי המכרז העניק (במועדים הרלוונטיים) זכויות לזוכה במעמד של בר-רשות במקרקעין בלבד, ומעמד זה אינו מקנה זכאות להגיש תוכניות הנוגעות למקרקעין. כן טענו העותרים לחוסר תקינות בהליך העברת המקרקעין מהעירייה לרמ"י בשנים 2012-2009, ובהליך שבו הופקדה ואושרה התוכנית המקורית בשנת 2008. לבסוף, טענו העותרים כי טענות משיבות המדינה והעירייה עומדות בסתירה לעמדתן בהליכים קודמים. דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים מזה ומזה, סבורני כי דין העתירה להידחות על הסף, בשל קיומו של סעד חלופי ביחס למישור התכנוני ועקב שיהוי ביחס לשני ראשי העתירה. תחילה יצוין, ביחס לטענות במישור התכנוני, כי קיים בעניינן סעד חלופי בדמות הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. זאת, שכן בהתאם לאמור בפרט 10 בתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000, בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, מוסמך לדון בעתירה ב-"עניני תכנון ובניה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 [...] למעט החלטות שענינן תכנית מיתאר ארצית או מחוזית". התוכניות מושא העתירה דנן הן תוכניות מתאר מקומיות, ולפיכך הן מצויות בסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים. אף העותרים מודעים לקיומו של סעד חלופי בעניין, שכן הם הגישו שתי עתירות מנהליות בנוגע להליך אישור התוכנית החדשה הראשונה וביטול הוראת השלביות (ראו פסקה 6 לעיל). ברי כי אין מקום לבחון במסגרת עתירה לבג"ץ טענות תכנוניות שהועלו ונדחו, או שניתן היה להעלותן, במסגרת הליכים אלה (ראו: בג"ץ 393/21 פלונית נ' מדינת ישראל, פסקה 32 (15.3.2021); בג"ץ 66545-07-25 אלאסד נ' הרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב, פסקה 4 (31.7.2025)). כך גם אין מקום לבחון את טענות העותרים נגד שתי התוכניות החדשות הנוספות, שהרי העותרים לא מיצו את ההליכים הקיימים מול רשויות התכנון, ולא הגישו נגדן כל השגה (ראו בעניין זה: בג"ץ 537/21 פלוני נ' בית הדין השרעי לערעורים בירושלים, פסקה 3 (16.2.2021); בג"ץ 37947-12-25‏ גלובוס אינטרנשיונל השקעות בע"מ נ' לשכת עורכי הדין בישראל – ועדת האתיקה הארצית, פסקאות 5-4 (20.1.2026)). מכאן לעילת השיהוי. כידוע, לצורך בחינת עילה זו, על בית המשפט להתחשב בשלושה היבטים: השיהוי הסובייקטיבי, במסגרתו יש לשאול האם פרק הזמן ממועד קבלת ההחלטה המנהלית עד להגשת העתירה מלמד על כך שהעותר "קפא על שמריו", עד שניתן להניח כי זנח או ויתר על בירור טענותיו בפני הערכאות השיפוטיות; השיהוי האובייקטיבי, בגדרו נבחנות ההשלכות שעשויות להיגרם כתוצאה מבירור העתירה על זכויות ואינטרסים של הרשות או של צדדים שלישיים; ומידת הפגיעה בשלטון החוק שעלולה להיגרם אם העתירה תידחה מבלי להתברר לגופה (בג"ץ 3250/13 האוניברסיטה העברית בירושלים נ' שר האוצר, פסקה 19 (9.8.2015); בג"ץ 49158-07-25 אמת ליעקב בישראל בע"מ (חל"צ) נ' משרד העבודה, פסקה 14 (13.8.2025); בג"ץ 69228-11-24 משקי עמק יזרעאל – אגודה שיתופית מרכזית לחקלאות בע"מ נ' ראש הממשלה, פסקה 14 (3.12.2025) (להלן: עניין משקי עמק יזרעאל); בג"ץ 14049-07-25 אבו ראשד נ' ממשלת ישראל, פסקה 11 (17.2.2026)‏). תחילה למישור השיהוי הסובייקטיבי. האירועים אליהם העותרים מתייחסים התרחשו, בעיקרם, בין השנים 2017 ל-2022. במישור התכנוני, התוכניות החדשות המרכזיות עליהן משיגים העותרים פורסמו למתן תוקף, לאחר אישור הוועדה המחוזית, ביום 29.10.2021 וביום 13.5.2022 (התוכנית החדשה השלישית, אותה אישרה הוועדה המרחבית ביום 31.3.2024, היא נקודתית באופייה, ועוסקת, כאמור, בהגדלת שטחי השירות בתת-קרקע שבמקרקעין). היתרי הבנייה שניתנו מכוח תוכניות חדשות אלה הוצאו בשנים 2024-2023. במישור ההסכמי, טוענים העותרים כי התוכניות האמורות הוגשו ללא הסכמת רמ"י, וכי הסכם המכר בין החברות (שנחתם ביום 8.1.2017) הוסתר מרמ"י. העתירה דנן הוגשה ביום 13.2.2025 – כלומר, כ-4 שנים לאחר האירועים המרכזיים הנתקפים בה. ברי כי פרק זמן הוא ארוך מדי בכל קנה מידה, בפרט בעניינים הנוגעים להליכי תכנון ובנייה, שבהם קיים צורך מיוחד "בהכרעה מהירה [...] כדי להגביל את מצב אי-הוודאות בפניו ניצבים גופי התכנון, היזמים ובעלי עניין אחרים בהליך התכנון" (עע"מ 4897/06 בוקובזה נ' עיריית ירושלים אגף הרישוי הועדה המקומית, פסקה 12 (16.1.2008). כן השוו: עע״מ 7734/18 כהן נ׳ תמיר, פסקה 40 (31.10.2021); עניין משקי עמק יזרעאל, בפסקה 15). ויוזכר כי עתירות המוגשות לבית המשפט לעניינים מנהליים (וכפי שהוסבר לעיל, זהו הפורום הרלוונטי לחלק ניכר מהטענות בעתירה), כפופות לתקנה 3 לתקנות בתי המשפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 לפיה, ככלל, יש להגיש עתירה כזו בתוך 45 ימים ממועד פרסום ההחלטה בה עוסקת העתירה המנהלית (ראו והשוו: בג"ץ 1382/20 ויסמן נ' פקיד שומה תל אביב 4, פסקאות 18-17 (7.12.2020); בג״ץ 1985/22 בנואליד נ׳ ראש עיריית בת ים ויו״ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פסקה 5 (30.3.2022)). העותרים טוענים כי לא היו מודעים לעובדות הרלוונטיות עד שהפרטים התבררו להם כשקיבלו את המכתב ממבקר המדינה. אינני סבור כי טענה זו מסייעת בידם. פנייתם הראשונה של העותרים לרמ"י בנוגע לסוגיות שהועלו בעתירה דנן נעשתה עוד ביום 12.7.2022 – כשנתיים וחצי לפני הגשת העתירה. אמנם, פנייה זו לא נענתה, אך בנסיבות העניין אין הדבר מצדיק המתנה ארוכה כל כך עד הגשת עתירה, משעה שקיימת הצדקה מיוחדת לדון בהליכים הנוגעים למתחם במהירות, כדי להסיר את העננה המשפטית שאפפה אותו (ראו: עע"ם 2611/08 בנימין נ' עיריית תל-אביב, פסקה י"ז (5.5.2010); עע"מ 7208/19 המרכז החדש בע"מ נ' עיריית רמת השרון, פסקה 22 (1.11.2021)). מכל מקום, לנציג העותרים נמסרה עמדת רמ"י באופן טלפוני, ביום 26.6.2024, ומכתב מבקר המדינה, המפרט עמדה זו, נשלח אליהם ביום 27.8.2024 (ראו פסקאות 70-67 לעתירה). אף על פי כן, וגם לאחר שנודעו להם הפרטים הנחוצים, לשיטתם, להגשת העתירה, המתינו העותרים כחמישה חודשים נוספים עד שפנו לבית המשפט. אין בעובדה שבפרק זמן זה הגישו העותרים פנייה נוספת למיצוי הליכים, על מנת להצדיק את המשך העיכוב בהגשת העתירה (ראו לעניין זה: בג"ץ 410/78 מילס ישראל בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד לג(1) 271, 273 (1979); בג"ץ 3182/20 פלוני נ' משטרת ישראל, פסקה 17 (9.7.2020)). השיהוי שדבק בעתירה מובהק עוד יותר עת שבוחנים את הדברים בראי יסוד השיהוי האובייקטיבי. כפי שעולה מתגובתה המקדמית של חברת עמרם, מאז אישור התכניות החדשות, היא פועלת – בהשקעה ניכרת – למימוש זכויותיה במקרקעין. בכלל זה, היא הוציאה היתרי בנייה, שיווקה את הבנייה החדשה במקרקעין, מכרה ואף איכלסה חלק משמעותי מהבנייה בה (סעיפים 159-158 לתגובה המקדמית של חברת עמרם. העותרים אינם חולקים על כך, וראו, לדוגמה, סעיף 7 למכתב מיום 29.7.2024, שצורף כנספח 28 לעתירה). משכך, הכרעה בעתירה לגופה עלולה לגרום לנזקים חמורים ומהותיים עבור חברת עמרם, עבור הרוכשים וצדדים נוספים שמעורבים בבנייה. יתרה מכך, דומה כי מבחינה מהותית, אף נוצר ביחס לעתירה מעשה עשוי (ראו והשוו: עע"מ 2339/12 שוחט נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, פסקאות 52-51 (19.8.2013); עע"מ 4596/19 מטה רמת אליהו שלנו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 12 (30.1.2020)). הנה כי כן, ובהתחשב במעמד הרם לו זוכה יסוד השיהוי האובייקטיבי, קיים טעם של ממש לדחות את העתירה על הסף (ראו בעניין זה: בג"ץ 688/08 אברג'ל נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 12 (21.9.2010); בג"ץ 3240/19 סוראדו נ' כנסת ישראל, פסקה 14 (8.1.2020); עניין משקי עמק יזרעאל, בפסקה 16). לא זו אף זו, העותרים הועמדו כבר בשנת 2023, על הנזק הרב שעשוי להיגרם, כאשר בית משפט זה דחה בקשה למתן סעד זמני, אשר ימנע הוצאת היתרי בנייה על בסיס התוכנית החדשה הראשונה. בתוך כך, הוסבר כי יש להתחשב "[ב]נזק שעלול להיגרם לרוכשי דירות המגורים... [וב]אינטרס הציבורי שעניינו ניצול יעיל ומיטבי של מקרקעין ומתן מענה לצרכים המשתנים של התושבים" (פסקה 14 להחלטת השופטת דפנה ברק-ארז מיום 30.3.2023 בבקשה למתן סעד זמני בערעור בהליך התכנוני). למרות הדברים הנכוחים הללו – העתירה דנן הוגשה כשנתיים לאחר מכן. לא בכדי, תולים איפוא העותרים את יהבם במידת הפגיעה בשלטון החוק, שעלולה להיגרם לשיטתם, מדחיית העתירה מחמת שיהוי (סעיפים 8-7 לעתירה). ואולם, איני מוצא כי דחיית העתירה עלולה להביא לפגיעה חמורה בשלטון החוק, לא כל שכן, באופן המצדיק לדון בה, בהתחשב באורכו החריג של השיהוי שדבק בעתירה כאמור (אשר לצורך לאזן בין שיקולים אלה, ראו: עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, פסקה 87 (7.12.2006); בג"ץ 29971-12-24 עיריית נס ציונה נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 21 (31.12.2024)). זאת, בפרט בכל הנוגע לטענות לעניין התעשרותה של חברת עמרם שלא כדין. "אמנם, שאלות הנוגעות לשימוש במקרקעי ישראל ולהפקת רווחים מהם הן אכן סוגיות שבית משפט זה הכיר בחשיבותן [...] אולם, אין בכך כדי להצדיק שיהוי משמעותי בנקיטת הליכים, באופן שמשליך באופן ישיר על הסתמכותם של צדדים שלישיים" (בג"ץ 6688/22 הצלחה – לקידום חברה הוגנת נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 19 (25.1.2023); ראו עוד בעניין זה: בג"ץ 1139/24 סעיד נ' רשות הפיתוח – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 14 (29.5.2024), ואבחנו: בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 81 (2002); בג"ץ 9831/16 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקאות 59-56 ‏(‏16.10.2018‏)). בענייננו, טענות העותרים מוקשות גם לגופו של עניין, ולא מצאתי כי הם השכילו להצביע על חשש ממשי להתנהלות בלתי תקינה של הרשויות, וודאי שלא עד כדי פגיעה בשלטון החוק. אפרט בקצרה. העותרים התמקדו בשתי הפרות נטענות של הסכם המכר: העברת זכויות חברת טירת הכרמל לחברת עמרם בשנת 2017, לשיטתם בניגוד לדין; והגשת התוכניות החדשות, מבלי שהתקבלה הסכמתה של רמ"י בהיותה בעלת המקרקעין. כפי שיובהר להלן – טענות אלו, במקרה הטוב, תלויות על בלימה. ויוזכר, לפי התגובה המקדמית של משיבות המדינה ביום 27.7.2020 הנפיקה רמ"י כתב העברת זכויות במקרקעין לשתי החברות. מכאן שהטענה כי פגם כזה או אחר שנפל בשלב קודם של העברת הזכויות האמורה מאפשר לרמ"י, לא כל שכן מחייב אותה, לבטל כיום את הסכם הפיתוח היא קלושה. ברוח דומה, משיבות המדינה הבהירו בתגובתן, כי הגשת התוכניות החדשות ללא פנייה מראש לצורך קבלת הסכמת רמ"י תואמת את מדיניות הרשויות. כך, שכן בהסכם הפיתוח נקבעה תניה מפורשת לפיה "במידה וישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז, לא ישלם הזוכה במכרז סכומים נוספים למינהל בגין תוספות אלה" (סעיף 1 לתנאים המיוחדים להסכם הפיתוח, שצורף כנספח 2 לתגובה המקדמית של משיבות המדינה). הוסבר, כי לפי פרשנות רמ"י לתניות מסוג זה, אין הכרח לקבל את הסכמתה לצורך קידום תכניות במקרקעין מושא הסכם הפיתוח, ולפי משיבות המדינה, כך רמ"י נוהגת בפועל במקרים רבים אחרים (ראו: סעיפים 40-38 לתגובה המקדמית של משיבות המדינה. כן ראו התייחסות להוראה זהה בהסכמי פיתוח אחרים: ת"א ‏(‏מרכז‏)‏ 22788-11-21 רשות מקרקעי ישראל נ' מגה אור החזקות בע"מ, פסקה 36 ‏(15.3.2026‏) (סגן הנשיאה, כב׳ השופט אורן שוורץ)‏‏; ע"ר ‏(‏שלום חי'‏)‏ 54182-05-11 גלבוע נ' מינהל מקרקעי ישראל – מחוז חיפה, פסקה 22 ‏(23.7.2012‏) (כב' השופט אייל דורון), ובאשר להיקף ההתערבות המצומצם בהחלטות מקצועיות של רמ"י, בהן נכללות גם החלטות באשר ליישום הוראות בהסכמי פיתוח, ראו: בג"ץ 7620/19 לרר נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 11 (3.7.2022); בג"ץ 59391-09-24 מ. מ. טובא-זנגריה נ' מועצת מקרקעי ישראל, פסקה 11 (22.4.2025)). מטעמים אלה, איני סבור כי שיקול הפגיעה בשלטון החוק מצדיק – ולו בקירוב – דיון בעתירה לגופה, חרף השיהוי הסובייקטיבי והאובייקטיבי שדבק בה. לא אוכל לסיים מבלי לשוב ולהביט על "התמונה הגדולה" העולה ממכלול ההליכים המשפטיים שנסקרו בפסקאות 6-3 לעיל. העותרים נוקטים, מזה למעלה מעשור, במגוון הליכים משפטיים מורכבים הנוגעים למתחם. בהליכים אלה, רובם ככולם, נחלו העותרים כישלונות, ומתקבל הרושם כי התנהלותם המשפטית היא בגדר קרב מאסף, המתאפיין בירי בלתי מבוקר לכל הכיוונים. על כך יש להצר. תביעתם של העותרים להכרה בזכויותיהם מבוססת, ביסודו של דבר, על טענה לחוסר צדק בהסדרתו של מתחם בעל סיפור היסטורי חריג – ברמה המשפטית והאנושית כאחד. מבעד לעדשה הממוקדת בעותרים, נדמה כי בתפניות שחלו מאז שנת 2011 בסיפור המתחם, העותרים "נפלו בין הכיסאות", כלשונו של בית המשפט המחוזי בתביעת הפיצויים (פסקה 267(ד) לפסק הדין בתביעת הפיצויים. ראו גם: פסקאות 95-94 לפסק הדין בהליך הפיצויים הנוסף). טענות העותרים ראויות להישמע ולהתברר, אך לא בפני כל ערכאה ובכל מועד, כי אם בפני הערכאה המתאימה ובמועד המתאים. כפי ששבו והדגישו הערכאות השיפוטיות, החל בהליך הפינוי, עובר בהליך המנהלי וכלה בהליך התכנוני: ההליך המשפטי המתאים להתמודדות עם טענות העותרים לחוסר צדק בהסדרת המתחם, הוא תביעה אזרחית. בנתיב זה צעדו העותרים עת הגישו (כבר בשנת 2014) את התביעה בהליך הפיצויים – תביעה זו עודנה מתנהלת (משעה שערעור על פסק הדין בהליך האזרחי מונח בפני בית משפט זה), ובמסגרתה יבחנו ויוכרעו, לשבט או לחסד, זכויותיהם המשפטיות של העותרים בקשר לסיפור המורכב של מתחם "גן אלי כהן". סוף דבר: דין העתירה להידחות, ועימה גם הבקשה לצו ביניים. בנסיבות העניין, ולא בלי התלבטות, לא נעשה צו להוצאות. ניתן היום, ‏י"ח בסיון התשפ"ו (‏3.6.2026). עופר גרוסקופף שופט גילה כנפי-שטייניץ שופטת יחיאל כשר שופט