רבקה בוקובזה נ. עיריית ירושלים אגף הרישוי הועדה המקומית לתכנ

פסק-דין בתיק עע"ם 4897/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 4897/06 עע"ם 1204/07 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופט ע' פוגלמן המערערות (המשיבות שכנגד): 1. רבקה בוקובזה 2. רינה בוקובזה נ ג ד המשיבים: 1. עיריית ירושלים אגף הרישוי הועדה המקומית לתכנון ובנייה (המערערת שכנגד) 2. ועדת ערר מחוזית מחוז ירושלים (המערערת שכנגד) 3. שי עופר, אדריכל ואח' ערעור וערעורים שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בעת"מ 314/05 מיום 15.5.06, אשר ניתן על ידי כבוד השופט ב' אוקון; וערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בעת"מ 1033/06 מיום 4.1.07 שניתן על ידי כבוד סגנית הנשיא י' צור תאריך הישיבה: כ"ג בכסלו, התשס"ח (03.12.07) בשם המערערות (המשיבות שכנגד): בעצמן בשם המשיבה 1 (המערערת שכנגד): עו"ד דורית ירחי בשם המשיבה 2 (המערערת שכנגד) עו"ד אביטל סומפולינסקי בשם המשיבים 3: עו"ד אלון דיסקין פסק-דין השופט ע' פוגלמן: ערעור וערעורים שכנגד (עע"מ 4897/05) על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בירושלים (כב' השופט ב' אוקון) מיום 15.5.06 בעת"מ 314/05; וערעור (עע"מ 1204/07) על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בירושלים (כב' סגנית הנשיא י' צור) מיום 4.1.07 בעת"מ 1033/06. רקע כללי 1. נושא הערעורים שלפנינו הוא בניין בן שתי קומות שנבנה לפני למעלה ממאה ועשרים שנה, השוכן בשכונת נחלאות בירושלים (להלן: הבניין). חזיתו המערבית של הבניין, בה ממוקמת הכניסה הראשית אליו, פונה לרחוב אוהל משה; חזיתו המזרחית של הבניין פונה לרחוב מזכרת משה – כביש צר שאין בצידו מדרכה, המשמש הן לתנועת מכוניות, הן לחנייתן. בבעלות המערערות דירה הממוקמת בקומת הקרקע של הבניין, אשר נרכשה על ידן בשנת 1996. המשיבים 3 הם דיירים המתגוררים בבניין (להלן: השכנים). במוקד הסכסוך בין הצדדים מספר החלטות שניתנו על ידי המשיבות 1 – 2 (המערערות שכנגד) בהתייחס לבניין, בארבעה עניינים. האחד, היתרים שניתנו לחלק מהשכנים (המתגוררים בקומה השנייה בבניין) להכשרת בנייה בחלל הגג של הבניין; השני, בקשת המערערות להוספת מדרגות זמניות המובילות מאחד החלונות בחזית המזרחית למפלס הרחוב; השלישי, בקשת המערערות להגדיל את פתחי החלונות בחזית המזרחית של הבניין; והרביעי, בקשת המערערות לבנות בבור מים המצוי מתחת לבניין, מרתף לצורך מגורים. נעמוד להלן על החלטות מוסדות התכנון בעניינים אלה (ככל שהן רלוונטיות להכרעה בערעור שלפנינו), על הכרעות בתי המשפט בעתירות שהוגשו בהתייחס לאותן החלטות, ועל טענות הצדדים לפנינו בכל עניין ועניין. מתן ההיתרים לשכנים 2. כעולה מפסק הדין בעת"מ 314/05, בסמוך לאחר רכישת הדירה על ידי המערערות, נתגלעו חילוקי דעות בינן לבין חלק מהשכנים, על רקע בניית קומת מגורים נוספת בחלל הגג של הבניין. הבנייה בוצעה לאחר שנתקבל היתר בנייה, אך המערערות טענו כי הבנייה בפועל חרגה מתנאי ההיתר, באופן שהביא לפגיעה ביציבות הבניין. בסופו של יום, בסדרה של החלטות שניתנו על ידי המשיבה 1 (הועדה המקומית) והמשיבה 2 (ועדת הערר) ניתנו היתרי בנייה שאישרו את הבנייה האמורה. בגדרי עת"מ 314/05 השיגו המערערות על מתן היתרים אלה. בהחלטה מיום 20.9.05 קבע בית המשפט קמא כי דין הטענות הנוגעות להיתרים שניתנו לשכנים להימחק בשל הזמן הניכר שחלף מאז שניתנו ההחלטות ועד למועד הגשת העתירה (אשר הוגשה ביום 21.3.05). בית המשפט ציין כי ההחלטות ניתנו בשנים 2001, 2003 ו-2004, ואין כל הסבר בעתירה לאיחור בהגשתה. הוסף כי טענות שונות שהעלו המערערות בהתייחס להחלטות אלה, מכוונות למעשה נגד החלטת ועדת הערר בעניינים האחרים בהם הכריעה (ואשר נדונו בפסק הדין שניתן בהמשך הדברים). בקשת רשות ערעור על החלטה זו (בר"מ 9483/05) נדחתה ביום 6.11.05, בין היתר, בשל כך שההחלטה לא סיימה את ההליך שלפני בית המשפט קמא. 3. בגדרי הערעור שבות וטוענות המערערות כי נפלו פגמים במתן ההיתרים לשכנים; נטען כי פעולות השכנים בוצעו בדרך שאינה מקובלת, בחוסר תום לב והגינות, בזלזול בחוק ותוך זיוף ומרמה. נטען כי ההיתרים בטלים מאליהם, כי החריגות מתכנית המתאר קיצוניות ובולטות, וכי האינטרס הציבורי הכרוך במאבק נגד בניה בלתי חוקית צריך לגבור על שיקולים אחרים. המערערות מציינות כי פנו בהליך לבית המשפט השלום (ת.א. 5811/01) בדרישה להשבת המצב לקדמותו, אך הדיון בהליך נדחה שוב ושוב. עוד נטען כי ועדת הערר פעלה באורח שאינו תקין, ואף לא הודיעה למערערות על זכותן לעתור לבית המשפט לעניינים מינהליים. הוסף כי נוכח החלטת הרשות, רכושן של המערערות נמצא בסכנה, עקב החשש ליציבות הבניין. בגדרי הערעור ביקשו המערערות להורות על ביטול ההיתרים, וכן סעדים נוספים, כדוגמת השבת זכויותיהן הקנייניות, קבלת שכר ראוי, השבת המצב לקדמותו, וכן קביעת אחריות פלילית של חלק מהמעורבים. הועדה המקומית טוענת כי אין עילה להתערב בהחלטת בית המשפט קמא. המערערות ידעו על מתן ההחלטות בעניינן, אך הגישו עתירתן באיחור, בחריגה מן המועד הנקוב בדין, מבלי שביקשו הארכת מועד להגשתה, ומבלי שהציגו כל נימוק להגשת העתירה באיחור – לא לפני הערכאה קמא, ולא בערעור. בנפרד מן האיחור הוגשה העתירה בשיהוי, הן סובייקטיבי, הן אובייקטיבי. בהקשר אחרון זה מדגישה הועדה המקומית את חשיבות סופיות ההליך התכנוני, ואת הסתמכות השכנים על ההיתרים האמורים. ועדת הערר מצטרפת לטענות אלו ומוסיפה כי אין מקום להיזקק לחלק ניכר מן הטענות והסעדים המבוקשים בערעור, שמקומם במישור האזרחי ולא בהליך מנהלי של ביקורת שיפוטית. השכנים תומכים בהכרעת בית המשפט קמא, על נימוקיה. גם האחרונים טוענים כי בהודעת הערעור נכללות טענות קנייניות וחוזיות, שלא נבחנו על ידי הרשות המנהלית ואין מקומן בהליך הנוכחי. לטעמם הערעור הוא ערעור סרק ויש לדחותו. המדרגות וחלון היציאה 4. המערערות ביקשו לאשר הקמתן של מדרגות זמניות (הקיימות בפועל), המוליכות מחלון בחזית המזרחית למפלס רחוב מזכרת משה, וכן את הרחבת החלון האמור לצורך כך. ביסוד הבקשה עמד – לדבריהן – חששן כי לא ניתן יהיה להיכנס לבניין מהכניסה הראשית שבחזית המערבית, לאחר שבעבר זו נחסמה עקב שקיעת יסודות הבניין, ומשכך, נאלצו האחרונות להיכנס לדירה דרך החלון בחזית המזרחית. בתחילה נעשה הדבר באופן מאולתר, בדרך של הנחת בלוקים, ובהמשך באמצעות מדרגות זמניות שהותקנו. במועד הדיון בעתירה, הכניסה הראשית לדירה לא היתה חסומה, וניתן היה לעשות בה שימוש, אולם בית המשפט קמא ציין כי אין ודאות שהכניסה לא תיחסם שוב בעתיד. המערערות טענו כי בבתים סמוכים ברחוב מזכרת משה קיימים גרמי מדרגות המוליכים מחלונות הבתים למפלס הרחוב, וכי לאלה ניתן היתר בנייה. בהחלטתה מיום 25.10.04 החליטה הועדה המקומית שלא להתיר את בניית המדרגות. נקבע כי המדרגות בנויות בשטח ציבורי ומפריעות לתנועת וחניית כלי רכב ברחוב מזכרת משה, שהוא רחוב צר וללא מדרכות. על כך השיגו המערערות לועדת הערר. בהחלטה מיום 15.2.05 דחתה ועדת הערר את הערר בעניין זה. הועדה קבעה כי המדרגות מסכנות לא רק את העוברים והשבים ואת המכוניות החונות, אלא גם את המערערות עצמן ובאי ביתן. ועדת הערר הוסיפה כי אם בעבר אושרה התקנת מדרגות בבתים סמוכים, היה זה שלא כדין. בנפרד מכך נקבע כי הבניין הוא בניין לשימור, ושינוי בצורת החלונות פוגע בשימור, באסתטיקה וביופי של בניין זה. בגדרי עת"מ 314/05 השיגו המערערות על דחיית הבקשה בעניין המדרגות. במהלך הדיונים בעתירה הורה בית המשפט לועדת הערר לשוב ולבחון את סוגיית המדרגות (החלטה מיום 8.11.05). בהחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר ביום 31.1.06 – לאחר ששבה ושמעה את הצדדים – לא ראתה זו לשנות מהחלטתה. ועדת הערר שבה ועמדה על הנימוקים שעמדו בבסיס החלטתה מיום 15.2.05, והוסיפה כי לא ניתן לבנות את המדרגות מעבר לגבול המגרש, על דרך ציבורית שאינה בבעלות המערערות. 5. בית המשפט ראה לקבל את העתירה בעניין ההיתר למדרגות. בית המשפט עמד בהחלטתו על נתונים שהוצגו בנייר עמדה שהוגש במהלך הדיון בעתירה על ידי הועדה המקומית, לפיהם בחזית הבניינים הפונה לרחוב מזכרת משה קיימים פתחי יציאה נוספים לרחוב, ובאחד מהם (בבניין הפונה לרחוב אהל משה 23) אף נבנו מדרגות. בית המשפט ציין, כי כפי שהודיעה הועדה המקומית, לא ניתן להסיר את אותן מדרגות או לחסום את פתחי היציאה לרחוב מזכרת משה, מכיוון ש"לא ניתן לאתר תיק בניין מקורי על מנת לבחון האם הדלת והמדרגות נבנו כך במקור (עסקינן בבניין ישן)". בית המשפט המשיך וקבע כי לא ניתן לקבל את הנמקות ועדת הערר לדחיית הבקשה, ועמד על טעמיו לקביעה זו, כלהלן: "וועדת הערר ביססה את סירובה ליתן היתר למדרגות על שני נימוקים מרכזיים: סיכון בטיחותי ופגיעה בצורה הארכיטקטונית של החזית המיועדת לשימור. בנסיבותיו של מקרה זה, שני הנימוקים אינם יכולים לעמוד. באשר לנימוק הסיכון הבטיחותי, הסתבר כי כך או כך טבוע הסיכון הבטיחותי ברחוב מזכרת משה, בשל קיומם של פתחי יציאה אחרים. העובדה כי לא ניתנו היתרים לבניית פתחים אלה איננה מבטלת את הסיכון שנוצר עקב קיומם, מה גם שהוברר כי בשלב זה לא ניתן להסירם. בנסיבות אלה קשה לראות כיצד סירוב לבקשה להוסיף פתח יציאה ומדרגות מדירת העותרות מאיין את הסיכון שברחוב או מקטין אותו באופן משמעותי. את הסיכון לרכבים החונים, עליו הצביעה וועדת הערר, הנובע מכך שלא תמיד ניתן לראות את המדרגות בנסיעה אחורנית, ניתן לבטל באמצעות הצבת עמודים בצדי המדרגות, כפי שנעשה ברחובות הסמוכים. הנימוק השני של וועדת הערר היה הפגיעה בצורה הארכיטקטונית של החזית המיועדת לשימור ... מנייר העמדה של הוועדה המקומית עולה מפורשות, כי בבניין שברחוב אהל משה 23 קיימת בפועל דלת יציאה, לרבות מדרגות, בחזית הפונה לרחוב מזכרת משה. באותו האופן, אישרה הוועדה המקומית כי קיימות דלתות נוספות בחזית הפונה לרחוב מזכרת משה. מצב דברים זה מחליש את הטיעון הארכיטקטוני. מה גם שהוספת הפתח הנוסף לדירה לא מתבקשת בשל טעמי נוחות גרידא של העותרות, אלא בשל חשש אמיתי שמא לא יוכלו להיכנס לדירתן אם פתח הכניסה הראשי ייסגר שוב בשל שקיעת היסודות. בנסיבות אלה, אין זה סביר להעדיף את הנימוק הארכיטקטוני על פני הבטחת יכולתן של העותרות להיכנס לדירתן" (פסקה 12). בית המשפט הורה אפוא לאשר את בקשתן של המערערות להרחבת החלון ולהוספת המדרגות. בית המשפט הוסיף וקבע כי הועדה המקומית וועדת הערר "ידאגו לבצע בתוך 60 ימים את הצעדים הנחוצים לצמצום הסיכון הבטיחותי לפי שיקול דעתן המקצועי". בהמשך להחלטה זו, ניתנה ביום 1.2.07 (בעת שההליכים לפנינו היו תלויים ועומדים) החלטה נוספת של ועדת הערר. ועדת הערר סברה כי הצבת עמודים אינה פותרת את הבעיה הבטיחותית במקום, ואף גורעת מקום חנייה מהציבור, והחליטה להתנות את מתן ההיתר למדרגות בכך שהכביש יהיה סגור ולא תעבור בו תנועה מוטורית. על הכרעת בית המשפט קמא בעניין אישור המדרגות ערערו (בגדרי ערעורים שכנגד בעע"מ 4897/06) הועדה המקומית וועדת הערר. 6. ועדת הערר טוענת כי לא נפל פגם בהחלטתה, אשר היתה החלטה מקצועית, עניינית וסבירה, ולא היתה עילה להתערב בה. למוסדות התכנון הסמכות והאחריות לוודא שהיתרים שניתנים אינם מהווים סכנה לציבור. גם אם קיימים ברחוב פתחי יציאה אחרים הגורמים לסיכון בטיחותי, אין כל מקום והצדקה להגביר הסיכון על ידי אישורם של פתחי יציאה נוספים. גישת בית המשפט עלולה להביא להגשת בקשות דומות, שלא ניתן יהיה לדחות. הוסף כי בית המשפט התעלם מהנימוק לפיו השטח בו מוקמות המדרגות הוא שטח ציבורי עירוני, שאין למערערות זכויות לגביו, ומכך שהמדרגות הוקמו שלא כדין. בהתייחס לשקיעת יסודות הבניין נטען כי עובדה זו לא הוכחה כלל, וכי ממילא יש מחלוקת מהו מקור השקיעה. מכל מקום אין מחלוקת כי במועד בו התקיים הדיון בערכאה הראשונה לא היה קושי להיכנס לבניין, וזהו מצב הדברים גם כיום. יש לפעול לתיקון הליקוי הגורם לשקיעה ולא להכשיר כניסה נוספת לבניין. ועדת הערר הוסיפה כי לא היה מקום להתערב בהחלטתה שלא להתיר את הרחבת החלון (אשר התבקשה לצורך הגישה למדרגות) מן הטעם שמדובר בחזית בניין המיועדת לשימור, שכן מדובר בהכרעה תכנונית מובהקת. הועדה המקומית סבורה אף היא כי לא נפל בהחלטת ועדת הערר פגם שהצדיק התערבותו של בית המשפט קמא, וטעמיה דומים. עוד נטען, כי בשונה מקביעת בית המשפט, קיים רק בית אחד ברחוב בו קיימת בפועל דלת יציאה עם מדרגות. ומכל מקום, גם בהנחה שקיימים ברחוב מספר פתחי יציאה עם מדרגות (ולא רק אחד), הרי מכיוון שאין חולק שלא ניתן היתר לכך, אין באמור להצדיק מתן היתר למערערות. נטען עוד כי די בכך שאישור הבקשה "מהווה/מוסיף/מגדיל סיכון", כדי לסרב לבקשת ההיתר, וכי היעתרות לבקשה עלולה להוביל דיירים נוספים ברחוב לפנות בבקשה דומה. הוסף כי הקביעות בפסק הדין בהתייחס לסיכון הבטיחותי למכוניות מהוות התערבות בשיקול הדעת המקצועי של הועדה, וממילא הפתרון אותו הציע בית המשפט (הצבת עמודים שימנעו סיכון לכלי רכב בנסיעה אחורנית) מתייחס למרכיב אחד של הסיכון הבטיחותי, ולא למרכיבים אחרים, דוגמת הסיכון הנשקף להולכי רגל, כלי רכב המצויים בתנועה ועוד. הועדה המקומית טוענת כי התייחסות בית המשפט להיבט הארכיטקטוני הינה בבחינת התערבות בשיקול דעת תכנוני מקצועי. נטען בנוסף כי בית המשפט לא נתן משקל לכך שלידתה של הבקשה בחטא: הגדלת הפתחים ובניית המדרגות נעשו על ידי המערערות בלא שניתנו לכך היתרי בניה. המערערות (המשיבות בערעורים שכנגד בעניין המדרגות) טוענות כי החלטת בית המשפט ממחישה כי החלטת הרשות שלא לאשר את המדרגות ניתנה שלא כדין, אינה סבירה ואינה שוויונית. הרחבת החלון הנוסף 7. המערערות ביקשו להגדיל פתח חלון נוסף בחזית המזרחית של הבניין בנימוק שהדבר יוסיף אור לדירה (וזאת בנוסף לפתח החלון האחר, אשר הרחבתו התבקשה על מנת שישמש כדלת יציאה מן הדירה). לטענתן, הועדה המקומית אישרה בעבר הרחבה של חלונות בחזית המזרחית של הבניין ואף בחזיתות של בניינים סמוכים. הועדה המקומית אישרה את הבקשה, אך ועדת הערר (אליה עררו השכנים) דחתה אותה, הן משום שלא מצאה כי יש צורך בהרחבת החלון נוכח החלטתה בעניין המדרגות, הן משום שסברה כי הרחבת החלון תפגע בחזית המזרחית המיועדת לשימור. בגדרי עת"מ 314/05 השיגו המערערות על דחיית הבקשה. בית המשפט קבע כי החלטת ועדת הערר אינה נגועה בחוסר סבירות. בית המשפט הוסיף ובחן את טענת ההפליה שהציגו המערערות, וקבע כי זו לא בוססה, שכן בהתאם למידע שנמסר מן הועדה המקומית לא ניתנו היתרים להרחבת חלונות ברחוב, למעט היתר להרחבת חלונות בקומה השנייה של הבניין. בהתייחס לכך ציין בית המשפט כי היתר זה ניתן על ידי הועדה המקומית ולא נבחן על ידי ועדת הערר, אשר ציינה כי לא מן הנמנע כי אם עניין זה היה מובא לפתחה היתה מקבלת החלטה שונה. לפיכך, נקבע כי גם בהיבט אחרון זה לא הוכחה הפליה. נוכח אלה, נדחתה העתירה בעניין זה. 8. בדיון לפנינו, הצדדים לא מיקדו טענותיהם בראש זה של ההחלטה, ועיקר טענותיהם בנושא הרחבת החלונות כוונו לסוגיית המדרגות (כמבואר לעיל, הרחבתו של אחד החלונות נדרשה כדי לאפשר את היציאה למדרגות). בור המים 9. המערערות ביקשו לבנות בבור מים, המצוי מתחת לבניין, מרתף לצורך מגורים. בקשה זו אושרה על ידי הועדה המקומית, לאחר שהשתכנעה כי בור המים היה קיים מתחת לבניין עובר לרכישת הדירה על ידי המערערות, ולא נחפר על ידן. על כך השיגו השכנים לועדת הערר, אשר – לאחר שהוצגו לה עדויות ומסמכים המעוררים ספק באשר לקביעה זו – הורתה על החזרת הדיון לועדה המקומית לבחינת מכלול החומר שיוגש על ידי הצדדים בשאלה זו. הועדה המקומית שבה ונדרשה לבקשה ביום 19.12.05 והחליטה לאשרה, לאחר ששוכנעה פעם נוספת כי בור המים היה קיים במועד רכישת הדירה. על כך שבו השכנים ועררו לועדת הערר. ביני לביני ניתן פסק הדין בעת"מ 314/05, בגדרו נדונה גם שאלת בור המים. בפסק הדין נקבע כי החלטת ועדת הערר להחזיר את הדיון לועדה המקומית אינה בלתי סבירה, ואין מקום להתערב בה. מכיוון שבאותה עת טרם נערך הדיון החוזר בועדת הערר, נדחתה העתירה בעניין בור המים, מחמת היותה מוקדמת. בדיון המשך, החליטה ועדת הערר לבטל את ההיתר לבנייה בבור המים שניתן על ידי הועדה המקומית. ועדת הערר קבעה, על יסוד ראיות שהוצגו לה, כי בור המים בגודלו הנוכחי לא היה קיים במועד בו נרכשה הדירה על-ידי המערערות, וכי אלו ביצעו חפירה משמעותית מתחת לבניין אשר יצרה את הבור בהיקפו החדש. נקבע כי המערערות פגעו בבור המים וביצעו חפירות שטיפלו ביסודות הבניין ללא פיקוח של מהנדס משך כל מהלך החפירה. נוכח אלה, לא ראתה ועדת הערר לאשר את מתן ההיתר. ועדת הערר ציינה כי בעת שנבחנת בקשה אשר אינה עולה בקנה אחד עם הוראות התכנית, "יש לקחת בחשבון, במסגרת שיקול הדעת, גם עבריינות בנייה". החלטה זו של ועדת הערר נדונה בגדרי עת"מ 1033/06. בית המשפט קבע כי "ההחלטה שקיבלה ועדת הערר מבוססת היטב על הראיות והנתונים שהיו בפניה ולא מצאתי פגם או טעות המצדיקה התערבות בהחלטה זו". עוד נקבע כי לא עלה בידי המערערות להראות כי ועדת הערר פעלה כלפיהן בהפליה או בשרירות. נדחתה גם טענת המערערות כי בעת הדיון בבקשת השכנים להסב את בור המים שבדירתם למרתף, הובטח להן כי תאושר בקשה כזו מטעמן. נקבע כי לא הוצגה ולו ראשית ראייה בעניין זה, וכי ממילא ההחלטה ניתנה על ידי ועדת הערר שתפקידה לפקח על החלטות הוועדה המקומית. ועדת הערר עשתה מלאכה מקצועית ופעלה ביסודיות ומסקנתה מבוססת היטב על חומר הראיות שהיה בפניה. 10. המערערות טוענות כי היה על הועדה המקומית לאשר את הבקשה עוד בתחילת שנת 2001, ללא הליך פרסומי וללא התנגדויות. נטען כי בהתאם לתכנית המתאר החלה, יש לשמר את בורות המים הממוקמים מתחת לבתי השכונה. במקרה הנוכחי הוצגו מסמכים לפיהם בור המים היה קיים במועד רכישת הדירה על ידי המערערות. בסיכומי התשובה מטעם המערערות הן מוסיפות כי בשנת 1997 בוצעו עבודות דחופות של חיזוק יסודות, כתוצאה מסכנה למבנה. נוכח הסכנה הממשית, וכפועל יוצא של הדחיפות בביצוע העבודות, נדרשה פגיעה בחלל שיועד לשימור. לטענתן, בור המים לא שונה על ידיהן. המערערות אף העלו טענות הנוגעות להתנהלות מגמתית של מוסדות התכנון, הפועלים לשיטתן באופן לא תקין ומשיקולים זרים. בנוסף נטען כי בדיון שנערך בבקשת השכנים לבנייה בבור המים ניתנה הבטחה מנהלית מחייבת מטעם מנהלת הרישוי של הועדה המקומית (גב' ביקסון) שבעתיד יינתן היתר דומה גם למערערות. הועדה המקומית סבורה כי יש לדחות את הערעור. הועדה המקומית מציינת כי בשעתו אישרה את הקמת בור המים, נוכח סברתה – על סמך מכלול הראיות שהוצגו לפניה ובהתבסס על צורתו של בור המים – כי בור המים היה קיים ולא היווה חפירה חדשה. ועדת הערר הגיעה למסקנה שונה, המחייבת את הועדה המקומית, ואין עילה להתערב בהחלטת בית המשפט קמא אשר דחה את העתירה בהקשר זה. ועדת הערר סבורה אף היא כי אין עילה להתערב בהחלטתה. הועדה בחנה את הבקשה להיתר ואת התאמתה לתכנית המתאר החלה. במקרה הנוכחי, תכנית המתאר החלה (תכנית מתאר 3833), מתירה שימוש למגורים אך בבור המים קיים, המיועד לשימור. לשיטתה, החלטתה שלא להתיר את הבנייה בבור, שלאחר שנמצא כי הבור הקיים חורג מגודל בור המים המקורי, וכי נעשו בו עבודות בנייה ללא היתר בנייה ובניגוד להוראות השימור, היא החלטה סבירה ומבוססת. המסקנה בדבר השינוי במידותיו של הבור מבוססת הן על ראיות שמעידות על ביצוע עבודות בבור, הן על כך שהיה בידי המערערות להביא ראיות לעניין מידותיו של הבור במועד הכניסה לדירה (כדוגמת תצהירי שכנים, אנשי מקצוע שטיפלו בדירה ועוד), אך אלה נמנעו מהבאת ראיות כאמור. השכנים תומכים בפסק דינו של בית המשפט קמא על נימוקיו. דיון והכרעה 11. נבחן להלן את ארבעת העניינים שנבחנו על ידי בתי המשפט בגדרי פסקי הדין נושא הערעורים שלפנינו. היתרי השכנים 12. בית המשפט קמא ראה לדחות העתירה המכוונת להחלטות שהכשירו את בניית קומת הגג על ידי השכנים "בשל הזמן הניכר שחלף מאז שניתנו אותן החלטות ועד למועד הגשת העתירה. מדובר בהחלטות שונות שניתנו בשנים 01', 03' ו-04', אשר אין כל הסבר בעתירה לטעמים שבגינם מוגשת העתירה רק עתה [העתירה הוגשה כאמור ביום 21.3.05 – ע' פ']" (החלטה מיום 20.9.05, עמ' 5 – 6). מסקנה זו בדין יסודה. תקנה 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א – 2000 קובעת פרק זמן מרבי של 45 יום להגשת עתירה, מיום שההחלטה פורסמה כדין או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה, או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם; תקנה 3(ג) מסמיכה את בית המשפט להאריך מועד זה. על הסדר מקביל קודם, אשר היה קבוע בתקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בעתירות לבית משפט לעניינים מינהליים), תשנ"ו – 1996, נאמר כי תכליתו "היא זירוז ההליכים בעתירות מינהליות במטרה להגיע להכרעה מהירה במחלוקת שנפלה בין הפרט לרשות המינהלית", והדברים יפים גם לכאן (עע"מ 6365/00 בר אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון, פ"ד נו(4) 38, 44 (2002)). בפסיקת בית משפט זה נקבע כי ביסוד הגבלת המועד להגשת עתירה מנהלית עומד עיקרון השיהוי (השוו: עע"מ 2376/06 דרויש נ' מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל (25.9.07) פסקה 7; עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (לא פורסם, 7.12.06) פסקות 84 – 85; להלן: עניין אי התכלת). בית משפט זה הוסיף ועמד על הצורך בהכרעה מהירה בהליכים בענייני תכנון ובנייה כדי להגביל את מצב אי-הוודאות בפניו ניצבים גופי התכנון, היזמים ובעלי עניין אחרים בהליך התכנון (השוו: עע"מ 2647/05 פז חברת נפט בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (לא פורסם, 20.3.07) פסקה 10); בר"מ 2340/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רמת השרון נ' אגא וכט, פ"ד נז(3) 385, 395 (2003); עניין אי התכלת, פסקה 83). דברים אלה יפים בענייננו. לא הוצג בעתירה, כמו גם בהודעת הערעור, הסבר מניח את הדעת לשיהוי בהגשת העתירה, על אף נגיעתן של המערערות לנושאים המועלים בה והיותן צד להליכים התכנוניים אותם הן מבקשות לתקוף (בהקשר זה נעיר, כי המערערות לא הציגו כל אסמכתא לביסוס טענתן, כי היה על ועדת הערר לציין במפורש בהחלטותיה את האפשרות לעתור נגד ההחלטה). בנסיבות אלה, ומשלא מצאנו כי הוכחה פגיעה חמורה בשלטון החוק או באינטרס ציבורי חשוב, לא הונחה עילה להתערב בהחלטתה של הערכאה הדיונית בדבר השיהוי בו היתה העתירה נגועה. נעיר עוד, כי כעולה מהודעת הערעור, קצפן של המערערות יצא – בין היתר –על כך שלא קוימה הוראה בהיתר הבניה אשר חייבה את השכנים מבקשי ההיתר לתקן את הנזקים שגרמו לרכושן, על חשבונם. כפי שנטען, רק משלא עמדו השכנים בתנאי זה, ומשהמשיכה ההתדרדרות ביציבות הבניין, פנו המערערות לערכאות שיפוטיות (עמ' 6 סעיף 2 להודעת הערעור). למותר לציין, כי ההליך שלפנינו אינו המסגרת הנכונה לבחינת הטענות האמורות נגד השכנים, וכפי שעולה מטיעוני המערערות, אכן תלוי ועומד הליך משפטי בעניין זה לפני בית משפט השלום. דין הערעור בראש זה להידחות. המדרגות 13. בית המשפט ראה, כאמור, לקבל את העתירה בעניין המדרגות, וקבע כי על הרשויות לאשר את הקמתן. דעתנו, בעניין זה, שונה. שני טעמים מרכזיים עמדו ביסוד החלטת ועדת הערר. הטעם הראשון הוא – בלשונה – "הסיכון הבטיחותי, הכולל בתוכו סיכון ליוצאים ולבאים לדירת הגב' בוקובזה אם יאושר הפתח, סיכון בטיחותי להולכי הרגל שעוברים ברחוב, שכן המדרגות בולטות, סיכון לרכבים חונים, כאשר לא תמיד ניתן לראות את המדרגות בנסיעה אחורנית לחנייה", וכן סיכון הנובע מהיותן של המדרגות בלתי תקניות. הטעם השני – הינו פגיעה בצורה הארכיטקטונית של חזית בנין המיועד לשימור. בנסיבות בהן אין מדובר בפתח חיוני לכניסה ויציאה לבית, כי אם מדובר בפתח נוסף על הקיים, לא ראתה ועדת הערר לאשרו. אלה הם שיקולים תכנוניים מובהקים, המצויים בגדרי סמכותה של ועדת הערר, ובלב מתחם הסבירות. משכך, בהתאם לאמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה, לא היה מקום להתערב בהחלטה (השוו: בג"צ 94 / 2920 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996); בג"צ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נח(6) 673, 679 (2004)). לכך יש להוסיף גם את השיקול עליו עמדה ועדת הערר, כי השטח בו מבוקשת הצבת המדרגות הינו שטח ציבורי, שאינו בבעלות המערערות. אף בשיקול זה יש לתמוך בדחיית הבקשה, ולו מן הטעם שלא נטען כי הוסדרה חתימת הבעלים בשטח הציבורי על הבקשה להיתר בנייה, כנדרש על פי תקנה 2 לתקנון התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970. בקיומן של מדרגות ליד בתים נוספים ברחוב, אין כדי לשנות ממסקנה זו, שכן משאין מחלוקת כי לא ניתן היתר להקמת אותן מדרגות, ממילא ההחלטה בענייננו אינה כרוכה בפגיעה בשוויון (השוו: בג"צ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 201 – 205 (1991)). משכך, אין לנו צורך להכריע בטענת המערערות שכנגד כי קיים רק בית אחד ברחוב אשר לידו מדרגות, ולא מספר בתים, כפי שקבע בית המשפט קמא. ודוק: לא נטען כי למערערות זכות מכוח תכנית המתאר להקמת המדרגות האמורות, וכפי שניתן ללמוד מטיעוני הצדדים לפנינו, הקמת המדרגות התבקשה בדרך של הקלה, לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. מובן אפוא שאין לדבר על זכות קנויה בידי המערערות, כי תוענק להן ההקלה במתכונת המבוקשת, כי אם הדבר מסור לשיקול דעתו של מוסד התכנון (וראו בהקשר זה: בג"צ 235/76 בניני קדמת לוד בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בלוד, פ"ד לא(1) 579, 583 – 584 (1976); עת"מ (ת"א) 1121/01 י.דורי בניה והשקעות נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א (לא פורסם, 27.5.01)), וכאמור שיקול דעת זה הופעל בצורה מאוזנת וסבירה. מטעמים אלה החלטנו לקבל את הערעורים שכנגד ולבטל את החלטתו של בית המשפט המחוזי בעת"מ 314/05, בכל שאמור במדרגות. הרחבת החלון 14. בית המשפט ראה לדחות את העתירה בעניין הרחבת החלון, משמצא כי החלטת ועדת הערר בעניין זה סבירה. לא מצאנו כי יש עילה להתערבותנו בעניין זה, נוכח המסגרת לביקורת שיפוטית על החלטות מוסדות התכנון, כמבואר לעיל. בנפרד מכך נבקש לעמוד בתמצית על טענת ההפליה שבפי המערערות, נוכח עמדתן כי בעבר אישרה הועדה המקומית הרחבת חלונות אחרים בבניין. מסכימים אנו לקביעתו של בית המשפט קמא, כי בנסיבות המקרה, מתן היתר להרחבת חלונות אחרים על ידי הועדה המקומית, אין בו כדי לבסס עילה של הפליה. יש להדגיש כי ההיתר האמור ניתן על ידי הועדה המקומית, והוא לא נבחן על ידי ועדת הערר. בהיררכיה של מוסדות התכנון מצויה ועדת הערר מעל הועדה המקומית, והיא רשאית רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול דעתה התכנוני שלה ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית (השוו: עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת הערר לתכנון ולבנייה, מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 215 (2004)). קבלת טענת ההפליה בהקשר זה משמעה כבילת שיקול דעתה של ועדת הערר לזה של הועדה המקומית. תוצאה כזו חורגת – כאמור – מתכליתו של ההסדר הסטטוטורי, ואין לקבלה (נזכיר, למעלה מן הצורך, כי גם בממד הזמן, רשאית הרשות המנהלית לשנות מדיניותה, ואין בכך בהכרח כדי לבסס טענת הפליה – השוו: בג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (לא פורסם, 18.3.07) פסקה 11). דין הערעור, בהיבט זה, להידחות. בור המים 15. המחלוקת בין הצדדים בעניין זה נסבה על השאלה האם בור המים בו מתבקשת בניית המרתף הינו בור המים "המקורי" של הבניין, או שמא שונו מידותיו על ידי המערערות, לאחר שנכנסו לגור בבניין. כפי שעולה מטיעוני הצדדים לפנינו, ניתן היה לאשר את הבנייה בבור המים, אם היה נמצא כי זהו המרתף המקורי ומידותיו לא שונו (בהקשר זה יוער, כי בהתאם להוראת סעיף 15(ג) לתכנית המתאר, בורות מים הם "אלמנטים לשימור בכל שטח התכנית ואסורה כל פגיעה בהם"). כפי שכבר הובהר, ועדת הערר מצאה – על בסיס מכלול הנתונים שהיו לפניה – כי המערערות שינו את מידותיו של הבור, וביצעו בו עבודות בנייה ללא היתר וללא פיקוח כנדרש. בין היתר, הפנתה ועדת הערר לדברים שאמרה המערערת 2 בדיון שנערך לפני המפקח על בתים משותפים ביום 1.5.02 (תיק מס' 22/02), מהם עולה כי אכן בוצעו עבודות בבור. ועדת הערר הוסיפה כי המערערות טענו (בין היתר, בדברים שנאמרו בדיון לפני המפקח על בתים משותפים) כי ישנם גורמים שונים שיכלו לכאורה לאשר את הטענה בדבר גודלו המקורי של הבור, אך המערערות נמנעו מלהגיש תצהיר של מי מאלה. נוכח מסקנתה זו כי המערערות שינו את מידותיו של בור המים, הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי אין מקום לאשר את הבנייה בבור, תוך שהיא מפנה להוראת סעיף 15(ג) לתכנית המתאר. בית המשפט קמא לא ראה להתערב בממצאיה העובדתיים והתכנוניים של ועדת הערר, ואין עילה לשנות ממסקנתו זו. החלטת ועדת הערר מבוססת על הנתונים שהיו לפניה. החלטה זו ניתנה לאחר דיונים ממצים בעניין הבנייה בבור המים, ולאחר שלמערערות היה את יומן, כמו גם האפשרות להציג ראיות שיתמכו בעמדתן. עוד נציין, כי נוכח המסקנה לפיה גודלו של בור המים שונה, אין מחלוקת כי לא ניתן היה להתיר את הבנייה בבור ללא קיום הליך של הקלה. לפיכך, טענת המערערות כי היה מקום לקבל החלטה בבקשתן ללא קיום הליך הכולל שמיעת התנגדויות, אינה יכולה לסייע להן, שכן בלא הליך כאמור ובהסתמך על הוראות תכנית המתאר עצמה, דין בקשתן להיתר לבנייה בבור המים היה להידחות. גם בטענת המערערות לקיומה של הבטחה מנהלית לא מצאנו ממש, ונימוקי בית המשפט קמא בהקשר זה מקובלים עלינו. נדגיש עוד, כי אחד התנאים לגיבושה של הבטחה מנהלית מחייבת הינו כי הגורם נותן ההבטחה היה מוסמך לתתה (בג"צ 135/75 סאי-טקס קורפריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673, 676 (1975); בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב-אלוף שאול מופז, פ"ד נח(1) 694, 710 (2003)). במקרה שלפנינו, נטען כי ניתנה הבטחה מנהלית על ידי גב' ביקסון, מנהלת הרישוי של הועדה המקומית. גב' ביקסון אינה גורם המוסמך ליתן היתרי בנייה, ולפיכך, לא היה בכוחה ליתן הבטחה מחייבת בעניין זה (וממילא נזכיר כי במקרה שלפנינו, הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר לבנייה בבור המים, ואילו ועדת הערר היא שדחתה את הבקשה). אנו דוחים אפוא את הערעור בעע"מ 1204/07. התנהלות מוסדות התכנון 16. בשולי הדברים נתייחס לטענות המערערות, השזורות כחוט השני בכתבי הטענות מטעמן, כי מוסדות התכנון נהגו כלפיהן באופן לא תקין, ובצורה מפלה. בגדרי פסק הדין בעת"מ 314/05 התייחס בית המשפט לטענות האמורות בזו הלשון: "העותרות העלו טענות קשות כנגד משיבות 1 ו-2, ובהן נקיטת מדיניות מפלה כלפיהן, ביצוע עבירות על החוק, התנהלות קלוקלת ומושחתת ועוד. לא מצאתי ממש בטענות העותרות להתנהלות בלתי תקינה של משיבות 1 ו-2, כמו גם בטענותיהן למשוא פנים. לכל הצדדים הנוגעים בדבר ניתנה ההזדמנות נאותה להשמיע טענותיהם בפני משיבות 1 ו-2 וההחלטות ניתנו לאחר בדיקת מלוא הנתונים התכנוניים ולאחר מתן משקל ראוי ומאוזן היטב של מכלול האינטרסים הנוגעים לעניין" (פסקה 21). בפסק הדין בעת"מ 1033/06 קבע בית המשפט ברוח דומה: "במקרה שבפנינו לא הצליחו העותרות להראות כי ועדת הערר פעלה כלפיהן באפליה או בשרירות. אדרבה, עניינן של העותרות הובא מספר פעמים בפני ועדת הערר ששמעה ובחנה ביסודיות ראויה לציון את מכלול הנתונים והראיות שהוצגו בפניה והגיעה למסקנה, מבוססת היטב, כי מדובר בחפירה חריגה שהעותרות עשו בעצמן, ללא היתר, והעיקר – ללא פיקוח מקצועי של מהנדס ותוך סיכון בטיחותי של יסודות הבניין כולו. ... בענייננו, ועדת הערר עשתה מלאכה מקצועית ופעלה ביסודיות ומסקנתה מבוססת היטב על חומר הראיות שהיה בפניה" (פסקה 15). דברים אלה מקובלים אף עלינו, משלא מצאנו כי המערערות הציגו ראייה של ממש לתמוך בטענותיהן אלה. סיכום 17. נוכח הטעמים עליהם עמדנו, דין הערעורים בעע"מ 4897/06 ובעע"מ 1204/07 להידחות. דין הערעורים שכנגד מטעם הועדה המקומית וועדת הערר בעע"מ 4897/06 להתקבל, באופן בו החלטת בית המשפט קמא בעת"מ 314/05 שעניינה הרחבת החלון לדלת יציאה וכן הוספת המדרגות (פסקה 13 לפסק הדין) תתבטל והחלטות ועדת הערר מיום 15.2.05 ומיום 31.1.06 יעמדו בעינן. המערערות ישלמו לכל אחד מן המשיבים הוצאות בסכום של 2,000 ש"ח. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן. ניתן היום, ח' בשבט התשס"ח (16.1.08). ה מ ש נ ה ל נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06048972_M18.doc של מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il