יעל חנה מנדל נ. חנה פרי בן יקר

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים עפ"ס 70845-12-25 ×œ×¤× ×™: כבוד ×”× ×©×™× יצחק עמית המערערות: 1. יעל ×—× ×” ×ž× ×“×œ 2. תמר ×ž× ×“×œ × ×’×“ המשיבה: ×—× ×” פרי בן יקר ערעור על שתי החלטות המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו (כב' המפקחת א' ארפי מוראי) בתיק 5/576/2025 מיום 17.12.2025 ו- 18.12.2025 בשם המערערות: בעצמן פסק-דין ערעור על שתי החלטות של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב-יפו (א' ארפי מוראי; להלן: המפקחת) מיום 17.12.2025 ומיום 18.12.2025 בתיק 5/576/2025, שבגדרן דחתה המפקחת בקשות לפסילתה מלדון ×‘×¢× ×™×™× ×Ÿ של המערערות. 1. כעולה ×ž× ×¡×¤×—×™ הערעור, במאי 2025 הגישה המשיבה את ההליך מושא הערעור ×©×œ×¤× ×™×™, שבו ×˜×¢× ×” ×›×™ על המערערות לבצע ×ª×™×§×•× ×™× מסוימים בדירתן, אשר ממוקמת מעל לדירת המשיבה ×‘×‘× ×™×™×Ÿ משותף. כחצי ×©× ×” לאחר מכן, ביום 24.11.2025, התקיים דיון בהליך ובו ×˜×¢× ×” תמר (להלן: המערערת) ×‘×¤× ×™ המפקחת. בתום הדיון × ×™×ª× ×” החלטה שבה צוין ×›×™ בהסכמת הצדדים ×™×ž×•× ×” מומחה "לבדוק הגורם לרטיבות ×”× ×˜×¢× ×ª בדירת [המשיבה – ×™"×¢], ולקבוע העבודות הדרושות הן לתיקון הליקויים בדירת [המערערות – ×™"×¢] (ככל ×©× ×ž×¦××•) הן לתיקון × ×–×§×™ הרטיבות בדירת [המשיבה – ×™"×¢] [...]". ביום 7.12.2025 הגישו המערערות בקשה לתיקון פרוטוקול הדיון וכתב ×”×ž×™× ×•×™ של המומחה, ×‘×˜×¢× ×” ×›×™ הסכמתן ×œ×ž×™× ×•×™ הייתה כפופה ×œ×ª× ××™× מסוימים. בהמשך אותו היום קבעה המפקחת ×›×™ דין הבקשה להימחק על הסף מחמת אי-צירוף תצהיר, וכן להידחות לגופה – × ×•×›×— ההסכמה המפורשת ×©× ×ª× ×• המערערות ×œ×ž×™× ×•×™ המומחה, ×•× ×•×›×— סירובן לאפשר את בדיקת דירתן על ידי מומחה מטעם המשיבה, על ×ž× ×ª "לשלול או לאשש הימצא ליקויים בדירה הגורמים ×œ× ×–×§×™ הרטיבות בדירת [המשיבה – ×™"×¢]". 2. בהמשך יום 7.12.2025 הגישה המערערת בקשה לפסילת המפקחת (להלן: בקשת הפסלות ×”×¨××©×•× ×”). המערערת, שהיא עורכת דין, ×¦×™×™× ×” ×›×™ ×‘×©× ×™× 2012-2008 עבדה כעוזרת משפטית בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו; וכי המפקחת, ששימשה אף היא בעבר כעוזרת משפטית, עבדה באותו בית משפט החל ×ž×©× ×ª 2011. ×œ×˜×¢× ×ª המערערת, "בלשון המעטה [המפקחת – ×™"×¢] לא חיבבה אותי, הייתה תחרותיות והיא ×”×¤×’×™× ×” כלפיי ×¢×•×™× ×•×ª קשה כבר בהיותה קולגה שלי" (פסקה 3 לבקשה). המערערת ×˜×¢× ×” שזהותה של המפקחת התבררה לה בסמוך למועד הדיון, וכי המפקחת מגלה כלפיה יחס עוין גם כעת. בהקשר ×–×” ×”×œ×™× ×” המערערת, בין היתר, על כך שפרוטוקול הדיון ייחס לה "הסכמה" שלא × ×ª× ×”; ועל תוכן ההחלטה מיום 7.12.2025. עוד × ×˜×¢×Ÿ, בין היתר, ×›×™ המפקחת × ×“×¨×©×” לסעדים שלא התבקשו בכתב התביעה; × ×ž× ×¢×” מלדחות על הסף בקשה מסוימת שהגישה המשיבה ללא תצהיר; ופגעה באובייקטיביות של המומחה בכך שהעבירה ×œ×¢×™×•× ×• את אותה בקשה מטעם המשיבה, שכללה ×˜×¢× ×•×ª ביחס למערערות, טרם קבלת תגובתן. 3. ביום 17.12.2025 דחתה המפקחת את בקשת הפסלות ×”×¨××©×•× ×” (להלן: החלטת הפסלות ×”×¨××©×•× ×”), בקבעה ×›×™ הבקשה הוגשה בשיהוי. לגופם של דברים ×¦×™×™× ×” המפקחת ×›×™ היא "××™× ×” זוכרת [את המערערת – ×™"×¢], בשים לב ×›×™ המפקחת שימשה עוזרת משפטית בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו ×œ×¤× ×™ למעלה מ-15 ×©× ×”" (כך במקור); ×›×™ ממילא לא זכור לה ×©× ×”×’×” ×‘×¢×•×™× ×•×ª כלפי מי מהעוזרים המשפטיים בבית המשפט; וכי אילו הייתה מזהה את המערערת, ×”×™×” הדבר מובא לידיעת הצדדים במעמד הדיון "תוך הבהרה לצדדים ×›×™ אין בהיכרות שטחית זו כדי להקים חשש למשוא ×¤× ×™× [...]" (בפסקאות 19-18). עוד × ×§×‘×¢ ×›×™ ההשגות על החלטות ×“×™×•× ×™×•×ª מקומן בהליכי ערעור. בהמשך החלטתה דחתה המפקחת בקשה מטעם המערערות להקפאת ×ž×™× ×•×™ המומחה, ×•×¦×™×™× ×” בתמציתיות ×›×™ אין הצדקה לעיכוב בירור התביעה "×‘×”×™× ×ª×Ÿ × ×–×§×™ רטיבות ×•× ×–×™×œ×” פעילה בדירת המשיבה וסירוב [המערערות – ×™"×¢] לאפשר בדיקת דירתן על ידי איש מקצוע מטעם המשיבה [...]". 4. למחרת, יום 18.12.2025, הגישו המערערות בקשת פסלות × ×•×¡×¤×ª (להלן: בקשת הפסלות ×”×©× ×™×™×”). המערערות ×˜×¢× ×• ×›×™ הדרך שבה תיארה המפקחת את ×˜×¢× ×•×ª×™×”×Ÿ ואת השתלשלות ×”×¢× ×™×™× ×™× בהחלטת הפסלות ×”×¨××©×•× ×” ××™× ×” × ×›×•× ×”, ומלמדת על × ×¢×™×œ×ª דעתה ×‘× ×•×’×¢ לתוצאת ההליך. כך למשל, × ×˜×¢×Ÿ ×›×™ מהתיאור שבהחלטה × ×™×ª×Ÿ ×”×™×” להבין שהמערערות ביצעו ×ª×™×§×•× ×™× בדירתן ×‘× ×™×’×•×“ ×œ×”× ×—×™×•×ª המפקחת – וזאת למרות שהמפקחת לא אסרה על המערערות לבצע ×ª×™×§×•× ×™×, וממילא הן הכחישו את ביצועם. עוד סברו המערערות ×›×™ הסבריה של המפקחת לוקים בסתירות; כך, המפקחת ×¦×™×™× ×” ×›×™ ××™× ×” זוכרת את המערערת, אך במקביל הודתה שקיימת ×‘×™× ×™×”×Ÿ היכרות שטחית. לבסוף × ×˜×¢×Ÿ ×›×™ בהחלטת הפסלות ×”×¨××©×•× ×” גילתה המפקחת את דעתה ×‘× ×•×’×¢ לעצם קיומם של × ×–×§×™ רטיבות בדירת המשיבה – סוגיה שמצויה, כך × ×˜×¢×Ÿ, בליבת המחלוקת בהליך. בהמשך יום 18.12.2025 דחתה המפקחת את בקשת הפסלות ×”×©× ×™×™×”, ×‘×¦×™×™× ×” ×›×™ לא הוצג ×©×™× ×•×™ × ×¡×™×‘×•×ª המצדיק עיון חוזר בהחלטתה וכי לא × ×¤×œ×” בהחלטה טעות המחייבת תיקון (להלן: החלטת הפסלות ×”×©× ×™×™×”). למען שלמות ×”×ª×ž×•× ×” יצוין ×›×™ ביום 1.2.2026 התקבל ערעור שהגישו המערערות על ההחלטות מהימים 24.11.2025 ו-7.12.2025 ועל אי-הקפאת ×ž×™× ×•×™ המומחה (עש"א (מחוזי ת"א) 61553-12-25). בית המשפט המחוזי הורה על ביטול ההחלטות בקבעו, בין היתר, ×›×™ המערערות אכן × ×ª× ×• הסכמה ×ž×•×ª× ×™×ª ×œ×ž×™× ×•×™ המומחה. 5. מכאן הערעור ×©×œ×¤× ×™×™, שבו × ×˜×¢×Ÿ ל"התעמרות" של המפקחת במערערת עקב היכרותן בעבר, ולפגמים ×©×•× ×™× בהחלטותיה של המפקחת. המערערות ×˜×•×¢× ×•×ª ×›×™ המפקחת דחתה בקשות מטעמן באופן עקבי, על סמך × ×™×ž×•×§×™× שגויים ותוך הצגה מגמתית של עמדתן; וכי לא ×”×™×” מקום לדחות את בקשות הפסלות ללא תגובת המשיבה. המערערות מוסיפות ×›×™ ×ž×”×ª× ×”×œ×•×ª המפקחת עולה שהיא ×©×•×›× ×¢×” ×›×™ בדירת המשיבה יש × ×–×™×œ×” שמקורה בדירתן. באשר למועד הגשת בקשת הפסלות ×”×¨××©×•× ×”, ×˜×•×¢× ×•×ª המערערות ×›×™ עילת הפסלות התגלתה רק ביום 7.12.2025, שאז החשש הסובייקטיבי לכך שהמפקחת "×ª×ª× ×›×œ" למערערת קיבל ביטוי ממשי. 6. דין הערעור להידחות, משלא הוכח קיומו של חשש ממשי למשוא ×¤× ×™× מצד המפקחת (סעיף 77א(א) לחוק בתי המשפט [× ×•×¡×— משולב], התשמ"ד-1984). בצדק קבעה המפקחת ×›×™ × ×™×ª×Ÿ ×”×™×” לדחות על הסף את ×”×˜×¢× ×” ×‘×¢× ×™×™×Ÿ היכרות-עבר ×‘×™× ×” ובין המערערת. כאמור, המערערת ×˜×¢× ×” שהתוודעה להיכרותן בסמוך למועד הדיון מיום 24.11.2025 (אם ×›×™ לא הובהר מתי התוודעו המערערות לכך שההליך הועבר לטיפולה של המפקחת). כאמור, במהלך הדיון ×˜×¢× ×” המערערת ×‘×¤× ×™ המפקחת, ולאחר הדיון הגישו המערערות בקשה בהליך – ורק לאחר דחייתה, הוגשה בקשת הפסלות ×”×¨××©×•× ×”. ×‘× ×¡×™×‘×•×ª אלו, ×”×ª× ×”×œ×•×ª×” ×”×“×™×•× ×™×ª של המערערת עומדת בסתירה ×œ×ª×§× ×” 173(א) ×œ×ª×§× ×•×ª סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שלפיה יש להגיש בקשת פסלות מיד לאחר הגילוי על עילת הפסלות "×•×œ×¤× ×™ כל ×˜×¢× ×” אחרת" (השוו: ×¢"א 782/21 ×¤×œ×•× ×™ × ' ×¤×œ×•× ×™×ª, פסקה 10 (20.4.2021)). בעבר × ×¤×¡×§ ×›×™ "×˜×¢× ×ª פסלות שופט ××™× ×” בגדר '× ×©×§ סודי' שאותו × ×™×ª×Ÿ לשמור ככל שההליך ××™× ×• מתפתח לשביעות רצון בעל הדין" (×¢"א 5254/23 ארד × ' אזולאי, פסקה 10 (19.7.2023)) – והדברים יפים ×œ×¢× ×™×™× × ×•. למען הסדר הטוב אציין ×›×™ לא ×©×•×›× ×¢×ª×™ בקיומה של סתירה בהבהרות המפקחת ×‘× ×•×©×, והסבריה בהקשר ×–×” מקובלים עליי. על רקע × ×¡×™×‘×•×ª ההיכרות כפי שתוארו בהחלטת המפקחת, לא ×©×•×›× ×¢×ª×™ ×›×™ היכרות-העבר בין המפקחת למערערת מקימה כשלעצמה חשש ממשי למשוא ×¤× ×™×. 7. מכל מקום, דומה שעיקר ×˜×¨×•× ×™×™×ª×Ÿ של המערערות ממוקד בהחלטות המפקחת לגופן – ובפרט בהחלטה מיום 7.12.2025 ובדחיית בקשתן להקפאת ×ž×™× ×•×™ המומחה. אולם, כפי ×©× ×¤×¡×§ לא אחת, החלטות ×©× ×•×ª×Ÿ מותב עשויות להקים חשש ממשי למשוא ×¤× ×™× רק במקרים חריגים ביותר, והליכי פסלות ××™× × ×”××›×¡× ×™×” המתאימה להעלאת השגות על החלטות ×“×™×•× ×™×•×ª או מהותיות (ראו הדיבר השישי ב"עשרת הדיברות" של ×“×™× ×™ פסלות שופט (עפ"ס 41432-12-25 ×¤×œ×•× ×™ × ' ×¤×œ×•× ×™×ª, פסקה 11(ו) (10.3.2026)). לא מצאתי עילה לסטות ×ž× ×§×•×“×ª מוצא זו, אשר כוחה יפה גם במצב שבו ערכאת הערעור מצאה להתערב בהחלטת המותב (×¢"א 7910/23 עו"ד צמיר מפרק שער ×”×’×‘×™× ×•×ª שיווק מזון בע"מ × ' קדרון ושות' רואי חשבון, פסקה 9 (4.1.2024)). הדרך שבה תיארה המפקחת את ×˜×¢× ×•×ª המערערות, אף היא ××™× ×” מלמדת על קיומו של חשש ממשי למשוא ×¤× ×™× מצדה (השוו: ×¢"א 1142/24 ×¤×œ×•× ×™×ª × ' ×¤×œ×•× ×™, פסקה 11 (5.6.2024)). יצוין ×›×™ אופיין הערעורי של ×˜×¢× ×•×ª המערערות מומחש ביתר שאת בבקשת הפסלות ×”×©× ×™×™×”, שם × ×˜×¢×Ÿ ×›×™ "על המפקחת לפסול עצמה מלשבת בתיק ו/או לקבוע [שהמשיבה – ×™"×¢] בהתאם להסכמת [המערערות – ×™"×¢] שהועלתה אף בדיון תביא איש מקצוע מטעמה לבדיקת ×”×¢× ×™×™×Ÿ ×•×œ× ×¡×•×ª להגיע להסכמות [...]" (פסקה 11 לבקשה; ההדגשה במקור – ×™"×¢). ככל שהמערערות סברו ×›×™ קיימת עילה שבדין לפסילת המפקחת, תמיהה היא מדוע "הציעו" × ×ª×™×‘ ×“×™×•× ×™ חלופי להמשך × ×™×”×•×œ ההליך ×‘×¤× ×™×” (השוו: ×¢"פ 6299/13 אקרמן × ' משטרת ישראל, פסקה 5 סיפא (24.9.2013)). 8. באשר להתבטאות מהחלטת הפסלות ×”×¨××©×•× ×” ×‘×¢× ×™×™×Ÿ רטיבות בדירת המשיבה: ×¡×‘×•×¨× ×™ ×›×™ המערערות ×ž× ×¡×•×ª לקרוא באמירה זו את שאין בה. מעיון בהשתלשלות ×”×¢× ×™×™× ×™× ובהחלטותיה הקודמות של המפקחת, עולה בבירור ×›×™ בהחלטת הפסלות ×”×¨××©×•× ×” לא × ×§×‘×¢×• ממצאים עובדתיים כלשהם ×‘× ×•×’×¢ ×œ×˜×¢× ×•×ª הצדדים, לא כל שכן ממצאים × ×—×¨×¦×™× וסופיים. ההתבטאות שבה תלו המערערות את יהבן × ×›×ª×‘×” כאמרת-אגב קצרה ×‘× ×•×’×¢ להמשך × ×™×”×•×œ ההליך, ולא ×›×ž×¡×§× ×” עובדתית. לא מצאתי סיבה ×œ×”× ×™×— ×›×™ התבטאות זו משקפת ×©×™× ×•×™ ×›×” דרסטי בעמדת המפקחת – אשר בהחלטותיה הקודמות × ×ª× ×” הוראות הן לבדיקת עצם קיומה של רטיבות, הן לבירור מקור הרטיבות ככל שתתגלה. ×‘× ×¡×™×‘×•×ª ×”×¢× ×™×™×Ÿ, העובדה שאמירה זו לא כללה מילת הסתייגות מפורשת (להבדיל מההחלטה מיום 24.11.2025, שם צוין הצורך "לבדוק הגורם לרטיבות ×”× ×˜×¢× ×ª [...]") – ××™× ×” מעלה ×•××™× ×” מורידה בהקשר ×–×” (השוו: עפס"פ 78814-09-24‏ ×× ×©×™×Ÿ × ' ×ž×“×™× ×ª ישראל, פסקה 6 (5.10.2024)). למעלה מן הצורך, יצוין שכבר בהחלטה מיום 7.12.2025 × ×§×˜×” המפקחת ×‘× ×™×¡×•×— דומה לזה שעליו ×ž×œ×™× ×•×ª המערערות כעת (ראו לעיל בפסקה 1 סיפא); אותה החלטה × ×™×ª× ×” עובר לבקשת הפסלות ×”×¨××©×•× ×”, וחרף זאת × ×ž× ×¢×” המערערת מלהתייחס לכך במסגרתה. לפיכך, לא מן ×”× ×ž× ×¢ ×©×˜×¢× ×” זו לוקה אף היא בשיהוי ככל שהדבר × ×•×’×¢ למערערת (השוו: ×¢"א 1487/22 ×¤×œ×•× ×™×ª × ' ×¤×œ×•× ×™, פסקה 19 (7.7.2022)). 9. לבסוף אציין ×›×™ לא מצאתי פגם בדחיית בקשת הפסלות ×”×¨××©×•× ×” ללא תגובת המשיבה (×¢"א 6478/17 ס.ב × ×™×”×•×œ מקרקעין בע"מ × ' ×ª×™× ×”×‘ חברה ×œ×‘× ×™×” ופיתוח (1990) בע"מ, פסקה 4 (24.9.2017)). לצד זאת, בשים לב ×œ×˜×¢× ×•×ª שהועלו בבקשת הפסלות ×”×©× ×™×™×”, דומה שראוי ×”×™×” ×œ× ×ž×§ ביתר פירוט את החלטת הפסלות ×”×©× ×™×™×”; ואולם, משלא מצאתי בסיס לקיומו של חשש ממשי למשוא ×¤× ×™× מצד המפקחת, אין ×‘× ×§×•×“×” זו בלבד כדי להצדיק את קבלת הערעור (ראו והשוו: ×¢"א 1054/24 ×¤×œ×•× ×™ × ' ×¤×œ×•× ×™×ª, פסקה 8 סיפא (25.3.2024)). הערעור × ×“×—×” אפוא. ×‘× ×¡×™×‘×•×ª ×”×¢× ×™×™×Ÿ ומשלא התבקשה תשובה, לא ייעשה צו להוצאות. × ×™×ª×Ÿ היום, ×›"ט סיוון תשפ"ו (14 ×™×•× ×™ 2026). יצחק עמית × ×©×™×