רשל שרבף נ. משרד הבינוי והשיכון/המשרד הראשי

בבית המשפט העליון עע"מ 29220-01-26 לפני: כבוד המשנה לנשיא נעם סולברג כבוד השופט חאלד כבוב כבוד השופט יחיאל כשר המערערת: רשל שרבף נגד המשיבים: 1. משרד הבינוי והשיכון 2. פרזות חברה עירונית לשיכון ירושלים בע"מ ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 12.11.2025, בעת"מ 62099-10-25, שניתן על-ידי השופטת ת' בר-אשר בשם המערערת: עו"ד זאב פרבר פסק-דין המשנה לנשיא נעם סולברג: ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 12.11.2025, בעת"מ 62099-10-25 (השופטת ת' בר-אשר), בו נדחתה על הסף עתירת המערערת, מחמת שיהוי בהגשתה. רקע בתמצית המערערת, אישה מבוגרת כבת 83, מתגוררת בדיור ציבורי מאז שנת 1979. זאת, במסגרת שכירות מוזלת של דירה המצויה בירושלים. בחלק הארי של התקופה, הדירה נוהלה בידי המשיבה 2, פרזות חברה עירונית לשיכון ירושלים בע"מ, אך למשך מספר שנים, נכנסה חברת 'עמידר החדשה' בנעליה של פרזות; באין חשיבות להבחנה ביניהן לעניין דנן, ולשם הנוחות, אכנה להלן את השתיים בשיתוף השם: חברת הניהול. החל משנת 2018, התגלעו חילוקי דעות בין המערערת ובין חברת הניהול בשתי סוגיות: הראשונה, גובה שכר הדירה אותו נדרשת המערערת לשלם; השניה, אפשרות רכישת הדירה על-ידי המערערת. הסוגיה הראשונה נדונה והוכרעה במסגרת תביעה אזרחית שהגישה חברת הניהול נגד המערערת, בגין חוב שכירות שצברה. התביעה התנהלה בראשונה בבית משפט השלום (תאד"מ 9877-07-23; הרשם הבכיר א' הדר), בהמשך התגלגלה לבית המשפט המחוזי (ע"א 65238-09-25; השופטת ת' בר-אשר) ולבסוף אף לבית משפט זה (רע"א 17539-01-26; השופטת ג' כנפי-שטייניץ). כפי שהתברר במסגרת ההליכים, החל משנת 2020 חדלה המערערת מלשלם את שכר הדירה; זאת, מאחר שלטענתה מאז שנת 2018, גבתה ממנה חברת הניהול שכר דירה כפול, על יסוד חישוב שגוי שהתייחס לדירתה היחידה של המערערת כשתי דירות נפרדות. הערכאות השונות דחו טענה זו, והכריעו כי המערערת חייבת בתשלום חוב השכירות שצברה; זאת, הן מאחר שבהתאם למבחנים הרלבנטיים – אכן מדובר בשתי דירות, הן מאחר שמכל מקום, לא הוכח כי ההתייחסות לדירתה של המערערת כאל שתי דירות קטנות, ולא כאל דירה אחת גדולה, בעלת שטח כולל זהה, הובילה בפועל לשינוי בגובה שכר הדירה. הסוגיה השניה נוגעת לטענותיה של המערערת כי היא "הייתה זכאית על פי החוק ועל פי מבצעי משרד השיכון לרכוש את הדירה בה היא גרה", ואף "ניתנה לה הבטחה מינהלית" מפּי חברת הניהול בקשר למכירת הדירה, אלא ש"המכירה לא יצאה לפועל באשמת המשיבים". בקליפת אגוז יוסבר, כי מגעים בקשר למכירת הדירה התנהלו בין המערערת לבין חברת הניהול במהלך השנים 2020-2017, ואף הבשילו ביום 17.9.2019 למכתב "הודעה על תנאי רכישת דירה", שניתן למערערת מטעם חברת הניהול. מהמכתב עולה, לכאורה, כי הצדדים הסכימו על מכירת הדירה למערערת, כפוף לתנאים שונים, ובראשם תשלום מחיר הדירה המוזל, תוך חודשיים, עד ליום 17.11.2019. בהמשך למכתב זה, ניגשה המערערת למשרדי חברת הניהול לביצוע התשלום, אך אז נאמר לה כי בהתאם לנהלי משרד הבינוי והשיכון, לא ניתן להשלים את המכירה עד לפיצול שתי הדירות מהן מורכבת דירתה של המערערת, כאשר היא תיאלץ לוותר על אחת מהן. המערערת טוענת כי הסכימה לכך, אך הליך פיצול הדירה, שעירב אנשי מקצוע שונים – התארך, ובינתיים חלף המועד לתשלום מחיר הדירה. ביום 9.8.2020, שלחה חברת הניהול לבא-כוחה של המערערת מכתב ובו הוסבר כי "נכון להיום, הליך המכר הופסק [...]. במקביל, הוגשה בקשה לאישור פיצול הדירות למשרד הבינוי והשיכון [...]. עם אישורה של מרשתך להחזרת דירה אחת מבין השתיים אנו נפעל לביצוע עבודות השיפוץ לפיצול הדירות. יחד עם זאת, למרשתך קיים חוב בגין אי תשלום שכר דירה בסך 7,864 ₪ ועל פי נהלי החברה עליה לסלקו בטרם תוכל להמשיך בהליך הרכישה". השנים חלפו והמהלך לפיצול הדירות לא יצא לפועל. ביום 17.7.2024, שלח בא-כוחה של המערערת מכתב לחברת הניהול, בדרישה להאריך את המועד לרכישת הדירה, הואיל ו"כל עניין המכירה נתקע שלא באשמת מרשתי". במענה מיום 31.7.2024, נמסר בתשובה כי "עפ"י הודעת מנהל הסניף דאז, [...] המשפחה סירבה להחזיר דירה אחת ואף צברה חובות שכ"ד [...]. הליך המכר בוטל בתאריך 13.10.20". בנוסף, נמסר כי "חוק המכר הסתיים [הכוונה היא לפקיעת תוקפו של חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 – נ' ס'] ולכן לא ניתן להגיש בקשות חדשות", ומשכך, הוצע לבא-כוח המערערת לפנות לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון לאישור מכירת דירה. פניה כזו נעשתה ביום 1.9.2024, ושוב ביום 15.5.2025, אך לדברי המערערת, מוועדת החריגים לא התקבלה כל תשובה. ההליכים הקודמים בעקבות אירועים אלו, הגישה המערערת ביום 29.10.2025, עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי. העתירה כרכה יחד את שתי הסוגיות שתוארו לעיל, והתבקש בה "להורות על ביטול החלטת המשיבים להתייחס לדיר[ת] העותרת כאילו מדובר בשתי דירות", "לעדכן למפרע את דמי השכירות בהתאם", וכן "להורות למשיבים להשלים מכירת הדירה [...] בתנאים והנחות להם הייתה זכאית העותרת". זאת, בטענה כי ההתייחסות לדירתה כאל שתי דירות – שרירותית ומנוגדת לדין, בעוד שאי מכירת הדירה למערערת, עומדת בניגוד להבטחה מינהלית שניתנה לה, והיא "סוכלה בשל גישה בלתי חוקית ומבלבלת ומלאה סתירות של המשיבים". ביום 12.11.2025, דחה בית המשפט המחוזי את העתירה על הסף מחמת שיהוי. זאת, בהתחשב בכך שההחלטה הנתקפת, להתייחס לדירת המערערת כאל שתי דירות, התקבלה בשנת 2017; המגעים לרכישת הדירה, שעל תוצאתם הלינה המערערת, התבצעו בשנים 2020-2019; והליך המכר שאותו ביקשה המערערת לחדש – בוטל ביום 13.10.2020; כ-8, 6 ו-5 שנים לפני שהוגשה העתירה, בהתאמה. עוד הודגש, כי אין בפניותיה החוזרות של המערערת אל המשיבות בחודשים יולי וספטמבר 2024, ובחודש מאי 2025, כדי לעצור את מרוץ השיהוי. על פסק דין זה הגישה המערערת את הערעור שלפנינו, ובו היא חוזרת, בעיקרו של דבר, על טענותיה מן ההליכים הקודמים, הן לגבי שכר הדירה, הן ביחס להסכם המכר. בשולי הערעור מתייחסת המערערת לסוגיית השיהוי, וטוענת כי אכן, פניות חוזרות אל הרשות לאחר שמתקבלת תשובה שלילית אינן עוצרות את מרוץ השיהוי, אך אין בכך להשליך על הנסיבות בענייננו, שכן ב"פניותיה לקדם את ההליך היא לא קיבלה תשובה ברורה או סירוב. לכ[ן] המגעים בין הצדדים נמשכו עד שכלו כל הקיצים". דיון והכרעה לאחר שעיינתי בערעור, על נספחיו, ובפסק הדין של בית המשפט המחוזי – באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות, ללא צורך בתשובה. כך אציע לחברַי כי נעשה, בהתאם לסמכותנו שלפי תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, החלה בהליך דנן מכוח תקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: תקנות בתי משפט לענינים מינהליים). ראשית, יש לדחות את טענות המערערת ביחס לשני הסעדים הראשונים שהתבקשו – ביטול ההחלטה להתייחס לדירתה של המערערת כאל שתי דירות, ועדכון למפרע של דמי השכירות בהתאם; סעדים אלו נוגעים למעשה לסוגיה הראשונה, שתוארה לעיל. כאמור, מדובר בעניין שהתברר, נדון והוכרע לפני שלוש ערכאות, ומשכך יש לגביו מעשה בית-דין ברור ומפורש. ניסיונה של המערערת לעטות אדרת מינהלית על טענותיה האזרחיות, אינו מאפשר לה לעקוף את עקרון סופיות הדיון, ועל-כן דינן להידחות על הסף (ראו למשל: בג"ץ 5040/22 ארשם תעשיות בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פסקה 11 (‏28.7.2022‏); עע"מ 2929/14 אמ. די. הי. בניה ותעשיה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 5 ‏(‏9.6.2015)). בכל הנוגע לסעד השלישי שהתבקש – הוראה על השלמת הסכם המכר במתכונת שנזכרה לעיל במסגרת הסוגיה השניה – הרי שבדין קבע בית המשפט המחוזי כי חל לגביו שיהוי רב ביותר. תקנה 3(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים, קובעת כי יש להגיש עתירה מינהלית "בלא שיהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם". אמנם, חלוף פרק זמן זה אינו סוגר את הדלת כליל מפני הגשת עתירה; נותר חרך, דרכו יכול להיכנס עותר שיש בידו הצדקה מבוררת ומספקת להארכת המועד להגשת העתירה (ראו בתקנה 3(ג) לתקנות, וכן, מִני רבים: עע"מ 7208/19 המרכז החדש בע"מ נ' עיריית רמת השרון, פסקאות 20-19 (1.11.2021); עע"מ 8955-04-25 הירשנזון נ' עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, פסקה 8 (11.5.2025)). אלא שבעניין דנן – לא מצאתי ביד המערערת צידוק שיהלום את משך השיהוי בו נקטה; אף לא קרוב לכך. כנזכר לעיל, המגעים לרכישת הדירה התקדמו, ללא התמהמהות מיוחדת, עד לחודש אוגוסט 2020, ואז נכתב למערערת בפירוש כי "הליך המכר הופסק". מנקודת זמן זו, ועד לחודש יולי 2024, במהלכו פנה בא-כוחה של המערערת לחברת הניהול בבקשה "להאריך עבורה מועד לרכישת הדירה [...] בתנאים שנקבעו אז" – חלפו כמעט 4 שנים, ולא ברור מה נעשה בינתיים. המערערת אמנם טוענת כי היא "ובני משפחתה ניס[ו] בפניות רבות למשיבים לברר את העניין ולשווא", אך בכתב הערעור, בעתירה ובנספחיהם – אין כל סימוכין ותיעוד לפניות מסוג זה. אף אם נניח לטובת המערערת כי אכן הן נעשו, ואף לא נתקלו בסירוב ברור מצד הרשות להמשיך את הליך המכר, הרי שבשלב מסוים היה מצופה להבין כי אין בהן עוד תוחלת, וממילא מתחדש מרוץ השיהוי להגשת העתירה (ראו: עע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית תל-אביב, פסקה י"ז (5.5.2010); בג"ץ 1681/90 ועד הפעולה בענין הרחבת דרך מס' 2 קטע אכדיה – נוף ים נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו‏(‏1‏)‏ 505, 510 ‏(‏1992‏)). כך או אחרת, ביום 31.7.2024 מסרה חברת הניהול למערערת תשובה ובה נכתב ברחל בתך הקטנה כי "הליך המכר בוטל" לפני 4 שנים. מכאן והלאה לא ניתן לטעון לעמימות בעמדתה של חברת הניהול. מכל מקום, אף אם נלך כברת דרך נוספת יחד עם בא-כוח המערערת, הטוען כי רק בחודש מאי 2025 "כלו כל הקיצים", באופן שחייב הגשת עתירה מינהלית – אין הסבר ל-167 הימים הנוספים שעברו ממועד זה ועד להגשת העתירה בפועל, בחודש אוקטובר 2025. אין מנוס אפוא מהמסקנה כי במקרה זה חל שיהוי רב ביותר, ללא הצדקה מספקת, ומשכך – בצדק נדחתה העתירה על הסף. הערעור נדחה אפוא בזאת. משלא התבקשה תשובה אין צו להוצאות. ניתן היום, ג' סיוון תשפ"ו (19 מאי 2026). נעם סולברג משנה לנשיא חאלד כבוב שופט יחיאל כשר שופט