אסנת הירשנזון נ. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

2 בבית המשפט העליון עע"מ 8955-04-25 לפני: כבוד המשנה לנשיא נעם סולברג כבוד השופט דוד מינץ כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ המערערת: אסנת הירשנזון נגד המשיבים: 1. עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ 2. משרד הבינוי והשיכון ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 25.2.2025, בעת"מ 69619-12-24, שניתן על-ידי השופטת ת' בר-אשר בשם המערערת: עו"ד רפאל מאיר פסק-דין המשנה לנשיא נעם סולברג: ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 25.2.2025, בעת"מ 69619-12-24 (השופטת ת' בר-אשר), שבגדרו נדחתה על הסף עתירת המערערת. רקע רלבנטי בתמצית המערערת מתגוררת בשכירות בדירת דיור ציבורי, לכל המאוחר משנת 2016, ולטענתה אף קודם לכן. בשנת 2017, הגישה המערערת למשיבה 1 בקשה לרכוש את הדירה, על-פי חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 (להלן: חוק הדיור הציבורי). ביום 1.1.2018, נשלחה אל המערערת הודעה בדבר תנאי הרכישה. בהודעה צוין, כי הסכום לתשלום עבור הדירה עומד על סך של 1,535,779 ₪; וכי "הסכמת עמידר למכר הדירה מותנית בתנאי מתלה ולפיו על המבקש/מציע לשלם לה תמורת מכר הדירה במלואה לא יאוחר מתום 180 יום מיום מתן ההודעה וכי אם תשלום זה לא ישולם לה במלואו, מכל סיבה שהיא, כאמור לעיל, לא יהא תוקף להסכמת עמידר למכר הדירה, היא תחשב כבטלה, היא לא תחייב את עמידר לכל דבר ועניין והמציע/מבקש לא יהא זכאי לרכוש את הדירה בתנאי ההודעה". ביום 14.5.2018, נשלחה אל המערערת הודעה שכותרתה "תזכורת לפני ביטול בקשה לרכישת דירה". בהודעה צוין, כי "אי תשלום מלוא התמורה, בתוך 180 יום [מיום 1.1.2018], יגרום לביטול הליך הרכישה". אף בחלוף 180 יום, ולאחר ארכה של 30 ימים שניתנה למערערת, לבקשתה – לא שולם מלוא הסכום שנקבע. לפיכך, ביום 12.9.2018 נשלחה אל המערערת, בדואר רשום, "הודעה על ביטול בקשה לרכישת דירה". זאת, כפי שצוין מפורשות בהודעה, לנוכח אי-קיום תנאי הרכישה. למען שלמות התמונה אציין, כי תוקפו של חוק הדיור הציבורי פקע ביום 14.2.2023. בימים 1.7.2024 ו-11.7.2024, פנתה העותרת למשיבה 1 ולמשיב 2 (בהתאמה), באמצעות בא-כוחה, בבקשה "לסיים את העסקה שהחלה בשנת 2018, בהתאם למחיר שהוצע לה באותה השנה". זאת, לטענתה, לאחר שפנתה במהלך השנים, באופן חוזר ונשנה, אל נציגי המשיבה 1, אך פניה הושבו ריקם. ביום 3.11.2024 נשלחה אל ב"כ המערערת תשובת המשיב 2, שלפיה "דין טענות מרשתך [המערערת] להידחות על הסף [...] מרשתך לא שילמה על חשבון הרכישה את התשלומים עבור רכישת הדירה [...] על כן, ביום 12.9.2018 בוטלה הבקשה לרכישה". המערערת לא השלימה עם דחיית פניותיה, וביום 25.12.2025 הגישה עתירה לבית המשפט המחוזי, שבה התבקש סעד הצהרתי בדבר זכאותה לרכוש את הדירה בתנאי הרכישה שנקבעו בשנת 2018, בניכוי תשלומים שונים שלטענתה שולמו על-ידה. העתירה – נדחתה על הסף, מחמת שיהוי שדבק בה. בפסק הדין נקבע, כי העתירה, התוקפת למעשה את ההחלטה לבטל את בקשת המערערת לרכישת הדירה, הוגשה כמעט 6 שנים לאחר שחלף המועד האחרון להגשת העתירה, על-פי תקנה 3(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: תקנות בתי משפט לענינים מינהליים). נפסק אפוא, כי נפל שיהוי כבד בהגשת העתירה – הן בהיבט הסובייקטיבי, לנוכח משך הזמן שחלף מהודעת הביטול, אשר במהלכו, גם על-פי המערערת, לא חלה כל התקדמות בהליך רכישת הדירה; הן בהיבט האובייקטיבי, משום ש"חוק הדיון הציבורי אינו קיים כבר למעלה משנתיים". מכאן הערעור שלפנינו. דיון והכרעה למקרא הערעור, על נספחיו, ולאחר עיון בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות, אף ללא צורך בתשובה מאת המשיבים. כך אציע אפוא לחברַי כי נעשה, על-פי סמכותנו מכוח תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שחלה בהליך דנן בהתאם לתקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים. בעניין דנן, חלה כאמור תקנה 3(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים, הקובעת כי העתירה תוגש "בלא שיהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם". אמנם, המערערת טוענת כי הודעת הביטול מעולם לא הגיעה אליה – טענה שכפי שהטעים בית המשפט המחוזי, ניתן בהחלט להטיל בה ספק, בהתחשב בכך ששאר ההודעות שנשלחו אליה, באותה דרך משלוח ולאותה כתובת, הגיעו ליעדן. אך אפילו אניח לטובת המערערת כי לא קיבלה את ההודעה במועדה, מתקשה אני להשלים עם טענתה שלפיה נודע לה על ההחלטה רק ביום 3.11.2024, עם קבלת תשובת המשיב 2 לפנייתה. המערערת היתה מודעת לתנאי הרכישה, בכללם התנאי המתלה בדבר השלמת התשלום עבור הדירה במסגרת הזמנים שנקבעה, ובעקבות כך אף עמדה בקשר עם הרשות לשם בקשת ארכה (שהתקבלה כאמור). גם על-פי טענותיה-שלה, לא עמדה המערערת במסגרת הזמנים שנקבעה לתשלום, והלכה למעשה – לא שילמה את מלוא הסכום עד עצם היום הזה. בנסיבות אלו, אין בידי לקבל את הטענה שלפיה המערערת לא ידעה עד לאחרונה על ההחלטה מושא העתירה. זאת ועוד, אף אם ניתן היה לקבל את גרסתה של המערערת, שלפיה נודע לה על ההחלטה אך בעת קבלת תשובת המשיב 2, לא היה בכך כדי לסייע לה. העתירה הוגשה בחלוף 52 יום מקבלת התשובה, היינו, 7 ימים לאחר המועד האחרון להגשת העתירה. בהתחשב במכלול נסיבות העניין, כמפורט לעיל, הרי שנוכח סירוב המשיב 2 להיענות לבקשת המערערת, ובשים לב לטענות שהעלה בתשובתו בדבר פרק הזמן שחלף מאז ביטול בקשת הרכישה, לא ניתן לקבל אף שיהוי 'קל' יחסית מסוג זה. מסקנת הדברים היא, אפוא, כי בעתירה אכן נפל שיהוי משמעותי ביותר. בנסיבות אלה, עובר הנטל אל המערערת, להראות כי קיימת הצדקה להארכת המועד להגשת העתירה (ראו: תקנה 3(ג) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים; עע"מ 7208/19 המרכז החדש בע"מ נ' עיריית רמת השרון, פסקה 20 (1.11.2021) (להלן: עניין המרכז החדש); וכן, אך לאחרונה: עע"מ 50139-12-24 אלעוברה נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 7 (5.5.2025) (להלן: עניין אלעוברה)). המערערת לא עמדה בנטל האמור, ולוּ בקירוב. המערערת טענה, בהקשר זה, כי פנתה אל המשיבה 1 בעניין הרכישה והתשלומים עבור הדירה, כמה וכמה פעמים במהלך השנים שחלפו מאז ההודעה. ברם, אף אם הייתי מניח כי המערערת יכולה להיבנות מטענה זו כהצדקה לשיהוי כה ניכר – וספק רב, בלשון המעטה, אם אכן אלה הם פני הדברים (ראו: עניין אלעוברה, פסקה 7 והאסמכתאות שם) – הרי שממילא, לא הובאו כל תימוכין שיש בהם כדי לבססה. ברי, כי בכך לא סגי לשם הצדקת השיהוי. אף לא מצאתי כי קיים חשש מפני פגיעה בעקרון שלטון החוק, שעשוי להצדיק בכל זאת דיון בעתירה. המערערת העלתה טענות לגבי 100,000 ₪ שנגבו ממנה, לדבריה, במרמה על-ידי חברת פרזות (שהמשיבה 1 באה בנעליה), אולם טענות אלה – אשר ממילא, לא נתמכו בראיות מספקות – נעדרות קשר ממשי לשאלת ההחלטה בדבר ביטול הרכישה, היא ההחלטה מושא העתירה. בהינתן לשונה המפורשת והברורה של תקנה 3 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים, כאמור לעיל – די לי בכך; אין מקום אפוא להידרש לבחינת ההיבט הסובייקטיבי או האובייקטיבי של עילת השיהוי, באופן שחורג מהוראות התקנה ומתכליתה (ראו: עניין המרכז החדש, פסקה 20). סיכומם של דברים, סבורני כי לא נמצא כל טעם טוב להתערבות בפסק הדין של בית המשפט המחוזי. אכן, בהעדר הצדקה חזקה במיוחד, יש בשיהוי הכבד שבו הוגשה העתירה, כשלעצמו, כדי להצדיק את דחייתה על הסף. אציע אפוא לחברַי כי נדחה את הערעור. עוד אציע, בנסיבות העניין, ומשלא נתבקשה תשובה, כי לא נעשה צו להוצאות. ניתן היום, י"ג אייר תשפ"ה (11 מאי 2025). נעם סולברג משנה לנשיא דוד מינץ שופט גילה כנפי-שטייניץ שופטת