חאלד ניג'ם נ. ועדה מקומית לתכנון עכו

6 בבית המשפט העליון עע"מ 42151-11-25 לפני: כבוד המשנה לנשיא נעם סולברג כבוד השופט יחיאל כשר כבוד השופטת רות רונן המערער: חאלד ניג'ם נגד המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה עכו ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 15.10.2025, בעת"מ 52373-05-25, שניתן על-ידי סגנית הנשיא ב' טאובר בשם המערער: עו"ד אביה לביא בשם המשיבה: עו"ד דוד גיט פסק-דין המשנה לנשיא נעם סולברג: ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 15.10.2025, בעת"מ 52373-05-25 (סגנית הנשיא ב' טאובר), בו נדחתה עתירת המערער. רקע רלבנטי המערער מתגורר בבית משותף בעכו, בדירה המצויה בבעלותו (להלן, בהתאמה: הבניין ו-הדירה). החל מחודש אוקטובר 2023, רכש המערער, במועדים שונים, שטחים נוספים בבניין – שתי חניות, וכן מחסן ששטחו 9.18 מ"ר. בהמשך, לשם הצמדת החניות והמחסן לדירתו, הגיש המערער למפקחת על הבתים המשותפים (להלן: המפקחת), בקשות לתיקון צו הבית המשותף. הצמדת החניות – אושרה, והצו תוקן בהתאם; לא כך באשר להצמדת המחסן המבוקשת. המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה עכו (להלן: הוועדה), התנגדה להצמדת המחסן לדירה, הואיל ונבנה ללא היתר בניה. בעקבות כך, קבעה המפקחת כי נדרש אישורהּ של הוועדה לתיקון צו הבית המשותף, אולם במצב דברים זה, אישור כאמור מצד הוועדה – לא ניתן. בנסיבות אלו, הוגשה לבית המשפט לעניינים מינהליים העתירה שבענייננו, בגדרה עתר המערער לחייב את הוועדה ליתן למפקחת את אישורהּ לתיקון צו הבית המשותף בכל הנוגע להצמדת המחסן. בתמצית, נטען בעתירה, כי בהיתר הבניה שניתן לבניין עוד בשנת 1997, "מופיע המחסן נשוא העתירה כשהוא משורטט בכתב יד על גבי היתר הבניה", וכי המחסן מופיע גם בתשריט הבית המשותף. משכך, נטען כי "מדובר במחסן שנבנה על פי היתר בניה", ולחלופין – כי לא ניצבה כל "מניעה תכנונית, אז והיום, ליתן היתר בניה למחסן". עוד טען המערער, כי הוועדה לא נקטה כל הליך כנגד המחסן הבנוי, אשר לשיטתה נבנה ללא היתר; כי התנגדות הוועדה עולה כדי אכיפה בררנית; וכן, כי נפגעת ה"הסתמכות שנוצרה אצל תושבים ואדריכלים שעה שמקובל אצל הוועדה המקומית להוסיף סימונים בכתב יד על גבי היתר הבניה". מנגד, טענה הוועדה כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת אי-צירוף משיבים נדרשים לעתירה – כלל בעלי הזכויות בבניין; זאת בפרט, בהינתן שמדובר ב"מחסן שלא הוצמד לאף דירה ולאף תת חלקה, אלא הינו שטח מהרכוש המשותף". עוד נטען, כי יש לדחות את העתירה על הסף גם מחמת שיהוי, העדר ניקיון כפיים והסתרת עובדות רלבנטיות. לגוף הדברים, טענה הוועדה, בעיקרו של דבר, כי אין להתערב בהחלטתה שלא להכיר ב"שירבוטי עפרון אקראיים", שאינם מהווים חלק מהיתר הבניה, וכן כי סימון המחסן בתשריט הבית המשותף – "תואם רק את הבנוי בפועל", ולא נערך בהתאם להיתר הבניה. במעמד הדיון בעתירה, עמד בית המשפט על הקושי בכך שלא צורפו כמשיבים כלל בעלי הזכויות בבניין, בהיותם בעלי דין דרושים לצורך הכרעה בעתירה. חרף דברים אלה, המערער מצִדו, הודיע כי הוא עומד על קבלת פסק דין בעתירתו, במתכונת שבה הוגשה. ביום 15.10.2025, ניתן פסק דין; העתירה – נדחתה. בית המשפט לעניינים מינהליים קבע, כי יש לסלק את העתירה על הסף, מחמת אי-צירוף כלל בעלי הזכויות בבניין כמשיבים לעתירה: "על רקע העובדה כי עולה מעתירתו של [המערער] מהלך של גריעת שטח מן הרכוש המשותף לטובת הצמדתו לתת חלקה שבבעלותו, היה על [המערער] לצרף לעתירה את כל בעלי הזכויות בבית המשותף שאכן יכול ויש בעתירה להשפיע ו/או לפגוע בזכויותיהם. צירופם של בעלי דין אלה נדרש הן נוכח היותם צדדים רלוונטיים להכרעה בסוגיות שהועלו בעתירה והן כדי שתהיה בפני בית המשפט תמונה מלאה ושלמה עליה יוכל בית המשפט לבסס את הכרעתו". עוד צוין בהקשר זה, כי נוכח עמידתו של המערער על קבלת פסק דין בעתירה, במתכונתה המקורית, חרף המשמעויות שהובהרו לו במסגרת הדיון שהתקיים, הרי ש"אין אלה הנסיבות בהן על בית המשפט להורות על צירוף בעלי הדין הדרושים מיוזמתו". נקבע אפוא, כי אין מנוס מלהורות על סילוק העתירה על הסף, בהתאם לתקנה 6(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: תקנות בתי משפט לענינים מינהליים). על כל פנים, נקבע, כי דין העתירה להידחות גם לגופה. נקבע, כי החלטת הוועדה שלא להכיר ב"שרבוט אקראי בעיפרון" כמהווה חלק מהיתר הבניה – סבירה, ואינה מגלה הצדקה להתערבות בשיקול הדעת המסור לוועדה בכגון דא. כמו כן, אשר לסימון המחסן בתשריט הבית המשותף, צוין, כי מהצהרתו של עורך התשריט, עולה בבירור כי "תשריט הבית המשותף תואם רק את הבנוי בפועל". משכך, נקבע, כי כעמדת הוועדה, "תשריט הבית המשותף אינו מתיימר כלל להיות תואם להיתר הבניה". עוד נמצא לנכון לדחות את טענות המערער כי מדובר בפרקטיקה תכנונית מקובלת של הוועדה, ונקבע כי לא עלה בידו להניח תשתית עובדתית מספקת על מנת לבסס את טענותיו בדבר אכיפה בררנית או הסתמכות על אותו "שרבוט" שהוּסף בכתב-יד. המערער לא השלים עם פסק הדין, ומכאן הערעור שלפנינו. בערעורו, שב המערער על עיקרי הטענות שהעלה בעתירתו. לטענת המערער, לא היה מקום לדחות את עתירתו על הסף מחמת אי-צירוף יתר בעלי הזכויות בבניין כמשיבים לעתירה; שכן, כך לדבריו, הצמדת המחסן המבוקשת, עניינה ב"שינוי טכני בלבד אשר אין בו כל משמעות מהותית". עוד טוען המערער בהקשר זה, כי זכות הטיעון של יתר בעלי הזכויות בבניין, ממילא שמורה להם בגדרי המשך ההליך התכנוני מול המפקחת. כמו כן, צירף המערער לערעורו תצהירים המעידים כביכול על העדר התנגדות להצמדה מצד שכניו; לדברי המערער, "התצהירים לא צורפו לכתב העתירה" שהוגש במסגרת ההליך בבית המשפט לעניינים מינהליים, ומוגשים במסגרת הערעור דנן נוכח סילוקה של העתירה על הסף מחמת אי-צירוף משיבים דרושים. בהחלטה מיום 31.12.2025, ציינתי כי למקרא החומר הכתוב שהונח לפנַי, עולה כי "עמדתה של ועדת התכנון המשיבה, התייחסה להיקפו של היתר הבניה הקיים" (ההדגשה במקור), וכפי שגם הובהר בפסק הדין, "מעולם לא הוגשה בקשה להיתר בניה למחסן ולו אף בדיעבד" – עובדה שגם המערער אינו חולק עליה. בשל כך, הצעתי למערער "למצות 'מסלול' זה, על דרך של הגשת בקשה מתאימה לקבלת היתר בדיעבד; במסגרתה, יוכל להעלות את טענותיו, חלף תקיפת סבירות החלטת ועדת התכנון אשר עמדה במוקד פסק הדין מושא הליך הערעור דנן"; ציינתי והבהרתי, כי דומה כי "פתוחה הדרך לפני המערער" לעשות כן. ביום 12.1.2026, הודיע המערער כי הוא עומד על ערעורו; לטענתו, "נדרשת אך הסכמתה המנהלית של [הוועדה] להעברה המבוקשת [...] והקישור שעושה [הוועדה] בין הבקשה לבין הצורך בהיתר בנייה אינו נדרש". אין מנוס אפוא, ממתן פסק דין. דיון והכרעה לאחר עיון בערעור, על נספחיו, ובפסק הדין, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור – להידחות, וזאת אף ללא צורך בתשובה. כך אציע אפוא לחברַי כי נעשה, מכוח סמכותנו שלפי תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי), החלה בהליך דנן בהתאם לתקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים. ראש ועיקר: הצדקה להתערבות בהחלטת הוועדה – לא מצאתי. כידוע, "הלכה מושרשת היא כי למוסדות התכנון מוקנה שיקול דעת רחב, בפרט בהחלטות שעניינן בשיקול דעת תכנוני-מקצועי [...] וכי אין בית המשפט ממיר את שיקול דעתם המקצועי של מוסדות התכנון בשיקול דעתו" (עע"מ 1624/23 חברת דניה הירוקה נ' עמותת שומרים על דניה, פסקה 13 (19.5.2024)). כפי שקבע בית המשפט לעניינים מינהליים בפסק דינו, החלטת הוועדה שלפיה לא ניתן לראות באותו "שרבוט עיפרון" כמהווה חלק מהיתר הבניה – סבירה היא, ומצויה בליבת שיקול הדעת המסור לה כרשות תכנונית. לא למותר לציין בהקשר זה, כי היתר בניה מהווה מסמך סטטוטורי שנועד להביא לוודאות תכנונית – מאליו מובן הקושי להכיר בשרבוט העיפרון שהוּסף על גביו (השוו: ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מו(5) 727, 746 (1992)). הדברים אמורים גם באשר לתשריט הבית המשותף, בפרט כשהצהרתו של עורך התשריט מבהירה כי הוא "משקף נאמנה את הבית ואת דירותיו [...] כפי שבנוי וקיים כיום, וכי הסימונים בצבעים נעשו על ידי [עורך התשריט]" (ההדגשה הוּספה – נ' ס'). אם כן, עולה בבירור, כי תשריט הבית המשותף – לא כל שכן, הסימונים שהוּספוּ בו – אין בהם כדי לשקף את המצב התכנוני המאושר, אלא אך ורק את הבינוי הקיים בפועל; למעשה, כפי שהוצהר באורח מפורש על-ידי עורך התשריט, הם אף אינם מתיימרים לעשות כן. זאת ועוד. כפי שהובהר בפסק הדין, "ככל שבוצעו עבודות בניה על בסיס שרבוט זה מדובר בעבודות שבוצעו ללא היתר בניה כדין ובניגוד להיתר הבניה הקיים [...] גם לא נטען על-ידי [המערער] כי בשלב כלשהו מאז השלמת בניית הבית המשותף ולאחר מעשה הוגשה בקשה לוועדה המקומית להתיר את בניית המחסן בדיעבד" (ההדגשות הוּספוּ – נ' ס'). אכן, דומני כי אין חולק על כך שבקשה לקבלת היתר בניה בדיעבד – לא הוגשה. כך גם ציינתי והדגשתי בהחלטתי מיום 31.12.2025, בשעה שהצעתי למערער למצות 'מסלול' זה. ודוק: כל שקבעה הוועדה הוא שבמצב התכנוני הנוכחי, אין להכיר בשרטוט העיפרון כחלק מהיתר הבניה הקיים, תוך שהובהר למערער כי אין בכך כדי למנוע בעדו לפעול להכשרת המחסן בדיעבד, בערוצים המתאימים לכך. נמצאנו למדים, אם כן, כי עמדת הוועדה היא שנכון למצב התכנוני הקיים, אין היתר בניה למחסן; בין זאת, לבין חוסר סבירות המצדיק את התערבותנו בשיקול הדעת המסור לוועדה – רחוקה הדרך. כמו כן, מקובלות עלַי קביעות בית המשפט לעניינים מינהליים בכל הנוגע לאי-צירוף כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, כמשיבים לעתירה. כבר מטעם זה, מוצדק היה לסלק על הסף את העתירה, שעניינה, הלכה למעשה – חשש לגריעת שטח מן הרכוש המשותף, כך שיוצמד לדירת המערער. אף אם אלך כברת דרך לטובת המערער, ניתן לומר, לכל היותר, כי קיימת מחלוקת אם המחסן מהווה חלק מן הרכוש המשותף. די במחלוקת זו, בענייננו, כדי לחייב את צירוף יתר בעלי הזכויות בבניין לאור פגיעה בזכויותיהם הקנייניות בשל הגריעה לכאורה (ראו: רע"א 1462/10 עטייה נ' שגיא, פסקה 16 (2.8.2012)). זאת, לא כל שכן כאשר עמדת הוועדה עשויה להשליך באופן משמעותי על החלטת המפקחת לגבי זכויותיהם הקנייניות. על כל זאת, יש להוסיף ולתת את הדעת – גם להצר – על עמידתו העיקשת של המערער על קבלת פסק דין בעתירתו, במתכונתה המקורית שבה הוגשה – קרי, בהעדרם של בעלי דין דרושים – חרף המשמעויות שהובהרו לו במעמד הדיון שהתקיים בעתירה והצעת בית המשפט לעניינים מינהליים לשקול את הדברים. אם בכך לא סַגי, הרי שכעת, מבקש המערער לרפא פגם זה – של אי-צירוף בעלי דין נדרשים כמשיבים לעתירה – באמצעות צירוף תצהירים אשר לכאורה מעידים על העדר התנגדות להצמדה מצד שכניו. תצהירים אלה, אף כדברי המערער עצמו, זכרם לא בא בכתב העתירה שהוגש לבית המשפט לעניינים מינהליים; ולדבריו, מוגשים רק עתה – במסגרת הליך הערעור – "לשם השלמת התשתית העובדתית והראייתית הנדרשת", וזאת לאחר שנמצא לנכון לסלק על הסף את עתירתו מחמת אי-צירוף משיבים דרושים. דא עקא, שהצדקה להתנהלות דיונית זו של המערער – לא מצאתי. כידוע, "בעל דין אינו רשאי להגיש ראיות חדשות לבית המשפט שלערעור", זוּלת אם בית המשפט שוכנע כי הגשתן עשויה "להשפיע על תוצאות הערעור". בנוסף, נדרש שיתקיים אחד משני אלה: "לא היה ניתן לאתר את הראיה בשקידה סבירה ולהגישה בערכאה הראשונה במועד המתאים לכך"; או – שנמצא כי "הגשת הראיה דרושה כדי למנוע עיוות דין" (תקנה 144 לתקנות סדר הדין האזרחי, החלה בהליך דנן בהתאם לתקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים; כמו כן, ראו: רע"א 31145-09-24 נשר מפעלי מלט ישראליים בע"מ נ' אביעד תעשיות בטון וטיט בע"מ, פסקה 5 (12.5.2025)). אלא שתנאים אלה אינם מתקיימים בנדון דידן. זאת בפרט, משעה שהיה באפשרותו של המערער לצרף את התצהירים עם הגשת כתב העתירה, או בסמוך לכך. למצער, היה עליו להגיש בקשה להגשת ראיה נוספת, לאחר שהובהר לו, עוד במעמד הדיון בעתירה, הקושי המשמעותי שבאי-צירוף כלל בעלי הזכויות בבניין כמשיבים לעתירה. ברם, דבר מזה לא נעשה; נהפוך הוא: המערער עמד על מתן פסק דין במתכונת שבה הוגשה. כמו כן, משמצאתי כי בדין נדחתה עתירתו גם לגופה, בהעדר הצדקה להתערבות בסבירותה של החלטת הוועדה, כמפורט לעיל – ושלא אך מחמת אי-צירוף משיבים נדרשים – ברי כי הגשת התצהירים, אין בה כשלעצמה כדי להכריע את הכף בנסיבות העניין. סוף דבר סיכומם של דברים, שהערעור נדחה אפוא בזאת. כמו כן, בנסיבות העניין, נוכח קורות ההליך והתנהלותו הדיונית של המערער – יִשא המערער בתשלום הוצאות בסך של 3,000 ₪ לטובת אוצר המדינה. זאת, בשים לב להחלטתי מיום 31.12.2025 בדבר האפשרות הנתונה בידי המערער להגיש בקשה מתאימה לקבלת היתר בניה בדיעבד, כפי שהובהר לו מטעם הוועדה, כמו גם במסגרת פסק הדין מושא ערעור זה; לנוכח עמידתו של המערער על בירור הערעור לגופו, חלף מיצוי 'מסלול' זה, ואף תוך ניסיון למקצה שיפורים ראייתי בערכאת הערעור, בהעדר הצדקה לעשות כן, ולאחר שעמד בסירובו לצרף כמשיבים לעתירה את כלל בעלי הזכויות הרלבנטיים, כפי שהובהר לו חזור ושנֹה – כך מחד גיסא; ובהתחשב במתכונת הדיונית שלפיה הוכרע הערעור, מאידך גיסא (ראו: רע"א 2127/24 עיריית חברון נ' שר הביטחון (28.3.2024); בפרט, עיינו בדברים שהזדמן לי להבהיר שם, בפסקאות 8-7, על מעלתה של תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, שבין היתר, "מיטיבה גם עם המערער הספציפי, שערעורו נדחה על הסף [...] חסה היא על ממונו ועל עִתוֹתיו, ומונעת ממנו לתלות בערעורו תקוות שווא". כמו כן, ראו: עע"מ 8790/23 אברהם נ' משרד החינוך, פסקה 7 (9.4.2024); לפסיקת הוצאות לטובת אוצר המדינה, בנסיבות המתאימות, כאשר ערעור נדחה לפי תקנה זו, ראו למשל: ע"א 3741/23 סימון נ' פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), פסקה 9 (25.7.2023); רע"א 6482/22 פלוני נ' פלונית, פסקאות 6 ו-8 (23.11.2022); ע"א 7686/23 אילוז נ' חכמון, פסקה 14 (30.10.2023); ענת אלבק ״תקנה ואין מורים כן? – על הסמכות החדשה של ערכאת הערעור לפי תקנה 138(א)(1) מאז הרפורמה בסדר הדין האזרחי״ פורום עיוני משפט (תגוביות משפט) מז (2023)). ניתן היום, י"ב ניסן תשפ"ו (30 מרץ 2026). נעם סולברג משנה לנשיא יחיאל כשר שופט רות רונן שופטת