קסטרו מודל בע"מ נ. רשות מקרקעי ישראל

2 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 4148/22 לפני: כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט ח' כבוב העותרת: קסטרו מודל בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. השמאי הממשלתי הראשי - משרד המשפטים עתירה למתן צו על-תנאי בשם העותרת: עו"ד יאיר עשהאל; עו"ד דן ליברמן; עו"ד אסף עולמי בשם המשיבים: עו"ד יצחק ברט פסק-דין השופט ח' כבוב: 1. בשנת 2016 ביקשה העותרת לרכוש את זכות הבעלות במקרקעין המצויים באזור התעשייה של העיר בת ים, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1478 (כיום תחת סעיף 5.1 לקובץ החלטות המועצה), שעניינה שיעורי התשלום בגין הקניית בעלות. בסופו של יום, עסקה זו לא הושלמה. בשנת 2019, ולאחר שחלה על המקרקעין תכנית "502-0619833 – בי/647 – מתחם קסטרו", העותרת שבה וביקשה לרכוש את המקרקעין. לשם כך ערכה רשות מקרקעי ישראל, היא משיבה 1 (להלן: רמ"י), שומה לצורך קביעת הסכום לתשלום. 2. ביום 25.08.2020, נשלח לעותרת מכתב מאת רמ"י, בגדרו נדרשה היא לשלם כ-3.1 מיליון ש"ח עבור המקרקעין. מחיר זה התבסס על שומה שצורפה למכתב, ובה פורט שערוך שווי הקרקע נכון ליום 25.12.2019, וסך כל ערך הקרקע לצורך ביצוע העסקה, לצד פרטים נוספים. 3. אולם, בהמשך, הוחלט כי יש לכלול בשומה רכיב נוסף – שווי החלק היחסי במקרקעין, בהנחה שהמקרקעין היו מקבלים חלק שווה בזכויות הבנייה הכוללות במתחם. זה הוא, הלכה למעשה, סלע המחלוקת בין הצדדים. 4. בשים לב לרכיב הנוסף, נשלח לעותרת ביום 09.05.2021 מכתב בגדרו נדרשה לשלם כ-18.1 מיליון ש"ח עבור הקניית זכות הבעלות בשטח. זאת, על בסיס שומה מעודכנת שצורפה למכתב, ובה שערוך שווי הקרקע המעודכן, נכון ליום 25.12.2019, וסה"כ ערך הקרקע לצורך ביצוע העסקה, לצד פרטים נוספים. על שומה זו הגישה העותרת השגה משפטית, שנדחתה בהחלטת רמ"י ביום 10.05.2022, וכן השגה שמאית. 5. בפי העותרת טענות רבות, ובכתב עתירתה מיום 19.06.2022 ביקשה צווים על-תנאי המופנים למשיבים, ושעניינם – השלמת העסקה לפי מפרט התשלום מיום 25.08.2020; ביטול החלטת רמ"י מיום 10.05.2022; וקיום דיון 'לגופו של עניין' בטענות העותרת כפי שהועלו בהשגות שהגישה. 6. ביום 23.11.2022, הגישו המשיבים בקשה לדחיית העתירה על הסף מחמת קיומו של סעד חלופי, בדמות הגשת תובענה אזרחית לבית המשפט המוסמך. לשיטתם, שאלת הרכיב הנוסף שנכלל בשומה היא שאלה בעלת אופן אזרחי מובהק, תוך שהם סומכים ידיהם על שנפסק בבג"ץ 2763/21 מעודד נ' רשות מקרקעי ישראל (26.05.2021) (להלן: עניין מעודד), הדומה במהותו לענייננו. על כך הוסיפו המשיבים, כי גם האופי של חלק מהשאלות המשפטיות שהועלו בעתירה מחייבות חקירת עדים ובירור ראיות. בהתאם לכך, ובשים לב לאופי הדיון בבית המשפט הגבוה לצדק, שאינו כולל שמיעת עדים וקיום חקירות, נטען כי ברור שדין המחלוקת להתברר בערכאה אזרחית. בשולי הבקשה הוער, כי הואיל והשומה הוזמנה ונערכה לפי הנחיות רמ"י, משיב 2 אינו משיב ראוי לעתירה – ועל כן יש למחוק אותו ממנה. למקרא הבקשה הוריתי לעותרת להודיע אם היא עודנה עומדת על עתירתה. 7. עתה מונחת לפנינו הודעת העותרת, בגדרה הסבירה כי היסוד הדומיננטי בעתירה הוא ציבורי-מינהלי, ועל כן היא מצויה בתחום סמכותו של בית משפט זה ועליה להתברר בהתאם. זאת, משום שעיקרה הוא תקיפה ישירה של החלטת רמ"י, ואף הסעד המרכזי שהתבקש בעתירה הוא ביטול אותה החלטה. עוד צוין, כי הטעמים שביסוד העתירה הם מינהליים, כגון חריגה מסמכות, אי קיום הליך נאות ופגמים בשיקול דעת הרשות וכן – קביעת תחולה רטרואקטיבית להחלטה ועוד כהנה וכהנה טענות; וכי כך או אחרת, העתירה אינה ממוקדת בטענה לטעויות בגוף השומה. 8. לאחר שנתנו דעתנו לטענות הצדדים, אנו סבורים כי הדין עם המשיבים, וכי לפנינו מחלוקת מתחום המשפטי האזרחי לגבי רכיב נוסף, שהוסף לשומה שנקבעה זה מכבר. אשר על כן, דינה להתברר בערכאה אזרחית. כפי שצוין בעניין מעודד: "אם העותרים חפצים בהגשת תביעה אזרחית, יוכל בית המשפט האזרחי להידרש הן לטענות שמבוססות על היחסים החוזיים בין הצדדים [מכוח חוזה החכירה והחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1478 (כיום תחת סעיף 5.1 לקובץ החלטות המועצה) – ח' כ'], הן לטענות שמבוססות על כללי המשפט המינהלי" (שם, בפסקה 5). 9. נוכח האמור העתירה נדחית על הסף, מחמת קיומו של סעד חלופי בדמות פנייה לערכאה אזרחית, תוך שטענות הצדדים לגופו של עניין, לרבות בכל הנוגע למשיבים הרלבנטיים להליך – שמורות להם. בשים לב למשך הזמן שעבר ממועד הגשת העתירה ועד להגשת הבקשה לדחייתה על הסף מטעם המשיבים – אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏י"ט בכסלו התשפ"ג (‏13.12.2022). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 22041480_C05.docx מא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1