משה סיני נ. לשכת רישום מקרקעין - ירושלים

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 19061-05-26 לפני: כבוד הנשיא יצחק עמית כבוד השופט אלכס שטיין כבוד השופט חאלד כבוב המערער: משה סיני נגד המשיבה: לשכת רישום מקרקעין – ירושלים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ת' בר-אשר) בת"א 5231-01-26 מיום 10.3.2026 בשם המערער: בעצמו פסק-דין הנשיא יצחק עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת ת' בר-אשר) בת"א 5231-01-26 מיום 10.3.2026, שבו נדחתה על הסף תביעת המערער למתן צו אשר יצהיר על זכויותיו הנטענות במקרקעין בגוש 30617 חלקה 186 המצויים בצפון ירושלים (להלן: המקרקעין), ולרישום הערת אזהרה בהתאם. 1. אלו העובדות הדרושות לענייננו. ביום 16.5.1966, לאחר הליכי הסדר, הזכויות בחלקה 186 נחלקו בין ארבעה אחים למשפחת אבו חמדה ונרשמו בפנקס הזכויות על שמם. ארבעת האחים נפקדים בהתאם לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950, ולכן, ביום 1.11.1999 שליש מהחלקים בחלקה הוקנו לטובת האפוטרופוס לנכסי נפקדים, וביום 25.7.2024 נרשמו על שם רשות הפיתוח. כמו כן, ביום 20.7.2025 נרשמה הערת האפוטרופוס לנכסי נפקדים על שני השליש הנותרים של החלקה. 2. המערער, שלא היה מיוצג בהליך קמא, טען כי כבר ביום 20.6.1966 אדם בשם שחאדה סלח זלאבני רכש את המקרקעין מהאחים אבו חמדה כמיופה כוח עבור בנו בן ה-8, באג'ס זלבאני (להלן: זלאבני). עוד נטען, כי ביום 8.8.1989 זלאבני מכר את המקרקעין למערער. לתמיכה בטענה זו, המערער הציג מסמך בכתב יד שכותרתו "שטר מכר על מגרש", שבו נכתב כי זלבאני הוא המוכר; הקונים הם המערער ואדם נוסף, אשר נטען כי קצת לאחר מכן נסוג מן העסקה; המחיר הוא 40,000 דולר; והמקרקעין שנרכשו תוארו כשטח "צמוד וגובל לחלקה 199 בגוש 30617 וסמוך לכביש רמות, וסמוך לגבול מסוף אגד בגבול החניון, ומדרום לחלקה 186" (להלן: שטר המכר). לצד שטר המכר, הוצג מסמך נוסף בכתב יד שכותרתו "תצהיר", ושבו אדם בשם אבו עמר באסם מצהיר כי נכח בעת מכירת "המגרש בגבול בית חנינה לרמות בגוש 30617", ולאחר מילים אלה נכתב בכתב יד שונה " – חלקה 186" (להלן: התצהיר). 3. למען שלמות התמונה, יצוין כי בשנת 2007 מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) הגיש לבית משפט השלום בירושלים תביעה לסילוק ידו של המערער ממקרקעין שהופקעו על ידו, המצויים מדרום לגוש 30617 ואשר צמודים למקרקעין מושא הליך זה (ת"א 3390/07; להלן: הליך הפינוי). המערער, שהיה מיוצג באותו הליך, טען טענות דומות לטענותיו בהליך דנן, שלפיהן רכש את המקרקעין מזלבאני, שרכש אותם בתורו ממשפחת אבו חמדה. ביום 24.4.2010 ניתן פסק דין (השופטת מ' ליפשיץ-פריבס) שבו נקבע כי המערער לא הצליח להוכיח טענותיו בדבר רכישת זכויות במקרקעין, ומשכך, עליו לפנותם. ערעור שהגיש המערער לבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 31677-06-10) הסתיים בהסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין (השופטת ג' כנפי-שטייניץ), שלפיו המערער יפנה את המקרקעין בתוך 20 ימים כנגד תשלום בסך 40,000 ש"ח. 4. נשוב להליך שלפנינו. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערער על הסף, הן בשל שימוש בראיה כוזבת, קרי, התצהיר שאליו הוסף מספר החלקה הנדונה; הן בשל העובדה שהמערער לא הניח כל תשתית עובדתית בסיסית לתמיכה בטענותיו כי רכש זכויות בחלקה 186. בתוך כך, נקבע כי שטר המכר הנטען מתייחס לשטח "מדרום לחלקה 186" ולכן כלל לא נוגע למקרקעין מושא ההליך; כי טענות המערער לעניין שטר המכר נדחו בהליך הפינוי והמערער אף לא מכחיש כי הוא ממשיך להפר את פסק הדין אשר הורה על פינויו מהמקרקעין; כי המערער לא תמך טענתו בדבר רכישת המקרקעין על ידי זלבאני מהאחים אבו חמדה בראיות כלשהן, וטענה זו אף עומדת בסתירה לפסק הדין בת"א ‏(‏מחוזי י-ם‏)‏ 17290-09-11 כהן נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ‏(7.12.2015‏)‏‏ שבו נקבע כי לפחות שניים מהאחים אבו חמדה עזבו את ישראל לכל המאוחר בשנת 1956; וכי המערער לא סיפק הסבר הגיוני לכך שלא פעל לרישום עסקת המכר שהתרחשה לטענתו בשנת 1989, לפחות עד שנת 2007, שאז נרשמה על המקרקעין הערת אזהרה לטובת אחרים ואשר בוטלה בשנת 2025. משכך, תביעת המערער נדחתה והוא חויב בתשלום הוצאות המשיבה בסך 10,000 ש"ח. 5. מכאן הערעור שלפניי. המערער, שאינו מיוצג, טוען, בין היתר, כי אין זה משנה לענייננו שהאחים אבו חמדה נפקדים שכן מכירת המקרקעין לזלבאני אירעה עובר למועד הקובע שבו נכללה החלקה בשטחי מדינת ישראל; כי בית משפט קמא השמיט את המילים "ומדרום לחלקה 186 אין סימון" שנכתבו בשטר המכר, ומשמעות המשפט איננה כי מדובר במקרקעין הנמצאים מדרום לחלקה 186, אלא שגבולה הדרומי של חלקה 186 לא סומן וזו גם הסיבה שבגינה פלש שלא בידיעתו לחלקה שבבעלות המינהל, ממנה התבקש לסלק ידו; כי המערער אמנם הוסיף לתצהיר את המילים "חלקה 186" אולם הדבר לא נעשה בכוונה להגיש ראיה כוזבת, ומכל מקום, מדובר בפרט שולי ביחס למכלול הראיות שהוצגו; וכי בית משפט קמא התעלם מחוזה המכר בין אבו חמדה וזלבאני שהוצג לו, אשר תרגומו אף אושר על ידי נוטריון. לצד הערעור הגיש המערער גם "בקשה למתן צו ביניים" שיורה על שמירת המצב הקיים במקרקעין וכן על עיכוב ביצוע הוצאות המשפט שנפסקו לחובתו, וזאת עד להכרעה בערעור. 6. לאחר שעיינתי בערעור ונספחיו וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אני סבור כי דין הערעור להידחות על הסף מכוח תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, וכך אציע לחבריי שייעשה. 7. המערער טוען לשרשרת חוזית של העברת הזכויות במקרקעין – בשנת 1966 האחים אבו חמדה מכרו את הזכויות במקרקעין לזלבאני והוא בתורו מכר את זכויותיו למערער בשנת 1989. ברם, אני סבור כי לא עלה בידי המערער להוכיח כדבעי את החוליות בשרשרת העברת הזכויות ודעתי בעניין זה כדעת בית משפט קמא. ראשית, אין חולק כי מצב רישום הזכויות בחלקה 186 נכון להיום הוא כזה ששליש חלקה רשומה בבעלות רשות הפיתוח ושני השליש הנותרים רשומים בבעלות האחים אבו חמדה, וכן רשומה עליהם הערת האפוטרופוס לנכסי נפקדים. כידוע, "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו" (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) ולא ניתן הסבר מספק מדוע הסכמי המכר לא מצאו ביטוי ברישומם בפנקס הזכויות. שנית, וחשוב מכך – לא מצאתי בראיות המערער כדי לבסס את זכותו בחלקה 186. כך, משטר המכר עולה כי ענייננו בשטח הנמצא מדרום לחלקה 186. לא מצאתי ממש בטענת המערער כי יש לקרוא את תיאור השטח במובן זה שגבולה הדרומי של החלקה לא מסומן, ומשמעות זו לא נדרשת מקריאת תיאור השטח [כך למשל, לא ברור מדוע לא צוין בתחילת התיאור כי מדובר בחלקה 186 ואף לא ברור מדוע המילים "אין סימון" נכתבו בשורה נפרדת ולא בהמשך למילים "מדרום לחלקה 186"]. כמו כן, בית משפט קמא ציין כי התצהיר שצורף להליך הפינוי לא כלל את מספר החלקה והוא הוסף בשלב מאוחר יותר ובכתב יד שונה. המערער אף הודה כי "ברבות השנים להבהרתו [של התצהיר – י"ע] הוסף מספר החלקה בצידו" (סעיף 57 לכתב הערעור). אשר על כן, גם התצהיר לא מהווה ראיה חותכת לכך שהמקרקעין שנרכשו על ידי המערער היו חלקה 186 כנטען. ממילא אין בכך די כדי לסתור את הרישום בפנקס הזכויות. שלישית, בהליך הפינוי הציג המערער תמונה עובדתית דומה לזו שהוצגה בהליך דנן ובית המשפט המחוזי קבע כי המערער "לא הרים את הנטל להוכיח את גרסתו בדבר רכישת המקרקעין מהבעלים הרשומים עליהם" (פסקה 19 לפסק הדין). אף לא למותר לציין כי המערער הציג גרסאות שונות קמעא ביחס לבעלים ממנו רכש את המקרקעין. כך, בהליך דנן טוען המערער כי המקרקעין נרכשו עבור זלבאני על ידי אביו, וזלבאני הוא אשר מכר אותם הלאה למערער. אולם, בהליך הפינוי המערער "הודה לראשונה בעדותו, בשונה מהאמור בסעיף 5 לתצהירו, כי מר זלבאני היה מיופה כוח של בעלים במקרקעין, למרות שהדבר אינו מתיישב עם המבוא להסכם המכר, לפיו זלבאני הוא המוכר, ולא מיופה כוחו של המוכר. בהמשך עדותו, חזר בו [המערער] מדבריו על רכישה ממר זלבאני כמיופה כוח והדגיש, כי אין זה מעניינו מיהו הבעלים הקודם של המקרקעין, בטרם עסקת המכר של המקרקעין" (הדגשה הוספה – י"ע; פסקה 18 לפסק הדין). גם בכך יש כדי להעיד על חולשת התשתית העובדתית שהציג המערער לתמיכה בטענותיו. 8. סיכומו של דבר, שבדין קבע בית משפט קמא כי כתב התביעה לא מגלה כל עילה. נוכח כך שלא הוכח כראוי כי זלבאני רכש את המקרקעין מהאחים אבו חמדה לכתחילה; נוכח כך שלא הוכח כי המקרקעין שהמערער טוען שרכש בשטר המכר הם אכן חלקה 186; נוכח כך שהמערער לא פעל לרישום זכויותיו במקרקעין משך שנים רבות; ונוכח פסק הדין בהליך הפינוי שדחה זה מכבר את טענות המערער – נוכח כל אלה, אני סבור כי דין הערעור להידחות על הסף. 9. סוף דבר, שהערעור נדחה. ממילא נדחית גם הבקשה לסעד זמני. משלא נתבקשה תשובה, אציע לחבריי כי לא ייעשה צו להוצאות בהליך זה. יצחק עמית נשיא השופט חאלד כבוב: אני מסכים. חאלד כבוב שופט השופט אלכס שטיין: דעתי כדעת חברי הנשיא: דין הערעור להידחות על הסף. לטעמי, השימוש שעשה המערער בערכאה קמא בראיה כוזבת בדמותו של תצהיר אליו הוסף מספרה של החלקה מושא המחלוקת – הוא כשלעצמו חייב את בית המשפט המחוזי לדחות את תביעתו ומחייבנו לדחות את ערעורו (ראו והשוו: ע"א 765/18 חיון נ' חיון, פסקאות 35-26 (1.5.2019); ע״א 6460/21 פרץ נ׳ כהן, פסקאות 49-47 (18.6.2023); ע״א 2610/23 אזוגי נ׳ שפירא, פסקאות 53-52 (3.7.2023); ע״א 3589/23 קדוש נ׳ גנדלר, פסקאות 37-33 (1.8.2023)). אוסיף ואבהיר כי נימוקיו של הנשיא לדחיית הערעור, אף הם מקובלים עלי במלואם; ואם בידי היה הדבר, הייתי מחייב את המערער בתשלום הוצאות לטובת אוצר המדינה. אלכס שטיין שופט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של הנשיא י' עמית. ניתן היום, כ"ה סיוון תשפ"ו (10 יוני 2026). יצחק עמית נשיא אלכס שטיין שופט חאלד כבוב שופט