פסק הדין המלא
בית משפט השלום בירושלים
ת"א 40065-10-21 שטרן טורא בע"מ נ' עזיזיאן ואח'
ת"א 71638-10-21 שם תיק ללא שמות חסויים
תיק חיצוני:
לפני
כבוד השופט גד ארנברג
תובעים
שטרן טורא בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
נתבעים
1. מרדכי עזיזיאן ע"י ב"כ עוה"ד
2. בהרוז מרדכי בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד
פסק דין
שתי תביעות הוגשו נגד הנתבעים בגין אי תשלום שכר מוסכם לפי ההסכם שנחתם בין הצדדים.
התובעים טוענים כי בין הצדדים נחתם הסכם בו התחייבו הנתבעים לשלם להן שכר בגין עבודות יעוץ ותיווך (התיווך רק לגבי התובע חברוני) . לטענת התובעים ההסכם שבינם לבין הנתבעים היה מחולק ל- 2.
לטענתם עבור החלק הראשון שילמו הנתבעים את השכר, אולם הם מסרבים לשלם את השכר עבור החלק השני על פי ההסכם.
חברוני תובע סכום נוסף בגין עבודה נוספת שעשה עבור הנתבעים והובטח לו שכר עבודה הכל כפי שיבואר להלן:
הנתבעים, או מי מהם, היו הבעלים של 8 חנויות מתוך 12 במתחם מסחרי בתל אביב. יתר החנויות הוחזקו על ידי אחרים. חב' עמידר יצאה במכרז למכירת זכויות בנייה במתחם. הנתבעים רצו להשתתף במכרז ולצורך כך נחתם הסכם בינם (או חלקם) לבין התובעים. ההסכם כלל 2 חלקים שעבור כל אחד מהם נקבע שכר לתובעים בשיעור 1%. החלק הראשון "רכישת הזכויות מעמידר" בגינו היו אמורים התובעים לתת לנתבעים ייעוץ וגיבוש ותכנון דרכי פעולה והאסטרטגיה למימוש הרכישה תוך ליווי הליך קבלת מימון בנקאי, ליווי וגיבוש צוות תכנון אם יקודם הליך תכנון. במסגרת זו נרכשו הזכויות מעמידר. עבור חלק זה סוכם על שכר לתובעים של 1% משווי הזכויות הנרכשות, לכל אחד מהם. החלק השני "מכירת הנכס/הכנסת משקיע" במסגרתו היו התובעים אמורים לתת ייעוץ, גיבוש ותכנון דרכי הפעולה והאסטרטגיה למימוש המכירה/השקעה ואיתור רוכש/משקיע. בגין חלק זה סוכם על שכר של 1% משווי הזכויות הנמכרות לכל אחד מהתובעים, זאת אם התובעים יהיו הגורם היעיל והבלעדי שיביא לעסקה ו- 0.5% לכל אחד מהתובעים אם הנתבעים יממשו את הנכס או יכניסו משקיע ללא עזרת התובעים.
כאמור לעיל, התובע חברוני טוען כי איתו בלבד סוכם ענין נוסף והוא קידום הסכמות בין הנתבעים לבין 4 בעלי החנויות הנוספים במתחם במסגרתם יפנו אותם 4 דיירים את המתחם כנגד פיצוי שיקבלו, בעבור כך סוכם כי הוא יקבל שכר נוסף של 0.5% משווי מכירת הזכויות בנכס.
החלק הראשון של ההסכם התבצע, הזכויות נרכשו מעמידר והנתבעים שילמו לכל אחד מהתובעים את אותו 1% + מע"מ שסוכמו לגבי שלב זה.
בשלב השני נוצר נתק בין הצדדים, לטענת התובעים בשל כך שבנם של הנתבעים נכנס לתמונה וסירב לשלם להם וגרם לנתבעים לסרב לשלם, אין מחלוקת שהתובעים לא היו "הגורם היעיל והבלעדי שהביא לעסקה" ואולם המתחם והזכויות נמכרו תמורת סכום של 68,700,000 ₪ ולפיכך כל אחד מהתובעים תובע את השכר המוסכם למקרה כזה שהוא 0.5% + מע"מ.
התובע חברוני תובע עוד 0.5% משום שלדבריו פעל במרץ להביא להסכמים עם 4 הדיירים הנוספים ואף הגיע להסכמים עם 3 מהם ולפיכך מגיע לו לטענתו עם השכר עבור כך בשיעור 0.5%.
כל אחד מהתובעים הגיש תביעה נפרדת ועל פי החלטת כב' הרשם הבכיר (כתוארו אז) אהרון אורנשטיין מיום 2/1/22 אוחדו התביעות והנתבעים הגישו כתב הגנה אחד ל- 2 התביעות.
הנתבעים טוענים כי התביעה בתיק 40065-10-21 הוגשה על ידי חב' שטרן בעוד ההסכם נחתם אישית עם מר שטרן דוד. התוספת בכתב יד של חב' שטרן לא נעשה בידי הנתבעים או בהסכמתם.
הנתבעים טענו עוד כי מדובר בהסכם תיווך ומר שטרן דוד אינו מתווך לפיכך יש לדחות את תביעתו.
לגבי הנתבעת 3 (שנתבעה רק בתביעת חברוני) טענו הנתבעים כי היא אינה חתומה על ההסכם ולפיכך יש לדחות את התביעה נגדה.
הנתבעים טוענים עוד כי הסכם התיווך נחתם לאחר כריתת העסקה לרכישת הזכויות בחלוף כחודשיים מהמועד בו אישרה ועדת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל את ההתקשרות של עמידר בהסכם רכישת הזכויות ובחלוף למעלה מ- 3 חודשים מאז פניית עמידר לנתבעים 1 ו- 3 בהזמנה להציע הצעות למכרז סגור בין בעלי הזכויות במתחם. התובעים לא היוו למעשה את הגורם היעיל לא בעסקת רכישת הזכויות מעמידר ובוודאי לא במכירת הזכויות, שלגביה גם התובעים לא טענו שהיו הגורם היעיל.
הנתבעים טענו שנעשו בהסכם שינויים בכתב יד לאחר חתימתו.
הנתבעים טענו כי בהעדר חתימה של כל בעלי הזכויות על ההסכם הרי שאין לו תוקף.
לגבי הנתבע 1 טענו התובעים שהוא חתם תוך ניצול לרעה של התובעים את אי ידיעתו קרוא וכתוב ותוך שהוא מצוי במצב רפואי מורכב.
הנתבעים טענו כי יש לקזז את הסכום ששולם לכל אחד מהתובעים בגין החלק הראשון של העסקה שכן מדובר בעסקת תיווך בה התובע שטרן לא זכאי לסכום כלשהו הן בשל כך שאינו מתווך והן בשל כך שלא היה הגורם היעיל והתובע חברוני אינו זכאי לשכר בשל כך שלא היה הגורם היעיל.
לא זו בלבד אלא שכיוון שמדובר היה במכרז פנימי בין בעלי הזכויות בלבד וכיוון שהיה סכום מינימום להגשת הצעות ותנאי התשלום היו קבועים אף לא היה שום צורך בתיווך, ייעוץ או ליווי.
הזכויות נמכרו בסכום של 67,700,000 ₪ ללא כל התערבות של התובעים לפיכך לא מגיע להם שכר בגין החלק השני של ההסכם.
התובעים הגישו כל אחד בנפרד כתב תשובה, התובע שטרן טען שאין מדובר בהסכם תיווך אלא בהסכם יעוץ שכלל גם ליווי בנקאי, פגישות בעמידר, פגישות עם משקיעים פוטנציאליים, שכירת כלכלנית שתסייע בקבלת הלוואה מהבנק למימון הרכישה. מדובר בעסקה שהנתבע 1, שאינו יודע קרוא וכתוב, לא היה מסוגל לבצע לבדו ולכן ביקש את שירותי הייעוץ של התובעים.
התובע חברוני טען כי למרות שהנתבע 1 אינו יודע קרוא וכתוב הוא איש עסקים ממולח שעשה עסקאות במיליוני שקלים. חברוני עצמו ביקר בנכס מספר פעמים גם בנוכחות הנתבעים ובנם, השתתף בלפחות 6 פגישות בבנק הפועלים שמטרתן היה השגת הלוואה טובה לצורך הרכישה, ונפגש עם שמאי מקרקעין ששכרו הנתבעים וקיים פגישות נוספות ורבות עם בעלי העסקים האחרים במתחם ובעיריית תל אביב, בה נמצא המתחם, כדי למקסם את הזכויות וכן עם עו"ד של הנתבעים.
העידו בפני התובעים, גב' חגית בלונדהיים, עו"ד בוטסזן וכן הנתבעים ובנם דוד.
מתוך העדויות עולה כי ההסכם נשוא הליך זה נחתם על ידי הצדדים לאחר שהנתבעים קיבלו יעוץ של עו"ד בטוסזן שייצג אותם הן בהסכם זה והן בהסכם הרכישה מול עמידר. עולה שעו"ד בוטסזן הסביר היטב לנתבע 1 על מה הוא חותם. עוד עולה מהעדויות כי אין מדובר בהסכם תיווך אלא בהסכם ייעוץ שכלל בפועל עבודה מול הבנקים על מנת לקבל הלוואה לרכישת הנכס, מול בעלי מקצוע אחרים -שמאים ואדריכלים- על מנת להגדיל את סכום ההלוואה שניתן היה לקבל עבור הנכס. מדובר בהסכם שנחתם על ידי נתבעים 1 ו- 2 ולא נחתם על ידי נתבעת 3 , שאמנם היתה מודעת לו אך לא חתמה עליו. נעשו בהסכם, תוספות בכתב יד ככל הנראה לאחר שהוא נחתם לאחר שעו"ד בוטסזן אישר את חתימת הנתבעים 1 ו- 2 ואולם גם ליד התוספת בכתב יד (למעט התוספת של חב' שטרן בע"מ) ישנה חתימות של הנתבעים 1 ו- 2 או מי מהם.
עוד עולה מהעדויות, ובמיוחד מהעדים שאינם בעלי הדין (עו"ד בטוסזן שיצג את הנתבעים והגב' חגית בלונדהיים שפעלה מטעם התובע שטרן), שלא מדובר בהסכם תיווך אלא בהסכם יעוץ ומדובר גם בפעולות יעוץ שנעשו בפועל על ידי התובעים, כולל פגישות עם משקיעים, בעלי מקצוע, בנקים ועוד, על מנת לקבל את ההלוואה הטובה ביותר בתנאים הטובים ביותר. בנוסף עולה מן העדויות כי על אף האירוע המוחי שעבר התובע 1 הוא ידע היטב על מה הוא חותם, מדובר בסוחר ממולח (ניתן לראות זאת גם בעסקה זו בה נרכשו זכויות בסך של כ- 19,000,000 ₪ והם נמכרו, עם זכויות שהיו קודם לכן לנתבעים, בסכום של כ 70,000,000 ₪). הנתבע היה מודע היטב לדברים עליהם חתם , לא זו בלבד אלא שבנו שליווה אותו לאורך כל העסקה ידע גם הוא על הסכם היעוץ ועל החתימה, ולא זו בלבד אלא שכשהגיע המועד לתשלום על החלק הראשון של הסכם היעוץ-הסכם הרכישה בעמידר - שילמו הנתבעים לתובעים את מלוא הסכום לפי ההסכם, רק בהגיע מועד התשלום עבור החלק השני של ההסכם שינו הנתבעים את עורם והחליטו שאין צורך לשלם או יותר נכון שאין להם רצון לשלם ולפיכך הומצאו הטענות השונות הנוגעות להסכם או לאופן החתימה עליו או לצורך לשלם לפיו.
אין מחלוקת שבסופו של דבר הנכס והזכויות בו נמכרו ללא שהתובעים או מי מהם היו הגורם היעיל בביצוע העסקה ואולם ההסכם קובע מפורשות שבמקרה כזה במקום לקבל 1% משווי הזכויות הנמכרות, יקבל כל אחד מהתובעים רק 0.5% משווי הזכויות. נראה כי בשל כך שהתובעים לא היוו גורם יעיל בשלב זה החליטו הנתבעים שלא מגיע להם תשלום ואולם הסכמים יש לכבד ועל פי ההסכם גם במקרה כזה זכאים התובעים לשכר שהינו מחצית השכר אילו היו הגורם היעיל.
יש לציין שהתובעים גם ביצעו פעולות שונות הקשורות למכירת הזכויות ואולם, כאמור, בסופו של דבר לא פעולות אלו הביאו למכירת הזכויות והתובעים אף לא טוענים זאת.
כל האמור לעיל נכון לגבי הנתבעים 1 ו- 2 שחתמו על ההסכם ומחוייבים לפעול לפיו, לגבי נתבעת 3 שלא חתמה על ההסכם אף שהיתה מודעת לו, אין מקום לחייבה בתשלום לתובעים או למי מהם.
בנוסף לאמור, התובע חברוני לא הצליח להוכיח את טענותיו לפיהן הובטח לו שכר נוסף של 0.5% בגין קידום הסכמים עם 4 הדיירים הפרטיים שהחזיקו נכסים במתחם. מר חברוני לא הצליח להוכיח שהיה הסכם כזה. אם היה הסכם, מדוע לא נחתם הסכם כפי שנחתם לגבי היועץ לעסקה כולה? מר חברוני גם לא הצליח להוכיח את טענותיו לגב' מו"מ אינטנסיבי שניהל מול אותם דיירים והסכמה אליה הגיע עם 3 מהם. יש לציין שמר חברוני לא טרח להזמין לעדות את מי מאותם 4 דיירים או מי שלדבריו היה נציגם, עו"ד קרש, על מנת שיעידו על הנטען.
העובדה שהתשלום עבור החלק הראשון של ההסכם נעשה לחב' שטרן בע"מ ולא לדוד שטרן והחשבונית של התשלום ניתנה על ידי חברת שטרן בע"מ מלמדת כי למרות שההסכם נחתם מול דוד שטרן, מבלי שיהיה צורך לקבוע האם התוספת בכתב יד של חברת שטרן נעשה בהסכמה אם לאו, הסכימו הנתבעים לבצע את התשלום לחב' שטרן בע"מ. התוצאה היא איפוא שיש לדחות את טענת הנתבעים לפיה ההסכם נחתם על ידי נתבע 1 כשהוא לא מבין את תוכנו, יש לדחות את טענות הנתבעים לפיה מדובר בהסכם תיווך ולפיה יש לדחות את תביעת שטרן שאינו מתווך, מדובר בעסקת יעוץ שאף יצאה אל הפועל.
יש לקבל את טענת הנתבעים לגבי הנתבעת 3 שאינה חתומה על ההסכם ולפיכך לא ניתן לחייבה על פיו וכן יש לקבל את טענתם לגבי התביעה הנוספת של חברוני לשכר נוסף של 0.5% (בנוסף לשכר לפי הסכם היעוץ) עבור פועלו לפינוי 4 הדיירים שכן זו לא הוכחה.
אני מחייב איפוא את הנתבעים 1 ו- 2 לשלם לכל אחד מהתובעים סכום של 0.5% + מע"מ משווי מכירת הזכויות, ובסה"כ 396,045 ₪ לכל אחד מהתובעים.
אני דוחה את תביעתו של חברוני כלפי הנתבעת תמר עזיזיאן שלא חתמה על ההסכם וכן את תביעתו ל 0.5% נוספים עבור הפעולות לפינוי 4 הדיירים.
הנתבעים 1 ו- 2 ישלמו לתובע שטרן גם את הוצאותיו ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪.
הנתבעים 1 ו – 2 ישלמו לתובע חברוני גם את הוצאותיו ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
חברוני ישלם לנתבעת תמר עזיזיאן את הוצאותיה ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
ניתן היום, כ"ג טבת תשפ"ד, 04 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.
5 מתוך 6