פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 6130/97
בפני: כבוד הנשיא א' ברק
כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד השופט מ' אילן
המערער: ארנולד שפאר עו"ד
נגד
המשיבים: 1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה
2. גדעון יפת
ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי
בירושלים מיום 8.10.97 בתיק עבירה מינהלית
217/97 שניתן על ידי כבוד השופט י' צור
תאריך הישיבה: ז' בכסלו תשנ"ט (26.11.99)
בשם המערער: עו"ד ארנולד שפאר ועו"ד אורי שפאר
בשם המשיב מס' 1: עו"ד דני ליבמן
בשם המשיב מס' 2: עו"ד יפת
פסק-דין
השופט מ' אילן:
עיקרי העובדות
זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת יהודית צור) בעתירה שהוגשה לבית המשפט, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים לפי פרק י' 1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה1965-. העתירה נדחתה. מכאן ערעורו של העותר לפנינו.
עיקרי העובדות
משיב מס' 2, עו"ד גדעון יפת (להלן: "מר יפת"), הוא בעליו של נכס מקרקעין הידוע כחלקה 44 בגוש 30050, הנמצא ברח' עזרת ישראל 9 בירושלים (להלן: "חלקה 44"). המערער, עו"ד ארנולד שפֶאר (להלן: "מר שפֶאר") הוא בעליו של נכס מקרקעין הנמצא בשכנות למר יפת, הידוע כחלקה 43 בגוש 30050, הנמצא ברח' עזרת ישראל 11 (להלן: "חלקה 43").
ביום 8.1.97 החליטה משיבה מס' 1, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עירית ירושלים (להלן: "וועדת התכנון"), לתת למר יפת היתר בנייה מכח תוכנית המתאר לירושלים מס' 3912 (להלן: "תוכנית המתאר"), המתייחסת לרוב החלקות ברחוב "עזרת ישראל", וחלקות 43 ו44- בכללן.
שכונת "עזרת ישראל" (כיום רחוב "עזרת ישראל") נוסדה ב1874- על ידי חבורה של בני ירושלים, בני "הישוב הישן". צפיפות מרובה של בנייה כמו גם עתיקוּת המבנים וייחודם הארכיטקטוני, המשקפים את סגנון הבנייה היהודי בסוף המאה הקודמת בירושלים, משַווֹת לרחוב מראה ציורי יחוּדי. תוכנית המתאר באה לשרת שתי מטרות. מחד, היא מאפשרת תוספות בניה. מאידך, מבקשת לשמר את חזותו המיוחדת של הרחוב (ראה: סעיף 6(ג) - (ז) לתקנון תוכנית המתאר;להלן: "התקנון" ).
על פי היתר הבנייה ניתנה למר יפת הרשות לבנות תוספת של שתי קומות מעל הבניין החד קומתי אשר היה קיים אותה עת בחלקה 44 (בהתאם לסעיף 6(ד) לתקנון). המערער, מר שפֶאר, עתר לבית המשפט המחוזי בירושלים וביקש כי בית המשפט יצהיר על בטלותו של היתר הבנייה. הצדדים הסכימו למקד את טיעוניהם בשאלת הפירוש הנכון שיש לתת למונחים "בניין מקורי" ו"בניין קיים", המופיעים שניהם גם יחד בתקנון (סעיפים 10ו(6),(7); 10ט(1)-(4)). וועדת התכנון לא אבחנה בין המונחים והתייחסה לשניהם כאילו מכוונים הם לאותו עניין. לפיכך התירה למר יפת בנייה על יסוד המבנה שהיה קיים ערב כניסתה של תוכנית המתאר לתוקף, מבנה הכולל תוספות בנייה שנתוספו במהלך השנים. מר שפֶאר ביקש לאבחן בין המושגים. הוא ביקש לקבוע, כי חישוב התוספות המותרות על פי התקנון בחלקתו של מר יפת צריך להתבסס על הבנייה המקורית במובנה ההיסטורי, אשר אינה כוללת אותן תוספות בנייה שנעשו במרוצת השנים, לעתים שלא על פי היתר כדין, ערב כניסתה של תוכנית המתאר לתוקף. פרשנות אחרת, לטענת המערער, תביא למציאות שבה חוטאים, ובכללם מר יפת (ראה: סעיף 1(ז) לסיכומיו) - יוצאים נשׁכרים.
השופטת הנכבדה דחתה את העתירה, תוך שהיא מקבלת את פרשנותה של וועדת התכנון לתוכנית המתאר. מכאן הערעור שלפנינו.
הדיון בערעור
בפנינו חזר המערער וטען אותן טענות. כדי להבינן אביא את החלקים הרלוונטיים של סעיף 10 לתקנון, וזה לשונם:
"10. השטח הצבוע בתשריט בפסים אלכסוניים בצבע חום וצהוב לסירוגין הוא אזור מגורים מיוחד וחלות עליו ההוראות הבאות:
....
ו. גגות
(6) בגג הרעפים מעל לבניין המקורי יותרו שני פתחי גג (קוקיות) לכל היותר, ובתנאי שייבנו בחזית האחורית של הבניין בלבד. לא יותרו פתחים בגג הרעפים לכיוון רחוב עזרת ישראל.
(7) לא יותרו פתחי גג (קוקיות) בגג הרעפים שמעל התוספת המוצעת, בצמוד לבניין המקורי.
...
ט. הוראות בניה כלליות
1) כל בניה חדשה בתחומי תכנית זו תיעשה בהתאם לאופי הבניה המקורי הקיים בשכונה, ברחוב ובבניין הקיים בחלקה, ובהתאם לנספחים מס' 1 ו2-.
2) למימוש הוראה זו תוגש, כחלק בלתי נפרד מהיתר הבניה, תכנית מדידה מצבית, אשר תכלול את כל המבנים, הגדרות והעצים הקיימים בחלקה; וצילומי צבע של חזיתות הבניין הקיים, של חזית שני הבניינים הגובלים מכל צד בחלקה נשוא הבקשה להיתר, ושל הגדרות המקיפות את החלקה. כמו כן יצורפו להיתר הבניה פרטי בניין אופייניים (גדרות, פתחים, סורגים וכדומה) בקנ"מ 1:20.
3) לא תותר הריסה ו/או פגיעה בבניין אבן מקורי ו/או בחלקי בניין מקוריים (פתחים, פרטי מסגרות ופרזול אופייניים, קמרונות וכו') בחזית הפונה לרחוב עזרת ישראל. יותר שינוי בפתחים הפונים לחזיתות הצדדיות והאחוריות, בתנאי שהשינוי יהא בהתאם להוראות המפורטות בנספח מס' 2.
4) תנאי למתן היתר בניה הוא הריסה של כל תוספות הבניה החורגות מקווי הבניין המסומנים בתשריט" (ההדגשות אינן במקור - מ.א.).
בסיכומיו מצביע מר שפאר על סעיף 10(ט)(1) לתקנון, בו מופיעים שני המונחים "בניין מקורי" ו"בניין קיים" במקביל. לטענתו, יש ללמוד מכך כי גם מנסחיו היו ערים לאבחנה שבין שני המונחים. אציין מיד כי לדעתי, דווקא סעיף זה הוא דוגמא לא טובה לרעיון שהמערער מבקש לבטא. הסעיף אינו מדבר על "בניין מקורי" ו"בניין קיים", אלא על "אופי הבנייה המקורי" ו"בניין קיים". יש אמנם סעיפים אחרים בתקנון המשתמשים בשני המונחים באופן שמתישב עם פרושו של מר שפאר. כך למשל סעיפים ט(2) ו-ט(3). מקריאת שני סעיפי משנה אלה, כאשר הם מנותקים מיתר הטקסט של התקנון, נוצר הרושם שסעיף משנה 2 מחייב המצאת צילום של המצב הקיים, ואילו סעיף משנה 3 מזהיר מפני פגיעה בבנין המקורי דווקא, אותו ראוי לשמר. אף על פי כן, נראה לי, כי יש להשאיר על כנו את פסק דינה של כבוד השופטת בבית משפט קמא מנימוקיה, עליהם אחזור בקצרה בלשונה ואף אוסיף מעט משלי. כך כותבת השופטת :
"א. העותר מבקש לבסס את טענתו על השימוש השונה שעושה התוכנית במונחים 'בניין קיים' ו'בניין מקורי' ... העותר טוען כי מטרתה העיקרית של התוכנית היא שימור המאפיינים הארכיטקטוניים ... אך מתקנות התוכנית עולה בבירור כי מטרה זו היא רק אחת משורה של מטרות הכלולות בתוכנית ובהן שינוי ייעוד השטח לאזור מגורים מיוחד, הגדלת אחוזי הבנייה ... אין בהוראות התוכנית כל הגדרה המבחינה בין 'בניין קיים' ל'בניין מקורי' ובמצב זה ולפי פשוטם של דברים, הדיבור 'בניין קיים' או 'בניין מקורי' משמעותו הבניין כפי שהוא קיים בעת כניסת התוכנית לתוקף. בנייה המבוססת על הבנייה המקורית, על התוספות שניבנו במרוצת השנים עד כניסת התוכנית לתוקף, אינה סותרת בהכרח את מטרת התוכנית לשמר את המאפיינים הארכיטקטוניים של הבתים. עצם העובדה שהבניין שיבנה על חלקת המשיב מס' 2 יהיה גדול בשטחו ושונה בצורתו מן הבניין של העותר (המערער שלפנינו. ההוספה אינה במקור - מ.א.) אינה מלמדת בהכרח שההיתר שניתן חורג מהוראות התוכנית וממטרותיה, כפי שנקבעו.
ב. באזור עליו חלה התוכנית אין כל תוכנית בניין עיר קודמת אשר על פיה ניתן לבחון מהו בניין מקורי ומהי תוספת לבנייה המקורית ...
ג. אין חולק שהיתר הבנייה שהוציאה משיבה מס' 1 איננו ממצה את כל אחוזי הבנייה המותרים על פי התוכנית ... נתון זה מביא למסקנה שאם היו תוספות בנייה מעבר לבנייה המקורית הן הובאו בחשבון אחוזי הבנייה המותרים ולכן אין רלבנטיות, לענייננו, להבחנה בין בנייה מקורית לבין תוספת בנייה.
ד. הבניינים המקוריים כמו גם המגרשים, אינם שווים זה לזה בגודלם ובשטחם כך שאין כל פסול שלאחר השלמת בניין התוספות, כמתאפשר על פי התוכנית, יהיו שינויים או הבדלים בגודל או בגובה הבתים.
ה. העובדה שהוראות התוכנית קובעות קווי בניין ברורים ומוגדרים מלמדת שכל בנייה בתחום קווי הבניין הינה אפשרית...".
נראים לי דברי ב"כ וועדת התכנון (ראה: עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 26.11.98), כי בסופו של דבר לא יצא חוטא נשכר: התוספות שנעשו במשך הזמן, בהיתר או שלא בהיתר, נבלעות בתוך המבנה החדש, שבכל מקרה, אינו יכול לחרוג מאחוזי הבנייה (סעיף 6(ב)), מקווי הבניין ומקווי הגובה הקבועים בתקנון (סעיפים 6(ד)-(ו)), וכאשר תנאי למתן היתר בנייה הוא הריסה של כל תוספות הבנייה החורגות מקווי הבניין המסומנים בתשריט (סעיף 10ט(4)).
ועוד הערה לסיום. בסיכומיו טוען מר יפת, כי אין עוד טעם לדון בערעור, ולו מן הטעם הפשוט, כי הבנייה הסתיימה זה מכבר וברור כי בית המשפט לא ייתן ידו להריסת מבנה אשר בנייתו נעשתה על פי היתר כשר לכאורה, שניתן על ידי הרשות המוסמכת לתיתו. עוד מוסיף הוא וטוען, כי לו רצה המערער, יכול היה לנקוט צעדים לפני שהושלמה הבנייה. בסיכומיו מציין הוא, כי ניתנה למערער ההזדמנות לנסות ולבקש צו מניעה ואף נעשה "סידור מתאים לכך בבית המשפט המחוזי" (סעיף 2 לסיכומיו), אולם המערער לא ניצל זכות
זו. המערער אינו נדרש לכך בסיכומיו וגם בדיון לא ניתנה תשובה מספקת לטענות אלו.
לאור התוצאה אליה הגעתי, נדמה לי כי סוגייה זו הפכה לתיאורטית ואין צורך להכריע בה.
סיכומו של דבר, בהיעדר הגדרה למונח "בניין מקורי" בתקנון, מסתבר שמחברי התוכנית לא התכוונו לאבחן בין המונחים "בניין קיים" ו"בניין מקורי". זאת אני אומר בהתחשב בעובדה, שהתוכנית בין כך ובין כך, מתירה בכל מגרש תוספת בניה עד כדי ניצולם של כל אחוזי הבניה הנזכרים בתקנות, ובלבד שהבניין לא יחרוג מקווי הבניין המצוינים בתוכנית.
לאור האמור, אני מציע לחברי המכובדים לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות בסך 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ לכל אחד מן המשיבים.
ש ו פ ט
הנשיא א. ברק:
אני מסכים.
ה נ ש י א
השופטת ט. שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט אילן.
ניתן היום, ה' באדר תשנ"ט (21.2.99).
ה נ ש י א ש ו פ ט ת ש ו פ ט
העתק מתאים למקור
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
97061300.T09