הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ. יורם אליהו

פסק-דין בתיק ע"א 9749/03 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9749/03 ע"א 165/04 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ע' ארבל המערערת בע"א 9749/03 והמשיבה בע"א 165/04: הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית-אתא נ ג ד המשיבים בע"א 9749/03 והמערערים בע"א 165/04: 1. יורם אליהו 2. נירה אליהו ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בה"פ 1245/95 מיום 14.9.03 שניתן על-ידי כבוד השופט ד"ר ג' קלינג בשם המערערת בע"א 9749/03 והמשיבה בע"א 165/04: עו"ד שמואל ברח"ד בשם המשיבים ב"א 9749/03 והמערערים בע"א 165/04: עו"ד יוסף בנקל פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. ערעורים מזה ומזה על פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד סגן הנשיא ד"ר ג' קלינג) לפיו חויבה הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא (המערערת בע"א 9749/03 והמשיבה בע"א 165/04; להלן - הועדה), לשלם ליורם ונירה אליהו (המערערים בע"א 165/04 והמשיבים בע"א 9749/03; להלן ביחד - אליהו) סכום של 234,870 דולר. סכום זה נועד לפצות את אליהו הן עבור הפקעת החלק הארי של מקרקעין הנמצאים בבעלות יורם אליהו והן עבור הנזקים שנגרמו ליתרה שלא הופקעה. הועדה מלינה נגד חיובה בתשלום הפיצוי, ואילו אליהו סבורים כי יש להגדיל את סכום הפיצוי. רקע עובדתי 2. יורם אליהו היה בעלים של מקרקעין בשטח של 10,760 מ"ר בקריית אתא (להלן - החלקה). נירה אליהו הינה אימו של יורם אליהו. בשל מצבו הרפואי הקשה של יורם נוהלו ענייני התובענה על ידי אימו. החלקה האמורה הייתה כלולה בתוכנית מתאר זב/24 וייעודה היה לחקלאות (להלן - התוכנית הקודמת). ביום 11.8.91 נכנסה לתוקף תוכנית זב/76 (להלן - התוכנית החדשה), אשר אושרה לפי חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן-1990. על פי התוכנית החדשה יועדו כ-92 אחוזים משטח החלקה להפקעה כשטח ציבורי פתוח מיוחד. יתרת החלקה נכללה ביחד עם חלקות נוספות שאינן בבעלותו של יורם אליהו בתחומי מגרש אשר יועד למגורים (להלן - המגרש). ביום 15.9.91 פורסמה הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 ואילו הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה ביום 3.1.92. אליהו הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב במסגרתה עתרו למתן סעד הצהרתי אשר יבטל את ייעוד החלקה להפקעה. בפסק הדין שניתן ביום 2.6.98 נדחתה התובענה מחמת שיהוי. לאחר שאליהו ערערו לבית משפט זה, הושג בין הצדדים הסכם, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.11.02 (ע"א 5623/98, להלן - הסכם הפשרה). בגדרו של הסכם הפשרה הוסכם, כי ההפקעה שבוצעה על ידי המערערת לא תבוטל. יחד עם זאת, הסכימו בעלי הדין להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי בכדי שיחליט בעניין תחולת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק או חוק התכנון) על נסיבות המקרה שלפנינו ועל מנת שיקבע את שיעור הפיצויים, אם הדבר יידרש. סעיף זה אוסר על הפקעה חלקית המביאה להפחתת שוויה של יתרת החלקה שלא הופקעה (ראו פיסקה 9 להלן). פסק הדין של בית המשפט המחוזי 3. משהוחזר הסכסוך לפתחו של בית משפט קמא, נדרש הוא תחילה להכריע בשאלה האם המקרה שלפנינו חוסה תחת כנפיו של סעיף 190(א)(1) סיפא. עובר למתן החלטה בעניין, המציא כל אחד מן הצדדים, כאמור בהסכם הפשרה, חוות דעת של שמאי מטעמו. כמומחה מטעם הועדה פעל השמאי ג' דגני ואילו כמומחה מטעם אליהו שימש השמאי י' זרניצקי. בפסק דינו המשלים קבע בית המשפט המחוזי כי חלה הפחתה בשווי יתרת החלקה, שכן על פי התוכנית החדשה זכויות אליהו ביתרת החלקה הן בשיתוף עם בעלים אחרים. עם זאת נפסק, כי אין מקום להחיל את סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון ולחייב על פיו את הועדה להפקיע גם את יתרת החלקה. זאת, משום שהפגיעה בזכויות של אליהו ביתרת החלקה, כך על פי בית המשפט, הינה תולדה של התוכנית החדשה ולא של ההפקעה עצמה. בניגוד לעמדת הועדה, סבר בית המשפט דלמטה כי נתונה לו הסמכות לקבוע את גובה הפיצויים שיינתנו לאליהו בשל הנזקים שנגרמו להם עקב ההפקעה החלקית. סכום הפיצוי הכולל, אשר התבסס על הערכות המומחים, חולק לשניים. בגין השטח שהופקע ניתן לאליהו פיצוי בסך 150,870 דולר בהתאם לשווי הקרקע לפי ייעודה החקלאי, ואילו עבור יתרת החלקה ניתן פיצוי בסך 84,000 דולר, אשר חושב בהתאם לשווי הקרקע על פי ייעודה למגורים. סכום הפיצוי חושב בהתבסס על ההנחה כי בידי אליהו נותר לאחר ההפקעה שטח של 700 מ"ר. כן נקבע, כי לסכום הפיצוי הכולל בסך 234,870 דולר תיווסף ריבית בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן - החוק לתיקון דיני הרכישה), החל ממועד ההפקעה וכי הועדה תחויב בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח. להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי לאחר מתן פסק הדין המשלים הגישו בעלי הדין בקשות שונות לתיקון טעויות סופר, אשר לדידם נפלו בפסק הדין. בין היתר, סברו אליהו כי בית משפט קמא נמנע בשוגג מלחייב את הועדה בתשלום הפרשי הצמדה. בקשתם לתיקון טעות זו נדחתה על ידי בית המשפט. הועדה ביקשה לתקן את הקביעה באשר לגודל השטח שהופקע בפועל ולהפחיתו ל-9,940 מ"ר במקום 10,058 מ"ר. בעלי הדין מסכימים שאכן השטח שהופקע היה 9,940 מ"ר. לפיכך, היתרה שלא הופקעה הינה 820 מ"ר. טענות בעלי הדין 4. הן הועדה והן אליהו מעלים טענות שונות נגד פסיקתו של בית המשפט המחוזי. הועדה מצדדת בהחלטת הערכאה דלמטה שלא להחיל על המקרה דנא את האיסור שבסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. אולם, היא סבורה כי בהסכם הפשרה הוסמך בית המשפט להכריע אך ורק בעניין תחולת הסעיף האמור. לדידה, ההחלטה להמשיך ולדון בשאלת הפיצוי נעשתה תוך חריגה מהוראות הסכם הפשרה. לגישת הועדה, על בית המשפט היה לנהל הליך נפרד לעניין שאלת הפיצויים, מה גם שקיימים צדדים נוספים הנוגעים לדבר. לגופו של עניין סבורה הועדה, כי ההחלטה לחייבה בתשלום פיצוי בגין יתרת החלקה שלא הופקעה אינה עולה בקנה אחד עם קביעת הערכאה דלמטה כי במקרה הנוכחי אין תחולה להגנת הפחתת השווי שבסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. החלטה זו אף אינה מתיישבת, כך לפי הועדה, עם המסקנה כי התוכנית החדשה הביאה להשבחת יתרת החלקה בשל שינוי ייעודה מחקלאות למגורים. זאת ועוד, הועדה מבהירה כי שני המומחים לא שללו את האפשרות שאליהו יוכלו לנצל את יתרת החלקה ולבנות עליה יחידות מגורים, חרף היותה חלק ממגרש הנמצא בבעלות משותפת. 5. לעמדת אליהו, שומה על בית המשפט לקבוע כי חלה הגנת הפחתת השווי, הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון ולוּ רק בשל היקף ההפקעה. אליהו מעלים ספק האם ככלל ניתן להפקיע 90 אחוזים מחלקה כלשהי מבלי שהדבר יהיה כרוך, מיניה וביה, בפגיעה ביתרת השטח. בנוסף טוענים אליהו, כי השטח שהוקצה להם בפועל הינו בבעלות משותפת עם בעלי חלקות אחרים ועל כן נמנעת מהם האפשרות לבנות עליו כיום, כל עוד לא תוכן תוכנית בינוי מתאימה וכל עוד לא יתבצע הליך חלוקה של המגרש. תוכנית כזו טרם הוכנה, על אף שחלפו שנים רבות מאז ההפקעה. לחלופין, טוענים אליהו כי הפקעה של כ-92 אחוזים משטח החלקה פוגעת בזכויותיהם מעבר לנדרש והינה גבוהה בהרבה משיעור השטח הממוצע - כ-53.5 אחוזים - אשר הופרש מחלקות אחרות בתחום התוכנית החדשה לצורכי ציבור. אף מן הטעם הזה סבורים הם, כי היה מקום לקבוע ששווי יתרת החלקה פחת. בנוסף, מלינים אליהו נגד גובה הפיצוי שנפסק להם. לגישתם, יש לחשב את סכום הפיצוי עבור השטח שהופקע מהם בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם למגורים ולא על פי ייעודם הקודם, קרי הייעוד החקלאי. זאת, בין היתר בהתבסס על קביעת הערכאה דלמטה כי שוויה של יתרת החלקה ערב ההפקעה לא היה כשל "קרקע חקלאית גרידא, אלא הושפע מהצפיות לשינוי היעוד למגורים" (עמ' 4 לפסק הדין). לחלופי חלופין סבורים אליהו, כי יש מקום לפצותם על בסיס עקרון הצדק החלוקתי, בהתאם לשיעור ההפקעות הכללי לצרכי ציבור מן החלקות שבתחום התוכנית, אשר עמד על כ-53.5 אחוזים. בשל כך מבקשים אליהו לקבל פיצוי אשר היה מעמיד אותם באותו מקום לוּ הופקעו מהם אך כ-50 אחוזים מן החלקה כך שהיתרה הייתה מיועדת למגורים. לבסוף, קובלים אליהו הן נגד ההחלטה שלא להוסיף לפיצוי ריבית דולרית בשיעור 11 אחוזים והן נגד מיעוט שכר הטרחה בו חויבה הועדה. דיון בטענות המקדמיות 6. טרם שנידרש לשאלות המהותיות העומדות בלב העניין שלפנינו, עלינו להתייחס תחילה לטענות המקדמיות אשר בפי הועדה. לאור ההסכמות הדיוניות אליהן הגיעו בעלי הדין בהסכם הפשרה צומצמה המחלוקת, כך על פי הועדה, אך ורק לשאלה האם המקרה דנא בא בגדרי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. משכך, לא היה מקום, לגישתה, להמשיך ולדון בסוגיית הפיצוי שיש להעניק לאליהו. לראיה, מצביעה הועדה על כך שהתובענה המקורית שהגישו אליהו לבית משפט קמא הייתה על דרך של המרצת פתיחה ובה נתבקש בית המשפט להצהיר על בטלות התוכנית המפקיעה. תובענה זו, אשר לא תוקנה מעולם, לא כללה בחובה בקשה למתן סעד כספי. מסיבה זו, כך לפי הועדה, לא נכללה בחוות הדעת של השמאי דגני התייחסות לסכום הפיצוי לו אליהו זכאים. כזכור, בית המשפט דלמטה דחה מכל וכל את הטענה כי אין הוא רשאי לפסוק פיצוי לאליהו במסגרת ההליך הנוכחי. בעניין זה דעתי היא כדעתו של בית המשפט המחוזי. בהסכם הפשרה שהושג בין הצדדים נקבע במפורש, כי ההפקעה לא תבוטל אף אם נתקיימה הוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון. הוסכם בין הצדדים, כי במקרה כזה תיאלץ הועדה להפקיע את כל שטח החלקה. מכאן עולה, כי בכל מקרה אליהו יהיו זכאים לפיצוי כלשהו, בין אם העניין שלפנינו בא בגדרי הוראות סעיף 190(א)(1) סיפא ובין אם לאו. הנפקות היחידה לשאלת תחולת הסעיף נוגעת לגובה הפיצוי לו יהיו אליהו זכאים. באם ייקבע כי הסעיף חל - יהיו אליהו זכאים לפיצוי מלא בעד כל החלקה, ובאם לאו - יהיו זכאים הם לפיצוי בגין ההפקעה החלקית בלבד. מסיבה זו, בצדק קבעה הערכאה דלמטה כי תכלית החזרת העניין לבית המשפט המחוזי הייתה, בין היתר, גם לשם קביעת גובה הפיצוי. ואכן, מהתחקות אחר לשון הסכם הפשרה ניתן ללמוד כי כוונת הצדדים הייתה להחזיר את הדיון לערכאה דלמטה לא רק לשם ההכרעה בעניין סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק, אלא אף בכדי שתפסוק באשר לשיעור הפיצוי לו אליהו זכאים. כפי שנאמר בהסכם הפשרה: "אם ייקבע כי נתקיימו תנאי הסעיף הנ"ל, לא תבוטל ההפקעה אלא התוצאה תבוא לידי ביטוי בהפקעה כוללת של החלקה כולה, ובפיצוי כספי, כפי שייקבע, לו יהיו זכאים המערערים [אליהו]; ואם ייקבע שלא נתקיימו התנאים, ייקבע הפיצוי בהתחשב במצב זה (ההדגשה הוספה - א.ג)" (ע"א 5623/98 הנ"ל). לא זו אף זו, איני רואה כל טעם הגיוני בפיצול הדיון לשניים. פיצול כאמור כרוך בבזבוז משאבים ובהתדיינות מיותרת. דברים אלו ודאי נכונים, בהתחשב בעובדה שההפקעה נעשתה לפני שנים ועקב כך שעניינו של יורם אליהו, אשר נפגע על לא עוול בכפו מפעולת הרשות השלטונית, מתנהל בערכאות השונות זמן רב. דומה, כי הועדה אינה יכולה להלין אלא על עצמה אם חוות הדעת שהגישה אין בה די, לדעתה, לצורך קביעת שיעור הפיצוי. יוער, כי בכדי למנוע את קיפוח זכויותיה הדיוניות של הועדה, איפשר לה בית משפט קמא לחקור את השמאי מטעם אליהו מבלי שהדבר יפגע בטענותיה לעניין חוסר סמכותו לקבוע את סכום הפיצוי. יתרה מכך, לגופם של דברים, ההערכות של שני השמאים באשר לשווי הקרקע, הן על פי יעודה לחקלאות והן על פי יעודה למגורים, הינן דומות. 7. גם דין הטענה המקדמית השנייה, בדבר אי צירוף צדדים נוספים, להידחות. נחה דעתי, כי אין בנמצא סיבה מוצדקת לעריכת דיון נוסף בעניין הפיצויים אשר עלול להימשך זמן רב, אך בשל הצורך לצרף להליך צדדים שלישיים, אשר ייתכן וחבים אף הם בתשלום פיצוי בשל מעשה ההפקעה. יתרה מכך, טענה זו אף אינה מתיישבת עם ההסכמות השונות אליהן הגיעו בעלי הדין בעבר. כך, בהסכם הפשרה הובהר במפורש, כי הטענה בנוגע לחבותם של גופים נוספים אינה יכולה לשמש כטענת הגנה בפני תביעתם של אליהו. כפי שצוין שם: "רשמנו בפנינו את הודעת בא כוח המשיבה הראשונה [הועדה], שלעניין מתן הפיצוי למערערים [אליהו], אם ייקבע שיש ליתן פיצוי כזה, שומרת המשיבה על זכותה כלפי הועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון והועדה לבניין ולמגורים מחוז חיפה, או כל גוף אחר, לטעון בדבר חובתם הם לשאת בפיצוי כפי שייקבע, כולו או חלקו, אך מבלי שטענה זו תהווה לה הגנה בפני התביעה של המערערים" (ע"א 5623/98 הנ"ל). לאחר שהוחזר העניין לבית המשפט המחוזי, הוחלט בהסכמת הועדה למחוק את הועדה לבניה ולמגורים מחוז חיפה מן ההליך שנוהל שם. באותה בקשה, צוין במפורש כי הועדה שומרת לעצמה את הזכות לתבוע צדדים שלישיים בהליך נפרד, ככל שיהיה צורך בכך. על כן, החלטתו של בית המשפט לדון בשיעור הפיצויים בדין יסודה. אם הועדה סבורה כי גם על צדדים נוספים מוטלת החובה להשתתף בתשלום הפיצוי לאליהו, אפשר שפתוחה בפניה הדרך לנקוט הליך בעניין. המסגרת המשפטית 8. הערעור דנא מעורר שתי שאלות עיקריות. האחת, נוגעת לתחולתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק על ענייננו. השנייה נסובה סביב גובה הפיצוי שיש לפסוק לאליהו. לפני שנפנה לבחינה של השאלות האמורות עלינו להתייחס לעקרונות יסוד הנוגעים לפגיעה על ידי תוכנית ולפיצויי הפקעה. כפי שנראה, אותם עקרונות יסוד מרחפים מעל שתי השאלות בהן נדון בהמשך. ניטול מקרה דוגמת זה שאירע בענייננו בו תוכנית חדשה מייעדת קרקע לצורכי ציבור. הפגיעה בבעל הזכות במקרה כזה הינה דו שלבית: בשלב הראשון נגרמת הפגיעה על ידי התוכנית עצמה, שהרי היא מייעדת קרקע שלא הייתה מיועדת לצורכי ציבור לצרכים כאלו. בשלב השני, גורמת הלקיחה השלטונית להעברת הזכות בקרקע מבעל הזכות המקורי לרשות הציבורית, וזאת כתוצאה מן ההפקעה עצמה. מאז פסק דינו של בית משפט זה בבג"ץ 62/61 זקס נ' הועדה המקומית לבנייה ולתכנון עיר ירושלים, פ"ד טו 1516 (1961), מקובל עלינו שהפיצוי בגין הפגיעה הדו שלבית מתפצל אף הוא. בעל הזכות זכאי תחילה לפיצוי עקב הפגיעה על ידי התוכנית שלא בדרך ההפקעה, מכוח סעיף 197 לחוק. עם ביצועה של ההפקעה, זכאי הוא לפיצוי בגין הפגיעה הנוספת, זו הנובעת מנטילתה של הזכות במקרקעין, בנבדל מן הפגיעה התכנונית. יצוין, כי אליהו לא הגישו תביעה בגין הפגיעה התכנונית. אין ספק שהמועד להגשת תביעה כזו חלף זה מכבר. מתברר, כי אליהו פנו בשנת 2003 לשר הפנים על מנת שיאריך את המועד להגשת תביעה על פי סעיף 197 לחוק. השר החליט בשנת 2004 להאריך את המועד עד 90 ימים לאחר מתן פסק דין חלוט בתובענה שהגישו אליהו. על רקע זה נוכל לפנות לדיון בשתי השאלות שציינו כסדרן. 9. הוראת החוק החשובה לענייננו מצויה בסעיף 190(א)(1) לחוק, ובה נקבע בזו הלשון: "במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה: (1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;". דיוננו מתמקד בסיפא של סעיף 190(א)(1). האמור בסעיף מעניק הגנה רחבה, שלא לומר רחבה מדי, לבעל הקרקע. שכן, כאשר ההפקעה החלקית מביאה להפחתת שווי יתרת המגרש, תיאלץ הרשות לבחור בין שתי חלופות: הפקעה של המגרש במלואו או ויתור כליל על ההפקעה. אלא שהוראה זו, עוררה לא אחת קשיים פרשניים שונים. הקושי העיקרי נוגע למשמעות המונח "יפחת שוויה של יתרת המגרש". עקב ניסוחה הכללי והמעורפל של ההוראה, הועלו בפסיקה ובספרות הצעות שונות להגדרת המונח "הפחתת השווי". בפרשת בילדינגס (בג"ץ 189/83 בילדיגנס נ' עיריית ירושלים, פ"ד לז(3) 215 (1983)) הובהר במפורש, כי אין הכוונה לדרישה שערך היתרה לאחר ההפקעה יהיה שווה לערכה של החלקה כולה טרם ההפקעה. שכן, אך טבעי הוא שהשווי הכולל של מקרקעין יפחת באם "ננגס" מהם חלק כלשהו. בסופו של דבר אומץ בפרשת בילדינגס הפירוש הנוגע לשמירת השווי היחסי של היתרה. כפי שנאמר שם: "כוונת הכתוב בדבר הפחתת שוויה של יתרת המגרש היא ליחס בין השווי של אותו שטח לפני ההפקעה לבין שוויה לאחר מכן" (עמ' 223). מלומדים שונים הצביעו על כך שברבות השנים בחר בית משפט זה לפרש את המונח "הפחתת השווי" על דרך הצמצום. נטען, כי הגנה זו תחול אך במצבים בהם לאחר ההפקעה קטנו אפשריות הבנייה או אפשרויות הניצול של יתרת המגרש. זאת, בהשוואה לאפשרויות שהיו קיימות באותו שטח לפני ההפקעה (ד' לוינסון-זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון (תשנ"ה, 1994) 225-224 (להלן - פגיעות במקרקעין); ראו גם, ר' אלתרמן, "הפקעות לצורכי ציבור ללא תמורה לפי חוק התכנון והבניה - לקראת הערכה מחדש" משפטים טו (תשמ"ו) 214-210 (להלן - אלתרמן); א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א) 144-142 (להלן - קמר); וכן, ע"א 1975/01 ועדה מקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638, 651-650 (להלן - פרשת רובינשטיין) (2002)). 10. אף על פי כן, דומה כי הפרשנויות השונות שהוצעו למונח "הפחתת השווי" לא סייעו בפיזור הערפל האופף את סעיף 190(א)(1) סיפא. בצדק נאמר במקום אחד, כי "ניסוחו הבלתי מוצלח של הסעיף מותיר עמימות רבה, באשר לתוכן שיש לקרוא לתוכו" (ע"א 7959/00 עזר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נו(2) 365, 384 (להלן - פרשת עזר) (הנשיא א' ברק) (2001)). ואכן, אין לכחד כי עדיין נותרו לא מעט סימני שאלה באשר למשמעות המונח "הפחתת השווי". כך למשל, לא הובהר די הצורך באיזו דרך יש להעריך את שוויה היחסי של יתרת הקרקע שנותרה בידי הבעלים. יש לזכור, כי ההפקעה כרוכה בשינוי ייעוד, אשר מטבע הדברים עשוי להשפיע על ערך המקרקעין. או אז, עשויה להתעורר השאלה כיצד תימדד הפחתת השווי של יתרת החלקה וביחס לאיזה תקופה יש לחשבה. המלומדת אלתרמן עמדה על קושי זה, בציינה כי אין זה ברור האם יש לאמוד את שוויה של יתרת הקרקע ביחס לייעוד הצפוי של השטח שיופקע, או שמא יש להתעלם ממנו ולחשב את שווי היתרה ביחס למצבה הקודם, עובר לביצוע השינוי התכנוני (אלתרמן, בעמ' 213). בנוסף, לא נקבע מהי נקודת הזמן המדויקת בה יש לחשב את שווי יתרת המגרש לפני ההפקעה. האם מדובר בפרק הזמן שלפני אישור התוכנית או שמא הכוונה למועד שקדם להפקעה בפועל? שאלה נוספת שניתן לשאול היא האם יש הבדל בין סיטואציה בה ההפקעה מבוצעת בסמיכות זמנים ליום אישור התוכנית (כפי שאירע במקרה דנא), לבין מצב בו קיים פער של זמן רב בין שני האירועים. עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא האם אין זה ראוי לבחון את הפחתת השווי לאור כל אחת ואחת מדרכי החישוב האפשריות. כלומר, האם די בכך שיתברר כי חלה הפחתת שווי בהתאם לאחת מדרכי החישוב בכדי להביא לתחולת סעיף 190(א)(1) סיפא. עינינו הרואות, כי טרם ניתנה בפסיקה תשובה ממצה לכל השאלות הללו. 11. קושי נוסף נעוץ בניסוחה הגורף של סעיף 190(א)(1) סיפא ממנו עולה כי כל ירידת ערך, ולוּ המזערית, בשווי יתרת המגרש תמנע הפקעה חלקית. ברי, כי הגנה גורפת שכזו, אשר אינה מבחינה בין פגיעה קלה לחמורה ואשר אינה כוללת בחובה אי אילו קריטריונים של מידתיות וסבירות, עשויה להביא לתוצאות בלתי יעילות. אין להוציא מכלל אפשרות מצבים בהם ההפקעה החלקית תביא להפחתה כלשהי בשווי היתרה, אולם פיצוי כספי עשוי להוות תרופה מספקת לנזק שנגרם. טול מקרה בו לאחר הפקעה של 60 אחוזים מקרקע המיועדת לבנייה נותרו 40 אחוזים בידיו של הבעלים המקוריים. דא עקא, כתוצאה מהתוכנית ניתן יהיה לנצל אך 30 ולא 40 אחוזים מן הקרקע המיועדת לבנייה. כלום לא ניתן יהיה לפצות את בעל הקרקע בגין אובדן אפשרויות הבנייה? מדוע אם כן, במקרים כגון דא, יש לחייב את הרשות לבחור בין שתי חלופות שאינן יעילות? היינו, "בין הפקעת קרקעות מעבר לדרוש (תוך הוצאת כספים רבים יותר מהקופה הציבורית) לבין ויתור על פרויקטים ציבוריים רצויים" (ראו, ד' לוינסון-זמיר, "על מותה של ההגנה מפני פגיעה חמורה עקב הפקעה חלקית" משפטים ל (תש"ס), 377, 387 (להלן - לוינסון-זמיר)). על בעייתיות זו עמד השופט אנגלרד בפרשת עזר: "...מדוע הפחתה כלשהי בשווי יתרת המגרש תחייב את הרשויות להפקיע את כל המגרש... מדוע לא יאפשרו לרשויות לבחור בתשלום פיצוים על הפחתת הערך של החלקה במקום הטלת איסור על ההפקעה החלקית?... מה הטעם להטיל חיוב מעין זה כאשר ההפחתה בשווי היתרה היא מזערית או כאשר היא ניתנת לפיצוי סביר? (שם, 372-371)". אין תימה, איפוא, כי ברבות השנים נעשו מאמצים לצמצום תחולתה הגורפת של הגנת הפחתת השווי. צמצומה של הגנה זו נעשה בשני מישורים. במישור האחד, נקבע כי הפחתת השווי חייבת להיות תוצאה ישירה של ההפקעה וכי אין להביא בחשבון את הנזקים העקיפים אשר הינם פועל יוצא של השימוש העתידי בשטח המופקע. כך, הוחלט כי הנזקים שעלולים להיגרם ליתרת החלקה בשל התכנון להקים בשטח המופקע עורק תחבורה ראשי לא יובאו בחשבון במסגרת הסעיף (בג"ץ 43/79 גולדנברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד לג(3) 122 (1979); וכן, ראו פרשת בילדינגס, עמ' 224-223). במישור השני הוחלט, כי הגנת הפחתת השווי תחול אך במקרים בהם שווי יתרת המגרש יפחת כתוצאה מן ההפקעה בפועל ולא כתוצאה מתוכנית המתאר שפורסמה עובר להפקעה (ע"א 5735/93 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (לא פורסם) (1996)). מן המקובץ עולה, כי בשל החשש שסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק יביא ל"הגנת יתר" על זכויותיו של בעל הקרקע, הוא זכה לפרשנות פסיקתית מצמצמת אשר אפשר והובילה למעשה ל"הגנת חֶסֶר" על בעל הקרקע. 12. ואמנם, על הלכות אלו נמתחה ביקורת נוקבת (ראו למשל, אלתרמן, שם; דעת השופט אנגלרד בפרשת עזר; לוינסון-זמיר, שם). נטען, כי האבחנה בין סוגי הנזקים הינה מלאכותית, שכן אין זה ראוי לחשב את שווי יתרת הקרקע ב"חלל ריק" תוך התעלמות משימושי הקרקע החדשים (אלתרמן, בעמ' 213). כמו-כן הובהר, כי האבחנה בין פגיעה שנגרמה עקב תוכנית המתאר לבין פגיעה שמקורה בפעולת ההפקעה רוקנה למעשה מתוכן את ההגנה הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. יש לזכור, כי ההפקעה על פי החוק אפשרית אם המקרקעין יועדו להפקעה על-פי תוכנית. כלומר, התוכנית היא הגורמת לפגיעה שעה שרק חלק מן הקרקע מיועד להפקעה (לוינסון-זמיר, עמ' 383-382; פרשת רובינשטיין, 653). עוד יצוין, כי אך לעיתים נדירות, שלא לומר נדירות ביותר, קבעה הפסיקה כי הגנת הפחתת השווי קמה לזכותו של בעל הקרקע (דוגמא מוחשית למקרה חריג מעין זה, ראו ה"פ 402/95 (י"ם) הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נבולסי (לא פורסם) (2000)). על כן, כתחליף לצמצום תחולתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון באמצעות הבחנה בין סוגי הנזק השונים, ובין שלב ההפקעה לשלב התוכנית, מציעה לוינסון-זמיר פרשנות אחרת להוראה זו. לגישתה, יש להגביל את תחולת הסעיף, אך לפגיעות חמורות ביתרת החלקה המצדיקות איסור על הפקעה חלקית ואילו כאשר נותרת אפשרות ניצול סבירה ניתן יהיה להסתפק בפיצוי כספי (לוינסון-זמיר, בעמ' 388-386). פרשנות זו, כך על פי הנטען, מאזנת כראוי בין ההגנה על בעל הקרקע לבין האינטרס הציבורי. שינוי מסוים חל בפרשת רובינשטיין, שעה שבית משפט זה פסק כי הגנת הפחתת השווי תחול גם במקרים בהם הפגיעה בשווי יתרת המגרש נגרמה עקב התוכנית ולא רק כתוצאה מן ההפקעה בפועל. אולם, באשר להצעתה של לוינסון-זמיר להפוך את הגנת הפחתת השווי מהגנה מוחלטת להגנה יחסית, הוחלט להשאירה בצריך עיון לעת עתה (פרשת רובינשטיין, בעמ' 655-654). דומה, כי אף במסגרת ההליך הנוכחי איננו נדרשים להכריע בשאלה זו. שכן, דברי הביקורת של לוינסון-זמיר מכוונים למקרים בהם אכן חלה הפחתת שווי, שהינה מזערית ואינה מונעת שימוש סביר ביתרת הקרקע. ואילו בענייננו, כפי שנראה בהמשך, אין עוררין על כך שערך יתרת החלקה לא נפגע, אלא אף עלה. זאת ועוד, במקרה הנוכחי קיים פער זמנים מזערי בין אישור התוכנית לבין מועד ההפקעה, עד שבהכרח צריכים אנו להתייחס לשני השלבים - אישור התוכנית הפוגעת וההפקעה עצמה - כאחד. האם אירעה הפחתת שווי? 13. כפי שהובהר לעיל, ההבחנה שביצע בית משפט קמא בין הפגיעה שנגרמה עקב התוכנית לבין הפגיעה שנגרמה עקב פעולת ההפקעה אינה רלוונטית עוד לסוגיה בה עסקינן. שכן, בפרשת רובינשטיין נפסק כי אין כל מניעה להחיל את הגנת הפחתת השווי אף במקרים בהם מקור הפגיעה הינו תוכנית המתאר (עמ' 656). בשל העובדה שהנימוק אשר בעטיו מצא לנכון בית המשפט דלמטה שלא להחיל את סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק אינו עולה בקנה אחד עם ההלכה המחייבת, לא נותר לנו אלא לבדוק לגופו של עניין האם חלה הפחתת שווי במקרה דנא. אחת הטענות אשר בפי אליהו הינה, כי מעשית אין אפשרות לבצע הפקעות בהיקף כה נרחב ובה בעת להותיר יתרה הניתנת לפיתוח. טיעון זה מתבסס על ההערכה לפיה על פי רוב יהא זה קשה, שלא לומר בלתי אפשרי, להפקיע 80 או 90 אחוזים משטחה של חלקה מבלי להסב פגיעה מיידית לערך היתרה (ראו אלתרמן, עמ' 225; פגיעות במקרקעין, עמ' 165; ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629, 640 ו-643 (2001) (השופטת ד' דורנר)). אין בידי לקבל טענה זו בשל אופיה הכוללני. ראשית, הערכה זו מעולם לא אומצה על ידי הפסיקה כמבחן מחייב לבדיקת תחולתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון. שנית, לשיטתי, אין זה ראוי לקבוע כללים נחרצים באשר לאחוז השטח המופקע אשר עשוי לגרור אחריו באופן אוטומטי פגיעה ביתרת המקרקעין. סבורני, כי מוטב יהיה לדון בכל מקרה לגופו ולבחון האם פעולת ההפקעה אכן גרמה לפגיעה בשווי היתרה. אין להוציא מכלל אפשרות מצבים, בעיקר כאשר מדובר בשטח קרקע גדול, בהם הפקעה של 90 אחוזים מן המקרקעין אינה מונעת שימוש ביתרה ובתנאי ששטחה אינו קטן מגודל המגרש המינימלי על פי התוכנית הקיימת. כמו-כן, לעיתים יתאפשר ניצול יעיל של יתרת החלקה באמצעות תוכניות איחוד וחלוקה. זאת ועוד, יתכן ששינוי ייעוד של היתרה יביא דווקא לעליית ערכה. כפי שנראה בהמשך, אכן במקרה שלפנינו עלה ערכה של יתרת החלקה ביחס לשוויה הקודם. 14. טענה נוספת שמעלים אליהו נוגעת לחוסר האפשרות לנצל את יתרת החלקה לבנייה, זאת בהתחשב בגודלה ובצורתה הנוכחית. לשם כך, סומכים אליהו יתדותיהם על חוות הדעת של השמאי זרניצקי בה נכתב, כי השטח שלא הופקע "צורתו "מקטע" מעגלי... ללא נגישות לדרך ופוטנציאל הניצול הינו בתנאי מושע...". על כן, לגישתם אין כל משמעות לעלייה שחלה, אם בכלל, בערכה של יתרת החלקה, משום שממילא לא ניתן יהיה לעשות בה שימוש כלשהו כל עוד הבעלות עליה הינה במשותף. מנגד, מבהירה הועדה, בהסתמך על חוות הדעת של שני המומחים, כי לאחר שתאושר תוכנית בינוי מתאימה, לא תהיה כל מניעה לעשות שימוש בשטח החדש שיוקצה לאליהו בהתאם לייעודו למגורים. בתגובה לכך, מפקפקים אליהו בסיכוי שתוכנית הבינוי החדשה תצא אל הפועל, הן בשל העובדה שתוכנית כזו לא הוכנה במשך שנים רבות ממועד הפקעת הקרקע, והן בשל החשש שבעלי הזכויות הנוספים במגרש יביעו התנגדות לתוכנית זו. דומני, כי במקרה זה הצדק עם הועדה. אם תאושר תוכנית הבינוי לא יהיו אליהו רשאים לבוא בגדרו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק, שכן ערכה של יתרת החלקה, כפי שיובהר בהמשך, לא רק שלא פחת אלא עלה והוא צפוי לעלות עלייה נוספת בעת שתאושר תוכנית בינוי. הגם שחלף זמן רב ממועד הפקעת הקרקע, לא הגישו אליהו לועדה בקשה להכנת תוכנית בינוי חדשה. בהקשר זה יוטעם, כי הועדה אינה מחויבת ליזום בעצמה תוכניות איחוד וחלוקה (ראו, ע"א 883/80 קליימן נ' עירית חיפה, פ"ד לז(4) 50 (1983); ש' רויטל דיני התכנון והבניה (2003, כרך א') 297-296). באשר לחשש שהעלו אליהו בנוגע לאפשרות שהבעלים הנוספים של המגרש לא יתנו הסכמתם לתוכנית החלוקה החדשה, הרי שאין בכך ממש. זאת, משום שעל פי סעיף 122 לחוק התכנון, מוסמכת הועדה המקומית לאשר תוכנית חלוקה מחדש של הקרקע, אף ללא שתושג הסכמה של כל הבעלים הנוגעים בדבר. אשר על כן, בנסיבות המקרה דנא, איני מוצא טעם המצדיק את החלתה של הגנת הפחתת השווי, אך בשל קיומה של אפשרות תיאורטית, אשר סיכוייה כלל לא ברורים, שלא תאושר תוכנית הבינוי. 15. עוד יוער, כי קיומה של בעלות משותפת במגרש אינה מעידה בהכרח על חוסר אפשרות לעשות שימוש ביתרת החלקה או על ירידת ערכה, כפי שאליהו טוענים (ראו, פרשת רובינשטיין, בעמ' 662). בבואנו להעריך האם חלה הפחתת שווי ביתרת החלקה, שומה עלינו לבצע בחינה עובדתית מקיפה אשר תתבסס על הנתונים שהוצגו על ידי השמאים. בענייננו, אין חולק, שעל מנת להכשיר את מותר החלקה לבנייה ייאלצו אליהו ליזום תוכנית בינוי חדשה, דבר אשר כרוך בהוצאות שונות. יחד עם זאת, יש להביא בחשבון את העובדה שיתרת החלקה השביחה באופן משמעותי עם שינוי ייעודה מחקלאות למגורים. ברי, כי בעת חישוב הפגיעה שנגרמה, אם בכלל, לשוויה של יתרת החלקה על ידי תוכנית המתאר עלינו להביא בחשבון את השפעתם המצטברת של כלל גורמי התוכנית על ערך היתרה, תוך התחשבות הן בגורמים המשביחים והן בגורמים הפוגעים בשווי. כפי שנאמר במקום אחר (ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה נתניה, פ"ד מז(2), 402 (1993)): "ודוק: במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם (שם, בעמ' 410)". (כן ראו, א' נמדר "שומת הפיצויים על פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה" מקרקעין ב(1) (2003) 64, 68-67). כך, במקרה נוסף סבר בית המשפט, כי אין מקום להיעתר לדרישת פיצוי בגין הצורך להרוס מחסנים שהיו קיימים על קרקע מסוימת בכדי שניתן יהיה לעשות בה שימוש בהתאם לייעודה החדש, לבניה. זאת, משום שנמצא כי השווי הכולל של המקרקעין לאחר שינוי ייעודם עולה על שווים קודם התוכנית, אף לאחר קיזוז העלות הכרוכה בהריסת המחסנים (ע"א 589/87 בירנבוים נ' משרד השיכון, פ"ד מט(1) 625, 638 (להלן - פרשת בירנבוים) (1995)). אמנם, בע"א 600/89 הנ"ל ובפרשת בירנבוים דן בית המשפט בתחולת סעיף אחר - סעיף 197 לחוק. נראה, כי הדברים שנאמרו שם בנוגע לעקרונות שומת הפגיעה בשווי החלקה יפים גם לענייננו. 16. מנסיבות המקרה דנא מתברר, כי גם לאחר התחשבות בעובדה שמדובר בבעלות משותפת במגרש, הרי שוויה של יתרת החלקה (הכלולה בתחומי המגרש) לא רק שלא פחת, אלא אף עלה באופן משמעותי. שני המומחים הינם תמימי דעים כי שוויה של חלקה בגודל דונם אחד המיועדת לחקלאות היה 15,000 דולר. לאור העובדה ששטח יתרת החלקה הוא 820 מ"ר, הרי ששוויה על פי הייעוד החקלאי הינו 12,300 דולר. לעומת זאת, בהתאם למצב התכנוני החדש, קרי ייעוד למגורים, שווי יתרת החלקה עלה במידה ניכרת. השמאי זרניצקי שפעל מטעם אליהו הניח ששטח יתרת החלקה עמד על 700 מ"ר. לשיטתו, אלמלא העובדה שמדובר בבעלות משותפת והצורך בהכנת תוכנית בינוי היה שוויה של יתרת החלקה 90,000 דולר. לדעתו, בשל החסרונות שצוינו יש להפחית 50 אחוזים מן השווי. לפיכך, השווי של יתרת החלקה הוא 45,000 דולר. השמאי דגני, שחוות דעתו הוגשה מטעם הועדה, התייחס לשטח של 820 מ"ר כיתרת החלקה. לדעתו, אלמלא החסרונות שצוינו היה שוויה של יתרת החלקה 90,000 דולר. ברם לשיטתו, יש להפחית 30 אחוזים בלבד משווי יתרת החלקה בשל אותם חסרונות. כלומר, על פי דרכו של השמאי דגני שווי יתרת החלקה הוא 63,000 דולר. מכאן, שאף אם הולכים בדרכו של השמאי מטעם אליהו, פשיטא כי שווי יתרת החלקה עלה פי שלושה לעומת המצב הקודם. כלומר, בדיקה של השווי על פי ערכים מוחלטים - שווי נוכחי לעומת שווי קודם - של יתרת החלקה, מצביעה על עליית ערך ולא על הפחת שווי. ונזכור: במקרה דנא קיים פער מזערי של כחודש ימים בין יום אישור התוכנית לבין מועד ההפקעה. לכן, לא ניתן להפריד בין הפגיעה, אם בכלל, עקב אישור התוכנית לבין הפגיעה הכמעט סימולטנית בעטיה של ההפקעה. 17. יכולה להישאל השאלה האם שווי יתרת החלקה פחת כאשר הבחינה נעשית לפי שווי יחסי, היינו יחסֵי השווי בין 820 מ"ר ל-9,940 מ"ר על פי הייעוד הקודם לעומת יחסֵי השווי בין חלקים אלה על פי הייעוד הנוכחי. לפי בחינה זו, אם יתברר שהשווי היחסי של יתרת החלקה (820 מ"ר) פחת, הרי תחול הסיפא של סעיף 190(א)(1). על מנת להראות שאכן השווי היחסי פחת היה על אליהו להוכיח מהו השווי של קרקע המיועדת לשטח ציבורי פתוח מיוחד. הוכחה כזו לא הובאה כלל. ניתן להניח שלא הובאה הוכחה כאמור משום שהשווי היחסי לא פחת, אלא דווקא עלה. לא זו אף זו, גם בלא חוות דעת ברור שהשווי היחסי של יתרת החלקה לא פחת, אלא עלה. על פי התוכנית הקודמת היה יעודה של החלקה כולה לחקלאות. לעומת זאת, על פי התוכנית החדשה ייעודו של השטח שנועד להפקעה הוא ציבורי פתוח מיוחד, בעוד שהיתרה מיועדת למגורים. ברור, שערכה של היתרה המיועדת כיום למגורים עלה באופן יחסי לעומת השטח הגדול שייעודו ציבורי. ניתן אם כן לסכם ולומר: המסקנה הסופית אליה הגיע בית משפט קמא, לפיה הגנת הפחתת השווי לא חלה בענייננו הינה נכונה. דא עקא, הנימוק עליו הוא ביסס את הכרעתו הינו מוטעה. אנו בדעה, כי במקרה דנא אין תחולה לסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון לא בשל העובדה שהפגיעה בשווי היתרה מקורה בתוכנית המפקיעה, אלא מפני שכלל לא התקיימה פגיעה בשווי היתרה. שכן, אף כיום כאשר מדובר בבעלות משותפת וקיים צורך בתוכנית בינוי טרם בנייה, עולה ערכה של יתרת החלקה על שוויה במצב הקודם, בין בערכים מוחלטים ובין בערכים יחסיים. משנקבע, כי אין מקום להחיל במקרה דנא את הגנת הפחתת השווי, ברי כי אין לחייב את הועדה להפקיע את יתרת החלקה. חלק זה יישאר בידם של אליהו והפיצוי שיינתן בגין ההפקעה יהיה אך ורק עבור השטח שהופקע על ידי הועדה. גובה הפיצוי 18. כפיצוי עבור נזקי ההפקעה חויבה הועדה לשלם לאליהו סכום כולל של 234,870 דולר. סכום זה מורכב משני חלקים: חלקו האחד, בסך 150,870 דולר, ניתן כפיצוי לשטח שהופקע. חלקו האחר, בסך 84,000 דולר, היווה פיצוי עבור הנזקים שנגרמו ליתרת החלקה. נדון בכל אחד מסכומי הפיצוי על פי סדרם. הפיצוי עבור השטח שהופקע נסמך על הערכותיהם הזהות של שני המומחים לפיהן שוויו של דונם אחד של קרקע חקלאית היה 15,000 דולר. הערכאה הדיונית לא מצאה לנכון להעמיד את בסיס הפיצוי בגין השטח שהופקע בהתאם לשוויו לפי ייעודו למגורים. אליהו טוענים, כי בהערכת השווי של השטח שהופקע יש להתחשב בציפיות שהיו קיימות כי ייעודו החדש של השטח יהיה למגורים. הואיל ושני השמאים העריכו כי שווי של דונם אחד למגורים עמד על 120,000 דולר, הרי לשיטת אליהו יש לקבוע את הפיצוי על פי המכפלה של סכום זה בשטח החלקה כולה. על פי גישה זו, הפיצוי מגיע לסכום של 1,291,200 דולר (120,000X 10,760). ברור כי יש לדחות את הטענה ואת חישוב הפיצוי. בשורה של פסקי דין עמד בית משפט זה על כך ש"נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה היעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה" (ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 137-136 (1987); כן ראו, ע"א 473/76 מזרחי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד לא(2) 253, 255-254 (1977); ע"א 590/86 אוליבקס תעשיות בע"מ נ' עיריית פתח-תקווה, פ"ד מג(3) 749 (1989); פרשת בירנבוים). לכן, יש לחשב את הפיצוי בגין החלק שהופקע בהתאם לייעוד לפי התוכנית הקודמת, קרי לחקלאות, ולא בהתאם לייעודו החדש למגורים. זאת ועוד, אליהו לא השכילו להראות שהיו ציפיות כי החלקה כולה תיועד למגורים. אכן, בחוות הדעת של השמאי זרניצקי הוצעה חלופה לחישוב פיצוי לפי 120,000 דולר לדונם אחד. אין בחוות הדעת אמירה כלשהי בנוגע לציפיות לעליית ערך ואין בה כל אמירה, כי לאליהו מגיע פיצוי לפי ייעוד למגורים לגבי השטח כולו. בסופו של דבר עלינו לזכור, כי התוכנית החדשה שינתה את ייעודה של עיקר החלקה מחקלאות לשטח ציבורי פתוח מיוחד. רק יתרת החלקה יועדה למגורים. אשר על כן, מסקנתי היא כי אין מקום להתערב בשיעור הפיצויים עבור השטח שהופקע. 19. כזכור, פסק בית המשפט פיצוי בסכום של 84,000 דולר בגין יתרת החלקה. מדובר בשטח של 820 מ"ר, שלא הופקע ונותר בבעלותו של יורם אליהו. ייעודו של שטח זה שונה בתוכנית החדשה באופן שתחת ייעוד לחקלאות נקבע ייעוד למגורים. פשיטא, ששווי יתרת החלקה עלה. זאת, אף אם מתחשבים בעובדה שאותה יתרה מהווה חלק ממגרש שיורם אליהו הינו אחד מבעליו המשותפים, ובכך שיש צורך בקבלתה של תוכנית בינוי. כפי שראינו, לשיטתו של השמאי דגני עלה הערך מ-12,300 ל-63,000 דולר, ואילו לפי השמאי זרניצקי עלה השווי מ-12,300 דולר ל-45,000 דולר. על כן, לא ברור כלל מה הבסיס לטענת אליהו כי זכאים הם לפיצוי בגין פגיעה בזכויותיהם באשר ליתרת החלקה. מה מקור זכותם לפיצוי כאשר ערכה של הקרקע שנותרה בבעלותם עלה ביחס למצב הקודם?! זאת ועוד, ההחלטה ליתן לאליהו פיצוי מלא עבור הפגיעה ביתרת החלקה אינה מתיישבת עם הקביעה כי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק אינו חל בענייננו. אין חולק, כי הגנת הפחתת השווי אמורה לחול באותם מצבי קיצון בהם לא ניתן לעשות שימוש ביתרת החלקה. על כן, תוהה אני כיצד ניתן להעניק לאליהו פיצוי מלא עבור הפגיעה ביתרת החלקה בהתבסס על ההנחה שלא ניתן יהיה לעשות בה שימוש עתידי, אך בו בעת לקבוע כי הגנת הפחתת השווי לא חלה. יוער, כי החלטת בית המשפט דלמטה עלולה להוביל לתוצאה בלתי מתקבלת על הדעת. שכן, אף לאחר שניתן להם פיצוי מלא על הפגיעה ביתרת החלקה, הם עדיין רשאים ליזום תוכנית בינוי חדשה, אשר בסופה יוכלו להכשיר את הקרקע לבנייה ובדרך זו להביא לעלייה נוספת בערכה של יתרת החלקה. מצב דברים שכזה, בו ניתנת לאליהו האפשרות להפיק טובת הנאה כפולה מאותה חלקה, אינה עולה בקנה אחד עם המטרה שביסוד פיצויי ההפקעה והיא להעמיד את בעל המקרקעין באותו מצב בו היה אלמלא ההפקעה (פרשת בירנבוים, שם). לפיכך, דעתי היא כי אין מקום להעניק לאליהו פיצוי כלשהו בגין יתרת החלקה שלא הופקעה. 20. טיעון נוסף אשר בפי אליהו סב על עקרון הצדק החלוקתי ומופנה כנגד ההחלטה להפקיע מחלקתם שטח הגדול באופן יחסי מממוצע השטחים המופקעים מן החלקות האחרות שבתחום התוכנית. על פי הטענה, בעוד שכ-92 אחוזים מחלקתו של אליהו יועדו לצורכי ציבור, הרי שממגרשיהם של האחרים יועדו להפקעה כ-53 אחוזים בממוצע. מכאן הטענה החלופית, כי יש לחשב את הפיצוי לפי כ-47 אחוזים בייעוד למגורים. השמאי זרניצקי מגיע לפי שיטה זו לפיצוי בסכום של 600,000 דולר (לאחר ניכוי שיעור מסוים בגין הצורך בהכנת תוכנית בינוי). אכן, שיקולים הנוגעים ליחסיות הפגיעה בין בעלי זכויות שונים בתחום התוכנית חייבים להילקח בחשבון על ידי רשויות התכנון (בג"ץ 7817/98 מועצה מקומית זמר נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נה(3) 503, 512-513 (2000)). ניתן אולי לנסות ולהקיש מן ההסדר שבסעיף 122 לחוק התכנון. אותו הסדר עוסק בתוכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה. על פי ההסדר בנושא זה, יש לשמור על יחסיות השווי בין המגרשים לפני התוכנית ולאחריה. כאשר השווי היחסי אינו נשמר, קיימת חובה לשאת בתשלומי איזון. אף טענתם של אליהו היא שהשווי היחסי לא נשמר בשל אחוזי ההפקעה השונים בין חלקתם לבין חלקות אחרות בתחום התוכנית החדשה. עם זאת, חובה לזכור כי בתחום זה של תכנון ובניה עלולות להיווצר לעיתים, ואולי אף לעיתים קרובות, נסיבות שבעטיין לא יהיה מנוס מפגיעה בבעל זכויות אחד, בעוד שבעל זכויות אחר לא ייפגע כלל, או שהפגיעה בו תהא פחותה יחסית. כך למשל, אם משיקולים תכנוניים יש צורך שכביש מסוים יעבור דרך חלקה פלונית, ברור הוא שבעל הזכויות באותה חלקה הוא שייפגע, ולא שכנו שהינו בעל הזכויות בחלקה סמוכה (ראו בג"ץ 30/55 ועדה להגנה על אדמות נצרת נ' שר האוצר, פ"ד ט 261; בג"ץ 595/75 רבו סלמאן נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד ל(3) 337, 347). נראה, כי טענה של אדם שנפגע מכך ששיעור ההפקעה ממקרקעיו עולה על השיעור היחסי של הפקעה ממקרקעין של אחרים בתחום התוכנית, ראוי לה שתעלה בשלב ההתנגדות לתוכנית המופקדת. באותה עת קיימת אפשרות לבצע שינויים באשר להיקף השטחים המיועדים לצורכי ציבור והחלוקה היחסית בין בעלי הקרקעות השונים. בדרך זו, ניתן למנוע מצב בו הקופה הציבורית תצטרך לשאת בנטל ולא בעלי הזכויות במקרקעין האחרים, שערכם היחסי עלה. לעניין זה נציין, כי על פי ההסדר שבסעיף 122 לחוק חייבת אמנם הועדה המקומית לשאת בתשלום בגין השווי היחסי הנמוך, אלא שכנגד זאת זכאית היא לקבל מן האחרים, שערך מקרקעיהם עלה באופן יחסי, את ההפרש (בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, 768-767 (1992) (השופט א' מצא)). יתרה מזו, אף אם אליהו לא החמיצו את המועד להעלות את הטענה, הרי הם לא הוכיחו מה השווי הכספי של הפגיעה שנפגעו עקב העובדה שמחלקתם הופקע שיעור יחסי גבוה מזה של האחרים. אמנם יודעים אנו ששיעור ההפקעה מן החלקה של אליהו הגיע לכ-92 אחוזים, בעוד ששיעור ההפקעה הממוצע מן המקרקעין של אחרים היה כ-53.5 אחוזים. עוד יודעים אנו, כי שוויו של דונם למגורים הועמד על 120,000 דולר על ידי שני השמאים. אין די בנתונים אלה על מנת לקבוע מה שווי הפגיעה באליהו. על מנת להוכיח זאת היה עליהם להראות לא רק מה שיעור ההפקעה אצל האחרים ומה שוויו של דונם למגורים, אלא גם מה השווי של החלקות שנותרו בידי הבעלים האחרים לאחר ההפקעה. לא הובאה ראיה כי שווי זה עומד אף הוא על 120,000 דולר לדונם לגבי כל אחד ואחד מן הבעלים האחרים. מכל מקום, הטענה בעניין צדק חלוקתי בהקשר המסוים מעוררת שאלות מורכבות וסבוכות ובעלי הדין לא הניחו תשתית מספקת לבדוק אותה בצורה נאותה. 21. ניתן אם כן לסכם את דיוננו עד כה כדלקמן: א. המקרה שבפנינו אינו בא בגדר סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק. זאת, משום שהשווי של יתרת החלקה, אשר לא הופקעה ונותרה בידי אליהו, עלה לעומת השווי הקודם. ב. אליהו זכאים לפיצוי בגין החלק שהופקע על פי ערכו של חלק זה בהתאם לייעוד חקלאי, היינו על פי התוכנית הקודמת. ג. אין אליהו זכאים לפיצוי בגין יתרת החלקה, שהרי שטח זה נותר בבעלותו של יורם אליהו, כאשר ייעודו החדש הינו למגורים. נחזור ונזכיר, כי במקרה הנוכחי קיימים שני מאפיינים ייחודיים אשר הובילו למסקנות האמורות: ראשית, התוכנית החדשה לא התמצתה בייעוד של שטח להפקעה, אלא הביאה להשבחה של יתרת החלקה (עקב שינוי הייעוד מחקלאות למגורים). שנית, אישור התוכנית וההפקעה נעשו בסמיכות זמנים גבוהה ביותר. ריבית והפרשי הצמדה 22. השאלה נוספת המתעוררת במקרה דנא נוגעת לגובה הריבית והפרשי ההצמדה שיש להוסיף לסכום הפיצוי. בית המשפט המחוזי פסק לאליהו פיצוי בערכים דולריים בתוספת ריבית בלבד ממועד ההפקעה, בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה. אליהו טוענים, כי בכך נתפס בית המשפט לכלל טעות. לדבריהם, בשל העובדה שבמשך שנים כה רבות לא הציעה הועדה לאליהו פיצוי כלשהו בגין ההפקעה, שומה על בית המשפט להצמיד את סכום הפיצוי בדרך בה נוהגים להצמיד חובות רגילים. הואיל ועסקאות בשוק המקרקעין מבוצעות על דרך השגרה בדולרים, מבקשים אליהו להוסיף לסכום הפיצוי ריבית דולרית שנתית בגובה 11 אחוזים. לחלופין, סבורים אליהו כי ראוי היה להוסיף לריבית שנפסקה על ידי בית המשפט הפרשי הצמדה. בשל כך, הוגשה על ידם בקשה לתיקון טעות סופר בגדרה התבקש בית המשפט להוסיף את הפרשי ההצמדה. בקשה זו נדחתה על ידי בית המשפט דלמטה ביום 23.11.03. הועדה טוענת מאידך, כי מרגע שסורבה בקשת אליהו לתוספת ריבית דולרית, ומשלא הועלתה במועד המתאים הבקשה להצמיד את סכום הפיצוי למדד המחירים לצרכן, אין הצדקה להורות על כך בשלב זה. 23. אין בידי לקבל את בקשת אליהו לפסוק להם ריבית דולרית. בצדק סבר בית המשפט כי יש לפסוק לאליהו ריבית בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה. חוק זה, אשר נועד ליצור הסדר שלם ואחיד לשערוך הפיצוי על הפקעת קרקעות על ידי רשות שלטונית, כולל בחובו מנגנון הצמדה וריבית מיוחד אשר חל על הסדרי רכישת הקרקעות השונים ואשר גובר על כל הוראה כללית אחרת לעניין פסיקת ריבית (ראו: ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב הורוביץ נ' מדינת ישראל, פ"ד נא(5) 23, 55-51 (1997); ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 710-708 (2004); ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (טרם פורסם), בפיסקה 14 לפסק דינה של השופטת ביניש (2005)). מכאן, שהוראה זו, על הסדרי ההצמדה והריבית הקבועים בה, חלה בהכרח גם על המקרה שלפנינו, אשר במסגרתו הופקעו קרקעות בהתאם לחוק. יצוין, כי הערכת שיעור הפיצוי בערכים דולריים, בהתאם לנוהג המקובל בענף המקרקעין, ודאי אינה הופכת את הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין לחוב דולרי אשר ראוי כי יישא בצידו ריבית דולרית. קביעת סכום הפיצוי בדולרים מהווה אמת מידה בלבד ומן הראוי כי בסופו של יום חיוב הרשות בתשלום פיצוי בגין הפקעת קרקעות ייקבע על בסיס שקלי, לאחר המרת הסכום הדולרי לשקלים (ע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' חייט, פ"ד נא(2) 286, 310 (1997); פסק הדין עוסק אמנם בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, אך אין הבדל לגבי המקרה דכאן). ראוי להוסיף, כי בכל מקרה אין כיום יסוד לחיוב בריבית דולרית של 11 אחוזים (ע"א 6388/98 Deniztas Nakliyat Ve Ticaret A.S נ' Credit Lyonnais S.A., פ"ד נד(5) 647 (2003); ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' גרשון הובלות בע"מ (לא פורסם, 5.10.06)). הגם שאליהו לא ביקשו זאת במפורש, איני מוצא עילה מוצדקת שלא להצמיד את סכום הפיצוי למדד המחירים לצרכן, בכפוף לאמור בחוק לתיקון דיני הרכישה. אשר על כן, קביעתי היא כי סכום הפיצוי הסופי בסך 149,100 דולר יומר לשקלים לפי השער היציג ביום הקובע, הלוא הוא 60 ימים לאחר פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין (סעיף 190(א)(4) לחוק התכנון). מכאן, שהמועד הוא 15.11.91. החל מתאריך זה יתווספו לסכום הפיצוי ריבית והפרשי הצמדה בהתאם לאמור בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה. 24. לבסוף, משיגים בעלי הדין, כל אחד מצידו הוא, על שיעור שכר הטרחה בו חויבה הועדה לשאת לטובת אליהו. הועדה סבורה, כי הסכום של 25,000 ש"ח הינו מופרז ואילו אליהו סבורים, כי הוא נמוך יתר על המידה. יש לזכור, כי בעקבות פסק דין זה מוקטן החיוב שהושת על הועדה. עם זאת, איננו רואים לנכון להקטין את סכום שכר הטרחה, ואף איננו רואים לנכון לחייב את אליהו בשכר טרחה לעניין הערעור. כל זאת, משום שהסכום של 25,000 ש"ח, שנפסק בערכאה הדיונית כשכר טרחה, הינו סכום נמוך יחסית, אף בהתחשב בכך שסכום הפיצוי הוקטן ל-149,100 דולר. 25. סוף דבר: ערעורם של אליהו נדחה ואילו ערעורה של הועדה מתקבל בחלקו. אליהו יהיו זכאים לפיצוי אך בגין השטח שהופקע בפועל ושגודלו הוא 9,940 מ"ר. לפיכך, יועמד סכום הפיצוי המגיע לאליהו על 149,100 דולר תחת 234,870 דולר. הסכום ישולם בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, הכל כאמור לעיל. אין צו להוצאות בערכאתנו. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת לפיכך הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, ח' באלול התשס"ז (22.8.2007). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 03097490_S11.doc גק מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il