בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 972/98
בפני: כבוד השופט מ' חשין
כבוד
השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופט א' ריבלין
המערער: שמעון
משאלי
נגד
המשיבים: 1.
שלמה מיידני
2.
גרפי חברה לנכסים הון השקעות ובנין בע"מ
ערעור
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב
מיום 29.12.97 בת.א. 1741/95
שניתן
על ידי כבוד השופטת א' חיות
בשם
המערער: עו"ד גיא אימבר, עו"ד יגאל
זילברברג
בשם
המשיב 1: עו"ד דורון אלחריזי
פסק-דין
השופט א' ריבלין:
מהלך הדברים
1. המשיבה 2 (להלן: החברה) התקשרה ביום 22.3.83
בהסכם (להלן: ההסכם הראשון), לפיו רכשה מידי שלושה יורשים (להלן: המוכרים) את
זכויות הבעלות ב75- אחוזים משטחה של חלקת קרקע (להלן: החלקה). החברה התחייבה לשלם
למוכרים, בתמורה לזכויות שרכשה, סכום השווה ל90,000- דולר של ארצות הברית. סכום זה
אמור היה להתחלק בין המוכרים בחלקים שווים.
על פי ההסכם הראשון, אמורים היו המוכרים
להעביר את זכויותיהם בחלקה לשמה של החברה לא יאוחר מאשר ביום 22.2.84, אולם בפועל
לא נרשמו הזכויות על שם החברה כמתוכנן. החברה, כך התברר, הפרה את התחייבויותיה
כלפי המוכרים ולא עמדה במועדי התשלום שנקבעו בהסכם. כיוון שכך, לא שילמו המוכרים
את מס השבח שהוטל על העסקה עד שנוספו לשומת המס קנסות וריבית פיגורים. המוכרים,
שסברו כי החוב תפח בשל מחדלי החברה, סירבו לשאת בו. משלא שולם החוב לא ניתן היה,
להעביר את הזכויות, לשמה של החברה, בלשכת רישום המקרקעין.
2. ביום 8.5.88 התקשרה החברה עם המשיב 1 (להלן:
מיידני) בהסכם, לפיו התחייבה החברה למכור למיידני, תמורת סכום השווה ל25,000-
דולר, חלק מזכויותיה בחלקה "שהם" - כלשון ההסכם - "חנות אחת בגודל
של כ20- מ"ר בנוי ושטח אדמה מאחוריה בגודל של 200 מ"ר". בעת שנחתם
ההסכם (להלן: הסכם מיידני) לא ניתן היה לרשום את הזכויות בחנות בשמו של מיידני,
שהרי בשלב זה טרם נרשמו זכויותיה של החברה בלשכת רישום המקרקעין, בשל אותה מחלוקת
בדבר תשלום המס. הוסכם, לפיכך, בין הצדדים, כי רישום החנות בשם מיידני יעשה רק
לאחר שיסתיימו הליכי רישום החלקה בשם החברה. מיידני, שניהל לפני חתימת ההסכם את
עיסקו באחת מארבע היחידות הבנויות בחלקה, והחזיק בה כשוכר, המשיך, לאחר חתימת
ההסכם, להפעיל את החנות, אך חדל לשלם לחברה את דמי השכירות.
3. ביום 11.5.89 נחתם בין החברה לבין המערער
זכרון דברים, לפיו רכש המערער את זכויות החברה בחלקה תמורת סכום השווה ל65,000-
דולר של ארצות הברית (להלן: זכרון הדברים). בהסכם צוין במפורש כי ידוע למערער כי
למיידני "זכויות על חנות אחת ובאם בעתיד יבנו בנין חדש עם חנויות יקבל אחת
בתמורה". מה טיבן של אותן זכויות לא פירט זכרון הדברים - אם זכויות שכירות
המה ואם זכויות בעלות. בענין זה הציגו המערער והחברה גרסאות סותרות: לגירסת המערער
הוא לא ראה את הסכם מיידני, בטרם חתם על זכרון הדברים, וכל שנאמר לו באותו שלב הוא
כי למיידני זכות שכירות בחנות אחת. לעומתו, העידו מנהלי החברה כי המערער ידע היטב
כי למיידני הזכות לבעלות בחנות, וכי לכך בדיוק מכוון הכתוב בזכרון הדברים.
לאחר חתימת זכרון הדברים שילם המערער לחברה
סכום השווה ל30,000- דולר. משהתברר לו כי החברה אינה מסוגלת להעביר לשמו את
הזכויות שרכש, בלשכת רישום המקרקעין, מחמת החוב שהצטבר במשרדי מס שבח, עיכב המערער
את פרעון יתרת התשלום, וחיפש דרך להתגבר על המכשלה. מוצא כזה נמצא לו לפי דרכו:
בעצת עורך דינו ובהסכמת המוכרים נערך הסכם המבטל את ההסכם הראשון (להלן: הסכם
הביטול), ונערך הסכם מכר חדש (להלן: הסכם המכר החדש), לפיו רכש המערער, ישירות מן
המוכרים, את זכויותיהם בחלקה.
בעקבות הסכם הביטול ועם החתימה על הסכם המכר
החדש, שילם המערער את מס השבח החל על העסקה, במתכונתה החדשה, והעביר לשמו את
זכויות הבעלות ב75- אחוזים מהחלקה, שהיו רשומות בשמם של המוכרים. יצוין, כי עוד
קודם לכן רכש המערער, מאת היורשת האחרת בחלקה, אחת גב' גורבך, את הזכויות ביתרת
החלקה, קרי ב25- האחוזים שלא נמכרו לחברה, ואף עסקה זו נרשמה בלשכת רשם המקרקעין.
המערער הפך, איפוא, לבעלים הרשום של מלוא הזכויות בחלקה. מיידני לא היה צד להסכם
הביטול או להסכם המכר החדש, והזכויות שרכש בחלקה לא נזכרו בהסכמים אלה וממילא לא
נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.
4. כחודשיים לאחר רישום הזכויות בשמו של המערער,
פנתה החברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בתובענה למתן פסק דין המצהיר כי הסכם
הביטול והסכם המכר החדש ועמם גם רישום הזכויות על שם המערער בטלים. החברה טענה כי
המערער הפר את התחייבותו כלפיה, משלא שילם לה, את יתרת התמורה, לפי זכרון הדברים,
ולחלופין - כי המוכרים הם שהפרו את התחייבותם, משלא השיבו לה, על אף הסכם הביטול,
את התמורה ששילמה להם במסגרת ההסכם הראשון.
בית המשפט המחוזי (כב' השופט צ' כהן) דחה את
התובענה בקובעו כי המערער היה נכון בכל עת לשלם לחברה את היתרה, בסכום השווה
ל35,000- דולר, על פי זכרון הדברים ביניהם, אלא שהיא, החברה, סירבה לקבל את התשלום
מידיו. השופט נמנע מלהכריע בשאלת זכויותיו של מיידני בחלקה, שכן הלה לא היה צד
להתדיינות, אך קבע בפסק דינו כי זכותו של מיידני, זו הנזכרת בזכרון הדברים שבין
המערער לחברה, היא זכות הבעלות.
הצדדים לא ערערו על פסק דינו של כב' השופט
כהן, וחזרו לנהוג בזכרון הדברים כאילו לא עבר מן העולם ובהסכם הביטול כאילו לא בא
לעולם. המערער בחר לשלם לחברה את יתרת חובו, על פי זכרון הדברים, בסכום השווה
ל35,000- דולר.
5. כיוון שכך נתגלגלו הדברים, פנה מיידני לבית
המשפט המחוזי, בתל אביב-יפו, בתובענה כנגד החברה וכנגד המערער, בה עתר למתן הצהרה
לפיה ההסכם בינו לבין החברה שריר וקיים, ולפיה יש להורות, מכוחו, לרשם המקרקעין,
לרושמו כבעלים בחלק מן החלקה. עוד ביקש מיידני להצהיר כי החנות אותה רכש, לטענתו,
כחלק בלתי מסוים באותה חלקה, הינה בבעלותו ובחזקתו הבלעדית, ועל כן יש לאסור על
המערער, שנרשם כבעליה של החלקה כולה, מלבצע כל פעולה משפטית הפוגעת בזכויותיו שלו
בחלקה ובחנות.
בית המשפט המחוזי (כב' השופטת א' חיות) נעתר
לתובענה. טענת המערער לפיה הסכם מיידני אינו אלא הסכם מדומה, נדחתה, ונקבע כי
המדובר בהסכם אמיתי ובר תוקף. הזכות העומדת למיידני, על פי הסכם זה, כך נפסק, היא
זכות בעלות, ולא זכות שכירות בלבד, כטענת המערער. לבסוף, קבע בית המשפט, כי על פי
דין העסקאות הנוגדות, גוברת זכותו של מיידני, המעוגנת בהסכם שנערך עימו, על זכותו
של המערער, כפי שהיא מתוארת בהסכם הביטול ובהסכם המכר החדש.
משום הממצאים האלה, ניתן על ידי בית המשפט
המחוזי פסק דין המצהיר על זכותו של מיידני להרשם כבעלים בשטח בלתי מסוים בחלקה,
"המייצג חנות אחת בת כ20- מ"ר ושטח אדמה הצמוד אליה בשטח של 200
מ"ר". בית המשפט הורה לרשם המקרקעין לתקן את רישום החלקה וליתן ביטוי
לזכויותיו של מיידני. על המערער נאסר לבצע כל פעולה שיש בה משום פגיעה בזכויותיו
של מיידני בחלקה. כנגד פסק הדין הזה מופנה הערעור.
הטענות בערעור
6. הערעור נסמך על שלושה ראשים עיקריים. ראשית,
שב המערער ותוקף את אמיתותו של הסכם מיידני. המערער מעלה שורה של טענות, אשר יש
בהן, לשיטתו, כדי ללמד כי ההסכם אינו משקף את המציאות, וביניהן: אי הצגת מקור
ההסכם כראיה במשפט, אי דיווח לשלטונות מס השבח על דבר ההסכם, ואי רישום הערת אזהרה
לטובת מיידני. עוד יוצא המערער כנגד מסקנותיו של בית משפט קמא בכל הנוגע לאמינותם
של העדים במשפט.
טענתו האחרת של המערער מכוונת כנגד תקפותו של
הסכם מיידני. אף אם הסכם של אמת הוא, כך טוען המערער, הרי שהמדובר בהסכם המתייחס
לחלק מסוים בנכס. משכך הדבר, אין ההסכם יכול להתגבש לכלל עסקה תקפה במקרקעין, וזאת
נוכח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, (להלן: חוק המקרקעין) לפיה
אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין.
ולבסוף, טוען המערער, כי בית משפט קמא הגיע
לכלל מסקנה משפטית שגויה וכי פסק דינו אינו בר ביצוע. לטענתו, לא היה כלל מקום
לבחון את מערכת ההסכמים שבין הצדדים באספקלריה של דין העסקאות הנוגדות ומכל מקום,
כך הוא סבור, פסק הדין, אינו ניתן, באופן מעשי, למימוש.
המשיבים מבקשים לדחות את הערעור ולהשאיר על
כנו את פסק דינו של בית המשפט קמא. לענין הטענה הראשונה, סבורים הם כי אין להתערב
בממצאי המהימנות, שקבע בית המשפט המחוזי, ובהכרעתו בדבר אמיתות הסכם מיידני.
לטעמם, אף דין הטענה השניה להידחות, שכן הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין אינן חלות
על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ומכל מקום, אין להתערב, לדעתם, בקביעת בית המשפט
קמא לפיה כוונת הצדדים להסכם היתה להעניק למיידני בעלות בחלק בלתי מסוים בחלקה.
אשר לטענתו השלישית של המערער - טוענים
המשיבים כי הסכם מיידני לא בוטל מעולם, ועל כן יש להכיר בזכויותיו של מיידני על פי
הסכם זה. עוד הם סבורים גם כי המערער מנוע מלהעלות כל טענה כנגד זכויותיו של
מיידני, בשל שהתנהגותו שלו נגועה היתה בחוסר תום-לב.
הסכם מיידני - הסכם של אמת
7. טענתו של המערער, לפיה הסכם מיידני אינו הסכם
של אמת, נדחתה על ידי בית משפט קמא, לאחר דיון מקיף ונרחב. בית המשפט לא הסתפק
בקביעה כי ההסכם אמיתי ותקף, אלא הוסיף וקבע כי ההסכם מעגן את זכותו של מיידני
לבעלות (להבדיל מזכות שכירות, כטענת המערער), וכי דבר קיומו של ההסכם, כמו גם
מהותה של הזכות הנזכרת בו, היו ידועים היטב למערער.
מסקנותיו אלה של בית המשפט מעוגנות היטב בחומר
הראיות. בראש ובראשונה, נסמך בית המשפט על זכרון הדברים, עליו חתם המערער עצמו,
כשנה לאחר חתימת הסכם מיידני. זכרון הדברים כולל הוראה מפורשת הנותנת ביטוי
לזכויותיו של מיידני, ולפיה "ידוע לקונה [המערער] כי יש למיידני שלמה זכויות
על חנות אחת". בית המשפט, למד מזכרון הדברים כי המערער היה מודע היטב לזכות
הבעלות של מיידני. מסקנה זו, כך קבע בית המשפט, עולה בבירור מנוסח זכרון הדברים,
המתאר זכויות "על" חנות אחת וכן זכות "לקבל" חנות אחת (אם
יבנה בניין חדש בחלקה). ניסוח זה, של הדיוטות, כך נפסק, מתאר זכות בעלות. גם השופט
צ' כהן בפסק דינו בא לכלל אותה מסקנה.
ניתן למצוא סימוכין למסקנה זו גם בעובדה כי
בעת שנקשר זכרון הדברים החזיק אדם אחר, בשכירות, חנות אחרת באותה חלקה. שוכר זה,
שלא כמו מיידני, לא נזכר בזכרון הדברים, והמערער לא סיפק כל הסבר המניח את הדעת
מדוע עושה זכרון הדברים אבחנה בין אותו שוכר לבין מיידני, ומדוע נזכרו בזכרון
הדברים זכויותיו של מיידני דווקא.
8. בית המשפט שסמך על התרשמותו מן העדים שבאו
בפניו, קבע, כי הוא נותן אמון בדברי מיידני אודות טיב הזכויות שרכש מן החברה.
מיידני הותיר בעדותו, כך נפסק, רושם של "אדם פשוט ומהימן, שהתחכום והעורמה
ממנו והלאה".
תימוכין לגרסתו של מיידני - לענין עצם כריתת
ההסכם עימו, למכירת החנות, ותימוכין לטענתו לענין ידיעתו של המערער, על דבר ההסכם,
ועל טיבו, טרם שנחתם זכרון הדברים עם החברה, מצא בית המשפט בעדותם "הברורה
והחד משמעית" של מנהלי החברה שאישרו את גרסתו במלואה. העובדה שעדות זו באה
דווקא מפי עדי החברה - הנתבעת דלמטה - הוסיפה לעדות מימד של מהימנות.
ראיה נוספת נמצאה בעדותו של אחר - הקבלן אהרון
גיבור, שהעיד מטעם מיידני. גיבור, שהינו, כדברי בית המשפט "עד חיצוני, נטול
פניות וחף מכל אינטרס בתוצאות ההתדינות", העיד על קיומה של פגישה במשרדו של
עורך הדין רבהון, נציגו של המערער, בהשתתפות מנהל החברה והמערער עצמו. במהלך אותה
פגישה, כך סיפר גיבור, הציע המערער לשלם סכום השווה ל40,000- דולר "תמורת
פינוי החנות על ידי מיידני". משנחקר המערער על עניין זה, השיב, כך נקבע,
"בצורה תוקפנית ומתחמקת", ודבריו הותירו בלב השופטת המלומדת רושם של
נסיון להתנער מן ההתרחשות האמיתית כפי שתוארה על ידי העד גיבור.
בית המשפט התרשם לרעה מעדותו של המערער, שהיתה
- בלשון פסק הדין - "מגומגמת, מהוססת ובלתי משכנעת". השופטת המלומדת
מנתה שורה של סתירות, שמצאה בעדות המערער, והצביעה על חוסר הסבירות שבגרסתו. כך
למשל, הסבירו מנהלי החברה בעדותם כי סכום התמורה המופחתת שנקבעה בזכרון הדברים
(65,000 דולר) משקף את הסכום ששילמה החברה למוכרים על פי ההסכם הראשון (90,000
דולר) בניכוי הסכום שנתקבל ממיידני עבור החלק שנמכר לו על פי ההסכם עמו (25,000
דולר). אל מול הסבר הגיוני זה, כך קבע בית המשפט, העלה המערער שתי גרסאות סותרות,
שאינן מתישבות זו עם זו. סתירה נוספת נתגלתה בגרסאות שמסר המערער באשר למועד שבו
נודע לו, לטענתו, לראשונה, על טענת מיידני, בדבר זכויותיו בחלקה.
אין כל עילה להתערב במסקנותיו של בית המשפט
המחוזי. קביעותיו מעוגנות היטב הן בראיות החיצוניות והן בהתרשמותו הישירה והבלתי
אמצעית מן העדים שהופיעו בפניו. המסכת העובדתית כולה מובילה למסקנה החד משמעית,
אליה הגיע בית המשפט קמא, לאמור: כי הסכם מיידני אמנם קיים, כי ההסכם מתיחס לזכות
הבעלות של מיידני, כי המערער ידע, עוד בטרם התקשרותו בזכרון הדברים, אודות
זכויותיו של מיידני בנכס, וכי זכרון הדברים מאשר מחדש את דבר קיומן.
תוקפו של הסכם מיידני
9. המערער מוסיף וטוען כנגד הסכם מיידני כי אין
הוא יכול להתגבש לכלל עסקה במקרקעין, שכן המדובר בהסכם המתייחס לחלק מסוים
במקרקעין, ונוגד לפיכך את הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין.
בית המשפט קמא קבע, כאמור, כי ההתחייבות על פי
הסכם מיידני היתה ל"זכות בעלות במושע, בחלק בלתי מסוים של החלקה".
הצדדים המעורבים בעסקה - מיידני מזה והחברה מזה - מסכימים לקביעה זו. קביעותיו של
בית המשפט מעוגנות בראיות שבאו לפניו, הן משקפות את האמון שנתן בדברי העדים במשפט
ואין מקום לשנות מהן. הקושי המעשי בישומו של הסכם מיידני, אם בכלל, אינו גורע
מתוקפו.
עסקאות נוגדות
10. טענתו השלישית של המערער מופנית, כאמור, כנגד
בחירתו של בית המשפט המחוזי להחיל את דין העסקאות הנוגדות על מערכת ההסכמים שבין
הצדדים.
בית המשפט קבע כי הוכח בפניו כי הסכם הביטול
והסכם המכר החדש אינם אלא עיסקה למראית עין, שהרי לא היתה כל השבה מצד החברה
למוכרים, על אף האמור בהסכם הביטול, ולא שולמה כל תמורה מידי המערער למוכרים, על
אף האמור בהסכם המכר החדש. התמורה ששולמה על ידי המערער לחברה, לאחר חתימת ההסכמים
האלה, לא היתה, כך הובהר, אלא יתרת התמורה, בסך השווה ל35,000- דולר, כפי שנקבע
בהסכם ההתקשרות המקורית ביניהם, בזכרון הדברים, תוך התעלמות מוחלטת מן האמור בהסכם
הביטול ובהסכם המכר החדש.
עם זאת, מאחר שהטענה בדבר קיומו של הסכם
למראית עין, לא הועלתה על ידי מי מהצדדים, בחן בית המשפט המחוזי, לגופן, את מכלול
העסקאות בין הצדדים. השופטת המלומדת קבעה כי הסכם הביטול עליו חתמה החברה והסכם
המכר החדש, מהווים "עסקה נוגדת", מאוחרת בזמן להסכם מיידני. החברה היתה
צד להסכם מיידני. במצב דברים זה, כך נפסק, עדיפה, ככלל, זכותו של מיידני, על פני
זכותו של המערער, אלא אם יימצא כי המערער פעל, בעסקה זו, בתום לב, עד לשלב שבו
נרשם כבעלים של 75 אחוזים מן החלקה האמורה.
תנאי זה לא התקיים. השופטת קבעה, כאמור, כי
המערער ידע, מלכתחילה, על זכויותיו של מיידני והדבר אף קיבל ביטוי מפורש בזכרון
הדברים. למרות זאת בחר המערער להתעלם מזכויותיו של מיידני, ובעת שהתקשר בהסכם
הביטול, ובהסכם המכר החדש, התיימר לרכוש ואף לרשום בשמו את מלוא הזכויות ב75-
אחוזים מן החלקה. פעולות אלה, כך נפסק, רחוקות מלשקף תום לב, וההיפך הוא הנכון:
מדובר בהתעלמות מדעת מזכויות מיידני. לפיכך, כך נפסק, לא רכש המערער, למרות
הרישום, כל עדיפות על פני מיידני, שקדם לו בזמן. מיידני הוא הזכאי לאכיפת ההסכם
שנחתם עמו.
11. המערער יוצא כנגד הקביעות האלה. אכן גם לפי
פרשנותו את הסכם מיידני נוגד הסכם הביטול שכרתה החברה את הסכם מיידני. אולם, כך
הוא טוען, העסקה אותה תוקף מיידני בפועל היא עסקת המכירה על פי הסכם המכר החדש.
החברה לא היתה צד להסכם זה, בין המוכרים בעסקה זו לבין מיידני לא היתה כל עסקה
קודמת, וממילא אין מדובר בעסקאות נוגדות. לפיכך, כך טוען המערער, יש לקבוע כי
בהעדר עסקה נוגדת מצידם, רשאים היו המוכרים להעביר לו את זכויותיהם בהסכם המכר
החדש חרף הזכויות שרכש מיידני.
טענה זו אין לקבל. הסכם הביטול על פניו נועד
לבטל את הסכם המכר הראשון, אולם בפועל לא היה בו כדי לבטל את הסכם מיידני ואף לא
את זכרון הדברים. הסכמים אלה לא בוטלו מעולם, והחיובים הקבועים בהם נשארו בתוקפם.
הצדדים עצמם נהגו בהתאם לזכרון הדברים ולא בהתאם להסכם הביטול. והא ראיה: המערער
עצמו מילא אחר התחייבויותיו על פי זכרון הדברים.
12. לכך נוסיף: אפילו הלכנו לשיטתו של המערער,
המבקש לסמוך היום על הסכם הביטול ועל הסכם המכר החדש, כאילו תקפים הם - לא היה בכך
כדי להועיל לו. הסכם הביטול לא בא לעולם אלא כדי לפלס, לפני המערער, את הדרך
לחתימה על הסכם המכר החדש. העסקה הדו-שלבית נועדה להשיג לו ולחברה יתרונות מס.
העסקה הזו, היא עסקה משולבת אחת, שאין להפריד בין חלקיה. המערער הרואה עצמו צד
להסכם המכר החדש, הנוגד את הסכם מיידני, הוא גם צד לזכרון הדברים הנותן תוקף מחודש
להסכם מיידני. החברה שהיתה צד לעסקה המשולבת, היתה גם צד להסכם מיידני. העסקה
המשולבת, שהוא והיא, החברה והמערער, שותפים לה, באה לממש את התחייבותה של החברה
כלפי המערער והיא נוגדת את התחייבותה כלפי מיידני. במקרה כזה - זכותו של האחרון,
ראשון הרוכשים, עדיפה.
כך וגם כך דין הערעור להידחות.
הייתי מציע לפיכך לדחות את הערעור ולחייב את
המערער בתשלום הוצאות בסכום של 20,000 ש"ח.
ש
ו פ ט
השופט מ' חשין:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' ריבלין.
ניתן היום, ט' בתמוז תש"ס (12.7.2000).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש
ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
98009720.W05/אמ