מיכל אראל נ. קב' גינדי חן ואיתי גינדי בע"מ

7 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 971/23 וערעור שכנגד לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המערערות והמשיבות בערעור שכנגד: 1. מיכל אראל 2. ליאת אראל נ ג ד המשיבה והמערערת בערעור שכנגד: קב' גינדי חן ואיתי גינדי בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בת"א 47620-08-20 מיום 6.12.2022 שניתן על ידי כב' השופט הבכיר (העמית) יהודה פרגו תאריך הישיבה: י"ג בטבת התשפ"ד (25.12.2023) בשם המערערות והמשיבות בערעור שכנגד: עו"ד טל רבינוביץ; בשם המשיבה והמערערת בערעור שכנגד: עו"ד שרון זייגר; עו"ד שירן ויינברגר פסק-דין 1. המערערות הן חלק משש קבוצות של בעלי קרקע שניהלו הליך של פירוק שיתוף ביניהם בבית משפט השלום בכפר סבא, כאשר עוד קודם לכן התקשרו עם המשיבה בהסכם מיום 28.6.2010 בעסקת קומבינציה בשיעור של 39% מהזכויות בנכס שייבנה (להלן: ההסכם או הסכם הקומבינציה). בתמורה לחלקן בקרקע, קיבלו המערערות שלוש דירות (דירות מס' 38, 42, ו-46) בבניין השלישי בפרוייקט הכולל חמישה בניינים שהקימה המשיבה בהוד השרון, מתוכם ארבעה בניינים זהים עם חניון משותף. המערערות הגישו כנגד המשיבה תביעה לפיצוי בסכום כולל של 2,525,035 ₪, בגין ראשי נזק שונים. בכל הקשור לראשי הנזק שעניינם ליקויי בנייה, נקבע על ידי בית משפט קמא כי על המערערות לנהוג על פי המנגנון של מינוי מומחה מוסכם כפי שנקבע בהסכם, כך שנושא זה נותר "פתוח". למעט נושא זה, בית משפט קמא דחה את התביעה על כל רכיביה ועל כל ראשיה ומכאן הערעור שלפנינו. המשיבה הגישה אף היא ערעור שנסב אך ורק על אי פסיקת הוצאות לזכותה. ערעור המערערות מתמקד בשלושה נושאים עיקריים, ונעמוד בקצרה על כל אחד מהם. איחור במסירת הדירות 2. התביעה כללה הן פיצוי מוסכם בסך 50,000 $ לדירה והן פיצוי בגין שכר דירה ראוי בגין חודשי האיחור. זאת, לאור סעיף 102 להסכם בין הצדדים, שלפיו הפרה יסודית מזכה את הצד הנפגע בפיצוי המוסכם מבלי לגרוע מזכותו לתבוע כל סעד אחר "לרבות הנזקים הממשיים". במוקד המחלוקת בין הצדדים עמדה השאלה אם במסגרת האיחור הכולל במסירת הדירות, כטענת המערערות, יש לקחת בחשבון שמונה חודשים. זאת, לאור מספר הוראות בהסכם שיובאו להלן (הדגשות הוספו – י"ע): "13. עקרונית 4 הבניינים שיוקמו על חלקה 207 יהיו דומים. לאור בקשת היזם להקים הבניינים, שהוא יבנה במקרקעין, בשלבים, ומאחר והקבלן כבר התחייב בהסכמים שחתם עם בעלי זכויות אחרים במקרקעין (להלן: "קבוצת פסמניק וקבוצת ליכטין"), כי בניין אחד שיקים על בסיס ההסכם עם כל אחד מהם יהיה הבניין הראשון שיוקם בפרויקט, מוסכם כי בניין המוכרים יהיה הבניין השלישי מתוך הבניינים שיקים היזם שיוקם במקרקעין, אולם זאת בכפוף לתנאים כדלקמן: היזם יקים את הבניינים במקרקעין באופן בו בשלב הראשון יוקמו שני בניינים בלבד, אשר באחד מהם נכללות דירות המיוחדות לקבוצת ליכטין ובשני נכללות דירות המיוחדות לקבוצת פסמניק. בשלב השני יוקם בניין המוכרים (לבד או באותו מועד עם בניין/נים אחרים במקרקעין), ובנייתו תושלם, ויחידות המוכרים יימסרו להם לא יאוחר מתוך 8 חודשים ממועד השלמת הבניין הראשון במקרקעין. מובהר כי הוראות סעיף זה הינן יסודיות ומהותיות וכי חרף כל הוראה אחרת בהסכם זה מסירת החזקה ביחידות המוכרים למוכרים, כשהן גמורות ושלמות בהתאם להסכם זה, לא תתאחר מעבר ל- 8 חודשים ממועד השלמת הבניין הראשון במקרקעין, אלא אם כן, האיחור נעוץ אך ורק באי עמידת המוכרים בהתחייבויותיהם שבהסכם זה, ואולם מובהר כי אין בהוראות סעיף זה משום רשות ליזם לאחר במילוי התחייבויותיו מעבר למועדים הקבועים בהסכם זה או מחמת גורמים מעכבים אחרים כמפורט בחוזה זה. 17.1 [...] היזם מתחייב להתחיל בבניית בניין המוכרים תוך 8 חודשים לאחר בניית הבניין הראשון. 22. היזם מתחייב לגרום להוצאת היתר הבניה בתוך 6 חודשים מהמועד בו תאשר הועדה המקומית את הבקשה להיתר באופן עקרוני, בין בתנאים ובין אם לאו, ככל שהדבר תלוי בו, ובכפוף לדחיות מסיבות שאינן תלויות ביזם, ואשר אין באפשרותו להתגבר עליהן לאחר שעשה את כל האפשר על מנת להתגבר על סיבות אלו, או תוך 8 חודשים מהוצאת היתר הבניה לבניין הראשון שנבנה על ידי היזם במקרקעין – לפי המאוחר מביניהם (להלן: "מועד קבלת ההיתר"). 25. הליך רישוי הבניה, לרבות קבלת היתר הבניה, מצויים באחריותו הבלעדית של היזם, ובתנאי שכל אימת שדרוש שיתוף פעולה, חתימה או המצאת אישורים ע"י הבעלים, שהבעלים חייבים בהמצאתם בהתאם להוראות הסכם זה, הם אכן יעשו זאת. למרות האמור לעיל מוסכם בזאת כי המועד הקובע לעניין קבלת היתר הבניה יהא 8 חודשים ממועד קבלת היתר לבניית הבניין הראשון אשר ייבנה ע"י היזם על המקרקעין (ההקבלה למועדי הבניה של הבניינים של קבוצת פסמניק וקבוצת ליכטין (בכל הוראות הסכם זה), הנה בכפוף לכך שהיזם עמד במועדים הקבועים באותם הסכמים). 33. היזם מתחייב להשלים את בניית הפרויקט ויחידות הבעלים עפ"י התוכניות, הבקשה להיתר והמפרט הטכני ולרבות חיבור הקבע לרשתות המים, החשמל, הביוב, הטלפון וכבלים – והכול לא יאוחר מ-24 חודשים ממועד קבלת היתר בניה, ובמועד זה למסור לבעלים את יחידותיהם כשהיחידות בנויות ומושלמות עפ"י הוראות הסכם זה (להלן: "מועד המסירה"). עבודות הפיתוח תושלמנה תוך 90 יום ממועד השלמת עבודות הבניה ומסירת יחידות הבעלים. מועד קבלת היתר הבניה יהיה בהתאם להוראות סעיף 22 לעיל. 34. על אף האמור מוסכם כי איחור מצטבר של עד 90 יום של היזם במועד המסירה לא ייחשב כאיחור לצרכי הסכם זה – בכפוף לכך שהיזם יודיע לבעלים על האיחור הצפוי בכתב (דואר רשום), ובהודעה מראש של 60 יום לפחות טרם מועד המסירה המקורי. לטענת המערערות, מאחר שבסופו של יום המשיבה לא עשתה שימוש בזכותה לבנות את הבניינים בדירוג, ובפועל, היתר הבנייה לבניין הראשון התקבל ביום 12.3.2012 והיתר הבנייה לבניין השלישי, נושא דיוננו, התקבל כבר ביום 4.4.2012, אזי אין מקום לדחייה של שמונה חודשים ממועד השלמת הבניין הראשון. בית משפט קמא דחה את טענת המערערות, לאור פרשנותו את האמור בהסכם כמפורט לעיל, ולאור עדותו של נציג המשיבה, מר חן גינדי. 3. איננו רואים להידרש לפרשנותו של ההסכם, באשר דין טענת המערערות להידחות ולו מן הטעם, שבמסגרת פירוק השיתוף בין בעלי הקרקע, הן קיבלו תמורה גבוהה יותר, מתוך הנחה שהדירות בבניין השלישי תימסרנה להן לאחר מסירת הדירות בבניין הראשון. כך עולה מחוות דעת השמאית, שעל בסיסה נעשה פירוק השיתוף: "הבניה תתבצע בשלבים, בשלב א' יבנו בניינים 1 ו-2 ובשלב ב' יבנו בניינים 3, 4 ו-5. לאור זה ניתנה הפחתה של 2% לדירות בבניינים 3-5" (הדגשה הוספה – י"ע). קשה להלום כי המערערות ייהנו מכל העולמות – גם מתמורה גבוהה יותר בשל הצפי למועד מסירה מאוחר בשמונה חודשים לעומת הבניין הראשון, וגם קבלת פיצוי בגין תקופה זו. די אפוא בטעם זה, כשלעצמו, כדי לדחות את טענת המערערות. 4. מחלוקת נוספת שהתגלעה בין הצדדים, נסבה על השאלה מתי הדירות היו מוכנות למסירה. בעניין זה, נקבע עובדתית על ידי בית משפט קמא, כי הדירות היו ראויות למגורים, אך המערערות סירבו לקבל את החזקה בדירות, בשל ליקויים שאין בהם כדי למנוע קבלת החזקה בדירה. וכלשונו של בית משפט קמא: "התרשמתי, שעת החליטו דוד אראל ובנותיו לא להתגורר בדירות אלו, לא אצה דרכן של התובעות/דוד אראל לקבל את הדירות, הגם, שמ'פרוטיכל' מסירת הדירות עולה שהן היו ראויות למגורים ושלא נותרו ליקויים שמנעו את קבלת הדירות עוד קודם לכן. ביצוע התיקונים הדרושים – שאינם מהותיים – יכולים היו להתבצע בהמשך". איננו רואים להתערב בממצא עובדתי זה. מכל מקום, הדירות הוצעו למסירה בחודש ינואר 2015, והמסירה בפועל התבצעה בחודש מרץ 2015 והדירות הושכרו על ידי המערערות בחודשים מאי-יוני 2015, כך שהמחלוקת לגבי מצב הדירות בעת מסירתן מצטמצמת לשניים-שלושה חודשים בלבד. 5. ולבסוף, איננו סבורים כי ניתן להסיק הודאת בעל דין מהסכמי הפשרה בין המשיבה לבין בעלי קרקע אחרים, שבמסגרתם הסכימה המשיבה לשלם פיצוי מסוים בגין איחור במסירה. זה טיבו של הסכם פשרה, שכל צד מעריך את סיכוייו וסיכוניו, והמערערות, שבחרו שלא להצטרף להסכמי פשרה אלה, אינן יכולות כעת להיבנות מאותם הסכמים. שינויים ותוספות והמפרט הטכני 6. לנושא זה השלכה גם על מועד המסירה, באשר מועד המסירה נדחה בשבעה שבועות בשל שינויים ותוספות שהתבקשו על ידי המערערות. לטענת המערערות, לא היה מקום לחייב אותן בגין אותם שינויים ותוספות, ולא היה מקום לדחות את מסירת הדירות עקב כך. המערערות מסתמכות בטיעון זה על הוראת סעיף 48 להסכם הקובע כלהלן: "היזם מתחייב כי המפרט הטכני לפיו ייבנו בניין המוכרים ויחידות המוכרים יהיה בהתאם לסטנדרט הבניה והמפרט הטכני של היחידות של היזם ושל היחידות של קבוצת פסמניק וקבוצת ליכטין בשני הבניינים הראשונים בלבד, שהינו לפי המפרט הרצ"ב כנספח ו'. מובהר כי כל שיפור יחסית למפרט הרצ"ב כנספח ו' שיינתן ללא תוספת מחיר ביותר מ-50% מדירות היזם מאותו דגם בבניין – יחשב כחלק מהמפרט הטכני של יחידות היזם, בין אם נכלל במפרט הטכני המקורי ובין אם נרשם כתוספת לו, והוא יבוצע גם ביחידות הבעלים ללא כל תוספת מחיר. היזם יעדכן בכתב את הבעלים בדבר פרטי המפרט הטכני כשיגובשו על ידו, וכן יעדכן בכתב את המוכרים על כל שינוי בו. יובהר כי בסמוך לקבלת היתר הבניה יהא היזם רשאי לבצע התאמות המתבקשות בין המפרט לדרישות ההיתר, וזאת מבלי לגרוע מסך המפרט הטכני הרצ"ב כנספח ו'. היזם ימציא לבעלים, לפי דרישתם, כל נתונים שיתבקשו על ידם בקשר עם המפרט הטכני הסטנדרטי ביחידות היזם וביחידות קבוצת פסמניק וקבוצת ליכטין בחלקות הנבנות על ידי היזם" (הדגשה הוספה – י"ע). לטענת המערערות, המפרט של קבוצת פסמניק (אחת הקבוצות של בעלי הקרקע) היה עשיר יותר מהמפרט שצורף כנספח ו', כך שלא היה מקום לחייב אותן בגין תוספות ושינויים שנכללו במפרט פסמניק. 7. דין הטענה להידחות. כפי שנקבע בסעיף 48 להסכם, המפרט המחייב צורף כנספח ו' להסכם, והוצהר כי זה גם המפרט הטכני של קבוצת פסמניק. עם זאת, נקבע כי כל שיפור עתידי במפרט שיינתן ללא תוספת מחיר ליותר מ-50% מרוכשי הדירות מהמשיבה, יבוצע גם אצל המערערות, ואין חולק כי כך נעשה. ברם, לא נקבע בהסכם כי גם שינוי עתידי במפרט של פסמניק, אף הוא יחייב את המשיבה כלפי המערערות. לכן, משלא הוכח כי המפרט של קבוצת פסמניק היה עשיר יותר מנספח ו' בעת חתימת ההסכם, אזי ככל שלאחר חתימת ההסכם נעשה שיפור במפרט של קבוצת פסמניק, המערערות אינן זכאיות לאותו שיפור. 8. אף איננו רואים לקבל טענת המערערות כי לא היה מקום לדחיית מועד המסירה בשבעה שבועות עקב התוספות והשינויים שהתבקשו על ידן. המערערות חתמו ביום 20.6.2013 על "הסכם לביצוע שינויים" שכלל את כל התוספות והשינויים שהתבקשו על ידן. בסעיף 8 לאותו הסכם נקבע כי: "מובהר, כי הסכם זה עלול לגרום לאיחור במועד מסירת הדירה, כפי הגדרתו של המונח בהסכם המכר שבין הדייר לבין היזם, של עד 7 שבועות (להלן: "תקופת העיכוב") ובסך הכל לעיכוב המצטבר של עד 7 שבועות בגין כלל השינויים שהוזמנו עד לחתימת הסכם זה, אם הוזמנו. העיכוב עלול להיגרם אף אם בסופו של דבר לא בוצעו השינויים נשוא הסכם זה, מן הטעמים העולים מההסכם. הדייר מוותר על כל טענה או סעד בגין תקופת העיכוב. הקבלן מתחייב לעשות כל מאמץ סביר כדי להקטין ככל הניתן את תקופת העיכוב". לאור זאת, קשה לקבל את טענת המערערות כי השינויים והעבודות הנוספות לא דרשו עיכוב של 7 שבועות. מכל מקום, נקבע עובדתית על ידי בית משפט קמא, כי התקופה של שבעה שבועות התחשבה "בין השאר, בתכנון הדרוש לכך ובסדרי העבודה של הקבלן אשר במקביל לביצוע השינויים היה צריך להשלים את בניית הבניינים הנוספים". זכות לשטח או לתמורה נוספת בגין ניצול שטחי בנייה נוספים על ידי המשיבה 9. על פי סעיף 26 להסכם הקומבינציה, בעלי הקרקע זכאים לתמורה של 39% מהזכויות בנכס, לרבות מכל שטח מבונה שייבנה במתחם. כאמור, במסגרת הסכם הקומבינציה נבנו חמישה בניינים, כאשר המגרש שעליו נבנה הבניין החמישי, וכל הדירות שנבנו בבניין זה, יוחדו כולן למשיבה. במסגרת פירוק השיתוף בין בעלי הקרקע, נערכה שמאות שוויונית, ובחוות דעת השמאית נכתב כי בעת עריכתה, הבניין החמישי טרם תוכנן, אך ההנחה היא כי הוא יהיה דומה לשאר הבניינים. עוד נכתב בחוות הדעת כי: "עפ"י החלטת בית המשפט כל הדירות בבניין 5 ייחודו ליזם, לאור זאת, לא פרטנו שווי יחסי לכל יח"ד בנפרד, אלא צוין חלקו היחסי של הבניין מכלל הבניינים. בקביעת החלק היחסי של הבניין הובא בחשבון כי הוא עתיד לכלול 48 יח"ד וניתנה הפחתה של 7.5% ביחס לניקוד היחסי למבנים 3-4 (שיבנו בשלב ב') לאור מיקומו בפרויקט". לטענת המערערות, השטח העיקרי שנבנה בבניין החמישי גדול ב-433.49 מ"ר מהשטח העיקרי בבניינים 4-1 ולכן בעלי הקרקע זכאים לשווי של 39% מתוך אותו שטח, ומאחר שחלקן של המערערות מתוך כלל הפרויקט על פי הסכם הקומבינציה עומד על 1.3620%, הן זכאיות לשווי שטח של 5.9041 מ"ר = 114,687 ₪. 10. בית משפט קמא דחה את הטענה לגופה, אך איננו רואים להידרש להנמקתו, ואף לא לטענת המשיבה כי ממילא הייתה רשאית למכור את המגרש שעליו הוקם הבניין החמישי. דין הטענה להידחות ולו מחמת התיישנות. כפי שנקבע על ידי בית המשפט, דוד אראל, מיופה כוחן של המערערות, "היה מעורב, מעורה ונוכח באופן שוטף בבניית הפרוייקט כולו" ו"מהעדויות למדתי על עמידתו על 'קוצו של יוד'". ממצא זה, משתקף, בין היתר, בתכתובת הענפה שהתנהלה בזמן אמת בין דוד אראל לבין המשיבה. היתר הבנייה לבניין החמישי ניתן ביום 30.5.2012, בעוד שהתביעה הוגשה ביום 30.8.2020, כעבור למעלה מ-8 שנים. בשל מעורבותו העמוקה של דוד אראל בפרוייקט, מתחילתו ועד סופו, לרבות בתוכניות השונות, ובשל מקצועו כמהנדס, הוא נחשף לתכנון הבניין החמישי עובר לקבלת היתר הבנייה ולא הייתה מניעה כי יעלה את טרונייתו כבר באותה עת. 11. סוף דבר, שדין ערעור המערערות להידחות. כך גם דין ערעור המשיבה להידחות, הן מאחר שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בנושא ההוצאות, והן מאחר שההתדיינות בין הצדדים בעניין ליקויי הבנייה הנטענים, טרם הוכרעה. 12. אשר על כן, הערעורים נדחים, ולאור התוצאה אליה הגענו, אין צו להוצאות בערכאה זו. ניתן היום, ‏ט"ו בטבת התשפ"ד (‏27.12.2023). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 23009710_E07.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1