מנהל מקרקעי ישראל נ. תאומים תחנות דלק בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 9695/05 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8091/03 ע"א 9695/05 בפני: כבוד הנשיאה ד' ביניש כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ד' ברלינר המערערת בע"א 8091/03 והמשיבה בע"א 9695/05: תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ ג ד המשיב בע"א 8091/03 והמערער בע"א 9695/05: מינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז ערעורים על פסקי דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בה"פ 856/02 מיום 15.7.2003 ומיום 2.8.2005 שניתנו על-ידי כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל תאריך הישיבה: כ"ד בתשרי התשס"ז (16.10.2006) בשם המערערת בע"א 8091/03 והמשיבה בע"א 9695/05: בשם המשיב בע"א 8091/03 והמערער בע"א 9695/05: עו"ד שי אביטן אדם עו"ד מיכל שרביט פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. בפנינו שני ערעורים. הערעור הראשון (ע"א 8091/03) נסוב על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת ד' פלפל), שניתן ביום 15.7.03 (להלן - פסק הדין הראשון). בגדר הדיון בערעור זה הוחלט, ביום 28.6.04, כי התיק יוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שיכריע בסוגיה נוספת הנתונה במחלוקת בין הצדדים. ביום 2.8.05 ניתן פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ד' פלפל). נגד פסק דין זה הוגש הערעור השני (ע"א 9695/05). עתה הגיעה עת ההכרעה בשני הערעורים. רקע 2. ראשיתה של הפרשה בשטח בן כשלושה דונמים הנמצא סמוך ליישוב אזוּר (להלן - השטח הישן), שהחכיר מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) לחברת שירות התאומים בע"מ בראשית שנות השישים של המאה הקודמת. במועד מסוים בשנת 1999 באה חברת תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ בנעליה של חברת שירות התאומים בע"מ. מדובר בחברות אחיות ואין חולק כי לענייננו יש לראות כל מעשה שנעשה על ידי החברה האחת כאילו נעשה גם על ידי רעותה. לא נבחין, אפוא, בין שתי החברות ונכנה אותן - תאומים. בהסכמת המינהל, החכירה תאומים בחכירת משנה את השטח הישן או את חלקו לחברת פז חברת נפט בע"מ (להלן - פז). על השטח הוקמה תחנת דלק אותה תיפעלה תאומים עבור פז במסגרת הסכם קמעונאות שנחתם ביניהם. לימים, עקב שינויים תכנוניים נחסמה הגישה לשטח הישן ותחנת הדלק נסגרה. מהלך זה הוליד תובענות הדדיות בין המינהל לבין תאומים ופז. ביום 29.4.1982 נחתם בין הצדדים הסכם פשרה (להלן - הסכם הפשרה). בהסכם הפשרה התחייב המינהל להקצות לתאומים מגרש של שלושה דונמים בנחלת יהודה (להלן - המגרש) לצורך הקמת תחנת דלק ושירותי דרך נוספים. המינהל ותאומים התחייבו לחתום על הסכם פיתוח ועל הסכם חכירה בנוגע למגרש. עוד הוסכם כי שטח של דונם וחצי מתוך המגרש יוחכר בחכירת משנה לפז, ועל שטח זה תוקם תחנת הדלק. השטח הישן, כך הוסכם, יושב למינהל. ביום 25.7.82 נחתם הסכם בין תאומים לבין פז, לפיו התחייבה תאומים להחכיר לפז שטח של דונם וחצי מתוך המגרש. כמו כן נחתם במועד כלשהו הסכם קמעונאות לפיו תפעיל תאומים את תחנת הדלק עבור פז. 3. ביום 28.5.86 נחתם חוזה פיתוח בין תאומים למינהל בנוגע למגרש (להלן - חוזה הפיתוח). בחוזה הפיתוח התייחסו הצדדים למגרש כאל שטח של 5 דונמים (אף שבהסכם הפשרה דובר על שטח של 3 דונמים). מהנתונים שבפנינו לא הובהר עד תום האם מדובר בעדכון גודל המגרש שהוגדר בהסכם הפשרה או בהחלטה להגדיל אותו. מכתבי הטענות עולה שעל הכל מוסכם כי יש להבחין בין שלושה דונמים מהמגרש שניתנו כפיצוי ישיר עבור השטח הישן (להלן - שטח הפיצוי) לבין שני הדונמים הנוספים (להלן - השטח הנוסף). להבחנה זו תהיה חשיבות, כפי שנראה בהמשך. בחוזה הפיתוח התחייבו הצדדים לחתום על חוזה חכירה מייד לאחר שעבודות הפיתוח תושלמנה. בהתאם למוסכם בהסכמים השונים, הקימה פז תחנת דלק על שטח של דונם וחצי שיועד עבורה לחכירת משנה (להלן - שטח התחנה). תאומים הקימה על יתרת שטח המגרש (3.5 דונם) מבנים שונים שנועדו לתת שירותי דרך, כגון מסעדה, מוסך לתיקון תקרים, מתקן לרחיצת רכבים וכדומה (להלן - השטח המסחרי). חוזה החכירה בין המינהל לתאומים בנוגע למגרש (להלן - חוזה החכירה) נחתם, ככל הנראה, רק בשנת 1999. בחוזה הוסכם כי תקופת החכירה התחילה ביום 4.8.85 ותימשך 49 שנים. עוד נקבע, כי דמי החכירה יחושבו בנפרד לגבי שטח התחנה ולגבי השטח המסחרי. 4. ביום 27.7.99 חתמו תאומים ופז על חוזה מכר, לפיו מכרה תאומים לפז את כל זכויותיה במגרש. עבור הסכמתו למכירה דרש המינהל מתאומים "דמי הסכמה" בסך 5,152,717.29 ש"ח. תאומים סברה, לעומת זאת, כי דמי ההסכמה אותם עליה לשלם נמוכים בהרבה. מגעים שהתנהלו בין הצדדים בנושא זה לא נשאו פרי. תאומים שילמה, תחת מחאה, את הסכום שנדרש ממנה. לאחר מכן הגישה תאומים לבית המשפט המחוזי בתל אביב תובענה, על דרך המרצת פתיחה, בה התבקש בית המשפט להורות כי דמי ההסכמה יחושבו על פי עקרונות מסוימים שפורטו. טרם שנבחן את המחלוקת בין הצדדים מן הראוי שנבהיר את משמעות המונח "דמי הסכמה" ואת האופן בו הם מחושבים. דמי הסכמה 5. מינהל מקרקעי ישראל הוא גוף סטטוטורי אשר הופקד על ניהול "מקרקעי ישראל", הכוללים מקרקעין הנמצאים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל (ראו, סעיף 2(א) לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960; סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל). כידוע, לא ניתן להעביר את זכות הבעלות במקרקעי ישראל, למעט במקרים חריגים הקבועים בחוק (ראו, חוק יסוד: מקרקעי ישראל; סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960). לאור מצב חוקי זה, מציאות שכיחה בישראל היא כי המינהל מחכיר את המקרקעין שבהחזקתו. בתמורה גובה המינהל דמי חכירה. דמי החכירה עשויים להשתלם בשיטות שונות (ראו, גדעון ויתקון דיני מינהל מקרקעי ישראל 711-671 (כרך ראשון, 2004) (להלן - ויתקון)). לענייננו, חשובה ההבחנה בין שתי שיטות מרכזיות. שיטה אחת היא גביית "דמי חכירה שנתיים", היינו גביית דמי החכירה מידי שנה ביחס לאותה שנה. שיטה אחרת היא היוון דמי החכירה השנתיים לכדי תשלום אחד, המשולם מראש עבור כל תקופת החכירה. במקרים מסוימים משלם החוכר עם תחילת תקופת החכירה "דמי חכירה ראשוניים", המהוונים את דמי החכירה עבור חלק מערך המקרקעין, ומוסיף ומשלם עבור החלק הנותר דמי חכירה שנתיים (ראו, ויתקון, עמ' 685-682; ע"א 4413/90 קוטליצקי נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 15.8.91)). 6. כאשר מבקש חוכר להעביר את זכות החכירה שלו לאדם אחר נוהג המינהל להתנות את הסכמתו לכך בתשלום דמי הסכמה (לרקע היסטורי ראו, ויתקון, עמ' 760-758). זכותו של המינהל לקבל דמי הסכמה נובעת מזכות הבעלות שלו במקרקעין (וליתר דיוק, זכות הבעלות של הגופים עבורם הוא מנהל את המקרקעין). המינהל נוהג לקבוע את זכותו לגבות דמי הסכמה בחוזה החכירה, אם כי זכותו אינה מותנית בקביעה מפורשת בחוזה (ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491 (1969)). בפסיקה נקבע, כי הנוהג להתנות את העברת זכות החכירה בתשלום הינו סביר, באשר הוא מבטא אינטרס לגיטימי של המינהל, כבעלים, לקבל את חלקו בעליית הערך של המקרקעין (ראו, ע"א 585/68 הנ"ל; ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' תבל וסביצקי, פ"ד ל(3) 540 (1976)). מדיניות המינהל בנוגע לדמי הסכמה מוסדרת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה הרלוונטית המרכזית היא החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, שהתקבלה ביום 29.6.92 (להלן - החלטה 534). דמי ההסכמה מחושבים כחלק מסוים מעליית ערך המקרקעין ממועד רכישת זכות החכירה עד להעברתה, תוך ניכוי רכיבים מסוימים. השיעור המקובל לגבי קרקע שאינה עירונית ואינה חקלאית הוא שליש מעליית הערך. בהחלטות המועצה נקבעו מקרים בהם יחול פטור מתשלום דמי הסכמה או שתינתן הנחה מן השיעור המקובל. הנתון החשוב לענייננו הוא כי בדרך כלל גובה המינהל דמי הסכמה רק כאשר משלם החוכר דמי חכירה שנתיים. אם שולמו דמי החכירה מראש בתשלום מהוון, לא מחויב החוכר בדמי הסכמה. כאשר שולמו דמי חכירה ראשוניים, יהיה הבסיס לחיוב בדמי הסכמה היתרה הבלתי משולמת. כלומר, החוכר יחויב בדמי הסכמה חלקיים בלבד, הנגזרים מן היחס שבין דמי החכירה השנתיים לבין דמי החכירה בכלל (ראו, סעיף 5 להחלטה 534; ויתקון, עמ' 764). יוער, כי בחוזה החכירה דנא נקבעה מפורשות זכותו של המינהל לדרוש דמי הסכמה במקרה של העברת זכויות. עוד צוין בחוזה כי אם שולמו דמי חכירה ראשוניים, ישולמו דמי הסכמה רק עבור היתרה הבלתי משולמת (סעיף 18.ג לחוזה החכירה). 7. המחלוקת בין תאומים לבין המינהל בנוגע לחיובה של תאומים בדמי הסכמה מתמקדת בשתי שאלות מרכזיות. שאלה אחת, היא האם חבה תאומים בתשלום דמי הסכמה עבור שטח התחנה. כזכור, שטח התחנה הוחכר בחכירת משנה לפז. לגישת תאומים, לא חלה עליה חובה לשלם דמי הסכמה בגין שטח התחנה ולחלופין שיעור דמי ההסכמה הוא אפס. המינהל טוען מנגד, כי תאומים חבה בתשלום דמי הסכמה בשיעור מלא. בית המשפט המחוזי הכריע, בפסק הדין הראשון, כי תאומים חבה בעיקרון בתשלום דמי הסכמה עבור שטח התחנה. בית המשפט נמנע מלהכריע בשאלת שיעור דמי ההסכמה מאחר שתאומים לא מיצתה את הליכי ההשגה העומדים לרשותה. על פסק דין זה הגישה תאומים ערעור (ע"א 8091/03). שאלה שנייה עליה חלוקים הצדדים היא שיעור דמי החכירה הראשוניים אותם שילמה תאומים. לטענת תאומים, דמי החכירה הראשוניים ששילמה נחשבים לתשלום עבור 80% מערך המגרש כולו. על כן, כך לטענתה, היא חייבת בתשלום דמי הסכמה רק על 20 האחוזים הנותרים. לטענת המינהל, לעומת זאת, יש לערוך לעניין זה הבחנה בין שטח הפיצוי לבין השטח הנוסף. על שטח הפיצוי, הכולל את שטח התחנה ודונם וחצי נוספים מן השטח המסחרי, לא שילמה תאומים כלל דמי חכירה ראשוניים. על השטח הנוסף בלבד שילמה תאומים דמי חכירה ראשוניים בשיעור 80%. בפסק דינו המשלים הכריע בית המשפט המחוזי בסוגיה זו לטובת תאומים. על פסק דין זה הגיש המינהל ערעור (ע"א 9695/05). שני הערעורים, ערעורה של תאומים על פסק הדין הראשון וערעורו של המינהל על פסק הדין המשלים, מונחים כעת לפנינו. נדון עתה, אחת לאחת, בשתי הסוגיות המהוות את ליבת המחלוקת. דמי הסכמה עבור שטח התחנה 8. לטענת תאומים, לא חלה עליה כלל חובה לשלם דמי הסכמה בגין שטח התחנה. זאת, שכן לשיטתה לא הייתה כל העברה של זכויות בנוגע לשטח זה. זכות החכירה המשנית של פז מיצתה למעשה את הזכויות על שטח התחנה ועל כן העברת זכות החכירה הראשית הייתה מעשה חסר ערך. תאומים מדגישה, כי זכות החכירה המשנית הוקנתה לפז ישירות על ידי המינהל. תאומים טוענת עוד, כי היא מיצתה את הליכי ההשגה שהיו פתוחים בפניה בטרם פנתה לבית המשפט. עמדת המינהל היא כי העברת זכות החכירה הראשית על שטח התחנה גוררת חיוב בדמי הסכמה. עוד טוען המינהל, כי זכות החכירה על שטח התחנה הוענקה לפז על ידי תאומים ולא על ידו. בית המשפט המחוזי, בפסק הדין הראשון, קבע כי המינהל רשאי לחייב את תאומים בדמי הסכמה. הנימוק העיקרי עליו נשען בית המשפט הוא, כי חוזה החכירה היקנה למינהל זכות לדרוש דמי הסכמה ביחס למלוא שטח המגרש או חלקו. על כן, קבע בית המשפט, רשאי המינהל לדרוש דמי הסכמה ביחס לכל המגרש בלא להבחין בין שטח התחנה לבין השטח המסחרי. במסגרת הדיון בערעור הסכים המינהל למעשה כי נימוק זה אינו יכול לעמוד. היינו, מן הבחינה העקרונית ניתן לחשב את דמי ההסכמה בנפרד עבור שטח התחנה והשטח המסחרי (ראו, החלטת השופטת חיות מיום 28.6.04 בע"א 8091/03). עם זאת, המינהל מוסיף ומחזיק בדעתו כי לגופו של עניין הוא זכאי לדרוש דמי הסכמה עבור העברת זכות החכירה הראשית בשטח התחנה. השאלה הצריכה הכרעה היא, אם כן, האם העברת זכות החכירה הראשית, כאשר קיימת זכות חכירה משנית, מקימה למינהל זכות לדרוש דמי הסכמה. יוער, כי מסיכומי הצדדים עולה שתאומים הגישה השגה על גובה החיוב שהושת עליה וזו התקבלה באופן חלקי. עם זאת, ההשגה לא עסקה בנושאים שנדונו בפני בית משפט קמא. בנסיבות אלו, אם מסקנתנו תהיה שהמינהל רשאי לגבות דמי הסכמה עבור שטח התחנה, נדון גם בשאלת שיעור דמי ההסכמה. זאת, מבלי להכריע בשאלה האם הייתה מוטלת על תאומים חובה למצות את הליכי ההשגה בטרם פנתה לבית המשפט והאם עמדה היא בחובה זו. 9. אומר מייד, כי ספק רב בעיניי אם לשאלה מי החכיר את שטח התחנה לפז - תאומים או המינהל - יש חשיבות מכרעת. מכל מקום, מן הראיות עולה בבירור שזכות החכירה המשנית בשטח התחנה הוענקה לפז על ידי תאומים. בהסכם הפשרה התחייב המינהל להסכים להחכרת שטח התחנה בחכירת משנה לפז על ידי תאומים (ראו, סעיף 3.ב.5 וכן סעיף 3.ג-ד להסכם הפשרה). בחוזה החכירה נכתב כי המינהל נותן את הסכמתו להחכרת שטח התחנה בחכירת משנה לפז (ראו, סעיף 18.א.(2) לחוזה החכירה). תאומים היא זו שהתחייבה בפני פז להחכיר לה את שטח התחנה בחכירת משנה (ראו חוזה חכירת המשנה בין תאומים לבין פז, שנחתם ביום 28.5.86). גם המינוח "חכירת משנה" אינו הולם את הטענה ששטח התחנה הוחכר לפז על ידי המינהל. אכן, המינהל ראה את עצמו מחויב, מכוח הסכם הפשרה, להביא לכך ששטח התחנה יוחכר בחכירת משנה לפז. על כן, סירב הוא לחתום על חוזה החכירה כל עוד לא הוסדרה זכות החכירה המשנית של פז. אולם התחייבות זו אינה הופכת אותו למחכיר ראשי ביחס לפז. 10. זכותו של המינהל לגבות דמי הסכמה מעוגנת, במקרה הנוכחי, בחוזה החכירה. סעיף 18.א.(1), הקובע את המקרים בהם זכאי המינהל לדרוש דמי הסכמה, אומר כך: "ירצה החוכר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה בשלמותן או בחלקן בצורה כל שהיא או להחכיר את המוחכר בחכירת משנה או להשכירו או למסור חזקה או שימוש בו במלואו או בחלקו, במישרין או בעקיפין (להלן - העברת זכויות) - עליו לקבל לכך הסכמתו של המחכיר בכתב ומראש. המחכיר יכול להתנות את הסכמתו בתשלום דמי הסכמה..." העברת זכויות מוגדרת בסעיף בצורה מרחיבה וכוללת אף העברה חלקית של הזכויות וכן יצירת זכויות משנה. נראה לי, כי העברת זכות החכירה הראשית, אף אם נחצבה ממנה קודם לכן זכות חכירה משנית, נכנסת להגדרה שבסעיף. גם אם במקרה כזה ערכה של זכות החכירה הראשית מוגבל, אין מדובר במעטפת חסרת ערך כטענת תאומים. על כן, מבחינת ההגדרה שבסעיף 18.א.(1) לחוזה החכירה, מכירת זכות החכירה הראשית לפז הינה אירוע המזכה בדמי הסכמה. אירוע נוסף אשר על פי הסעיף מזכה בדמי הסכמה הינו החכרת המקרקעין בחכירת משנה. כלומר, מבחינת ההגדרה של העברת זכויות, החכרת שטח התחנה בחכירת משנה לפז אמורה הייתה להקים למינהל זכות לדרוש דמי הסכמה. אולם סעיף 18.א.(2) לחוזה החכירה קובע, כי על אף האמור לא תחויב תאומים בדמי הסכמה בגין החכרת שטח התחנה לפז. בשיעור דמי ההסכמה אותם רשאי המינהל לגבות עוסק סעיף 18.ג לחוזה. לפי הסעיף, שיעור דמי ההסכמה יהיה שליש מעליית ערך המקרקעין ממועד רכישת זכות החכירה ועד למועד העברת הזכות. לא נעשית הבחנה, לעניין גובה התשלום, בין האירועים המקימים את הזכות לגבות דמי הסכמה. בכל מקרה בו צומחת למינהל זכות לקבל דמי הסכמה בשל התרחשות אחד מהאירועים המפורטים בסעיף 18.א.(1), יחול חיוב בשיעור מסוים הנגזר מערך המקרקעין. כלומר, שיעור דמי ההסכמה לפי החוזה אחד הוא בין אם מדובר בהעברה של מלוא הזכויות ובין אם מדובר בהעברה מוגבלת וחלקית, ובלבד שמדובר באירוע מזכה לפי הסעיף. 11. במקרה דנא אירעו, כאמור, שני אירועים הנחשבים בעיקרון להעברת זכויות המזכה את המינהל בדמי הסכמה. אירוע אחד הוא החכרת שטח התחנה בחכירת משנה לפז ואירוע שני הוא מכירת זכות החכירה הראשית לפז. מובן, כי בשום מקרה אין מקום להטלת חיוב בדמי הסכמה על חוכר מסוים מעבר לפעם אחת. ברי, כי העברת זכות החכירה באופן מדורג לא תגרור יותר מחיוב מלא אחד בדמי הסכמה. על כן, אילו הייתה תאומים משלמת דמי הסכמה מלאים עבור החכרת שטח התחנה בחכירת משנה לפז, לא הייתה חבה היא בתשלום עבור מכירת זכות החכירה הראשית לפז. אולם, תאומים לא שילמה דמי הסכמה בגין ההחכרה בחכירת משנה, שכן חוזה החכירה פטר אותה מחובה זו. הסכמת המינהל שלא לדרוש דמי הסכמה בגין החכרת המשנה לפז אין פירושה כי הוא הסכים ליתן פטור במקרים אחרים של העברת זכויות לפז. העברת זכות החכירה הראשית הינה אירוע המקים למינהל זכות לדמי הסכמה, ומשאין מדובר בתשלום כפול אין עילה לפטור את תאומים מתשלום זה. שיעור דמי ההסכמה, כמוסבר לעיל, נגזר משווי המקרקעין ולא מטיב הזכות שהועברה. על כן חבה תאומים בדמי הסכמה בשיעור מלא, ואין חשיבות לכך שהזכות שהועברה אינה זכות מלאה. יש לדחות אפוא את ערעורה של תאומים על פסק דינו הראשון של בית המשפט המחוזי. שיעור דמי החכירה הראשוניים 12. הסוגיה הנוספת השנויה במחלוקת היא עבור איזה חלק מן המגרש שולמו דמי חכירה ראשוניים. חשיבותה של השאלה נובעת מכך שכאמור אין חובה לשלם דמי הסכמה עבור החלק בגינו שולמו דמי חכירה מהוונים, אלא רק עבור החלק בגינו משולמים דמי חכירה שנתיים. כלומר, תאומים אינה חבה בתשלום דמי הסכמה עבור החלק מהמגרש שעליו שילמה דמי חכירה ראשוניים. כזכור, שלושה דונמים מהמגרש, הכוללים את שטח התחנה ודונם וחצי מהשטח המסחרי, נמסרו כפיצוי עבור השטח הישן (שטח הפיצוי). מלבד שטח זה, נכללו במגרש שני דונמים נוספים (השטח הנוסף). לטענת תאומים, היא שילמה דמי חכירה ראשוניים בשיעור 80% עבור המגרש כולו. המינהל גורס מנגד, כי תאומים שילמה דמי חכירה ראשוניים עבור 80% מן השטח הנוסף בלבד וכי עבור שטח הפיצוי לא שולמו דמי חכירה ראשוניים כלל. בפסק הדין המשלים אימץ בית המשפט המחוזי את עמדת תאומים. על פסק דין זה הוגש ערעור על ידי המינהל. 13. הצדדים התייחסו לנושא דמי החכירה הראשוניים הן בחוזה הפיתוח והן בחוזה החכירה. בחוזה הפיתוח נקבע, כי ערך המגרש כשהוא פנוי וריק ("המגרש היסודי"), נכון ליום 4.8.85 (היום בו אישרה הנהלת המינהל את העיסקה), הוא 520,331,675 שקלים (ישנים). סעיף 4(א) לחוזה הפיתוח קבע כדלקמן: "4. (א) תמורת התחיבויותיו של המינהל ישלם היוזם [תאומים - א'ג'] למינהל את התשלומים הבאים, בתוספת מע"מ כחוק:- (1) תשלום חד פעמי בסך 138,754,892 שקל. תשלום זה יחשב כתשלום בשעור 80% מערך המגרש היסודי. (2) דמי שימוש בסך 19,078,389 שקל לשנה ובסה"כ 57,236,517 שקל בעד כל תקופת הפיתוח". בחוזה החכירה נקבע, כי בעד שטח התחנה תשלם תאומים דמי חכירה שנתיים בשיעור שייגזר מהתמלוגים שתקבל על מכירת הדלק. לגבי השטח המסחרי, נקבע בסעיף 6.ז לחוזה החכירה כדלהלן: "בעד "השטח המסחרי" ישלם החוכר בהתאם למפורט בסעיפים קטנים ז'-י"א להלן: (1) דמי חכירה ראשוניים בסך של 138,754.89 ש"ח שהנם 80% מהסך של 520,331.61 ש"ח המהווה את ערך "השטח המסחרי" כולל שטח תחנת הדלק [תוספת בכתב יד - א.ג.] כפי שהוערך ע"י השמאי הממשלתי ליום 4.8.85 (להלן – "דמי חכירה ראשונים") (2) דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מ"היתרה הבלתי משולמת", היינו מההפרש שבין ערך "השטח המסחרי" לבין "דמי החכירה הראשוניים", (להלן – "דמי חכירה השנתיים")." תאומים מודעת כמובן לכך שסכום דמי החכירה הראשוניים אותם שילמה (138,754.89 ש"ח) אינו שווה ל-80% מערך המגרש (520,331.61 ש"ח). אין חולק, למעשה, כי שיעור דמי ההסכמה הראשוניים נקבע כ-80% מערך השטח הנוסף. אלא שלטענת תאומים נמסר לה שטח הפיצוי כשהוא מהוון ב-80% מערכו. לטענתה, בתקופה ההיא נהג המינהל לגבות עבור מגרשים מסוג זה דמי חכירה ראשוניים בגין 80% מערכם. בהסכם הפשרה התחייב המינהל להקצות לה מגרש בתנאים המקובלים לחוזים מסוג זה. על כן, טוענת תאומים, כחלק מרכיב הפיצוי נמסר לה המגרש כאילו שולמו דמי חכירה ראשוניים, למרות שבפועל לא שילמה אותם. הסכום אותו שילמה בפועל הינו רק השלמה של דמי החכירה הראשוניים, אשר נדרשה עקב הוספת השטח הנוסף למגרש. טענתה של תאומים נסמכת, בראש ובראשונה, על לשונם המפורשת של חוזה הפיתוח וחוזה החכירה. בשני החוזים נכתב, כי התשלום ייחשב כדמי חכירה ראשוניים עבור המגרש כולו. המינהל אינו מכחיש כי זו המשמעות העולה מלשון ההסכמים. אולם, לשיטתו, מדובר בטעות סופר הנובעת מכך שנעשה שימוש בנוסח הסטנדרטי של חוזה הפיתוח וחוזה החכירה. בפועל, טוען המינהל, התכוונו הצדדים שדמי החכירה הראשוניים יהוונו 80% מהתשלום עבור השטח הנוסף בלבד. 14. סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), מאפשר לתקן חוזה בהתאם לאומד דעת הצדדים כאשר נפלה בו טעות סופר. יודגש, כי המושג "טעות סופר" אינו מתפרש על מקרים בהם טעות הייתה הגורם לכריתת החוזה. הוא גם אינו מתפרש על מקרים בהם אחד מהצדדים טעה בהבנת החוזה עליו חתם. מקרים אלו והדומים להם מוסדרים בעיקר בסעיף 14 לחוק החוזים. עניינו של סעיף 16 לחוק החוזים הוא רק מקרים בהם, עקב טעות, קיים פער בין החוזה שנתגבש בין הצדדים לבין ביטויו עלי כתב. במקרה בו מבטא הכתב את הסכמת הצדדים, גם אם מקורה של הסכמה זו בטעות או אף בהטעיה, אין מדובר בטעות סופר (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 762-759 (כרך ב', 1992) (להלן - פרידמן וכהן); גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 306-301 (2005)). הנטל להוכיח כי מדובר בטעות סופר מוטל על הטוען לה, ומדובר בנטל לא פשוט (ראו, פרידמן וכהן, עמ' 761). במקרה דנא, מלבד הטענה כי נפלה טעות סופר, לא העלה המינהל כל טענת טעות אחרת. על מנת שיזכה בדינו מוטל אפוא על המינהל להראות, כי על אף לשונם המפורשת והחד משמעית של חוזה הפיתוח וחוזה החכירה בנוגע לשטח לגביו שולמו דמי חכירה הראשוניים, כוונת הצדדים הייתה אחרת. ודוק: המינהל לא ייצא ידי חובתו אם יוכיח כי הסכמתו בחוזים האמורים נבעה מטעות או מחוסר תשומת לב. הטענה לטעות סופר תתקבל רק אם יוכיח המינהל כי השטח שנרשם בחוזים שונה מהשטח אליו התכוונו הצדדים בעת שחתמו עליהם. כפי שאפרט, סבור אני שהמינהל לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו. 15. כאמור, הן חוזה הפיתוח והן חוזה החכירה קובעים, במלים מפורשות וברורות, כי התשלום ששולם על ידי תאומים כדמי חכירה ראשוניים ייזקף עבור המגרש כולו. עצם העובדה שמדובר בשני חוזים, שנחתמו בהפרש של כמה שנים, מפחיתה במידת מה מהסבירות כי מדובר בטעות סופר. בנוסף, בלשון שננקטה בסעיפים הרלוונטיים בחוזים אלו ניתן למצוא חיזוקים לגירסת תאומים. בסעיף 4(א) לחוזה הפיתוח, אשר צוטט לעיל, נכתב כי "תשלום זה יחשב כתשלום בשעור 80% מערך המגרש היסודי" (ההדגשה שלי - א' ג'). לטענת תאומים, נוסח זה שונה מהנוסח הסטנדרטי של חוזי המינהל בהם נהוג לכתוב כי "החוכר ישלם ... שהינם 80% מ...". טענה עובדתית זו לא הוכחשה על ידי המינהל. נראה לי, כי השימוש במילה "יחשב", כאשר הוא נעשה תוך סטייה מהנוסח השגרתי, מחזק את הטענה שהצדדים היו מודעים לכך שהמשקל שניתן בחוזה לדמי החכירה הראשוניים גבוה מזה שהיה מתקבל על פי חישוב מתמטי. שינוי הניסוח מרמז גם, כי הסעיף נכתב תוך מתן תשומת לב לנתונים המייחדים את העיסקה הספציפית שעמדה על הפרק. 16. חיזוק נוסף לגירסת תאומים ניתן למצוא בלשונו של חוזה החכירה. בסעיף 6.ז לחוזה החכירה, אשר צוטט לעיל (בפיסקה 13), נכתב כי הסכום שישולם כדמי חכירה ראשוניים הוא 80% מהסכום המהווה את ערך "השטח המסחרי". כאן נוספו בכתב יד המילים "כולל שטח תחנת הדלק". לטענת תאומים, שלא הוכחשה, משפט זה הוסף בכתב ידה של נציגת המינהל. נראה לי, כי בכך יש כדי לסתום במידה רבה את הגולל על עמדת המינהל. התיקון בכתב יד מלמד, כי טרם החתימה הוקדשה תשומת לב הצדדים לפרטי הסעיף. סוגיית השטח לגביו ייחשב הסכום שננקב כדמי חכירה ראשוניים הייתה "על השולחן" והצדדים אף הקפידו שהרישום בחוזה ישקף במדויק את שסוכם ביניהם בנקודה זו. מכאן עולה, כי הצדדים היו מודעים היטב לכך שהחוזה עליו הם חותמים קובע שדמי החכירה הראשוניים ייחשבו כתשלום עבור 80% משטח המגרש כולו. נציגת המינהל אף ניאותה להבהיר בכתב ידה כי שטח המגרש כולל גם את שטח התחנה. קשה לראות כיצד נסיבות אלה מתיישבות עם גירסת המינהל, לפיה ההתייחסות בחוזה החכירה לשטח המגרש אינה משקפת את כוונת הצדדים בעת החתימה על החוזה. לא ניתן לטעון כי נתון מסוים נכתב בחוזה מחמת טעות סופר, כאשר נתון זה הוכנס לחוזה לאחר דין ודברים בין הצדדים ומתוך מודעות מלאה ותשומת לב מיוחדת לפרטיו. 17. טוען המינהל, כי בפועל נהגו הצדדים כאילו שולמו דמי החכירה הראשוניים עבור 80% מהשטח הנוסף בלבד. מעובדה זו עולה, לטענתו, כי כך הבינו שני הצדדים את התניות הרלוונטיות בחוזה הפיתוח ובחוזה החכירה. להוכחת טענתו, מציג המינהל את התחשיב הפנימי שלפיו חושבו דמי החכירה. לטענת המינהל, מהתחשיב עולה כי הן דמי החכירה הראשוניים והן דמי החכירה השנתיים נקבעו על יסוד ההנחה ששולמו דמי חכירה ראשוניים רק עבור 80% מן השטח הנוסף. כמו כן, מציג המינהל תכתובת פנימית בין גורמים במינהל בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה עבור המגרש. יוער, כי ככל שהטענה מתייחסת לבסיס לפיו חושבו דמי החכירה הראשוניים, הרי אין בה כדי להועיל למינהל. זאת, שכן כאמור אין תאומים חולקת על כך שבפועל היא שילמה 80% מערך השטח הנוסף בלבד. אולם המינהל טוען, כי גם דמי החכירה השנתיים חושבו על פי אותו בסיס. לפי סעיף 6.ז.(2) לחוזה החכירה, דמי החכירה השנתיים הינם 5% מהחלק שלא שולמו עבורו דמי חכירה ראשוניים ("היתרה הבלתי משולמת"). הסכום אותו שילמה תאומים, טוען המינהל, הוא 5% מהיתרה הבלתי משולמת, בהנחה שיתרה זו היא 100% מערך שטח הפיצוי ו-20% מערך השטח הנוסף. כלומר, תאומים שילמה את דמי חכירה השנתיים שנדרשו ממנה, על אף שאלו חושבו על יסוד ההנחה שדמי החכירה הראשוניים שולמו עבור 80% מהשטח הנוסף בלבד. מכאן עולה, לטענת המינהל, שתאומים עצמה הבינה כי דמי החכירה הראשוניים ששילמה נזקפים רק על השטח הנוסף. דין הטענה להידחות. אף אם צודק המינהל בטענתו לגבי הנתונים שהיוו את הבסיס לחישוב דמי החכירה השנתיים, אין ראיה כי תאומים הייתה מודעת להם. לטענת תאומים, שלא הוכחשה, לא נשלח אליה התחשיב הפנימי שנערך במינהל. הנתונים לפיהם חושבו דמי החכירה השנתיים אינם ברורים מאליהם מהסכום שנדרש, שכן המינהל תימחר באופן שונה את השטח המסחרי ואת שטח התחנה והחישוב כלל גם מרכיב של הצמדה. יתרה מזו, אין חולק כי לתאומים נשלחה לפחות פעם אחת הודעה לפיה היא חבה בתשלום דמי חכירה שנתיים בגין 20% מערך המגרש בלבד, בלא שנעשתה הבחנה בין חלקיו (מכתב מיום 9.4.89). לטענת המינהל, מדובר בטעות הנובעת מחוסר יכולת טכנית להבחין במחשבי המינהל בין חלקים של מגרש אחד. אף אם כך הוא, קשה לטעון שתאומים הייתה מודעת לכך שהיא משלמת דמי חכירה שנתיים עבור 100% משטח הפיצוי, כאשר הודעת החיוב של המינהל מציינת במפורש אחרת. 18. עוד טוען המינהל, כי לפי הסכם הפשרה הייתה תאומים אמורה לשלם דמי חכירה שנתיים על 100% מהשטח שיימסר לה כפיצוי. לטענתו, מדובר היה בתניה מתבקשת שכן עבור השטח הישן שילמה תאומים דמי חכירה שנתיים בלבד. תאומים טוענת, מנגד, כי בהסכם הפשרה התחייב המינהל למסור לה את המגרש כשהוא מהוון ב-80% מערכו. איני נדרש להכריע במחלוקת זו. מוכן אני להניח, לצורך הדיון, כי על פי המתווה העקרוני שהוסכם עליו בהסכם הפשרה אמורה הייתה תאומים לשלם דמי חכירה שנתיים עבור 100% מערך המגרש. אולם, השאלה שלענייננו איננה פרשנותו של חוזה הפשרה. אין חולק שלהסכם הפשרה יש חשיבות, רק ככל שיש בו כדי ללמד על כוונת הצדדים בחוזה הפיתוח ובחוזה החכירה. אף אם בעיקרון ניתן לראות בהסכם הפשרה אינדיקציה מסוימת לגבי כוונת הצדדים בחוזים המאוחרים, אין די בכך בנסיבות המקרה. זאת, שכן הראיות מוכיחות באופן חד משמעי כי הסעיפים הרלוונטיים בחוזה הפיתוח ובחוזה החכירה משקפים את כוונת הצדדים עובר לחתימה. ודוק: ייתכן כי הסכמת המינהל מקורה בטעות. ייתכן כי בעת שנחתם חוזה החכירה, לא הייתה נציגת המינהל ערה לאמור בהסכם הפשרה ולמכלול הנתונים וסברה בטעות כי החוזה אמור לכלול תנאים שלא היו אמורים להיות בו. אין צורך להכריע בשאלה זו, שכן המינהל לא טען כי עומדת לו טענת טעות, מלבד טעות סופר. טעות סופר מתפרשת רק על השלב שבין גיבוש ההסכמה לבין תירגומה לכתב. להוכחת טענתו, היה על המינהל להראות כי הביטוי הכתוב של חוזה הפיתוח ושל חוזה החכירה לא תואם את החוזים האמיתיים שנתגבשו בין הצדדים. זאת לא עלה בידו לעשות. ערעור המינהל על פסק הדין המשלים של בית המשפט המחוזי נדחה איפוא. 19. התוצאה היא ששני הערעורים נדחים. אין צו להוצאות. ש ו פ ט הנשיאה ד' ביניש: אני מסכימה. נ ש י א ה השופטת ד' ברלינר: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, י"ג בכסלו התשס"ט (10.12.2008). נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05096950_S06.doc של מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il