הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ. עמותת תלמוד תורה והי

פסק-דין בתיק ע"א 9555/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9555/04 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופט ס' ג'ובראן המערערת: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ ג ד המשיבה: עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת.א. 1025/96 מיום 28.7.04, שניתן על-ידי כבוד סגן הנשיא ד' חשין תאריך הישיבה: כ' בסיון התשס"ז (6.6.2007) בשם המערערת: עו"ד שרי לרנר-הורוביץ בשם המשיבה: עו"ד אליצור דיבון; עו"ד יורם ברסלע פסק-דין השופט ס' ג'ובראן: 1. מהי ההלכה החלה על הסכסוך בין הצדדים ומהו תשלום האיזון? אלו השאלות המרכזיות העולות בערעור שבפנינו. העובדות הצריכות לעניין 2. עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים (להלן: העמותה) היא הבעלים של חלקות 1-5 בגוש 30138 (להלן: החלקות), המצויות בתחומי תכנית מס' 2496 א' (להלן: התכנית). 3. ביום 16.1.89 פורסם דבר אישורה של התכנית, אשר, בין היתר, הורתה על איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין שלא בהסכמת הבעלים, בכללם החלקות האמורות, ששטחן 3,287 מ"ר. לאחר האיחוד והחלוקה וההפרשה לצרכי ציבור של 771 מ"ר, הקצתה התכנית לעמותה מגרש חדש מס' 1 (להלן: המגרש), ששטחו 2,516 מ"ר עם זכויות בנייה של 4,960 מ"ר ובתנאים שנקבעו בתכנית. 4. ביום 14.1.96, יומיים לפני חלוף תקופת ההתיישנות, הגישה העמותה לבית המשפט המחוזי בירושלים כתב תביעה כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: הועדה) לשלם לה תשלומי איזון לפי סעיף 122 (3) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). 5. בקדם המשפט ביקשה הועדה למחוק את התביעה על הסף מחמת שיהוי וחוסר תום לב. בית המשפט המחוזי (כבוד סגן-הנשיא ד' חשין) דחה, ביום 28.11.96, את הבקשה. לאחר שמיעת הראיות, קיבל בית המשפט המחוזי, ביום 31.8.99 את טענת הועדה ודחה את התביעה בשל שיהוי, בקובעו, כי תביעתה של העמותה כנגד בעלי המגרשים האחרים נתיישנה עקב השיהוי בהגשת התביעה. 6. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי ערערה העמותה לבית-משפט זה (ע"א 6805/99). 7. בית-משפט זה קיבל, ביום 2.7.03, את הערעור ברוב דעות (הנשיא (בדימוס) א' ברק והשופטת א' פרוקצ'יה), בקובעו, כי זכות התביעה של הועדה כלפי מי שהתעשרו מן התכנית קמה רק עם תביעתה על-ידי מי שניזוקו ממנה ולפיכך תביעת הועדה כנגד בעלי המגרשים שהעשירו מן התכנית לא התיישנה. דעת המיעוט (השופט י' אנגלרד) גרסה, כי מרוץ ההתיישנות לתביעת הועדה מתחיל רק עם תשלום דמי האיזון בפועל על ידה. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי בירושלים. 8. בית המשפט המחוזי (כבוד סגן הנשיא ד' חשין) קיבל, ביום 28.7.04, את התביעה וחייב את הועדה לשלם לעמותה סכום של 2,981,523 ש"ח. בית המשפט קיבל את שומת העמותה כמות שהיא בכפוף לתיקונים שהוכנסו בה ומצא, לפי חומר הראיות שהיה בפניו, כי התכנית אינה מאוזנת מבחינת שוויים היחסי של המגרשים החדשים לפי התכנית בהשוואה לשוויים היחסי של המגרשים לפי המצב התכנוני שקדם לה. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי, כי בהתאם לסעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה זכאית העמותה לקבל מן הועדה המקומית את ההפרש בשווי היחסי האמור וחייב את הועדה לשלם לעמותה את ההפרש. מכאן הערעור שבפנינו. טענות הצדדים 9. לטענת באת-כוח הועדה, טעה בית המשפט המחוזי כשקבע, כי ההלכה אשר חלה במקרה שלפנינו בכל הקשור לתכניות איחוד וחלוקה היא הלכת איראני (בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749). שכן, הלכת איראני נקבעה יותר משלוש שנים אחרי אישור תכנית 2496 א' והמערערת לא יכולה הייתה לצפות, בעת הכנת התכנית וקיום הדיונים לאישורה, כי הלכת טור (ע"א 186/78 טור נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד לד(2) 265), שאושרה בזמנו בדיון נוסף, תשתנה על-ידי פסק הדין בעניין איראני. טוענת באת-כוח הועדה, כי הלכת איראני לא קבעה, כי יש לבטל את כל התכניות הקודמות המאושרות בהן חושבו שוויים של החלקות והמגרשים לפי הלכת טור. הלכת איראני אף לא קבעה, כי יש לפתוח מחדש את כל התכניות הקודמות המאושרות ולבדוק את נושא האיזון לאור השינוי בהלכה. לשיטת באת-כוח הועדה, יש להחיל במקרה זה את הלכת טור הואיל והתכנית האמורה נערכה על-פיה. באת-כוח הועדה טוענת, כי ייתכן שלאור התמשכות ההליכים, הסיכוי כי תעמוד הועדה או ועדה מקומית אחרת בפני מצב דומה למצב שהיה במועד הגשת התביעה ביום 14.1.96 הוא נמוך. ואולם, ההלכה שנקבעה, לפיה פסיקה מאוחרת יכולה לשנות תכנית שאושרה כדין, תזעזע את המערכת לאור אי-הוודאות שהיא יוצרת לגבי תקפן של תכניות בכלל. לטענת באת-כוח הועדה, למרות שתכנית 2496 א' אינה חתומה על-ידי כל בעלי החלקות, יש לראות בה תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, שהרי התכנית לא כללה טבלת איזון ולא הוגשה לה התנגדות על-ידי העמותה, על אף שזו ידעה על קיומה. כמו-כן, טוענת באת-כוח הועדה, כי טעה בית המשפט המחוזי כשקבע, כי היה על הועדה להגיש שומה נגדית להוכחת טענותיה השמאיות. הועדה הגישה חוות דעת מפורטת על פני 14 עמודים, הכוללת טבלה, המציגה את המצב הישן והמצב החדש של החלקות הקיימות והמגרשים החדשים, גם בשטחים אבסולוטיים וגם באחוזים מסך כל שטח התכנית. הטבלה נערכה לפי הלכת טור, כפי שהוסבר בחוות-הדעת. לטעמה של באת-כוח הועדה, תכנית 2496 א' אינה כוללת טבלת איזון ומכאן הטענה, כי התכנית מאוזנת. לבסוף, טוענת באת-כוח הועדה, כי טעה בית המשפט המחוזי כשלא קיבל את טענותיה כנגד חוות-דעתו של השמאי צבי מוסקוביץ מטעם העמותה, שכן השמאי מוסקוביץ לא התייחס לשאלה של היות בעלי המגרשים האחרים בעלים במושע, לעומת מצבה של העמותה במגרש שהוקצה לה; השמאי מוסקוביץ הוסיף לקרקע של העמותה את שווי המבנים הקיימים בחלקה בעת חישוב שווי הנכס לפני אישור תכנית 2496 א'. הוא לא התייחס כלל לשווי המבנים בחלקות האחרות ומתרץ זאת בכך שהם מיועדים להריסה; השמאי מוסקוביץ הפחית משווי מגרש מס' 1 על-פי תכנית 2496 א' של העמותה את עלות ההריסה של המבנים בחלקה, אשר אינם מיועדים להריסה על-פי התכנית. בעניין המעלית, הפחית השמאי 40% לקומה 5, אבל לא התייחס לשאר הקומות; השמאי הסתמך על עסקאות מרחוב יפו 40, 58 ו- 78, אולם רחוב יפו 40 הוא בניין בית הדין הרבני הישן, מרחק של כמה קילומטרים מהמקרקעין נשוא תביעה זו. מטעמים אלה כולם, טוענת באת-כוח הועדה, כי חוות דעתו של השמאי מוסקוביץ פגומה עד כדי כך, שהעמותה לא הרימה את נטל הוכחת תביעתה. מנגד, תומכים באי-כוח העמותה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי ומבקשים לדחות את הערעור. לטענתם, הועדה המקומית חטאה בתכנית האמורה בשלושה דברים, בכך שלא קיימה את חובתה כמצוות סעיף 122 לחוק התכנון והבניה והוראות תקנות בנין ערים (מחוז ירושלים)(תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), התשי"ט-1958 (להלן: תקנות החלוקה). האחד, הועדה לא צרפה לתכנית טבלת איזון בהתאם לתקנה 5; השני, הועדה לא ערכה וצרפה שמאות לגבי שוויו של המגרש המקורי ושל המגרש שיוקצה במקומו בהתאם לתקנה 5 (4), שמכך עולה, כי הועדה לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת אם נשמר האיזון בתכנית אם לאו; והשלישי, הועדה לא הודיעה לבעלים על דבר התכנית ולא דרשה מהם להודיע לה בכתב על הסכמתם או אי הסכמתם לחלוקה החדשה, בהתאם לתקנה 7 והטופס שבתוספת לתקנות אלה. כמו-כן, טוענים באי-כוח העמותה, כי יש לדחות על הסף את טענת הועדה, לפיה יש לראות בתכנית האיחוד והחלוקה כתכנית מוסכמת שכל בעלי המקרקעין הכלולים בה הסכימו לה, שכן טענה זו מועלת בפעם הראשונה רק בסיכומי הועדה בערעור. גם לגופו של עניין, יש לטענתם לדחות טענה זו, שכן הסכמה המבטיחה עמידה על זכויות ושמירתן אינה יכולה להיות הסכמה שבמחדל, אלא היא חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, המתבטאת בחתימתו של המסכים על התכנית עצמה או על הטופס שבתוספת לתקנות החלוקה. עוד טוענים באי-כוח העמותה, כי יש להחיל במקרה דנן את הלכת איראני ולא את הלכת טור, כפי שקבע בית המשפט המחוזי בפסק-דינו, שכן הלכת איראני החליפה את הלכת טור לאחר שבאחרונה נמצאה טעות. בעניין זה מוסיפים וטוענים באי-כוח העמותה, כי אם טוענת הועדה, כי הסתמכה על הלכת טור ולכן יש להחיל בעניינה את עקרון הסטייה הפרוספקטיבית בשם שיקול ההסתמכות, עליה להביא ראיות ולשכנע את בית המשפט, כי עובדתית היא אכן הסתמכה על ההלכה הקיימת וכי מן הראוי היה לעשות כן. אולם, לטענתם, הועדה לא הרימה נטל זה ולא הביאה כל ראייה בעניין זה מלבד חוות דעתו של השמאי מטעמה. לטענת באי-כוח העמותה, הועדה המקומית לא הייתה אמורה לשאת בהפרש בשווי היחסי שקבע בית המשפט המחוזי – מקופתה היא, שהרי סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה מחייב את מי שההפרש היה לטובתו, לשלם לוועדה את סכום ההפרש. ואולם, מאחר והחוק והפסיקה מחייבים את הועדה המקומית לשלם את ההפרש ללא קשר או תלות בתביעת סכום ההפרש מן הנהנים מחוסר האיזון ובגבייתו מהם, חייב בית המשפט המחוזי את הועדה המקומית – ולטענתם בצדק - לשלם את סכום ההפרש לעמותה מקופתה היא. דיון 10. מהי ההלכה החלה על הסכסוך בין הצדדים ומהו תשלום האיזון? אלו השאלות המרכזיות העולות, כאמור, בערעור שבפנינו. להלן אדון בשאלות אלו. תשלומי האיזון לפי סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה 11. ההליך בדבר איחוד מגרשים וחלוקתם גם ללא הסכמת הבעלים מוסדר בסעיפים 121 ו-122 לחוק התכנון והבניה ונדון לא אחת על-ידי בית-משפט זה. עיקרו ביצירת שיתוף כפוי על-ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש. שינוי ביעוד הקרקע משפיע על השווי המוחלט שלה, שכן שווייה של קרקע נגזר גם מייעודה, אך כאשר שינוי הייעוד מהווה חלק מתכנית לאיחוד מגרשים ולחלוקה חדשה, מתווספת לשינוי הייעוד גם ההשפעה על השווי היחסי של המגרשים הכלולים בתכנית. בית-משפט זה כבר עמד על מהותם של תשלומי האיזון לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבניה בקובעו, בין היתר, כי תכנית איחוד וחלוקה נתונה בידי הרשות התכנונית, על-מנת שתמצה את התועלת המרבית משטחי מקרקעין הנמצאים בתחומה לטובת הפרט והכלל (ראו נמדר, פגיעה במקרקעין – פיצויים בגין נזקי תכנית, 2002, בעמ' 164). מטרתה של תכנית איחוד וחלוקה מחדש הינה ליצור התאמה ואיזון בין צרכי הפרט במימוש ההנאה מהקרקע לבין צרכי הציבור בשימושי קרקע לטובת הכלל. הליך זה לא בהכרח מתבצע בהסכמת הבעלים. בהליך כזה, קובע סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה, כי השווי היחסי של המקרקעין יישמר וכי כאשר לא ניתן לקיים תנאי זה על-ידי החלוקה הפיזית, יקוים ההסדר השוויוני על-ידי איזון כספי. וכך קובע סעיף 122(3): "חלוקה שלא בהסכמה 122. חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה: (3) לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש." למעשה, מתייחס סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה לסיטואציה בה לא ניתן היה לשמור על השווי היחסי של מגרש במסגרת החלוקה הפיזית החדשה ובעקבות כך עלה הצורך לבצע איזון כספי באמצעות פיצוי הנפגע בשיעור ירידת שווי מגרשו וקבלת תשלומי איזון מהזוכה בשיעור עליית השווי היחסי של מגרשו. למעשה, מטרתו של סעיף 122 היא להגן, ככל הניתן, על זכותו הקניינית של בעל המגרש, שנכפה עליו הליך של איחוד וחלוקה מחדש. במקרה שלפנינו, השווי היחסי הינו של המגרש המקורי כאחוז מסך כל שווים של המגרשים לפני החלוקה לבין השווי היחסי של המגרש החדש כאחוז מסך כל שוויים של כל המגרשים אחרי החלוקה (ראו ע"א 186/78 טור נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד לד(2) 265, 268 (להלן: הלכת טור)). החשוב הוא, שיש לשמור על יחס שווה בין שני צידי המשוואה, משמע, שמירה על איזון לפני החלוקה ולאחר החלוקה וכאשר לא קיימת אפשרות לשמור על יחס זה במסגרת החלוקה הפיזית, יש להשיג את השוויון באמצעות תשלום דמי איזון (ראו בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, בעמ' 763 (להלן: הלכת איראני)). לפיכך, כאשר השווי היחסי של המגרש יורד בעקבות תכנית, בעל המגרש יוכל לתבוע את הועדה המקומית לשלם לו פיצוי כספי בגין ההפרש היחסי. ואף להפך. כאשר השווי היחסי של המגרש עולה בעקבות תכנית, בעל המגרש יחויב לשלם לוועדה המקומית את ההפרש היחסי. מהי ההלכה החלה? 12. לפי הלכת טור, שווים של המגרשים נקבע על-פי שטחם. לעומת זאת, הלכת איראני מביאה בחשבון לעניין שוויים של המגרשים את כל המשתנים המשפיעים עליהם. בפסק הדין בעניין איראני עלתה השאלה האם ועד כמה ניתנת הלכת טור ליישום מעשי. שם, ניסו העותרים לשכנע את בית המשפט, כי השיטה המקובלת על השמאים, הלכה למעשה, היא השיטה שהוכתבה בהלכת טור. לעומתם, הועדה המקומית לתכנון ובניה ביקשה להראות, כי מאז הלכת טור, מוסיפים השמאים לנהוג כדרכם מאז ומעולם, באשר ההפרדה עליה הורתה ההלכה איננה אפשרית ויישומה מוביל לעיוותים. שם, בעניין איראני, לאחר שלבית המשפט הוגשו תצהירי שמאים הן מטעם העותרים והן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה, הסיקו השופטים, כי השיטה מהווה נושא לביקורת בקרב השמאים, שחלקם רואים בה שיטה שגויה ומסתייגים מן השימוש בה. נמצא, כי אפשרות יישומה של ההלכה – גם אם יישום זה אפשרי מן הבחינה המקצועית העיונית – שנויה במחלוקת עמוקה בין השמאים. לבסוף, החליט בית-משפט זה, כי יישום הלכת טור בחיי המעשה, אף אם הוא אפשרי, מטיל משימה קשה, איננו מבטיח הכרעות אמינות והפתרון הפרשני שנקבע בהלכה הוא מוטעה. לבסוף, מצא בית-משפט זה, כי בשעתו בהלכת טור נפלה טעות וכי ראוי לסטות מהלכה זו. בענייננו, טוענת הועדה המקומית, כי לפי הלכת טור, לא רק שלא ירד ערכם היחסי של החלקות, אלא ערכם אף עלה. עוד טוענת היא, כי הלכת איראני חלה רק מיום פסק הדין, מיום 15.9.1992, ואילך. לעומתה, טוענת העמותה, כי לפי הלכת איראני, ירד שוויים היחסי של המקרקעין. עוד טוענת היא, כי בהלכת איראני הוחלט לסטות מהלכה קודמת לאחר שנקבע, כי בטעות יסודה ותוקפה של ההלכה הינו למפרע. עיון בהלכת איראני מעלה, כי כל חמשת השופטים הסכימו פה אחד, כי הלכת טור שגויה היא וכי יש לסטות ממנה סטייה טוטאלית. השופט (בדימוס) א' מצא קבע, כי "סטייה מהלכת טור... הינה חובה ולא רשות" (בעמ' 417 להלכת איראני). נראה, כי למרות שבפני הועדה עמדה מזה שלוש וחצי שנים חוות דעת של שמאי מוסמך, אשר קבעה, כי לפי הלכת איראני תידרש הועדה לשלם שני מיליון דולר דמי איזון, הועדה לא מצאה לנכון להגיש תביעות לתשלומם. כמו-כן, בתכנית לא נכללה טבלת איזון כלשהי, אף לא לפי הלכת טור. לפי הוראות תקנות בנין ערים (מחוז ירושלים) (תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), התשי"ט-1958, היה על עיריית ירושלים, כיוזמת התכנית, לצרף לתכנית טבלת איזון וכן שמאות לגבי "שוויו של המגרש המקורי ושל המגרש שיוקצה במקומו" וכן להודיע לעמותה וליתר בעלי המגרשים בתחום התכנית, על דבר הגשת התכנית ולבקש מהם לאשר בכתב את הסכמתם או אי הסכמתם לתכנית זו. הייתה זו חובתה של הועדה לבצע דברים אלה בעצמה או לדרוש את ביצועם מעיריית ירושלים, היא יוזמת התכנית. ברם, אין הועדה טרחה לצרף טבלת איזון כלשהי. זאת ועוד. העמותה פנתה לוועדה כבר בשנת 1991 וצירפה לפנייתה הצעה לתיקון התכנית באופן שלטעמה היה משביע את רצון הועדה בצירוף בחוות-דעת השמאי מטעמה, אולם הועדה לא ניסתה לתקן את התכנית כהצעתה של העמותה, לא קיבלה התחייבות לשיפוי ולא נקטה בצעדים אחרים אשר יבטיחו, כי כאשר תיתבע לשלם תשלומי איזון, ייפול הנטל על הנהנים מהתכנית ולא על הקופה הציבורית. תוקפה של הלכת איראני 13. הועדה המקומית טוענת, כאמור, כי יש ליתן להלכת איראני תחולה "פרוספקטיבית טהורה" הצופה פני עתיד ואינה חלה אף על הצדדים המתדיינים עצמם. בית המשפט המחוזי דחה בפסק-דינו את טענת הועדה וקבע (בעמ' 3), כי: "בנסיבות המקרה שלפני ראיתי להחיל את ההלכה החדשה על הסכסוך שבין הצדדים. ראשית הלכת איראני החליפה את הלכת טור לאחר שנמצא כי האחרונה בטעות יסודה, ולפיכך, כדברי כבוד השופט מצא, "סטייה מהלכת טור... הינה חובה ולא רשות" (איראני, לעיל, בעמ' 773). שנית, היה לוועדה סיפק לבצע הערכה מחודשת עפ"י הלכת איראני ולפעול כנדרש, כדי שהקופה הציבורית לא תישא בסופו של יום בנטל בתשלומי האיזון, אך נמנעה מעשות כן. שלישית, לא הוכחה הטענה כי ייגרם זעזוע למערכת ואף לא הוכח כי מעבר למקרה הספציפי נגרם נזק לנתבעת [לועדה]." מצטרף אני לקביעות אלה. אכן, בהלכת איראני סבר בית-משפט זה, כי יש ליישם את הסטייה הטוטלית מהלכת טור באופן מיידי אף על העתירה שעמדה בפניהם. האפשרות לייחס להלכה החדשה תחולה פרוספקטיבית, לא עלתה בפסק הדין, שכן בית-משפט זה החיל את ההלכה החדשה אף על העתירה שעמדה בפניו, זאת הגם שהתכניות נשוא העתירה בעניין איראני נתקבלו ואושרו בתקופה שהלכת טור עמדה עדיין בתוקפה. כמו-כן, בבג"ץ 221/86 כנפי נ' המוסד לביטוח לאומי, פ"ד מא(1) 469, בעמ' 480 קבע בית-משפט זה, כי תוקפה של הלכה חדשה הינו למפרע: "כאשר ערכאה שיפוטית קובעת הלכה, תוקפה של זו, בדרך כלל, הוא למפרע: פרופ' א' ברק, "חקיקה שיפוטית" משפטים יג (תשמ"ג-מ"ד) 25, 51. לשון אחר, ההחלטה המפרשת הוראת חוק היא מעצם טיבה וטבעה דקלראטיבית. פעולתה איננה רק מכאן ולהבא, אלא היא בגדר הצהרה על מובנו של דבר החקיקה מאז ומעולם. משמעות הדבר היא, שיש להתייחס לפירוש שקבעה ההלכה בענייננו כאל פירוש, שהיה קיים למן חקיקתו של סעיף 70(א) לחוק הנ"ל." [ההדגשה הוספה – ס.ג'.] נראה, כי יפים דברים אלה אף למקרה שבפנינו. יתרה מכך. אף אם נקבל את טענת הועדה, לפיה היא הסתמכה על הלכת טור ולכן יש מקום להחיל בעניינה את עיקרון הסטייה הפרוספקטיבית לאור שיקול ההסתמכות, היה על הועדה להביא ראיות אשר יוכיחו, כי עובדתית אכן היא הסתמכה על ההלכה הקיימת וכי מן הראוי היה לעשות כן. ברם, הועדה לא הביאה כל ראיה, פרוטוקול או עדות – מלבד חוות דעתו של השמאי מטעמה - אשר עשויה הייתה לשכנע את בית המשפט, כי הסתמכה על הלכת טור. אף מטעם זה, דין טענתה להידחות. עוד יש לציין, כי בשומה הראשונה של השמאי מטעם העמותה, צבי מוסקוביץ, שנערכה ביום 6.5.1991, למעלה משנה לפני שנתקבלה הלכת איראני, סבר מוסקוביץ בחוות דעתו, כי הלכת טור אינה ישימה. שמאות זו הוגשה לוועדה עוד בשנת 1991, אולם נראה, כי הועדה בחרה להתעלם ממנה. העמותה עוד מציינת, כאמור, כי פנתה לוועדה כבר בשנת 1991 וצירפה לפנייתה אף הצעה לתיקון התכנית באופן שלטעמה היה משביע את רצונה של הועדה ולא היה עולה לה מאומה, זאת בצירוף חוות דעתו של השמאי צבי מוסקוביץ, אולם הועדה התעלמה הן מההצעה לתיקון התכנית והן מחוות דעת השמאי ובמשך שנים לא נקטה בצעד כלשהו להבטיח, כי אם יהיה עליה לפצות את העמותה, כי אז ניתן לדרוש תשלומי איזון מבעלי יתר המגרשים הכלולים בתכנית. מטעם זה קבע בית המשפט המחוזי – ולטעמי בצדק - בפסק-דינו, כי: "היה לועדה סיפק לבצע הערכה מחודשת עפ"י הלכת איראני ולפעול כנדרש, כדי שהקופה הציבורית לא תישא בסופו של יום בנטל תשלומי האיזון, אך נמנעה מעשות כן". זכות הנפגע לתשלומי איזון 14. בית-משפט זה כבר קבע, כי הגם שקיים קשר גומלין בין תשלום הועדה המקומית לנפגע לבין התשלום הנדרש על-ידי הועדה מהזוכה, זכותו של הנפגע לתשלומי איזון עומדת כזכות עצמאית כלפי הועדה המקומית והיא אינה תלויה ביכולת הועדה המקומית לממש את זכותה לתבוע את התשלום מהזוכה. כך נקבע בבג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, בעמ' 767-768: "ההנחה, שתשלומי האיזון, עליהם מורה סעיף 122(3) לחוק, הינם בגדר עניינם הפרטי של בעלי המגרשים המשתתפים באיחוד, בעוד שתפקיד הוועדה המקומית הוא לשמש רק מעין גורם מתווך בין הבעלים החייבים לבין הבעלים הזכאים, איננה מקובלת עלי. החובה המשפטית לשלם דמי איזון והזכות המשפטית לקבלם אינן במישור המשפט הפרטי, אלא במישור המשפט הציבורי. החייב בתשלום דמי איזון איננו נושא בחבות כלפי מי מהבעלים האחרים, אלא כלפי הוועדה המקומית. והזכאי לקבלת דמי איזון איננו רשאי לתובעם מן החייב בהם, אלא מן הוועדה המקומית בלבד. כך, במפורש, עולה מנוסחו של סעיף 122(3), וכך מתחייב מן התפיסה, שחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים הינה מעשה שלטוני, שהוועדה המקומית מופקדת על ביצועו. הפעלת הסמכות לגבות דמי איזון מן החייבים בתשלומם נתונה בידי הוועדה המקומית, וגם החובה לשלמם לזכאים לכך מוטלת עליה. טול מקרה, בו הוועדה המקומית איננה מממשת את סמכותה לגבות דמי איזון, או אינה מצליחה לממשה. האם יש בעובדה זו כדי לפוטרה מחובתה לשלם דמי איזון לזכאים לקבלם או כדי לעכב את מילויה? התשובה, לדעתי, היא בשלילה." מפסיקה זו למדים, כי מי שחייב בתשלום דמי איזון איננו נושא בחבות כלפי מי מהבעלים האחרים, אלא כלפי הוועדה המקומית. בדומה לכך, הזכאי לקבל דמי איזון רשאי לתובעם מן הוועדה המקומית בלבד. תשלומי האיזון 15. הצדדים חלוקים בשאלת הפגיעה בשווי המקרקעין וכל אחד תומך טענותיו בחוות דעת שמאי מטעמו. העמותה הציגה חוות דעת התומכת בטענתה, כי התכנית פגעה בשווי מקרקעיה ואילו הועדה המקומית טענה, כי לא רק ששווי המקרקעין לא פחת, אלא אף עלה בעקבות התכנית. השמאי מטעם העמותה, צבי מוסקוביץ, קבע בחוות דעתו, כי ערכן של החלקות ערב התכנית היה 3,480,000 דולר, שהם 36.65% משוויים הכולל של המקרקעין במתחם. לאחר האיחוד והחלוקה ירד ערכם ל- 3,175,000 דולר, שהם רק 24.18% משוויים הכולל של המקרקעין שבמתחם, ולפיכך על הועדה המקומית לשלם לעמותה סכום של 1,637,300 דולר. השמאי מטעם הועדה המקומית, דוד אנזנברג, טען בחוות דעתו, כי לפי הלכת טור, החלה לטעמו על המקרה, העמותה לא ניזוקה מהאיחוד והחלוקה, אלא התעשרה דווקא. הוא העלה מספר טענות כנגד קביעותיו העובדתיות של השמאי מוסקוביץ. ואולם, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, אנזנברג לא כימת את טענותיו ולא הציג שומה נגדית. באת-כוח הועדה חקרה את השמאי מוסקוביץ וציינה, כי מוסקוביץ לא הביא בחשבון בהערכת המצב עובר לתכנית, כי מדובר היה בייעוד לבניינים ציבוריים, שהביקוש המסחרי להם קטן, משום שבדרך-כלל הוא מסופק על-ידי הרשויות המקומיות או הממשלה. מוסקוביץ השיב, כי הביא את העובדה בחשבון, בהפחיתו 20%, כאשר המקובל הינו בין 10% ל-25%. עוד שאלה באת-כוח הועדה את מוסקוביץ בנוגע לשימוש החורג שנעשה במבנים, שימוש למגורים במבנים שיועדו להיות מבני ציבור – שכן לטענת השמאי אנזנברג, מוסקוביץ לא הביאם בחשבון בקביעת שווי החלקות עובר לתכנית, אולם מוסקוביץ דחה טענה זו ואמר, כי אין לכך השלכה לעניין הערך היחסי. הוא השיב, כי הייעוד התכנוני לא הפריע, מאחר ובפועל, במשך עשרות שנים, נעשה שימוש למגורים. באת-כוח הועדה טוענת, כי חוות דעתו של מוסקוביץ פגומה מכמה טעמים. לטענתה, מוסקוביץ לא התייחס לעובדה, כי בעלי המגרשים האחרים הפכו לבעלים במושע בעקבות התכנית והדבר השפיע לרעה על מצבם, כאשר העמותה הייתה ונותרה בעלים יחידים. כמו-כן טוענת באת-כוח הועדה, כי מוסקוביץ הוסיף לשווי המקרקעין של העמותה עובר לתכנית את שווי המבנים הקיימים בחלקתה, אך נמנע מעשות כן בהתייחס למבנים בחלקות האחרות בהוסיפה, כי מוסקוביץ הפחית משווי מגרשה של העמותה לאחר התכנית את עלות ההריסה של המבנים המיועדים להריסה, אך לא הפחית את עלות ההריסה של המבנים הקיימים בחלקות האחרות. עוד טוענת באת-כוח הועדה, כי מוסקוביץ, שהפחית 40% מערכה של הקומה החמישית בגין חסרונה של מעלית, לא ביצע כל הפחתה לגבי הקומות האחרות. לבסוף טוענת היא, כי מוסקוביץ הסתמך על עסקאות שנעשו ברחוב יפו, מרחק כמה קילומטרים מן המקרקעין הנדונים. על טענות באת-כוח הועדה, השיבו באי-כוח העמותה, תחילה, כי מושע איננו "חסרון מולד", אלא הערכתו תלויה בנסיבות המקרה ונתונה לשיקול דעת השמאי. מוסקוביץ ציין, כי בעת שערך את השומה בשנת 1991, כבר לא היו בניינים בחלקות האחרות ולא זכר אם היו קיימים בעת אישור התכנית, כי היו אלה בניינים חסרי ערך ואילו שכונת עץ חיים - בנייני העמותה - הייתה ועודנה שכונת מגורים פעילה. בנוסף, בעדותו הסביר השמאי, כי בקובעו, כי עלות הפינוי וההריסה של עשר הדירות הינה 600 דולר הייתה כוונתו, כי זה הנזק שייגרם כתוצאה מן ההריסה. עוד השיבו באי-כוח העמותה, כי בשומתו הפחית מוסקוביץ משווי הקומה הרביעית והחמישית בהסבירו בעדותו, כי כדי שלא להוריד מערך הקומות העליונות ולהוסיף לערך הקומות התחתונות, קבע שווי אחיד לבניין. באי-כוח העמותה ציינו עוד, כי לו הייתה מוגשת שומה נגדית המסתמכת על עסקאות בנכסים קרובים יותר, ייתכן, כי ניתן היה להעדיפה, אך בהעדרה לא ניתן לפסול את השומה, שכן אחד מהמקורות לקביעתה מרוחק. טענות באת-כוח הועדה דינן להידחות. כידוע, בית-משפט שלערעור אינו מתערב בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית (ראו ע"פ 9147/01 בשן נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(5) 297; מ' קרמניצר, "קריטריונים לקביעת ממצאים עובדתיים והתערבות ערכאת ערעור בממצאים המתייחסים למהימנות של עדים" הפרקליט לה (תשמ"ג-תשמ"ד) 407). בענייננו, בית המשפט המחוזי שוכנע, כי לכל טענות באת-כוח הועדה ניתנו תשובות ראויות ומספקות על-ידי העמותה. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי היה על הועדה להגיש שומה נגדית, אך היא נמנעה מלעשות כן. לאור כל זאת, שוכנע בית המשפט המחוזי, כי יש לקבל את שומת העמותה כמות שהיא בכפוף לתיקונים שהוכנסו בה. בנסיבות אלה, ומכל האמור לעיל, לא מצאתי מקום להתערבות בית-משפט זה בממצאים העובדתיים שנקבעו על-ידי בית המשפט המחוזי בפסק-דינו. ולבסוף, טוענת באת-כוח הועדה, כי היה על העמותה הטוענת לירידת ערך, להפריד בין האלמנטים המחייבים תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לבין אלה המזכים בתביעה לפי סעיף 122, שכן אחרת העמותה עוקפת את מועד ההתיישנות שבסעיף 197 שחלף. בדין דחה בית המשפט המחוזי טענה זו מכל וכל בקובעו, בין היתר, כי סעיף 197 וסעיף 122 לחוק התכנון והבניה עוסקים בשתי ירידות ערך שונות. שכן, סעיף 197 עוסק בירידת ערך מוחלטת כתוצאה מפגיעתה של תכנית ולעומתו, עוסק סעיף 122 בירידת ערך יחסית כתוצאה מהליכי איחוד וחלוקה, שאז יש לאזן בין המשתתפים באיחוד ובחלוקה ורק אם לאחר האיזון נותרת עדיין ירידת ערך, ניתן לתבוע אותה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (בענייו זה ראו פרופ' א' נמדר, פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית (תשס"ב), בעמ' 213). ואכן, עליית או ירידת שוויים של מקרקעי העמותה כלל אינה רלוואנטית לדיון שבפנינו, שכן חוק התכנון והבניה מזכה בתשלומי איזון גם כאשר שוויים של כל המקרקעין הכלולים בתכנית עלה, אלא שבעליית השווי לא נשמר האיזון ביניהם. מטעם זה, אף בעניין זה, דין טענת באת-כוח הועדה להידחות. סוף דבר 16. לסיום ומכל האמור לעיל, הייתי מציע לחבריי לדחות את הערעור. כמו-כן, הייתי מציע לחייב את המערערת לשלם לעמותה שכר טרחת עורך-דין בסכום של 30,000 ש"ח. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן. ניתן היום, ה' בחשון התשס"ט (3.11.2008). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04095550_H25.doc דפ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il