רבקה כסלו נ. חברת רכבת ישראל בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 9396/07 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9396/07 בפני: כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופט ס' ג'ובראן כבוד השופט י' דנציגר המערערים: 1. רבקה כסלו 2. מרדכי מלמוד 3. עוזי מלמוד נ ג ד המשיבות: 1. חברת רכבת ישראל בע"מ 2. החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ב-ת.א. 1201/04 מיום 6.9.2007 שניתן על ידי כבוד השופט ש' ברוך תאריך הישיבה: ז' בתשרי התשס"ט (6.10.2008) בשם המערערים: עו"ד פיני זינגר בשם המשיב 1: עו"ד טל ענבר-גולן בשם המשיבה 2: עו"ד רות גורדין פסק-דין השופטת מ' נאור: 1. ארבעה בעלי זכויות בחלקת קרקע בהוד השרון (להלן: המערערים) מערערים בפנינו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 6.9.2007 (כבוד השופט ש. ברוך), שדחה את בקשתם לפיצויים בגין רכיבים נלווים לקרקע שהופקעה. הרכיבים הנלווים שנתבעו הם פיצויי הפקעה בגין בתי עסק, ופיצויי הפקעה בגין מיטלטלין שנותרו במקרקעין ומחוברים להם. שאלת הפיצויים בגין המקרקעין עצמם לא נבחנה במסגרת זו. העובדות 2. חלקת הקרקע של המערערים, היא חלקה 138 בגוש 6407, הופקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים). החלת פקודת הדרכים על אותה חלקה נעשתה מכוח שני צווים. האחד, צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)(צומת (מחלף) סוקולוב, כפר סבא), התשנ"ה-1995, שפורסם ביום 29.6.1995. השני, צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)(מסילת ברזל בקטע פתח תקווה, דרום השרון, הוד השרון, כפר סבא), התשנ"ח-1998 שפורסם ביום 13.8.1998. פקודת הדרכים בוטלה בשנת 2010 (ראו: חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010). ואולם, כפי שיפורט בהמשך, המועד הקובע לענייננו לשומת הפיצויים הינו שנת 2004. לכן, אין לביטול פקודת הדרכים נפקות במקרה זה. 3. המערערים ניהלו עסקים על החלקה המופקעת. על גבי שטח של 3,300 מ"ר במחצית הצפונית של החלקה ניהלו המערערים חברת הובלה בשם "גשר להובלה בע"מ". כמו כן, ניהלו מוסך ייחודי המתמחה בעיקר בטיפול בציוד מכני. בשטחה הדרומי של החלקה פעל עסק לגידול ושיווק פרחים, שכלל, בין היתר, חממת פרחים (להלן: החממה). 4. בין המערערים לבין רכבת ישראל ומע"צ (להלן: המשיבות) נחתם הסכם גישור (להלן: ההסכם או הסכם הגישור), אשר ביום 28.5.2003 ניתן לו תוקף של החלטה על ידי כבוד השופט עדי אזר. הסכם הגישור לא קבע את סכום הפיצויים המגיע למערערים בגין ההפקעה אלא הסדיר את פינוי החלקה ותפיסת החזקה בה. כמו כן, ההסכם קבע כי הצדדים יגיעו להסכמה, בעזרת שמאים מטעמם, לגבי סכום הפיצויים המגיע למערערים בגין המחוברים לקרקע ובגין נזקים נוספים, ככול שיהיו כאלו. בנוסף, הוסכם כי מחלוקות ביחס לסכום הפיצויים שיוותר שנוי במחלוקת יובאו להכרעה בפני הערכאות המתאימות ולפי כל דין, וכי טענותיהם וזכויותיהם של הצדדים בהקשר זה יישמרו בידיהם. 5. בהסכם נקבע כי תוך 60 יום מיום אישור ההסכם על ידי בית המשפט, הצדדים יפגשו, בנוכחות שמאים מטעמם, על מנת לנסות להגיע להסכמה לגבי סכום הפיצויים המגיע למערערים. המערערים הגישו חוות דעת שמאית מיום 22.7.2003 שנערכה על ידי מר גיל הרצברג, שמאי מקרקעין ושל מר יעקב כהן, מהנדס ושמאי מקרקעין (חברת ז.כ למדידות והנדסה בע"מ). במסגרת חוות הדעת, הוערכו הנזקים הכוללים למערערים בסכום של 1,264,500$. חוות הדעת נמסרה לשמאי מטעם המשיבות, מר ראובן מאירוביץ'. 6. ביום 7.9.2003, הסכימו שמאיי הצדדים כי סכום של 175,000$ מתוך הסכום הנזכר אינו שנוי במחלוקת. סכום פיצוי זה ניתן בגין חלק מהמבנים והמחוברים שנמצאו בחלק החלקה אשר שימש כמוסך ובגין חלק מהמבנים והמחוברים בחלק החלקה אשר שימש כחממה. שאר הסכום נותר שנוי במחלוקת. לאחר מכן המשיבות הגישו חוות דעת מטעמן, אותה ערך רואה החשבון אייל בן דוד. חוות דעת זו בחנה האם הנתונים עליהם הסתמכו שמאי המערערים מספקים לצורך הוכחת נזקיהם וענתה על כך בשלילה. המערערים בתגובה הגישו חוות דעת משלימה מטעמם. בהמשך המערערים פנו לבית המשפט קמא ותבעו את הסכום שנותר שנוי במחלוקת. הסכום שנותר שנוי במחלוקת נתבע בגין שלושה עניינים: (1) פיצוי בגין מחוברים בנכס, לרבות מבנה החממה (2) פיצוי בגין הציוד הקיים בעסק (מיטלטלין), (3) פיצוי בגין הפסדי רווחים של עסק ההובלה ועסק החממה שייגרמו בזמן העברתם למקום חלופי. המשיבות, מצידן, טענו כי עסקיהם של המערערים התנהלו באופן בלתי חוקי. יתרה מכך, לפי חוות דעת של רואה חשבון מטעמן של המשיבות, טענו האחרונות כי סכום הפיצוי אינו מבוסס על ראיות ומסמכים מהימנים. לכן, כך טענו, המערערים לא הוכיחו את נזקם. המערערים הגיבו בטענה שהסכם הגישור בין הצדדים לא התנה את תשלום הפיצויים בכך שהעסקים הופעלו כדין. שכן, המשיבות הסכימו לקבל את החזקה במקרקעין יחד עם כל נכסי המערערים, ללא תנאי שהרישיונות וההיתרים הנדרשים יהיו בתוקף. בכל מקרה, לדידם, עסקיהם פעלו כחוק. לבסוף, טענו המערערים שאין פגם בחוות הדעת מטעמם וכי אין להעדיף חוות דעת חשבונאית שהוגשה על ידי המשיבים על פני חוות דעת שמאיות מטעמם. פסק דינה של הערכאה הראשונה 7. בית המשפט קמא קבע כי פרשנות ההסכם מעידה על כך שהמשיבות הסכימו לתפוס את החזקה במקרקעין כפי שהם, דהיינו עם כל נכסי המערערים שהיו בחלקה המופקעת. בפרשנות זו הסתמך בית המשפט על הוראותיו האופרטיביות של ההסכם שקבעו כי פינוי המקרקעין ותפיסתם מוטלים על המשיבות, ואילו על המערערים מוטלת רק החובה לדאוג לניתוק חשמל, טלפון ושעון מים. בנוסף, בית המשפט הגיע למסקנה זו על סמך סעיף 5(ב)(3) להסכם הקובע: "ברי לנתבעות, כי תתפוסנה את החלקה כפי שהוצגה (הדגשה שלי – מ.נ) ביום 9.5.2003, בפני ב"כ נתבעת 1, הח"מ ובפני נציג הנתבעת 2 – מר שלמה גולדשטיין". ואולם, בית המשפט קמא פסק שמפרשנות ההסכם עולה שאין העובדה שהמשיבות הסכימו לתפוס את החזקה במקרקעין כפי שהם, מאיינת את טענת המשיבות לפיה פיצוי בגין הפסדים עסקיים, מותנה בכך שאותם עסקים פעלו כדין. קביעתו זו התבססה על כך שההסכם קבע שכל טענות הצדדים תישמרנה לעניין מחלוקות בדבר גובה הפיצויים הסופי. 8. בהמשך לכך קבע בית המשפט קמא, בהסתמך על מכלול הראיות שבפניו, כי בנקודת הזמן הקובעת לשומת הפיצויים, היא מועד הפסקת הפעילות העסקית בחלקה המופקעת (שנת 2004), עסק ההובלה והמוסך נוהלו שלא כדין. זאת, מכיוון שהופעלו ללא רישיונות נדרשים מטעם משרד התחבורה והרשות המקומית בהתאם לתוספת לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995 (להלן: תוספת לצו רישוי עסקים) וללא היתרי בנייה מתאימים לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. בית המשפט קמא הוסיף כי אין נפקות לכך שהרשות לא אכפה את החוק ולא קמה למערערים חזקת חוקיות עקב אי אכיפת החוק. כפועל יוצא מכך, פעלו אותם עסקים שלא כדין. על כן נקבע כי אין המערערים זכאים לפיצוי כלשהוא בגינם. 9. לעניין חוקיות עסק החממה קבע בית המשפט קמא שאינו צריך להכריע בדבר, מכיוון שהמערערים טענו שעסק חקלאי אינו טעון רישוי ואילו המשיבות, מצידן, לא סתרו טענה זו. בנוסף, לא קבע בית המשפט קמא קביעה ברורה לגבי השאלה האם מבנה החממה והמחוברים הנוספים הוקמו על פי היתר בנייה תקף. 10. גם בסוגיית הוכחת הנזק קיבל בית המשפט קמא את עמדת המשיבות, לפיה המערערים לא הוכיחו את נזקם. בהקשר זה קבע בית המשפט קמא כי הערכות השמאים מטעם המערערים אינן נסמכות על נתונים מספיקים. את קביעתו נימק לגבי כל ראש נזק. לעניין הציוד הקיים בעסק, נקבע כי המערערים לא הוכיחו את בעלותם עליו. כמו כן, הערכת שווי המיטלטלין נעשתה בשנת 2003, אך זאת ביחס לשוויים בשנת 1995. מאחר ונקבע כי עסק ההובלה והמוסך פעלו עד 2004, הערכה זו אינה מהימנה. הסיבה לכך היא ששווי המיטלטלין צריך שייבדק במועד בו פסק השימוש בהם. כלומר, במקרה דנן, בשנת 2004. הערכת שווי המתייחסת לשווי הציוד בשנת 1995 אינה לוקחת בחשבון בלאי. יתרה מכך, היא אינה מדויקת שכן אין וודאות שהפריטים שהיו מצויים בחזקתם של המערערים בשנת 2003 היו בחזקתם בשנת 1995 ולהפך. מתחייבת, לכן, מסקנה לפיה הערכת השווי של המיטלטלין אינה אמינה. לעניין המחוברים קבע בית המשפט כי חוות הדעת השמאית לא סיפקה הסברים התומכים בגובה הפיצוי הרלבנטי הנתבע עבורם. 11. לעניין ההפסדים העסקיים הנובעים מהעברת העסק למקום חלופי, קבע בית המשפט כי המערערים דורשים פיצוי כפול. שכן, מחד דרשו המערערים פיצוי בגין כל מרכיבי העסק, ומאידך דרשו פיצוי בגין הפסדי רווחים שייגרמו להם בזמן העברתו למקום חלופי. כך, למעשה הם תבעו פיצוי כאילו מכרו את העסק למשיבות ובו בזמן דרשו פיצוי על הפסדי רווחים עתידיים שייגרמו מהעברתו למקום אחר. בנוסף, המערערים דרשו פיצוי בגין הפסדי רווחים מבלי להסתמך על נתונים קונקרטיים לגבי רווחיהם בפועל. למעט הצגת הנחיות מס הכנסה ביחס לשווים של עסקים דומים, לא הוצגו מסמכים המוכיחים את שווי העסקים. לאור האמור לעיל, נפסק כי המערערים לא הרימו את נטל השכנוע הנדרש לעניין רכיבי הפיצוי הנתבע. על כן, פסק בית המשפט קמא שהמערערים אינם זכאים לפיצוי כלל. על אי הענקת פיצויים בנוסף לסכום שלא היה שנוי במחלוקת הוגש ערעור זה. טענות הצדדים 12. המערערים טוענים כי שגה ביהמ"ש קמא בכל הסוגיות לעיל, ולכן מבקשים כי ייפסק לטובתם מלוא הסכום שנותר שנוי במחלוקת ולחלופין הם מבקשים להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי שייקבע את סכום הפיצוי. 13. המערערים שבים וחוזרים על טיעוניהם, לפיהם אין להעדיף חוות דעת של רואה חשבון מטעם המשיבות על פני חוות דעת שמאית, כאשר עסקינן בהערכת שווי של עסקים שפעלו במקרקעין. לטענתם לפי הדין, יש לקבל עדות שמאי מקרקעין בלבד לעניין שווי המקרקעין, לרבות שווי ההכנסות ממקרקעין. עוד טוענים המערערים שבחוות הדעת מטעמם אין פסול ועל כן יש להקנות להם פיצויים הן בגין הרווחים העסקיים והן בגין המחוברים והמיטלטלין על סמך המסקנות המובאות באותן חוות דעת. כמו כן, מכיוון שרואה החשבון מטעם המשיבות אינו "מומחה" לעניין שומת מקרקעין וההכנסות ממקרקעין, מסקנותיו ביחס לאמינות חוות דעתם של שמאי המערערים אינן קבילות בשל היותן "עדות שבסברה". 14. המערערים שבים וטוענים גם כי הסכם הגישור אינו מציב כתנאי לפיצויים את הוכחת חוקיות הפעילות על החלקה המופקעת. טיעון זה נתמך, לטענת המערערים, על ידי הסכמת המשיבות לקבל לידיהן את המקרקעין כפי שהם. לכן, גם בהנחה ועסקיהם פעלו שלא כדין, אין הדבר מונע מהם לקבל פיצויים בגין הפסדי רווחים של עסקים אלו. 15. לבסוף, טוענים המערערים כי גם אם יש נפקות לחוקיות הפעילות, אזי פעילותם התבצעה באופן חוקי, מכיוון שהציגו היתר בנייה מתאים ואישורים לעסק ההובלה שכללו ממילא גם את המוסך. יתרה מכך, העובדה שהרשות המקומית לא אכפה את החוקים הרלבנטיים במקרה זה מקימה חזקת חוקיות לפעילותם העסקית. בכל מקרה, מכיוון שיכולים היו לקבל היתרים ורישיונות מתאימים אילו ביקשו לקבלם, אין מקום לשלול את הפיצויים בגין אי חוקיות. זאת יש לעשות, לשיטתם, במקרים חריגים בלבד. 16. המשיבות, מצידן, טוענות כי עיקרי הערעור נוגעים להכרעות עובדתיות של בית המשפט קמא, בהן היקף התערבותה של ערכאת הערעור מוגבל, וייעשה רק במקרים חריגים. בנוסף, המשיבות סומכות ידיהן על פסיקתו של בית המשפט קמא לפיה עסקיהם של המערערים התנהלו באופן בלתי חוקי (ולכן, אינם זכאים לפיצוי בגינם). המשיבות מוסיפות וטוענות כי המערערים לא יכולים היו לקבל רישיונות עסק עבור עסק ההובלה ועסק המוסך מאחר שייעוד הקרקע עליה הוקמו הינו חקלאי. בכל מקרה, מזכירות המשיבות את קביעת בית המשפט קמא לפיה המערערים לא הוכיחו את נזקם כנדרש הן ביחס לרווחי העסקים והן ביחס למחוברים ולמיטלטלין. דיון והכרעה הוכחת נזק 17. כזכור, המערערים טענו כי בית המשפט קמא שגה בהעדיפו את חוות הדעת החשבונאית על פני חוות הדעת השמאיות מטעמם וכי שגה בקובעו שהמערערים לא הביאו די נתונים על מנת להוכיח את נזקם. אין בידי לקבל את טענות המערערים. ככלל, בית המשפט של ערעור ימעט להתערב בקביעותיה העובדתיות של הערכאה הראשונה, אלא אם שגה בית המשפט קמא באופן ברור וטעותו יורדת לשורש העניין. הכרעתו של בית המשפט קמא נסמכה על מכלול הראיות שבפניו ולא רק על חוות דעתו של רואה החשבון מטעם המשיבות או מסקנותיו. אין לקבל את עמדת המערערים לפיה התבסס בית המשפט על חוות הדעת החשבונאית בלבד והעדיף אותה על פני חוות הדעת מטעם המערערים. בית המשפט קמא ניתח את חוות הדעת שהוגשו מטעם המערערים ואת עדויות השמאים ונתן נימוקים סבירים להכרעתו לפיה הן אינן מספקות בסיס נתונים מהימן להוכחת מרכיבי הפיצוי. ואכן, חוות הדעת מטעם המערערים הסתמכו על הנחיות כלליות של מס הכנסה בלבד. חוות דעת אלו לא הסתמכו כלל על דו"חות שהוגשו למס הכנסה בדבר פעילויות עסקי המערערים, או כל מידע אחר, הנוגע באופן קונקרטי לרווחיהם בפועל. כמו כן, חוות הדעת לא פירטו כיצד הוערך שווי המחוברים והובהר במסגרתם כי אין באפשרותם לקבוע שהמיטלטלין בגינם נתבע פיצוי היו בבעלות המערערים. יש לציין כי גם בדיון שהתקיים בפנינו שאלנו את המערערים מדוע לא השיגו את האינפורמציה הדרושה. לא קיבלנו תשובות המניחות את הדעת. 18. כלל הוא שבית המשפט אינו מחויב לקבל חוות דעת מומחה, גם במידה ואין חוות דעת נוגדת. אלא, הערכת הראיות וההכרעה ביניהן נתונה לשיקול דעתו (ראו: אליהו הרנון דיני ראיות חלק ב 305 (1977); ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 478 (1995)). כאמור, בית המשפט קמא מצא כי בהתחשב במכלול הראיות שלפניו חוות הדעת השמאיות של המערערים אינן מבוססות ולכן אין להתחשב בהן. לכן, גם אם לא הייתה מוגשת חוות הדעת מטעם המשיבות ניתן היה לקבוע שהמערערים לא עמדו בנטל השכנוע המוטל עליהם. זהו עניין שבעובדה, אינני מוצאת עילה להתערב במסקנותיו של בית המשפט קמא בנוגע לכך. אין פגם במסקנותיו. 19. אבקש להעיר כי גם בהנחה שמסקנת בית המשפט קמא הייתה מתבססת על העדפת חוות דעתו של רואה החשבון על פני חוות דעת של שמאי מקרקעין בלבד, ניתן היה לקבל את מסקנותיו של רואי החשבון. סעיף 12 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 קובע כי שומת מקרקעין, הכוללת שומת הכנסות ממקרקעין, תוגש לביהמ"ש רק על ידי שמאי מקרקעין. ואולם, בענייננו חוות הדעת החשבונאית לא העריכה באופן פוזיטיבי את שווי עסקיהם של המערערים. אלא, קבעה כי הנתונים עליהם הסתמכו חוות הדעת מטעם המערערים אינם מספיקים על מנת להעריך את שווי עסקיהם. בית משפט זה כבר ציין כי ניתן להסתמך על חוות דעת של רואה חשבון ועל מומחיותו לעניין הערכת שווי עסק, או לכל הפחות, להסתמך על קביעתו לפיה על סמך הנתונים הקיימים לא ניתן להעריך את שוויו (ראו: ע"א 745/82 שחר נ' בור, פ"ד מ(2) 46, 49-50 (1986); ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(6) 1, 7 (2005) ועוד השוו: בג"צ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' כנסת ישראל, פ"ד נט(2) 481, 666-675 (2005)). על כן, כאשר עסקינן בחוות דעת חשבונאית הקובעת כי אין די נתונים להערכת שוויו של עסק אין מניעה לקבלה. 20. גם לטענה לפיה מדובר בעדות סברה שאינה קבילה אין על מה שתסמוך. חריג לכלל עדות סברה הוא עדות מומחה. ההחלטה האם מדובר במומחה מסורה לבית המשפט אשר בפניו נשמעת העדות, ואין להעמיד מגבלות פורמאליות נוקשות ביחס להחלטה זו (ראו: יעקב קדמי על הראיות חלק שני 557-561 (1999) ;עניין שחר, בעמ' 49-50). יסוד התביעה במקרה זה נוגע להערכת שווי של עסק, במנותק ממרכיב הקרקע עצמו אשר אינו נשוא הערעור. כאמור, ניתן להסתמך על חוות דעת של רואה חשבון ועל מומחיותו לעניין הערכת שווי עסק. בהינתן, אם כן, כי לפני בית המשפט קמא הייתה מונחת חוות דעתו של רואה חשבון לפיה אין די נתונים להעריך את שווי עסקם של המערערים, אין מניעה לקבלת מסקנותיו של רואה החשבון והעדפתה על פני חוות הדעת השמאית (השוו: ע"א 676/75 עיזבון המנוח פרד כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד לא(3) 785, 791 (1977)). 21. לפיכך, המערערים לא הוכיחו את נזקם ולא הרימו את נטל השכנוע המוטל עליהם ביחס לכל ראשי הנזק להם טענו. למעלה מהדרוש מוכנה אני לקבל את טענת המערערים שלא היו יכולים להקטין את נזקם באמצעים סבירים. לאור נקודת המוצא לפיה הסכם הגישור קבע כי הקרקע תועבר למשיבות כפי שהיא, לרבות המיטלטלין שעליה, אין לומר שהיה על המערערים להעביר את עסקם למקום חלופי. ואולם, בלא הוכחת נזק, אין לכך נפקות לעניין ההכרעה בערעור זה. די בכך שהמערערים לא הוכיחו את נזקם, כדי לדחות את הערעור שבפנינו. ואולם, והדבר הוא בבחינת למעלה מן הצורך, גם אם המערערים היו מוכיחים כראוי את נזקם, הם לא היו זכאים לפיצוי בגין הפסדי הרווחים של עסקיהם שנוהלו באופן בלתי חוקי. פיצויים בגין פעילות עסקית בלתי חוקית 22. סוגיית חוקיות הפעלתם של עסקי המערערים מעלה מספר שאלות; האם עסקי המערערים פעלו בניגוד לחוק; האם דיני ההפקעה שוללים פיצויים בגין רווחי עסקים שנוהלו שלא כדין; לבסוף, גם בהנחה ועל דרך העקרון אין זכאות לפיצויים במצב כזה, האם הסכמת המשיבות לתפוס את החזקה במקרקעין יחד עם נכסי המערערים, משתיקה את טענת אי החוקיות. נדון בשאלות אלו כסדרן. 23. כאמור, בית המשפט קמא קבע ביחס לעסק ההובלה והמוסך כי הופעלו ללא האישורים הנדרשים מטעם משרד התחבורה משנת 1995 ועד שנת 2004: "מאחר והתובעים המשיכו להפעיל את עסקי ההובלה בקונסטלציה כזאת או אחרת, היה עליהם לדאוג להימצאותם של היתרים ורישיונות מתאימים, והטענה לפיה הפעלת העסקים "הופסקה בהדרגה" עם פרסום הצו (צו ההפקעה – מ.נ), אינו אלא ניסיון טרמינולוגי להציג את הדברים באור שונה". 24. קביעתו זו התבססה על כך שהמערערים אומנם הציגו רישיון לניהול והפעלת משרד הובלה אך תוקפו היה עד ליום 31.12.1995 בלבד, ולגבי המוסך לא הציגו רישיון כלל. בנוסף, המערערים לא הציגו רישיונות עסק מהרשות המקומית כפי שנדרש בתוספת צו רישוי עסקים. במקביל, לפי עדויות המערערים הגיע בית המשפט למסקנה כי עסק ההובלה והמוסך המשיכו לפעול עד לשנת 2004. לכן, במועד הקובע לשומת הפיצויים לא היו בידם אישורים מתאימים. 25. כאמור, ערכאת הערעור אינה ממהרת להתערב בממצאי העובדה של בית המשפט קמא. לאור המפורט לעיל, עולה כי המערערים לא הוכיחו כי היו בידיהם במועד הפסקת פעילות העסקים רישיונות מתאימים. ואכן, כלל הוא כי שומת פיצויי הפקעה בגין פגיעה בעסק, והציוד המשמש לפעילותו, תיעשה במועד בו הופסקה הפעילות בו (ראו: אהרן נמדר הפקעת מקרקעין: עקרונות, הליכים ופיצויים 405 (2005)). לפיכך, לא מצאתי עילה להתערבות בקביעה לפיה עסקי ההובלה והמוסך פעלו שלא כדין. מסקנה זו מובילה לשאלה האם לכך שעסקי ההובלה והמוסך פעלו בניגוד לחוק נפקות לעניין הזכאות לפיצויים. 26. מטרתם העיקרית של פיצויי הפקעה היא להעמיד את בעל הזכויות במקרקעין המופקעים באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. לכן, הפיצויים אינם יכולים להרע או להיטיב עם בעל הזכויות בהשוואה למצב בו היה ערב ההפקעה (ראו: ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625, 632 (1995); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 479-480 (2008)). על כן, בקביעת הפיצויים יש אכן להתחשב בעקרון גם בהוצאות נלוות של בעל הזכויות כתוצאה מההפקעה. הוצאות העברת העסק מהמקרקעין המופקעים, הפסד רווחים בתקופת המעבר, הפסד מוניטין של עסק עקב מעבר למקום חלופי וכדומה. בענייננו המערערים תובעים גם הפסדי רווחים בתקופת העברת העסק למקום חלופי. על אף שאין הוראה בפקודת הדרכים המקנה פיצויים עבור ראשי נזק מסוג זה, הקנייתם מתיישבת עם העיקרון לפיו יש לפצות על נזק שנגרם במישרין מההפקעה וכי יש להשיב את בעל הזכויות למקום בו היה נמצא אילולא בוצעה ההפקעה. כך, מושג האיזון הנדרש בהפקעה בין זכות הקניין של בעל הזכויות לבין צורכי הציבור שההפקעה באה למלאם (ראו: ע"א 740/75 דוידוביץ' נ' אתרים בחוף תל-אביב, פ"ד לא(3) 3, 10 (1977)). לפיכך, עקרונית אין מניעה לפצות את המערערים על הפסדי רווחים עסקיים שנגרמו להם עקב ההפקעה. 27. ואולם, הזכות לפיצויים עומדת רק כאשר יש עילה לכך לפי דיני ההפקעה. עילה לפיצויים קמה בגין נזק שנגרם עקב ההפקעה, כאשר מטרת הפיצוי הינה השבת הנפגע למצב בו היה לולא אותה הפקעה. הקניית פיצויים בגין עסקים בלתי חוקיים אינה מקיימת רציונל זה. שכן, פיצויים בגין פעילות בלתי חוקית שהתבצעה בנכס המופקע, תציב את הנפגע במצב טוב יותר, מאשר המצב החוקי בו היה ערב ההפקעה. כמו כן, פיצוי שכזה יהווה תמריץ בלתי ראוי לפעילות שלא כדין ואף יוציא את החוטא נשכר. (לסקירה רחבה של שיקולים אלו ראו: ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, בעמ' 22-28 (לא פורסם, 14.5.2008)). בהקשר זה, אין לומר כי מחדלי הרשות לאכוף את הדינים הרלבנטיים מקימים לנפגע זכות להמשיך ולהפר אותם. עמד על כך השופט ריבלין ברע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' בדיחי (לא פורסם, 8.6.2003)) שם דובר בהפקעה מכוח סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה: "במקרה דנן, כאשר הופקעה זכותם של המשיבים בנכס, לא נפגעה כל זכות קיימת שלהם להפעלת העסק במקום- כיוון שזכות כזו לא הייתה קיימת בידיהם מעולם. מכאן שאין הם זכאים לפיצוי על הפגיעה במוניטין העסק ועל אובדן ההכנסות שהוא מניב. שימוש בלתי חוקי בנכס אינו מצמיח זכות להמשך שימוש שכזה. אדם אינו יכול לקנות לעצמו זכות להפר את החוק מכוח העובדה שהרשות לא הקפידה לאכוף אותו. אין להשלים עם הפרה בוטה של דיני התכנון והבנייה ושל דיני רישוי העסקים. יתכן שאוזלת היד של הרשויות באכיפת דינים אלה ראויה לגנאי, אך אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התכנון והבנייה, ואת דיני רישוי העסקים, ויתגמלו את מפרי החוק. אשר על כן, יש לקבוע כי למשיבים לא הייתה כל זכות להפעיל עסק בנכס שהם בעליו, ולכן אין גם כל הצדקה למתן פיצוי על הפגיעה בזכות זו בעקבות ההפקעה. מתן הפיצוי במקרה שכזה לא ישיב את המצב לקדמותו – כמטרתו של הפיצוי בגין הפקעה – כי אם ישפר את מצבם של המשיבים ביחס למצבם החוקי המקורי." 28. כזכור, במקרה דנן המקרקעין של המערערים הופקעו מכוח פקודת הדרכים. פקודת הדרכים אינה קובעת במפורש כי תנאי לפיצויים בגין הפקעה הינו שהפעילות בגינה דורשים פיצוי הייתה כדין. עם זאת סבורה אני שכוחה של ההלכה הנזכרת יפה גם למקרה של הפקעה לפי פקודה זו. ראשית, השיקולים שפורטו לעיל ביחס למתן פיצויים בגין פעילות בלתי חוקית תקפים גם להפקעה מכוח פקודת הדרכים. שהרי, גם בהפקעה לפי פקודה זו הרציונאל במתן פיצויים הינו החזרת בעל הזכויות למקום בו היה אילולא ההפקעה. שנית, גישת בית משפט זה מסתייגת ככלל ממתן פיצויי הפקעה בגין פעילות בלתי חוקית גם לאור חשיבות השמירה על שלטון החוק ומניעת תמריץ לפעילות שאינה כדין (ראו למשל: עניין ברעלי, בעמ' 470; עניין דוידוביץ', בעמ' 12-13; עניין פינקלשטיין, בעמ' 22-28 ; בר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, בעמ' 6 (לא פורסם, 21.8.2008)). לאחרונה הדגשנו באחת הפרשות כי עקרון שלטון החוק והרתעה מעבריינות מהווים עקרון יסוד במשפטנו (ראו והשוו: עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ, עמ' 18 (טרם פורסם, 20.10.2010)). תמיכה לגישה זו ניתן למצוא בחקיקה. סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה שולל פיצויי הפקעה בגין מחוברים כאשר הללו נבנו בניגוד להוראות אותו חוק, אלא אם כן בעל הזכויות נהג בתום לב והתקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות פיצוי. גם הספרות מזכירה כי תנאי לפיצוי בגין הפסדים עסקיים הינו פעילות חוקית של העסק, ללא הבחנה בין הוראות ההפקעה השונות (ראו: קמר, בעמ' 582; נמדר, בעמ' 406). בנוסף, ניתן להקיש מכללי הערכת שווי הקרקע עצמה המעוגנים בסעיף 9 לפקודת הדרכים. סעיף 9 קובע בחלקו הרלבנטי כדלקמן: "בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן: בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה – (II) ...בית המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה, אם זו מטרה שאי-אפשר להשתמש בה אלא עפ"י סמכויות הנובעות מחוקים (הדגשה שלי – מ.נ), או שאין ביקוש עליה בשוק חוץ מביקושה ע"י קונה מסוים לצרכיו המיוחדים או חוץ מביקושה לצרכי הרשות;..." סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הרכישה), בדומה לסעיף 9 לפקודת הדרכים, קובע את כללי הערכת שווי המקרקעין לעניין פיצויי הפקעה. בעניין פינקלשטיין, בעמ' 22-28, דן בית משפט זה בשאלה האם במסגרת שומת שווי מקרקעין לצורך תשלום פיצויים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה יש להתחשב בשימוש הבלתי חוקי שנעשה במקרקעין. מסקנתו של בית המשפט הייתה כי יש לפרש את סעיף 12(ג) לפקודת הרכישה כמונע התחשבות בשימושים בלתי חוקיים במקרקעין לעניין הערכת שוויה, אלא אם ניתן להצביע על מכלול נסיבות מיוחדות המצדיק מתן פיצוי. 29. הקביעה המתוארת מהווה חריג לכך שהערכת שווי הקרקע לצרכי פיצויי הפקעה צריכה לשקף את "שווי השוק" של אותה קרקע, מכיוון שאובייקטיבית עשוי השימוש הבלתי חוקי בקרקע להשפיע על ערכה. ואף על פי כן, לאור שיקולים דומים לשיקולים שפורטו לעיל השוללים פיצוי בגין אי חוקיות, נפסק כי ככלל אין להתחשב בשימוש הבלתי חוקי בקרקע לעניין הערכת שוויה, אלא אם כן התקיימו נסיבות חריגות. 30. בהינתן שלשון סעיף 12(ג) לפקודת הרכישה זהה ללשון סעיף 9(ג) לפקודת הדרכים, ובהינתן כי ניתן ללמוד מרוח ההסדרים בפקודת הפקעה אחת לאחרת (ראו: עניין פינקשלטיין, בעמ' 23; ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 206-208 (1994)) הרי המסקנה היא כי גם לצורך פקודת הדרכים אין להתחשב בשימושים לא חוקיים שנעשו בקרקע לשם הערכת שווייה, אלא אם כן ישנן נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. בהקשר זה, כזכור, עסקינן בפיצויים בגין נזקים נלווים להפקעה ולא בפיצוי בגין מרכיב הקרקע. פיצויים בגין נזקים נלווים מהווים חריג בעצמם לכלל של תשלום פיצוי לפי שווי השוק החופשי. שכן, אילו הייתה מכירת הקרקע רצונית, לא היה זכאי בעל הזכויות לתמורה בגינם מהקונה (ראו: קמר, בעמ' 584). לכן, בניגוד להתעלמות משימושים לא חוקיים בקרקע בהערכת שוויה, שלילת פיצויים בגין נזקים נלווים אינה סותרת את הכלל לפיו יש לפצות לפי שווי שוק. 31. אבקש להעיר, כי בדומה לדברי השופט ריבלין בעניין בדיחי (וראו גם: תא (מחוזי חיפה) 646/02 שמולביץ' נ' יפה נוף תחבורה, בעמ' 12 (לא פורסם, 19.2.2006), גם אני נוטה למסקנה לפיה גם אילו הוכח כי המערערים יכולים היו להשיג את הרישיונות הנדרשים אילו ביקשו אותם, אין בכך כדי להקים זכאות לפיצויים. גם במצב כזה מדובר בפעילות שלא כדין, המוציאה את החוטא נשכר ומהווה תמריץ להפעלת עסקים ללא רישיונות מתאימים. ואולם, איני צריכה להכריע בדבר. המערערים לא הוכיחו לגבי חברת ההובלה והמוסך שיכולים היו לקבל רישיונות מתאימים מטעם הרשות המקומית. נהפוך הוא, המערערים לא סתרו את טענת המשיבות לפיה ייעוד הקרקע היה חקלאי ולכן לא הראו כי ניתן היה לקבל רישיונות עסק. 32. מוכנה אני להניח כי גם כאשר עסקינן בהפסדים עסקיים יהיו מקרים בהם הצטברות נסיבות חריגות תצדיק הקניית פיצויים בגין פעילות בלתי חוקית (ראו והשוו: עניין פינקלשטיין, בעמ' 29-31. וראו גם: קמר, בעמ' 562). ואולם, במקרה דנן, לא די בכך שהעסקים פעלו שנים רבות ללא אכיפה או פיקוח מצד הרשות הרלבנטית על מנת להעניק פיצויים למרות אי החוקיות. שכן, לא הוכח שהרשות הייתה מודעת לפעילות העסקית הבלתי חוקית, ולא נראה שהייתה קיימת אי בהירות בנוגע למצב החוקי ביחס להפעלת עסקים בשטח המדובר. להפך, המערערים ידעו למשל שהיה עליהם להשיג רישיון הובלה מטעם משרד התחבורה, ולראיה הם הציגו רישיון כזה התקף לשנת 1995. ואף-על-פי-כן, העדיפו שלא לחדשו ולהפעיל את העסק עד לשנת 2004 ללא רישיון. לכן, במקרה שלפנינו אין די נסיבות המצדיקות מתן פיצויים על אף אי החוקיות. ודוק, אין בכך כדי לקבוע מבחן מחייב לגבי הנסיבות בהן לא תהיה נפקות לשאלת החוקיות אלא ניתן להשאיר זאת כמבחן גמיש אשר גדריו ייקבעו ממקרה למקרה. משאלו הם פני הדברים, אין המערערים זכאים לפיצוי בגין הפסדי רווחים של עסק ההובלה והמוסך מאחר שעסקיהם התנהלו שלא כדין. 33. אבקש להוסיף דברים ביחס לחוקיות המבנים בשטח המופקע. בית המשפט קמא קבע כי מבנה אחד, הוא מבנה הסככה לאחסון כלים, אינו חוקי. זאת, מכיוון שהיתר הבניה למבנה זה שהציגו המערערים היה בתוקף רק עד שנת 1989. בהיבט זה, שונה דעתי מדעתו של בית המשפט קמא. לפי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, היתר בנייה ניתן לתקופת הבנייה בלבד ואין צורך בהיתר בנייה מתחדש. כדי לקבוע שהמבנה בלתי חוקי יש להראות שהמערערים לא סיימו את בנייתו במסגרת התקופה שמקנה ההיתר לבנייה או שאין בידם תעודת גמר. לפי סעיף 21(ב1) לתקנות התכנון והבנייה, תעודת גמר מהווה ראייה לכך שהבנייה במסגרת ההיתר ואינה חורגת ממנו (ראו: רע"פ 8791/06 נורית אסתר כלב נ' עיריית הרצלייה (לא פורסם, 18.1.2007)). לא די בקביעה לפיה לא היה היתר בנייה בתוקף על מנת להסיק כי הוא אינו חוקי. גם לגבי חוקיות המחוברים האחרים ולגבי חוקיות עסק החממה במקרקעין המופקעים לא קבע בית המשפט קמא ממצאי עובדה ברורים. 34. לכאורה, היה מקום להחזיר עניינים אלו לדיון בבית המשפט המחוזי (השוו: ע"א 5343/91 מדינת ישראל נ' הכט (לא פורסם, 16.5.1993)). ואולם, לטעמי האמור לעיל אינו מעלה ואינו מוריד ביחס להכרעה בערעור זה. שכן, כזכור, המערערים לא הוכיחו את נזקם הן ביחס למבנים והן ביחס לראשי הנזק האחרים. על כן, אינם זכאים לפיצוי על אף אי הבהירות המתוארת. הסכם הגישור 35. מקובלת עליי טענת המשיבות לפיה הסכם הגישור אינו מקנה למערערים זכות לפיצוי בגין הפסדים עסקיים בניגוד לחוק. סעיף 5(ב)(4) להסכם בחלקו הרלבנטי קובע כי "...מחלוקות בדבר גובה הפיצויים הסופי, ככל שתוותרנה כאלו – תובאנה להכרעה בפני הערכאות המתאימות ולפי כל דין (הדגשה שלי – מ.נ), ובעניינן – תישמרנה כל טענות הצדדים ו/או זכויותיהם בידיהם". ההסכמה להביא מחלוקות שיוותרו בפני ערכאות ולפי כל דין מלמדת כי גם בהנחה והוסכם שהמשיבות יקבלו את החלקה לידיהן כפי שהיא, אין הדבר אומר שכוונתם המשותפת של הצדדים הייתה כי יוקנה מראש פיצוי בגין רווחי עסקים שהתנהלו ללא רישיונות. שהרי, הסכמה כזו הייתה עומדת בניגוד לכך שעל דרך העיקרון, אין בדין עילה לפיצויים בגין פעילות בלתי חוקית. פרשנות דומה ניתנה גם בעניין בדיחי, עמ' 3 בו קבע בית משפט זה כי הסכמה עקרונית למינוי כלכלן שיעריך את הפיצויים בגין הפסדים עסקיים ופגיעה במוניטין אינה מעידה על הסכמה להקנות פיצויי הפקעה בגין הפסדים עסקיים ופגיעה במוניטין של עסקים שנוהלו בניגוד לחוק. לכן, הסכם הגישור כשלעצמו אינו משתיק את טענת אי החוקיות האמורה. 36. סיכומו של דבר: המערערים לא הרימו את נטל השכנוע הנדרש ביחס לראשי הנזק להם טענו; בנוסף, עסקי ההובלה והמוסך פעלו באופן לא חוקי ונמצא כי לפי דיני ההפקעה, אין עילה לפיצוי בגין רווחי עסק שפעל שלא כחוק. הסכם הגישור בין המערערים למשיבות אינו מאיין אי חוקיות זו. לפיכך, המערערים אינם זכאים לפיצוי. על כן, אם תישמע דעתי, דין הערעור להידחות. המערערים ישאו בשכ"ט ב"כ המשיבה 1 בסך 15,000 ש"ח ובשכ"ט ב"כ המשיבה 2 באותו סכום. ש ו פ ט ת השופט ס' ג'ובראן: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט ניתן היום, כ"ז בכסלו, תשע"א (4.11.2010). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07093960_C08.doc עע מרכז מידע, טל' 02-6593333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il