חיים שם טוב נ. שמואל אבן

פסק-דין בתיק ע"א 9377/05 בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9377/05 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט א' א' לוי כבוד השופט א' רובינשטיין המערערים: 1. חיים שם טוב 2. סוניה שם טוב נ ג ד המשיבים: 1. שמואל אבן 2. חננה אבן 3. אברהם חלף ז"ל על-ידי חליפתו פנינה שרעבי 4. שרה חלף 5. פרדס בחסכון (משקים חקלאים זעירים) לעובדי רחובות בע"מ 6. מנהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בת"א 821/97; ת"א 753/97 מיום 30.6.05, שניתן בידי כבוד השופטת צ' ברון תאריך הישיבה: ח' בחשוון התשס"ז (30.10.06) בשם המערערים: עו"ד רפאל לוי אבשלום בשם משיבים 2-1: עו"ד מנחם זרסקי בשם משיבים 4-3: עו"ד יורם צומן פסק-דין השופט א' א' לוי: 1. ערעור זה והתובענות שקדמו לו הם מסימני הזמן. עיבוד משותף של חלקת אדמה, שלפנים הצמיחה פירות הדר לפרנסתם הקולקטיבית של חוכריה, הפך לסכסוך טעון על זכויות פרטניות, בקרקע העתידה להניב נדל"ן. 2. בשנת 1957 חברו יחד 44 חקלאים להקמת האגודה החקלאית "פרדס בחסכון (משקים חקלאיים זעירים) לעובדי רחובות בע"מ", היא משיבה 5. מטרת האגודה הייתה ליצור מסגרת לעיבוד משותף של חלקת מקרקעין בעיר רחובות. האגודה חכרה את השטח ממִנהל מקרקעי ישראל ובמשך שנים אחדות עיבדה אותו (באמצעות גוף שלישי), כמתוכנן. בשנת 1962 החליטו החברים על שינוי, במסגרתו יפוצל השטח למגרשים יחידים אשר יחולקו בין החברים, כך שלכל חבר ייוּחד מגרש אותו הוא יחכור בהסכם חכירה אישי מול המִנהל, הסכם אשר יחליף את ההסכם מכוחו החזיקה האגודה בקרקע. בעקבות כך נערכה בשנת 1969 הגרלה ועל-פיה הוקצו המגרשים. המערערים, בני הזוג שם טוב, זכו במגרש מס' 67. למשיבים 2-1, אבן, הוקצה מגרש מס' 70. משיבים 4-3, חלף, קיבלו גם הם מגרש משלהם. בשנה שלאחר מכן חתם כל אחד מהם על חוזה חכירה פרטני מול המנהל (להלן: "ההסכמים הפרטניים"). בחלוף שנים מספר התברר, כי חלק מן החברים עתיד להיפגע בשל הפקעה מתוכננת של מקצת מן השטח, בעקבות תוכנית להרחבת כביש סמוך. לאור זאת הוצע לבטל את השינוי ולחזור למצב הקודם, היינו, לחכירה משותפת של השטח כולו. מרבית החברים תמכו ברעיון זה, וציידו את האגודה בכתבי "הסכמה, התחייבות והרשאה" לכך (כתב ההסכמה מאת שם טוב צורף כמוצג נ/8 למוצגיהם). אבן וחלף, מן העבר אחר, התנגדו להחזרת המצב לקדמתו. מאחר שהמִנהל התנה את הסכמתו לביצוע השינוי בהסכמתם של כל החברים, הגיעה האגודה להסכם עם המתנגדים לפיו הם ייפרדו מעליה ויסירו את התנגדותם לשינוי, ובתמורה יקבל כל אחד מהם זכות חכירה בלעדית בחלק מן הקרקע המשותפת (להלן: "הסכם הפרישה". מוצג ת/11 למוצגי המערערים; מוצג ה למוצגי משיבים 4-3). אבן הסכימו להשיב לאגודה את המגרש המקורי שהוקצה להם, מגרש 70, וכנגדו הם קיבלו את חלק הארי של מגרש 67. עוד הם נדרשו לשלם לאגודה את הפרש השווי שבין שתי החלקות, לשאת בתשלום דמי החכירה למנהל, להתקין מונה מים עצמאי ולנהל בנפרד את חשבונות החלקה החדשה. חלף, מצדם, נותרו עם מגרשם המקורי ובנוסף הם קיבלו לידיהם את זכות החכירה בחלקו הנותר של מגרש 67. האגודה נטלה על עצמה להסדיר את המוסכם מול המִנהל, והצדדים קבעו כי בכל מקרה כפוף הסכם הפרישה לאישורו ובלא אישור זה, אין לראות את ההסכם כמחייב. בסמוך לאחר מכן שלחה האגודה לאבן את מפת הגבולות של חלקתו החדשה, שהקיפה כמוסכם את חלקו במגרש 67. מכתב נוסף נשלח לחברת יכין חק"ל בע"מ, שעיבדה בפועל את החלקה המשותפת, ובו הוראות לעריכת כל הסידורים הדרושים כדי לאפשר לאבן ולחלף להחזיק מכאן ואילך בחלקותיהם בנפרד. בהמשך הודיעה האגודה למנהל על הסכם הפרישה, ופנתה לנציבות המים בבקשה – שמולאה – להקצות מחדש את מכסות המים כך שיתאמו את האמור בהסכם. אבן קיימו את עיקר חלקם בהסכם. הם שילמו לאגודה את תשלומי האיזון, למנהל את דמי החכירה ולעיריית רחובות את המסים המתחייבים, ונקטו בכל הצעדים הדרושים להחזקה עצמאית של חלקתם. הם אף חדלו לעבד את מגרש 70, ומסרוהו לידי האגודה שגרפה לכיסה את ההכנסות מעיבודו, כשם שהוסיפה לעבד באורח קולקטיבי את יתרת השטחים בהם החזיקה. תחת זאת, החלו אבן וחלף ליהנות מפירות העיבוד של חלקיהם במגרש 67, במקומם של שם טוב. כך, במשך שנים ארוכות ועד לימינו אלה. 3. לאורך תקופה ממושכת לא שינה המִנהל את רישומיו כך שישקפו את הסכם הפרישה. הסבר לכך סיפק בבית-המשפט קמא נציגו, שטען כי האגודה לא קיימה חלק מן ההתחיבויות שנטלה על עצמה בהסכם הפרישה, ובפרט היא לא שילמה את המסים הכרוכים בשינוי החכירה (פרוטוקול הדיון מיום 25.5.99, בעמ' 6 ומיום 3.12.00, בעמ' 52). ברישומי המנהל נותרו, אפוא, במשך שנים זכויות החכירה – ובכלל זה זכותם של שם טוב במגרש 67 – כשהן רשומות על-פי ההסכמים הפרטניים. היה זה רק בשנת 1989 – כאשר כוונה לשנות את ייעודם של המקרקעין מחקלאות לבנייה החלה מסתמנת – כשהאגודה, באמצעות בא-כוחה, פנתה שוב למנהל בבקשה לשנות את רישומי החכירה ובתוך כך לרשום את אבן וחלף, כל אחד על-פי חלקו, כחוכרים של מגרש 67, תחת שם טוב (מוצג ה למוצגי המערערים). למכתבה צירפה האגודה לא רק את כתב ההסכמה עליו חתמו שם טוב בשעתו (מוצג נ/8 הנ"ל), אלא גם ייפוי כוח מטעמם המסמיך את האגודה לפעול לביטול ההסכמים הפרטניים להם היו חברי האגודה צד (נ/9). תחילה סירב המִנהל לבקשה. בתשובתו מתאריך 8.1.90 הוא הודיע לאגודה ולאבן כי נוכח השינוי הצפוי בייעוד הקרקע, בכוונתו לסיים את ההתקשרות עם החוכרים ולהפנותם לוועדת פיצויים כמקובל, ומשכך לא יתיר כל שינוי במערך ההסכמים הקיים (נ/10). לא חלף אלא כחודש, וביום 20.2.90 נעתר המנהל לבקשתו של אבן וחתם על תוספת להסכם החכירה הפרטני עמו (מוצג ז). בתוספת זו, שעיגנה הלכה למעשה את תנאיו של הסכם הפרישה, נקבע כי אבן יירשם כחוכר של חלקו במגרש 67, ובמקביל יימחקו מן הרישום זכויותיו במגרש 70. המנהל הסביר, כי הסכם דומה לא נקשר עם חלף רק מן הטעם שהללו לא פנו וביקשו זאת (פרוטוקול מיום 3.12.00, בעמ' 75). בהמשך, פניות מצד האגודה – שעם הזמן נמלכה כמתברר בדעתה וביקשה להותיר את שם טוב כחוכרים הרשומים של מגרש 67 – נענו בשלילה, והמנהל הודיע כי הוא רואה את אבן כחוכר מגרש זה (ראו מכתביו מיום 1.12.91 ומיום 10.11.96, מוצג ט). ועם כל זאת, זכותם של אבן במגרש 70 לא נמחקה מעולם מן המרשם, ובשנת 1991 אף אישר המנהל בתשובה לפנייתם של שם טוב, כי האחרונים עודם מופיעים ברישומיו כחוכרים של מגרש 67 (מוצג ו). 4. במצב שנוצר, ואחראי מרכזי לו הוא המנהל, הנחתה של הפרשה לפתחן של ערכאות הייתה רק ענין של זמן. ואכן, במחצית הראשונה של שנת 1997 הגישו שם טוב תובענה לסעד הצהרתי, ולפיו הם בעלי זכות החכירה הבלעדית במגרש 67. בסמוך לאחר מכן עתרה גם האגודה להצהרה ולפיה לאבן אין כל חלק במגרש זה. שתי התובענות נדונו במאוחד בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו. בפסק-דינו קבע בית-משפט קמא (כבוד השופטת צ' ברון), כי הסכם הפרישה בו עוגנו זכויות החכירה של אבן ושל חלף במגרש 67, גובר על ההסכם הפרטני שהקנה זכות זו לשם טוב. למסקנתה הגיעה השופטת המלומדת על יסוד התנהגותם של הצדדים, אשר קיימו את עיקרי התחיבותם שלפי הסכם הפרישה ובמשך שנים ארוכות נהגו על-פיו. התנהגותם, נקבע, ביטלה מכללא את התנאי המתלה שנקבע בהסכם הפרישה, היינו, כי הוא לא יהא תקף בלא הסכמת המנהל. לחלופין, ובהתאם להוראתו של סעיף 28(א) לחוק החוזים, חלק כללי, התשל"ג-1973, נקבע כי אין האגודה יכולה להסתמך על תנאי מתלה זה, שהיא עצמה – במאנה להשלים את הפעולות הנדרשות להשגתה של הסכמה כאמור – מנעה את קיומו. בהתייחס לטענתם של שם טוב ושל האגודה כי חתימותיהם על כתב ההסכמה לביטול ההסכמים הפרטניים זויפו, וכי בא-כוחה של האגודה לא היה בקו הבריאות ואין להסתמך על אישוריו למסמכים שנחתמו בפניו, נקבע כי קיום ההסכם בהתנהגות, כאמור, יִיתר את הצורך להידרש לתוקפם של המסמכים שעל-יסודם נעתר המנהל לעריכת התוספת להסכם עם אבן. ואף כי בית-המשפט המחוזי לא חסך את ביקורתו מאופן התנהלותם של אבן, שלא פעלו למחיקתה מן המרשם של זכותם במגרש 70, כמו גם מהמנהל שפעל באורח פגום כמתואר לעיל, הוא לא ראה עילה לשנות מן התוצאה אליה הגיע. עם תוצאה זו ממאנים שם טוב להשלים, ועל כך נסב ערעורם. 5. מספר טענות בפי שם טוב. על-פי האחת, כתב ההסכמה שהפקידו בידי האגודה כלל לא נועד למטרה אותה שימש. בעוד ששם טוב ייפו את כוחה של האגודה להביא לביטולם המוחלט של כלל ההסכמים הפרטניים שנערכו, הרי מה שאירע בפועל הוא שלמעט ביטול זכות החכירה שלהם עצמם במגרש 67, נותרו כל יתר החברים ולהם זכות חכירה פרטנית במגרשים שהוקצו בהגרלה. כך, קופחו שם טוב אף ביחס ליתר חברי האגודה. האגודה, טוענים המערערים עוד, כלל לא הייתה מוסמכת לגרום לשינוי בזכותם הפרטנית מול המנהל, ואף אם כן, לא הוכח שהסכם הפרישה התקבל כדין במוסדותיה. במציאות שנהגה בשטח, נטען, אין לראות משום יישומו של הסדר זכויות חדש במקרקעין, אלא אך ארגון מחודש של אופן העיבוד החקלאי של הקרקע, שלא השפיע כלל על מצב הזכויות שלפי ההסכמים הפרטניים. מה עוד, שמעולם לא הוכח כי אבן וחלף פרשו מן האגודה. אשר על כן, בהיעדר יישום, התיישן הסכם הפרישה וחלף מן העולם. אותו הסכם, וזו הטענה הרביעית, אינו יכול לחייב את שם טוב גם באשר הם לא ידעו עליו וממילא לא היו צד לו, ואף לא טענו לגביו דבר בבית-משפט קמא, שאכף את ההסכם בלי שנתבקש לכך בתובענות שהוגשו. לבסוף, שבים המערערים ומשיגים על תוקפם של המסמכים ששימשו בסיס להחלטת המִנהל להכיר בהסכם הפרישה, ועל המצג השקרי שלטענתם הציג בפניו אבן. 6. איני מוצא ממש בטענות אלו. ראשית, ככל שהן מכוונות כנגד ממצאי העובדה המשמשים בסיס לפסק-דינה של הערכאה הראשונה, אינני רואה מה עילה היא לחרוג מן הכלל לפיו אין בית-משפט שלערעור נוהג להתערב בכגון דא. אכן, ביסוד ההכרעה שנתקבלה עמדה קביעתו של בית-משפט קמא, כי במהלך שלושים שנה כמעט פעלו הצדדים על-פי האמור בהסכם הפרישה. קביעה זו התבססה על הראיות שהוצגו ועל העדויות שנשמעו, והיא מעוגנת היטב בחומר המוצגים כמפורט לעיל. שם טוב לא הציגו כל ראיה ממשית שבכוחה לערער מסד עובדתי זה. הם לא טענו כי חדלו ליהנות מפירותיו של מגרש 67, או כי אבן הוסיפו להחזיק ולעבד את מגרש 70 או כל חלקה אחרת שבידי האגודה, ובכך אישרו בדבריהם את עיקרי קביעותיה העובדתיות של ערכאה קמא. אכן, הצדדים נהגו בהתאם להסכם הפרישה, ובכך קנה לו זה תוקף מחייב (ע"א 43/83 עיזבון כהן נ' ליננברג, פ"ד לח(3) 488, 490 (1984); ע"א 2266/93 פלונים נ' אלמוני, פ"ד מט(1) 221, 241 (1995); רע"א 9813/03 מדינת ישראל נ' עיריית ראשון לציון, בפסקה 11 לפסק-דינה של השופטת א' חיות (טרם פורסם, 4.2.07)). יתרה מכך, המערערים מודים בלשון מפורשת כי בשנת 1975 השתנה אופן עיבודן של החלקות השונות. אלא מאי? הם מבקשים לשכנע שלא בשינוי זכויות מדובר, כי אם בהסכמה להותיר את אלו, כפי שנקבעו בהסכמים הפרטניים, על תלן בד בבד עם שינויו של מה שהם מכנים "הסדר העיבוד הפנימי". לקונסטרוקציה זו, ולפיה הסדרי השימוש בפועל חרגו מן ההסדרים הקניניים, לא נמצאה לי אחיזה בחומר שהוצג. לא הונחה תשתית למסקנה כי הצדדים הסכימו ביניהם על הדבר, אף לא הוסבר מה מניע עשוי היה להימצא להסכמה שכזו. כל זאת, כשמנגד נתמכת האפשרות האחרת – כי כל פער לא נתגלע בין הסדרי העיבוד לבין הקצאת הזכויות, בבסיס ממשי, הלא הוא הסכם הפרישה. 7. גם הטענה ולפיה הסכם זה משולל תוקף משפטי אינה עומדת במבחן הביקורת, נוכח קביעתו של בית-משפט קמא לענין קיומו של ההסכם בהתנהגות. קביעה זו מייתרת את הדיון בכשרותו של המצג שהציגו אבן בפני המִנהל, ובכשירותו של בא-כוח האגודה לאמת את המסמכים שהוגשו. לו הציגו שם טוב ולו בדל ראיה לכך, כי מי מבין המשיבים ביקש, מטעמיו, לעוות את דמותה של ההסכמה שהושגה וכל כולה נגעה להסדרי עיבוד, ותחת זאת להציגה כהסדר קניני, אפשר שטענות אלו צריכות היו לפנים. אלא שכאמור, לגרסה זו לא הונח יסוד. אף לא נמצאה לי סיבה לפקפק באופן בו התקבל הסכם הפרישה בידי חברי האגודה, וגם לטענתם כי הדבר נעשה שלא כדין לא הציגו המערערים כל תימוכין. אין ממש גם בטענה, כי המערערים לא ידעו על הסכם הפרישה אשר גזל מהם, כביכול, את קנינם. מעת שחתמו על כתב ההסכמה ועל ייפוי הכוח לאגודה לפעול בשמם מול המנהל, הם חדלו להיות בני שיחו הישירים של האחרון. האגודה, בשמם ובשם יתר חבריה, באה בנעליהם ככל שהדבר אמור היה במימושה של החלטת החברים להשיב את הדברים למצבם שלפני ההגרלה. ומשכך נעשה, אין לומר כי צעדי האגודה אינם מחייבים את המערערים. באשר לאי-התקיימותו של התנאי המתלה, הנוגע להסכמת המנהל להסכם הפרישה, הרי לא זו בלבד שגם לכך נמצא מענה בהתנהגותם של הצדדים, כמוסבר בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, אלא שעל אף התנהגותו הלקויה של המנהל לאורך השנים, אין חולק כי לימים הוא אישר את ההסכם, וביטוי לכך נמצא בתוספת להסכם עם אבן. 8. נותרה עוד טענת המערערים, לפיה בסופו של יום מצאו הם עצמם קרחים מכאן ומכאן – משוללי זכות במגרש שהגרילו, ונטולי כל חלופה שהיא מבין הקרקעות שעיבדה האגודה ושנותרו מוחכרות לחבריה האחרים. גם לכך נתן בית-המשפט המחוזי את המענה המשפטי הראוי, היינו, כי סוגיה זו חורגת מגדריה של התובענה נושא הערעור, ועליה להתברר במישור היחסים שבין שם טוב לבין האגודה. תרופתם של המערערים, ככל שהיא קיימת מכוחו של הסכם הפרישה או מכוחם של הסדרים שקדמו לו, תימצא להם, אם תימצא, בהליך אחר מזה שבפנינו. עיקר לעניננו הוא, כי בתוצאה שנוצרה אין כדי לשלול את כוחה המחייב של הסכמת המערערים, כפי שמצאה ביטויה בכתב ההסכמה ובייפוי הכוח עליו חתמו, כאמור. 9. סופו של דבר הוא, שבית-המשפט המחוזי פעל בגדרי התובענות שהונחו לפתחו – לקבוע איזה מבין ההסדרים תקף וחולש על המקרקעין נושאי המחלוקת. לא מצאתי כי בעשותו כן הוא נקלע לכלל טעות. 10. מטעמים אלה אציע לחברי כי נדחה את הערעור. אוסיף ואציע לחייב את המערערים בהוצאות המשיבים 4-1, וכן בתשלום שכר-טרחת באי-כוחם בסך 10,000 ש"ח לכל אחד משני הזוגות. ש ו פ ט השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט א' רובינשטיין: אני מסכים לפסק דינו של חברי השופט לוי. אוסיף, כי המערערים מלינים על כך שבית המשפט קמא פסק למשיבים סעד שלא ביקשו. קרי, חיוב הצדדים "להביא להשלמת העסקה במינהל" (עמ' 18 לפסק הדין). נטען כי המשיבים לא הגישו תביעה שכנגד, ולפיכך מסקנת פסק דינו של בית המשפט קמא היתה צריכה להיות אך דחיית תביעתם לסעד הצהרתי. אכן. ברם, בנסיבות הסעד האופרטיבי שנתן בית המשפט קמא בא בגדרי המקרים בהם רשאי לעשות בית המשפט שימוש בסמכותו לתת סעד כאמור (ע"א 1694/92 חברת אול שרותים נ' מושיץ, פ"ד מט(2) 397), והוא עומד בתנאים שנקבעו לכך בפסיקה (ראו ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה (לא פורסם)). ועוד, במקרה שלפנינו הוגשה תביעה גם מטעם משיבה 5 שהדיון בה אוחד ונכלל בתיק דנא. בסופו של יום הסעד שנפסק אינו אלא תמונת ראי לאי היעתרות לתביעת המערערים. זאת, בשונה מטענות המערערים כלפי האגודה - שהדיון בהן אינו יכול להיעשות אגב הדיון בהליך שלפנינו. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' א' לוי. ניתן היום, ד' באלול התשס"ח (04.09.08). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05093770_O10.doc מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il