מדינת ישראל-רשות הפיתוח רשות מקרקעי ישראל נ. שפיק ג'רוס

20 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 935/24 ע"א 940/24 לפני: כבוד השופטת יעל וילנר כבוד השופט אלכס שטיין כבוד השופט חאלד כבוב המערערת בע"א 935/24 וע"א 940/24: מדינת ישראל-רשות הפיתוח רשות מקרקעי ישראל נגד המשיבים בע"א 935/24: 1. שפיק ג'רוס 2. אליאס ג'רוס 3. עמאד ג'רוס 4. ריאד ג'רוס 5. זאהי ג'רוס 6. זיאד ג'רוס 7. מוריס ג'רוס 8. גסאן ג'רוס 9. מג'יד ג'רוס 10. יוסף ג'רוס 11. לינא ג'רוס- ארמלי 12. רנדה באבא -ג'רוס המשיב בע"א 940/24: המנוח עבדאללה תלחמי באמצעו יורשו סאלח תלחמי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט מ' דאוד), מיום 24.10.2023, בת"א 45369-03-16; ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ד' מאזן), מיום 9.10.2023 בת"א 42043-03-16 בשם המערערת בע"א 935/24 וע"א 940/24: עו"ד דפנה לנגפלד בשם המשיבים בע"א 935/24 והמשיב בע"א 940/24: עו"ד אמין אבו רחמה פסק-דין השופטת יעל וילנר: 1. לפנינו ערעורים מאוחדים על שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט מ' דאוד) בת"א 42043-03-16 ובת"א 45369-03-16, מיום 9.10.2023 ומיום 24.10.2023 בהתאמה. במסגרת פסקי הדין, התקבלו תביעות המשיבים לפיצויי הפקעה בגין נכסי מקרקעין שהיו בעבר בבעלות מורישיהם. רקע והליכים משפטיים 2. כאמור, המשיבים הם יורשיהם של מי שהיו בעלי הזכויות של נכסי המקרקעין שבמוקד ההליכים שלפנינו. בשנת 1948 הוקנו נכסים אלו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן גם: האפוטרופוס) לפי הוראות חוק נכסי נפקדים, התש״י-1950 (להלן: חוק נכסי נפקדים), ובהמשך, בשנת 1952, הופקעו המקרקעין מידי האפוטרופוס ונרשמו על שם המדינה. 3. נוכח מסגרת הזמנים שנקבעה בפסק הדין ב-דנ״א 1595/06 עזבון המנוח ארידור נ׳ עיריית פתח תקווה, פ״ד סו(2) 58 (2013) להתיישנות תביעות פיצויים בגין הפקעות, הגישו המשיבים בחודש מרץ 2016 שתי תביעות לבית המשפט המחוזי בחיפה, שבמסגרתן נטען כי הם זכאים לפיצויים בגין הפקעת חלקות שהיו בבעלות מורישיהם. כפי שעוד יפורט להלן, תביעות הפיצויים ביחס לחלקות השונות, הוגשו מכוח שני דברי חקיקה: חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג-1953 (להלן: חוק רכישת מקרקעים), ופקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות או הפקודה). במסגרת התביעות מכוח פקודת הקרקעות, נתבעו פיצויים הן לפי סעיף 12 לפקודה, שמבטאים את השווי הנומינאלי של המקרקעין במועד ההפקעה (ועל כן הם מכונים גם "פיצויי הקרן"); הן פיצויים בגין ״דמי חכירה אבודים״ לפי סעיף 13(1) לפקודה, שמטרתם לפצות על הנזק שנגרם לבעל המקרקעין בתקופה שבין מועד ההפקעה ועד לקבלת הפיצוי בפועל ("פיצוי פירותי"). לאחר שהוגשו התביעות ובטרם ניתנו בהן פסקי דין, הנפיק האפוטרופוס למשיבים תעודות שחרור מכוח סמכותו לפי סעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים, שבהן הודיע כי הוא משחרר מהקנייתו את ״תמורת הפקעת החלקים״ בחלקות שהיו בבעלות מורישי המשיבים (ראו: נספח 7 לכתב הערעור בע"א 935/24; נספח 6 לכתב הערעור בע"א 940/24). להלן אפרט על כל אחד מההליכים שניצבים ביסוד הערעורים שלפנינו. ע"א 935/24 4. המשיבים בע"א 935/24 (להלן: עניין ג'רוס) הם יורשיו של מי שהיה הבעלים הרשום של מחצית מחלקה 8 בגוש 10256 (להלן: חלקה 8) ושל שלושה רבעים מחלקה 19 בגוש 10256 (להלן: חלקה 19). חלקות אלו הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים בשנת 1948. מאוחר יותר, ביום 5.6.1952, פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות בעניין הפקעת חלקה 19, וביום 31.12.1953 פורסמה ברשומות הודעה לפי הוראות חוק רכישת מקרקעים בנוגע לרכישת חלקה 8. 5. ביום 21.3.2016 הגישו המשיבים בע"א 935/24 תביעה לפיצויי הפקעה נגד המערערת (להלן: המדינה): מכוח חוק רכישת מקרקעים ביחס לחלקה 8, ומכוח פקודת הקרקעות ביחס לחלקה 19. ביום 21.11.2021 מינה בית המשפט המחוזי את שמאית המקרקעין, הגב' א' אלזנר (להלן גם: השמאית), כמומחית מטעמו לצורך הערכת סכום הפיצוי המגיע למשיבים. סמוך לאחר מכן, ביום 27.2.2022, ניתנה תעודה בהתאם לסעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים, במסגרתה שחרר כאמור האפוטרופוס לידי המשיבים את תמורת הפקעת החלקות. ביום 1.3.2022 הגישה השמאית לבית המשפט המחוזי שתי חוות דעת בנוגע לסכום הפיצוי בגין הפקעת החלקות. בחוות דעתה ביחס לחלקה 19, ציינה השמאית כי לפי התוכנית המנדטורית שחלה על החלקה, ייעודה במועד הפקעתה היה חקלאי. עוד צוין כי מתצלומי אוויר של שטח חלקה 19 משנת 1949 עולה כי מספר שנים לפני הפקעתה, החלה בניית שכונת מגורים על אותה חלקה. נוכח האמור, השמאית ציינה כי לדעתה "אין ספק" שקונה סביר שהיה מגיע לאותה חלקה ערב הפקעתה "ורואה כי על החלקה היו קיימים מבנים, היה מוכן לשלם על החלקה כחלקה למגורים" (נספח 10 לכתב הערעור בע"א 935/24). לצד זאת, הבהירה השמאית כי שאלת ייעוד החלקה היא שאלה משפטית ועל כן כללה בחוות דעתה שני תחשיבים: הראשון, שהעריך את שווי מחצית החלקה לפי ייעוד מגורים, על רקע הבינוי שהיה בה בפועל, והעמיד את "הפיצויים עבור החלק הנתבע" על סך של כ-2.08 מיליון ש"ח; והשני, שהעריך את החלקה כולה לפי ייעוד חקלאי, והעמיד את הפיצויים כאמור על סך של כ-1.6 מיליון ש"ח. ע"א 940/24 6. המשיבים בע"א 940/24 (להלן: עניין תלחמי) הם יורשיו של מי שהיה הבעלים הרשום של מלוא הזכויות בחלקה 31 בגוש 10256 (להלן: חלקה 31); של מחצית מהזכויות בחלקה 28 בגוש 10232 (להלן: חלקה 28); של מחצית מהזכויות בחלקה 47 בגוש 10233 (להלן: חלקה 47); ושל מחצית מהזכויות בחלקה 50 בגוש 10252 (להלן: חלקה 50). חלקות אלו הוקנו כאמור לאפוטרופוס לנכסי נפקדים בשנת 1948. לימים, ביום 5.6.1952, פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות על הפקעת חלקה 31, וביום 31.12.1953 פורסמה ברשומות הודעה לפי הוראות חוק רכישת מקרקעים בנוגע לרכישת חלקות 28, 47 ו-50. 7. ביום 20.3.2016 הגישו המשיבים בע"א 940/24 תביעה לפיצויי הפקעה נגד המדינה מכוח החיקוקים הנ"ל. בעוד ההליך מתנהל, ניתנה ביום 5.7.2020 תעודה בהתאם לסעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים, במסגרתה שחרר כאמור האפוטרופוס לידי המשיבים בהליך זה את תמורת הפקעת החלקות. 8. ביום 11.4.2021 מינה בית המשפט המחוזי את השמאית אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט לצורך הערכת סכום הפיצוי. ביום 3.3.2022 הגישה השמאית שתי חוות דעת בנוגע לסכום הפיצוי, האחת בגין הפקעת חלקות 28, 47 ו-50; והשנייה בגין הפקעת חלקה 31. בחוות דעתה ביחס לחלקה 31, ציינה השמאית כי מצילומי אוויר של חלקה זו עולה כי בשנת 1949 התקיימו בה הליכי בנייה, ובכלל זה ניתן לראות ארבעה מבנים שהיו קיימים בחלקה באותה עת. על כן, ציינה השמאית כי אף שייעודה התכנוני של חלקה 31 הוא חקלאי, "אין ספק" שבשים לב לבינוי שהיה קיים בשטח במועד ההפקעה, קונה סביר שהיה רוכש את החלקה באותה עת "היה מוכן לשלם על החלקה כחלקה למגורים" (נספח 12 לכתב הערעור בע"א 940/24). כמו כן, השמאית הוסיפה וקבעה כי ההכרעה בשאלת ייעוד חלקה 31 לצורך קביעת גובה הפיצויים היא שאלה משפטית שמסורה לבית המשפט המחוזי, ועל כן כללה בחוות דעתה שני תחשיבים: הראשון, שהעריך את מחצית החלקה לפי ייעוד מגורים על רקע הבינוי שהיה בה בפועל, והעמיד את פיצויי ההפקעה "לפי סע' 13 לחלקה בשלמות" (סעיף 13 (1) לפקודת הקרקעות) על סך כ-6.6 מיליון ש"ח; והשני, שהעריך את החלקה כולה לפי ייעוד חקלאי, והעמיד את הפיצוי כאמור על סך של כ-4 מיליון ש"ח. טענות המדינה בשני ההליכים 9. בשני ההליכים לעיל העלתה המדינה טענות הגנה דומות. ראשית, המדינה טענה כי יש לדחות את התביעות מחמת שיהוי שנפל בהגשתן, וכן נוכח נזק ראייתי שנגרם לה בחלוף הזמן. עוד נטען כי גם אם תידחה טענת השיהוי, יש לחשב את גובה הפיצוי בגין הפקעת חלקות 19 ו-31 בהתאם למצבן התכנוני במועד הקובע, כמקרקעין בייעוד חקלאי. כמו כן, לטענתה, המשיבים אינם זכאים לפיצוי "הפירותי" בגין דמי חכירה אבודים עבור חלקות 19 ו-31 לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, אלא לכל היותר לפיצוי "הקרן" בגין הפקעת החלקות עצמן, לפי סעיף 12 לפקודה; זאת, משום שהחלקות הנזכרות הופקעו לאחר שהוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, וממילא, המשיבים לא היו זכאים ליהנות מפירותיהן או מ-"דמי חכירה" בגינן בפרק הזמן שעד להפקת תעודת שחרור התמורה על ידי האפוטרופוס. פסקי הדין של בית המשפט המחוזי 10. במסגרת פסקי דין שניתנו ביום 9.10.2023 (עניין תלחמי) וביום 24.10.2023 (עניין ג'רוס), קיבל בית המשפט המחוזי את התביעות שהגישו המשיבים. נימוקי בית המשפט בשני פסקי הדין נשענים על אדנים זהים ועל כן, ראיתי לתארם במאוחד ובאופן תמציתי. אקדים ואציין, כי במהלך ניהול התובענות, ניתן פסק הדין בע״א 6744/20 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ׳ טבר (7.7.2022) (להלן: עניין טבר), שבו נקבעה ההלכה המנחה בנוגע למהות הפיצוי בגין דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13(1) לפקודה, וכן באשר לאופן חישובו. פסקי הדין של בית המשפט המחוזי ביססו את הכרעתם במידה רבה על קביעות בית משפט זה בעניין טבר. 11. בפתח פסקי הדין, דחה בית המשפט המחוזי את טענת המדינה כי התובענות הוגשו בשיהוי. בהמשך, נקבע כי המשיבים זכאים לתבוע את "דמי החכירה האבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות. בהקשר זה עמד בית המשפט על ההתנהלות הדיונית של המדינה בהליכים הנדונים, וקבע כי טענותיה בסוגיה הנ"ל נטענו רק בשלב הסיכומים ובאופן שמהווה הרחבת חזית. לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי יש לראות בזכות לתבוע פיצויי הפקעה כחלק מהתמורה שקיבל לידיו האפוטרופוס לנכסי נפקדים בגין הפקעת הנכס מידיו, וכי תמורה זו מועברת לידי הנפקד עם קבלת תעודת השחרור לפי סעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים – לרבות ביחס לרכיב "דמי החכירה האבודים". לחלופין, כך נקבע, יש לראות בתעודת השחרור כהסבה של זכות תביעת פיצויי ההפקעה. 12. לאחר מכן הכריע בית המשפט המחוזי במחלוקות הפרטניות בנוגע לגובה פיצויי ההפקעה להם זכאים המשיבים בכל אחד מן ההליכים. בעיקרו של דבר, אימץ בית המשפט המחוזי את מסקנות השמאית בנוגע לגובה הפיצוי בגין הפקעת חלקה 8 וחלקות 28, 47 ו-50; וכן את מסקנותיה בנוגע לגבוה הפיצוי בגין הפקעת חלקה 19 ובגין הפקעת חלקה 31 לפי ייעוד מחצית החלקות למגורים. בעניין זה קבע בית המשפט כי עצם העובדה שהמדינה החלה בבניית שיכון על גבי אותן חלקות מספר שנים לפני הפקעתן, "מעיד ומלמד שקיים פוטנציאל" שייעוד החלקה ישתנה למגורים; ומשכך, אין מקום להעריך את שוויין של חלקות אלו לפי ייעוד חקלאי. לבסוף, הורה בית המשפט כי ישולמו למשיבים פיצויי הפקעה בגין החלקות השונות כמפורט בחוות דעת השמאית ובהתאם להלכה שנקבעה בעניין טבר; וכן הורה כי ישולמו למשיבים הוצאות עבור שכר טרחה בשיעור 15% מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ, לצד הוצאות בגין תשלום אגרת משפט ושכר המומחים. מכאן הערעורים שלפנינו. טענות הצדדים 13. על פסקי הדין של בית המשפט המחוזי הגישה המדינה שני ערעורים, ובמסגרתם נטען, בעיקרו של דבר, כי יש לדחות את התובענות בכללותן מחמת שיהוי. זאת, חרף העובדה שלא חלפה תקופת ההתיישנות להגשת התביעות לפי הלכת ארידור, ובשים לב, בין היתר, לנזק הראייתי שנגרם למדינה בהגשת התביעה בחלוף שנים רבות. עוד טענה המדינה, כי לא היה מקום לקבוע שייעוד חלקות 19 ו-31 (להלן גם: החלקות), נכון למועד ההפקעה, היה למגורים (באשר ליתר החלקות, אין לפנינו מחלוקת בעניין זה). נטען, כי פעולות הבנייה שתועדו בתצלומי האוויר כמפורט בחוות דעת השמאית, הן פעולות שהתבצעו לצורך הקמת דיור ציבורי ובאופן שנועד לקדם את מטרת ההפקעה של אותן חלקות. בתוך כך, מטעימה המדינה כי בניית השיכונים עוד בטרם ביצוע ההפקעה, הייתה פועל יוצא של הצורך הדחוף בהקמת שיכונים ציבוריים בשנים הראשונות שלאחר הקמת המדינה. בהקשר זה, מוסיפה המדינה וטוענת כי אלמלא ההחלטה להקים באזורים אלו שיכונים, ייעודן של חלקות 19 ו-31 היה נותר חקלאי, ומשכך, הבנייה על גבי החלקות בשנים שקדמו למועד הפקעתן היוותה את הבסיס לאותה הפקעה, ואין להתחשב בה לצורך חישוב הפיצויים. עוד נטען, כי "כל קונה אחר, מלבד המדינה, לא היה יכול לממש את ייעוד המגורים שפסק הדין קובע שניתן היה לצפות לו", שכן מבני המגורים שנבנו על החלקות יועדו לשיכון ציבורי. 14. בנוסף, המדינה טוענת כי משחלקות 19 ו-31 הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים עובר להפקעתן, המשיבים אינם זכאים לפיצויים על אבדן דמי חכירה בגינם, מכוח סעיף 13(1) לפקודת המקרקעין. נטען, כי הסעיף הנזכר נועד לפיצוי הנפקע בגין העיכוב שבתשלום פיצויי קרן ההפקעה לבעלים, ואילו המשיבים או מורישיהם לא היו בעלי הקרקע במועד ההפקעה, שכן באותה שעה החלקות היו מוקנות לאפוטרופוס לנכסי נפקדים; וממילא, בהעדר זכויות בחלקות, המשיבים לא היו זכאים לדמים בגין "החכרת" החלקות מדי שנה בשנה. עוד נטען שהוראות חוק נכסי נפקדים (פיצויים), התשל"ג-1973 (להלן: חוק הפיצויים) מגבילות את המשיבים לתבוע פיצויים בגין חלקות אלו אך ורק מכוח חוק זה, והפיצוי שנקבע על פיו לא כולל פיצוי בגין "דמי חכירה אבודים". לבסוף, נטען שבית המשפט המחוזי פסק לטובת המשיבים שכר טרחה שלא בהתאם להלכה שנקבעה בעניין טבר, שלפיה יש לפסוק הוצאות בשיעור 15% מסכום הפיצוי הסופי, וכי אין לפסוק מעבר לכך סכום נוסף בגין הוצאות משפט. 15. המשיבים, מנגד, סומכים ידיהם על פסקי הדין של בית המשפט המחוזי. בין היתר, טוענים המשיבים כי קביעות בית המשפט בנוגע לייעוד חלקות 19 ו-31 כייעוד למגורים התבססו על קביעות המומחית מטעם בית המשפט, וכן על תצלומי אוויר מהשנים שקדמו להפקעת אותן חלקות; וכי בדין נקבע, כי בשים לב לבנייה שהתבצעה בחלקות, ולעובדה שהבנייה בוצעה על ידי המדינה – קונה סביר היה מצפה שהבנייה בחלקה מתבצעת כדין ואף תימשך בעתיד. כמו כן, באשר לטענת המדינה, כי המשיבים אינם זכאים לתבוע פיצויים בגין דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13(1) לפקודת המקרקעין, בשים לב לכך שהזכויות בחלקות היו בידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים במהלך השנים – טוענים המשיבים כי בית משפט זה הכריע בסוגיה זו אך לאחרונה, וקבע כי גם בעלי זכויות במקרקעין שהוקנו לאפוטרופוס עובר להפקעתם, זכאים לפיצוי מכוח סעיף 13(1) לפקודה. עוד טוענים המשיבים, כי טענות המדינה בנושא חוק הפיצויים אינן עולות בקנה אחד עם טענות שנטענו מטעמה בהליכים אחרים שמתנהלים בערכאות הדיוניות, באופן שמקים מניעות מהעלאתן במסגרת הערעורים דנן. לבסוף, המשיבים מציינים כי הם מסכימים לקבלת ערעור המדינה ביחס לטענותיה בנוגע לפסיקת שכר טרחה והוצאות כאמור לעיל. 16. ביום 2.12.2024 התקיים לפנינו דיון בעל פה, שבו הודיעה באת כוח המדינה כי היא חוזרת בה מטענת השיהוי (כפוף להבהרות שמפורטות בפרוטוקול הדיון מיום 2.12.2024 (בעמ' 3, ש' 22-16)); מלבד זאת, חזרו הצדדים על עיקרי טענותיהם שבכתב. דיון והכרעה 17. אקדים ואומר, כי לאחר שעיינתי בכתובים שהונחו לפנינו ושמענו את טענות הצדדים בדיון, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את הערעורים באופן חלקי, כך שהפיצויים שישולמו למשיבים בגין הפקעת חלקות 19 ו-31 יתבססו על כך שבמועד ההפקעה ייעודן של חלקות אלו היה לחקלאות, וכך אציע לחבריי להורות. אך לפני הדיון בסוגיית ייעוד החלקות כאמור, אדרש לטענת המדינה, שלפיה המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין דמי חכירה אבודים. זכאות לדמי חכירה אבודים בנסיבות של נכסי נפקדים 18. כאמור, המדינה טענה לפנינו, כי משזכויות המשיבים בנכסים השונים הוקנו לאפוטרופוס עובר להפקעתם, יש לקבוע כי ההלכה שנקבעה בעניין טבר לא חלה בנסיבות המקרים דנן. דא עקא, שלאחר הגשת הערעורים שלפנינו, נדונה טענה זו ונדחתה בדעת רוב בע"א 3021/23 מדינת ישראל – רשות הפיתוח נ' יורשי המנוחה סליבא ז"ל (8.4.2024) (להלן: עניין סליבא), כאשר באותו עניין קבע השופט עמית כדלקמן: "אין לראות בשחרור תמורת הנכס מידי האפוטרופוס למשיבים משום הקנייה רטרואקטיבית של זכות הקניין. אך יש לראות בשחרור התמורה המחאה או הסבה או השבה של זכות האפוטרופוס לתבוע פיצויים בגין כל השנים החל מתפיסת המקרקעין אל המשיבים שנכנסים ב'נעליו' [...] הזכות היא לקבלת התמורה על פירותיה ואיני רואה מדוע בשל היות הנכס נפקד ייגרע חלקם של המשיבים בהשוואה לאחרים ותישלל מהם האפשרות לקבל פיצוי פירותי לפי המסלול השלישי כפי שנפסק בעניין טבר" (עניין סליבא, פסקה 18). 19. טענת המדינה אף שבה ונדחתה בפסיקה מאוחרת יותר, על יסוד ההכרעה בעניין סליבא (ע"א 2256/23 מדינת ישראל נ' עואדיה (7.5.2024) (להלן: עניין עואדיה), ובקשות לקיום דיון נוסף בפסקי הדין שניתנו בעניין סליבא ובעניין עואדיה – נדחו (דנ"א 3473/24 מדינת ישראל – רשות הפיתוח נ' יורשי המנוחה סליבא ז"ל (28.8.2024)). 20. אם כן, שאלת זכאותם של המשיבים לתבוע את "דמי החכירה האבודים" מכוח סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות הוכרעה בפסיקת בית משפט זה; איני מוצאת לשנות מהכרעה זו – שאף הייתי שותפה לה – שניתנה כאמור אך לאחרונה, ודין טענות המדינה בעניין זה להידחות. ייעוד החלקות 21. אפנה כעת למחלוקת בשאלת ייעודן של חלקות 19 ו-31 במועד ההפקעה, לצורך עריכת שומת פיצויי ההפקעה. כאמור, בחוות דעתה ציינה השמאית כי מתצלומי אוויר משנת 1949 עולה כי מספר שנים עובר להפקעתן, החלה בניית בתי מגורים בחלקות. כמו כן, השמאית ציינה כי מאחר שקביעת ייעוד החלקות לצורך חישוב הפיצויים היא משפטית באופייה, חוות דעתה כוללת שומה בהתאם לשתי חלופות – חלופה שלפיה הייעוד של מחצית החלקות הוא למגורים (תוך הפחתה מסוימת בשל העדר תכנית תקפה למגורים); וחלופה שלפיה החלקות כולן מוערכות בהתאם לייעוד חקלאי. בית המשפט המחוזי אימץ את החלופה הראשונה. כפי שיפורט להלן, אני סבורה שיש מקום להתערב בקביעה זו של בית המשפט המחוזי, ולהורות כי חישוב הפיצויים בגין הפקעת חלקות 19 ו-31 יתבסס על ייעודן החקלאי עובר להפקעתן. עקרונות וכללים הנוגעים לאופן חישוב פיצויי הפקעה 22. כידוע, מטרת פיצויי ההפקעה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין במצב הכספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה (ראו, למשל: ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, פס' 28 (31.5.2009)). על מנת להגשים מטרה זו, נקבעו בחוק ובפסיקה מספר עקרונות יסוד. כך, סעיף 12 לפקודה קובע את העקרונות שלפיהם יחושבו פיצויי הפקעה: תקנות בענין הערכת הפיצויים 12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: [...] (א) אין לו לבית-המשפט להביא בחשבון את העובדא שהקרקע נרכשה בכפיה; (ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב; בהתאם ללשון סעיף 12(ב) לפקודה, אמת המידה לפיצוי בגין הפקעה היא שוויה של הקרקע המופקעת בעסקה רצונית היפותטית שהייתה נערכת במועד הקובע (ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, פס' 8 (9.12.2008); ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה, פס' 21 (1.12.2011)). המועד הקובע לעניין זה, הוא מועד הפרסום ברשומות של ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 33 (1997)). עוד נקבע, כי הערכת שוויים של מקרקעין תיעשה על רקע מלוא הנתונים הרלוונטיים, ובראש ובראשונה, תוך מתן משקל לייעודם התכנוני לפי תכנית המתאר שחלה עליהם במועד הקובע. ייעוד זה, משקף את אפשרויות ניצול הקרקע, וממילא את התועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנה (ע"א 6132/12  ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל, פס' 15 (7.1.2014); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 718-717 (2013) (להלן: קמר)). 23. עקרון נוסף, נוגע לצורך לנטרל את השפעת ההפקעה עצמה על שווי המקרקעין במועד הקובע. כלל זה נלמד מהוראת סעיף 12(א) לפקודה, שלפיה כאמור, "אין לו לבית-המשפט להביא בחשבון את העובדא שהקרקע נרכשה בכפיה". כוחו של כלל זה יפה הן כאשר לפעולת ההפקעה עצמה – ובכלל זה לציפיות שקדמו לה ולמהלכים תכנוניים שליוו אותה – ישנה השפעה מיטיבה על שווי המקרקעין ערב הפקעתם; הן בנסיבות בהן נודעת להפקעה השפעה שלילית. כלל זה נגזר מהעיקרון שנזכר לעיל, שלפיו מטרת פיצויי ההפקעה אינה להעשיר את הנפקע או לפגוע בכיסו, אלא להעמידו במצב הכספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. כך למשל, בנוגע להפקעה מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 – שמבוצעת במסגרת הליך דו-שלבי, שבו להפקעה עצמה קודם שלב של פרסום תכנית המייעדת את הקרקע למטרת ההפקעה (ראו: ע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370 (1987)) – נפסק כי אין להתחשב בהשפעת התוכנית המפקיעה על שווי המקרקעין עובר להפקעה, לטובה או לרעה, שכן פרסומה הוא חלק מהליך ההפקעה עצמו (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מ"א(1), 133 (1987) (להלן: עניין מרקוביץ'); ע"א 473/76 מזרחי נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד ל"א(2) 253 (1977) (להלן: עניין מזרחי); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 539-538 (2011) (להלן: נמדר)). 24. סוגיה חשובה נוספת לענייננו, נוגעת להתחשבות בפוטנציאל תכנוני עתידי של מקרקעין לצורך חישוב פיצויי הפקעה. בהקשר זה, יש להבחין בין שני סוגים של פוטנציאל תכנוני. ישנו פוטנציאל תכנוני שמקורו בתכונותיהם הנורמטיביות של המקרקעין, כפי שנקבעו בתוכנית תקפה (למשל, זכויות בנייה שמוקנות למקרקעין בהתאם לתכנית תקפה, שטרם מומשו במועד הקובע; לפוטנציאל מסוג זה ולאפשרות להתחשב בו לצורך חישוב פיצויי הפקעה, ראו ע"א 8937/08 מנהל מקרקעי ישראל נ' חביבאללה, פס' 27-26 (1.12.2011)). כמו כן – והרלוונטי יותר לענייננו – ישנו גם פוטנציאל תכנוני שכולל את האפשרות לשינוי בתכונותיה הנורמטיביות של הקרקע מכוח תכנון עתידי, באופן שיורחבו אפשרויות הניצול שלה מעבר לאלה שבתוכנית התקפה. ציפיות אלו לשינוי תכנוני בעתיד, עשויות להישען, למשל, על קיומה של תכנית מתאר שמצויה בשלבי אישור שונים במוסדות התכנון; על מגמות תכנון כלליות; על פיתוח סביבתי שמייצר ציפייה כי קרקע מסוימת תשנה את ייעודה בהתאם לשינויים שמתחוללים בסביבתה; על הצהרות של גורמי תכנון או נבחרי ציבור, ועוד (דביר סגלוביץ' "התחשבות בהשפעה של פוטנציאל תכנוני על שווי שוק של מקרקעין" משפט ועסקים כח 209, 211 (2023)). 25. בהקשר זה אציין כי בפסיקת בית משפט זה נקבע, כי אמנם הכלל הוא שהערכת שוויים של מקרקעין תיעשה בהתאם למועד הקובע בלא להתחשב בנתונים עתידיים; אולם נקבע כי ציפיות שמקורן בפוטנציאל תכנוני עתידי כאמור, הן בגדר נתון כלכלי שמגולם בשווי הקרקע כבר במועד הקובע. גישה זו נזכרה לראשונה בקשר להפקעת מקרקעין מכוח פקודת הקרקעות בע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 (1986), תוך הצבת סייג שלפיו על הפוטנציאל האמור להיות בר-מימוש ברמת הסתברות גבוהה: "על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבנייה, רק אם הסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצורכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" (שם, עמ' 158; ראו גם: ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה, פס' ע"ה (28.4.2013); כמו כן, ראו והשוו: ע"א 8717/17 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל ואח', פס' 32 לחוות הדעת של השופט א' שטיין (23.7.2019)).). לימים, אומצה גישה עקרונית זו גם בקשר לחישוב פיצויים בגין תכנית פוגעת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כאשר נקבע כי לצורך חישוב פיצויים לפי סעיף זה, יש להתחשב גם בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין שמגולם בתוכניות צפויות המיועדות לחול עליהם בעתיד, ובלבד "שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" (ראו: ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228, 234 (1988)); אמת מידה זו פותחה בפסיקה, ונקבע כי בגדרה נדרש להצביע, בין היתר, על קיומה של תכנית המצויה בשלב הפקדה; ראו: בר"מ 10212/16 דליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פס' 112-109 לחוות הדעת של השופטת ד' ברק-ארז (1.4.2020)). בהמשך, אומצה גישה זו גם במסגרת חישוב עליית ערך של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה (רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 529 (2003)). 26. ניתן לסכם אפוא: מטרת פיצויי ההפקעה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין במצב הכספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. על מנת להגשים מטרה זו, נקבע כי אמת המידה לפיצוי בגין הפקעה היא שוויה של הקרקע המופקעת בעסקה רצונית היפותטית שהייתה נערכת במועד הקובע. לצורך כך, יש לייחס לקונה מידע אודות מלוא הנתונים הרלוונטיים, ובראש ובראשונה, ייעודם התכנוני של המקרקעין במועד הקובע. עוד נקבע כי לצורך הערכת שווי הקרקע יש לנטרל השפעה אפשרית של ההפקעה עצמה במועד הקובע, וכן להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני עתידי של המקרקעין, שהינו בגדר "ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין". מן הכלל אל הפרט 27. כפי שיובהר להלן, אני סבורה כי יישום העקרונות והכללים האמורים על ענייננו, מוליך למסקנה שלפיה יש לחשב את פיצויי ההפקעה בגין החלקות בהתאם לייעודן החקלאי, כפי שהיה במועד הקובע. 28. אין מחלוקת כי ייעוד החלקות במועד הקובע (ביום 11.4.1952) היה לחקלאות, בהתאם להוראות התכנית המנדטורית RP/25. ברם, בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי לצורך הערכת שווי המקרקעין לצורך פיצויי הפקעה, יש לשום את המקרקעין בהתאם לייעוד מחצית מהחלקות למגורים. זאת, בנימוק שהתנהלות המדינה, שכאמור הקימה מבני מגורים על מחצית מהחלקות כשלוש שנים עובר להפקעתן, "נטעה ציפייה בלב כל קונה סביר כי קרקע זו אינה קרקע לחקלאות אלא למגורים". 29. כאמור, המדינה סבורה כי בית המשפט המחוזי שגה בקביעתו זו. בעמדתה מִשֹתרגות, למעשה, שתי טענות שונות: ראשית, המדינה טוענת כי יש להתעלם מהבנייה שהייתה קיימת בחלקות במועד הקובע בהתאם לעיקרון הנזכר לעיל, שלפיו יש "לנטרל" את תוצרי ההפקעה מהערכת שווי הקרקע; וכלשונה: "מדובר בבנייה שנעשתה למימוש מטרת ההפקעה [...] בניית הבניינים בקרקע היא הבסיס להפקעה עצמה". לצד האמור, הוסיפה המדינה וטענה כי אף אם לא תנוטרל השפעת הבנייה מחמת היותה תוצר של ההפקעה – הרי שמכל מקום, אין יסוד לקביעת בית המשפט המחוזי, שלפיה הבנייה בחלקות יצרה ציפייה בלב קונה היפותטי כי ייעוד החלקות ישונה למגורים; זאת, לדבריה, משום ש-"כל קונה אחר, מלבד המדינה, לא היה יכול לממש את ייעוד המגורים שפסק הדין קובע שניתן היה לצפות לו"; וכפי שנטען לפנינו בעל פה: "בוודאי שאדם פרטי [...] לא היה יכול לעשות שום דבר עם הקרקע הזאת. ומבחינתנו הגישה היא הפוכה, זה אולי היה צריך להוריד את ערך הקרקע" (בעמ' 17 לפרוטוקול הדיון, ש' 14-13). 30. באשר לטענה הראשונה של המדינה, בדבר "ניטרול" עובדת קיומו של בינוי במקרקעין מחמת היותו תוצר של ההפקעה – אני סבורה כי היא אינה נקייה מספקות. אולם, בשים לב לאמור להלן, איני נדרשת להכריע בדבר. אעיר בהקשר זה, בתמצית, כי הבנייה בחלקות נעשתה בנסיבות החריגות של קום המדינה, קדמה בכשלוש שנים להפקעת החלקות (1952), ובכשש שנים לתכנית ששינתה לבסוף את ייעוד הקרקע (1955); על רקע נסיבות אלו, ספק אם ניתן לראות בבנייה המוקדמת ובהפקעה המאוחרת "מהלך אחד", שמצדיק לראות בבנייה חלק מתוצרי ההפקעה עצמה. זאת, בשונה מהמקרים שנדונו בפסקי הדין אליהם הפנתה המדינה לתמיכה בטענתה (עניין מרקוביץ ועניין מזרחי), שם נקבע כי יש לנטרל את השפעתה של תכנית ששינתה את ייעוד הקרקע עובר להפקעתה, מהטעם ששינוי הייעוד נעשה במסגרת הליך ההפקעה הדו-שלבי שבחוק התכנון והבנייה – שהוזכר לעיל – כך שיש לראות את התכנית כתוצר ישיר של ההפקעה. מכל מקום, איני נדרשת כאמור להכריע בשאלה זו, שכן אני סבורה שהכרעת בית המשפט המחוזי לא יכולה לעמוד מהטעם השני שנזכר לעיל, שלפיו גם אם לא "נתעלם" מרכיב הבנייה בחלקות, הרי שהיא לא יצרה ציפייה תכנונית שהצדיקה להעריך את החלקות לפי ייעוד מגורים. 31. כאמור, על מנת לקבוע כי יש להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני עתידי של קרקע, יש להוכיח כי מדובר בפוטנציאל ש"הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" (עניין מרכז מסחרי, עמ' 158); זאת, כאשר הקונה ההיפותטי שהציפייה מיוחסת לו, מצויד במלוא הידע הנחוץ לצורך אומדן שווי הקרקע (שם, 160; נמדר, 535; קמר, 717). בענייננו, אני סבורה כי לא עלה בידי המשיבים לשכנע כי מכלול הנסיבות היו מקימות ציפייה בלב קונה סביר כי ייעוד החלקות ישונה למגורים (בניה שאינה ציבורית), באופן שמצדיק לשום את החלקות בערכים גבוהים לפי ייעוד זה, בהשוואה לייעודם החקלאי. 32. במסגרת הכרעתו ייחס כאמור בית המשפט המחוזי לקונה ההיפותטי במועד הקובע, ידיעה על אודות קיומם של המבנים על החלקות, באופן שהיה מקים, כך נקבע, ציפייה סבירה כי ייעודן ישונה למגורים. אולם, אינני סבורה כי כך פועל קונה היפותטי, שכאמור, עלינו להניח כי הוא טורח ומצטייד במלוא הידע הנחוץ לצורך הערכת שווי הקרקע טרם הרכישה. קונה זה, מוסיף ומברר על אודות ייעוד המבנים שבחלקות, וכן על אודות אפשרות קיומן של תוכניות בשלבי אישור שונים, שהחלקות מצויות בתחומן. בהתאם, קונה היפותטי בענייננו, היה עומד על כך שהמבנים שנבנו על החלקות יוּעדו כאמור, ואף שימשו, לשיכון ציבורי, קרי – מדובר במבנים שנבנו לצרכי ציבור. זאת ועוד: במועד הקובע, הייתה מופקדת מזה כשנתיים תכנית "ג/187 – שיכון עולים עד יד כפר עטא" (דבר ההפקדה פורסם ביום 1.3.1950), שייעדה את הקרקע לשיכון ציבורי, ושבהתאם לתצהיר שהוגש מטעם המדינה, החלקות הנדונות מצויות בתחומה. תכנית זו אמנם טרם אושרה במועד הקובע (פרסום הודעה על ההפקעה), אולם עצם דבר הפקדתה מהווה נתון תכנוני חשוב, במסגרת גיבוש הציפיות באשר לעתידן התכנוני של המקרקעין שבשטחה (על שלב ההפקדה כבסיס לציפיות של צדדים שונים בהיותו שלב תכנוני בשֵל יחסית, ראו עניין דליה, פס' 87 לחוות דעתה של השופטת ברק-ארז; וכן ראו: בג"ץ 10934/02 קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל, פס' 19 (10.5.2004)). על רקע ממצאים אלו, לא הוכח קיומו של פוטנציאל במועד הקובע – לא כל שכן "ודאי" או כזה שניתן "לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" – כי ייעודן של החלקות ישונה למגורים שאינם ציבוריים. לנוכח האמור, ברי כי לא בוססה מסקנה, שלפיה קונה סביר היה מפתח ציפייה, כי ייעוד החלקות ישונה למגורים שאינם ציבוריים. למעלה מן הצורך, אציין כי סביר להניח, כי מערכת הנסיבות החריגה שלפנינו – בנייה על חלקה חקלאית ללא שינוי ייעוד מקדים, על ידי המדינה ולמטרה ציבורית – עשויה הייתה דווקא להקים ציפייה אחרת, לעתיד תכנוני שבמסגרתו ישונה ייעוד הקרקע מחקלאי לייעוד שתואם שיכון ציבורי, על המגבלות הנלוות לכך בכל הנוגע לאפשרויות ניצול הקרקע (ואולי אף להקים ציפייה כי החלקה תופקע בעתיד ותעבור לידי המדינה). עתיד תכנוני צפוי מסוג זה, על פני הדברים, לא היה משיא את ערך החלקות, ואולי אף להיפך. 33. מכל הטעמים האמורים, אני סבורה כי יש לקבל את ערעור המדינה בעניין זה ולהורות כי הפיצויים בגין חלקה 19 וחלקה 31 ישולמו למשיבים לפי שומת אותן חלקות בהתאם לייעודן לחקלאות. סיכום 34. בשים לב לכל האמור לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור באופן חלקי, ולקבוע כי המשיבים זכאים לפיצויים בגין הפקעת החלקות בהתאם לטבלאות שבחלופה ב' ("שווי בהתבסס על היעוד החקלאי בתוכנית RP"), בשתי חוות הדעת שערכה השמאית ביחס לשתי החלקות, תוך התאמת התחשיבים לשיעורים שנקבעו בנוגע לקרקע חקלאית בעניין טבר (כפי שנקבע בסעיף 98 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין ג'רוס, ובסעיף 104 לפסק הדין בעניין תלחמי, בשינויים המחויבים לאור הכרעתנו לעיל), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד תשלום הפיצויים על ידי המדינה, כאמור שם. עוד אציע ליתן תוקף להסכמה שאליה הגיעו הצדדים, שלפיה הסכום שנפסק לטובת המשיבים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי כהוצאות עבור שכר טרחה, יכלול גם את יתר הוצאותיהם, בהתאם להלכה שנקבעה בעניין טבר בנושא זה. 35. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, אציע לחבריי כי לא ייעשה צו להוצאות. יעל וילנר שופטת השופט חאלד כבוב: לאחר שעיינתי בחוות דעתה של חברתי, השופטת י' וילנר, מצאתי עצמי שותף לדעתה כמעט לאורך כל הדרך; זולת במישור אחד, וחשוב. הוא, הייעוד שלפיו יש לחשב את הפיצויים המגיעים למשיבים בגין הפקעת חלקה 19 וחלקה 31 (כהגדרתן בחוות דעתה). נוכח עמדתי בהקשר זה – לו תישמע דעתי נורה על דחיית ערעורי המדינה, ונותיר את האמור בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי על כנם. מאחר שחברתי האריכה בסקירת העקרונות והכללים החלים בכגון דא – ועמדתה מקובלת עליי בעיקרה – אקצר בכך אני. אסתפק בכך שאציין כי מכיוון שמטרת הפיצויים בגין ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו הוא היה בעת ההפקעה, אלמלא ההפקעה התרחשה – לא פחות ולא יותר – הרי שהפיצויים צריכים לשקף את התמורה שהייתה מתקבלת בעסקה רצונית בין שני צדדים רגע לפני ההודעה על ההפקעה. משכך, ככלל, יש לחשב את הפיצויים בהתאם לייעוד המקרקעין על-פי התכנית שחלה עליהם עובר להפקעה. נפקע התובע פיצוי שאינו עולה בקנה אחד עם ייעוד המקרקעין עובר להפקעה – עליו נטל ההוכחה. אחרת, הנפקע ייצא כשהוא מתעשר על חשבון הציבור. ואולם, במה דברים אמורים? כאשר השינוי האפשרי בייעוד המקרקעין הוא ספקולטיבי גרידא. בניגוד לכך, כאשר השינוי הפוטנציאלי בייעוד המקרקעין נתמך בראיות המלמדות כי צדדים סבירים היו מביאים בחשבון את השינוי הפוטנציאלי בגדרי עסקה היפותטית שהייתה נערכת על-ידם ערב ההפקעה – אין כל הצדקה לשלול מהנפקע את הפיצוי בגובה הסכום שהיה מתקבל על-ידו באותה עסקה. זוהי, למעשה, משמעות הקביעה בגדרי ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154, 157 (1986), שלפיה יש להביא בחשבון גם שינויים פוטנציאליים עתידיים באשר לייעוד המקרקעין, ובלבד שהשינוי הפוטנציאלי הוא "ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין". כפי שהובהר שם, על בסיס הפסיקה האנגלית שנזכרה בפסק הדין, מדובר באמת מידה שנועדה לקרב את סכום הפיצויים לזה שהיה מתקבל בעסקה היפותטית רצונית בין שני צדדים ערב ההפקעה. במילים פשוטות: שינוי פוטנציאלי בייעוד הקרקע שהיה בא לידי ביטוי בעסקה רצונית ערב ההפקעה, הוא שינוי שצריך לבוא לידי ביטוי בעת קביעת פיצויי ההפקעה שלהם זכאי הנפקע. על כן, כאשר הנפקע מוכיח כי התקיים בזמן אמת "סיכוי סביר" לשינוי הייעוד של המקרקעין (כאמור שם), וכי מדובר בשינוי שהיה נלקח בחשבון על-ידי צדדים סבירים לעסקה היפותטית ערב ההפקעה – לא יכולה להיות הצדקה להימנע משקלול הדברים במסגרת קביעת הפיצויים המגיעים לנפקע. ודוק: התעלמות מפוטנציאל שהיה מקבל ביטוי בעסקה רצונית ערב ההפקעה, תשים את הנפקע במצב גרוע יותר מזה שבו היה ערב ההפקעה. תוצאה זו מנוגדת להוראת סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943; היא מקפחת את הפרט ועל כן היא אינה הוגנת; והיא אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה. לעניין זה יוער, כי השאלה מהו המחיר שקונה מרצון היה משלם על המקרקעין עובר למועד הקובע, היא שאלה עובדתית בעיקרה, שככלל, המענה לה ניתן על-ידי שמאי מקרקעין שזו מומחיותו. וזאת יש לזכור: פיצויים בגין הפקעה אינם 'מזונות מדין צדקה'. הפקעת מקרקעין מידיו של אדם לצרכי ציבור, היא אחד הביטויים החריפים ביותר של הפגיעה הממוסדת בקניינו של אדם. אמנם, לעתים, צרכי הציבור דוחקים, ואין מנוס מפגיעה מסוימת בפרט לטובת הכלל. עם זאת, אין כל הצדקה לקפח את הפרט שקניינו ניטל ממנו, ולגרום לו לחסרון כיס נוסף על עצם הנטילה (ראו והשוו לחוות דעתי בע"א 3086/22 פרץ נ' אייסוי (17.10.2023)). על כך דומני כי קשה לחלוק. ומן הכלל אל הפרט. בענייננו, אין חולק כי המועד הקובע לצורך חישוב פיצויי ההפקעה הוא יום 11.04.1952. במועד זה, קונה פוטנציאלי מרצון שהיה מגיע לשטח, היה מגלה כי המדינה החלה לבנות מבנים למגורים על-גבי המקרקעין. מאחר שהמדינה אינה מוחזקת כמי שביודעין מפרה את הדין ובונה מבני מגורים על קרקע שייעודה חקלאי, ומאחר שבידי המדינה האפשרות לשנות את ייעוד המקרקעין למגורים – רוכש פוטנציאלי היה מניח, ובצדק, כי המדינה מתכוונת לשנות את ייעוד המקרקעין למגורים. כפי שציינה השמאית שמונתה על-ידי בית משפט קמא, "אין ספק כי קונה סביר שהיה מגיע לחלקה במועד הקובע, ורואה כי על החלקה היו קיימים מבנים, היה מוכן לשלם על החלקה כחלקה למגורים, עם הפחתות נדרשות בשל המצב התכנוני וכו', ועל כן, אין ספק לדעתי כי הבינוי בפועל השפיע על שווי החלקה". קביעה זו, שהתקבלה על-ידי בית המשפט המחוזי ככתבה וכלשונה – אינה מקובלת על חברתי. חברתי מסכימה כי קונה היפותטי ערב ההפקעה היה מבין שהקרקע לא תיוותר לאורך זמן בייעוד חקלאי. עם זאת, לגישתה, אותו קונה לא היה מפתח ציפייה שייעוד החלקות ישתנה "למגורים שאינם ציבוריים". ומדוע? משום שהקונה ההיפותטי האמור, היה מברר את מהות מבני המגורים שהוקמו על-ידי המדינה, וכך הוא היה מגלה כי מדובר במבנים שנועדו לשיכון ציבורי. יתרה מכך, אותו קונה היה מגלה כי כשנתיים קודם לכן הופקדה תכנית ג/187 – שיכון עולים על יד כפר עטא (להלן: התכנית לשיכון עולים), וכי המבנים שנבנו בשטח נועדו לטובת תכנית זו. משכך, לעמדת חברתי, יש לפצות את המשיבים לפי ייעודן המקורי של החלקות שהופקעו מהם – חקלאות. לגישה זו לא אוכל להצטרף מהטעם הבא: למעשה, אין חולק כי קונה היפותטי שהיה מתעניין ברכישת החלקות ערב ההפקעה, היה צופה, ברמה גבוהה של ודאות, כי ייעודן של החלקות צפוי להשתנות בעתיד הנראה לעין. אחרת, המדינה לא הייתה בונה שם מבני מגורים. ניתן לומר כי המשיבים עמדו בנטל להוכיח נקודה זו ברמה הנדרשת; ואף למעלה מכך. קונה היפותטי שהיה מוסיף ומברר מה תכליתם של המבנים שהמדינה בונה, היה נתקל בתשובה הבאה – מדובר במבנים שנועדו לשכן עולים. אם הוא היה ממשיך בבירור, הוא היה מגלה כי עם קום המדינה הגיעו למדינה עולים רבים, ונוצר מחסור חריף בבתי מגורים. לשם כך, המדינה החלה בשינוי ייעוד של קרקעות רבות מחקלאות למגורים. בניית בתי המגורים נעשתה בחלקה על קרקעות מדינה, ובחלקה על מקרקעין פרטיים, בין היתר כאלו שהוקנו לאפוטרופוס על נכסי נפקדים, כבענייננו. כעת, נניח שאותו קונה היפותטי היה מוסיף ומקשה, האם בכוונת המדינה להפקיע את החלקות מידי בעליהן לצורך שיכון העולים? על שאלה זו, לפי המידע שבידינו, לא הייתה מתקבלת תשובה חיובית. זאת, מהטעם שערב ההפקעה המדינה עוד לא הודיעה שהיא מתכוונת להפקיע את המקרקעין. ודוק: התכנית לשיכון עולים, שהופקדה בשנת 1950, לא הוצגה על-ידי המדינה בהליך קמא, ואף לא לפנינו. משכך, לא יהיה זה נכון להניח, על-פי שמה של התכנית בלבד, כי המדינה התכוונה להפקיע את המקרקעין שאותם היא ייעדה למגורי עולים. שינוי ייעוד של מקרקעין לטובת הקמת שיכון עולים לחוד; והפקעת המקרקעין מידי בעליהם לחוד. על פני הדברים, האפשרות השנייה אינה נובעת בהכרח מהאפשרות הראשונה. ברמת העיקרון, ניתן היה לבנות מבני מגורים ולאפשר לעולים להתגורר בהם, תוך שהחלקות (ללא הבינוי) תירכשנה מידי הבעלים המקורי ולא תופקענה ממנו. מטעמים אלו, לא אוכל לקבל את ההנחה – המנוגדת גם להערכתה המקצועית של שמאית בית המשפט – לפיה עסקה רצונית היפותטית ערב ההפקעה הייתה מתמחרת את המקרקעין בהתאם לייעוד חקלאי. ההנחה שלפיה צדדים סבירים היו מתמחרים את המקרקעין לפי ייעודם החקלאי בלבד, אך מהטעם שהופקדה תכנית שייעדה את המקרקעין לשיכון עולים – אין לה, לטעמי, על מה שתסמוך. אחר הדברים האלו אחר כתיבת חוות דעתי, הונחה לפניי חוות דעתו של חברי השופט א' שטיין, ואבקש להשיב בתמצית. לשיטת חברי, קונה סביר לא היה מוכן לשלם על החלקות בענייננו מעבר לייעודן החקלאי, גם אם הוא היה רואה שהמדינה בנתה מבנים למגורים על המקרקעין. שכן, קונה סביר היה בודק "את פשר הבניה למגורים אצל מוסדות המדינה", והיה מוכן לשלם מעבר לייעוד החקלאי של המקרקעין רק לאחר שהיה מוצא "כי אכן קיימת אצלם כוונה לשנות את ייעוד הקרקע מ'חקלאות' ל'מגורים'". אודה כי לא ירדתי לסוף חוות דעתו של חברי. האמנם לא די בכך שהמדינה בנתה מבני מגורים על קרקע חקלאית כדי להראות לכולי עלמא כי היא עתידה לשנות את ייעוד המקרקעין למגורים? הלוא חזקת תקינות המינהל היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה: "אחת מהחזקות הראייתיות הבסיסיות ביותר במשפט המינהלי הישראלי היא חזקת תקינות או חוקיות המינהל – שלפיה הרשות אינה נדרשת להראות שפעולתה היא תקינה, אלא עומדת לה החזקה שאלה הם פני הדברים" (פסקה 44 לחוות דעתה של חברתי, בדנ"א 4960/18 זליגמן נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ (04.07.2021), שנותרה בדעת מיעוט לעניין התוצאה, אך לא בעניין זה). קשה אפוא להלום את הנחת חברי, כי נדרשות ראיות שהמדינה מתכוונת לשנות את ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים, כאשר המדינה עצמה בנתה מבנים למגורים על-גבי הקרקע. זאת ועוד, ואולי אף העיקר, ככל שנדרשת הוכחה כי המדינה התכוונה לשנות את ייעוד החלקות בענייננו מחקלאות למגורים, קיימת בענייננו הוכחה ברורה: הפקדת התכנית לשיכון עולים כשנתיים עובר להפקעה. תכנית זו מלמדת כי המדינה התכוונה, זמן רב מראש ומתוך תכנון מוקדם, להקים שיכון מגורים לעולים על-גבי החלקות. כמובהר לעיל, המחלוקת ביני ובין חברתי תחומה לשאלה, האם בנתון לבינוי ולתכנית הנ"ל, קונה סביר היה מניח שהמדינה מתכוונת לשנות את המקרקעין למגורים, כאמור בחוות דעתי; או שמא, הוא היה מניח כי קיימת כוונה לשנות את ייעוד הקרקע למגורים ציבוריים (כאמור בפסקה 32 לחוות דעתה). הנה כי כן, ובניגוד למתואר בחוות דעתו של חברי, בענייננו אין כל מחלוקת על כך שבדיקה בזמן אמת הייתה מעלה כי המדינה אכן התכוונה לשנות את ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים (גם אם 'ציבוריים'). יתרה מזאת, וכפי שציינתי לעיל, זו גם הייתה מסקנתה של שמאית המקרקעין שמונתה מטעם בית המשפט – שנתנה "תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן" (כלשון חברי בפסקה 34 לחוות דעתו בעניין איסמעיל), בעת הרלוונטית; ואשר אומצה על-ידי בית המשפט. טעם טוב לחרוג ממנה – אין בנמצא. סוף דבר אשר על כן, לו דעתי הייתה נשמעת, היינו דוחים את הערעורים (למעט בסוגיית ההוצאות, כמוסכם); ללא צו להוצאות בערכאתנו. חאלד כבוב שופט השופט אלכס שטיין: במחלוקת שנתגלעה בין חבריי, השופטת י' וילנר והשופט ח' כבוב, דעתי כדעת השופטת וילנר. פסק הדין התקדימי שבית משפט זה נתן בע״א 6744/20 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ׳ טבר (7.7.2022), אימץ את שיטת החישוב העובדתית של פיצויי הפקעה אשר נקבעה בע"א 8717/17 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל (23.7.2019) (להלן: עניין איסמעיל) (תוך החלפת בסיסם הרעיוני של הפיצויים מ"עשיית עושר ולא במשפט", בו עשיתי שימוש בפסק דיני בעניין איסמעיל, לזה של דיני הנזיקין, כהשקפת חברי, השופט נ' הנדל). בעניין המחלוקת בין חבריי כאן, אין לי אלא לחזור על העיקרון "כסף מדבר" שקבעתי בעניין איסמעיל: "סעיף 12(א) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 [...], שעניינו ייחוד המקצוע, מורה כי בכפוף לחריג הצר אשר נקבע בסעיף משנה (ב) בנוגע לשומות שלטוניות, רק שמאי מקרקעין הרשום בפנקס השמאים רשאי להגיש לבית משפט "שומת מקרקעין". שומת מקרקעין, כשמה כן היא, היא שומה ולא תאוריה. שומת מקרקעין היא תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן. תיאור זה מתמקד בחליפין אמתיים ובנכונות אמתית – לא נורמטיבית, לא היפותטית ולא תאורטית – של קונה או שוכר לשלם סכום כסף מסוים בעד רכישה או שכירות של נכס מקרקעין בזמן הנתון. תיאור כאמור מושתת על העיקרון הכלכלי "כסף מדבר": אם חוכרי מקרקעין בשוק הרלבנטי נוהגים לשלם בעד חכירתם אחוז תשואה כזה או אחר, אשר מושפע לא רק מהשימושים המידיים בקרקע, אלא גם מייעודה התכנוני ומפוטנציאל הרווח הגלום בה, על השמאי להביא נתון זה בחשבון בבואו לחשב את דמי החכירה האבודים. מאידך, אם מחירי השכירות בשוק הרלבנטי – כפי שהם בזמן אמת – אינם רגישים לפוטנציאל הרווח העתידי ולייעודים שלא ניתן לממשם בהווה או בעתיד הנראה לעין, טוב יעשה השמאי אם יתעלם מנתונים אלה ולא יחליף את דעת השוק בדעתו שלו." (ראו שם, פסקה 32 לפסק דיני). מנקודת ראות זאת, הבה נשאל את השאלה הבאה: קונה מרצון בא לבחון את האפשרות לרכוש קרקע חקלאית ורואה עליה בנייני מגורים שהוקמו על ידי המדינה או בברכתה. האם אדם זה היה מוכן להוסיף למחיר רכישת הקרקע סכום כלשהו שמבטא את הפוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע מ"חקלאות" ל"מגורים"? סבורני כי לשאלה זו אין להשיב אלא בשלילה. ברי הוא, לטעמי, כי קונה סביר לא היה מוסיף סכום כסף משמעותי למחיר הרכישה לפני שבדק את פשר הבניה למגורים אצל מוסדות המדינה, אשר מטפלים בנושא, ומצא כי אכן קיימת אצלם כוונה לשנות את ייעוד הקרקע מ"חקלאות" ל"מגורים". ממצא זה היה הופך את הפוטנציאל לשינוי הייעוד מתאורטי למעשי ומעלה את מחיר הקרקע בהתאם. באין ממצא כאמור, סבורני כי קונה מרצון לא היה מוכן לשלם מכספו עבור השערה שבדיקה פשוטה יחסית היתה מאמתת או מפריכה. סוף דבר: דין הערעור להתקבל, כאמור בפסק דינה של חברתי, השופטת וילנר. אלכס שטיין שופט הוחלט ברוב דעות (השופטים י' וילנר וא' שטיין) כאמור בפסק דינה של השופטת י' וילנר, כנגד דעתו החולקת של השופט ח' כבוב. ניתן היום, י"ח תמוז תשפ"ה (14 יולי 2025). יעל וילנר שופטת אלכס שטיין שופט חאלד כבוב שופט