בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נ. אסייג משה ו-21 אח'

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9319/00 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט א' מצא כבוד השופט א' ריבלין המערער: בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נגד המשיבים: משה אסייג ו21- אח' ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 16.11.2000 בת"א 1002/98 שניתן על-ידי כבוד הנשיא ו' זילר תאריך הישיבה: י"ט באדר תשס"ב (3.3.02) בשם המערער: עו"ד ד' לנגה בשם המשיבים: עו"ד י' כהן פ ס ק - ד י ן השופט א' מצא: המשיבים רכשו מן המערערת דירות-מגורים בפרוייקט שהוקם על-ידה בשכונת קריית-מנחם בירושלים. בתביעתם נגד המערערת נתבקש סעד של פיצויים בגין ליקויי-בנייה שונים, וכן בגין הפרת התחייבותה של המערערת לספק להם, ללא תשלום נוסף, חלקות-חנייה צמודות בחניון המקורה המשותף לביתם ולשלושה בתים נוספים שמכיל הפרוייקט. הנשיא המלומד, שדן תחילה בתביעה בנושא החניות, לא קיבל את טענת המשיבים, כי המערערת התחייבה לספק להם חלקות-חנייה "צמודות". עם זאת קבע, כי המערערת הפרה את התחייבותה להעמיד לשימושם של כלל רוכשי הדירות בבתים הנ"ל מספר מספיק של חלקות-חנייה בחניון המקורה המשותף לארבעת הבתים; ובהסתמך על חוות-דעתו של שמאי מומחה, שמונה על-ידו, קבע - בפסק-דין חלקי - כי בגין הפרת התחייבותה האמורה מוטל על המערערת לפצות כל אחד מן המשיבים בתשלום סכום השווה, בערכי יום מתן פסק הדין, לסך 2,500 דולר. מכאן הערעור שלפנינו. העובדות שוב אינן שנויות במחלוקת: לקראת ובמסגרת התקשרותה עם רוכשי הדירות התחייבה המערערת להקים חניון מקורה, בו יוכלו דיירי הבתים להחנות את מכוניותיהם. ארבעת הבתים, המהווים את חלקו הרלוונטי של הפרוייקט, מכילים 44 דירות, ובחניון המקורה שנועד לשמש את בעלי הדירות בבתים אלה הוכשרו 66 חלקות-חנייה. לחלק מרוכשי הדירות, שביקשו לרכוש חלקות-חנייה צמודות, מכרה המערערת 43 מתוך 66 חלקות החנייה הקיימות. המשיבים לא רכשו חלקות-חנייה צמודות. משלא הוגבלה זכותם של בעלי-דירות שרכשו חלקות-חנייה צמודות, להשתמש גם בחלקות החנייה הנותרות אשר בחניון, הוגבלו במידה ניכרת סיכוייהם של המשיבים למצוא למכוניותיהם מקומות חנייה פנויים בחניון. בערעור שלפנינו טענה המערערת, כי בהצמדת חלק מחלקות החנייה לדירות מסוימות לא היה משום הפרת התחייבותה כלפי הרוכשים, שזכותם להחנות את מכוניותיהם בחלקות החנייה שנותרו "רכוש משותף" לא נגרעה. טענה זו דינה להידחות. בדיון לפני בית המשפט המחוזי, ואף שניתנה לה הזדמנות לכך, לא עלה בידי המערערת להוכיח כי גם לאחר מכירתן על-ידה של 43 מתוך 66 חלקות-חנייה, יש לראותה כמי שקיימה את התחייבותה להעמיד לשימושם של המשיבים מספר מספיק של חלקות-חנייה מקורות. לחלופין, השיגה המערערת על גובה הפיצוי בו חויבה. חנייה צמודה בחניון זה נמכרה על-ידה תמורת סכום השווה לסך 1,500 דולר; והדעת מחייבת כי הפיצוי בו תחויב, בגין צמצום הסיכוי להחנות מכונית בשטח החניון המהווה רכוש משותף, יהיה נמוך בהרבה ממחירה של חלקת-חנייה צמודה. אף טענה זו יש לדחות. מחוות-דעתו של השמאי המומחה, שעל יסודה קבע בית המשפט המחוזי את גובה הפיצוי, עולה כי שווי השוק הממוצע של חלקת-חנייה פרטית ומקורה בזמן הרלוונטי היה כ5,100- דולר, בעוד ששווי הזכות להחנות מכונית בחניון מקורה אך משותף עשוי לעמוד על סך 3,600 דולר. ההפרש בין שני הסכומים מבטא את שווי ההצמדה, וגובה המחיר שגבתה המערערת מרוכשי חלקות החנייה הצמודות שווה להפרש זה. מחוות הדעת עלה, כי הפיצוי ההולם בגין שלילת הזכות לחנות בחניון מקורה אך משותף צריך לעמוד על סכום השווה ל3,600- דולר. כיוון שהמערערת לא שללה מן המשיבים את זכות החנייה בחניון המשותף, אלא אך הגבילה את יכולתם המעשית לממש זכות זו, הועמד חיובה בפיצויים על סך השווה ל2,500- דולר. סכום זה, המהווה כשני-שלישים מגובה הפיצוי שהיה מגיע לכל אחד מהרוכשים בגין שלילה מוחלטת של זכות החנייה, עומד ביחס נאות לגודל הפגיעה בזכותו; שהלוא המערערת מכרה כשני שלישים מחלקות החנייה שנועדו לשמש את כלל הרוכשים. הייתי דוחה את הערעור ומחייב את המערערת לשלם למשיבים שכר-טרחת עורך-דין בסך 20,000 ש"ח. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין: ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' מצא. ניתן היום, א' בניסן תשס"ב (14.3.02). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט __________ העתק מתאים למקור 00093190.F06 נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח. שמריהו כהן - מזכיר ראשי בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444 בית המשפט פתוח להערות והצעות: [email protected] לבתי המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il /עכ.