רמי יובל נ. ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א

פסק-דין בתיק עע"ם 9311/11 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 9311/11 לפני: כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערער: רמי יובל נ ג ד המשיבות: 1. ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א 2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב בתיק עת"מ 21737-05-11 שניתן ביום 29.11.2011 על ידי כבוד השופטת מ' סוקולוב תאריך הישיבה: כ"א בטבת התשע"ג (3.1.2013) בשם המערער: בעצמו בשם המשיבה 1: עו"ד נטע אורן בשם המשיבה 2: עו"ד מאיה הוד פסק-דין השופט י' עמית: האם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית להתנות היתר בניה בהריסת גרם מדרגות חיצוני שנבנה בשעתו כדין? זו השאלה מושא דיוננו. תמצית הרקע העובדתי 1. המערער הוא הבעלים של בניין מגורים בן קומה אחת ברחוב חירותנו 25 בתל אביב. במלחמת המפרץ נפגע הבניין מפגיעת טילים ובשנת 1993 הוא שוחזר לפי קווי המתאר הקודמים וכן נבנו על פי היתר מדרגות חיצוניות המאפשרות גישה לגג. ביום 27.5.2010 הגיש המערער בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב להוספת קומה שנייה בבניין. לפי התוכניות שהוגשו, הקומה השניה אמורה לכלול שלושה חדרים, פינת טלויזיה, חדר שירותים ומקלחת והגישה אליה היא באמצעות מדרגות פנימיות מהקומה הראשונה. ביום 15.12.2010 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה "כהקלה להקטנת קו הבניין הצדדי צפוני 3 מ' עד 2.10 מ'", בתנאים הכוללים, בין היתר, את ביטולה של המרפסת המזרחית החורגת מקו הבניין הצדדי והריסת גרם המדרגות החיצוניות מן הטעם ש"אי הריסת המדרגות מאפשרת הקמת יח"ד נוספת בבניין והנ"ל בניגוד להוראות תב"ע החלה על המקום לעניין הצפיפות המותרת". כמו כן נאמר בהחלטה שניתן פתרון גישה לגג דרך סולם. 2. ביום 26.1.2011 הגיש המערער ערר על החלטה זו, בו הלין בעיקר על הדרישה להרוס את גרם המדרגות כתנאי להיתר. בין היתר נטען בערר, כי הריסת המדרגות שנבנו כדין פוגעת בזכות הקניין של המערער וכרוכה בהוצאות, תכביד על החזקת המתקנים על הגג, תמנע גישה לגינון במרפסות, תחייב חיזוקי קונסטרוקציה ותגרום לביטול מחסן קיים הנמצא כיום מתחת למדרגות. מנגד, הוועדה המקומית עמדה על כך שעל פי התוכניות שהגיש המערער נוצרת יחידת דיור נוספת בניגוד להוראות התב"ע החלה על המקרקעין. 3. בהחלטתה מיום 31.3.2011 דחתה ועדת הערר פה אחד את הערר. נקבע, כי עם בניית הקומה השנייה אין עוד צורך במדרגות שנועדו במקור לשימוש בגג הפתוח, וכי טענת המערער לפיה המדרגות נצרכות כדי לטפל בגינת המרפסת היא טענה תמוהה ובלתי סבירה. ועדת הערר הדגישה בהחלטתה כי אינה חושדת במערער כי יפצל את דירתו לשתי יחידות דיור, אלא שהותרת המדרגות יוצרת בפועל שתי דירות בניגוד לתוכניות החלות על המקרקעין. משכך, הורתה ועדת הערר לוועדה המקומית להוציא היתר בנייה בשני שלבים, כאשר בשלב הראשון יוצא היתר להריסת המדרגות ורק לאחר מכן יינתן היתר להוספת הקומה השנייה. על החלטה זו של ועדת הערר הגיש המערער עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים ובה עתר לבטל את התנאי המורה על הריסת המדרגות. פסק הדין של בית משפט קמא 4. בית משפט קמא קבע בפסק דינו כי על פי התב"ע החלה באזור מותר לבנות קומה שנייה אך נאסר ליצור שתי יחידות דיור במבנה. הוועדה המקומית היתה רשאית להתנות את מתן ההיתר בהריסת מבנה קיים על פי סמכותה המעוגנת בתקנה 16(א)(7) לתקנות התכנון והבניה (בקשות להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: התקנות). נקבע, כי הוועדה שקלה את הנסיבות הרלוונטיות והגיעה למסקנה כי אף שהמדרגות נבנו בזמנו על פי היתר כדין, אין מנוס מהריסתן, שאילולא כן תיווצרנה שתי יחידות דיור בניגוד לתב"ע. בית המשפט הדגיש כי ההחלטה של הוועדה לא נבעה מחשד שמא המערער יפצל בעתיד את דירתו, אלא בשל התוצאה הבלתי נמנעת של יצירת שתי יחידות דיור נפרדות. בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתה של הרשות אלא בוחן את סבירות שיקול הדעת ויש להעדיף את פרשנותה של רשות התכנון כרשות אשר לה הידע והניסיון המקצועי, ומדובר בהחלטה סבירה שאין מקום להתערב בה. סופו של דבר, בית המשפט דחה את העתירה וחייב את המערער בשכ"ט המשיבות בסך 20,000 ₪. על כך נסב הערעור שבפנינו. טענות הצדדים 5. המערער אינו חולק על סמכותה העקרונית של הוועדה להתנות היתר בתנאים, אך לטענתו, סמכות זו מתוחמת למקרים בהם יש חשש לשלום הסביבה או לשלום הציבור. לטענת המערער, הוועדה לא היתה רשאית להתנות את היתר הבנייה לתוספת הקומה בהריסת מדרגות שנבנו כדין על סמך חשד בעלמא. מה עוד, שהמערער הצהיר כי אינו מתכוון ליצור יחידת דיור נוספת או לבצע עבודות בנייה המנוגדות לתוכנית, והעובדה שקיימות מדרגות פנימיות המובילות לקומה השניה אך מוכיחה כי אין מדובר ביחידה נפרדת. לשיטת המערער, קביעת הוועדה כי בניית הקומה הנוספת ללא הריסת המדרגות יוצרת בפועל שתי יחידות דיור, אינה עולה בקנה אחד עם דיני התכנון והבניה ומסייגת שלא כדין את השימוש במקרקעין על ידי המערער. מנגד, תמכו המשיבות יתדותיהן בפסק דינו של בית משפט קמא על נימוקיו. נטען כי הותרת גרם המדרגות תיצור בפועל מציאות של שתי יחידות דיור נפרדות, דבר הנוגד את הוראות התב"ע, כאשר לאחר תוספת הקומה השנייה, כבר לא יהיה צורך במדרגות החיצוניות המשמשות כיום לצורך גישה אל הגג. דיון והכרעה 6. הן ועדת הערר והן בית המשפט המחוזי דחו את השגותיו של המערער נגד דרישתה של הוועדה המקומית להריסת המדרגות החיצוניות המובילות כיום לגג, כתנאי לבניית תוספת הקומה השנייה. אקדים ואזכיר את נקודת המוצא ולפיה בית המשפט אינו טריבונל תכנוני ואינו שם את שיקול דעתו תחת החלטותיהן של ועדות התכנון. מכאן, שבית המשפט לא יושב כערכאת ערעור על החלטותיהן המקצועיות של ועדות התכנון, והביקורת השיפוטית מצטמצמת לבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה, כגון האם ההחלטה התקבלה ללא סמכות, בניגוד עניינים, משוא פנים או שיקולים זרים או חוסר תום לב וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו, לדוגמה, ע"א 8146/08 אלבז נ' הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה 6 והאסמכתאות שם (14.10.2010); ע"א 317/10 שפר נ' סקאל יניב, פסקה 17 והאסמכתאות שם (23.8.2012); ע"א 1805/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' משרד התשתיות, פ"ד נו(2) 63, 70 (2001); עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 209-208 (2004)). על רקע נקודת מוצא זו, אבחן אם החלטתה של ועדת הערר לקתה באחד מאותם "מריעין בישין" של המשפט המינהלי, המצדיקים התערבותו של בית משפט זה. 7. ככלל, מקום בו ההיתר המתבקש תואם את התב"ע, על הוועדה המקומית ליתן את ההיתר המבוקש, כפי שניתן ללמוד מסעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), הקובע כלהלן: 145(ב). בקשה להיתר כאמור בסעיף קטן (א) תוגש לרשות הרישוי המקומית וזו לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש היתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין הנדונים… מכלל לאו נשמע לכאורה הן, קרי, כי הוועדה המקומית חייבת ליתן את ההיתר אם הבקשה להיתר תואמת את התב"ע. אולם הוועדה המקומית אינה "חותמת גומי" למתן היתרים תואמי תוכניות, ויש לה שיקול דעת ליתן או למאן ליתן היתר בנייה, גם אם הבקשה תואמת מבחינה טכנית את התב"ע (בג"ץ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב ואח', פ"ד מ"ב (2) 133, 138 (1988)). מכל מקום, הוועדה רשאית להתנות מתן היתר בתנאים המצויים בתקנה 16(א) לתקנות שכותרתה "מתן היתר ותנאיו" ואשר קובעת כלהלן: 16(א). ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בענינים אלה: ... תקנה 16(א) לפי נוסחה העדכני, מונה 21 עניינים בהם יכולה הוועדה להתנות את מתן ההיתר – והמילים "בין השאר" מעידות כי אין מדובר ברשימה סגורה – כגון חומרי הבניה, מראהו החיצוני של הבניין, ביצוע עבודות פיתוח סביב לבניין, בניית מקלטים ומקומות חנייה, התקנת חדרי מדרגות מוגנים ועריכת חוות דעת סביבתית. התנאים המפורטים בתקנה כרוכים בעיקר בפעולות בנייה או פעולות האמורות להתבצע באתר הבנייה ויש הגורסים כי הם "בעלי צביון טכני במהותם, הבאים להבטיח ביצוע בטיחותי יעיל, המשתלב בהגנה ובשמירה על צורכי הציבור והסביבה, של בעל ההיתר בעת ביצוע הבנייה על-פי ההיתר" (ראו: ע"א 630/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבנייה בע"מ, פ"ד נב(3) 399, 407 (1998) (להלן: עניין שיר הצפון). באותו מקרה נקבע כי הוועדה לא הייתה רשאית להתנות היתר בניה בהפקדת ערבות בנקאית להבטחת מילוי תנאי ההיתר). 8. כאמור, על פי המצב דהיום, ביתו של המערער הוא בן קומה אחת, ומדרגות חיצוניות מובילות לגג הבנין. המערער ביקש להוסיף קומה נוספת, והוועדה התנתה מתן ההיתר בהריסת המדרגות הקיימות על מנת למנוע מצב של יצירת שתי יחידות דיור נפרדות בניגוד לתב"ע. "לוועדה מקומית, המתבקשת להעניק היתר בנייה, נתון שיקול דעת לשקול שיקולים תכנוניים, שהם מעבר לעצם התאמתה של הבקשה לדרישותיה של התכנית המאושרת" (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ת"א, פ"ד מז(5) 572, 583 (1993)). הוועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר כאשר מתן ההיתר משמעו התעלמות מודעת מבנייה בלתי חוקית או שיש בו כדי לגרום בהכרח לבנייה בלתי חוקית (ראו, לדוגמה, עת"מ (י-ם) 544/02 שרגאי נ' עיריית ירושלים, פ"מ (התשס"ג) 49 (2003)). ברי כי התניית היתר בתנאים היא פעולה מידתית יותר מאשר סירוב ליתן היתר, עם זאת, בקביעת התנאים להיתר על הוועדה לאזן בין זכות הקניין של מבקש ההיתר לבין דיני התכנון והבניה והאינטרס הציבורי (לפרשנות דיני התכנון והבניה באופן המקטין ככל הניתן את הפגיעה בזכות הקניין, ראו, לדוגמה, ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין והאסמכתאות שם (14.5.2008)). 9. בית משפט קמא קבע כי סמכותה של הוועדה להתנות את מתן ההיתר בהריסת המדרגות מעוגנת בתקנה 16(א)(7) המאפשרת התנאת ההיתר ב"הריסתו של בניין אשר יש לו קשר עם העבודה המוצעת". אלא שלטענת המערער, תקנה זו אינה חלה על מבנה שנבנה כדין כמו גרם המדרגות נשוא הערעור, והתניית ההיתר בהריסת המדרגות מהווה פגיעה שלא כדין בזכויותיו הקנייניות. ככל שידיעתי מגעת, השאלה אם על פי תקנה 16(א)(7) רשאית הוועדה המקומית להתנות היתר הבנייה בהריסת מבנה שנבנה כדין טרם נדונה בפסיקה. בהחלטות המעטות של ועדת הערר ושל בתי המשפט המחוזיים לגבי תקנה זו, נזכרה התקנה על פי רוב בהקשר לבנייה בלתי חוקית. כך, בו"ע 290/08 סלקום ישראל נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה יזרעאלים (26.5.2009) (להלן: עניין סלקום), נדון עררה של חברת סלקום על החלטת הוועדה המקומית להתיר הקמת מתקן תקשורת בתנאי שיוצאו מתקני גישה קיימים מתוך היישוב. הערר נתקבל, וכך נאמר בהחלטת ועדת הערר: "כעיקרון, אם המדובר במתקנים בלתי חוקיים, הרי שגם אם אלו אינם קשורים ישירות בבנייה המוצעת, ניתן לדרוש את הריסתם (ובלבד שאלו מתקנים של העוררת), שכן העוררת אינה זכאית ליהנות מהוראות החוק אותו היא מפרה במקום סמוך לבנייה המבוקשת (הש' לעת"מ 2133/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', פורסם במאגר נבו). אולם אין למשיבה זכות לדרוש את הריסתם של המתקנים אשר הוקמו על פי היתר בנייה כחוק. בנייה אשר בוצעה כחוק, ואשר לא הפכה לבלתי חוקית כתוצאה משינוי תכנוני כלשהו, אינה בת הריסה, ולא ניתן היה להורסה על פי כל הוראת דין אחרת. אין המשיבה יכולה לנצל את הצורך של העוררת בקבלת היתר בנייה, בכדי לקבוע דרישות שאין להן כל יסוד בדין". בעת"מ (חי') 2133/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה (21.12.2004) עתרה הוועדה המקומית נגד החלטת ועדת הערר, שקיבלה ערר שהוגש על ידי חברת סלקום והורתה להוציא היתר למתקן תקשורת על גג בניין חרף סטיות ניכרות בלתי חוקיות במבנה. בפסק דינו, קבע בית המשפט כי הוועדה המקומית היתה רשאית להתנות את מתן ההיתר בהריסת החלקים הבלתי חוקיים במבנה, והדיון הוחזר לוועדה כדי לבחון האם במקרה זה אכן היה ראוי להתנות את מתן ההיתר בהריסת המבנים הלא חוקיים. בערר (מרכז) 18/06 מילר נ' הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון (20.4.2006) דרשה הוועדה הריסת גדר כתנאי לבניה. מההחלטה משתמע כי הגדרות לא נבנו בהיתר, וועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי באופן עקרוני יש לוועדה המקומית שיקול דעת לדרוש הריסה כתנאי להיתר, מבלי לסייג אמירה זו אך למבנה לא חוקי. 10. הנה כי כן, השאלה אם על פי תקנה 16(א)(7) רשאית הוועדה להתנות הריסה של מבנה או חלק ממבנה שנבנה כדין, טרם נדונה במפורש בפסיקה, למעט בעניין סלקום הנ"ל. לטעמי, יש ליתן פרשנות רחבה לתקנה 16(א)(7), ואין להבחין בין בנייה חוקית לבלתי חוקית, וזאת מהטעמים הבאים: א. פשוטו של מקרא: התקנה נוקטת בלשון הרחבה "הריסתו של בניין" מבלי להבחין בין בניין שנבנה על פי היתר לבניין שלא נבנה בהיתר, כאשר הסייג היחיד הוא שהבניין שהריסתו היא תנאי למתן ההיתר, קשור לעבודה המוצעת. אין "לחשוד" במחוקק המשנה שלא ידע להבחין בין מבנה שנבנה בהיתר לבין מבנה שלא נבנה בהיתר. ב. תכליתה של התקנה והרציונלים המונחים בבסיסה "מושכים" אף הם לפרשנות מרחיבה של תקנה 16(א)(7). כאמור, מטרתם של התנאים היא להבטיח, בין היתר, ביצוע בטיחותי של העבודות, להתחשב באינטרס הציבורי, לשמור על המראה והאופי של הסביבה ועוד. הוועדה המקומית רשאית וחייבת להביא מטרות אלה נגד עיניה במסגרת שיקול דעתה, והגבלה של שיקול הדעת עלולה להחטיא את תכלית התקנה. לדידי, ברי כי הוועדה מוסמכת להורות על הריסת מבנה קיים שנבנה כדין, מקום בו מתבקשת בנייה על המבנה, אם הוועדה מצאה כי המבנה הקיים אינו יכול, מבחינה בטיחותית-קונסטרוקטיבית, לשאת תוספת בנייה, או שהבנייה הנוספת עלולה לסכן את שלום העוברים ושבים. בדומה, אם סבורה הוועדה שכתוצאה מההיתר שיינתן, הבניין לא יתאים לסביבתו (ראו ס"ק 16(א)(2)), או ייעשה בלתי חוקי, הדעת נותנת כי היא תהיה רשאית להורות על הריסתו. זה המקרה שבפנינו, שהותרת המדרגות החיצוניות כפתח כניסה לקומה השניה משמעותה יצירת שתי דירות בניגוד לתב"ע. ג. התנאים האמורים בתקנה 16(א) צופים פני עתיד. משניתן היתר על פי בקשה, על הוועדה לבחון את התוצאות העשויות להתממש כתוצאה מההיתר ולנהוג על פיהן. אף בעניין סלקום שהוזכר לעיל, נאמר כי אם הבניין יהפוך לבלתי חוקי כתוצאה משינוי תכנוני כלשהו, רשאית הוועדה להורות על הריסתו גם אם הוא נבנה בזמנו כחוק. ד. ככלל, שיקול דעתה של הוועדה הוא רחב, הרשימה המפורטת בתקנה איננה "רשימה סגורה", והוועדה רשאית להתנות תנאים נוספים שאינם מנויים ברשימה, לרבות התחשבות במצב התשתית הקיים והצפוי ובטובת הציבור (ראו: עת"מ (ת"א) 1032/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "הדרים" נ' ועדת הערר המחוזית, מחוז מרכז בפסקה 9 (23.5.2000)). במספר הזדמנויות נדונו בפסיקה חוקיותם של תנאים שאינם מצויים ברשימה, והתנאים שנפסלו הם בעיקר אלו אשר אינם עולים בקנה אחד עם תכליתה של התקנה, כגון הפקדת ערבות בנקאית (עניין שיר הצפון), התניית ההיתר בתשלום שאין לו בסיס בדין (בג"ץ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש עירית חולון, פ"ד מט(5) 582 (1996)); בניית בית כנסת לשירות הציבור (עת"מ (חי') 24/98 קו רקיע חברה לבנין בע"מ נ' ג'קי סבג, ראש העיר נהריה (4.1.1999)) או הסדרת חובות לעירייה (ערר 325/10 גרדהאוז בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה (27.12.2010)). לא כך לגבי התנאי של הריסת בניין, בין אם נבנה כחוק ובין אם לאו. תנאי זה תואם את תכלית התקנה ומצוי בגדרי שיקול הדעת של הוועדה, ככל שהיא סבורה שיש בבניין כדי לפגוע בתכליות לשמן הותקנה התקנה. ה. הפרשנות הרחבה המוצעת, מעניקה לוועדה טווח פעולה רחב ומאפשרת יתר גמישות במתן היתרי בנייה. סיכומו של דבר, כי את סמכות הוועדה לפי תקנה 16(א)(7) יש לפרש באופן מרחיב ועל פי לשון התקנה כפשוטה. אכן, יש בפרשנות זו כדי לפגוע בזכות הקניין של מבקש ההיתר, אך לא במידה העולה על הנדרש בהתחשב במכלול השיקולים של אינטרס הציבור והפרט. 11. ומהתם להכא. הוועדה המקומית היתה רשאית להתנות את מתן ההיתר בהריסת גרם המדרגות החיצוני למרות שנבנה בזמנו כדין. מתן ההיתר כפי שנתבקש על ידי המערער, יביא לבנייה העומדת בניגוד לתוכנית החלה על האיזור, והוועדה רשאית הייתה לשקול במסגרת שיקוליה התכנוניים את המצב שיווצר לאחר הבניה. בנימוקיה, הדגישה ועדת הערר כי ההחלטה להתנות את מתן ההיתר בהריסת המדרגות אינה נובעת מחשד שמא בעתיד יכשיר המערער את הקומה השניה כיחידת דיור נוספת, אלא כתוצאה בלתי נמנעת מכך שבפועל נוצרות שתי יח"ד, כל אחת עם כניסה נפרדת, בניגוד לתוכניות החלות על המקרקעין. עוד נאמר בהחלטה כי התוספת של קומה שניה מייתרת את הצורך במדרגות אשר הובילו לגג ולאחר הבנייה אין למערער עוד שימוש בהן. קביעות עובדתיות אלו של ועדת הערר מעוגנות בשכל הישר ואיני מוצא טעם להתערב בהן. ומזוית אחרת: במצב הדברים הרגיל, לא היה ניתן היתר בניה לבניין של שתי קומות + גרם מדרגות חיצוני, ומצבו של המערער לא אמור להיות טוב יותר, אך ורק מאחר שתוספת הקומה השנייה נתבקשה לאחר שהקומה הראשונה וגרם המדרגות כבר נבנו. 12. המערער הלין על הקביעה לפיה אי הריסת המדרגות תיצור בפועל שתי יחידות דיור, תוך שהוא מצביע על המדרגות הפנימיות המוליכות לקומה השניה ועל היעדר מטבח בקומה השניה. דין הטענה להידחות. בסעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, אנו מוצאים הגדרה של "דירה" לעניין פטור מהיתר בנייה עבור שינוי פנימי בדירה, כלהלן: "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. הגדרה זהה מצוייה אף בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולעניינה נאמר בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 317 (1981) כלהלן: "המונח 'דירה' מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח 'דירה' מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים 'נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד', ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, 'מגורים' או 'עסק', שהן מטרות ספציפיות, או 'לכל צורך אחר', שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו." (וראו רע"פ 11191/07 ברדה נ' מדינת ישראל – הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (25.5.2008)). 13. כאמור, תוספת הבנייה מושא ההיתר אמורה לכלול שלושה חדרים, פינת טלויזיה, שירותים ומקלחת, ולפי עדותה של אינג' פיירשטיין מטעם הוועדה המקומית, אף אין מניעה להתקין בסלון מטבחון, מה שיוצר לדעתה יח"ד נפרדת (פרוטוקול הדיון בועדת הערר מיום 31.3.2011). בפסיקה נקבע כי קיומו של מטבח נפרד אינו תנאי שאין בלתו לעצמאותה של יחידת הדיור, ולא כל "דירה" חייבת לכלול חדר מטבח או כיור נפרד, ובהתקיים יתר התנאים האמורים, די אף בשקע חשמלי שאליו ניתן לחבר מכשירי חשמל שונים כמו מקרר, מיקרוגל או תנור כלשהו כדי למלא את הפונקציה של מטבח (ע"א (מחוזי ת"א) 1008/99 מקביאן נ' הילנגר (3.8.2000); ע"פ (מחוזי ת"א) 80028/99 מדינת ישראל נ' רוסנו (21.9.2000); עפ"א (מחוזי ת"א) 80071/99 ישראל פלס עו"ד נ' מדינת ישראל (27.2.2001) – כל פסקי הדין הנ"ל עסקו בפיצול דירה למספר יחידות דיור). מכל מקום, הוועדה התרשמה כי קיים פוטנציאל גבוה לשימוש בתוספת הבנייה כיחידת דיור נפרדת מאחר שניתן בנקל להוסיף מטבח ליחידה הנבנית (ראו בהיקש, ע"א 2170/03 שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט(2) 250, 257 (2004) לעניין הגדרת דירה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963). מכאן, שהיעדר מטבח בקומה השניה, אינו שולל את ראיית מערכת החדרים מושא ההיתר המתבקש כיחידת דיור הנושאת את עצמה. 14. עוד טען המערער כי שגה בית משפט קמא משקבע כי אין עוד צורך במדרגות, באשר המדרגות ישמשו אותו בעתיד לטיפול בגינה שתישאר במרפסת. המערער טען, כי בכוונתו להציב במרפסת שגודלה כ-12 מ"ר אדניות גדולות בהן ישתול עצים קטנים וירקות אורגניים. דין הטענה להידחות. אין מדובר בגינה רחבת ידיים, אלא במרפסת עם אדניות ועציצים כמקובל במחוזותינו, כך שאני מתקשה לקבל טענת המערער כי לא ניתן יהיה לטפל במרפסת דרך המדרגות הפנימיות בבית. 15. סיכומו של דבר, שהוועדה המקומית לא חרגה מסמכותה להתנות את מתן ההיתר בהריסת המדרגות, ולא נפל פגם מנהלי בהחלטות ועדות התכנון המצדיק התערבות שיפוטית. אשר על כן, אמליץ לחברי לדחות את הערעור, ולפנים משורת הדין ללא צו להוצאות. ש ו פ ט השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה. אני מבקשת להוסיף על ההנמקה העקרונית של חברי השופט י' עמית באשר לפרשנותה של הסמכות לתת היתר בנייה, כי השיקול שעמד נגד עיניהן של הוועדות במקרה זה מבטא לכאורה מדיניות ראויה – הנדרשת להשפעתם של היתרי בנייה על גידול במספרן של יחידות דיור. הוספה של יחידות דיור דה-פקטו לסביבה שלא נעשתה בה הכנה מתאימה לכך עשויה לפגוע באיכות החיים של כלל התושבים בה. עוד אני מבקשת להדגיש, כי מסקנתנו, בהמשך להחלטותיהן של הוועדות, אינה מייחסת כל דופי למערער או לכוונותיו בכל הנוגע לשימוש בנכס כחוק לשימוש משפחתו בלבד. החלטות מסוג זה בנושא היתר אינן בעלות אופי אישי, אלא מבוססות על שיקולים נורמטיביים, וממילא חלות גם על כל מי שיעשה שימוש בנכס בעתיד. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ב' אדר התשע"ג (12.2.2013). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 11093110_E05.doc עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il