ברוך מקל בע"מ נ. צח השקעות בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 9236/03 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9236/03 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת ע' ארבל המערערים: 1. ברוך מקל בע"מ 2. ברוך מקל 3. רחל מקל נ ג ד המשיבות: 1. צח השקעות בע"מ 2. צחי (1987) חב' לעבודות פיתוח בנין והשקעות בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 737/99 מיום 24.8.2003 שניתן על ידי כבוד השופט יצחק כהן תאריך הישיבה: כ"ב באב התשס"ד (09.08.2004) בשם המערערים: עו"ד ליבנה יוסף; עו"ד עופרה אטיאס בשם המשיבות: עו"ד פינגרר רן; עו"ד היאשם רוק פסק-דין השופטת מ' נאור: 1. בין המערערת מס' 1 ברוך מקל בע"מ (להלן: המערערת) לבין המשיבה מס' 2 ניכרת ביום 1.8.1992 חוזה שכירות לפיו שכרה המערערת מגרש בן שבעה דונם שבבעלות המשיבה מס' 1 לשם ניהול עיסקה של המערערת. המערערת מנהלת עסק עבודות מתכת ומנופים. במהלך תקופת השכירות בנתה המערערת על המקרקעין, בלא היתר, מבנה אותו הרסה, עת פינתה את המקרקעין וזאת בעקבות צו הריסה, שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה. 2. לאחר תום תקופת השכירות שעמדה, לפי החוזה, על חמש שנים והוארכה בהסכמה לשנה נוספת, הגישו המשיבות לבית המשפט המחוזי בחיפה, תביעה נגד המערערת ונגד ברוך מקל ורחל מקל, שלטענת המשיבות הנם ערבים לכל חיובי המערערת. התביעה הועמדה, מטעמי אגרה, על סך של 1,000,001 ש"ח. בתביעה עלו מספר דרישות: נתבע סך של 900,965 ש"ח בגין כך שהמערערת הרסה את המבנה: לטענת המשיבות המערערת היתה חייבת להקים מבנים על המקרקעין ולהשאירם על מכונם בעת פינוי המקרקעין, ואת חיובה זה הפרה. המשיבות תבעו גם סכום של 694,751 ש"ח בגין אגרת היתר בניה, שלדידן המערערת היתה צריכה לשלם, כדי לקבל היתר בניה לאותו מבנה שנהרס על ידה. נתבעה גם אגרת תיעול על סך 157,842 ש"ח. נושא אגרת התיעול, כך, יצויין מעתה, לא שב ועלה בדיון שלפנינו. כן נתבע סך של 198,787.50 ש"ח בגין מס רכוש שהיה על המערערת לשלם ומאחר ולא עשתה כן, נאלצו המשיבות לשלמו במקומה. לעניין מס הרכוש יצויין כבר בשלב זה שהמערערת אינה חולקת על כך כי גם אם יתקבל הערעור בעניינים אחרים (כפי שיפורט להלן) אכן חייבת היא להחזיר למשיבות את הסכום הנתבע בגין מס רכוש. 3. בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' הש' י' כהן) מצא שהמשיבות זכאיות לקבל מהמערערים סך של 2,551,371 ש"ח כערכו בתאריך מתן פסק הדין, אף ללא הכרעה בשאלת מס הרכוש ואגרת התיעול. המערערת חויבה כחייבת עיקרית והמערערים מס' 2 ו-3 – בעלי השליטה במערערת – כערבים. בשל הסכום עליו הועמדה התביעה מטעמי אגרה, זיכה בית המשפט את המשיבות בסכום המירבי שניתן היה לפסוק למועד פסק הדין – 1,289,450 ש"ח. על כך ערערו המערערים, וכאמור, בדיון לפנינו לא חלקה המערערת על חיובה לשלם את הסכום שנתבע בגין מס הרכוש. ערבותם של המערערים מס' 2 ו-3 4. בטרם נעבור למחלוקת המרכזית הצריכה לפנים, מחלוקת הנוגעת למבנה אשר הוקם שלא כדין ונהרס, נסיר מעל הפרק עניין נוסף והוא חיובם של המערערים מס' 2 ו-3 כערבים. המערערים מס' 2 ו-3 קיבלו על עצמם, על פי החוזה, להיות ערבים "...להתחייבויות השוכר לתשלום דמי שכירות ולפינוי המושכר בתום תקופת השכירות עפ"י חוזה שכירות בלתי מוגנת מיום 1.8.92...". הערכאה הראשונה בחנה, האם הערבות לפינוי המושכר כוללת בתוכה גם ערבות להתחייבות אחרת שבחוזה – ההתחייבות להשאיר במושכר את שיִבָּנה וקבעה כי: "[המערערת] הפרה את החוזה עם [המשיבה מס' 2] בכך שלא שילמה לעירית חיפה את התשלומים שנדרשו עבור היתר הבניה, ובכך למעשה אף הפרה התחייבותה להשאיר את המבנים במושכר בתום תקופת השכירות. על כן, היתה הפרה של [המערערת] גם בפינוי המושכר, ומכאן שערבותם של [המערערים מס'] 2 ו- 3 חלה אף על הפרה זו." לפיכך, קבע בית המשפט כי המערערים מס' 2 ו-3 חבים כלפי המשיבות בחיובי המערערת: הנזק שנגרם כתוצאה מהריסת המבנה ותשלום האגרות, שהיה על המערערת לשלם כדי לקבל היתר בניה מלכתחילה. 5. לדעתי, קביעתו של בית המשפט קמא בשאלת פרשנות הערבות אינה יכולה לעמוד. המערערים מס' 2 ו-3 ערבו לתשלומי דמי השכירות ואלה שולמו. עוד ערבו לפינוי המושכר בתום תקופת השכירות, בהתאם להוראות החוזה, ופינוי אכן היה. אני מוכנה להניח ש"ערבות לפינוי" כוללת גם ערבות לאותו פיצוי, שנקבע בחוזה למקרה של איחור בפינוי המושכר. עם זאת, ל"הרחבת" הערבות לכל חיובי המערערת בחסות "הערבות לפינוי" לא היה מקום (ראו והשוו: ע"א 819/87 החברה לפיתוח חלק מחלקה 9 בגוש 9671 בע"מ ואח' נ' הוצאת עיתן "הארץ" בע"מ, פ"ד מג (2) 340, 345 ד' ואילך). 6. איני רואה צורך להאריך בענין מעבר לאמור משום שממילא את החיוב בפיצוי בגין פרשת המבנה והריסתו, יש לבטל, הכל כפי שיפורט להלן; באין חיוב של החייב העיקרי – אין מקום לחיובם של הערבים. השאלה המרכזית: האם היתה חובה על המערערת לבנות מבנה במושכר, והאם היתה עליה חובה שלא להרוס את המבנה אשר נבנה שלא כדין הוראות החוזה והוראות הנספח 7. הצדדים חתמו, כנראה בהפרש זמנים קצר, על חוזה ועל נספח לו. אין בראיות הסבר מדוע בחרו הצדדים בדרך זו במקום לכלול את כל ההוראות במסמך אחד. תקופת השכירות על פי החוזה היא לחמש שנים ודמי השכירות עמדו על 2,500 דולר + מע"מ לחודש. סעיפים 11 ו-12 לחוזה קובעים: "11. השוכר יהיה רשאי לבצע על חשבונו השקעות במושכר. המשכיר נותן הסכמתו מראש לכל עבודות הפתוח והבניה שהשוכר יבצע במושכר ומתחייב לחתום על כל הבקשות, ההצהרות וכל מסמך שיידרשו לשם קבלת רשיונות, היתרים ואשורים לשם בצוע עבודות הפתוח והבניה. 12. כל שיפור, שיפוץ, שינוי, השקעה וכל פעולה ועבודה אחרת שייעשו במושכר או בחלק ממנו ישארו במושכר בתום תקופת השכירות." על פי החוזה רשאי השוכר לבצע על חשבונו השקעות במושכר, אך אינו חייב בכך, ואם השקיע ובנה – יישארו השיפורים בנכס. בנספח לחוזה צויין: "בנוסף לאמור בהסכם הנ"ל, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן: 1. השוכר יהיה חייב על חשבונו בלבד לפתח את המושכר, לפתח דרכי גישה למושכר, להסדיר אספקת חשמל ומים, ביוב וניקוז למושכר, לפתח במושכר מערכות ניקוז מים, כיבוי אש הג"א וביוב, לחבר את המושכר לרשת הטלפונים, לגדר את המושכר ולהקים ולבנות במושכר מבנים וסככות, מבנה בטחון והכל לצרכי מפעל המתכת אשר בבעלות השוכר. 2. המשכיר נותן הסכמתו מראש לכל עבודות הפיתוח והבניה שהשוכר יבצע במושכר ומתחייב לחתום על כל הבקשות, ההצהרות וכל מסמך שיידרשו לשם קבלת רשיונות, היתרים ואישורים לשם בצוע עבודות הפיתוח והבניה. כל האישורים, תוכניות ורשיונות מכל סוג שהוא, יהיו בטיפולו ועל חשבונו הבלעדי של השוכר. 3. כל שיפור, שיפוץ, שינוי, השקעה וכל פעולה ועבודה אחרת שייעשו במושכר או בחלק ממנו, ישארו במושכר ללא תמורה מהמשכיר בתום תקופת השכירות נקיים ומסודרים." [ההדגשה הוספה]. 8. המשיבות טוענות כי הנספח להסכם מחייב את השוכר לבנות במושכר מבנים וסככות ולהשאירם במושכר. עוד טוענות הן כי משהוקם המבנה בפועל - אסור היה למערערת להסירו. 9. ראוי להזכיר הוראה נוספת בחוזה, אשר הביאה, בסופו של דבר, לכך שהשוכרת ויתרה על האפשרות לקבל היתר בניה, נוכח תשלומים בלתי סבירים שהיו כרוכים בכך. הוראה זו נוגעת לתשלום מסים והיטלים בתקופת השכירות. וכך מורה סעיף 9 להסכם: "9. א. השוכר ישא בכל המיסים, ההיטלים ותשלומי החובה שיהיו בקשר למושכר לרבות ארנונה כללית, מס עסקים, מס שלטים וכל מס או היטל או תשלום לפי חוק, שיוטל תוך תקופת השכירות ויחול על המושכר. ב. השוכר ישא במועדי החיוב בכל התשלומים וההוצאות הכרוכים במושכר ללא יוצא מהכלל לרבות תשלומים עבור מים, חשמל, נקיון, תקונים, בדק ואחזקה וכל תשלום אחר הכרוך במושכר ובשמוש בו, וימציא למשכיר האישורים המוכיחים כי התשלומים שולמו במלואם ובמועדם." 10. על פי הפרשנות שנותן בא-כוח המשיבות לנספח, ישנה סתירה בין החוזה לבין הנספח לו. לפי החוזה השוכר "רשאי" לבנות על המושכר, ולפי הנספח – אם נקבל את פרשנותו של בא-כוח המשיבות – השוכר "חייב" לבנות. פרט לטקסט הכתוב יש מעט מאוד ראיות חיצוניות. בא-כוח המשיבות משליך יהבו על אמירתו של המערער מס' 2 בחקירתו הנגדית, כפי שמופיעה בעמוד 39 לפרטיכל: "לשאלתך האם הבנתי שבסופו של דבר אוכל לפרק את הבניה – אני משיב שלא, היה ברור שאם אני בונה אני צריך להשאיר זאת. בפועל בניתי את הסככה." דברים אלה אינם אלא חזרה על האמור בחוזה שצוטט לעיל. לא הייתי מסיקה מהם מסקנה כלשהי מעבר להסקת מסקנות מהטקסט עצמו. עוד מפנה בא-כוח המשיבות לדברי השמאי תענך בחקירתו הנגדית. השמאי נתן חוות דעת מטעם המשיבות לגבי שווי המבנה שהיה בנוי ונהרס. חוות דעתו לא התייחסה לשאלה אם דמי השכירות ששלמה המערערת (2,500 דולר לחודש, בשנת 1992) היו דמי שכירות ראויים או מופחתים. על פי דברי השמאי בחקירתו הנגדית הוא אמר למנהל המשיבות, מר מנגל, כשנעשה הסכם השכירות ב-1992, שדמי השכירות הינם נמוכים. מר מנגל ציין באוזניו בתגובה, שהשוכר יקים במקום מבנה וסככות בשטח של 1500 מ"ר. לדברי השמאי אמר לו מר מנגל שחלק מהתמורה עבור השכירות תהיה קבלת המבנה בתום תקופת השכירות. בפסק דינה של הערכאה הראשונה לא נקבע ממצא שאכן היו חלופי דברים כאמור וממילא נקבע כי חוות הדעת של תענך מתקבלת כראיה להוכחת עלות הקמת המבנה, הא ותו לא. יתר על כן, אין גם אחיזה בלשון ההסכם או הנספח לו לכך שהיה אמור להיות מבנה בגודל מסויים והרי "אמונתו הסובייקטיבית של צד אחד לחוזה, שלא מצאה ביטוי בחוזה, אינה רלבנטית בתהליך הפירוש" (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה 2, תשנ"ה) 300) זאת הואיל ו"...לא הרצון הסמוי אלא ביטויו החיצוני הוא הקובע" (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ ואח', פ"ד מ (4) 533, 538 ז'; כן ראו ע"א 154/80 בורכרד ליינס לימיטד לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד ל"ח (2) 213, 223 ז': "...יש להתחשב בכוונות סובייקטיביות של צד אחד, רק עד כמה שהן הובאו לידיעתו של הצד השני"). בנוסף, בתצהירו של מר מנגל נאמר, בין השאר: "[ה]3. אני מבקש להדגיש כי היה לי מאד חשוב ועקרוני שהשוכר התחייב בחוזה ובנספח לחוזה לפתח את המושכר ולהקים בו מפעל מתכת, כמפורט בנספח לחוזה. לאור התחייבות זו של [המערערת] באמצעות [המערער מס' 2] הסכמנו על קבלת דמי שכירות מופחתים באופן משמעותי." לא פורט מה היתה אותה הפחתה "משמעותית". 11. המערערים כפרו בפרשנות המשיבות. לדידם, הנספח אינו אמור לסתור את החוזה ולא יתכן כי התחייבות כה "חשובה" ו"עקרונית" לא תבוא כלל לידי ביטוי באופן ברור ומפורש בחוזה עצמו. וממילא, אפילו הנספח ממנו מנסות המשיבות להיבנות, אינו מפרט גודלם של מבנים. כמו כן מר מקל הסביר (סעיף 3 ה. לתצהירו) כי 2,500 דולר היו סכום "מכובד" בשנת 1992 אשר ביטא, בין היתר, את הרשות שניתנה לחברה לבנות על החלקות. 12. לעניין הטענה כי דמי השכירות היו מופחתים בית המשפט לא קבע כל ממצא. מהראיות עולה כי שש שנים לאחר ההסכם, וכשהמערערת עזבה את המושכר ולא היה בו מבנה (אם כי נותרו שיפורים אחרים) הושכר המושכר לשוכר אחר בסכום של 3,000 דולר לחודש. נוכח עובדה זו לא ניתן לקבוע שדמי השכירות היו "מופחתים" בשל התחייבות שיושאר במקום מבנה בגודל מסויים. הבניה הבלתי חוקית והסיבות לכך שלא ניתן היתר בניה 13. לפני עריכת ההסכם בדקה המערערת בעיריית חיפה והתברר לה כי ניתן יהיה לקבל היתר בניה במקרקעין, בכפוף לתנאים. ואולם, העירייה שינתה דעתה לגבי התנאים. תחילה הובהר למערערת שתוכל לקבל היתר בניה אם תשלם אגרת בניה ואגרות שונות נוספות, וכן כי יהיה עליה לסלול בעצמה את הדרכים הגובלות במקרקעין ע"פ הוראות העירייה, ולהגיש בהתאם התחייבות מטעם קבלן כבישים מוכר. ואכן, המערערת העבירה לעירייה התחייבות בכתב של המשיבה מס' 2 לביצוע סלילה זו. בשלב מסויים חזרה בה העירייה מהסכמתה לסלילה עצמית ודרשה שישולם לה, כתנאי לקבלת היתר בניה, היטל דרכים בסך של כ- 342,000 ש"ח. מששינתה העירייה דעתה לא הועילו פניות בכתב ומפגשים עם נציגיה, בהם נכחו הן נציגי המערערת והן נציגי המשיבות, והעירייה עמדה על דרישתה החדשה לקבלת היטל דרכים, ולא הסתפקה עוד בהתחייבות המשיבה מס' 2 לסלילה. המערערת לא היתה מוכנה לשלם את היטל הדרכים. על פי עדות מר מקל הוא דרש מהמשיבות לשלמו כהיטל המוטל על בעלי הקרקע, אך מנהל המשיבות לא היה מוכן לכך. בלא תשלום היטל הדרכים לא ניתן היה לקבל היתר בניה. 14. המערערת בנתה – כפי שלא צריכה היתה לעשות – את מה שבנתה בלא היתר. בגין כך, הוגש בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה כתב אישום נגדה ונגד המערער מס' 2, והמשיבה מס' 1. בישיבת בית המשפט מיום 27.12.1994 המשיבה מס' 1 נמחקה מכתב האישום לאחר שבא כוח המערערת והמערער מס' 2 אישר, כי למשיבה מס' 1 אין קשר לבניה. משהודו והורשעו לקוחותיו שלו וכאשר טען לעונש, הסביר הלה לבית המשפט, כי הבניה נעשתה באישורו הלא פורמלי של מהנדס העיר, אך קבלת ההיתר התעכבה כיוון שהיה צורך לפעול לאיחוד חלקות. עוד הסביר כי לאחר שהועדה המחוזית אישרה את איחוד החלקות עלתה דרישה חדשה של העירייה כי ישולם לה היטל דרכים, זאת למרות שמלכתחילה היתה העירייה מוכנה להסתפק בהתחייבות עצמית לסלילה. בנסיבות אלה ביקש מבית המשפט להטיל קנס מינימלי, וכי אם יוצא צו הריסה, ביצועו יידחה לתקופה ארוכה "שבמהלכה יהא סיפק בידי [המערערת והמערער מס' 2] לפעול למימוש זכויותיהם". בית המשפט הוציא צו הריסה ודחה את ביצועו לשנה וחצי עד 27.6.1996. בסופו של דבר הוגש נגד המערערת הליך נוסף בשל אי ביצוע צו ההריסה. המערערת החליטה כאמור שלא לשלם את היטל הדרכים והרסה את המבנה, אשר הוקם שלא כדין. הנמקתו של בית המשפט המחוזי לחיובה של המערערת לשלם למשיבות את שווי המבנה שנהרס, אגרת הבניה והיטל הדרכים 15. בית המשפט המחוזי קבע כי על המערערים לשלם למשיבות את עלות הקמת המבנה שנהרס ואת אגרת הבניה ואגרת היטל הדרכים שנדרשו בזמנו כדי לקבל היתר בניה. 16. המערערים טענו בפני הערכאה הראשונה, וכך טוענים הם גם בפנינו, כי לא היתה מוטלת עליהם חובה לפתח את המושכר וכי בנספח, הצדדים התכוונו רק למנוע מהמערערת לפנות למשיבות בדרישות כלשהן לצורך מפעלה שלה. בית המשפט דחה הטענה וקבע: "הפרשנות המוצעת על ידי [המערערים] אינה מקובלת עלי. כדי לפטור את [המשיבות] מתשלום כלשהו בקשר למפעלה של [המערערת], די היה באמור בחוזה עצמו, שם נקטו הצדדים לשון 'רשאי'. כל עוד לא הוטל חיוב כלשהו על [המשיבות], ממילא לא יכלה [המערערת] לפנות אליה [כך] בדרישה כלשהי, ועל כן לא היה צורך בנספח לחוזה כדי להבהיר עניין זה. לשון הנספח לחוזה היא לשון מפורשת וברורה, והיא מטילה על [המערערת] חיוב ברור ומפורש לפתח את המושכר, ולבצע בו פעולות רבות אחרות כולל הקמת מבנים וסככות." כפועל יוצא מהחובה האמורה – לשיטת בית המשפט – היה על המערערים לדאוג להשגת היתר בניה כחוק ולשאת בתשלומים הכרוכים בכך. המחלוקת בין המערערת לבין עיריית חיפה, כך הוסיף וקבע בית המשפט אינה מעניינה של המשיבות. כלשונו: "אם סברה [המערערת] שעירית חיפה מחייבת אותה בתשלומים שלא צריכים לחול עליה, כי אז היה עליה להתמודד עם עירית חיפה במישורים המתאימים. [המערערת] בחרה שלא לעשות כן, ותחת לשלם לעירית חיפה את התשלומים הדרושים לשם קבלת היתר בניה, החליטה לקיים את צו ההריסה שניתן נגדה בבית המשפט לעניינים מקומיים. ביצוע צו ההריסה התחייב מכך ש[המערערת] החליטה שלא לשלם את היטל הדרכים, אך בבחירתה בדרך של הריסת המבנה תחת תשלום היטל הדרכים לעירית חיפה כדי לקבל את ההיתר, הפרה את התחייבויותיה כלפי [המשיבות], ועל כן חבה היא בתשלום פיצויים בגין הפרת החוזה." משכך, קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה וחייב את המערערים עבור עלות הקמת המבנה כפי שקבעה – 217,100 דולר. בית המשפט ציין בפסק דינו כי התשלומים הכרוכים בקבלת היתר הבניה לרבות הסכום שנתבע על ידי העירייה בגין היטל דרכים עומדים על סך 694,751 ש"ח. לענין היטל הדרכים ציין בית המשפט: "[המערערים] חולקים על החיובים השונים, וכמובן חולקים הם על החיוב בסכום של כ-342,937 [צ"ל 341,937 – מ"נ] ש"ח עבור היטל דרכים. כאמור, המחלוקת בין [המערערת] ובין עירית חיפה אינה עניינן של [המשיבות], ואת המחלוקת בנוגע להטלת היטל הדרכים היה על [המערערת] לנהל מול עירית חיפה ולא מול [המשיבות]. גם אם לצורך הדיון שבפני אניח שהיטל הדרכים מופרז, ואעמיד אותו על מחצית הסכום (171,000 ₪), הרי שדרישת התשלום הכוללת מגיעה כדי הסך 523,751 ₪, כערך הסכום ליום הוצאת הדרישה (4.4.94). בשערוך סכום זה לתאריך פסק דין זה מתקבל הסכום 1,285,432 ₪." על החיוב בתשלום בגין המבנה וכל ההיטלים הכרוכים בקבלת ההיתר (לרבות מחצית הסכום בגין היטל הדרכים) הוגש הערעור שבפנינו. דיון 17. לדעתי, דין הערעור להתקבל. 18. כזכור טענו המשיבות טענה כפולה: האחת שחובה היתה על המערערת להקים מבנה על המקרקעין; השניה והחלופית – אף אם תאמר שמלכתחילה לא קיימת חובה כאמור, משבחרה המערערת להקים את המבנה, ולו ללא היתר, שוב אין היא זכאית להורסו, וחובה עליה להשאירו במושכר. 19. על פי הטענה הראשונה ופרשנותו של בא-כוח המשיבות, ישנה סתירה בין החוזה לבין הנספח לו, כאשר הטענה לפיה חייבת המערערת לבנות מבוססת על הוראות הנספח. פרשנות המשיבות מתמצית בכך ש"השוכר מתחייב לפתח, על חשבונו, את המושכר ולהקים ולבנות במושכר מבנים וסככות ... הכל כאמור בנספח לחוזה..." (סעיף 5.3 לכתב התביעה בבית המשפט המחוזי). פרשנות זו קשה עלי. בבואנו לעמוד על פירושו הנכון של החוזה, פונים אנו ללשון החוזה ולתכליתו, כשהלשון קובעת את גבולות התכלית (א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה (תשס"א) 288). הנספח לחוזה קובע כי "השוכר יהיה חייב על חשבונו בלבד" וממשיך ומונה רשימה של פעילויות. משמע, נראה כי הנספח אינו מדבר על החובה לפתח כי אם על החובה לשלם, באם יבוצעו העבודות המנויות בו. עוד נזכיר, כי לפי החוזה השוכר "רשאי" להשקיע במושכר והרי הנספח לחוזה פותח במלים "בנוסף לאמור בהסכם..." ובשום מקום לא נאמר בו, כי הקבוע בו הוא "על אף האמור בהסכם" או ניסוח דומה. לכן, הניסיון לנתק את הנספח ממכלול הדברים אינו יכול לעמוד. יפים לעניין זה דברים שאמר השופט כהן בע"א 579/61, 585, 67/62 מרכז וולובלסקי בע"מ ואח' נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח', פ"ד טז 2156, 2164 א' – ב': "את ההסכם בין הצדדים יש לקרוא בהקשר אחד וכחטיבה אחת, ואין להוציא מתוכו משפט אחד ולפרשו כאילו הוא חי הנושא את עצמו ואין בינו לבין יתר התניות לא קשר ולא זיקה." ובאותה רוח קבע השופט ברנזון בע"א 324/63 ישראל הלוי סגל נ' חברת גורג'ני מג'י בע"מ, פ"ד י"ח (4) 371, 373 ד' כי: "בבואנו לפרש מסמך, אין לעקור פסוק או קטע ממקומו ולפרשו באופן מילולי כעומד בפני עצמו מבלי לשים לב למסמך כולו ולהדבק הדברים. הכלל הראשון של פרשנות מסמך, הוא לנסות לרדת לכוונתו האמיתית של הכותב על יסוד הדברים הכתובים במסמך כולו ובהתחשב עם הרקע הידוע של הענין." בענייננו, איש מהצדדים לא הסביר בתצהירו או בחקירתו הנגדית מדוע היה צורך בנספח לחוזה. מר מנגל ציין בתצהירו באופן סתמי כי הנספח לחוזה נחתם "בערך באותו הזמן [בו נחתם החוזה] – המועד המדויק אינו זכור לי..." מר מקל לא טען בתצהיר אחרת. באין אחיזה בראיה חיצונית כלשהי של מי מהצדדים לכך שהיתה להם סיבה לשנות את תנאי החוזה יש לפרשו עם נספחו בהרמוניה, כך שיעלו בקנה אחד זה עם זה. ובלשונו של חברי השופט ברק: "חוזה הוא מסגרת אינטגראטיבית. חלקיו השונים שלובים ושזורים זה בזה. אבריו השונים משפיעים זה על זה. בפרשנות החוזה יש איפוא, מחד גיסא, להשקיף עליו כעל מכלול, תוך ראיתו הכוללת, ומאידך גיסא, לבחון את הקשרים בין ההוראות השונות, תוך מגמה לגבש מהן את אומד דעתם של הצדדים. בהקשר זה יש חשיבות רבה למהותה של העיסקה, למבנה המשפטי הכללי שלה ולמטרותיה הכלכליות והחברתיות. כל אלה יש להם השלכה על אומד דעתם של הצדדים (ראה: ז' צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל (אבוקה, תשל"ד), כרך א', בעמ' 104; ע"א 131/71 [במאיור נ' תיאטרון קומדיה ואח', פ"ד כה (ג) 744], בעמ' 752)" (ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל ואח' מא (1) 282, 305 ז') 20. זאת ועוד: הנספח איננו מציין שטח של המבנים והסככות שלטענת המשיבות "חובה" להקימם. לכאורה, יוצאת המערערת ידי "החובה" הנטענת גם אם תקים מבנה או סככה של מטרים ספורים ובהוצאה מינימלית. הניתן לומר כי חיוב חסר מסוימות כזה חיוב משפטי הוא? הצדדים לחוזה (להבדיל מהשמאי כעדות שמיעה) לא טענו שבנוסף לנספח לחוזה היתה הסכמה בעל פה על גודל מבנה. 21. יחד עם זאת, חזקה על הצדדים כי לא טרחו להוסיף נספח לחוזה ללא צורך ותכלית. ואכן, "השליפה של המשמעות המשפטית ממגוון האפשרויות הלשוניות תעשה לפי תכלית החוזה" (ע"א 4869/96 מליליין בע"מ נ' The Harper Group ואח', פ"ד נב (1) 845 ,856). "תכלית זו היא בראש ובראשונה התכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים (ראה בג"ץ 846/93 ברק נ' בית הדין הארצי לעבודה, ירושלים ואח' [, פ"ד נא (1) 3]). זהו "אומד דעת הצדדים" (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי)). זוהי כוונתם המשותפת של הצדדים." (שם, שם) אומד דעת הצדדים, הוא "...המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מ"י נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2) 265 ,311 ז'). אך בענייננו פרט לחוזה ולנספחו ישנן מעט מאוד ראיות חיצוניות המאפשרות לנו לברר את אומד דעתם של הצדדים. "...בהיעדר ראיות בדבר הכוונה הסובייקטיבית לא נותר לנו אלא לתור 'אחרי התכלית האובייקטיבית של ההסכמים כפי שצדדים הוגנים המגינים על האינטרסים הטיפוסיים מעצבים אותה' (כלשון ע"א 779/89 יעקב שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ [, פ"ד מח (1) 221])" (ע"א 9311/99 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' נרות ירושלים אילום (1987) בע"מ ואח', פ"ד נו(2) 550 ,566) ובעניין מליליין לעיל, בע' 856 קבע הנשיא ברק כי: "בנסיבות אלה [כאשר אין לנו נתונים של ממש על אומד דעת הצדדים], אין מנוס מפנייה לתכלית האובייקטיבית של החוזה. אלה הם הערכים, המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת, נועד להגשים (ראה ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ [, פ"ד מט (2) 265,] בעמ' 313). הבחינה היא אובייקטיבית. השאלה אינה מה היתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי; השאלה הינה מהי 'כוונתם' של צדדים סבירים. תכלית זו נקבעת בהתחשב באופי החוזה ובטיפוסו תוך התחשבות בערכים (כגון - צדק, סבירות, שוויון) של שיטת המשפט שלנו. בגדרי התכלית האובייקטיבית אנו יוצאים מתוך ההנחה, כי חזקה (praesumptio juris) היא - חזקה הניתנת לסתירה - שהצדדים מבקשים להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית." (כן ראו: פסקה 32 בע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ (לשעבר-מרכז אום רשרש בע"מ) נ' עו"ד ד"ר יוסף שגב ואח' (טרם פורסם); ע"א 8567/02 גליק ואח' נ' מיוסט, פ"ד נז (6), 514, 523; רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל ואח' נ' מרכז משען ואח', פ"ד נב (4) 145, 157 ז') ודוק, טרם "בחינה אובייקטיבית" גרידא ומשדחיתי את פרשנות המשיבות אבחן את גישת המערערים, כפי שבאה לידי ביטוי בתצהירו של מר מקל. לדידו, המערערת שכרה מגרש ריק לצרכי מפעל המתכת שלה. לכן, הנספח בא להבהיר שהמערערת חייבת לדאוג לכל הדרוש לה לצורך ניהול מפעלה על חשבונה היא, ואין ביכולתה לתבוע מהמשיבה מס' 2 דבר, פרט לחתימה על בקשות שונות. ה"חיוב" המופיע בנספח להסכם, אם כן, אינו חיוב להקים מבנה אלא חיוב לדאוג לכל הדרוש למפעל במגרש הריק, על חשבון השוכר ולא על חשבון המשכיר. הקושי, לכאורה, בפרשנות זו נובע מסעיף 3 לחוזה הקובע: "3. השוכר מצהיר כי: א. הוא מכיר את המושכר, את צורתו, ומבנהו ומצא אותו מתאים לצרכיו ולמטרת השכירות. ב. הוא מוכן ורוצה לשכור את המושכר כפי שהוא במצבו הנוכחי ולא יהיו לו שום טענות של אי התאמה בקשר למושכר, מצבו או תכונותיו." רוצה לומר, החוזה כבר מבטיח כי השוכר אינו יכול לתבוע דבר מהמשכירה ולכך לא נדרש הנספח. לדידי אין כאן קושי אמיתי השולל את פרשנות המערערים. המתבונן בנוסח סעיף 11 לחוזה ימצא לשון כללית ("...כל עבודות הפתוח והבניה...") ואילו הנספח בא לפרט ולהבהיר ולכן נוקט הוא ביתר הרחבה בדבר אותן עבודות ("...לפתח את המושכר, לפתח דרכי גישה למושכר, להסדיר אספקת חשמל ומים, ביוב וניקוז למושכר, לפתח במושכר מערכות ניקוז מים, כיבוי אש הג"א וביוב, לחבר את המושכר לרשת הטלפונים, לגדר את המושכר ולהקים ולבנות במושכר מבנים וסככות, מבנה בטחון..."). זאת ועוד, החוזה קובע כי "...מטרת השכירות הינה לנהל במושכר מפעל מתכת." (סעיף 7 לחוזה) לנהל ולא להקים. 22. לפיכך, יש אכן לפרש את הנספח כבא לפרט ולהבהיר את הקבוע בחוזה. לכן גם, איני סבורה שנכון היה לקבוע כי קמה חובה על המערערת לבנות מבנה על המקרקעין. לכל היותר ניתן לומר כי היתה לשני הצדדים צפיה שכך תעשה המערערת, אך לא קמה למשיבות זכות משפטית שהדבר יבוצע. פרשנות זו עולה בקנה אחד עם לשונו ועם תכליתו של הנספח, ולמצער עם תכליתו האובייקטיבית, היא משתלבת במכלול ההתחייבויות החוזיות, היא תואמת את אומד דעת הצדדים והיא הולכת בדרך הפסיקה על פיה: "...חוזה יש לפרש לפי אומד דעת הצדדים. אומד דעת זה לא ניתן לדלות מתוך תניה בודדת ובמנותק מן ההקשר הכולל של הדברים וממטרתה הכלכלית של העיסקה. על כוונת הצדדים יש ללמוד מתוך החוזה כמכלול הבא להגשים את תכליתה של העיסקה, ולאור ההנחה כי בדעת הצדדים היה למלא את חובתם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת." (ע"א 2553/94 גני שפרעם בע"מ נ' שותפות אדוארד בחוס, ח'ורי ג'סאן וחביב בחוס ואח' (לא פורסם)) על תכליתו הכלכלית של החוזה ועל תום לבם של הצדדים אדון עוד בהמשך. היטל הדרכים והריסת המבנה 23. משקבעתי כי לא היתה חובה להקים מבנה עולה שאלתו של בא כוח המשיבות הטוען: מה לי אם המערערת היתה חייבת להקים מבנה או שלא היתה חייבת? משהקימה בפועל את המבנה, חייבת היתה להשאירו על מכונו, ולא להרסו. במהלך הדברים הרגיל, ואלמלא הנסיבות המיוחדות של עניין זה, לכאורה, הן על יסוד החוזה והן על יסוד נספחו היה הצדק עם המשיבות. במהלך הדברים הרגיל אכן חייבת היתה המערערת להשאיר את המבנה שבנתה על כנו. אילו הרסה אותו סתם כך, אכן היתה זו הפרת חוזה. אף שלטעמי אין חיוב לבנות, אומד דעתם של הצדדים הוא שאם בפועל תבנה המערערת, יהנו המשיבות מהשארת המבנה במושכר. 24. כך-ככלל. לא כך בעניין נשוא הערעור, אשר לא היה במהלך הדברים הרגיל. מלבד צו ההריסה הרי שבענייננו, כפי שקבעה הערכאה הראשונה, הבעיה שטרפה את כל הקלפים ושמטה את הבסיס מתחת להסכמה להשאיר את המבנה על כנו היתה למעשה דרישתה של עיריית חיפה לתשלום היטל דרכים. לענין זה חשוב להביא את הנתונים הכלכליים של העיסקה. תקופת השכירות החוזית היתה חמש שנים. אביא בחשבון, לטובת המשיבות, תקופה של שש שנים בה שהתה המערערת בפועל במבנה. התשלום החודשי הוא 2,500 דולר, ומכאן שהתשלום עבור שש שנות שכירות הוא 180,000 דולר (72 חודש X 2,500 דולר). הדרישה לתשלום ההיטל היתה על סך של כ- 342,000 ש"ח. במועד ההתדיינות בבית המשפט לעניינים מקומיים (דצמבר 1994) עמד סכום זה על כ-114,000 דולר, דהיינו אחוז נכבד משווי העיסקה כולה. עניין זה יש בו כדי לסייע בפתרון השאלה מי התכוונו הצדדים שישא בתשלום, שהרי "כוונה זו גם מתבקשת מן ההיגיון הכלכלי. החוזה נועד להשיג מטרה עסקית ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו כפי שאנשים סבירים היו עושים" (ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ ואח' נ' חוזה ואח', פ"ד נ (1) 562, 567 ו'). בלשון אחרת, "כלל ידוע הוא, שחוזה מסחרי יש לפרש בדרך שתתאים לתכלית מסחרית של העסקה, ועל בית-המשפט לתת לחוזה כזה תוקף מתקבל על הדעת, כפי שאנשי עסק היו עושים לפי נסיבות המקרה" (ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נ' קלדרון ואח', פ"ד ל (2) 191, 195 ז'). עוד נזכיר, כי מלכתחילה, ועל פי בירורים מוקדמים עם העירייה הרי שלשם קבלת היתר בניה לא נדרש תשלום היטל דרכים, אלא דובר על סלילה עצמית תוך המצאת התחייבות מתאימה מקבלן כבישים מוכר. ואכן, למרות ניסוחו הגורף לכאורה של סעיף 9 לחוזה שצוטט לעיל, המשיבה מס' 2 היא שנטלה על עצמה לבצע את הסלילה. כך עולה מתשובת מר מנגל לשאלון נ/3 ומאותה התחייבות בכתב מיום 28.3.1993 של המשיבה מס' 2, אשר צורפה לתצהירו של מר מקל. 25. אמור מעתה, הצדדים התכוונו כי סלילת הדרכים הגובלות בנכס תבוצע על ידי המשיבות ולא תוטל על כתפי המערערת. דא עקא, העירייה שינתה טעמה ולא הסתפקה עוד בסלילה עצמית. תחתיה נדרש תשלום בגין היטל דרכים בסך של כ- 342,000 ש"ח אותו אף צד לא היה מוכן לשלם. 26. אני סבורה שהיטל הדרכים על פי חוק עזר לחיפה (סלילת רחובות), התשמ"ב-1982 (להלן: חוק העזר) הוא חיוב המוטל על הבעלים ולו בכל הנוגע לאותם סכומים שהינם פונקציה של שטח המגרש (לענין זה ראו: ת"א (חדרה) 4312/99 ורד תעשיות בטון נ' אפרים בן שושן (לא פורסם)). שהרי: "כעיקרון מוטל החיוב בתשלום אגרות והיטלי הפיתוח כולם — על בעליו של הנכס נשוא אותו חיוב. עיקרון זה מעוגן וטבוע ללא יוצא מן הכלל בכל דברי החקיקה המסדירים את חיובי האגרות וההיטלים. ההיגיון העומד ביסודו של עיקרון זה הינו כי מערכת התשתית המותקנת על-ידי הרשות המקומית מיועדת להשביח את הנכס, לשרתו ולהגדיל את אפשרויות הניצול וההנאה ממנו — וזאת לטווח ארוך ולשנים רבות. לפיכך, הנהנה והמוטב הדומיננטי מהתקנתה של מערכת התשתית הינו בעל הזכויות בנכס, ועל-כן הוא זה האמור לשאת בעלות מימונה, ולא זה המחזיק בו לתקופה קצובה. בכך נבדל החיוב באגרות והיטלי פיתוח מחיובים ותשלומי חובה תקופתיים כגון ארנונה כללית, אגרת ביוב, אגרת צריכת מים ואגרות פינוי אשפה, המיועדים לאחזקתם השוטפת של מערכות מוניציפליות או למימון שירותים שוטפים המסופקים על-ידי הרשות המקומית — מהם נהנים במישרין מחזיקי הנכס, ולאו-דווקא בעליו" (ע' שפיר בהשתתפות א' ארגמן אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות (1998, כרך א) 63) ואומנם, "...[ב]אשר להיטלי סלילה... אין המחוקק הראשי נותן דעתו מפורשות לסוגיית זהותו של החייב באגרות והיטלי פיתוח, באשר ההוראות הכלליות של סעיף 250 ו- 251 לפקודת העיריות משאירות סוגיה זו פתוחה לכאורה לשיקול דעתה של הרשות בהתייחסן לחילופין ל'בעל הנכס או מחזיקו' (סעיף 250) וכן ל'כל אדם זולת העירייה' (סעיף 251). עם זאת, מהוראת סעיף 251ג לפקודת העיריות — העוסקת בחיוב בסלילת מדרכה — ניתן להסיק כי זהותו הנכונה של החייב בהיטלי סלילה, גם אליבא דמחוקק הראשי, הינה בעל הנכס נשוא החיוב. ... מכל מקום, בחוקי-העזר כולם מוטל החיוב בהיטלי פיתוח על בעל הנכס הגם שמרביתם מגדירים... מונח זה בצורה מרחיבה הכוללת גם בעלי זכויות פחותות" (שם, שם בהערה 2) אכן חוק העזר מגדיר "בעל" גם כשוכר אך בהקשר זה ניתן להזכיר מדבריו של השופט ויתקון בע"א 397/54 אגם-לבן נ' ועדת השומה של עירית חיפה, פ"ד י (3) 1865, 1868 ז' על פיהם: "...נראה לי שעל-כרחנו נאמר: החיוב חל בראש ובראשונה על 'הבעל' כפשוטו, ורק בהעדר בעל כזה...עליך לפנות להוראת הפירושים ולראות מי מלבדו כלול בגדר המושג הזה. ... אין ספק שהוראת פירושים המרחיבה את משמעותו הטכנית של מונח אינה גורעת מפירושו הטבעי והרגיל (ראה Craies על פירוש חוקים, מהדורה חמישית, ע' 198). ואף זה ברור כי הוראת פירושים כזאת אינה משמשת תחליף לפירוש המונח בכל מקום, בו השתמש בו המחוקק באותו חוק. תכליתו אינה אלא לקבוע, מה יכול להיות כלול בתוך המונח שעה שהנסיבות מחייבות את הכללתו בו (ראה Craies שם, ע' 200)" (כן ראו: ע"א 593/78 עיריית חיפה נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, פ"ד לד (1) 286, 289 ד') 27. יתר על כן, בכל עת רלבנטית לא היתה לעירייה כוונה לסלול בפועל דרכים גובלות אלא שבאי כוח העירייה, בהתכתבויותיהם עם המערערת, הסתמכו על סעיף 6(ה) לחוק העזר, על פיו בכל מקרה שבעל נכס גובל מבקש היתר לבניה, יוקדם מועד תשלום ההיטל למועד מתן היתר הבניה. כך מהווה למעשה מתן היתר בניה "אירוע מפעיל" להטלת היטל דרכים. ודוק: לעירייה אין זה משנה מנין בא הכסף – מהבעלים או מהשוכר. כך התגלגלו הדברים שחיוב, שהוא חיוב של 'הבעלים' על פי דין, הפך לתנאי מוקדם לקבלת היתר בניה. סכום החיוב האמור, שהוא הוצאה חד פעמית המוטלת על הנכס, היווה, כפי שהוסבר, אחוז כבד מדמי השכירות והצדדים לא התכוונו כי המערערת תישא בו. נהפוך הוא, המשיבות הן שלקחו על עצמן לבצע את הסלילה, אשר במקומה בא ההיטל. לכן, לא היתה זו לדעתי התנהגות בתום לב של המשיבות למשוך ידיהם ממלאכת "ההתמודדות" עם העירייה ולהשאירה למערערת. לא היה מקום גם לקבוע, כפי שנקבע בערכאה הראשונה, כי היתה זו חובתה של המערערת להתמודד עם טענות העירייה. למעשה דרישת המשיבות מהמערערת היא, גם לבנות מבנה ולהשאירו, וגם לשלם חיוב שהוא חיוב של 'בעלים' ולא של 'שוכר'. השאלה שבמחלוקת – תשלום היטל הדרכים – איננה, לדעתי, שאלה שבין המערערת והעירייה, שלמשיבות אין חלק בה. שאלת היטל הדרכים, בסכום חד פעמי כה גבוה, נוגעת דווקא ליחסי המשיבות והמערערת שלא לומר יחסי המשיבות והעירייה. נוסח סעיף 9 לחוזה, עליו הסתמכו המשיבות, מכוון לתשלומים שוטפים כגון ארנונה ומס שלטים ולא לתשלומים חד פעמיים כה גבוהים. אין בכך ולא כלום שבית המשפט הפחית לצורך החישוב מחצית מההיטל. השאלה איננה אם ההיטל מוגזם, אלא אם הוא חל מדעיקרא על המערערת. על כך – תשובתי בשלילה. בענייננו, המערערת לא צריכה היתה לשלם היטל זה ובלי ההיטל – לא יכולה היתה לקבל היתר בניה. בנסיבות אלה הדרישה (בדיעבד) שתימנע מהריסת המבנה הלא חוקי היא דרישה שלא בתום לב. התנהגות המשכירה מלכתחילה ובדיעבד 28. כאמור, הראיות החיצוניות, פרט לטקסט הכתוב – דלות הן. חיזוק מסוים למסקנה שהצדדים שניהם הבינו כי בנסיבות הענין אין לצפות מהמערערת, שהועמדה לדין על אי ביצוע צו ההריסה, להשאיר את המבנה על כנו, עולה מהמועד בו הועלתה לראשונה, בקול ענות חלושה, הדרישה בענין תשלום פיצוי בגין הריסת המבנה. המבנה נהרס עוד ב-1997 (ראו דו"ח השמאי תענך) כאשר בין הצדדים התנהלה חליפת מכתבים בנושאים אחרים אך רק ב-18.8.1998 כתב מר מנגל למר מקל מכתב שזו לשונו [ההדגשה הוספה]: "לכבוד 18 באוגוסט 1998 ברוך מקל נצרת עלית הנדון: המגרש בצ'ק פוסט לאחר בדיקת המגרש מאתמול 17.8.98 התברר לנו שלמרות שהודעת לנו שאתה עוזב את המגרש בתאריך 31.7.98 טרם עזבת והציוד שלך נמצא עדיין במגרש. להזכירך, שבמידה ואתה עוזב את המגרש כפי שכתבת לנו, אתה חייב להזמין אותנו למסירת המגרש לידינו וכמו כן לתקן את הגדר מסביב כנדרש ויחד לבדוק את כל הדברים שבמגרש ששייכים לנו. כמו כן לגמור את כל החשבונות שבינינו ולשלם את כל החובות שעדיין לא שילמת וסיכום בקשר לסעיפי החוזה, שלא קוימו או נהרסו למרות שהיו בהסכם בינינו. נא להודיענו למועד הפגישה בהקדם. בתודה מנגל צבי" לא כך כותב מי שסבור, באמת ובתמים שצריך היה בנסיבות הענין להשאיר את המבנה על כנו. 29. רק חודש אחר-כך, ב-15.9.1998, כתב בא כוח המשיבות לבא כוח המערערת כי "לטענת מרשתי הרסה מרשתך המושכר נשוא החוזה; וזאת בניגוד לדין ו/או לתנאי החוזה". 30. עיתוי העלאת הטענה זמן רב לאחר ההריסה, והאופן בו הועלתה לראשונה יש בהם כדי להצביע על כך שבזמן אמת, לא ראו המשיבות הפרת חוזה בכך שהמבנה, אשר נבנה שלא כדין ושהוצא לגביו צו הריסה אכן נהרס. כל זאת כאשר ברקע ידוע, כי העירייה המירה את הדרישה לסלילה עצמית, בהקדמת תשלום היטל הדרכים אותו אף צד לא היה מוכן לשלם. 31. ההתנהגות בדיעבד של המשיבות, כפי שתוארה, וגם הנכונות מלכתחילה להתחייב לסלילת הדרכים יש בהן כדי להצביע על אומד דעתם של הצדדים בשאלה מי צריך לשאת בהיטל הדרכים. כאמור, לא היה מקום לצפות בנסיבות אלה שהמערערת תישא בהיטל הדרכים, שהיווה תנאי לקבלת היתר הבניה ולכן ואין גם לחייבה בעלות הקמת המבנה, אשר נבנה ללא ההיתר, ושנהרס על פי צו. 32. ייתכן והמשכירה היתה זכאית לדמי שכירות ראויים נוספים בגין כך שבחלק מתקופת השכירות נהנתה המערערת לא ממגרש ריק אלא ממגרש שעליו הקימה, ברשות המשיבות אך שלא כדין, את המבנה. בענין זה לא הועלתה טענה בכתב התביעה והוא לא התברר בראיות, אך אתן לו ביטוי לעניין הוצאות המשפט. 33. סוף דבר: דעתי היא שיש לקבל את הערעור ולבטל את חיוביהם של המערערים, פרט לחיוב בו הודתה המערערת בענין מס הרכוש – 198,787.50 ש"ח כערכם ביום הגשת התביעה. חיוב זה יגבה ככל הניתן מן הערבויות שהפקידה המערערת. בנסיבות העניין לא יהיה צו להוצאות. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופטת ע' ארבל: אני מסכימה לפסק דינה של חברתי השופטת מ' נאור ומצטרפת להנמקותיה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של כבוד השופטת מ' נאור. ניתן היום, י' בחשון התשס"ה (25.10.2004). ה נ ש י א ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 03092360_C08.docעע מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il