זידאן חליל זעאתרה נ. סנא ערב זעאתרה

10 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9199/16 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופט ג' קרא כבוד השופט י' אלרון המערער: זידאן חליל זעאתרה נ ג ד המשיבים: 1. סנא ערב זעאתרה 2. עורסאן ריאח זעאתרה 3. אמיר ריאחז זעאתרה 4. סמיר ריאח זעאתרה 5. פואד עורסאן זעאתרה 6. עודה סאמי זעאתרה 7. באסם סאמי זעאתרה 8. סאמיה סלימאן זעאתרה 9. איהאב מנסור זעאתרה 10. בסמה מנסור זעאתרה 11. אמל מנסור זעאתרה המשיב הפורמלי: 12. רים תופיק זעאתרה בשארה ח'ליל זעאתרה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בת"א 44331-05-15 מיום 13.10.2016 שניתן על ידי כב' סג"נ בנימין ארבל תאריך הישיבה: ב' בסיון התשע"ח (16.05.18) בשם המערער: עו"ד עמראן חטיב בשם המשיבים 6-1, 11-8: עו"ד מוטי בן ארצי; עו"ד אמיר זעאתרה פסק-דין השופט ג' קרא: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' סג"נ ב' ארבל) בת"א 44331-05-15 מיום 13.10.2016 במסגרתו נדחתה תביעה שהגישו המערער והמשיב הפורמלי לקיום זכות במקרקעין הידועים כחלקה 30, גוש 16881 ששטחם הכולל 1,587 מ"ר (להלן: הנכס). רקע חליל עודה אלמנסור (להלן: המנוח או אלמנסור) היה בעליו הרשום של הנכס. עם מותו של אלמנסור בשנת 1947, נרשמו הזכויות בנכס על שמם של אשתו, מרים, ושלושת ילדיו (עורסאן, זידאן (להלן: זידאן הסב) ונאיפה), בארבעה חלקים שווים. למען שלמות התמונה יצוין כי למנוח בן נוסף ששמו סאמי שלא נרשמה בעלותו כיורש בנכס. זידאן הסב הוריש את זכויותיו בנכס כך שבנו תאופיק קיבל מחצית חלקו בזכויות, ונכדיו, המערער והמשיב הפורמלי, קיבלו רבע מזכויותיו כל אחד. מרים נפטרה בשנת 1952 והורישה את חלקה בזכויות לארבעת ילדיה (זידאן הסב, עורסאן, נאיפה, וסאמי) בחלקים שווים. חלקו של סאמי בזכויותיו לא נרשם בעת זו. נאיפה נפטרה בשנת 1975 והורישה את חלקה בזכויות בין שלושת אחיה (עורסאן, זידאן וסאמי) בחלקים שווים. שליש מזכויותיה שהורישה לזידאן הסב התחלק לשלושה חלקים שווים כך שתאופיק קיבל תשיעית מזכויותיה והמערער והמשיב הפורמלי קיבל כל אחד תשיעית מזכויותיה. המערער והמשיב הפורמלי הם נכדיו של זידאן הסב. בהסתמך על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 21.12.1951, טענו המערער והמשיב הפורמלי כי עורסאן וסאמי (להלן: המוכרים) מכרו מחצית מהזכויות בנכס לזידאן הסב (להלן: יפוי הכוח ו-העסקה, בהתאמה), ולא נרשמה הערת אזהרה. עוד נטען כי יפוי הכוח נחתם בפני הנוטריון הציבורי בנצרת ונשמר בגנזך המדינה. כי כתוצאה מביצוע העסקה, המערער והמשיב הפורמלי זכאים להירשם ביחד כבעלים של 274/576 חלקים בנכס ובשטח של 755 מ"ר, כך שלכל אחד 137/576 מהנכס. המשיבים הם יורשיו האחרים של המנוח ויורשיהם. יצוין כי עובר להגשת הערעור הגיש המשיב הפורמלי לבית המשפט המחוזי בקשה לפי תקנה 201 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקסד"א) לביטול פסק הדין בה הצהיר כי אינו עומד מאחורי התביעה, לא ידע עליה ואין לו כל סכסוך עם המשיבים האחרים. גם בפתח הודעת הערעור שהוגש מטעם המערער נכתב כי "הערעור מוגש על-ידי זידאן בלבד מאחר ואחיו בשארה (המשיב הפורמאלי) בחר לפנות לעורך דין אחר..." ההליך בבית המשפט המחוזי בית המשפט המחוזי פתח והעיר כי תביעת המערער והמשיב הפורמלי הסתמכה על מסמכים, לרבות יפוי הכוח, ועל עדות מפי השמועה. לבית המשפט הוגשו שני העתקים של יפוי הכוח – האחד, עותק צילומי, והשני, העתק נאמן למקור שהתקבל מגנזך המדינה ואושר בחותם הגנז (להלן: ההעתק השני). יפוי הכוח המקורי לא הוצג. כן הוגש רישום מספרי מס רכוש לפיו 253 מ"ר מהנכס רשום בספר מרשם הנכסים מיום 1.4.1986 על שם המשיב הפורמלי, וחלק נוסף של 253 מ"ר רשום על שם המערער, ללא מועד רישום. בית המשפט קבע כי יש להעמיד את ההעתק השני כמסמך נאמן למקור ואת החתימות עליו בחזקת נכונות, וכי די בכך כדי לאשר כי המוכרים חתמו על יפוי כוח בלתי חוזר תקף. זאת, חרף הפגמים הראייתיים שנובעים מכך שיפוי הכוח המקורי לא הוגש לבית המשפט. דא עקא, נקבע כי גם אם מדובר ביפוי כוח תקף, לא הוכח במאזן ההסתברויות כי הוא מתייחס לעסקה ולנכס מושא התביעה, וייתכן שהצדדים התכוונו למכור חלקה אחרת באותו איזור. קביעה זו נסמכה על מספר אדנים. ראשית, ביפוי הכוח נרשם ששטח החלקה הוא "כ-2 דונם", בעוד ששטח הנכס בפועל עומד על 1,587 מ"ר בלבד. כמו כן, באותה עת לא היו רשומות זכויות בנכס על שם סאמי, ומשכך לא ברור כיצד מכר סאמי זכויות שאינן שלו. יתרה מזאת, מעולם לא היו למוכרים יחד מחצית מכלל הזכויות בנכס (אלא לכל היותר 19/48 מהזכויות בנכס). כמו כן, נקבע כי עדות המערער היתה בלתי אמינה ושהוא לא היה מסוגל להעיד כל עדות ממשית אודות נסיבות עריכת העסקה. כמו כן, המערער התחמק מהשאלה אם יש למשפחה נכסים נוספים באיזור. יתרה מזאת, אמו של המערער (להלן: האם), אשר נטען שהיא מחזיקה בעותק המקורי של יפוי הכוח, לא הובאה לעדות. זאת, חרף חשיבות עדותה לעניין הבהרת הנסיבות בהן יפוי הכוח הוחזק בידה שנים כה רבות. משכך, קבע בית המשפט כי אי-הבאתה הקימה חזקה שניתנת לסתירה לפיה אילו הושמעה עדותה היה בה כדי לתמוך בגרסת המשיבים. עוד קבע בית המשפט שהשתהות המערער והמשיב הפורמלי בהגשת תביעתם והקשיים הראייתיים שנוצרו בשל כך יצרו מצב בו כמעט בלתי אפשרי לקבוע בוודאות לאיזו חלקה התכוונו המוכרים ביפוי הכוח. בנסיבות אלו, נקבע כי על המשיבים להניח תשתית ראייתית קלה יותר כדי להטות את כף המאזניים לחובת המערער והמשיב הפורמלי. אף שדי היה בקביעות בית המשפט ביחס ליפוי הכוח כדי להביא לדחיית התביעה, המשיך בית המשפט לדיון גם בטענת השיהוי. צוין כי גם בהנחה כי יפוי הכוח מתייחס לנכס הרלוונטי, 65 השנים שעברו מאז עריכתו, גם אם אלו לא ייחשבו במניין תקופת ההתיישנות, עולים לכדי השתהות בלתי סבירה שיש בה כדי לפגוע ביכולת המשיבים להביא ראיות ותעמוד למערערים לרועץ. עוד נקבע כי יש בחלוף הזמן בפני עצמו כדי ללמד על זניחת התביעה. כן צוין כי הסתרת יפוי הכוח במשך שנים כה רבות והימנעות המערער והמשיב הפורמלי מרישום הערת אזהרה יש בהן כדי ללמד על התנהלותם בחוסר תום לב, תוך הדגשת העובדה שביני לביני, נגרמו שתי "תאונות" משפטיות בעסקאות שנעשו תוך הסתמכות על הרישום ושינוי מצב לרעה. עוד עמד בית המשפט על כך שהעסקה בוצעה בשנת 1951, עובר לחקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), ומשכך, הזכויות הנטענות הן לכל היותר זכויות קניין שביושר, ובתנאי שהן מקיימות את ארבעת התנאים שנקבעו בע"א 1559/99‏ צימבלר נ' תורג'מן, פ''ד נז(5) 49 (2003) (להלן: עניין צימבלר): תשלום תמורה; החזקה בפועל של הנכס; העסקה כמעט והושלמה; והקונים קיבלו יפוי כוח ביחס לנכס. בית המשפט קבע כי אין המקרה עומד בתנאים הנ"ל, משלא הובאה כל ראיה של ממש באשר להעברת התמורה בפועל; לא הוכח שיפוי הכוח מתייחס לנכס ולעסקה; מהעדויות שנשמעו עלה כי הבעלות בנכס היא בכל מקרה משותפת לבעלים שונים, ולא ניתן לומר שיש החזקה בלעדית בנכס. לאור זאת, ומשקבע בית המשפט כי המערער והמשיב הפורמלי פעלו בחוסר תום לב, נקבע כי אין בדיני היושר כדי להועיל להם. בית המשפט קיבל את טענת ההתיישנות שהעלו המשיבים וקבע כי יש לבחון את העסקה לפי רוח התקופה שקדמה לחוק המקרקעין. בהתאם, לו הייתה קמה למערער ולמשיב הפורמלי זכות שביושר, היה בדוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית כדי להועיל להם לאחר תום תקופת ההתיישנות. אולם במקרה דנן, משקבע בית המשפט כי אין מדובר בזכות שביושר, עסקינן בעסקה במקרקעין שנתונה להתיישנות לאחר 36 שנים לפי הדין הכללי, והתביעה התיישנה. סוף דבר, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה והשית על המערער והמשיב הפורמלי הוצאות בסך 50,000 ש"ח. מכאן הערעור שלפנינו, שכאמור הוגש על-ידי המערער בלבד. טענות המערער המערער חולק על הקביעה כי לא ניתן לקבוע בוודאות הנדרשת כי יפוי הכוח מתייחס לנכס בטענו כי ביפוי הכוח מצוין מספר חלקה, גוש, ואיזור. לעניין זה הוא מדגיש כי ביפוי הכוח שטח הנכס עומד על "כ-2 דונם" ולא "2 דונם", וכי ניסוח זה סובל את העובדה שמדובר בשטח קטן יותר. כן נטען כי חזקה שהנוטריון הציבורי אימת את זהות הממכר וכי המשיבים לא הפריכו חזקה זו. עוד נטען כי מכיוון שסאמי היה אמור לקבל זכויות בנכס בירושה בעת עריכת יפוי הכוח, חלוקת הזכויות בין בני המשפחה "הייתה ברורה", ומשכך, המשיבים מושתקים מלטעון כי המוכרים לא החזיקו במלוא הזכויות אותן התכוונו למכור. כן נטען שהמערער והמשיב הפורמלי לא רשמו את זכויותיהם הנטענות עקב "נסיבות מיוחדות", בין היתר, בעקבות פטירת אביהם ומכיוון שלא הייתה סיבה לחשוש שבני משפחתם יתכחשו לעסקה. כמו כן, משהעסקה בוצעה עובר לחקיקת חוק המקרקעין, לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה שכן המושג הערת אזהרה "חוקק עם חוק המקרקעין". באשר לאי העדת האם נטען כי נבצר ממנה מלהעיד עקב מצבה הבריאותי. המערער מוסיף וטוען כי העסקה ה"כמעט מושלמת" דווחה לרשויות המס, המוכרים קיבלו לידם את מלוא התמורה המוסכמת (הדבר נרשם בגוף יפוי הכוח), והחזקה בנכס עברה. משכך, טוען המערער כי קמה לו ולמשיב הפורמלי זכות שביושר. בהמשך לכך, טוען המערער כי בהתאם לדיני הנאמנות, עילת תביעה נגד הנאמן נוצרת מרגע הכפירה בחובתו כנאמן, ואף נדרש כי הנאמן יביא לידיעתו של הנהנה את הכפירה על מנת להתחיל את מירוץ ההתיישנות. לטענתו, הצדדים ידעו על קיום העסקה, והמשיבים כפרו בה לראשונה בכתב ההגנה, ומשכך התביעה לא התיישנה. יתרה מזאת, המערער טוען כי המשיבים לא הראו כי לא מתקיימות הנסיבות המיוחדות שנקבעו בעניין צימבלר, וכי המשיבים לא שינו את מצבם לרעה בעקבות ההשתהות בהגשת התביעה. טענות המשיבים המשיבים מבקשים לדחות את הערעור בטענה כי הגשת התביעה היתה מהלך טקטי שנעשה בחוסר תום לב על מנת לשפר את מצבו של המערער בחלוקת הנכס. עיקר הערעור נסב על קביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, אשר בהן ערכאת הערעור אינה מתערבת. כן הם מוסיפים כי בהודעת הערעור נוספו טענות חדשות אשר לא נטענו בפני בית המשפט המחוזי ומהווים שינוי חזית, לרבות טענת המערער כי הכוונה הייתה למכור זכויות עתידיות של סאמי בנכס שעתיד לקבל בירושה, ולא זכויות קיימות. המשיבים גם מצביעים על כך שנעשו מספר רב של עסקאות אחרות בהסתמך על הרישום, בידיעת המערער והמשיב הפורמלי, בגינן הועברה תמורה ושולמו מיסים, כך שקבלת הערעור תפגע בצדדים שלישיים. המשיבים טוענים כי יפוי הכוח לוקה בפגמים מהותיים, וכי נערך שלא כדין וחסר כל תוקף משפטי ממספר טעמים, לרבות הפגם שנפל ברישום שטח הנכס. עוד נטען כי יפוי הכוח לא דווח לרשויות המס, לא נרשמה הערת אזהרה, והמערער לא הציג כל אסמכתא המעידה על תשלום מיסים. המשיבים סומכים ידם על קביעות בית משפט קמא באשר להיעדר יכולת המוכרים למכור מחצית הזכויות בנכס, משבמועד הרלוונטי לא היו רשומות זכויות על שם סאמי ובידי עורסאן היו זכויות רק ברבע מהנכס. באשר לשאלת ההתיישנות טוענים המשיבים כי זכות התביעה התיישנה בין אם לפי הדין שקדם לחקיקת חוק המקרקעין ובין אם בהתאם לדין שלאחר חקיקתו. הם סומכים ידם על קביעות בית המשפט המחוזי לפיהן השיהוי שנפל בהגשת התביעה מצביע על ויתור מצד המערער על זכויותיו ופעולה בחוסר תום לב קיצוני; ואף גרם למשיבים נזק ראייתי רב משהצדדים ליפוי הכוח אינם בחיים ומסמכים אחרים שהיו יכולים לסייע אבדו. המשיבים מבקשים לדחות את הטענה לקיום זכות שביושר בחזרתם על קביעות בית המשפט המחוזי בעניין זה, ומוסיפים כי משנאמנות אינה עוברת בירושה והצדדים הישירים לעסקה הנטענת נפטרו, אין בטענה זו כדי לסייע למערער. במהלך הדיון שנערך בפנינו טען בא כוח המשיבים כי התגלה שלמערער מונה כונס נכסים בשנת 1995 וכי כל נכסיו נמכרו לאדם אחר שעל שמו רשומה הערת אזהרה. משכך, נטען כי למערער אין כל זכויות בנכס. לטענת המשיבים, הצהרת המשיב הפורמלי שהוגשה לבית המשפט המחוזי לאחר פסק הדין לפיה אין הוא עומד מאחורי התביעה תומכת בדחיית הערעור. מעיון במערכת "נט המשפט" עולה כי ביום 20.12.2016 החליט בית המשפט המחוזי למחוק את בקשתו של המשיב הפורמלי בנימוק שמקומה בהגשת תובענה לביטול פסק הדין ולא בהגשת בקשה לפי תקנה 201 לתקסד"א. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הן בכתב והן בעל-פה, אמליץ לחבריי לדחות את הערעור. בית משפט קמא קבע כי המערער לא הוכיח ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט האזרחי כי יפוי הכוח עליו נסמכת תביעת המערער מתייחס לנכס מושא הערעור – בית המשפט ביקר קשות את עדותו והתנהלותו של המערער במהלך המשפט וקבע בעניינו קביעות מהימנות נוקבות: "זידאן אף חמק בעקשנות מן השאלה אם למשפחה היו נכסים נוספים באותו אזור ובמיוחד לסאמי אשר לכאורה מכר נכס שטרם בא לבעלותו". עסקינן אפוא במחלוקת שהיא עובדתית בעיקרה, כאשר ההכרעה בה נעשתה גם על סמך ממצאי מהימנות. בעניין זה עמד בית המשפט המחוזי, בין היתר, על אי-הדיוק ברישום שטח הנכס, כאשר שטח הנכס בפועל הינו 1,587 מ"ר בלבד בעוד שביפוי הכוח צוין שטח של "כ-2 דונם", ועל כך שסאמי ועורסן החזיקו במועד העסקה הנטענת רק ב-19/48 מהזכויות בנכס כשנטען כי מכרו מחצית מהזכויות בו. כמו כן, נקבע כי עדות המערער לעניין נסיבות עשיית העסקה הייתה "פתלתלה, בלתי אמינה ומתלהמת, כאשר ניכר בו (במערער) כי אינו יודע, או אינו רוצה לדעת, פרטים אודות העסקה, פרט להשערות וסברות חסרות כל "כוח ראייתי של ממש" (פסקה 14 לפסק הדין). אף הודגש כי "תביעתם של (המערער והמשיב הפורמלי – ג'.ק) אינה נסמכת על עדות של עד כל שהוא, שהינו בעל ידיעה מכלי ראשון, אלא על מסמכים ועדות מפי השמועה, אודות דברים ששמע (המערער – ג'.ק), או ליתר דיוק הסיק, אודות המסמכים שהוצגו" (פסקה 4 לפסק הדין). לכך יש להוסיף את הקשיים הראייתיים הכבדים שיצרו המערער והמשיב הפורמלי בכך שהשתהו זמן רב כל כך בהגשת תביעתם, ומשלא ביקשו להעיד את האם באשר לנסיבות שגרמו לכך, בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי חזקה שעדותה הייתה מחזקת את גרסת המשיבים. יפים לעניין זה דברי המשנה לנשיאה א' ריבלין בע"א 4636/07 מרעי נ' מרעי, בפסקה 7 (21.12.2009) (להלן: עניין מרעי): "...עיכוב כה משמעותי בהגשת התביעה – למעלה מחמישים שנים מאז הסכם המכר – מחייב מתן הסבר משכנע ביותר... ער אני לכך שהמערערים נתקלו בקושי ניכר לשכנע בנכונות גרסתם. קושי זה נובע במידה רבה מן השנים הרבות שחלפו, שכן כיום אין המערערים יכולים להציג ראיות ועדים שניתן היה להיזקק להם בעבר. אלא שהקושי הראייתי הזה נובע ממחדלם של המערערים, ועל-כן אין להם להלין אלא על עצמם..." (ההדגשה נוספה – ג'.ק) בענייננו מדובר בפרק זמן ממושך באופן קיצוני משיפוי הכוח עליו נסמכה התביעה (שהוגשה בשנת 2015) נחתם בשנת 1951! בהקשר זה ראוי להזכיר כי כלל ידוע הוא שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית, שבידיה האפשרות להתרשם מהעדים באופן בלתי אמצעי, ולבחון לעומק כל ראיה המובאת בפניה. התערבותנו כערכאת ערעור תעשה במקרים חריגים בלבד, כאשר מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, או כאשר מתגלים פגמים מהותיים בהערכת הראיות ובקביעת העובדות (ראו, מבין רבים, ע"א 8559/15 עבאס נ' מפלי התנור בע"מ, בפסקה 47 (‏27.5.2018)). הואיל והמערער והמשיב הפורמלי תלו את תביעתם בעיקר ביפוי הכוח ובעדות המערער, לא מצאתי כי המקרה דנן נמנה על אותם מקרים חריגים המצדיקים את התערבותנו בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית, והיה די בקביעות אלו כדי להביא לדחיית התביעה. בבחינת למעלה מן הצורך אתייחס בקצרה לשאר הסוגיות שהועלו. בעניין טענת השיהוי שהעלו המשיבים, לא מצאתי כי נפל פגם בקביעת בית משפט קמא לפיה יש בזמן שחלף מאז עריכת העסקה הנטענת ועד הגשת התביעה כדי להעיד על זניחת זכות התביעה מכוח יפוי הכוח שנמצא בידי המערער. זאת, מבלי להידרש לשאלה אם השתהות זו עולה לכדי חוסר תום לב במקרה דנן. המערער לא סיפק הסבר מספק להשתהותו, על אף שנטען שיפוי הכוח היה מצוי בידי האם כל העת. בית משפט זה כבר עמד על כך שבנסיבות אלו, "מתחזקת ההנחה שזנחו את זכותם" (עניין מרעי, בפסקה 7; ע"א 2576/03‏ וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, בפסקה 20 (21.2.2007)). מקום שנפל בהגשת התביעה שיהוי שמצדיק דחייתה, יכל היה בית המשפט שלא להידרש לשאלת התיישנותה, אך הוא נדרש לטענת ההתיישנות ודחה את התביעה גם בהתבסס על עילה זו ובדין כך (ראו ע"א 9042/12 ‏אבו עיסא נ' סרחאן (4.5.2015)). המערער טען באריכות כי קמה לו זכות קניין שביושר וכי עניינו עומד בתנאים העובדתיים המצטברים שנקבעו בעניין צימבלר. סבורני כי גם בעניין זה אין עילה להתערבותנו מקום שעסקינן גם כאן בממצאי עובדה של בית המשפט המחוזי לפיהם אין התנאים מתקיימים. בית המשפט דחה את טענות המערער כי יש לייחס את יפוי הכוח למכירת הנכס; כך גם המערער לא הביא כל אסמכתא להעברת התמורה בפועל; כך גם לא הוכחה חזקה בפועל של הנכס; ומשגם אם אחד הבעלים עשה שימוש, אין לומר כי הוא החזיק בבלעדיות בנכס. לאור האמור, ברי כי העסקה לא עומדת בכל תנאי צימבלר. משלמערער לא קמה כל זכות שביושר, אין בטענותיו בנושא דיני הנאמנות כדי להועיל לו, וגם בעניין זה תמים דעים אני עם בית משפט קמא. סוף דבר, לו תשמע דעתי, הערעור יידחה ועל המערער יושתו הוצאות בסך 25,000 ש"ח. ש ו פ ט המשנה לנשיאה ח' מלצר: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ג' קרא. ניתן היום, ‏כ"ו באדר א התשע"ט (‏3.3.2019). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 16091990_Q15.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1