לוי תמיר נ. אשואל ברכה

פסק-דין בתיק ע"א 9191/16 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9191/16 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופט ע' גרוסקופף המערערים: 1. תמיר לוי 2. אתי לוי נ ג ד המשיבה: ברכה אשואל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בתיק הפ 022478-12-14 שניתן ביום 16.09.2016 על ידי כבוד השופט י' שפסר תאריך הישיבה: ב' בחשון התשע"ט (11.10.2018) בשם המערערים: עו"ד אופיר רחבי בשם המשיבה: עו"ד דן פרטוש פסק-דין השופט י' עמית: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט י' שפסר), מיום 16.9.2016 (ה"פ (מרכז) 22478-12-14 לוי נ' אשואל), בו נדחתה בקשת המערערים למינוי בא כוחם ככונס נכסים. רקע והליכים קודמים 2. ביום 3.11.2009 נחתם בין הצדדים הסכם לפיו רכשו המערערים מהמשיבה בית מגורים לו צמוד מגרש בשטח של כ-250 מ"ר, ואשר מהווה כשליש מזכויות החכירה של המשיבה בשטח של 757 מ"ר בחלקת קרקע בראש העין. במעמד חתימת הסכם המכר (להלן: ההסכם או הסכם המכר) חתמו הצדדים גם על הסכם שיתוף (להלן: הסכם השיתוף), שנועד להסדיר את רישום הזכויות והשימוש בחלקה, כך שהמערערים יירשמו ויחזיקו ב-1/3 מהשטח והמשיבה ב-2/3 מהשטח. אציין כי השטח רשום בבעלות רשות הפיתוח כבית משותף, כאשר שטח החלקה הוא 1,514 מ"ר והמשיבה חוכרת מחצית מהשטח. אביא להלן מספר סעיפי מפתח בהסכמים אלו (הדגשות הוספו – י"ע): (-) ב"הואיל" הרביעי להסכם המכר נאמר: "והואיל והמוכר מתחייב [...] כמו כן מתחייב המוכר להסדיר על חשבונו את חריגות הבניה וכן להסדיר..." (-) בסעיף 16 להסכם המכר נאמר: סעיף חריגות בניה – סעיף יסודי "המוכר מתחייב בזאת להסדיר בתוך 30 יום כל חריגת בניה הקיימת במקרקעין בין אם על ידי הסדרת רישוי החריגה ובין אם ע"י הסדרת החריגה ובין אם ע"י הפקדת ערובה במינהל ו/או בידי כל גוף שילטוני אחר וזאת בכדי לא למנוע מהקונה קבלת התר בניה ו/או אישור לתוכניות וכן בכדי לא למנוע מהקונה להרשם כבעלים. יתרה מזאת המוכר מתחייב לחתום על כל תוכנית לבניה אשר תוגש לעיריית ראש העין ולמינהל מקרקעי ישראל ובלבד שזכויות הבניה מתיחסות לזכויות הבניה במגרש הנמכר בלבד בגודל של כ 250 מ"ר. למען הסר ספק המוכרת תחתום על יפוי כוח נוטריוני שיאפשר לקונה לחתום בשמה על התוכניות הנוגעות למגרש הנמכר בלבד". (-) סעיפים 6.3-6.2 להסכם השיתוף קובעים כלהלן: חלוקת זכויות הצדדים במגרש 6.2 הצדדים יחלקו את זכויותיהם במגרש, באחת משתי הדרכים הבאות: 6.2.1 חלוקה בעין, ובלבד שלא תחוייב במס כלשהו; או- 6.2.2 רישום כל המגרש, לאחר תום בניית הבתים, כבית משותף, תוך יחוד החלקים מן המגרש לצדדים, בהתאם לתרשים המצורף כנספח ג'. 6.2.3 צד ב' ישלם עבור צד א' ועבור צד ב' ו/או המגרש כולו את הוצאות מינהל מקרקעי ישראל בגין פרצלציה ו/או חלוקה מחדש ו/או דמי התר ו/או היוון ו/או כל תשלום אחר שידרש על ידי המינהל ובכלל זאת תשלום בגין עסקת שינוי יעוד וניצול של המגרש. 6.3 פרצלציה (חלוקת המקרקעין) 6.3.1 על אף האמור בסעיף 6.2 לעיל, כל אחד מהצדדים מתחייב שלא להגיש בקשה לחלוקה בעין של המגרש ו/או לעריכת פרצלציה בו, כל עוד לא הגיש/וקיבל הצד א' היתר בניה, אלא אם כן דרש זאת המינהל כתנאי למתן הסכמתו לתוכנית של צד א'. 6.3.2 מובהר ומוצהר כי צד ב' יפעל לביצוע פרצלציה לשני חלקים או יותר, באופן שכל צד יהיה זכאי לחלקו כמפורט לעיל. לא יפעל הצד האחר לסיכול היוזמה האמורה, ובלבד שהוצאות הפרצלציה, אגרות, היטלים ותשלומים נוספים לגבי רישום הפרצלציה, לרבות שכ"ט מודד, אדריכל, שכ"ט עו"ד ושכ"ט שמאי בגין הכנת התשריטים, יחולו על הצד ב' בלבד. סעיף זה הינו סעיף יסודי. בין הצדדים התגלעו מחלוקות רבות מאז חתימת ההסכמים. כפי שנראה להלן, בשלב זה, המחלוקת מתמקדת בעיקר בשאלה איזו משתי גרסאות של תשריט חלוקה מחייבת את הצדדים, ואילו צעדים נוספים נדרשים על מנת שההסכמים יבוצעו במלואם ויתאפשר למערערים לבנות בשטח שנרכש על ידם. 3. העברת הנכס בלשכת רישום המקרקעין התעכבה, והמערערים הגישו ביום 26.1.2012 תביעה לאכיפת ההסכמים ולתשלום הפיצוי המוסכם בשל הפרת הסכם המכר. ביום 23.9.2012 ניתן פסק דין חלקי המורה על אכיפת ההסכמים (ת"א (מחוזי מרכז) 52869-01-12 לוי נ' אשואל, מפי השופט א' שילה). וכך נאמר בפסק הדין החלקי: "לנוכח הסכמת הצדדים, ניתן בזה פסק דין האוכף על המשיבים את ההסכם שכרתו הצדדים מיום 3.11.2009, וזאת בשטח עפ"י המפורט בנספח להסכם הנזכר ב"הואיל" השני במבוא להסכם. אין באמור כדי לפגוע בטענות הצדדים באשר לשטחים נוספים שטוענים להם התובעים (המערערים – י"ע) עפ"י מפה מיום 5.8.2010". לאחר מתן פסק הדין, עתרו המערערים בבקשה למתן הוראות לביצועו, ובדיון ביום 14.3.2013 הגיעו הצדדים להסכמות אשר קיבלו תוקף של פסק דין ולפיהן, התחייבו המשיבה ובנה "לקיים את התחייבותם על פי סעיף 6.2.3 להסכם השיתוף תוך 60 יום מהיום" וכן "לקיים התחייבותם בסעיף 6.3.2 להסכם השיתוף" (סעיפים 1 י"ג-י"ד לפרוטוקול הדיון, להלן: ההסכמות משנת 2013). בפסק דין משלים מיום 7.6.2013, שניתן על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984, חויבה המשיבה לשלם למערער את מלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך 100,000 ₪. 4. ביצוע ההסכמות משנת 2013 התעכב אף הוא (למעט הרישום בלשכת רישום המקרקעין שבוצע ביום 3.11.2013), והמערערים הגישו כנגד המשיבה ובנה, בקשה לפי פקודת בזיון בית משפט, הנוגעת לנושאים שונים. הבקשה נדחתה, וכך נאמר בחלק הרלוונטי לענייננו: "נכון הוא כי בהתאם להוראות הסכם השיתוף ולאחר שהתברר כי המבקשים זנחו בקשתם לקבל היתר בנייה, אין המשיבים נדרשים לבצע פרצלציה. עם זאת, בסעיף 1י"ג להסכמות מיום 14.3.14 התחייבות המשיבים לעשות כן תוך 60 ימים ללא תנאים נוספים. קיימת חוסר בהירות האם ההסכמה המאוחרת מבטלת התנאי המוקדם הקבוע (בסעיף – י"ע) 6.3.1 להסכם השיתוף. משקיימת חוסר בהירות בפסק הדין ומשזו ניתנת לפרשנויות שונות, אין מקום ליתן צו על פי פקודת בזיון בית משפט..." (החלטה מיום 25.6.2014, מפי השופטת ר' שמולביץ; להלן: דחיית הבקשה לבזיון). 5. ביום 9.12.2014 הגישו המערערים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, היא התביעה מושא הערעור שלפנינו. בתביעה עתרו המערערים למינוי בא כוחם ככונס נכסים לביצוע התחייבויות הצדדים, ולמתן סעד הצהרתי, לפיו המשיבה לא קיימה את התחייבויותיה לביצוע פרצלציה ולהסרת חריגות הבניה. המערערים טענו כי הניסוח "הגיש/וקיבל" שבסעיף 6.3.1 להסכם השיתוף מציב תנאים חלופיים, דהיינו הגיש או קיבל, ולכן העובדה שלא קיבלו היתר בנייה אינה מאיינת את חיוב המשיבה לבצע פרצלציה. לטענת המערערים, הסיבה לאי-קבלת ההיתר היא קיומן של חריגות בנייה מצד המשיבה, שאותן היה על המשיבה להסדיר לפי סעיף 16 להסכם המכר (שנוסחו הובא לעיל). מנגד, טענה המשיבה כי על פי סעיף 6.3.1 להסכם השיתוף, הפרצלציה צריכה להיעשות רק לאחר שהמבקשים יקבלו היתר בניה, כפי שעולה מסעיף 6.2.2 להסכם השיתוף, שבו נאמר כי רישום המגרש ייעשה "לאחר תום בניית הבתים". עוד נטען כי הוועדה לתכנון ובניה לא דרשה הריסת חריגות בניה וביצוע פרצלציה כתנאי לקבלת היתר בניה. פסק דינו של בית המשפט קמא 6. הצדדים הסכימו כי בית המשפט ייתן את פסק דינו על סמך החומר בתיק. בית המשפט קמא דחה את תביעת המערערים, בהסתמך בעיקר על נטל ההוכחה שלא עלה בידיהם להרים. לגבי ההתחייבות להסרת חריגות הבנייה נקבע כי לא הוכחה הסיבה לאי-קבלת היתר הבנייה, לא הוכח מהן חריגות הבנייה הנטענות שביצעה המשיבה, וממילא אין להורות על מינוי כונס נכסים לקבלת "סעד ערטילאי" של "הסרת חריגות בניה" שלא הוכחו כדבעי. לגבי ההתחייבות לפרצלציה, הפנה בית המשפט להחלטה בדחיית הבקשה לבזיון. נקבע כי המערערים לא הוכיחו שפרשנותם לסעיף 6.3.1 (דהיינו, כי הניסוח "הגיש/וקיבל" קובע תנאים חלופיים) גוברת על זו של המשיבה (ולפיה מדובר בתנאים מצטברים). בית המשפט הוסיף כי לא יוענק למערערים "שיק פתוח" בדמות חיוב המשיבה בכל עלויות הפרצלציה, שכן המערערים לא הראו מהן העלויות הנדרשות בהליך זה. עוד ציין בית המשפט קמא כי הפיצוי המוסכם שנפסק לזכות המערערים עשוי לכסות גם את הליך הפרצלציה, ו-"לא ברור האם ניתן לבקש לחייב את המשיבה בסכומים נוספים בגין עילות אלה, והאם לא מדובר בכפל פיצוי". 7. בית המשפט התייחס לטענת המערערים לגבי התשריט הרלוונטי לצורך ביצוע החלוקה. לטענת המערערים, הצדדים הסכימו ביום 5.8.2010 על תשריט חלוקה שונה, לאור דרישת הוועדה המקומית להזיז במקטע מסוים את קו החלוקה, כך שיישאר מרווח של שלושה מטרים מהבית הקיים על המגרש שרכשו. ואילו המשיבה טענה כי הסכימה בשעתו לחתום על התשריט הנ"ל לפנים משורת הדין. זאת, לאור היחסים הטובים ששררו אז מול המערערים, שלטענתה, קיבלו על פי תשריט זה מספר מ"ר נוספים "מבלי ששיל[מו] עבורם ולו אגורה שחוקה אחת". ברם, משהורעו היחסים והותנעה שורת הליכים משפטיים, חזרה בה המשיבה מהסכמתה. המשיבה הצביעה על כך, שעובר למתן פסק הדין החלקי בשנת 2012, הצהיר בא כוחם כי קיימת מחלוקת "לגבי המטרים הנוספים שאינם כלולים בהסכם המכר, מטרים שהנתבע 'נידב' לתובע כדי שתוכניות הבנייה יאושרו על ידי הוועדה". בהקשר זה קבע בית המשפט קמא כי: "בנוסף, לא עלה בידי המבקשים לסתור את טענות המשיבה לפיה תוכנית החלוקה שאכיפתה מבוקשת על-ידם, אינה אותה התוכנית שלה ניתן תוקף של פסק דין. המבקשים טענו כי המשיבה הסכימה לשינוי התוכנית וטענו כי היא אינה יכולה לחזור בה מהסכמתה זו (ס' 8 לסיכומי המבקשים). אולם, לא ברור מכוח מה סבורים המבקשים כי המשיבה אינה יכולה לחזור בה מהסכמה זו (משעה שהסכמה נטענת זו לא קיבלה תוקף של פסק דין ולא נכללה בהסכמות הצדדים שקיבלו תוקף של פסק דין)". על פסק הדין נסב הערעור שלפנינו. טענות הצדדים 8. המערערים עמדו על טענתם בדבר חובתה של המשיבה להסדיר את חריגות הבנייה שבשטחה, לבצע פרצלציה ולשאת בעלויות הכרוכות בה. זאת, ללא קשר לסוגיית היתר הבנייה, שנבצר מהם לקבל בשל חריגות הבנייה של המשיבה. לגישתם של המערערים, מכיוון שהמשיבה "לא טענה ו/או כתבה למאן דהוא" כי היא חוזרת בה מהסכמתה לתשריט המאוחר יותר, הרי שתשריט זה הוא המחייב את הצדדים. עוד טענו המערערים כי החיוב בעלויות הפרצלציה אינו "שיק פתוח" שכן, ככל שיתמנה כונס נכסים, פעולותיו תהיינה תלויות באישור בית המשפט. בנוסף, הפיצוי על סך 100,000 ₪ הינו, לגרסת המערערים, פיצוי מוסכם על נזקים שנגרמו בשל העיכוב בביצוע ההסכמים, ועל כן לא היה מקום להערת בית המשפט קמא בנושא זה. 9. המשיבה סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט קמא. לטענתה, התעקשות המערערים על התשריט המאוחר יותר היא הסיבה לאי-ביצועם של ההסכמים בין הצדדים – שכן התעקשות זו מונעת מהמשיבה לבצע רישום בית משותף ובכך להשלים את חלוקת המגרש. דיון והכרעה 10. בסיפא לפסק דינו, קרא בית המשפט לצדדים לפעול במשותף לשם קיום ההסכמות ביניהם והגעה להסכמות נוספות, ככל שהדבר דרוש, על מנת שיוכלו לחיות בשכנות טובה מכאן ולהבא. במהלך ישיבת קדם הערעור ובמהלך הדיון בערעור, ניסינו להביא את הצדדים להסכמות אך הדבר לא הסתייע, ועל כך יש להצר. התוצאה היא, שחלפו למעלה מתשע שנים מאז רכשו המערערים את המגרש, ואני מקבל טענתם כי לא זנחו כלל וכלל את רצונם לבנות במגרש, נהפוך הוא, המגרש נרכש על ידם על מנת לבנות. 11. אקדים ואומר כי הפיצוי המוסכם שהמשיבה חויבה לשלם למערערים, אינו פוטר את המשיבה מחיוביה על פי ההסכם. לכן, ככל שביצוע הפרצלציה או תיקון רישום הבית המשותף יחייב את המשיבה לשאת בעלויות ובהוצאות שונות, עליה לשאת בהן מכוח התחייבותה בסעיף 6.2.3 להסכם השיתוף, ללא קשר לעובדה שבית המשפט חייב אותה בתשלום הפיצוי המוסכם בשל הפרת הסכם המכר. 12. ולגופם של דברים. דומה כי המחלוקת העיקרית כיום נוגעת לשאלה איזה תשריט חלוקה מחייב את הצדדים. אני סבור כי יש לקבל את טענת המערערים בנקודה זו. אנמק. הצדדים חתמו על תשריט חלוקה כנספח להסכם השיתוף. ברם, בשלב מאוחר יותר, חתמה המשיבה בכתב ידה, בצירוף שמה, מספר תעודת הזהות ומספר הטלפון שלה, על תשריט חלוקת קרקע שאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראש העין ביום 5.8.2010 (צורף כנספח א' למוצגי המערערים). המשיבה אישרה את חתימתה, אך טענה כי היא רשאית לחזור בה מהסכמתה לתשריט זה, בשל הרעת היחסים בינה לבין המערערים עקב ההליכים בהם נקטו כנגדה בהמשך. לדידי, יש לראות בהסכמתה של המשיבה, הסכמה לשינוי מאוחר של אופן חלוקת השטח על פי הסכם השיתוף, כך שהסכמה זו מחייבת אותה והיא אינה רשאית לחזור בה. שלא כטענת המשיבה, מפסק הדין החלקי משנת 2012 ומסעיף י"א להסכמות אליהם הגיעו הצדדים ביום 14.3.2013, לא ניתן לדלות הסכמה של הצדדים לחזור לתשריט המקורי שצורף להסכם השיתוף. אדרבה, בפסק הדין החלקי נקבע במפורש כי "אין באמור כדי לפגוע בטענות הצדדים באשר לשטחים נוספים שטוענים להם התובעים (המערערים – י"ע) עפ"י מפה מיום 5.8.2010". בסעיף י"א להסכמות הצדדים מיום 14.3.2013, אליו הפנתה המשיבה, נאמר כי ההסכם בין הצדדים נערך ביחס לנכס ברחוב הקוממיות בגוש 5507 תת חלקה 1 וכי "שליש מהזכויות בנכס יועברו על שם התובעים (המערערים – י"ע) והכל בהתאם לזיהוי בעמוד 1 להסכם ובעמוד 1 להסכם השיתוף". ענייננו בזיהוי הנכס בלבד, ולא ניתן לדלות משורה זו כל הסכמה לגבי התשריט המחייב לצורך החלוקה. אשר על כן, אני מקבל טענת המערערים כי יש לאכוף על המשיבה לחזור ולחתום על תשריט החלוקה המאוחר שהוגש לוועדה המקומית בשנת 2010. 11. סוף דבר, ועל מנת לאפשר למערערים "להתניע" את ביצוע הסכם המכר והסכם השיתוף, וברוח המלצתנו לצדדים במהלך הדיון שנתקיים בפנינו, אנו מורים כלהלן: א. המשיבה תחזור ותחתום תוך 14 יום על תשריט החלוקה עליו חתמה בשעתו, ואשר אושר על ידי הוועדה המקומית ביום 5.8.2010 (בהמשך לישיבת הוועדה מיום 20.6.2010) וביום 3.3.2011 (בהמשך לישיבת הוועדה מיום 9.2.2011). תשריט זה יוגש במצורף לבקשה להיתר בניה שיגישו המערערים לוועדה לתכנון ולבניה. לא חתמה המשיבה על תשריט החלוקה תוך פרק הזמן האמור, יתמנה עו"ד אופיר רחבי ככונס נכסים לצורך החתימה על תשריט החלוקה הנ"ל. ב. ככל שתעלה דרישה להריסת בניה בלתי חוקית בשטחה של המשיבה, כתנאי לקבלת היתר בניה (אם מהוועדה המקומית ואם מרמ"י) – המשיבה תפעל להריסה כאמור תוך 60 יום. אציין כי המשיבה הצהירה בדיון שנתקיים בפנינו, כי היא אכן אינה חוזרת בה מהתחייבותה זו. ג. הדרך בה תבוצע חלוקת המגרש, אם בדרך של פרצלציה או בדרך של תיקון רישום הבית המשותף – תישאר לסוף הדרך, וכל טענות הצדדים שמורות להם. 12. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. ש ו פ ט השופט ד' מינץ: אני מסכים. ש ו פ ט השופט ע' גרוסקופף: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏כ"ה בכסלו התשע"ט (‏3.12.2018). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 16091910_E14.doc עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, supreme.court.gov.il