הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ. שמי נכסים והשקעות בע"

החלטה בתיק רע"א 9063/07 בבית המשפט העליון רע"א 9063/07 בפני: כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית המבקשת: הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ ג ד המשיבה: שמי נכסים והשקעות בע"מ בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (הנשיאה גרסטל והשופטים שילה ודודקביץ) מיום 16.9.07 בע"א 1836/06 (מס' חדש 2441-09-07) בשם המבקשת: עו"ד יעקב ברכה, עו"ד יחזקאל ריינהרץ בשם המשיבה: עו"ד אורנה שגיב פסק דין השופט א' רובינשטיין: א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (הנשיאה גרסטל והשופטים שילה ודודקביץ) מיום 16.9.07 בע"א 1836/06 (מס' חדש 2441-09-07), בגדרו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקוה (סגן הנשיא גולדס) מיום 12.3.06 בע"א 81/05. בית משפט השלום קיבל את ערעור המשיבה על החלטת שמאי מכריע באשר לגובה היטל השבחה בעקבות רכישת מגרש בפתח תקוה. נאמר כבר כאן כי החלטנו ליתן רשות ערעור ולדון בבקשה כאילו הוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. על כן תכונה הועדה המקומית מכאן ואילך – המערערת. רקע והליכים ב. להלן העובדות הנצרכות לענייננו, שאינן שנויות ביסודן במחלוקת ותוארו על ידי בית המשפט המחוזי בפסק דינו: ביום 7.9.00 כרתה המשיבה עם אחר (שאינו צד להתדיינות דנא) הסכם לרכישת מגרש באיזור תעשיה בפתח תקוה, שעליו ניצב מבנה ישן. במסגרת ההסכם נטלה עליה המשיבה את תשלום היטל ההשבחה שחב בו המוכר עם מימוש זכויותיו במקרקעין. במועד כריתת ההסכם חלו על המקרקעין תכניות מתאר אחדות: תכנית פת/2000 מיום 14.5.92; תכנית פת/10/2000 מיום 11.6.95 ("תכנית 95"), שכפי שציין בית המשפט היתה התכנית המשביחה העיקרית; תכנית פת/2000/ד מיום 11.2.97 ("תכנית 97"); ביום 19.11.99 פורסמו תנאים מגבילים לקראת הפקדתה של תכנית מתאר מח/149 ("תכנית ממ"ח") בהתאם לסעיף 78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965; ביום 12.10.00 נכנסה לתוקף תכנית מתאר נוספת, פת/2000/ד/1 ("תכנית 2000"). נפקותן של חלק מתכניות אלה לענייננו מצויה בבסיס המחלוקת המשפטית בין הצדדים. ג. המערערת הוציאה שומת השבחה המתבססת על חוות דעת של שמאי מטעמה, ש' לב, שקבע את ההיטל ליום 26.2.97, מועד תחילתה של תכנית 97, בסך 609,185 ₪. המשיבה, שחלקה על שומת המערערת, הציגה חוות דעת אחרת מטעמה, מאת השמאי ש' רוזנברג. חוות דעת זו חלקה על עצם ההשבחה ומכל מקום על המועד, אותו הציעה לקבוע ל- 27.10.00. מכל מקום ציין השמאי רוזנברג, כי לשיטתו, לפי המועד שהציעה המערערת (26.2.97) סכום השומה הוא 258,695 ₪. בבסיס המחלוקת עמדו שלוש סוגיות עיקריות: האחת בשאלה מהו המועד הקובע לשומה - האם מועד אישורה של תכנית 97, כעמדת המערערת, או מועד אישורה של תכנית 2000 כטענת המשיבה; השנייה מידת השפעתה של תכנית ממ"ח על חישוב השומה; והשלישית תחולתה של תכנית 95, שעניינה הוראות בנייה במגרשים ריקים, על המקרקעין דנא, שם ניצב – כאמור – ביום העסקה מבנה ישן. ד. המחלוקת הובאה בפני שמאי מכריע, מר א' נזרי. שומתו, מיום 20.6.05, היתה הפתיח להליכים שלפנינו. הצריכות לדיוננו הן הכרעותיו אלה: (1) המועד הקובע להערכה – נתקבלה על ידיו עמדת המערערת, קרי יום 26.2.97. (2) נוכח הכרעה זו לגבי המועד סבר השמאי המכריע, כי אין משמעות לדיון בשאלת השפעתה של תכנית ממ"ח. נציין כאן כי השלכות הכרעה זו הן, כי לא הובאו בחשבון תנאים מגבילים שהוצאו ב- 19.11.99 בגין הכנת הממ"ח, אשר יכולות כנטען להשפיע על שווי המקרקעין. (3) סעיף 10 לתכנית 95 קבע כי מטרתה "לקבוע הוראות בניה ובינוי למגרשים ריקים (הדגשה הוספה - א"ר) באזורי התעשיה...". במחלוקת האם חלה תכנית זו על המקרקעין הכריע השמאי נזרי כי היא אכן חלה, "גם לאור העובדה כי נכון להיום המגרש שבנדון ריק ומיועד לבניה חדשה". (4) סוף דבר, הוערך היטל ההשבחה ליום הקובע לסך 303,362 ₪. ה. המשיבה עירערה לבית משפט השלום על החלטתו של השמאי המכריע, בין השאר בטענה כי המועד הקובע לשומה הוא מועד תכנית 2000, וכן בטענה כי תכנית 95 אינה חלה כיון שאין המדובר במגרש ריק. בית משפט השלום קבע כי אמנם אין תכנית 2000 חלה, אך יש להידרש לתכנית ממ"ח בשל מגבלות הבניה מיום 19.11.99. כן נקבע כי המגרש לא היה ריק במועד חתימת החוזה, ועל כן יש להחזיר את התיק לשמאי המכריע, לתיקון - על ידי הידרשות לתכנית ממ"ח והמגבלות מכוחה, וראיית הנכס כמגרש שאינו ריק. הערעור ו. המערערת עירערה לבית המשפט המחוזי, וטענותיה היו כי אין להידרש לתכנית ממ"ח, כי תכנית 95 חלה, וכי המדובר במגרש ריק לצורך הדין. ואכן בית המשפט המחוזי נדרש לשלוש השאלות; המועד הקובע לקביעת שינוי הקרקע, ההתחשבות בתכנית ממ"ח, ונפקות ההיגד "מגרשים ריקים" שבתכנית 95. בית המשפט פסק כי ברי שלא תכנית 2000 חלה, שכן זו טרם נכנסה לתוקף ביום רכישת הקרקע, 7.9.00 (בטעות ייחס בית המשפט לשמאי המכריע קביעת תכנית 2000 כאירוע המכונן, ולא היא). לפיכך התכנית המחייבת – כך נקבע – היא תכנית 97 ועמה תכנית ממ"ח, שאת נפקותה על השמאי המכריע לבדוק (לרבות לעניין פיצויים וגם החשש לפיצוי כפול). אשר לתכנית 95 והמגרשים הריקים, נקבע כי משצוינו בסעיף 10 לתכנית זו המלים "מגרשים ריקים", אין לומר אלא כי נסח התכנית התכוון בדיוק למה שכתב – הבחנה בין מגרשים ריקים ובין מגרשים שאינם ריקים - קרי מבונים. להלן נאמר "יש לדחות את הנסיון להפוך את ההיגד 'מגרש ריק' למשהו אחר, מלבד מגרש ריק. לא ניתן ללמוד מן התכנית, כי היא נועדה לכלול בדיבור 'מגרש ריק' גם מגרש מבונה...". על כן, משהיה בנכס דנא מבנה במועד הקובע, אין לראות את תכנית 95 כחלה עליו. ז. מכאן הערעור דנא, התוקף את הכרעותיו של בית המשפט המחוזי. לשיטת המערערת, המדובר במגרש שעליו ניצב מבנה ישן המיועד להריסה, ולמוכר ניתנה האפשרות בחוזה המכר (סעיף 5(ב)) לפנות את המגרש או להותיר את המבנה; מהות העסקה היתה איפוא מכירת מגרש ריק. בהקשר זה, נטען כי קביעתו של בית המשפט המחוזי משמיעה שעל מגרשים שונים בתחומי אותה תכנית יחולו מועדים שונים לעניין ההשבחה, על פי עיתוי ההריסה, ודבר זה קשה להלום; סעיף 10 לתכנית המזכיר "מגרשים ריקים", אינו דן בשימושים בקרקע אלא בהוראות בניה. נטען עוד, כי ההגבלות הזמניות בעקבות תכנית ממ"ח, שהוכנסו ב-1999, אינן רלבנטיות על פי הפסיקה, שכן מקומן במסלול אחר – בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לשיטת המערערת, על חוות הדעת להידרש למועד אירוע המס שהוא מועד ההשבחה, ולענייננו 26.2.97. על כן נטען, כי בפסיקת בית המשפט המחוזי נערכה מהפכה - לא פחות - בדיני ההשבחה, שתביא לכך שגם אם תוגש תכנית משביחה לאחר המועד הרלבנטי, ואף שטרם קיבלה תוקף יצרה ציפיות - תוחל גם היא על השומה. נטען, כי לפי הפסיקה אפילו נכנסה תכנית ממ"ח לתוקף טרם המועד הרלבנטי לא היה מקום להתחשב בה; אילולא כן – כך נאמר – עלולה הועדה להפסיד פעמיים, תחילה מהפחתת ערך בשל תכנית ממ"ח, ואחר כך בתשלום פיצויים לפי סעיף 197. ח. המשיבה הגיבה לערעור בטענה, כי את ההיטל יש לחשב לפי מועד תכנית 2000 ולאחר פרסומה של תכנית ממ"ח. אשר לתנאים המגבילים שבתכנית זו, לשיטת המשיבה על שמאי הנותן חוות דעת לבחון כל גורם המשפיע על ההשבחה והיוצר ציפיות, נטען גם, כי אין חשש לפגיעה כפולה במערערת, שכן אשר נקבע כאן ישמש השתק פלוגתא לענין קביעת הפיצויים לפי סעיף 197. אשר ל"מגרשים ריקים", המגרש נמכר על המבנה שבו – למעלה מ- 500 מ"ר – והביטוי "מגרשים ריקים" הוא מבית מדרשה של המערערת, ועל כן יש לפרשו כנגד המנסח. ט. בדיון בפנינו חזר בא כוח המערערת על הטיעונים והטעים במיוחד את נושא "המגרשים הריקים", בנימוק שמטרת תכנית 95 היתה להרוס סככות ולבנות מבנים מודרניים. באת כוח המשיבה טענה שיש לדבוק בלשון "מגרשים ריקים" כנתינתה וקבלת פירושה של המערערת משמעה ריקון הביטוי היחודי "ריקים" מתוכנו. הכרעה י. החלטנו, כאמור, ליתן רשות ערעור ולדון בתיק כאילו הוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. הטעם הוא החשש שמא לקביעותיו של בית המשפט המחוזי, שאיננו רואים עמו עין בעין, ככל שיעמדו על כנן, יהיו השלכות רוחב גם למקרים אחרים של פרשנות בנושאי היטל ההשבחה, ועל כן חורג התיק ממחלוקת הצדדים. מבחינה זו עומד הדבר באמות המידה של רשות ערעור בגלגול שלישי. י"א. נציין תחילה, כי הידרשות לתכניות הרלבנטיות כמותה ככתב חידה שאינו יכול להיות נהיר לאדם מן היישוב, ואף בתי המשפט עלולים להתקשות בהם. אין צורך לשוב ולסקור את המצב המשפטי הנוגע להיטל השבחה, שנדוש בפסיקה רבות, ובעלי הדין לא איחרו ליתן ביטוי לכל תקדים רלבנטי, זה בכה וזה בכה. התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הבאה לקרום עור וגידים ולהעלות בשר לקביעת היטל ההשבחה בסעיף 196 לחוק, מגדירה בסעיף 1 השבחה כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או היתר שימוש חורג". כביכול - פשוט כביעתא בכותחא; הנה המקרקעין טרם התכנית, הנה המקרקעין אחריה, ישום השמאי את ערכה "לפני הטיפול" ולאחריו, והנה ההשבחה. אף שהעיקרון אינו יכול להיות שנוי במחלוקת, "השטן הוא בפרטים" והמציאות מורכבת, וראיה לדבר סעיף 4(5) לתוספת, שלפיו "במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה". שיטת החישוב היתה נשוא מאבקים משפטיים עד שהוכרעה לעבר "שיטת המדרגות" ברע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם). נשתברו גם קולמוסים שיפוטיים רבים באשר לרכיבים היוצרים את שווי השוק, כגון אילו ציפיות המשפיעות על המחיר יש להביא בחשבון ואילו אינן באות בגדר זה. בעיות דומות נוצרו, כמובן, בכיוון ההפוך - בפיצויים המשולמים לבעל מקרקעין על-ידי הועדה המקומית בשל פגיעה על-ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. והנה הועדה המקומית ידה האחת בהשבחה, נוטלת מבעל הנכס כדי שיתן חלקו במאמץ הציבורי והקהילתי להשבחת הסביבה; ובידה השניה משלמת היא אם פגעה בערך המקרקעין על-ידי תכניותיה, ושני מסלולים שונים הם. י"ב. בית משפט זה נדרש לכל אלה מזויות שונות בע"א 474/83 הועדה המקומית לבניה ולתכנון ערים ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370; ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו, פ"ד מב(3), 228; ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190; רע"א 7172/96 קרית בית הכרם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נב(2) 494; דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49; רע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' לוסטרניק, פ"ד נז(5) 529; ופרשת פמיני הנזכרת. אין צורך להמציא את הגלגל ולסקור את שפע ההלכות, עלינו ליישם את ההלכות לענייננו, בעיקר לשלוש הסוגיות שהועלו: מועד התכנית החלה; השפעתן של ההגבלות הזמניות; ותחולתה של תכנית 95. י"ג. נסיר מן הדרך את נושא התכנית החלה. ברי מפשוטו של מקרא הדין, כי תכנית 2000, שנכנסה לתוקף לאחר חוזה המכר יוצר החיוב, אינה יכולה "לבוא בקהל", שהרי דורש סעיף 1 לתוספת במפורש "אישור תכנית" כחלק מרכיבי תהליך ההשבחה. אישור תכנית לא היה כאן, ואם כן אין לנו עסק בתכנית 2000. גם המלומד פרופ' י' הדרי, מיסוי מקרקעין ב' חלק ראשון (מה' שניה, 2003) כותב (סעיף 8.43 בעמ' 178) בעקבות פסק הדין בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' עירית קרית אתא, פ"ד מג(1) 89, כי "חוב היטל השבחה נוצר ביום שבו נעשה המעשה שהשביח את הקרקע", ושם המדובר ביום אישורה של התכנית המשביחה. אוסיף, שדבר זה פועל כמובן לכל כיוון, פעמים לטובת הרשות, פעמים לטובת הנישום. י"ד. באשר לתכנית ממ"ח, טענת המשיבה נראית על פניה שובת לב נוכח פוטנציאל ההשפעה על השווי. ואולם, סוגיה זו נדונה כבר בבית משפט זה (דנ"א קרית בית הכרם), שם נאמר כי דרך המלך בפסיקת פיצויים בגין תכנית פוגעת היא לפי סעיף 197 לחוק, ולא לפי סעיף 4(5) לתוספת. דברים אלה סוכמו בדעת הרוב מפיו של השופט אור : "... כפי שביקשתי להראות, קיימים הסדרים ברורים בחוק לגבי תשלום פיצויים והיטל השבחה, כשהנורמה השלטת והמכתיבה היא הנורמה של חובת תשלום במקרה של התעשרות כתוצאה מתכנית. אם תכנית מסויימת פוגעת במקרקעין של פלוני ועל ידי כך מתעשרים הציבור או אחדים מבני הציבור (אשר יחוייבו בהיטל השבחה), קמה חובת פיצוי של הרשות לבעלים שנפגע עקב התכנית. ואם כתוצאה מתכנית "מתעשר" בעלים של מקרקעין, עליו לשאת בהיטל ( השבחה) בגין התעשרות זו. ה'מועשר' משלם, וה'נפגע' מקבל פיצויים או היטל, ואין צורך לקשור בין תכנית אחת למשנה, כדי לבסס זכות זו. עצם הפגיעה מקנה את הזכות לתבוע פיצויים" (עמ' 136). כן יש טעם בטענת המערערת כי החלת סעיף 4(5) גם על תכניות פוגעניות עלול ליצור מסלול של פיצויים עקיפים שאינם מעוגנים בחוק (ראו דנ"א קרית בית הכרם, בעמ' 125-124; ראו גם ח' דגן, קניין על פרשת דרכים (תשס"ה-2005), 182). חוששני כי גם טענת השתק פלוגתא אינה יכולה לעמוד בנסיבות, הואיל והמדובר במערכות חשבוניות נפרדות של שומת נכס מזה לעומת פיצוי על פגיעה מזה. ט"ו. עוד מבקשת באת כוח המשיבה לקבוע, כי יש להתחשב בכל ציפיה ממשית (להבדיל מציפיה "כללית") בשינוי ערך הקרקע לשם קביעת השומה - כולל ירידה פוטנציאלית בערכה. ואולם, עיון באסמכתאות שצורפו (א' נמדר מערכת המס בעסקאות נדל"ן (מה' 2, 2008) 262; רע"א 4487/01 הועדת המקומית לתכנון ובנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה בע"מ, פ"ד נז(5) 529) מעלה התייחסות לתכנית משביחה בלבד, ולא לתכנית פוגעת. אין לטעמנו לערוך היקש בין תכנית משביחה, שעיקרה הפעלת סעיף 4(5), לבין תכנית פוגעת שהפיצויים בגינה באים מכוח סעיף 197. ולנידון דידן: תכנית ממ"ח בה עסקינן טרם הופקדה בעת החתימה על ההסכם, ואולם ההגבלות בגינה פורסמו עוד כשנה לפני כן. מקומה של ההידרשות לפגיעות בשל ההגבלות הללו - לאחר אישורה של התכנית - בתביעת פיצויים לפי סעיף 197, בלא שנביע כאן דעה לעניין הזכאות הקונקרטית. נציין כי לכך גם הפנתה הועדה המקומית. ט"ז. אשר לתחולתה של תכנית 95: סעיף 10 לתכנית זו ציין את מטרתה- "לקבוע הוראות בניה ובינוי למגרשים ריקים באזורי התעשיה...". לטעמנו, בשונה מדעתו של בית המשפט המחוזי, אין לפרש את "הוראת המטרה" הלזו כמסבה עצמה אך על מגרשים ריקים בעת מכירתם, אלא על מגרשים שכל תכלית התכנית היא בינויים מחדש, אף אם עמד עליהם במועד הרלבנטי מבנה כלשהו. אכן, הניסוח שבתכנית אינו מוצלח, וענייננו והשקלא וטריא כולה הם ראיה לדבר; אך אין הניסוח בלתי מוצלח עד כדי כך, שיש לפרשו בניגוד לתכליתה הבסיסית של התכנית (ראו עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (לא פורסם); עע"מ 7926/06 אדרי –אל ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל עליון (לא פורסם)). מטרת התכנית היא מתן אחוזי בניה גבוהים יחסית ושימושים רחבים יותר במקרקעין, במגרשים שהיו ריקים לצורך בינוי מחודש; סעיף 13 לתכנית הקובע את אחוזי הבניה ישים בראש וראשונה לבניה חדשה, לשם בניין חניונים ומרתפים. אף לעורכי הסכם המכר בנידון דידן מיום 7.9.00 היה ברור, כי עיסקת המכר מיועדת ל"יצירה חדשה", ופניה אינן למבנה הישן, והראיה הניצחת לכך היא סעיף 5ב להסכם, המותיר בידי המוכר את האופציה להרוס את המבנה הקיים או להניחו, בזו הלשון: "המוכר ימסור את 'המגרש' ל'קונה', כולל 'המבנים' והמתקנים הקיימים, או יפנה את ה'מגרש' מכל מבנה, מתקן, ציוד או סחורות - הכל לפי ברירת 'המוכר'". אילו היה עניין לקונה - המשיבה - ליהנות מכל וכל מן המבנה הקיים, לא היתה ניתנת הברירה למוכר, מה גם שנקבע בסעיף 8 סיפא להסכם, כי "היטל השבחה לעיריה, ככל שיידרש בגין המגרש ו/או בגין מכירה זו - יחול על הקונה וישולם על-ידו". קשה איפוא מאוד להלום, כי הביטוי "מגרשים ריקים" חל על מצב "טכני" קיים בלבד ולא על מציאות מסחרית אמיתית ותכליתית, קרי, זו שבה עסקינן במגרש העתיד להיבנות, ו"חשוב כריק". לפיכך חלה תכנית 95 על המקרקעין. י"ז. נוכח כל אלה, על פסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי להיבטל, והחלטת השמאי המכריע תחזור על כנה כנתינתה. נוכח האמור לגבי ניסוח תכנית 95, אציע שלא לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט השופט ע' פוגלמן: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' עמית: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין. ניתן היום, ו' כסלו תש"ע (23.11.09). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07090630_T04.doc אש + מפ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il