מרילין קינסטלינגר נ. רחמים אליה

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 9019/99 בפני: כבוד המשנה לנשיא ש' לוין כבוד השופט י' אנגלרד כבוד השופט א' א' לוי המערערים: 1. מרילין קינסטלינגר 2. ארי שומרון 3. אבידן שומרון נגד המשיבים: 1. רחמים אליה 2. יצחק אדרי 3. עמי יוסף משיבים פורמליים: 4. האפוטרפוס הכללי 5. רשם המקרקעין נצרת ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 4.11.99 בת"א 802/97 ובה"פ 478/97 שניתנו על ידי כבוד השופט נ' ממן תאריך הישיבה: א' ניסן תשס"א (25.3.2001) בשם המערערים: עו"ד דורון שטרן בשם המשיבים 1-3: עו"ד אריה ליכט פסק-דין השופט י' אנגלרד: 1. השאלה המרכזית המתעוררת בערעור זה, שעובדותיו הן מורכבות למדי, סובבת סביב חובת הגילוי בעסקת מקרקעין. המדובר בחלקת מקרקעין באדמות עפולה, שנרכשה בשנת 1920 בידי תושב ארצות-הברית. בשנת 1939 הושלמו הליכי הסדר המקרקעין והחלקה נרשמה בשם בעליה, תושב ארצות-הברית. שטח החלקה הרשום הוא 3.759 דונם. 2. לבעל הקרקע שתי בנות, אחת בישראל ואחת בארצות-הברית. הבנות ידעו על קיומה של החלקה, אך הבת בארצות-הברית לא שמרה על קשר הדוק עם קרוביה בישראל. חתנו של בעל הקרקע הוא שטיפל במשך שנים בחלקה ובעיקר דאג לסילוק החובות. 3. בני המשפחה נפטרו בזה אחר זה. בעל הקרקע נפטר בארצות-הברית בשנת 1957, אשתו נפטרה בארצות-הבית בשנת 1979, בתו שהתגוררה בישראל נפטרה ב- 1969 וחתנו נפטר בשנת 1995. נמצא, כי בשנת 1995 נותרה בחיים הבת שגרה בארצות-הברית, מרילין סיליה קינסטלינגר, שהיא המערערת 1 בערעור זה (להלן: "המוכרת"). היורשים בארץ הם בניהם של הבת והחתן, ארי שומרון ואבידן שומרון, שהם המערערים 2 ו3-. 4. החלקה משכה את תשומת ליבו של רחמים אליה (להלן: "אליה"), שהוא המשיב 1, המתפרנס בין היתר מחקלאות, ואשר היה מעוניין ברכישת קרקעות באזור למטרות השקעה. אליה החל להפעיל שורה של בדיקות וחקירות במטרה לאתר את הבעלים של החלקה וליצור עימו קשר. הוא פנה בעניין זה לשניים ממכריו, המתגוררים בארצות-הברית, יצחק אדרי ועמי יוסף, המשיבים 2 ו3- בערעור זה. המאמצים לאיתור הבעלים העלו כי למוכרת זכות בעלות בקרקע בתור יורשת. בעזרת עורך-דין אמריקאי בשם דוד מילר נוצר קשר עם המוכרת בספטמבר 1995 ונקבעה איתה פגישה לשם עריכת חוזה מכר. אליה הגיע במיוחד לשם כך לארצות-הברית ובסוף נחתם חוזה מכר בין המוכרת לבין אליה, אדרי ויוסף. התמורה נקבעה לסך 15,000 דולר, תוך כדי הוספת תנייה, לפיה אם זכויותיה של המוכרת בירושה קטנות מ100%-, יופחת הסכום באופן יחסי. ואמנם, לאחר זמן מה, התברר לקונים כי זכויותיה של המוכרת הם שני שלישים בקרקע, ולכן התמורה שמגיעה לה היא בסך 10,000 דולר. 5. כעבור שנה, בעת ביקור המוכרת ובעלה בישראל, נודע להם מפי בני אחותה, האחים שומרון, שעל החלקה נרשמה הערה אודות פרסום תכנית מתאר, וכי כתוצאה משינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים עלה שוויה במידה ניכרת ביותר. 6. כאמור, השאלה המרכזית שהתעוררה בנסיבות מקרה זה הייתה האם העובדה, שהייתה ידועה לקונים, כי לגבי החלקה פורסמה תכנית מתאר, שהייתה בבחינת הפשרת הקרקע למגורים - האם עובדה זו הטילה על הקונים חובת גילוי כלפי המוכרת. בפסק דין מנומק ומפורט הגיע בית המשפט המחוזי בנצרת - מפי השופט נ' ממן - למסקנה כי בנסיבות המקרה לא חלה על הקונים חובת גילוי בעניין זה. כן דחה בית המשפט את הטענות החלופיות של טעות, תרמית ועושק. 7. בית המשפט קבע כמימצא, כי אליה הציג בפני המוכרת את החלקה כחלקה חקלאית ואת עצמו כחקלאי המעונין בה. כן קבע בית המשפט כי המוכרת האמינה כי החלקה היא חלקה חקלאית. בית המשפט קבע עוד, כי ביום חתימת החוזה, 26.10.95, המוכרת לא ידעה את עניין תכנית המתאר, שאושרה בוועדה המקומית למגורים ביום 18.10.95. עם זאת, הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה, כי אי גילוי זה אינו מהווה עילה לביטול החוזה. בית המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו השלילית על שני נדבכים. האחד, המידע שהיה בידי אליה ביום חתימת החוזה היה שתכנית המתאר פורסמה ולא מעבר לכך. אמנם אישורה של תכנית המתאר ניתן מספר ימים לפני חתימת החוזה, אך לא הייתה ראיה בידי בית המשפט כי אישור זה הגיע לידיעתו של אליה ביום חתימת החוזה. נמצא, כי המדובר בעליית שווי צפויה, אם וכאשר תאושר התכנית. בעיני בית המשפט עליית השווי הצפויה, אם בכלל, היא מסקנה משפטית שאליה לא היה חייב לגלות בשום נסיבה שהיא. הנדבך השני נוגע לקשר הסיבתי. בית המשפט המחוזי קבע כי המוכרת צריכה הייתה לספק הוכחות לכך שאילו ידעה על פרסום תכנית המתאר הייתה נמנעת מלהיכנס לעסקה. ראיה כזו לא הובאה משום שהמוכרת לא העידה. בית המשפט הוסיף בציינו: אך אני מאמין כי אפילו היפנה אליה את תשומת לב [המוכרת] במפורש לנסח, לא היה הדבר מביא אותה לסגת מן ההחלטה, אם בשל אי הבנת המונח ומשמעותו, אם בשל רצונה הנחוש למכור את החלקה ואם משום שהוכח לי כי המיסים שרבצו על החלקה הטרידו את [המוכרת]. אני סבור כי רצונה של [המוכרת] למכור את החלקה היה כה עז, עד שהיא הייתה מממשת אותו אפילו ידעה והבינה במפורש שתכנית מתאר עשויה להתאשר בעתיד. 8. איני יכול להסכים עם מסקנות אלה של בית המשפט המחוזי. ראשית, באשר לנדבך הראשון, לטעמי, עליית שווי הקרקע בשל פרסום תכנית לשינוי הייעוד אינה "מסקנה משפטית" אלא עניין עובדתי. עליית ערך השוק של קרקע בשל ציפייה לשינוי ייעוד על פי תכנית מפורסמת היא מציאות מסחרית. שנית, בהנחה כי קיימת חובת גילוי בעניין זה, הרי הנחה עובדתית לכאורית היא כי קיים קשר סיבתי בין אי מילוי החובה לבין השפעת אי הגילוי על החלטת המתקשר האחר. כי הרי העובדה כי קיימת חובת גילוי מעוגנת בהנחה כי עשוי להיות לה משקל בהחלטתו של המתקשר השני. לכן, על-פי נסיון החיים הכללי, עובדה זו הייתה בעלת משקל בהחלטת המוכרת. השווה ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואח', פ"ד לז(1) 113, 145[ה]; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח', פ"ד מו(5) 727, 748[ה]. 9. לדעתי, בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, שבו הציעו לתושב חוץ, שאינו שולט בעברית, במקום מגוריו לרכוש חלקת אדמה חקלאית, שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי גילוי עובדה זו היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973-, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה. ראה בהקשר זה הדברים הבאים שכתבה פרופ' ג' שלו: סעיף 12 לחוק החוזים קובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה. מחובה כללית זו נגזרת גם חובת גילוין של עובדות מהותיות במהלך המשא-ומתן. הפרתה של חובת הגילוי לפי סעיף 12 מהווה הטעיה, על-פי הסיפא של סעיף 15. חובת הגילוי הנדונה, שהפרתה מהווה הטעיה על-פי הסיפא של סעיף 15, היא חובת גילוי "לפי דין". באותם מקרים שבהם הופרה חובת הגילוי לפי סעיף 12, וצד למשא-ומתן הונע להיכנס לחוזה עקב אי-גילוי זה, עומדות לצד זה, במצטבר או לחלופין, התרופות של ביטול החוזה מחמת הטעיה במחדל ופיצויים שלישיים לפי סעיף 12(ב). (ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה, ירושלים, תשנ"ה) 223). אי לכך, הערעור מתקבל ופסק דינו של בית המשפט המחוזי מתבטל. ההסכם נשוא פסק הדין המחוזי מבוטל בזה בשל הטעיה. לאור ביטול ההסכם, אין עוד מקום להידרש, בהסכמת המערערים, לשאלת חלוקת חלקת האדמה בין היורשים-המערערים בינם לבין עצמם. המשיבים ישלמו למערערים הוצאות ושכר-טירחת עורך-דין בסך כולל של 30,000 ש"ח. ניתן היום, א' ניסן תשס"א (25.3.2001). המשנה לנשיא ש ו פ ט ש ו פ ט העתק מתאים למקור נוסח זה כפוף לשינויי עריכה טרם פרסומו בקובץ פסקי הדין של בית המשפט העליון בישראל. שמריהו כהן - מזכיר ראשי 99090190.Q02