אליהו ליבמן נ. אס.אר.אקורד בע"מ

3 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8947/18 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ע' ברון המערערים: 1. אליהו ליבמן 2. יעל חסיה יהודית ליבמן נ ג ד המשיבים: 1. אס.אר.אקורד בע"מ 2. יעקב ישראל דומב 3. רחל דומב ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בת"א 022960-05-15 שניתן על ידי כבוד השופטת ש' יעקובוביץ תאריך הישיבה: ה' באדר התש"ף (01.03.2020) בשם המערערים: עו"ד נתנאל אינדורסקי בשם המשיבה 1: עו"ד איתמר בורשטיין פסק-דין השופט י' עמית: 1. הערעור שבפנינו מגולל סיפור עובדתי סבוך, ואביא להלן את לוז סיפור המעשה והעובדות הצריכות לעניין. המערערים התקשרו עם המשיבים הפורמליים (להלן: דומב) בהסכם מיום 17.4.2009, ולפיו מכרו להם את דירת המגורים שלהם (להלן ובהתאמה: הסכם המכר ו-הדירה). מכוח הסכם המכר, הזכויות בדירה הועברו על שם דומב, שנטלו הלוואה מבנק המזרחי-טפחות (להלן: הבנק), שלזכותו נרשמה משכנתא על הדירה. בנוסף, קיבל דומב אשראי מהמשיבה 1 (להלן: המשיבה), שרשמה לזכותה הערת אזהרה שעניינה הימנעות מעשיית עיסקה וזאת על פי הסכם האשראי בינה לבין דומב מיום 10.2.2015, וכן רשמה לזכותה משכון אצל רשם המשכונות על זכויות בני הזוג דומב לתקופה של חמש שנים. נספר לקורא כי דומב נמלט מהארץ והותיר אחריו נושים רבים, ביניהם גם המשיבה. 2. המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי תובענה לפסק דין הצהרתי, ולפיו הסכם המכר שנחתם בינם לבין ה"ה דומב בטל בהיותו חוזה למראית עין, כך שלדומב אין כל זכויות בדירה. המערערים הניחו בפני בית המשפט ראיות של ממש המצביעות על כך שהסכם המכר נכרת למראית עין, ובין היתר הציגו את ההסכם האמיתי ביניהם לבין ה"ה דומב. ואכן, בפסק דינו קיבל בית המשפט המחוזי את התובענה, במובן זה שהצהיר כי הסכם המכר בין ה"ה דומב לבין המערערים הוא למראית עין וככזה הוא בטל ולדומב אין כל זכויות בדירה. המשכנתא הרשומה לזכות הבנק נותרה על כנה לאחר שהמערערים מחקו את התביעה כנגד הבנק, ובית משפט קמא נדרש לעתירתם של המערערים להורות על מחיקת הערת האזהרה וביטול המשכון שנרשמו לטובת המשיבה. 3. בית משפט קמא דחה את עתירתם של המערערים, לאחר שמצא כי המשיבה הסתמכה בתום לב ובתמורה על רישומם של ה"ה דומב כבעלי הזכויות בדירה, ולכן חל סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). בנוסף, נקבע כי יש להחיל בענייננו את סעיף 13 סיפא לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), הקובע כי " חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה". לאור זאת דחה בית המשפט את עתירתם של המערערים להורות על מחיקת הערת האזהרה וביטול המשכון. 4. על חלק זה של פסק הדין נסב הערעור שבפנינו. המערערים טענו, בין היתר, לחוסר תום לב של המשיבה; לכך שהחוב של דומב למשיבה לא הוכח; לבטלות המשכון שנרשם על הדירה; לכך שהמשיבה לא קיבלה הסכמת הבנק לשעבוד הדירה; ולכך שהמשיבה רשמה הערת אזהרה "שלילית" על הדירה, חלף התחייבות לרישום משכנתא. לאור זאת, טענו המערערים כי יש לבטל את הערת האזהרה ואת המשכון שהמשיבה רשמה לזכותה. 5. נאמר בקצרה, כי דין הערעור להידחות ואין למערערים אלא להלין על עצמם על כך שהתקשרו בעיסקה פיקטיבית, במטרה לכסות חובות שלהם, ובכך שמו מכשול בפני עיוור וגרמו לצדדים תמי לב להיכשל. איננו רואים מקום להתערב בקביעות עובדה ומהימנות של בית המשפט המחוזי, לרבות הקביעה כי המשיבה הוכיחה את חובו של דומב כלפיה וכי פעלה בתום לב, ואנו מאמצים את פסק דינו מכוח תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. זאת, בכפוף לשתי ההערות להלן. 6. כפי שציין בית משפט קמא נכוחה, לזכות המשיבה עומד סעיף 13 סיפא לחוק החוזים, כמי שהסתמכה במתן האשראי בתום לב על הסכם המכר, שבדיעבד התברר כי הוא למראית עין בלבד, ואשר מכוחו בוצעה העברת הזכויות לה"ה דומב (השוו ה"פ (מחוזי חי') 96/05 עזבון המנוח עלי נאג'י יונס נ' א.ד.מ. בוני הארץ בע"מ, פסקה 31 (26.8.2007)). עם זאת, אין המשיבה יכולה ליהנות מתקנת השוק על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, מאחר שהעסקה לא הסתיימה ברישום משכנתא לזכותה (ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 (2002); ע"א 1134/06 רושרוש נ' מנסור (19.11.2009); ע"א 999/09 זגייר נ' אלענאני (23.12.2010)). הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין חלה אפוא רק במקרים בהם הקונה השני מסיים את הרכישה ברישום, ורישום ברשם המשכונות אינו תחליף לרישום בלשכת רישום המקרקעין (ע"א 7261/15 מועדי נ' שוקחה, פסקה 35 (5.9.2018) (להלן: עניין מועדי)). 7. המשיבה לא קיבלה הסכמת הבנק לרישום משכנתא בדרגה שניה או "פרי פסו" עם הבנק, אך עניין זה הוא ביחסים שבין הבנק לבין המשיבה, אין בכך כדי לאיין תוקפה של ההתחייבות של דומב כלפי המשיבה, ובנקודה זו אנו מגיעים לסוגית המשכון. 8. המשיבה רשמה משכון על זכויותיהם של ה"ה דומב בדירה, והמערערים הפנו לסעיף 91 לחוק המקרקעין, הקובע כי "בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון, תשכ"ז-1967; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה". לטענת המערערים, מאחר שענייננו במקרקעין רשומים, הרי שאין תוקף למשכון שנרשם. דין הטענה להידחות. סעיף 91 לחוק המקרקעין הקובע כי מִשכוּן מקרקעין ייעשה על דרך של משכנתא, אין פירושו כי משכון שנרשם לגבי מקרקעין הוא נטול נפקות ומשולל תוקף מדעיקרא. עמדה על כך הנשיאה חיות בעניין מועדי, בציינה כי "כל עוד לא נרשמה משכנתה על המקרקעין במרשם המקרקעין תוקפו של המשכון יהיה כתוקפו של משכון בהסכם גרידא והוא לא יכבול נושים אחרים של החייב" (שם, ההדגשות במקור – י"ע). רוצה לומר, שמשכון שנרשם לגבי מקרקעין אינו חסר תוקף, אלא יש לראותו כהתחייבות לרישום משכנתא, שתוקפה יפה בין הצדדים לבין עצמם, אך אין היא תקפה כלפי צד שלישי תם לב (ראו גם רע"א 8792/00‏ שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593, 603 (2002); וכן יהושע ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 בעמ' 68-65 ובפרט בסעיף IV, וכן בעמ' 218 (פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי, 1974)). לפיכך, רישום המשכון הוא בבחינת התחייבות של דומב כלפי המשיבה לרשום משכנתא על הדירה לטובתה, ובהינתן שאין לראות את המערערים כצד שלישי תם לב, הרי שהמשכון עומד בתוקפו גם כלפיהם. 9. סוף דבר שהערעור נדחה. המערערים ישאו בהוצאות המשיבה בסך 20,000 ₪. ניתן היום, ‏ח' באדר התש"ף (‏4.3.2020). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 18089470_E07.docx עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1