מלכה יוסף ואח' נ. שיכון עובדים בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 8913/02 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8913/02 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד המשנה לנשיא ת' אור כבוד השופט ס' ג'ובראן המערערים: מלכה יוסף ואח' נ ג ד המשיבה: שיכון עובדים בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 21.8.02, שניתן בת.א. 1183/95 על ידי כבוד השופטת ש. וסרקרוג תאריך ישיבה: ח' בכסלו תשס"ד (3.12.03) בשם המערערים: עו"ד אליהו גיגי בשם המשיבה: עו"ד עמירם פאל עו"ד רפאל גרוס פסק-דין השופט ס' ג'ובראן: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת ש' וסרקרוג) שניתן בת.א. 1183/95 מיום 21.08.02. הערעור נסוב סביב סעיף 18 לפסק הדין בלבד, הדן בסוגיית ה"גריעה" משטח הדירות. העובדות הצריכות לעניין 2. המערערים הינם 23 רוכשי דירות מגורים ברחוב טבנקין 17, בחיפה. דירות אלה נרכשו מאת המשיבה, ונמסרו לחזקתם במהלך החודשים אוגוסט עד דצמבר 1992. לפי בקשתם, קיבלו המערערים חוות דעת מומחה (המהנדס ע. בן-עזרא), ובהסתמך עליה הגישו תביעה בגין ליקויים בדירות שנמסרו להם, וכן טענו כי שטח הדירות קטן מן השטח שהמשיבה התחייבה לו בחוזי המכר. 3. במסגרת בירור התביעה מונה מומחה מטעם בית המשפט (המהנדס א. אירני) בהסכמת הצדדים. לאחר מתן חוות דעתו בסוגיית הליקויים וכן לעניין התאמת שטח הדירה לחוזה המכר, הסכימו הצדדים לקבל חוות דעת זו, ואולם כל אחד מהם העלה מספר הסתייגויות ממנה. לאחר בחינה מדוקדקת של ההסתייגויות, שהועלו על ידי מי מבעלי הדין על סעיף זה או אחר, הכריע בית משפט קמא בכל סוגיה לגופה. פסק דינו של בית משפט קמא 4. בשאלת הגריעה משטח הדירות, קבע בית משפט קמא (בסעיף 18 לפסק דינו), כי אין לחייב את המשיבה בפיצויים ודחה את טענות המערערים בסוגיה זו. לדעת בית המשפט, פסק הדין שניתן בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ ואח', פ"ד נ(1) 826 (להלן: הלכת צמיתות) לא חל במקרה זה, אלא במצב בו המסמך היחיד שנמסר לרוכש הדירה הוא הפרוספקט. במקרה זה כיוון שלא נטען לפער בין המצוין בפרוספקט לבין המצוין בחוזה (למעט בסוגיה אחת, אשר אינה עומדת בפנינו כעת), ומכיוון שבחוזה המכר היו התייחסויות ישירות לסוגיה זו, אין מקום להסתמך על הפרוספקט, ועל הלכת צמיתות. 5. בית המשפט קיבל את טענת המשיבה, שהתבססה על ההסכם הדיוני בין הצדדים, לפיה לכל אחד מן החוזים של כל דירה ודירה, צורפה תכנית המפרטת את מידותיה של הדירה ואשר היוותה בסיס לבנייתה. כאשר נדרשו הרוכשים לחתום גם על התשריט וגם על התכניות, עליהם מופיעות גם המידות של כל חדר בדירת המגורים, אלה ידעו או אמורים היו לדעת מה שטח הדירה שנמכרה. כנגד קביעות אלה מכוון הערעור שבפנינו. טענות הצדדים 6. טוענים המערערים, כי בחוזי המכר עליהם חתמו נמסר נתון מספרי המתאר את שטח הדירה, כאשר מעולם לא נאמר להם שהשטח האמור כולל גם שטחים שאינם בתוך הדירה עצמה, וכן כי מנוסחו של חוזה המכר משתמע ההיפך מכך. 7. המערערים טוענים עוד, כי צירוף התכניות לחוזי הרכישה אין בו כדי לאפשר בפועל לרוכשים ידיעה של שטח הדירה בשל מורכבות החישוב, וגם אם היו מסוגלים המערערים לחשב, לא ראו לנכון לעשות זאת בשל האמון שנתנו במשיבה. לטעמם, ציון שטחה האמיתי של כל דירה בתכניות מהווה חוסר תום-לב ואף הטעיה, המכוונת "למשוך" קונים. 8. המשיבה טוענת, כי כל דירה שנמסרה למי מהמשיבים תואמת את התכנית המצורפת להסכם הרכישה באופן מלא. לו רצה מי מהמערערים, יכול היה בנקל לחשב את שטח הדירה כפי שעולה מן התוכנית. המשיבה מצביעה על הפניות רבות בחוזה המכר לשטח הדירה כנקבע על פי התכנית. המשיבה אף מפנה לתקינה באשר לאופן קביעת שטח דירה כפי שפורטה בת"י (תקן ישראל) 975, שהיה בתוקף בעת מתן ההיתר להקמת הבניין הנ"ל. לטענתה, קוני דירות גם יודעים בדרך-כלל שהמספר המציין את שטח הדירה אינו "נטו", כלומר השטח שבתוך ארבעת קירות הדירה, אלא שטח "ברוטו", דהיינו השטח הנומינלי. דיון 9. כפי שכבר צוין, הסוגיה המונחת בבסיס ערעור זה מקורה בשאלה אחת, והיא השאלה שנדונה בסעיף 18 לפסק דינו של בית המשפט קמא. 10. ראשית, יש לבחון את האופן בו נהגה המשיבה בבואה לקבוע ולחשב את שטחי הדירות. 11. אין חולק, כי בקרב אנשי המקצוע נהוג ומקובל לתאר את שטח הדירה כ"שטח נומינלי" (ראה צמיתות, סע' 10) כהגדרתו בתקן ישראל 975 המפורסם על ידי מכון התקנים הישראלי. שטח נומינלי, כפי שמוגדר בתקינה, כולל את השטח המקורי של הדירה, לרבות השטח מתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח מתחת לקירות המשותפים, ובנוסף, החלק היחסי בשטח חדר המדרגות ופיר המעליות, הנמצאים בשטח הקומה. על אופן חישוב זה התבססה גם חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס א. אירני, לפיה אין חוסר בדירות המערערים, החורג מתחום הסטיה של 2% המותר בחוק המכר דירות, למעט בשתי דירות. לכן, משהזכירה המשיבה את השטח הנומינלי של הדירה, לא ניתן לומר, כי השיטה בה נקטה לחשב את שטחי הדירות פסולה. אך השאלה בענייננו שונה. השאלה היא אם ביחסים בין הקבלן-המוכר לקונה הדירה, ברור ומוסכם, שמדובר בשטח נומינלי וכי השטח של הדירה, ללא החלק היחסי בשטחים המשותפים, הינו קטן מהשטח הנומינלי המצוין בהסכם. שאלה זו מתעוררת מכוח העובדה, שלא כמו בקרב אנשי המקצוע, אין זה כלל ברור, שקונה מצוי יודע, ששטח שננקב בחוזה כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף. יפים הדברים שנאמרו בעניין זה על-ידי כבוד השופטת דורנר בפרשת צמיתות (סע' 10): "לדעתי אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה". זו גם עמדתו של בית המשפט המחוזי בענייננו, בקובעו, כי מי שמבקש למשוך קונים פוטנציאלים, עליו להשתמש במושגים ברורים וחד משמעיים, וזאת בשפה "השווה לכל נפש", ועל פי משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה (ראה גם ע"א 846/76 עטייה נ' אררט, פ"ד לא(2) 780). לפיכך, לו עמד ציון שטח הדירה הנומינלי כמקור יחיד לתיאור שטח הדירה, הדין היה עם המערערים, אלא שלא זה המצב שבפנינו. 12. בענייננו קיבלו הרוכשים לידם, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, תכניות מפורטות של הדירה, כולל מידות של כל חדר שבה, ואין חולק כי תכניות אלה משקפות נאמנה את תיאור הדירות שנמסרו בפועל. במובן זה, שונה מצבם של המערערים ממצב הקונים בפרשת צמיתות, שבפניהם לא הונחה תוכנית שכזו. 13. לכך יש להוסיף, כי בהסדר דיוני שהושג בין הצדדים בבית-המשפט המחוזי, נקבע, בין היתר, בעובדות המוסכמות על הצדדים, כי: "א. תוכנית דירתו של כל תובע צורפה בשני קני מידה שונים 1:100 (תוכנית הדירה לבדה) ו- 1:200 (תוכנית הקומה כולה) כחלק בלתי נפרד מחוזהו. כל תובע חתם על התוכניות עצמן בשני קני המידה הללו ביחד עם החתימה על החוזה שלו. ב. מפרט לפי חוק המכר (דירות) היה אף הוא חלק בלתי נפרד מחוזהו של כל תובע. במפרט ישנה הפנייה בסעיפים שונים, אל התוכניות הנ"ל שצורפו כחלק בלתי נפרד ממנו, כמתארות את שטח הדירה. כל תובע חתם על המפרט ביחד עם החתימה על החוזה שלו. ג. בעמ' הראשון לחוזה, של כל תובע, בהגדרת "דירה", ישנה הפנייה לנספח א', דהיינו המפרט הכולל בתוכו את התוכניות הנ"ל." [ההדגשה שלי - ס.ג'.]. על-פי, ההסדר הדיוני, אשר אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, המערערים חתמו על תוכניות הדירה עצמן, ועל המפרט המפנה לתוכניות הנ"ל, ומוסכם שהתכניות מתארות את שטח הדירה. נראה לי, כי משחתמו המערערים על מסמכים אלה כולם, חזקה עליהם, כי ידעו את תוכנם (ראו ע"א 2119/94 צפורה לנדאו נ' ברון וין, פ"ד מט (2) 77, בעמ' 84), והמסקנה המתבקשת היא, ששטח הדירה המוסכם מצא את ביטויו בתוכניות. לפיכך אני סבור, כי צדק בית משפט קמא בקובעו כי לא יכולה לעמוד למערערים הטענה שכאילו נגרע משטח הדירה עליו הוסכם עם כל אחד מהם. 14. בשולי הדברים ראיתי לנכון לומר את הדברים הבאים: אין זו פעם ראשונה שמקרים כגון דא מגיעים לבית המשפט, ולא בכדי. העיר בעבר בית המשפט, כי רצוי ואף ראוי שמושגים טכניים אלה, אשר חלק לא מבוטל מרוכשי הדירות אינם מצויים בהם, יובאו ויובהרו בהסכמי המכר למען הסר ספק באשר למונחים העומדים בבסיס ההסכם ומשמעותם (ראה ע"א 1559/99 (מחוזי ת"א) שיכון עובדים בע"מ נ' מונד שמואל ובלה, טרם פורסם). דברים ברוח דומה אמר בית המשפט קמא, ואף אני סומך ידי עליהם. סוף דבר 15. לאור האמור לעיל, הייתי מציע לחברי לדחות הערעור, להשאיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו ולחייב את המערערים לשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ש"ח + מע"מ. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א המשנה לנשיא ת' אור אני מסכים. המשנה לנשיא ניתן היום, כ"ו בכסלו התשס"ד (21.12.03). ה נ ש י א המשנה לנשיא ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 02089130_H02.doc/ שמ מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il