א. אדמון בע"מ נ. זלמה וינבלט

פסק-דין בתיק ע"א 8910/05 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8910/05 וערעור שכנגד בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופטת ד' ברלינר המערערים (המשיבים בערעור שכנגד): 1. א. אדמון בע"מ 2. אדמון תעשיות מיחזור בע"מ 3. אדמון תעשיות מיחזור ומטמנות (1995) בע"מ 4. אדם איתן נ ג ד המשיבים (המערערים בערעור שכנגד): 1. זלמה וינבלט 2. פאול וינבלט 3. יעקב (ג'מי) וינבלט 4. דניאלה זולקוב ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 7.8.05 בתיק א' 572/00 שניתן על ידי כבוד השופטת ש' וסרקרוג תאריך הישיבה: כ"ג בחשון התשס"ז (14.11.06) בשם המערערים (המשיבים בערעור שכנגד): עו"ד גונן יריב בשם המשיבים (המערערים בערעור שכנגד): עו"ד דאוד השאם פסק-דין השופטת ד' ברלינר: עיקרי העובדות 1. עיקרה של המחלוקת בערעור ובערעור שכנגד המונחים לפנינו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ש' וסרקרוג, ת"א 1456/98, ת"א 572/00) מיום 7.8.05, נסבה סביב דמי השכירות הראויים עבור מושכר הנמצא ברחוב המסגר בחיפה. 2. המשיבים בערעור והמערערים שכנגד (להלן: בעלי הנכס או המשכירים) הם בעליו של מגרש ששטחו כ- 3,600 מ"ר ברחוב המסגר בחיפה. על המגרש עמדו 7 מבנים (שבינתיים נהרסו כולם) שנבנו בתקופת המנדט (להלן: "הנכס" או "המושכר"). בשנת 1990 השכירו בעלי המושכר לחברת א. אדמון בע"מ (להלן: השוכרים או חברת אדמון) את המגרש והמבנים, לתקופה שתחילתה ב- 1.1.1991 וסיומה ב- 31.12.95, תמורת 8,000 ש"ח לחודש. בין הצדדים נערך מסמך הנושא את הכותרת "סיכום דברים" בו סוכם על התקופה המנויה לעיל בתור תקופת השכירות הראשונה. בהמשך, בחודש מרץ 1991, נערך מסמך בכתב הנושא את הכותרת "חוזה שכירות" ונחתם על ידי הצדדים. חוזה השכירות עיגן בתוכו את הקביעות שהופיעו בסיכום הדברים, הגם שהיו בו שינויים מסוימים לעומת סיכום הדברים. במרץ 1992 נמסרה החזקה בחלק מן הנכס, מבנה מספר 3 והחצר הצמודה לו, על פי חוזה שכירות בין המשיבים בעלי הנכס לבין חברת בז מכלולי הנדסה מורכבים בע"מ (להלן: חברת בז), ודמי השכירות בסך 2,500 ש"ח הופחתו מדמי השכירות של חברת אדמון. חוזה השכירות בין חברת בז לבעלי הנכס בעניינו של מבנה מספר 3 והחצר הצמודה לו נעשה על דעתה והסכמתה של חברת אדמון. 3. המחלוקת בין הצדדים החלה כאשר חברת אדמון ביקשה לממש אופצייה להארכת תקופת השכירות בחמש שנים נוספות, אשר הוקנתה לה בחוזה השכירות. הצדדים החלו במשא ומתן לקביעת שיעורם של דמי השכירות בתקופה שלאחר 31.12.1995 – מועד תומה של תקופת השכירות הראשונה, אולם המאמצים לסיים את המשא ומתן לא צלחו. במהלך התדיינותם הגיעו בשלבים מסוימים הצדדים ככל הנראה לכדי הסכמה, אולם בסופו של דבר המחלוקת בדבר דמי השכירות לא יושבה, והנושא הונח לפתחו של בית המשפט. 4. בעלי הנכס הגישו תביעה ראשונה בת"א 20000/97 בבית משפט השלום בחיפה במסגרתה עתרו לחיוב השוכרים בדמי שימוש ראויים לתקופה שמינואר 1996 ועד לחודש ספטמבר 1997, במקביל עתרו להטלת עיקול זמני. במסגרת ההליך מונה שמאי המקרקעין יצחק סיוון (להלן: סיוון), בהסכמת הצדדים, כמומחה מטעם בית המשפט. בהסתמך על חוות דעתו ועל הראיות האחרות שהוצגו, ניתן פסק דין ביום 11/4/2001 על דרך הפשרה, לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, ולפיו הועמדו דמי השכירות לתקופה בה עסקה התביעה (ינואר 1996 – ספטמבר 1997, ובסך הכל 21 חודשי שכירות) על סך של 222,921 ש"ח (כולל מע"מ). 5. במקביל ובעוד ההליכים בבית משפט השלום נמשכים, הגישו בעלי הנכס תביעה נוספת בבית המשפט המחוזי בחיפה ביום 7.12.98, בה תבעו תשלום של יתרת דמי השכירות אשר לא שולמו החל מ- 1.10.1997 (התקופה שמיד לאחר התקופה אודותיה ניתן פסק הדין בבית משפט השלום). במסגרת אותה תביעה תבעו גם פיצוי בגין נזקים שנגרמו לנכס ופיצויים בגין התנהגות המערערים במשך התקופה הנדונה, שהביאה לטענתם להוצאות דיוניות מרובות ועגמת נפש. בעלי הנכס טענו כי השוכרים הביאו להרס מוחלט של המבנים קודם לפינויים, ועשו כן במתכוון, מן הטעם שמר זולקוב (נציג הבעלים) סירב להגיע איתם לפשרה. כמו כן תבעו את פינויו של המושכר, שבאותה עת עדין ישבו בו השוכרים. גם הפעם הוגשה בקשה לעיקול זמני על סכום התביעה, אשר לאחר בירור במעמד שני הצדדים הועמד על 600,000 ש"ח. ביום 2.4.00 הגישו בעלי הנכס לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה נוספת, שעניינה העיקרי חוב ארנונה לעירית חיפה שלא שולם על ידי השוכרים. גם תביעה זו לוותה בבקשה במעמד צד אחד למתן צו עיקול זמני על סכום התביעה. כמו כן, תבעו המבקשים באותו עניין הפסדי תשואה, הפסדי מימון ושכר למיופה כוחם. בנוסף טענו בעלי המושכר כי השוכרים נטשו את המושכר נטישה פתאומית וכי בגין כך נמנע מהם להשכיר את המושכר בסמוך לאחר הנטישה. בשל כך, תבעו לקבלת פיצוי בגובה דמי שכירות של שמונה חודשים. 6. המערערים בתיק זה (השוכרים), הגישו בבית המשפט המחוזי תביעה שכנגד לפצותם בגין הצגת מצגי שווא והעלמת עובדות במסגרת הבקשה שהגישו המשיבים להטלת צו עיקול זמני שהוצא במסגרת תביעת הארנונה. בהמשך הדברים מחקו בעלי הנכס מכתב התביעה את הטענות בעניין חוב הארנונה, אך יתר טענותיהם נותרו בעינן. שתי התביעות אשר הוגשו לבית המשפט המחוזי אוחדו וניתן בהן פסק דין (על ידי כב' הש' וסרקרוג). פסק דין זה הוא נושא הערעור והערעור שכנגד אשר בפנינו. 7. כאמור לעיל, המחלוקת הבסיסית בין הצדדים היתה בנושא קביעת דמי השכירות לתקופת האופציה, האם על פי האמור בסיכום הדברים או על פי האמור בחוזה השכירות. 8. לשם הבנת טענות הצדדים יובאו בשלב זה הסעיפים הרלוונטיים: להלן נוסח מסמך "סיכום הדברים": "4. לאחר תום השנה הראשונה של השכירות, ישמש הסכום של: 8,000 ש"ח/חודש בתוספת של ההצמדה, בגין השנה החולפת כבסיס לשנה החדשה. 5. לאחר תום תקופת חמשת השנים הראשונות, באם ירצה השוכר להמשיך כדייר, יקבע גובה דמי השכירות [מ]חדש ולפי תנאי השוק בחודש ספטמבר לפני התחלת השנה החדשה." במסמך 'חוזה השכירות' נקבעה התמורה לתקופת השכירות המוסכמת בזו הלשון: "6. תמורת השימוש במושכר, ישלם השוכר למשכירה דמי שכירות באופן ובתנאים המפורטים להלן: א.1.דמי השכירות יעמדו על סכום זה - 8,000 ש"ח לחודש ובצירוף הפרשי הצמדה למדד יוקר המחיה כאשר המדד הבסיסי לצורך החישוב הינו מדד נובמבר 90 והמדד ביום ביצוע התשלום בפועל. ................ א.4. כל תשלום יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן בין המדד הידוע בעת החתימה על הסכם זה (מדד נובמבר 1990) לבין המדד הידוע בעת ביצוע התשלום בפועל, מובהר בזאת כי הצמדת דמי השכירות למדד לא תגרום בשום מקרה שהוא להפחתת דמי השכירות ובמקרה של ירידת המדד, דמי השכירות ששולמו בתשלום הקודם ללא העלאה כלשהי. .............". "20. ........ ב. הצדדים יסכמו ביניהם את גובה דמי השכירות בהתאם לתנאי השוק וזאת תוך 15 יום מיום קבלת הודעת השוכר אצל המשכיר או בא כוחו בדבר רצונו לממש את האופציה. בכל מקרה לא יקטנו דמי השכירות מהסכום שנקבע בחוזה השכירות לתקופת השכירות בצירוף הפרשי הצמדה למדד כאמור לעיל." (ההדגשה אינה במקור). 9. כפי שניתן לראות, ב"סיכום הדברים" לא נכלל סעיף הקובע "רצפה", וניתן היה מכוחו לקבוע את דמי השכירות בהתאם לתנאי השוק בתקופה הרלוונטית. לעומת זאת, בחוזה השכירות נקבעה "רצפה": "הצדדים מסכימים כי לשוכר תהא אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת של 4 שנים ו-10 חודשים ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים: א. ... ב. ... בכל מקרה לא יקטנו דמי השכירות מהסכום שנקבע בחוזה שכירות זה לתקופת השכירות בצירוף הפרשי הצמדה למדד כאמור לעיל." 10. בגדר נתוני סף ובטרם נעבור להצגת פסק דינו של בית משפט קמא, נציין כי על אף שלא היתה הסכמה בין הצדדים על מועד פינוי המושכר, לא היתה מחלוקת כי תקופת השכירות נשוא התביעות הנוכחיות היא בת 22 חודשים בהם לא שילמו השוכרים דמי שכירות עבור המושכר. פסק דינו של בית משפט קמא 11. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' וסרקרוג) קבע כי חוזה השכירות מהווה את המסמך המחייב בין הצדדים. מסמך סיכום הדברים שהוא מסמך "לקראת חוזה" מהווה אכן חוזה מחייב "ואולם מותנה הוא בהיותו מותאם לחוזה העיקרי." (ראה עמ' 9 לפסק הדין). התנהגות הצדדים בעת תקופת החוזה המוסכמת, בה החליפו ביניהם מסמכים בניסיון להגיע להסדר על דרך של הסכמה, וביניהם מכתבים המאזכרים מפורשות את סעיף 20 ל"חוזה השכירות" ודנים בהעלאת דמי השכירות בתקופת השכירות המוארכת בתוספת של הפרשי הצמדה והגדלת הערבויות, מלמדים כי הצדדים ראו ב"חוזה השכירות" את ההסכם המחייב. העדרה של חתימת בעלי המושכר על החוזה עצמו איננה מעידה על העדר גמירות דעת, במיוחד כך כאשר דווקא הצד שלא חתם איננו טוען כנגד תוקפו של החוזה ואילו הצד שחתם טוען כנגדו. נאמר כבר בשלב זה כי נראה שהמערערים השלימו עם החלטתו של בית משפט קמא באשר לעצם העדפתו של חוזה השכירות על פני סיכום הדברים. יחד עם זאת הם טוענים למשגים שנפלו מעם בית משפט קמא בדרך ליישומו של חוזה השכירות. 12. משקלול הראיות ובמיוחד חוות דעת השמאים אשר הונחו בפניו, הגיע בית המשפט למסקנה כי דמי השכירות הראויים "עומדים על הערכה העולה על 3 $ אך יתכן שפחות מ- 3.5 $." (ראה עמ' 16 לפסק הדין). כפי שיובהר בהמשך למעשה, בסופו של יום לא היה לאמור בחוות הדעת השלכה ממשית על קביעת דמי השכירות החודשיים אליבא דבית משפט קמא. עדיין, כיוון שחוות הדעת תפסו נפח נכבד בטיעוני הצדדים ויש להן חשיבות בהקשרים אחרים, יוצגו להלן בקצרה כדלקמן; ארבע חוות דעת היו בפני בית משפט קמא: א.1. חוות דעתו של השמאי ברלינר מחודש דצמבר 1989 (ת/8), אשר הוזמנה מטעם בעלי הנכס כשנה ומעלה לפני עריכת חוזה השכירות. ת/8 הוזמנה בשל מחלוקת שהיתה למשיבים עם המדינה (ששכרה את הנכס לפני המערערים) בנושא דמי השכירות (ראה פסקה 14 בפסק הדין). על פי ממצאי חוות דעת זו: דמי השכירות הראויים ל 1 מ"ר בנוי הם 3 $. גודלו של השטח הבנוי בנכס הועמד על 1,310 מ"ר. שטח החצר לא הוגדר בחוות דעת זו, אם כי מצוין כי "סה"כ השטח הבנוי הוא 1,310 מ"ר המהווים אחוזי כיסוי של 36%" (ראה עמ' 3 לחוות הדעת). דהיינו: היה גם שטח חצר. חוות הדעת מציינת כי המבנים באותה עת במצב בינוני (עמ' 2). עוד מצוין בה כי באזור הנדון משולמים בדרך כלל 4 $ עבור מ"ר 1 במבני מלאכה (ראה עמ' 5 לחוות הדעת). 2. חוות דעתו של השמאי ברלינר מהחודשים נובמבר 1998 ופברואר 2000 קבעו כי שוויו הראוי של 1 מ"ר בנוי הוא 4 $, ושוויו הראוי של 1 מ"ר חצר פנויה הוא 1 $. גודלו של השטח הבנוי הועמד על 800 מ"ר בשתי חוות הדעת הללו, שכן הופחת בהן שטחו של מבנה מס' 3 (515 מ"ר). שטח החצר הפנויה הועמד על 1,000 מ"ר. בהתאם לזאת הועמדו דמי השכירות הראויים על 4,200 $ לחודש (1,000 $ עבור הקרקע הפנויה ו- 3,200 $ עבור השטח הבנוי). ב. חוות דעתו של השמאי סיוון מיום 25.5.2000 (נ/8/כ"ח) (שהוכנה כאמור בהליך הקודם) וחוות דעת משלימה מיום 2.7.2000 (נ/8/כ"ח/1) מתבססות מבחינת תיאור המושכר על חוות הדעת (ת/8) של ברלינר. השמאי סיוון העריך כי דמי השכירות הראויים לנכס מסוגו ומצבו של המושכר בשנים הרלוונטיות לאותו דיון - 1996-97 - עומדים על 2.6 $ למ"ר בנוי, ואת דמי השכירות לחצר תפעולית העמיד על 0.625 $. חוות הדעת קבעה כי סך כל השטח הבנוי במושכר הינו 1,310 מ"ר וכי ישנה מעבר לשטח זה חצר תפעולית בת שטח של 750 מ"ר. בהתאם לזאת, נקבע כי דמי השכירות הראויים עבור המושכר כולו (שטח בנוי + חצרות) לתקופה שבין 1.1.96 לבין 24.9.97 עומדים על 3,875 $ לחודש (כשסכום זה כולל בחישוב את מבנה מספר 3 המושכר לחברת בז. בחוות הדעת המשלימה מטעם השמאי סיוון מיום 2.7.00 צוין כי דמי השכירות הראויים לחודש ללא מבנה 3 והחצר הצמודה לו עומדים על 2,367 $ לחודש. ראה עמ' 1 לחוות הדעת המשלימה). חוות דעתו של השמאי סיוון ציינה כי בחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 5.3.91 הוסכם כי דמי השכירות ל-1 מ"ר בנוי יעמדו על 3 $ בממוצע מבלי להתייחס לקרקע פנויה. כמו כן, ציין השמאי סיוון כי לפי מנגנון ההצמדה שנקבע בחוזה בסוף תקופת השכירות המוסכמת- 31.12.95- עמדו דמי השכירות עבור 1 מ"ר בנוי במושכר על 3.5 $ בממוצע (ראה עמ' 15 לפסק הדין, עמ' 8 לחוות הדעת). בדיעבד, זהו החלק החשוב בחוות דעתו – משום שהוא קובע למעשה את "הרצפה" על פי חוזה השכירות (לשיטתו). ג. חוות דעתו של השמאי סזיר, שהוגשה מטעם המערערים (נ/8/כ"ט) נערכה בנובמבר 1999. דמי השכירות הראויים אשר נקבעו בה רלוונטיים ליום 1.6.1998 ומצוין כי חלה ירידה במחירי המקרקעין בשיעור של 15% מתאריך 1.1.98 ועד ל- 1.6.98 ו- 1.1.99 (ראה עמ' 6 לחוות הדעת). שטח המבנים הועמד בחוות הדעת על 937 מ"ר (כולל מבנה 3). חוות הדעת העריכה את שווי דמי השכירות הראויים עבור כל מבנה בהתאם לייעודו, המחירים נעו בין 1.06 $ למ"ר ועד ל- 2.55 $ למ"ר. סך כל דמי השכירות הראויים עבור שטחי המבנים במושכר הועמדו על 1,374 $. שטחה של הקרקע הריקה הועמד בחוות הדעת על 1.657 דונם ודמי השכירות הראויים עבור דונם אחד באזור זה הועמדו על 708 $. לפיכך, שווי דמי השכירות הראויים לשטח הקרקע הריקה הועמד על 1,173 $ לחודש. דמי השכירות הראויים עבור המושכר כולו (קרקע ריקה + שטח בנוי) הועמדו על 2,547 $ לחודש. גם חוות דעתו של השמאי סזיר נערכה על בסיס חוות דעתו של השמאי ברלינר משנת 1989 (ראה עמ' 5 לחוות הדעת, עמ' 15 לפסק הדין). עם זאת, מציין השמאי סזיר כי הלקוח הבהיר לו כי הוא חולק על השטח שצוין בחוות דעת זו (שם, עמ' 5). 13. בית משפט קמא קבע כי בהסתמך על חוזה השכירות וסעיף דמי השכירות שבו הקובע "רצפה" של 3.5 $ למ"ר, יועמדו דמי השכירות על 3,782.5 $ לחודש. לא ברור מפסק הדין מה הבסיס לקביעה כי ה"רצפה" היא 3.5 $ למ"ר. ככל שמדובר בבחירה באחת מחוות הדעת – נראה כי בית המשפט בחר בחוות הדעת של השמאי סיוון, שהגיע כאמור למסקנה שה"רצפה" היא 3.5 $ למ"ר בנוי. מכל מקום, החשיבות היא בכך שקביעת דמי השכירות על ידי בית משפט קמא נעשתה "בהסתמך על חוזה השכירות המחייב ועל סעיף דמי השכירות המקים מחסום להפחתת דמי השכירות בדרך של מחסום 'רצפה' של 3.5 למ"ר..." (ראה פסקה 18 לפסק הדין). 14. לקביעה כי גובה דמי השכירות הראויים לחודש הם 3,782.5 $, הגיע בית המשפט על פי התחשיב לפיו השטח הבנוי במושכר עומד על 795 מ"ר (בהפחתת שטחו של מבנה 3- 515 מ"ר- מכלל השטח הבנוי על פי חוות דעתו של השמאי סיוון- 1,310 מ"ר), לפיכך בגין שטח זה נקבע כי ישולמו 2,782.5 $ לחודש (3.5 x 795). לסכום זה הוסיף בית המשפט 1,000 $ בגין הקרקע הפנויה (ראה סעיף 18 לפסק הדין, בעמ' 16) שעל כן דמי השכירות החודשיים עבור המושכר יעמדו על 3,782.5 $ לחודש. בית משפט קמא לא פרט בפסקה המוזכרת כיצד הגיע במדויק לתוספת זו של 1,000 $ בגין הקרקע הפנויה. עדיין קבע כי "יוצא מן האמור, שבנוסף לשטח המבנים... ישנה קרקע פנויה בשטח של כ- 1,000 מ"ר...". כפתיח לקביעה זו הפנה בית המשפט לחוות דעתו של השמאי סיוון, על פיה כולל הנכס בשלמותו 1,310 מ"ר של שטח בנוי וחצר פנויה של 750 מ"ר (ראה עמ' 14, פסקה 16). וחצר של 1,000 מ"ר מניין? נראה כי לעניין זה (גודל שטחה של החצר) אימץ בית המשפט דווקא את חוות דעתו המאוחרות של השמאי ברלינר שנקבה בשטח של 1,000 מ"ר כשטח החצר. על ערבוב שתי חוות הדעת מלינים המערערים, ועל כך – בהמשך. מכל מקום, באשר לשוויו של 1 מ"ר של קרקע פנויה בית משפט קמא ציין במפורש כי על פי חוות דעתו של השמאי ברלינר שוויו של 1 מ"ר של קרקע פנויה עומד על 1 $ (ראה עמ' 13, בפסקה 15). "המושכר", אליבא דבית משפט קמא, כלל על פי כוונת הצדדים גם חצר פנויה, בהסתמך על תיאור המושכר בחוזה השכירות וסיכום הדברים, אשר תיארו את הנכס ככולל "מגרש ובניינים". "אילו הייתה הכוונה שהמושכר יכלול את המבנים בלבד, הרי שלא היה מקום להזכיר את 'המגרש' כחלק מן המושכר. התוצאה המתבקשת היא שכבר על פי מסמך זיכרון הדברים כלל המושכר גם קרקע פנויה." (ראה עמ' 14, פסקה 16). כיוון שכך, קיבל בית המשפט קמא את עמדת המשכירים (בעלי הנכס) וחוות דעתו המאוחרות של השמאי ברלינר, לפיהן כלל "המושכר" גם קרקע פנויה (1,000 מ"ר). זאת בניגוד לטענת המערערים בערעור זה לפיה הנכס בשלמותו כלל קרקע פנויה, אולם "המושכר" לא כלל קרקע כזו. קביעות נוספות של בית משפט קמא 15. ריבית חריגה: יש מקום לחייב את המערערים בתוספת ריבית אשר שיעורה נקבע בחוזה. לא היתה מחלוקת על כך שעל המערערים, השוכרים, לשלם את דמי השכירות לתקופת השכירות המוארכת. נקבע כי גם אם נכונה היתה טענתם כי בעלי המושכר נמנעו במכוון מלהגיע להסדר פשרה וחזרו בהם מן ההסכמות שהושגו, עדין לא היתה סיבה לאי תשלום הסכום המוסכם גם לשיטת המערערים. משעוכב התשלום, זכאים בעלי הנכס לתוספת ריבית כקבוע בחוזה. כתב התביעה כלל גם עתירה לפיצויים תחת מספר ראשי נזק כדלקמן: 16. פיצויי נזיקין: תביעה לתשלום דמי שכירות עבור שמונה חודשי שכירות נוספים, מעבר למועד נטישת הנכס, בשל נטישתו הפתאומית של המושכר באופן שנמנע מן הבעלים להשכיר את המושכר סמוך לאחר הנטישה. בית משפט קמא קבע כי יש להכיר בפיצוי בגין אי השכרת הנכס, לתקופה חלקית של חודשיים בלבד. אליבא דבית משפט קמא, גם אם לא הייתה "נטישה פתאומית" של הנכס, הרי שהיה בהתנהגות הנתבעים - אי תשלום שכר דירה - כדי למנוע העברה מסודרת של פינוי ו/או הצגת המושכר בפני שוכרים פוטנציאליים, בתקופת השכירות המוארכת. חלק נוסף בטענתם של התובעים בנושא זה התייחס למצב המבנים. הטענה היתה כי בשל מצבם (לאחר שהמערערים פינו אותם) לא ניתן היה להשכירם. לעניין זה קבע בית משפט קמא כי בעלי הנכס לא הוכיחו כי דווקא מצב המבנים מנע את השכרת המושכר, ואף לא הוכח עיכוב בהשכרה בשל שיפוץ. אין גם לקבל כי המערערים הם שצריכים לשאת בעלות מלאה של הריסת המבנים ובנייתם מחדש. בסופו של דבר קבע בית המשפט כי המערערים יפצו את המשיבים בסכום שווה ערך לחודשיים דמי שכירות נכון ליום 1.10.99 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. נדחתה טענת המערערים, שהתבססה על סעיף 7 לסיכום הדברים, לפיה הם זכאים לקבלת החזר יחסי בסכום שהשקיעו לשיפור המבנים. 17. פיצוי בגין נזק לנכס ולמבנים: הדיון בראש פרק זה הוא במבנים כנכסים הוניים על המשתמע מכך. אליבא דבית משפט קמא, יש להבחין בין הפגיעה בהכנסה הפירותית שהיא דמי השכירות הנגבים ולגבי אלה נקבע שיעורם על בסיס העילה החוזית, לבין הפגיעה והנזקים שנגרמו למבנים שהם בגדר נכסים הוניים. בגין נזק זה זכאים התובעים לפיצוי ואולם לא בשיעור שנתבע על ידם. הפיצוי צריך שייעשה תוך יישום עקרונות הפיצוי בעילה בנזיקין של החזרת המצב לקדמותו. בית המשפט התייחס בהרחבה לכל מבנה ומבנה ובסופו של דבר סכום הפיצוי הועמד על 435,000 ש"ח עבור כלל הנזקים לנכס המושכר. על הפיצוי שנפסק בראש נזק זה – אין בפנינו ערעור. 18. פיצוי בגין עגמת נפש: בית המשפט פסק למשיבים סך 100,000 ש"ח בגין עגמת נפש. אליבא דבית משפט קמא כאשר קיים חוזה לשכירות, אחת מחובות השוכר היא תשלום דמי השכירות במועד. איחור כה משמעותי כפי שהיה במקרה זה, שחייב את התובעים לנקוט בהליכים משפטיים ממושכים, גרם להם טרחה מרובה סביב כל המחלוקות הנדונות. אותה תקופה ממושכת של אי שקט והתנהלות העניינים שלא לשביעות רצונם, במיוחד בהתחשב בגילם המתקדם של חלק מהמשיבים, יש בהם כדי לבסס את הנזק הלא ממוני. משכך הם זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש. שיעורו של הנזק הלא ממוני צריך שייעשה על דרך הערכה, כשהדבר נתון לשיקול דעתו של ביהמ"ש, תוך מתן משקל מסוים לנכונות הצדדים להגיע לפשרה. 19. עניינים נוספים: המשיבים עתרו כי בית משפט יפסוק דמי טיפול למיופה הכוח מטעמם, שהוא בעלה של בתם של הבעלים. בית המשפט דחה את התביעה בראש נזק זה מן הטעם לפיו שיקולים של נוחות אינם יכולים לבסס עילה לפיצוי בנזיקין ועל כן אין רלוונטיות לטענה שהעלו המשכירים לפיה לבני המשפחה האחרים אין זמן או עניין להשקיע בתביעה. גם לגופו של עניין לא הוכח החישוב הנטען ולא הובאו ראיות כנדרש לצורך זה. נדחתה גם תביעת המשכירים לתשלום הוצאות משפטיות בגין העבר. עוד נדחתה תביעת המשכירים לפיצוי בגין הפסדי תשואה. בית המשפט קבע כי לא הוכח צפי פיסי לקיומו של הפסד כזה. גם אם היה צפי פיסי- אין מקום לפצות בגין העדר אלמנט "השכנות" ובשל שיקולים של מדיניות משפטית. הכרה בנזק כגון זה, כנזק נכלל, יהיה בו להכביד הכבדה ממשית על ההליך המשפטי. מעבר לאמור, גם לא הוכח קיומו של נזק ו/או שיעורו. כדי להקים זכות לפיצוי בשל אובדן ההשקעה האלטרנטיבית, לא די להוכיח כי ניתן היה לבצע השקעה של כספי דמי השכירות בניירות ערך, אלא שהתובע היה עושה כן בניירות ערך, שבדיעבד הסתבר כי היו רווחיים. 20. נושא נוסף שבית המשפט עסק בו הינו זהות השוכרים לעניין חבותם בנזיקין וחבותם בדמי השכירות מכוח העילה החוזית: באשר לנתבעות 1 ו-2 (אדמון בע"מ ואדמון תעשיות מחזור) אין למעשה מחלוקת כי הן השוכרות וכי עליהן לשאת בחיוב החוזי ובפיצוי הנזיקי. באשר למר איתן – מנהלן של החברות (להלן: איתן) – ביחס אליו יש מקום להבחנה בין העילה החוזית לעילה בנזיקין. על-פי החוזה חל חיוב אישי של איתן, ועליו היה לתת ערבות אישית ע"ס 50,000 דולר (סעיף 15א לחוזה). התחייבות זו הייתה התחייבות אישית, גם שאר בעלי המניות היו צריכים להמציא ערובה, אלא שאיתן לא דאג לכך. לכן, יש לראותו כחייב בדמי השכירות עד גובה 50,000$. מעבר לכך, קבע בית משפט קמא כי אין להתעלם מן העובדה כי לא רק שאיתן הוא שניהל את המשא ומתן עם מר זולקוב, אלא הוא גם ש"דאג" ליישומו בפועל של חוזה זה. החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת, חובה הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), בדומה לחובה לנהוג כך במסגרת משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, לפי סעיף 12(א) של החוק הנ"ל, חלה על כל אדם, בין אם הוא עושה כן בשמו ובין אם עושה כן עבור אחר. "הצד" שעליו חלה החובה האמורה יכול שיהיה לא רק "הצד" לכריתת החוזה, אלא גם הצד לניהול המשא ומתן, והיותו שלוחו של אחר, אינה פוטרת אותו מחובה זו (ראה ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673 (1983), בעמ' 694 -695, להלן: עניין פנידר). לפיכך מכוח התחייבות אישית ובגין הפרת ההתחייבות לדאוג להמצאת הערבויות האמורות להבטחת יתרת חוב דמי השכירות, עליו לשאת במלוא הפיצוי שנקבע, גם בגין ראשי התביעה הנזיקית, ביחד ולחוד עם הנתבעים האחרים. 21. לאור כל האמור לעיל חייב בית משפט קמא את הנתבעים (המערערים בערעור זה), ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, באמצעות בא-כוחם את הסכומים הבאים: (1) דמי השכירות החודשיים בסך של 3,782.5 $ על-פי ערכם השקלי של כל חודש וחודש למשך עשרים ושניים (22) חודשים, החל מ- 1/10/1997. נקבע כי כל תשלום יהיה צמוד למדד המחירים, כאשר המדד הקובע לתחילת ההצמדה הוא המדד הידוע ב- 1/10/97 וכל תשלום יוצמד למן מדד זה ועד למדד הידוע בעת ביצוע התשלום בפועל. נקבע כי על כל דמי השכירות החודשיים הנ"ל תתווסף מן המועד בו היו צריכים להיפרע ועד לסילוקם בפועל, ריבית פיגורים בשיעור המרבי, שהייתה קיימת במועדים הרלוונטיים בבנק לאומי לישראל בחשבונות דביטוריים, וריבית חריגה באותם חשבונות. בהנחה שיהיה יותר משיעור אחד של ריביות, לפי השיעור הנמוך. (2) פיצוי שווה ערך לחודשיים דמי שכירות (3,782.5 $ * 2) 7,565 $ בשקלים נכון ליום 1/10/99, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מן המועד הנ"ל (1/10/1999) ועד לתשלום המלא בפועל. (3) סכום של 435,000 ש"ח נכון למועד מתן פסק הדין, בגין כלל הנזקים לנכס המושכר. (4) סכום של 100,000 ש"ח נכון למועד מתן פסק הדין, בגין עגמת נפש. (5) כמו כן חויבו השוכרים בהוצאות משפט שהועמדו על מחצית שיעור האגרה וכן שכר טרחת עורך דין בשיעור של 20% בצירוף מע"מ כחוק, על מלוא הסכומים הנקובים בסעיפים הקטנים הנ"ל (1) - (4), כולל. 22. המערערים (השוכרים) תבעו בבית משפט קמא פיצוי כספי בגין הצגת מצגי שווא והעלמת עובדות או אי דיוק במסגרת בקשה לצו עיקול זמני שהגישו השוכרים כנגד המשכירים. הבקשה לעיקול זמני הוגשה בת"א 572/00 בגין חוב ארנונה בסך 2,228,855 ש"ח שאותו חבו על פי הנטען המערערים. בית משפט קמא דחה את התביעה, תוך בחינת השתלשלות העניינים הרלוונטית. מסקנתו היתה כי המערערים אינם זכאים לפיצוי משום שלא הודיעו במועד לעירייה על היותם השוכרים ובכך הפרו את חוזה השכירות, וכן משום שלא הוכיחו הנזק הנתבע. כפועל יוצא מכך נדחתה גם התביעה לתשלום הוצאות ועלויות משפטיות אותן נאלצו המערערים להוציא על פי הנטען משום שהמשיבים תבעו "חוב ארנונה דמיוני". בית משפט קמא דחה את התביעה וקבע כי על השוכרים להוסיף ולשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין התביעה בסכום כולל של 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. 23. בעקבות פסק דינו של בית משפט קמא שולמו בהסכמת הצדדים לבעלי הנכס 919,098 ש"ח, מכוח כתבי ערבות שהופקדו בקופת בית המשפט. בקשה מטעם השוכרים לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט המחוזי באשר ליתרת כמיליון וחצי ש"ח הנוספים אשר נפסקו לחובתם, נדחתה ביום 3.4.06 על ידי כב' הש' א' לוי מן הטעם שלא הוכחה טענת המבקשים כי קיום החוב יפגע בהם כלכלית וכמו כן לא נטען כלל כי מצבם הכלכלי של בעלי הנכס הוא כזה שלא יאפשר להיפרע מהם את הסכומים שישולמו, במידה והערעור יתקבל. דיון 24. הדיון בענייננו מתחלק באופן ברור ומובהק לשני ראשים עיקריים. הראש האחד ענייננו דמי השכירות עבור המושכר בתקופה הרלוונטית. הראש השני כולל את כל סוגיות המשנה בהן דן בית המשפט – פיצויי הנזיקין על עילותיהם השונות, חישובי ריבית והצמדה, מעמדו של איתן ונושאים נוספים. מבין השניים, הראש הראשון הוא המרכזי והחשוב, כאשר בפי המערערים ביקורת קשה על הדרך בה הלך בית המשפט ועל מסקנתו. כנתון פתיחה נזכיר שוב כי הצדדים לא חלקו על החלטתו של בית משפט קמא לראות בחוזה השכירות את המסמך הקובע, ומכל מקום נימוקיו של בית משפט קמא ומסקנתו בנושא זה – מקובלים עלינו. נתון נוסף שלא יכולה להיות לגביו מחלוקת, שעל כן ניתן להסירו מעל הפרק, עניינו הקביעה כי חוזה השכירות (כמו גם זכרון הדברים שקדם לו, ולעניין זה אין שוני ביניהם) כולל גם קרקע פנויה ולא רק בניינים. בית משפט קמא הפנה לאותם ביטויים הן בסיכום הדברים והן בחוזה השכירות המצביעים על כך, כגון: "מגרש ובניינים" במסמך סיכום הדברים, או בהגדרת המושכר בחוזה השכירות: "בעלים חוקיים של בניינים של חלקת קרקע" (כך נרשם במקור). גם חילופי המסמכים בין הצדדים מעידים על כך שהם היו מודעים לכך שמדובר במבנים והחצרות הצמודות אליהם. שאלה אחרת היא מהו שטחה של אותה חלקת קרקע, ובכך נעסוק בהמשך. ועוד: במשתמע, אם לא במישרין, עולה מטענותיהם של המערערים כי הם חולקים על עצם הקביעה כי חוזה השכירות יצר "רצפה" ולשיטתם יש לקבוע את דמי השכירות על פי שוויים הראוי בשוק בתקופה הרלוונטית. גם בנושא זה לא יכולה להיות מחלוקת של ממש. סעיף 20.ב. לחוזה השכירות הוא ברור וחד משמעי בהקשר זה. כאשר נאמר כי "בכל מקרה לא יקטנו דמי השכירות מהסכום שנקבע בחוזה השכירות לתקופת השכירות בצירוף הפרשי הצמדה למדד" – הכוונה היא אכן ליצירת "רצפה" שמתחת אליה – לא יוכלו דמי השכירות לרדת. 25. תוך התייחסות לחוות הדעת שהיו בפניו, קבע כאמור בית משפט קמא כי דמי השכירות הראויים עומדים על סכום שבין 3 $ ל- 3.5 $ למ"ר. בקביעה זו – איני רואה מקום להתערב, שכן היא משקפת את הממצאים שהיו בפניו על פי חוות הדעת. למעשה, אין חשיבות לקביעה מה הם דמי השכירות הראויים על פי כל אחת מחוות הדעת, ובלבד שהמסקנה הכוללת היא כי הם אכן נמוכים מ"הרצפה" שקבועה בחוזה. נראה כי בנושא זה גם המערערים מסכימים. המערערים מפנים לכך שעל פי כל אחת מחוות הדעת (למעט חוות הדעת המאוחרת של ברלינר) דמי השכירות עבור מ"ר בנוי לא עלו על 3 $. לפיכך, אם יתקבל הנתון שנקבע על ידי בית משפט קמא כי ה"רצפה" היא 3.5 $ למ"ר – כי אז בכך נסתיים תפקידן של חוות הדעת לעניין דמי השכירות הראויים. אלא שכאמור, הנתון של 3.5 $ כדמי "רצפה" אינו נקי מספקות, שעל כך מלינים המערערים. 26. כפי שצוין לעיל – בית משפט קמא לא פירט מהו הבסיס לקביעתו כי ה"רצפה" היא בשיעור הנ"ל. ההתייחסות בפסק הדין היא כאילו מדובר בנתון מוחלט שאינו שנוי במחלוקת (ראה פסקה 18 בעמ' 16). את המסקנה באשר לתעריף ה"רצפה" יש לחלץ מתוך הסכם השכירות עצמו, שהרי סכום זה הוא סכום קבוע שנקבע כאמור בהסכם השכירות והוא אינו נתון לדיון מאוחר בין השמאים השונים. כזכור, בהסכם השכירות נקבע סכום של 8,000 ש"ח (שממנו הופחת מאוחר יותר סך של 2,500 ש"ח בגין המבנה שהושכר לחברת בז החל מיום 15.3.92) כדמי שכירות למושכר כולו (שטחים בנויים ושטחי חצר כאחד), שאליו יש להוסיף את הפרשי ההצמדה שנקבעו. בגדר נתון מוחלט – זהו הנתון היחיד שניתן להצביע עליו. התהליך של הפיכתו לנתון מוחלט באשר לשווי הדולרי של 1 מ"ר, הוא תהליך חישובי שמן הראוי להבהירו ויש מקום להסתייע בחוות דעת המומחים שיבהירו כיצד "חולץ" נתון זה מתוך דמי השכירות לגבי המושכר כולו. כפי שצוין לעיל נראה שבית המשפט אימץ לעניין זה את חוות דעתו של השמאי סיוון (מוצג נ/8/כ"ח) שקבעה בנושא זה כדלקמן: "בחוזה שכירות שנחתם בין הצדדים לגבי הנכס הנדון ביום 5/03/91 מוסכם גובה דמי השכירות בסך 3$/ מ"ר בנוי בממוצע, מבלי להתייחס לשטחי קרקע תפעולית. לפי מנגנון ההצמדה שנקבע באותו חוזה בסוף התקופה (31/12/95) הסתכמו דמי השכירות עבור המושכר בסך 3.5 $/ מ"ר בנוי בממוצע." (פסקה 7.5 לחוות הדעת). גם סיוון לא פירט את התהליך החישובי של הפיכת הסכום השקלי לדולרי, חישובי ההצמדה וכיו"ב. בחקירתו בבית המשפט גם לא נחקר בנושא זה ונראה כי ההתמקדות היתה בדמי השכירות הראויים ולא בחישוב ה"רצפה". חוות הדעת של סיוון מציגה קושי נוסף בהקשר זה, משום שלעניין תחשיב ה"רצפה" היא מתייחסת רק לשוויו של 1 מ"ר בנוי. והרי – המושכר כולל גם שטחים פנויים (שטחי חצר). ההתייחסות בחוות הדעת לשטחים הפנויים היא לעניין דמי השכירות הראויים שלגביהם נקבע כי שווי דמי השכירות לחצר פנויה יילקח לפי תשואה של 5% לשנה (פסקה 8 לחוות הדעת) כאשר בית משפט קמא לא אימץ תחשיב זה. בית משפט קמא פסק כאמור סכום נוסף של 1,000 $ על פי תחשיב של 1 $ ל- 1 מ"ר של שטחי קרקע פנויים. ההערכה של שווי זה נלקחה ככל הנראה מחוות דעתו המאוחרת של השמאי ברלינר, שלא התייחסה ל"רצפה", אלא לדמי שכירות ראויים. גם השטח של 1,000 מ"ר נלקח מחוות דעת זו של ברלינר. סיוון בחוות דעתו מדבר על 750 מ"ר של חצר תפעולית, אשר ממנה יש להוריד 270 מ"ר שהם שטח החצר התפעולית של מבנה 3, שהושכר כזכור לחברת בז, כך שהשטח הפנוי עליו יש לחייב את חברת אדמון החל ממרץ 1992 הוא 480 מ"ר בלבד. לפיכך, על פני הדברים יש ממש בטענת המערערים לפיה בהחלטתו של בית משפט קמא יש משום שעטנז בנתונים, שאותו יש להבהיר. לאחר עיון ושקלול של מסד הנתונים הידוע, אציע לחברי לקבוע כדלקמן. בגדר פרשנות סבירה לסעיף 20 (אשר קבע את עקרון ה"רצפה") יש לקבוע כי "רצפת החוזה" היא למעשה דמי השכירות כפי שהיה שיעורם בתשלום האחרון שבוצע במסגרת התקופה המוסכמת, קרי שיעורם בחודש דצמבר 95' (לאחר ההצמדה למדד החל מנובמבר 90'). סכום זה מהווה את ה"רצפה" ממנה לא נתכוונו דמי השכירות החדשים לרדת. סכום זה עומד על 9,918 ש"ח (לאחר הצמדה למדד על פי עקרון ההצמדה שבחוזה). שער הדולר ביום 1.1.96 עמד על 3.135 ש"ח לדולר ארה"ב. בהתאם לזאת עמדו דמי השכירות במועד התשלום האחרון על סך 3,163.63 $. חוות דעתו של סיוון קבעה כי דמי השכירות הראויים על פי תנאי השוק באותה עת הם 0.625 $ עבור מ"ר פנוי ו- 2.6 $ עבור מ"ר בנוי, בהתאם לכך דמי השכירות הכוללים הראויים עבור המושכר אותה עת הועמדו על ידו על 2,367 $. (לעניין שטחו של המושכר מצאנו לנכון לאמץ את חוות דעתו של סיוון לפיה בעת סיום תקופת השכירות המוסכמת עמד השטח הבנוי במושכר על 795 מ"ר ושטח החצר הפנויה על 480 מ"ר, זאת משום שבעת הזאת כבר לא היו מבנה 3 והחצר הצמודה לו חלק מן המושכר (שהרי נשכרו על ידי חברת בז)). לשיטתנו אין רלוונטיות לחלוקה המופיעה בחוות הדעת לפיה חושבו בנפרד דמי השכירות הראויים או הממוצעים ששולמו עבור מ"ר 1 של קרקע פנויה לעומת מ"ר 1 של קרקע בנויה. החוזה נקב בסכום גלובלי, אשר שולם כאמור עבור חצרות ומבנים כאחד. בהתאם לאמור, דמי השכירות ששולמו עבור המושכר עם תום תקופת השכירות המוסכמת היו גבוהים מתנאי השוק אותה עת – 3,163.63 $ שולמו על פי החוזה, לעומת 2,367 $ שהם הסכום שהיה משולם לו היו נקבעים דמי השכירות על פי תנאי השוק. מכאן שעל פי תנאי החוזה זכאים המשיבים לקבל דמי שכירות בגובה "רצפת החוזה" הגבוהה מתנאי השוק אותה עת. נעיר כי ערכנו התאמה של דמי השכירות לשער הדולר אך לשם השוואת "רצפת החוזה" אל תנאי השוק אותה עת (כדי שניתן יהיה להסתייע בחוות הדעת), ואין בכך משום הצמדה כפולה. כזכור, דמי השכירות נקבעו בשקלים תוך שמנגנון ההצמדה היחידי בו נקב החוזה היה הצמדה למדד יוקר המחיה (גם חישוב שיערוכם של דמי השכירות בהמשך יערך רק על ידי הצמדתם למדד והוספת ריבית בגין פיגור בתשלומים על פי עקרונות החוזה). מאחר ועל התקופה שבין 1.1.96 ועד 24.9.97 הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין בבית משפט השלום, אין להתערב בתשלומים עבור תקופה זו. בהתאם, אנו קובעים כי דמי השכירות אשר ישלמו המערערים למשיבים החל מן ה- 1.10.97 ועד ליום פינוי המושכר (ובסך הכל משך 22 חודשים) יועמדו על 9,918 ש"ח עבור כל חודש, כאשר כל תשלום יוצמד למדד החל ממד דצמבר 95' ועד למדד ביום הראשון בכל חודש בו אמור היה להתבצע התשלום. על כל סכום חודשי כאמור יתווסף מע"מ בהתאם לאמור בחוזה לפי שיעורי המע"מ באותם חודשים. ריבית פיגורים תתווסף על כל סכום חודשי כאמור החל מן היום בו היה אמור להשתלם ועד ליום סילוקו בפועל בהתאם לאמור בפסקה 28 להלן. אין מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא באשר לעצם ההסתמכות על חוות דעתו של סיוון לעניין קביעת שטח המושכר ודמי השכירות הראויים (לפי תנאי השוק) בתקופה של סיום חמש שנות החוזה המוסכמות, שעל כן אין מקום לפניה למומחים הנוספים. בכך ממילא אמרתי כי אין ממש בטענתם של המשיבים לפיה חוות הדעת של סיוון איננה רלוונטית משום שאינה מתייחסת לתקופה הנכונה. חוות הדעת של סיוון מתייחסת לסוף התקופה של השכירות הראשונה (שהיא התקופה שלגביה הוגשה התביעה הראשונה בבית משפט השלום בחיפה). המועד הקובע לחישוב "רצפת החוזה" והשוואתה לתנאי השוק הוא מועד סיום תקופת השכירות הראשונה ותחילת ההארכה, שעל כן זוהי התקופה הרלוונטית. הנושאים הנוספים: 27. באשר לשאלת שיערוך דמי השכירות; בעניין זה הופנתה אל בית משפט קמא (כב' השופטת ש' וסרקרוג) בקשה להבהרת פסק הדין. החלטה בבקשה ניתנה ביום 22.2.06. בעניין שבפנינו מעלים המערערים שאלות נוספות הכרוכות באי הבנת תוצאת פסק הדין. במקביל הם משיגים על התוצאה העולה להבנתם מקביעות פסק הדין. טענתם הראשונה של השוכרים מתייחסת אל הביטוי בו נקט בית משפט קמא בקובעו את אופן שערוך דמי השכירות. לטענתם, לא ברור הביטוי "על פי ערכם השקלי של כל חודש וחודש" בו נקט בית משפט קמא בהקשר להמרת דמי השכירות שסכומם נמסר בדולרים, לערכם השיקלי. בדומה לשוכרים, אף אנו מבינים ביטוי זה כמתכוון לומר כי יש להמיר את שוויים של 3,782.5 $ לשוויים כפי שהיה בשקלים בכל חודש בו אמור היה להתבצע תשלום מסוים, במילים אחרות על השוכרים להעביר לידי בעלי הנכס סך בשקלים ששוויו באותו חודש 3,782.5 $. אכן, כטענת המערערים, לא הבהיר בית משפט קמא האם המרה זו תתבצע לפי השער היציג ב-1 לכל חודש או שמא על פי שער אחר, שעל כן נצא מנקודת ההנחה כי מדובר בשער היציג. מכל מקום, בהמשך דבריו מוסיף בית משפט קמא וקובע כי "כל תשלום יהיה צמוד למדד המחירים..." (פסקה 21 לפסק דינו). נכונה לפיכך טענת השוכרים לפיה מנוסח זה עולה כי תתבצע הצמדה כפולה- הן לשער הדולר והן למדד המחירים לצרכן. בהמשך לקביעתנו כי המסמך המחייב בין הצדדים הינו חוזה השכירות, יש לנהוג על פי הוראותיו בשאלה כיצד יתבצע מנגנון ההצמדה. מקריאת לשון החוזה עולה כי הצדדים נתכוונו להצמיד כל תשלום חודשי למדד המחירים לצרכן ואף נתכוונו לקבוע מה היתה "רצפת" החוזה בבואם להאריכו לפי הממוצע החודשי של כל תשלום לאחר הצמדה זו. וכך נאמר: "6. תמורת השימוש במושכר, ישלם השוכר למשכירה דמי שכירות באופן ובתנאים המפורטים להלן: א.1.דמי השכירות יעמדו על סכום זה - 8,000 ש"ח לחודש ובצירוף הפרשי הצמדה למדד יוקר המחיה כאשר המדד הבסיסי לצורך החישוב הינו מדד נובמבר 90 והמדד ביום ביצוע התשלום בפועל. ................ א.4. כל תשלום יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן בין המדד הידוע בעת החתימה על הסכם זה (מדד נובמבר 1990) לבין המדד הידוע בעת ביצוע התשלום בפועל, מובהר בזאת כי הצמדת דמי השכירות למדד לא תגרום בשום מקרה שהוא להפחתת דמי השכירות ובמקרה של ירידת המדד, דמי השכירות ששולמו בתשלום הקודם ללא העלאה כלשהי. .............". "20. הצדדים מסכימים כי לשוכר תהא אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת של 4 שנים ו- 10 חודשים ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים: ........ הצדדים יסכמו ביניהם את גובה דמי השכירות בהתאם לתנאי השוק וזאת תוך 15 יום מיום קבלת הודעת השוכר אצל המשכיר או בא כוחו בדבר רצונו לממש את האופציה. בכל מקרה לא יקטנו דמי השכירות מהסכום שנקבע בחוזה השכירות לתקופת השכירות בצירוף הפרשי הצמדה למדד כאמור." משאלה הן הוראות החוזה, אין מקום להצמדה הנוספת לשער הדולר עליה הורה בית משפט קמא. החוזה התכוון להצמיד תשלומים למדד יוקר המחיה ולוודא כי אלו ישאו ריבית פיגורים במידה ולא ישולמו במועדם. אין בחוזה השכירות כל רמז להצמדה לשער הדולר. הערכת דמי השכירות בדולרים הורתה ולידתה אך ורק בחוות הדעת המקצועיות, שנתלוו ליחסים בין הצדדים לאחר תחילת הסכסוך ביניהם. 28. ריבית פיגורים; חוזה השכירות קבע בסעיף 11 כי "כל סכום שיגיע למשכירה מהשוכר על פי חוזה זה, אשר לא נפרע במועדו, ישא, החל מאותו מועד ועד לסילוקו בפועל, ריבית פיגורים בשיעור המירבי שהיה קיים אותה עת בבנק לאומי לישראל בחשבונות חוזרים דיביטוריים [כך במקור] בריבית חריגה באותם חשבונות, וזאת מבלי לפגוע בכל זכות אחרת הנתונה למשכירה במקרה כזה על פי חוזה זה או על פי הוראות כל דין." המשיבים טענו בבית משפט קמא כי על פי האמור בסעיף זה יש לחייב את המערערים (השוכרים) בריבית חריגה. בית משפט קמא קיבל למעשה את עתירתם וקבע כי דמי השכירות החודשיים יהיו צמודים למדד ובנוסף ישאו "ריבית פיגורים בשיעור המרבי, שהייתה קיימת במועדים הרלוונטיים בבנק לאומי לישראל בחשבונות דיבוטוריים, וריבית חריגה באותם חשבונות. בהנחה שיהיה יותר משיעור אחד של ריביות, לפי השיעור הנמוך." מאוחר יותר הוגשה לבית המשפט בקשת הבהרה, שאליה צורפה חוות דעת של רו"ח רפפורט (מטעם המערערים). חוות הדעת הסבירה את דרך החישוב הנכונה, אליבא דהמערערים, ואף נקבה בסכום אליו הגיע רואה החשבון על פי חישוביו (723,372 ש"ח נכון ליום 23.8.05). בתאריך 22.2.06 נתן בית משפט קמא החלטה משלימה בתשובה לבקשת ההבהרה. בהחלטה זו, אימץ למעשה בית המשפט את עמדת המערערים בנושא זה לרבות הסכום שנקבע בחוות הדעת של רואה החשבון מטעמם (קבלת הסכום סויגה אומנם במילים "ככל שהחישוב האריתמטי שנעשה על ידי המבקשים נכון") – אולם, לא ראיתי כי היתה השגה על נכונותו, ומכל מקום באשר לעקרונות החישוב – הקבלה היא מוחלטת ואינה מסויגת. בסיכומי טענותיהם ציינו המערערים כי הסוגיה מונחת על שולחנו של בית משפט קמא. המשיבים סברו כי ההחלטה מיום 22.2.06 מייתרת את הדיון בטענה זו (ראה הודעתם מיום 25.4.06). בשלב מאוחר יותר התייחסו המערערים בסיכומי התשובה מטעמם מיום 29.5.06 גם להחלטה זו וטענו כי הגם שבית משפט קמא אימץ את חוות דעת המומחה מטעמם, אין בכך ולא כלום עם ערעורם על נוסחת השערוך. מקובלת עלי טענת המשיבים לעניין זה. ההחלטה מיום 22.2.06 מבהירה אכן את נוסחת השערוך, סעיף 2.ב. להחלטה מבהיר כי תתווסף לדמי השכירות ריבית מן הסוג הנקרא בפי הבנקים "ריבית חריגה". מכל מקום, קבלת עמדתם של המערערים בנושא כפל ההצמדה על ידנו מורידה את הסוגיה מעל הפרק. החלטתה של כב' הש' קמא מיום 22.2.06 לעניין עקרונות חישוב הריבית תישאר בעינה – שיעור הריבית על פיגור בתשלומים יחושב לפי גובה הרבית החריגה בחשבונות דביטורים. בהתאם לזאת, אנו קובעים כי כל תשלום חודשי יחושב כאמור בפסקה 26 לעיל וישא מע"מ כחוק. לכל תשלום חודשי כנ"ל תתווסף ריבית פריים בתוספת ריבית חריגה, בצירוף תוספת סיכון בשיעור של 0.1% (כאמור בסעיף 2.ב. להחלטתה המבהירה של כב' הש' קמא מיום 22.2.06 המפרט למעשה את רכיביה של ה"ריבית החריגה"), החל מן היום הראשון לכל חודש בו אמור היה להתבצע התשלום החודשי ועד ליום שילומו בפועל. נבקש להעיר כי נתנו דעתנו גם לעובדה כי הסכום הכולל אשר ישלמו המערערים מושפע במידה ניכרת מן העובדה כי ההליכים המשפטיים בעניין זה נמשכו זמן רב. ריבית הפיגורים המתחשבת למעשה עד ליום התשלום בפועל מצטברת לכדי סכום לא מבוטל כתוצאה מכך. ככלל, "ברגע שהחלו הליכים משפטיים, ... על-מנת לפרש חלק מסוים מן החוזה, אין עוד המדובר בפיגור רגיל תוך מהלך ביצוע החוזה אלא בהשהיה מכוונת של התשלום עקב הליכים משפטיים ההולכים ומתנהלים." (ע"א 275/83 עיריית נתניה נ' "סחף" חברה ישראלית לעבודות פתוח בע"מ, פ"ד מ(3) 235 (1986), בעמ' 243, להלן: עניין עיריית נתניה). אולם, נראה כי ישנו מקום לסייג כלל זה כאשר עיקר האחריות להתמשכותם והתקיימותם של ההליכים נעוצה בהתנהגותו של צד אחד לחוזה. כפי שאמרנו כבר לעיל, המערערים בעניינו לא חלקו מעולם על עצם חובתם לשלם דמי שכירות כלשהם. חזקה עליהם כי ידעו שדמי השכירות אשר שילמו בחודש דצמבר 1995 היו גבוהים מתנאי השוק, שעל כן התעקשו על פתיחת משא ומתן מחודש, תוך העלאת הטענה כי ההסכמות החוזיות היו כי יפתח משא ומתן לקביעת דמי השכירות החדשים לאור תנאי השוק באותו עיתוי. משאלה היו פני הדברים, ברי כי היה על המערערים לשלם למשיבים לכל הפחות את המחיר שסברו כי הוא משקף את דמי השכירות הראויים על פי תנאי השוק. לו היו עושים זאת, היה הסכום הנפסק לחובתם כיום נמוך בהרבה, משום שהיה מקום להפעיל את הכלל המצוין לעיל ולקבוע כי אין מדובר בפיגור רגיל בתשלומים לגביו קובע החוזה מנגנון ייחודי של תוספת ריבית, אלא בהשהיה מכוונת המצדיקה פסיקת ריבית שלא על פי הוראות החוזה. אין הצדקה לאפשר לצד אשר הפר חוזה ליהנות מפירות עוולתו. אכיפת החוזה הנדון משמעה כי הצד הנפגע לא יצא נפסד כתוצאה מכך שתשלומים להם היה זכאי זמן רב יועברו אליו על פי ערכם הנומינאלי בלבד. אכיפה במקרה הנדון משמעה הוספת ריבית על התשלומים שעוכבו שנים רבות (בהתאם לתנאי החוזה) שכן הריבית במקרה זה נועדה להוות את "התמורה שמקבל הנושה על עיכוב כספו והחזקתו בידי החייב. מבחינה זו הריבית היא מעין דמי שימוש על השימוש בכספי הנושה." (עניין עיריית נתניה בעמ' 244, ההדגשה במקור). 29. המערערים (השוכרים) טוענים כנגד קביעתו של בית משפט קמא כי יש לחייבם בדמי שכירות בגובה חודשיים נוספים מעבר למועד בו פינו את הנכס, משום שהיה בהתנהגותם כדי למנוע העברה מסודרת לשוכרים פוטנציאליים חדשים. לטענתם, התעלם בית משפט קמא מטענתם העיקרית בהקשר זה, לפיה לא עשו בעלי הנכס דבר כדי להשכיר את המושכר לאחר פינויו ועל כן לא הוכח קשר סיבתי בין מעשה או מחדל כלשהו של המערערים (השוכרים) לבין אי ההשכרה (פסקה 41 לכתב הערעור). בעלי הנכס, המערערים שכנגד, מערערים על קביעתו של בית המשפט כי יש לפצותם בסכום השווה לגובה דמי שכירות בני חודשיים בלבד לאחר מועד פינוי הנכס. שגה לטענתם בית משפט קמא כשהתעלם ממצבו של הנכס לאחר שעזבוהו השוכרים. לא מצאנו לנכון להתערב בקביעותיו של בית משפט קמא אשר ניכר כי שקל היטב את כלל השיקולים הצריכים לעניין זה במסגרת הראיות שהובאו בפניו והגיע לאיזון הראוי. משך הזמן הארוך שנדרש לשם הקמת הבניינים מחדש לא מושפע מעצם העובדה כי השוכרים הסבו נזק מסוים למבנים. פעולות קבלת ההיתרים מן העירייה, תכנון, התקשרות עם קבלנים וכיוצא באלה פעולות לגביהן מלינים בעלי הנכס כי בית משפט קמא לא העריך נכון את משכן – הן פעולות נדרשות בין אם היו הבניינים במצבם הרעוע רק עקב היותם ישנים ביותר (כאשר כבר בשנת 1989 היה מצבם בינוני, ראה חוות דעתו של ברלינר משנה זו), ובין אם היו במצב רעוע יותר עקב התנהגות השוכרים. פרק הזמן – אינו פונקציה של הגורם למצבם של הבניינים, אלא הצורך לבינוי חדש מכל סיבה שהיא. בהתאם לאמור, תישאר על כנה קביעתו של בית משפט קמא כי המערערים ישלמו למשיבים סכום נוסף בגובה של חודשיים דמי שכירות מעבר לתשלומים שעד ליום פינוי המושכר. התשלום עבור חודשים אלה יערך על פי הסכום של 9,918 ש"ח לחודש כסכום בסיס, כשהוא מוצמד למדד ומשוערך בגין פיגור בתשלומים בדומה ליתר תשלומי דמי השכירות. 30. המערערים טוענים כנגד חיובם בפיצוי בעלי הנכס בגין עגמת נפש. טענתם העיקרית בהקשר זה נסבה סביב העובדה כי בעלי הנכס לא הוכיחו ראש נזק זה בראיות בבית משפט קמא ובנוסף לכך סבורים הם כי דווקא בעלי המושכר הם שבחרו לנהוג בדרך שהובילה אל ההתדיינות הממושכת בין הצדדים, שעומדת בבסיס החלטתו של בית משפט קמא לפיה נגרמה לבעלים עגמת נפש. נכונה טענתם של המערערים כי ככלל, קודם שיפסוק בית המשפט פיצויים בגין עגמת נפש עקב הפרת חוזה, מוטל על הטוען לנזק זה הנטל להוכיח בראיות את עצם הנזק הלא ממוני ואת הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החוזה (ראה לעניין זה ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817 (1998), בעמ' 835; גבריאלה שלו דיני חוזים 586(מהדורה שניה, התשנ"ה)). גם בית משפט קמא היה ער לכך כי לא הובאו ראיות ישירות בנושא זה, ועדין סבר כי מכלול הנסיבות מצביע על הצורך במתן פיצוי בראש נזק זה. בית משפט קמא ראה בהשתלשלות האירועים כולה – כפי שהשתקפה בראיות אשר היו לפניו – מסכת נסיבתית שהסבה לבעלי הנכס עגמת נפש בלתי מבוטלת. את הדגש שם בית המשפט על העובדה עליה לא היתה מחלוקת, דהיינו כי המערערים לא שילמו את דמי השכירות שהתחייבו להם בעודם ממשיכים להשתמש במושכר. לא נראה לי כי יש מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא בנושא זה. גם אם נכונה טענתם של השוכרים כי היו אלה בעלי הנכס שחזרו בהם מן ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בשלב מסוים, ולפיה דמי השכירות יועמדו על 15,000 ש"ח, ושבו ודרשו 25,000 ש"ח, לא היתה כל הצדקה לכך שלפחות הסכום בו הכירו גם המערערים לא ישולם, והשוכרים ימשיכו לעכב בידיהם את דמי השכירות (ראה עמ' 17 לפסק הדין). לפיכך, משהגיע בית המשפט למסקנה כי יש מקום להפעלת סמכותו שבשיקול דעת, המוקנית לו בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, ולפסוק פיצויים בגין נזק שאינו ממוני, איננו מוצאים לנכון להתערב בפן העקרוני שבכך. יחד עם זאת, נראה לי כי הסכום שנפסק – 100,000 ש"ח חורג מן הראוי בראש נזק זה ואציע לחברי להעמידו על 50,000 ש"ח בלבד. 31. חיובה של אדמון תעשיות מחזור ומטמנות (1995) בע"מ (להלן: אדמון מטמנות); בית משפט קמא ביסס קביעתו כי אדמון מטמנות חייבת ביחד ולחוד עם יתר התובעים, בעיקר על העובדה שלא היתה לחברה זו כל כתובת אחרת רשומה במרשם והיא ניהלה את עיקר עסקיה מכתובתו של המושכר הנדון. המערערים משיגים בפנינו על קביעה זו וטוענים כי המדובר בחברה בעלת אישיות משפטית נפרדת, מניותיה מוחזקות כולן בידי חברה אחרת שאיננה קשורה כלל לחברת אדמון ואין כל קשר בין פעילויותיה לפעילותה של חברת אדמון (ראה פסקה 45 לכתב הערעור). רישום הכתובת הזהה במרשם החברות נעשה לטענת איתן מטעמי נוחות בלבד. נראה לנו כי בנושא זה צדק בית משפט קמא. אדמון מטמנות הינה בעצם חברת יחיד, שהופעלה על ידי איתן כמנהלה. חברה זו החזיקה בחלק ממניותיה של חברת לגמון אשר איתן תיפקד כמנכ"ל בה. כמו כן, משכורתו של איתן כמנכ"ל לגמון הועברה אליו על ידי תשלום תלוש המשכורת לחברת אדמון מטמנות. ככל שאדמון מטמנות פעלה ממקום כלשהו, היא עשתה כן אך ורק מן המושכר הנדון, מאותו מושכר פעל איתן גם בכובעו כמנהלן של המערערות 1 ו-2 (א. אדמון בע"מ ואדמון תעשיות מחזור בע"מ). ניתן אם כן לראות באדמון מטמנות כמי שלא היתה זקוקה לאישורם של בעלי הנכס על מנת להחזיק בו כשוכרת, שכן בהיותה בפועל חברה המורכבת מאדם אחד שהינו איתן עצמו, עמדה בתנאי סעיף 14.ב. לחוזה השכירות אשר קבע כי מי שנמנה על יחידי השוכרת המקורית (קרי, איתן ושלושת בעלי המניות הנוספים שלה) אינו זקוק לאישור המשכיר מראש על מנת להתיישב במושכר. לפיכך, חרף היותה של אדמון מטמנות בעלת אישיות משפטית נפרדת מן המערערות 1 ו-2, יש מקום לחייבה בדמי השכירות מכוח היותה מי שהפכה לשוכרת בפועל כאשר חוזה השכירות אפשר לה זאת מלכתחילה. 32. חיובו האישי של איתן, מנהלה של חברת אדמון, בחיוביה של החברה; בית משפט קמא הפריד לעניין זה בין העילה החוזית לחיובו לבין העילה הנזיקית. באשר לעילה החוזית: מכוח סעיף 15.א. לחוזה היה עליו באופן אישי (בדומה לבעלי מניות אחרים) להמציא ערבות בסך 50,000 $. בניגוד לבעלי המניות האחרים, לגביהם נטען כי לא ידעו על ההתחייבות – איתן ודאי ידע עליה, שעל כן הוא חייב. באשר לחבותו בעילות הנזיקיות: אין ממש בטענת המערערים לפיה משלא עמדו בעלי המושכר על קיומו של סעיף 15.א. לחוזה השכירות במהלך חמש שנות קיומו הראשונות באשר לייתר בעלי המניות – פוטר הדבר גם אותו. חיובו של איתן נעוץ בהסכמתו לאמור בסעיף 15.א. לחוזה השכירות עליו הוא חתום – נתונים אלה, החתימה על החוזה והסכמתו כמתבקש מכך, אינם נכונים לגבי שאר בעלי המניות. המחלוקת בנושא זה נטושה סביב השאלה האם הרים בית המשפט את המסך וחייב את איתן בשל העילות הנזיקיות שבהן חבה המערערת 1. לטענת המערערים: איתן הוא "דירקטור ומנהל כללי ... ככלל אין להטיל על מנהלים אחריות בגין הפרת הסכם בין החברה לבין צד שלישי" (סעיף 48 לסיכומי המערערים). המערערים ממשיכים וטוענים כי הפרת החובה לנהוג בתום לב בביצוע חיובים חוזיים כמוה כהפרת חוזה וככזו, היא מטילה חבות על החברה, אולם לא על נושאי המשרה. עיון בפסק הדין מצביע על כך כי בית משפט קמא לא סבר כי מדובר בהרמת מסך אלא ראה את איתן כאחראי בשל דרך התנהלותו, שהיתה חסרת תום לב. החובה לפעול בתום לב בקיומו של חוזה מוטלת על מי שמיישם את החוזה גם אם הוא שלוחו של אחר (ראה עניין פנידר בעמ' 694-695), וזהו המקור לחיובו של איתן. לא נראה לי כי יש מקום להתערב בקביעתו של בית משפט קמא בנושא זה. יחד עם זאת, כיוון שבית משפט קמא לא הבהיר את הפן המשפטי העומד בבסיס החלטתו, וכיוון שמדובר בסוגיה עקרונית – ראיתי לנכון לנסות ולהשלים את החסר. בע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח(5) 661 (1994), בעמ' 700 (להלן: עניין צוק אור), תחם הנשיא שמגר את הגבולות של שני מקורות החיוב שמדובר בהם: "אחריות אישית הינה תופעה נורמאטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה. אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו. ענייננו באחריות אישית בדיני הנזיקין. פירושה בענייננו הוא אפוא הטלת אחריות אישית על אורגן בגין עוולה שאותה הוא ביצע. הרמת מסך היא תרופה. מהותה של התרופה – התעלמות מהאישיות המשפטית של החברה ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה... מבחינה עיונית, יש להדגיש כי האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה. הרמת המסך מכרסמת באותו עיקרון על-ידי התעלמותה ממנו. יתרונה של האחריות האישית הינו בהצלחתה 'להרחיב את מעגל היריבויות ולתרום לפיתוחם של סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עקרון האישיות המשפטית הנפרדת' (א' חביב-סגל, 'מגמות חדשות בהלכות הרמת-המסך' עיוני משפט יז (תשנ"ב-נ"ג) 197, 214)." הרציונלה להטלת האחריות האישית בין היתר (כפי שהוסברה בעניין צוק אור) נעוצה בכך ש"הנושה הנזיקי אינו נושה רצוני. הוא מוצא עצמו מול חברה... הנושה הנזיקי אינו צריך להיפגע מעצם העובדה כי חברה בצעה את העוולה כלפיו. ודוק: אין בכך הצדקה להרמת מסך. יש בכך הצדקה לנקיטת הדרך המתונה של הטלת אחריות אישית על מנהלים, אם הם עצמם – אישית – קיימו את יסודות האחריות בנזיקין." (שם, בעמ' 698-699, ההדגשות במקור). אמת היא כי הנושה בענייננו (המשיבים בערעור זה) איננו נושה נזיקי בלבד. המשיבים בערעור זה בחרו להתקשר בחוזה עם המערערים ויכולים היו לבור לעצמם האם להתקשר בחוזה עם החברה בלבד (כפי שעשו) או להתקשר גם עם נושאי המשרה שבה אישית. לפיכך, נבדלים הם לכאורה מן הנושה הנזיקי שאיננו רצוני כלל המוצא עצמו מול חברה שביצעה כלפיו עוולה. בעניין צוק אור ערך הנשיא שמגר את ההבחנה הבאה בין נושה חוזה לנושה נזיקי: "חשיבות מיוחדת נודעת להטלת אחריות אישית בנזיקין לעומת אחריות אישית חוזית. הבחנה זו נובעת מאופייה של האחריות. האחריות החוזית מבוססת על חבות רצונית. הנושה החוזי הוא נושה רצוני. אין אדם נכפה, בדרך כלל, להתקשרות חוזית עם חברה. האחריות הנזיקית נכפית על המזיק הר כגיגית. היא איננה מבוססת על פעולה רצונית של הניזוק. הנושה הנזיקי איננו נושה רצוני. הוא מוצא עצמו מול חברה. הנושה החוזי של החברה יכול לבחור בין מסלול של התקשרות חוזית עם החברה בלבד לבין מסלול של התקשרות חוזית עם החברה ובעלי השליטה בה. התנאת התקשרות עם החברה בחיוב אישי של מנהליה – חיוב עיקרי או משני (בטוחה קניינית או אישית – ערבות) -פירושה העברת נטל סיכון לחדלות פירעון החברה מהנושה אל בעלי השליטה (או נושאי המשרה, האורגנים של החברה או כל אדם אחר). הנושה החוזי רשאי לבור לעצמו – התקשרות עם החברה בלבד או התקשרות עם החברה ועם בעלי השליטה (או כל גוף אחר בחברה). ... שונים הם פני הדברים ביצירת הקשר הנזיקי. קשר זה אינו רצוני. הנושה אינו רשאי לבור לעצמו מסלול של קשר עם החברה בלבד או מסלול של קשר עם החברה וגופים נוספים בה." (שם, בעמ' 698-699). אולם, ישנם לדעתי מקרים, ושמא המקרה הנדון נכלל בהם, בהם נושה חוזי הופך בעל כורחו לנושה נזיקי. מקרים שבהם המזיק מבצע כנגד הניזוק עוולה מתמשכת של הפרת חוזה, בחוסר תום לב, תוך שאין בידי הניזוק היכולת להקטין נזקיו או לשלוט בהם מעבר לאשר הוא עושה במסגרת פניותיו לערכאות משפטיות – אלה הם המקרים בהם הופך הוא בעל כורחו למי שקשור לאורך זמן בחוזה עם מי שכלל לא היה רוצה להיות יותר קשור עמו. נזקים אשר צובר הוא לאורך אותה תקופה אינם נזקים שיכול היה לצפות ביום שכרת חוזה עם המזיק ואין בידיו כל דרך למונעם או לצמצמם. יתכן שגם על מקרים אלה צריך לחול הגיונה של הלכת צוק אור, המצדיק הטלת חבות אישית על נושא המשרה מבצע העוולה. הרעיון הוא כי ישנם מקרים בהם אין לדבוק באופן נוקשה בעובדת קיומו של חוזה שערך חלוקת סיכונים מסוימת, כדי לקבוע כי הנושה הנדון הינו נושה חוזי רגיל כלפיו יחול כלל האחריות המוגבלת של בעלי המניות. תמיכה בכיוון מחשבה זה מצאנו במאמר שהתפרסם בשנת 1991: R. Kraakman & H. Hunsmann, Toward Unlimited Shareholder Liability for Corporate Torts, 100 Yale L. J. 1879, 1920-1921(1991): "Which Creditors Are Involuntary? Because limited liability should be retained as the background rule for contract creditors, it would be necessary, if unlimited liability were adopted for tort claims, to distinguish clearly between claims against a corporation that arise in tort and claims that arise in contract. The obvious difficulties lie in areas, such as products liability and workplace injuries, where, although the victim had a contractual relationship with the firm prior to the injury, the courts have been inclined to classify the injury as a tort. These difficulties do not, however, seem serious. The critical question is whether the victim was able, prior to the injury, to assess the risks she took in dealing with the firm and to decline to deal if those risks seemed excessive in comparison with the net advantages she otherwise derived from the transaction. In other words, the question is whether the victim can reasonably be understood to have contracted with the firm in substantial awareness of the risks of injury involved. If so, then the liability should be considered contractual, and limited liability should be considered a background term of the contract, to be respected unless specifically waived. If not, the victim should be considered an involuntary creditor and the corporation's shareholders should not be permitted to invoke limited liability. The courts must already draw the line between tort and contract in other contexts, such as the enforceability of waivers of warranties. The criterion they apply in making this distinction, it appears, is roughly that just described. Consequently, for the purpose of determining when shareholders are subject to unlimited liability, it seems appropriate to follow existing judge-made doctrine as to what is a tort, and in general to rely on the courts to continue to draw the line between tort and contract in the future. There should be no need to develop an extensive new jurisprudence for this purpose."(ההדגשות אינן במקור) . לענייננו, עיכוב דמי השכירות לאורך זמן (למשל), יש בו משום קיום חוזה שלא בתום לב תוך שבעצם מהווה התנהגות זו הפרה יסודית שלו. על מי שפועל בדרך זו ביודעין ולאורך זמן, מוטלת גם החבות הנזיקית הנשענת על חובת הזהירות שהוא חב כלפי צדדים שלישיים עמם הוא מתקשר, גם אם התקשרותו היא כמנהל חברה. בית משפט קמא הפנה בהקשר זה לעניין פנידר בו נאמרו הדברים הבאים: "... ראייתו של מנהל כאורגן החברה באה כדי להרחיב את האחריות המוטלת על החברה ולא כדי לצמצם את היקף אחריותו של המנהל בשל מעשה שביצע בעצמו או שהיה מעורב בו, המוליד בדרך כלל חבות אישית. ... '...עובדת היותו אורגן של חברה אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה. אם מעשיו ומחדליו עולים כדי עוולה אזרחית, תוטל עליו אחריות אישית בנזיקין.' עקרונית ועל יסוד הגזירה השווה, אין מקום ליצירת הבחנה בין אחריותו של מנהל לעוולה לבין אחריותו לתשלום פיצויים בשל הפרת חובה סטטוטורית בתחום הטרום-חוזי, כמוגדר בסעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי). אין אדם נפטר מאחריותו האישית לעוולה או להפרת חובה סטטוטורית, יהיה זה בשל היותו אורגן או יהיה זה בשל היותו שלוח. קשה לראות טעם להבחין בין ראיית המנהל כאורגן עצמאי במישור הפלילי ובמישור דיני הנזיקין לבין ראייתו, במישור החוזי, כשלוח, הפטור כביכול מאחריות למעשיו... סיכומם של דברים, כל אימת שמנהל עשה או נמנע מעשיית מעשה שיש בו כדי להטיל אשם או חבות אישית לפיצויים, שרירה וקיימת אחריותו האישית, ומעמדו בתאגיד אינו מקנה לו, כמובן, חסינות כלשהי." (שם, בעמ' 694-695). וראה לעניין זה גם דבריו של בית משפט זה בע"א 817/79 קוסוי נ' בנק י.ל. פויכטונגר בע"מ, פ"ד לח(3) 253 (1984), בעמ' 277-278. שם אמנם נדונו חובותיו של נושא המשרה כלפי החברה, אולם הדברים נכונים גם באשר לחובותיו כלפי צדדים שלישיים איתם הוא מתקשר בתוקף תפקידו בחברה: "המנהל הוא 'המוח' ו'מרכז העצבים' לפעילותה של החברה. הוא פועל בשמה כלפי חוץ, ומנהל את ענייניה כלפי פנים. ... לצרכים מסוימים הוא אורגן של החברה; לצרכים אחרים הוא שלוח שלה; לעתים ניתן לראות בו עובד. ... דיני הנזיקין קובעים כללים להתנהגות ראויה, שעל המנהל לנקוט. כך, למשל, מתקיימים בין המנהל לבין החברה 'יחסי רעות' (כמשמעותם בסעיף 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]...), ועל המנהל לנקוט את כל האמצעים, שמנהל סביר היה נוקט בנסיבות העניין (על-פי הוראת סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]...). ... חובת האמון היא חובה כללית, המוטלת על בעל הכוח. משמעותה של חובה זו היא, כי בעל הכוח חייב לפעול בתום-לב, בהגינות ולמען טובת הגשמת תפקידו. זהו עיקרון כללי הטמון בשיטתנו, והפעלתו הלכה למעשה מחייבת קונקרטיזאציה... ". לשם השלמת התמונה נציין כי החל מכניסתו של תיקון מס' 3 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (חוק החברות (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005) לא תתבצע הרמת מסך כנגד אורגן בחברה בכובעו כמנהל אלא כלפי בעל מניות. אולם תיקון זה לא חל על ענייננו שכן הוא נכנס לתוקף בשנת 2005 עם חקיקתו של סעיף 6 החדש העוסק בהרמת מסך. סעיף 6 החדש קובע כי ניתן לייחס חוב של החברה לבעל מניות במקרים מסוימים. עם זאת, התיקון ביקש להתאים את אחריותם האישית של אורגנים בחברה לדין הכללי וביטל את סעיף 54(ב) לחוק החברות, אשר קבע כי ניתן לייחס זכויות וחובות של החברה לאורגנים בה רק בהתקיים התנאים להרמת מסך (שהופיעו בסעיף 6 הישן) או בהתקיים התנאים לייחוס חובות שכאלה בחיקוק מסוים (ראה לעניין זה דברי ההסבר להצעת חוק החברות (תיקון מס' 3) התשס"ה-2005, ה"ח 3132, בעמ' 640)). הגם שעל המקרה הנוכחי חל הדין הישן, ראוי כי ההחלטה תתייחס לרוחו של החוק החדש המבקש ליצור הרמוניה עם הדין הכללי. לענייננו: המסך לא הורם. חיובו של איתן ביחד ולחוד עם המערערות 1 ו-2 מתבסס על חובות הזהירות כלפי צדדים שלישיים המוטלות עליו כמנהל החברה המתקשר בשמה עם אותם צדדים. חובות אלה קיימות הן מכוח פקודת הנזיקין וחוק החוזים והפרתן נעשתה באופן שהצדיק יחוס חובותיה של החברה לאיתן גם על פי הדין הישן. מקובל עלינו כי הטלתה של חבות אישית מכוח דיני הנזיקין על אורגן בחברה בגין פעולות אשר עשה בשם החברה תעשה במקרים חריגים בלבד, בדומה להטלת חבות על בעלי המניות על ידי הרמת מסך. במקרה הנוכחי, איתן היה למעשה הכוח הפועל היחיד מאחורי התקשרותה של משפחת ויינבלט עם חברת אדמון, תוך שהוא מייחס לשני בעלי המניות שמלבדו ערבות אישית שכלל לא יודעו לגביה (אשר סכומה הכולל היה 150,000 $). עובדה זו, כשהיא מצטרפת לאי תשלום הארנונה משך כל שנות ישיבתו במושכר ולאי תשלום של דמי שכירות כלשהם במשך תקופת המחלוקת הנדונה, עולים יחד כדי אי קיום חוזה בתום לב במפגיע ובעליל. התנהגות כגון דא מצדיקה כי חובותיה של החברה ייוחסו גם לגורם שבידו היתה למעשה השליטה הבלעדית על דרך התנהלות החברה. 33. ערעור השוכרים על דחיית התביעה שכנגד בבית משפט קמא; כפי שצוין לעיל המשיבים הגישו בקשה לצו עיקול זמני בת"א 572/00. לטענת המערערים – בדרך בה פעלו המשיבים הפרו את חובת הזהירות המוטלת על יוזם הליך משפטי כלפי בעל דינו והביאו למתן החלטה שיפוטית מוטעית, וכפועל יוצא מכך גרמו כמעט להתמוטטות החברה. המשיבים, כך על פי הנטען, טענו לקיומו של חוב ארנונה על המושכר בסך 1.5 מיליון שקל כאשר חוב זה כלל גם את חובה של חברת בז. המערערים גם העלימו מידיעת המשיבים את עצם הדרישה לתשלום חוב ארנונה ובכך גרמו ל"תפיחתו המלאכותית של החוב". גם בנושא זה איננו רואים להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא; חזקה על שוכר כי הוא מודע לחובותיו הכרוכים בשכירת הנכס, חובות שמקורם באמור בחוזה. סעיף 7.א. לחוזה השכירות קבע במפורש כי החובה לשלם ארנונה מוטלת על השוכרים, חתימתו של איתן מופיעה בצמוד לסעיף זה. הגם שעל פי סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] התשכ"ד-1964, החובה החוקית לדווח לעירייה על החלפתו של מחזיק הנכס מוטלת על בעל הנכס, הממשיך להיות החייב בארנונה כל עוד לא היה דיווח אודות השינוי בחזקה, קיימת חובה מקבילה לשוכר לקיים חוזה בתום לב. מקום בו סוכם מפורשות בחוזה כי השוכר הוא שחייב בתשלומי הארנונה, קמה לו חובה כלפי בעל הנכס לדאוג כי לא יצטברו חובות שאינם נפרעים על שמו של בעל הנכס. אין לקבל את הטענה כי בשל העובדה שלא נשלחו תלושי גביה חודשיים בגין הארנונה אל חברת אדמון, נעלמה מידיעתו של איתן עובדת החובה לשלם תשלומי ארנונה. ברי כי היה מודע לכך שבמשך שנים רבות אינו משלם ארנונה לעירייה וכי כתוצאה מכך מצטבר חוב כנגד בעלי הנכס. לו היו המערערים ממלאים את חובתם כמפורט לעיל – לא היה נושא הארנונה בא לעולם. משכך, אין בידנו לקבלת את טענת המערערים כי נגרם להם נזק עקב הצורך לטפל בהסדרת חובות הארנונה והסרת צווי העיקול שהוטלו על נכסיהם עקב זאת. הכוח למנוע לידתו של נזק זה היה בידי המערערים כל העת. 34. באשר לטענות המערערים כנגד פסיקת הוצאות משפט לטובת בעלי הנכס; המערערים טוענים כי חלק הארי של הזמן שנדרש לניהול ובירור התביעה בבית משפט קמא הוקדש לטענות בעלי הנכס אשר נדחו לבסוף בפסק הדין. בנוסף טוענים המערערים כי בית משפט קמא התעלם מסירובם העיקש של בעלי הנכס לסיים את הסכסוך, אשר הוא הגורם שהביא להתדיינות כה ממושכת "בגינה לא מגיע להם פרס" (ראה סעיף 51 לכתב הערעור). לא מצאנו לנכון להתערב בקביעותיו של בית משפט קמא בעניין זה. בית משפט קמא נימק את החלטתו, הדגש הושם על כך שהשוכרים הכירו בחובם וידעו על קיומו, אך חרף זאת לא העבירו לידי בעלי המושכר אפילו את גובה דמי השכירות עליהם הסכימו הצדדים בשלב מסוים. ככלל – ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בפסיקת הוצאות, ראה לעניין זה דבריו של בית משפט זה בע"א 3400/03 רובינשטיין נ' עין טל (1983) בע"מ, פ"ד נט(6) 490 (2005), בעמ' 514: "... הטלת הוצאות על בעל-דין וקביעת שיעורן בתום הדיון בהליך ועם מתן פסק-הדין מסורות לשיקול-דעתו של בית המשפט הדן בעניין. רק לעיתים נדירות יתקבל ערעור על פסיקת הוצאות –במקרים של טעות משפטית בפסיקת ההוצאות, או אם נתגלה פגם או פסול בשיקול-דעתה של הערכאה הראשונה..." איננו סבורים כי זהו המקרה החריג לעניין הלכה זו. 35. באשר לטענת בעלי המושכר בערעור שכנגד כי שגה בית משפט קמא עת דחה תביעתם בעניין תשלום דמי טיפול למיופה הכוח מטעמם; גם בנושא זה אין מקום להתערב. לא נעלם מעיננו החשבון הכללי שהוגש על ידי זולוקוב אל המשיבים ואשר הוצג בפני בית משפט קמא. כמו כן לא נעלמו מעיננו מסמכים נוספים שהוגשו מטעם המשיבים בבית משפט קמא המעידים על פעילותו של זולוקוב כמיופה כוחם של המשיבים לאורך זמן. עם זאת, בית משפט קמא לא הסתפק בכך וסבר כי לא הוכח בפניו נזק בהקשר זה. קביעתו של בית משפט קמא מבוססת גם על כך ששיקולים של נוחות הם שהובילו על פי עדותו של זולוקוב "לכהונתו" כמיופה כוח. שיקולים כאלה אינם יכולים לבסס עילה לפיצוי בנזיקין. יתכן שהטענה כי המערערים ידעו לאורך כל התקופה הנדונה כי המשיבים עושים שימוש בשירותיו של זולוקוב כמיופה כוחם נכונה, ואני נוטה לסבור כך. אולם, קביעה כי מכוח ידיעה זו היה עליהם לצפות כי זולוקוב יגיש למשיבים חשבונות בגובה אחוזים ניכרים מגובהו של שכר טרחת עו"ד המקובל בשוק הינה מרחיקת לכת. סוף דבר 36. דמי השכירות החודשיים החל מחודש אוקטובר 1997 ועד לפינוי המושכר, תוך הוספת חודשיים של דמי שכירות לאחר פינויו, יועמדו על 9,918 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ והצמדה למדד החל מן המדד הידוע בחודש דצמבר 1995 ועד למדד שהיה ידוע בראשון לכל חודש בו אמור היה להתבצע כל תשלום, כפי שקבענו בפסקה 26 לעיל. הצדדים יערכו את שיערוך דמי השכירות לעניין הוספת ריבית פיגורים בהתאם לקביעותינו בפסקה 28 לעיל. אנו מעמידים את סכום הפיצויים שנפסק למשיבים בגין עגמת נפש על 50,000 ש"ח, במקום 100,000 ש"ח כפי שנפסק על ידי בית משפט קמא. יתר קביעותיו של בית משפט קמא נותרות בעינן. המערערים ישאו בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח. ש ו פ ט ת המשנה-לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת ד' ברלינר. ניתן היום, ח' בתשרי התשס"ח (20.9.07). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05089100_Z08.doc אמ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il