פני וייס נ. משה בן מנחם

18 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8872/18 וערעור שכנגד לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט ג' קרא כבוד השופט א' שטיין המערערת והמשיבה שכנגד : פני וייס נ ג ד המשיב והמערער שכנגד: 1. משה בן מנחם המשיבים הפורמליים בערעור ובערעור שכנגד: 2. יעקב פרץ 3. בצלאל חיימוב 4. בינו נדל"ן קידום יזום וניהול פרויקטים בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בת"א 42549-03-16 (השופט י' אטדגי) שניתן ביום 1.11.2018 תאריך הישיבה: ט' בניסן התשפ"א (22.3.2021) בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד יורם חג'בי חגי בשם המשיב והמערער שכנגד: עו"ד משה שרגא; עו"ד טמיר שרגא פסק-דין השופט א' שטיין: הערעורים לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) אשר ניתן בת"א 42549-03-16 ביום 1.11.2018 (להלן: פסק הדין קמא). במוקדם של שני ההליכים ניצב הסכם אופציה אשר נחתם בין המערערת (היא גם המשיבה שכנגד, אשר תכונה להלן: המערערת) לבין המשיב 1 (הוא גם המערער שכנגד, אשר יכונה להלן: המשיב), ואשר עניינו זכות המשיב לרכוש מהמערערת מגרש שבבעלותה. המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים קשורה לתוקפו ולמשמעותו של הסכם האופציה. מחלוקת זו העלתה לדיון שאלה בדבר טיבה של הזכות שהסכם זה מקים למשיב, אם בכלל. שאלה נוספת שלגביה חלוקים הצדדים היא האם ניתן לחייבם להשלים את מכר המגרש מכוחו של הסכם האופציה, בהיעדרם של פרטים מסוימים אשר נדרשים להסדרת המכר. העובדות השתלשלות האירועים אשר נוגעים לענייננו מתוארת באריכות בפסק הדין קמא; ואחזור על עיקריה. המערערת הינה הבעלים הרשום של מגרש בשטח של 888 מ"ר בדרום תל אביב, הידוע כחלקה 78 בגוש 7051 (להלן: המקרקעין). המשיבים הפורמליים 3-2 הם מתווכים, שהעניקו, באמצעות המשיבה הפורמלית 4, שירותי תיווך מטעמם למערערת ולמשיב. במסגרת זו, ביום 1.10.2015, קיימו המשיבים 3-2 פגישה במשרדם בין המערערת והמשיב – וזאת, לאור התעניינותו של המשיב ברכישת המקרקעין האמורים. כבר באותה הפגישה חתמה המערערת על מסמך שכותרתו: "אופציה – גוש 7051 חלקה 78" (להלן: הסכם האופציה). מסמך זה, שצוטט במלואו בפסק הדין קמא, נוסח כמכתב המופנה אל המשיב, ובמסגרתו הוסדרה מהות ההתקשרות בין הצדדים כרכישת אופציה – קרי: זכות שאיננה חובה, לרכישת המקרקעין על ידי המשיב אשר תהא תקפה במשך חמישה חודשים, עד ליום 1.3.2016 (להלן: תקופת האופציה). הסכם האופציה הסדיר את הסכמות הצדדים בשני עניינים: הראשון, הסכמות הנוגעות לתנאי האופציה; והשני, הסכמות אשר נוגעות להסכם עתידי שעניינו מכר המקרקעין, אשר עתיד להיחתם ככל שהמשיב יבחר לממש את האופציה הנתונה לו ולרכוש את המקרקעין מהמערערת. ביחס לתנאי האופציה הסכימו הצדדים כדלקמן: המערערת תמנע מלבצע כל עסקה הסותרת את התחייבויותיה מכוח הסכם האופציה, ובכלל זאת תמנע מכל משא ומתן בעניין המקרקעין עם כל אדם, זולת המשיב, עד לתום תקופת האופציה. מימוש האופציה על ידי המשיב יחייב את הצדדים בחתימה על הסכם מכר לרכישת המקרקעין תוך 14 יום ממועד מתן ההודעה על המימוש. בעבור האופציה גופה, ישלם המשיב למערערת סך של 15,000 ₪ – סכום אשר לא יוחזר לו גם אם יבחר להימנע ממימוש האופציה. ביחס להסכם עתידי בדבר מכר המקרקעין אשר יכול וייחתם מכוח האופציה, עיגן הסכם האופציה את הסכמותיהם המהותיות של הצדדים, ובכלל זה קבע כדלקמן: האופציה מאפשרת למשיב בעצמו, או למי מטעמו, לרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין, וזאת כשהן נקיות מכל חוב, עיקול, שעבוד או זכות צד ג'. התמורה בעסקת המכר תהיה בסך של "כ-10,000,000, עשר מיליון שקלים חדשים בלבד" אשר "תשלומם יושלם תוך 180 יום מיום חתימת חוזה מכר מחייב" (כך במקור – א.ש.). תשלום מלוא המיסים, האגרות וההיטלים אשר חלים לפי הדין ולפי הנוהג על רוכש מקרקעין, לרבות מלוא התשלומים למנהל מקרקעי ישראל, יוטלו על המשיב, ואילו תשלום מלוא המיסים, ההיטלים והאגרות אשר חלים לפי הדין ולפי הנוהג על מוכר המקרקעין, ישולמו על ידי המערערת. אף על פי כן, ובניגוד לנהוג והמקובל, קבע הסכם האופציה בגרסתו הראשונית כי ככל שיוטל היטל השבחה על המקרקעין בגין תב"ע שתאושר לאחר מועד מתן האופציה, ישולם היטל זה על ידי המערערת. הסכמה זו תוקנה בסמוך לאחר החתימה על הסכם האופציה, ובמקומה נקבע, בהתאם לנהוג והמקובל, כי ככל שיידרש תשלומו של היטל השבחה כאמור, הוא ישולם על ידי המשיב. במעמד החתימה על הסכם האופציה, העניק המשיב למערערת סך של 2,000 ₪ במזומן על חשבון דמי האופציה, ואת יתרת התשלום – בסך של כ-13,000 ₪ – הפקיד כעבור מספר ימים בידי המשיבים 3-2. ביום 6.10.2015 הגיעו המערערת ובעלה למשרד המשיבים 3-2 במטרה לסגת מהסכם האופציה עליו חתמו – וזאת, בין היתר, בשל טענת המערערת כי לא הבינה את המשמעות המשפטית של ההסכם עליו חתמה. לאחר דין ודברים שהתנהל בין הצדדים, ואף הוקלט והוגש כראיה על ידי המערערת, הפקידה המערערת בידי המשיבים 3-2 סכום של 2,000 ₪ כנגד הסכום שקיבלה לידיה מהמשיב במעמד החתימה על הסכם האופציה, וסירבה לקבל את יתרת הסכום שהופקדה לזכותה בידי המשיבים 3-2. ביום 12.10.2015 שלח המשיב אל המערערת מכתב בו הביע את התנגדותו לביטולו החד-צדדי של הסכם האופציה על ידי המערערת. בו ביום רשם המשיב הערת אזהרה לטובתו, לפיה על המערערת להימנע מביצוען של עסקאות במקרקעין עד ליום 1.3.2016 – הוא מועד פקיעת האופציה. ביום 22.10.2015 הגיעה המערערת למשרדיהם של המשיבים 3-2, נטלה את מלוא הסכום שהופקד בידיהם עבורה בגין האופציה – סך כולל של 15,000 ₪ – וחתמה על מסמך המאשר כי סכום זה התקבל בידיה בעבור חתימתה על הסכם האופציה. המערערת הגדילה לעשות וביום 29.10.2015 הודיעה למשיב, באמצעות בא כוחה, כי תפעל להגשת דיווח על העסקה לרשויות המס בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ביום 21.2.2016 העביר המשיב, באמצעות בא כוחו, הודעה לפיה הוא מבקש לממש את האופציה שניתנה לו מכוח הסכם האופציה, ולרכוש את המקרקעין שבבעלות המערערת, בנאמנות. בהמשך לאמור, ביום 25.2.2016, שלח בא כוחה של המערערת לבא כוח המשיב טיוטת הסכם למכירת המקרקעין. בימים שלאחר מכן ניהלו באי כוח הצדדים מספר התכתבויות-המשך ביחס לטיוטה האמורה. עיקרן של התכתבויות אלו במשא ומתן אודות פרטים אשר לא הוסדרו מפורשות או בבהירות מספקת בהסכם האופציה. בתוך כך, נדונה סוגיית החבות במע"מ, פריסת התשלומים, וכן האפשרות לבצע את הרכישה בנאמנות. ביום 17.3.2016 העביר בא כוח המערערת למשיב הודעה לביטול הסכם האופציה – וזאת, לטענתו, בשל אי-מימושה כדין. בתוך כך, העלה בא כוח המערערת ספק באשר לתוקפו של הסכם האופציה מעיקרו, תוך שהוא מפרט אודות הנסיבות שאפפו את חתימתו של הסכם האופציה וטוען להטעיה, לעושק ולניצול של מרשתו. לאור כל האמור, התבקש המשיב למחוק לאלתר את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו. בהמשך לכך הגיש המשיב את תביעתו לפני בית משפט קמא בה דרש את אכיפתו של הסכם האופציה, באופן שיאפשר לו להשלים את עסקת מכר המקרקעין בתמורה ובתנאים הנקובים בהסכם האופציה. באשר לפרטי ההסכם החסרים, ביקש המשיב בתביעתו כי אלו יושלמו על ידי בית המשפט בהתאם לעמדותיו שלו (של המשיב). מנגד, העלתה המערערת שלל טענות הכופרות בתוקפו של הסכם האופציה –מפאת בטלותו מעיקרו ומחמת ביטולו לאחר כריתתו. בתוך כך, הגישה המערערת תביעה שכנגד במסגרתה מסרה את גרסתה לאירועים נשוא המחלוקת, תקפה את התנהלות המשיבים 3-2 והעלתה טענות שונות אשר הלינו על שירותי התיווך שמשיבים אלה העניקו לה. במסגרת תביעתה זו, ביקשה המערערת לקבל פיצויים מכלל המשיבים. פסק הדין קמא על סמך הראיות והעדויות שהוצגו לפניו, קבע בית משפט קמא כי הסכם האופציה נחתם כדין ותנאיו מחייבים את הצדדים. המשמעות האופרטיבית של קביעה זו היתה חיוב הצדדים להמשיך ולנהל משא ומתן לצורך גיבוש פרטיו של הסכם למכירת המקרקעין. הסכם זה אמור היה להכיל בתוכו את כלל ההסכמות המהותיות אשר פורטו על ידי הצדדים בהסכם האופציה, לצד הסכמות חדשות אשר נדרשו להשתכללותו של הסכם מכר מחייב ובר-ביצוע. בתוך כך, וכפועל יוצא מהאמור לעיל, דחה בית משפט קמא את טענות המערערת בדבר פגמים בהודעת המשיב על מימוש האופציה וכן את טענותיה בנוגע לפגמים בכריתתו של הסכם האופציה. ביחס לטענות האחרונות קבע בית משפט קמא כי אלו נטענו בחוסר תום-לב; כי אין כל הסבר הגיוני לטענתה שלא הבינה, כביכול, את תוכנו של הסכם האופציה, כמי ששפת אימה עברית ועיסוקה בהוראה; כי לא הוכחו יסודות של עילת העושק; וכי מעל לכל, התנהלותה אינה מתיישבת עם טענותיה. למשל: נכונות המערערת לקחת את מלוא הסכום אשר הופקד על ידי המשיב בגין רכישת האופציה; הצהרת בא כוחה בדבר דיווח העסקה לרשויות המס; וכן שיגור הטיוטה של הסכם המכר – כל אלה מעידים כמאה עדים כי המערערת הכירה בתוקפו המחייב של הסכם האופציה והיתה מודעת היטב למעשיה. בבוחנו את טענות המערערת בדבר העדר מסוימות במסמך האופציה, קבע בית משפט קמא כי הפרטים החיוניים לצורך גיבושו של הסכם למכירת המקרקעין צוינו מפורשות במסגרת חוזה האופציה; ובהם: א) זהות המתקשר – המשיב, וזאת גם אם ההתקשרות תבוצע בדרך של נאמנות, ככל שתהיה זיקה ברורה בין המשיב לבין הנאמן; ב) דמי המכירה – 10,000,000 ₪; ג) הסכמת הצדדים כי מלוא התשלום יועבר תוך 180 ימים לאחר החתימה על הסכם המכר (הגם שפריסת התשלומים במסגרת התקופה האמורה לא הוסדרה); וכן, ד) הסכמות הצדדים בנוגע לנשיאתם בתשלומי החובה: מיסים, אגרות והיטלים. לצד קביעות אלו, ציין בית משפט קמא כי קיימים אמנם פרטים חסרים שעל הצדדים להשלים, אולם אין בכך כדי לפגוע בתוקפו של הסכם האופציה כחוזה מחייב, אשר ממילא כפוף להסכמת הצדדים בדבר עריכתו של הסכם מכר סופי ומפורט. כמו כן דחה בית משפט קמא את כל טענות המערערת ביחס לפגמים שכביכול נפלו בהסכם האופציה עקב מעורבותם של המשיבים 3-2, המתווכים בעסקה, בעריכתו – בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996. בהקשר זה נקבע כי הגם שמעורבות זו עשויה לגבש עילות תביעה נגד המשיבים 3-2, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את תוקפו המחייב של הסכם האופציה. לאור כל האמור, העניק בית משפט קמא למערער את הסעד ההצהרתי אותו ביקש, בדמות הצהרה על תוקפו ומימושו כדין של הסכם האופציה, באופן שמחייב את המערערת במכירת המקרקעין כנגד התמורה המפורטת בהסכם האופציה ובתנאים המפורטים באותו הסכם. בית משפט קמא שב והדגיש כי גם המשיב כפוף להסכמות הכלולות בהסכם האופציה – על כן, אין הוא רשאי לסגת מהסכמתו לשאת בהיטל ההשבחה, ככל שזה יוטל על המקרקעין בגין תכנית שתבוא לאחר כריתתו של הסכם האופציה. מאידך, סירב בית משפט קמא להשלים את הפרטים החסרים בהסכם בדבר מכירת המקרקעין, בקבעו כך: "אין זה מתפקידו של בית המשפט לנסח הסכם עבור הצדדים. ההשלמה על ידי הצדדים קודמת לכל השלמה אחרת, כיוון שהשאיפה הראשונה המובעת בדיני החוזים היא לתת ביטוי לרצונם האמיתי והחופשי של הצדדים, ורק לאחר שאפשרות זו נכשלת ניתן לפנות לבית המשפט כדי שיקבע את הדרך להשלמת ההסכם". בית משפט קמא קבע כי על הצדדים לשוב ולדון בתנאיו החסרים של הסכם המכר עד אשר יגיעו להסכמות הדרושות לשם גיבושו לכדי הסכם מכר סופי ובר-ביצוע. כמו כן קבע בית המשפט כי רק אם הדבר לא יעלה יפה, יוכלו הצדדים להביא את המחלוקות שנותרו לפתחו של בית המשפט, אשר ידון בהן לגופן במסגרתה של תביעה חדשה ונפרדת שעניינה השלמת פרטים חסרים בהסכם. מכאן הערעורים ההדדיים. טענות הצדדים בערעור ובערעור שכנגד שבו הצדדים על גרסתם לאירועים שהתרחשו ופירטו אודות הנסיבות שלטענתם אפפו את חתימתו של הסכם האופציה. כך, למשל, טענה המערערת כי מעולם לא גמרה בדעתה להעניק למשיב אופציה בלעדית לרכישת המקרקעין; ובתוך כך היא העלתה שלל טענות שעניינן פגמים בכריתת החוזה אשר כוללים עושק, הטעיה, ולחלופין, טעות יסודית. לגרסת המערערת, היא כלל לא הבינה את משמעותו ואת השלכותיו של הסכם האופציה עליו חתמה, וסברה כי מסמך זה הוא אך שלב ביניים בהליך ארוך של משא ומתן. בהקשר זה, הדגישה המערערת את חוסר תום-ליבו של המשיב 1, אשר לדידה ניצל את בורותה ואת חולשתה; וכן את התנהלותם של המשיבים 3-2 אשר דחקו בה, לטענתה, לחתום על הסכם האופציה בהיותם מוּנעים על ידי האינטרס הפרטי הצר של עצמם כמתווכים. לצד כל אלו, שבה המערערת על טענתה בדבר חוסר מסוימות בהסכם האופציה – חֶסֶר אשר מונע את התגבשותו של חוזה מחייב. עוד הוסיפה המערערת וטענה כי מיד לכשהבינה את השלכות חתימתה על הסכם האופציה, היא פעלה נמרצות לביטולו. לדבריה, כך עולה מהתנהגותה בזמן אמת, ובפרט מסירובה לקבל את יתרת דמי-האופציה אשר הופקדה בידי המשיבים 3-2; מהשבתו של הסכום שקיבלה במעמד החתימה על הסכם האופציה; וכן, מדרישתה המפורשת לבטל את ההסכם. באשר לשיגורה של טיוטת ההסכם בדבר מכירת המקרקעין על ידי בא כוחה – מסבירה המערערת כי הדבר נבע אך ורק מרצונה הטוב לסיום הסכסוך בדרכי שלום; ואולם גם ניסיון זה נכשל כישלון חרוץ לנוכח הפערים המהותיים בין עמדותיהם של הצדדים. המערערת טוענת אפוא כי אין מקום לחייבה בהשלמתה של עסקת המכר מכוח הסכם האופציה. מנגד, המשיב אוחז בגרסה עובדתית אחרת אותה בחר להציג לפנינו בתגובתו לערעור ובערעור שמנגד. לפי גרסה זו, הסכם האופציה נחתם לאחר משא ומתן ממושך אשר נוהל בסיועם של המשיבים 3-2; המערערת הבינה היטב את הסכם האופציה והסכימה לכל תנאיו; ואת כלל טענותיה הכופרות בתוקפו של הסכם זה יש להבין על רקע רצונה של המערערת להכשיל את העסקה ולהפיק מכך רווח. בתוך כך, טען המשיב, באופן לקוני ומבלי לספק כל הסבר של ממש, כי טעה בית משפט קמא משלא קיבל את עמדותיו ביחס לסוגיות המע"מ ורכישת המקרקעין בנאמנות. דיון והכרעה המערערת מזה והמשיב מזה העלו לפנינו השגות על פסק הדין קמא. השגות אלו בנויות מטענות עובדתיות אשר נדונו והוכרעו על ידי בית משפט קמא. מדובר אפוא בממצאים עובדתיים מובהקים, שבהם בית משפט זה ממעט להתערב; ומהעיקרון הזה איני רואה כל סיבה לסטות במקרה הנוכחי. לא זו אף זו: לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לגופן, נוכחתי לדעת כי ממצאיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מעוגנים היטב בדין ובחומר הראיות. ברי הוא, כי הסכם האופציה הוא הסכם תקף אשר מחייב את הצדדים. הסכם זה מחייב את הצדדים לנסות ולגבש ביניהם – בתום-לב ובדרך מקובלת – חוזה מפורט למכירת המקרקעין בהתאם לתנאים הבסיסיים אשר נקבעו במסגרת האופציה. אם ניסיון זה לא יעלה יפה, יוכל כל צד לעתור לבית משפט להשלמת הפרטים החסרים. כללים אלה הם בגדר האל"ף-בי"ת של דיני החוזים אשר חלים במקומותינו, כשבבסיסם התפיסה היסודית והמושרשת היטב בהלכות בתי המשפט, לפיה די בזיכרון דברים המתעד את תנאי העסקה הבסיסיים כדי לחייב את הצדדים (ראו והשוו: ע"א 829/80 שכון עובדים בע"מ נ' זפניק פ"ד לז(1) 579, 583 (1983); ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800, 803-802 (1976); ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66-65 (1989). וראו גם: שירלי רנר "דיני חוזים – מגמות והערכה" משפטים כא 33 (תשנ"א) (להלן: רנר); נילי כהן "צורת החוזה" הפרקליט לח(ב1) 383, 450-438 (תשמ"ט); מנחם מאוטנר "רק החוזה המקצועי, ולא זיכרון הדברים, צריך ליצור זכויות וחיובים בעסקאות במקרקעין" עיונים בתורת החוזה – מאמרים לכבודה של גבריאלה שלו 303, 308-304 (2020); וכן, סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). תפיסה זו נטעה את שורשיה במקומותינו לפני למעלה מארבעה עשורים, בימים בהם בית משפט זה דן והכריע בעניינה של הגב' רבינאי – מקרה המזכיר במידה רבה את מסכת העובדות דכאן (ראו והשוו: ע"א 158/77 רבינאי נ' מן השקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283 (1979)). באותו מקרה נקבע כי זיכרון דברים עליו חתמה הגב' רבינאי – ובזכותו שלשלה לכיסה דמי-קדימה סכום נכבד של 15,000 לירות ישראליות דאז – הוא בגדר הסכם מחייב לכל דבר ועניין. זאת, למרות שזיכרון דברים זה דרש השלמה של מספר פרטים חסרים, וחרף החרטה שהושמעה ביחס אליו על ידי הגב' רבינאי מיד לאחר החתימה. בית משפט זה קבע כי הסכמתה של הגב' רבינאי לקבל דמי-קדימה מעידה על כך שהיא הבינה את מהות העסקה. בית המשפט קבע אפוא כי "בעת חתימה על זיכרון הדברים התכוונה הנתבעת (הגב' רבינאי – א.ש.) להתקשר בחוזה והבינה לאשורן את התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. לעובדה שהיססה לפני כן, התחרטה לאחר מכן – אין שום השפעה על התחייבותה" (ראו: שם, בפסקה 8). דברים אלו נכונים גם בענייננו-שלנו. אשר על כן, לא נפל כל פגם במסקנתו של בית משפט קמא כי הסכם האופציה, עליו חתמה המערערת, ומכוחו קיבלה לידיה סך של 15,000 ₪, הסכם מחייב הוא לכל דבר. זאת, למרות שלאחר חתימתה על ההסכם ביקשה המערערת לחזור בה, במשך פרק זמן מוגבל, שאחריו היא שבה ולקחה את מלוא הסכום של דמי האופציה אשר הופקד לטובתה, ואף הגדילה לעשות והעבירה למשיב טיוטה של הסכם למכירת המקרקעין, כפי שמתחייב מהסכם האופציה. ראיות שהונחו בפני בית משפט קמא הוכיחו באותות ובמופתים שהמערערת הבינה את משמעותו של הסכם האופציה וחתמה עליו מרצונה החופשי. באשר להשלמות הפרטים החסרים בהסכם למכירת המקרקעין – כפי שכבר צויין על ידי, בית משפט קמא צדק בקבעו כי השלמות אלה צריכות להתגבש בראש ובראשונה על ידי הצדדים עצמם. בדומה לזיכרוני דברים, הסכמי אופציה שעניינם מכירת מקרקעין אינם כוללים בתוכם, בהכרח, את כל הפרטים הנדרשים לביצוע המכירה לאחר מימוש האופציה (ראו והשוו: ע"א 270/74 ברזילי נ' יורשי המנוח גרשון גרינבאום, פ"ד כט(1) 658, 661-660 (1975); איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968 – פירוש לחוק החוזים 69 (1987)). כפועל יוצא מכך, אכיפת זכותו של בעל האופציה שבחר לממשה תהא טעונה השלמת פרטים חסרים – תחילה, בהסכמת הצדדים, ולאחר מכן ובאין הסכמה על כל פרטי ההסכם הנדרשים, על ידי בית משפט (לעניין השלמת פרטים חסרים, ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 490-487 (2019); רנר, בעמ' 44-43; ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 14 והאסמכתאות שם (2013)). הליכים אלו אינם חלק מההליך שהתנהל בבית משפט קמא והסתיים במתן פסק הדין מושא הערעורים, ועל כן לא אעסוק בהם כאן. לפני סיום ובטרם אתייחס לפסק דינה של חברתי, הנשיאה א' חיות, אבקש להעיר הערה באשר לאחת הסוגיות אשר צריכה לבוא על פתרונה במסגרת השלמת הפרטים החסרים – היא סוגיית המע"מ. הצדדים טענו בעניין זה במסגרת הדיון שנערך לפנינו, ועל כן מוצא אני לנכון לחוות את דעתי בנושא מבלי לטעת מסמרות. המשיב טען כי הסכם האופציה שותק בעניין החבות במע"מ בגין רכישת המקרקעין, ועל כן אין כל מקום לפרשו – לפי שיטת המערערת – כהסכם אשר מטיל את החבות במע"מ, אם וכאשר תוטל, על כתפיו. המשיב צודק באשר לקיומה של חזקה משפטית אשר קובעת, כי באין הסכמה אחרת בין המוכר והקונה, "מחיר שנקבע עבור עסקה מסוימת כולל את המס החל עליה". יחד עם זאת – וזהו החשוב לענייננו – חזקה כאמור תחול רק במקום בו ההסכם בין הצדדים לא קובע אחרת במפורש או במשתמע (ראו, למשל: ע"א 3616/04 מגדל הזוהר בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב פסקה 7 והאסמכתאות שם (22.12.2005); וכן, ע"א 1113/09 כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ, פסקה 7 (27.1.2011); ע"א 738/80 נתן נ' זגורי, פ"ד לז(4) 387, 391 (1983); ע"א 9922/02 רשות השידור נ' שפ"מ שידורי פרסומות מאוחדים בע"מ, פסקה 7 (22.8.2007)). בהתאם לכך, וכאמור מבלי לטעת מסמרות, יהא זה נכון אם הצדדים יתנו משקל מספק, במסגרת המשא-ומתן שיתנהל ביניהם, לטענות המערערת באשר לכוונותיה בזמן אמת וללשונו של הסכם האופציה, אשר לכאורה יכולה לשאת פרשנות התומכת בעמדה לפיה המחיר החוזי שנקבע באותו הסכם אינו כולל מע"מ. כאן המקום להתייחס לאמור בפסק דינה של הנשיאה חיות. ראשית, אציין כי פסק דין זה הינו נכון ברמה הפרקטית – לאחר שידענו כי בעלי הדין אינם מצליחים להגיע להסכמות. באשר למצב הדברים המשפטי כהגדרתו בהסכם האופציה, שאותו אין בידינו לשנות או לשפר, הסכם מכר מפורט אמור להיערך ולהיחתם על ידי בעלי הדין עצמם (כאמור בסעיף 4 להסכם האופציה). במצב דברים זה, קביעתו של בית משפט קמא כי "השלמה על ידי הצדדים קודמת לכל השלמה אחרת" היא קביעה נכונה שאיני רואה מקום לשנותה למרות האפשרות המסתברת שבית משפט יידרש, בסופו של דבר, להשלים את הפרטים החסרים בהסכם האופציה במקומם של בעלי הדין כדי להוציא את מכר המקרקעין מן הכוח אל הפועל. הפרופסורים כהן ופרידמן כותבים כי "כאשר הצדדים נוטלים על עצמם מפורשות לנהל משא ומתן לשם השלמתן של נקודות מסוימות, ספק אם ניתן להשלים את החוזה באמצעות מנגנוני השלמה [...]" וכי "כאשר נקבע בחוזה, כי הצדדים צריכים להסכים בנקודה מסוימת, אין ערוצי ההשלמה חלים ישירות, וספק אם ניתן להחילם על דרך ההיקש." (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים א 314, 346 (מהדורה שנייה, 2019)). במקרה דנן, למרות שהשלמת הפרטים החסרים בהסכם האופציה הינה אפשרית בהחלט, אין בכוחנו לאפשר לאחד מבעלי הדין לדלג על השלב שבו הוא אמור לסכם פרטים אלה עם משנהו. לזאת אוסיף את המובן מאליו: התנהלות קלוקלת וחסרת תום-לב במשא ומתן שנותר לצדדים לנהל תביא להטלת חבות בפיצויים לצד סעדים אחרים. בנקודה זו, לא נותר לי אלא לקבוע כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים אשר נקבעו בפסק הדין קמא; כי ממצאים אלה תומכים במסקנותיו המשפטיות של בית משפט קמא; וכי אין לגלות בפסק דין זה שום טעות שבחוק. מטעמים אלה, דין הערעור והערעור שכנגד להידחות לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. סוף דבר הנני מציע אפוא כי הערעור והערעור שכנגד יידחו ללא צו להוצאות. ש ו פ ט הנשיאה א' חיות: מן הטעמים שאפרט להלן אני מצטרפת לתוצאה שאליה הגיע חברי השופט א' שטיין ולפיה דין הערעור להידחות. אך בשונה מחברי, אני סבורה כי יש לקבל את הערעור שכנגד ולהחזיר את הדיון אל בית משפט קמא על-מנת שיכריע בכל הסוגיות הטעונות הכרעה לצורך אכיפת חוזה האופציה. חוזה אופציה הוא חוזה משני, הנספח לחוזה העיקרי, והוא מעניק למקבל האופציה את הזכות לממשה ובכך להביא להשתכללות החוזה העיקרי (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 211 (מהדורה רביעית, 2019)) (להלן: שלו וצמח). פרופ' פרידמן ופרופ' כהן מבחינים בין חוזה אופציה שהוא "התחייבות לכרות חוזה, שתנאיו, פחות או יותר מוגדרים", ובין חוזה שקיימת התחייבות לכרתו בתנאים אשר "עדיין אינם מוגדרים ומוסכמים". חוזה מהסוג השני, אליבא דפרידמן וכהן, אינו "חוזה אופציה", אלא חוזה לפיו מתחייבים הצדדים "לבוא לשולחן הדיונים ולעשות מאמץ כן לגשר על הפערים שביניהם" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים א 314 (1991)). ובמילים אחרות, זהו חוזה שלפיו מתחייבים הצדדים לנהל משא-ומתן. הבחנה זו בין שני סוגי החוזים נדרשת נוכח האופן שבו נתפס חוזה אופציה בשיטת המשפט שלנו, כחוזה המעניק בידי מקבל האופציה את הבחירה אם להתקשר בחוזה העיקרי, אם לאו (ראו: ע"א 133/89 החברה לפיתוח חוף התכלת (תל אביב-הרצליה) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין – נתניה, פ"ד מז(5) 689, 697 (1993); ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין – רחובות, פסקה 25 לחוות דעתי (23.12.2011); ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא, פסקה 31 לחוות דעתה של השופטת ד' ברק-ארז (7.8.2013) (להלן: עניין פרידמן); שלו וצמח, בעמ' 211). מסקנה זו נתמכת גם ברקע הכלכלי-מסחרי של חוזה האופציה, אשר מטרתו להעניק נכס כלכלי למקבל האופציה ולא רק להוסיף וודאות לצדדים במסגרת עסקאות מורכבות בדרך של הבטחת קיומו של משא-ומתן, שאותו ניתן להבטיח גם באמצעים מחייבים פחות מחוזה אופציה (סיני דויטש "הצעה בלתי חוזרת ואופציה: האמנם סמנטיקה בלבד?" עיוני משפט יב(2) 275, 288-287 (1987)). על כן, חוזה המותיר בידי נותן האופציה את האפשרות לסכלה במשא-ומתן שיתנהל בין הצדדים לאחר מימושה, איננו חוזה אופציה, וההתייחסות אליו ככזה – מעוררת קושי מושגי. לטעמי, אם החוזה שנכרת כולל את התנאים המאפשרים למקבל האופציה לממש את החוזה העיקרי, בפנינו "חוזה אופציה" שנותנה אינו רשאי לסכל את מימושה. 3. חברי השופט שטיין, קובע בחוות דעתו כי בין הצדדים נכרת "הסכם האופציה [...] תקף אשר מחייב את הצדדים", ומסקנתו זו מקובלת עלי. אלא שבהינתן מהותו של חוזה אופציה שעליה עמדתי לעיל, לא ניתן ליישב מסקנה זו עם קביעתו הנוספת של חברי ולפיה מתמצה החוזה, בשלב זה, בהתחייבות של הצדדים "לנסות ולגבש ביניהם – בתום-לב ובדרך מקובלת – חוזה מפורט למכירת המקרקעין בהתאם לתנאים הבסיסיים אשר נקבעו במסגרת האופציה". לטעמי, ככל שבפנינו חוזה אופציה – משמעות הדבר היא שבידי מקבל האופציה האפשרות לממש את החוזה העיקרי, ולא רק לחייב את נותן האופציה לשבת עמו למשא-ומתן. ויודגש – לא כותרת החוזה היא הקובעת את סוג החוזה שבו התקשרו הצדדים, אלא תוכן החוזה. בענייננו, חוזה האופציה המפורט אכן "נאה לשמו ושמו נאה לו" – מדובר בחוזה שתנאיו "פחות או יותר מוגדרים", כלשונם של פרידמן וכהן, והוא כולל את הרכיבים היסודיים המאפשרים את מימוש החוזה העיקרי, לפי בחירתו של מקבל האופציה. לפיכך, קשה להלום את טענת המערערת לפיה התחייבותה התמצתה בקיום משא-ומתן אשר ייתכן שלא יבשיל להסכם מכר. זאת, מאחר שלצד הסעיף בחוזה אשר קבע – "אנו [המערערת] מתחייבים להימנע מלעשות כל עסקה הסותרת התחייבותנו זו ולא לנהל כל מו"מ בתקופת האופציה בעניין החלקה עם כל מאן דבעי זולתכם [המשיב והמערער שכנגד]", מכיל החוזה תנאים מפורטים הנוגעים לתמורה שתשולם בעבור הנכס; למועד השלמת התשלומים עבור הנכס; לחלוקת נטל המסים; ובעיקר – הסכמה כי "במידה והאופציה תמומש, כאמור לעיל, הסכם מכר ייחתם תוך 14 יום ממועד הודעת המימוש". במילים אחרות, לפנינו חוזה אופציה המבהיר מפורשות כי מימושה מוליך את הצדדים אל החוזה העיקרי למכירת הנכס בהתאם לתנאים המהותיים שפורטו בחוזה האופציה, ואשר ייחתם תוך 14 יום. 4. בהינתן העובדה שבפנינו חוזה אופציה אין בעיני מקום להורות לצדדים לנהל ביניהם משא-ומתן נוסף על זה שכבר ניהלו, וככל שההתקשרות העיקרית בין הצדדים טעונה השלמה של פרטים חסרים – יכול בית המשפט להשלים פרטים אלה כאשר אין מדובר בפרטים מהותיים לעסקה (ראו: ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989); ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 14 לחוות דעתו של השופט ע' פוגלמן (24.7.2013) (להלן: עניין רוזנברג); עניין פרידמן, פסקה 34 לחוות דעתה של השופטת ברק-ארז). כך למשל בעניין רוזנברג צוין כי "אמנם לאחר שנחתם מסמך הסגירה נותרו סוגיות מסוימות פתוחות שהעיקרית שבהן נוגעת לאופן פריסת התשלום. אולם, אין משמעות הדבר כי לא ניתן לאכוף את ההסכם שאליו הגיעו הצדדים. בעת הצורך ניתן יהיה להשלים את הסוגיות שנותרו פתוחות באמצעות ערוצי ההשלמה החוזיים הקבועים בדין או בנוהג" (פסקה 30 לחוות דעתו של השופט פוגלמן). 5. בענייננו, קבע בית המשפט קמא, בצדק, כי הצדדים הסכימו ביניהם על הפרטים "החיוניים", ופרק הזמן שהוקצה לחתימת החוזה העיקרי לאחר מימוש האופציה (14 יום), מלמד אף הוא כי בעת חתימת חוזה האופציה לא סברו הצדדים שנותרו פרטים מהותיים העלולים לסכל את מימושה ואת ההתקשרות בחוזה העיקרי. נוכח מסקנה זו, שגה בית המשפט קמא בדחותו את תביעת המערער שכנגד להורות על אכיפת ההסכם ובקבעו כי על הצדדים לנהל משא-ומתן לצורך גיבוש הסכם סופי. משעה שהצדדים כרתו ביניהם חוזה תקף הכולל את הפרטים החיוניים, ומשעה שהמערער שכנגד ביקש את אכיפת ההסכם תוך העלאת טענות בדבר הדרך שבה יש להכריע בשאלות שנותרו פתוחות – לא הייתה כל הצדקה להורות לצדדים לנהל משא-ומתן, והיה על בית המשפט קמא לבחון אם יש בידו להכריע בשאלות שנותרו במחלוקת לגבי החוזה העיקרי בדרך של פירוש חוזה האופציה, תוך התחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתקף מלשון החוזה ומן ההליך שהתברר בפניו (שלו וצמח, בעמ' 489-486). ככל שהמסלול הפרשני אין בו כדי ליתן מענה לאותן שאלות – על בית המשפט להשלים את פרטי החוזה באמצעות ערוצי ההשלמה החוזיים הקבועים בדין או בנוהג (שם; שם, בעמ' 561-560). במאמר מוסגר אציין כי בכל הנוגע לאחת הסוגיות שנותרו פתוחות והנוגעת לתשלום המע"מ, אני נוטה, מבלי לקבוע מסמרות בנושא, לעמדת חברי השופט שטיין (ראו פסקה 29 לחוות דעתו). 6. מן הטעמים שפורטו לעיל ואם תישמע דעתי היינו דוחים את הערעור, מקבלים את הערעור שכנגד ומורים על החזרת הדיון אל בית המשפט קמא על-מנת שיורה על אכיפת ההסכם, בדרך של פירוש או השלמת החוזה כנדרש. ככל שבית משפט קמא יסבור כי נדרשת בהקשר זה השלמת טיעונים מטעם הצדדים, הוא רשאי כמובן להורות על כך בהתאם לסדרי הדין שאותם יקבע. עוד אציע כי נחייב את המערערת בהוצאות המשיב 1 והמערער שכנגד בסך של 20,000 ש"ח. ה נ ש י א ה השופט ג' קרא: אני מסכים לעמדת חברי, השופט א' שטיין, לה שותפה גם חברתי, הנשיאה א' חיות, כי דין הערעור להידחות, שכן לפנינו הסכם אופציה בר-אכיפה אשר לא נפל בו כל פגם. אשר למחלוקת שנפלה בין חבריי ביחס לערעור שכנגד – בנסיבות העניין, מצאתי להצטרף לתוצאה אליה הגיעה הנשיאה. חברי, השופט שטיין, סבור כי את פרטיו החסרים של הסכם מכר המקרקעין נדרשים הצדדים לנסות ולגבש בינם לבין עצמם בתום-לב ובדרך מקובלת, בטרם ייכנס ביניהם בית המשפט וישלים את אשר טעון השלמה. ואילו חברתי, הנשיאה, גורסת כי הסכם האופציה העניק למשיב את הכוח לממש את הסכם מכר המקרקעין, ולא רק לחייב את המערערת, נותנת האופציה, לשבת עמו למשא ומתן; כי את פרטיו המהותיים של הסכם המכר גיבשו כבר הצדדים; וככל שהדבר נוגע לפרטים שאינם מהותיים – אלו ניתנים להשלמה על ידי בית המשפט באמצעות התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא עולה מלשון הסכם האופציה ומערוצי ההשלמה החוזיים הקבועים בדין ובנוהג. מסכים אני לעמדת הנשיאה כי לפנינו הסכם אופציה שתוכנו הולם את כותרתו וכן לעמדה העקרונית לפיה הסכם אופציה נועד להעניק נכס כלכלי למקבלה. יחד עם זאת, לעיתים ההבחנה בין סוגים שונים של "חוזה לכרות חוזה" איננה כה חדה. כפי שמציינים המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן: "עם זאת, קיימים לא מעט מצבי ביניים בטווח שבין חוזה לכרות חוזה במובן הראשון שנדון לעיל, כגון חוזה אופציה, לבין חוזה לניהול משא ומתן. כך הדבר, כאשר הצדדים מסכימים על נושאים אחדים, אך משאירים נושאים אחרים למשא ומתן נוסף ביניהם. זו הסוגיה של זכרון דברים והסכם להסכים... כל הסדר כזה טומן בחובו חוזה לנהל משא ומתן על נושאים שנשארו עדיין פתוחים" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 362 (מהדורה שנייה, 2018); ההדגשות שלי – ג'.ק). כפי שציינה גם הנשיאה, לא כותרת החוזה היא הקובעת בהכרח את סיווג ההתקשרות בין הצדדים, אלא תוכנו. לכן, איני פוסל מצבים שבהם יוכתר ההסכם כ'אופציה', אך מתברר כי הצדדים ביקשו לשמר לעצמם מנגנון למשא ומתן עתידי לשם הסכמה על נושאים מסוימים. כך במיוחד בהסכמי אופציה לרכישת מקרקעין, אשר מעצם טיבם מצריכים את הצדדים לערוך הסכם מכר ולהוציאו אל הפועל (בשונה, למשל, מאופציות על נכסים נחלפים נסחרים, שמימושן אינו דורש, לרוב, השלמה של פרטים, ואף יכול להתבצע באופן אוטומטי באמצעים טכנולוגיים). לפיכך, גם אינני פוסל את גישתו של חברי, השופט שטיין, המבכר את עקרון חופש החוזים וחופש עיצוב החוזה (סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). מעבר לכך, כאשר עסקינן באותם "מצבי ביניים", קרי, הסכמים מחייבים אשר טעונים השלמה של פרטים, דומה כי על בית המשפט להידרש לנסיבות העניין, ובתוך כך: מיהות הצדדים ומהות החוזה – לא חוזה בין שני צדדים עסקיים בעסקה מורכבת, כחוזה בין שני צדדים פרטיים בעסקה סטנדרטית; טיב הפרטים החסרים – לא פרט עיקרי הטעון השלמה כפרט טפל; וכן "נקודת הסכסוך" – לא דומה שליחת הצדדים למשא ומתן ראשון לאחר שנפתרה המחלוקת באשר לתוקפו המחייב של ההסכם, לשליחתם למשא ומתן לאחר שניסו כבר כמה וכמה פעמים להגיע להבנות, וכשלו. אכן, כאשר על פני הדברים אין תועלת צפויה משליחת הצדדים לשולחן הדיונים, אין להעמיס על הצד הנפגע המעוניין בקבלת סעד מבית המשפט – ולחייבו לשוב למשא ומתן עם הצד הפוגע, אשר רק עלול להתישו ולהשית עליו נזקים, אשר לא תמיד יעלה בידו להשיג שיפוי בעבורם. במצב כזה, גם שיקולי יעילות מצדיקים לחסוך התדיינויות נוספות. ומן הכלל אל הפרט: בענייננו, מסכים אני כאמור לכך שלפנינו הסכם האופציה תקף ומחייב. נותר אם כן לבחון, האם הצדדים הותירו פרטים חסרים בהסכם האופציה? ואם כן, האם הם קבעו ביניהם, מפורשות או באופן משתמע, להגיע להסכמה על פרטים אלו במסגרת משא ומתן עתידי? אשר לשאלה הראשונה, על פניו, התשובה לכך היא בחיוב. הצדדים אמנם קבעו כי התשלום "יושלם תוך 180 יום מיום חתימת חוזה מכר מחייב", אך לא פירטו את פריסת מועדי התשלום וכן את מועד מסירת החזקה ומועד העברת הבעלות כנגד ביצוע התשלומים. אשר לשאלה השנייה, נראה לי כי התשובה היא בשלילה, ולא ניתן ללמוד מתוך לשון ההסכם והנסיבות כי הצדדים קבעו להגיע להסכמה על פרטים מסוימים במסגרת משא ומתן עתידי. נראה כי חברי, השופט שטיין, סומך מסקנתו בעיקר על סעיף 3 להסכם האופציה הקובע כי "הסכם מכר ייחתם תוך 14 יום ממועד הודעת המימוש". אולם, כפי שציינתי לעיל, אופציה לרכישת מקרקעין, מעצם טיבה, מצריכה את הצדדים, במרבית המקרים, לגבש הסכם מכר ולהוציאו אל הפועל. לכן, אינני סבור כי ניתן לראות בסעיף זה כביטוי לרצונם המפורש של הצדדים לנהל משא ומתן לשם השלמת פרטים חסרים, באופן השולל השלמה באמצעות מנגנוני השלמה (פסקה 30 לחוות דעתו של השופט שטיין), אלא הוראה כללית באשר למועד הוצאת העסקה העיקרית אל הפועל. גם העובדה כי מרבית התנאים העיקריים של הסכם המכר כבר גובשו בהסכם האופציה (פסקה 3 לחוות דעתה של הנשיאה) וכן התקופה הקצרה בת 14 יום שהוקצתה לחתימת הסכם המכר (פסקה 5 לחוות דעתה של הנשיאה) – מובילות למסקנה כי הצדדים לא ביקשו לשמר בידם, באופן מפורש, מנגנון של משא ומתן לשם השלמה של נקודות מסוימות. כמו כן, הסכם המכר הדרוש השלמה הוא של עסקת מקרקעין סטנדרטית; והפרטים הטעונים השלמה – מועדי התשלום – אינם מהותיים. זאת ניתן ללמוד מכוונת הצדדים עצמם, אשר לא ייחסו לכך חשיבות בזמן אמת והסתפקו בקביעה כי התשלום יושלם תוך 180 יום מחתימת חוזה המכר (אף אם בהמשך, התגלעו בעניין זה – מטבע הדברים – מחלוקות ביניהם). אשר ל"נקודת הסכסוך", הרי שהצדדים כבר ניסו להגיע לעמק השווה: בטרם הגשת התביעה לבית משפט קמא, עת החליפו טיוטות הסכם מכר ביניהם; משניתן פסק דינו של בית משפט קמא; ואף במהלך ולאחר הדיון בערעור שהתקיים לפנינו – והכל ללא הועיל. נוכח כל האמור, ובמצב הדברים הנוכחי, לא ראיתי לנכון לשלוח את הצדדים למשא ומתן נוסף. ממילא, החזרת התיק לבית המשפט המחוזי, אינה מונעת מהצדדים את האפשרות לסיים את המחלוקת ביניהם באופן מוסכם, ויפה שעה אחת קודם. סוגיה נכבדה נוספת, אשר עומדת בלב המחלוקת בין הצדדים – באופן שאינו מאפשר להם להתקדם במשא ומתן ביניהם – היא סוגיית החבות במע"מ. סוגיה זו – כך התברר בדיון לפנינו – היא פועל יוצא של רצונו של המשיב להשלים את הרכישה באמצעות חברה עסקית מטעמו. היות שבמסגרת הערעור שכנגד עתר המשיב כי נצהיר על כך שמחיר העסקה כולל מע"מ, אינני רואה מניעה כי אביע דעתי ביחס לסוגיה זו – ואדחה את עמדתו של המשיב לגופה. אינני סבור כי במקרה דנן סוגיית המע"מ היא "פרט חסר" הטעון השלמה על ידי בית המשפט. לשון החוזה ומכלול הנסיבות שתוארו בהרחבה על ידי חברי, השופט שטיין, לא מותירים מקום לספק כי המערערת סברה כי היא מעניקה למשיב אופציה לרכוש את המקרקעין בתמורה לסך של 10,000,000 ש"ח. המדובר בעסקת מקרקעין בין צדדים פרטיים שאינה מתחייבת במע"מ. לכן, המערערת לא הייתה צריכה להניח כי אפשרות שכזו (רכישה באמצעות חברה עסקית) בכלל תעלה, כך שלא מדובר בפרט חסר שנדרש להסדירו בעתיד אם תמומש האופציה (בהקשר זה יש לתת את הדעת גם לעובדה כי מדובר בנוסח אחיד של הסכם אופציה). ככל שהמשיב מעוניין לממש את האופציה באמצעות חברה עסקית שיש לו זיקה אליה – יתכבד ויעשה כן, בכפוף להוראות הסכם האופציה; אך אין בכך כדי לחייב את המערערת בנטל המע"מ שעלול לחול על העסקה במקרה כזה, אשר יתווסף לסך של 10,000,000 ש"ח. יתר על כן, החזקה המשפטית לפיה מחיר שנקבע עבור עסקה כולל את רכיב המע"מ, אם לא נאמר אחרת, כוחה אמנם יפה כאשר המוכר הוא 'עוסק', כגון מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו – החייב בתשלום המע"מ על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: החוק) – וחזקה כי בעת קביעת המחיר "גילגל" את החבות במס עקיף זה לקונה: "הכלל האמור מבוסס על שתי הנחות עיקריות. ראשית, העוסק הוא זה הקובע בדרך כלל את מחיר העסקה. לכן, חזקה עליו כי אם מחיר העסקה איננו כולל מס ערך מוסף יבהיר זאת לקונה ואם לא עשה כן נושא הוא בתוצאותיה של אי-הבהירות (ראו והשוו: איל זמיר פירוש והשלמה של חוזים 32-30 (1996); אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי - פרשנות החוזה 639-638 (2001); גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 441-440 (2005)). שנית, והוא עיקר – לפי סעיף 16 לחוק מס ערך מוסף חייב העוסק בהעברת המס לרשויות ועל כן ניתן להניח כי הוא יגלם את המס במחיר העסקה הנקבע על ידו, ככל שתנאי השוק יאפשרו לו לעשות כן" (ע"א 9922/02 רשות השידור נ' שפ"מ שידורי פרסומות מאוחדים בע"מ, פסקה 7 (22.8.2007)). אולם, כוחה של החזקה אינו יפה מקום שהמוכר הוא אדם פרטי שאיננו החייב בתשלום המע"מ על פי החוק, שכן העסקה אינה מבוצעת במהלך עסקיו. בהקשר זה, אפנה לסעיף 2 להסכם האופציה המטיל על כל צד את תשלום מלוא המיסים החלים עליו "לפי הדין ולפי הנוהג" (ראו פסקה 5(ג) לחוות דעתו של השופט שטיין); לסעיף 21 לחוק ("שר האוצר רשאי לקבוע לגבי סוגי עוסקים או סוגי עסקאות... שהקונה הוא שיהיה חייב בתשלום המס"); וכן לתקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976, הקובעת כי: "במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס" (וראו גם הגדרת "עסקת אקראי" בסעיף 1 לחוק: "(2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין..." – שכן אחרת, אם מדובר בעסקת מקרקעין בין שני אנשים פרטיים, הרי שהיא כלל לא נכנסת להגדרה של 'עסקה' בחוק ולא מתחייבת במע"מ). סוף דבר, אני מצטרף בנסיבות העניין לתוצאה אליה הגיעה הנשיאה בפסקה 6 לחוות דעתה, כי יש לקבל את הערעור שכנגד ולהשיב את התיק לבית המשפט המחוזי כדי שישלים את אשר טעון השלמה בהתאם לערוצי ההשלמה המקובלים. כן מצטרף אני לעמדת הנשיאה גם לעניין ההוצאות. טוב יעשו הצדדים אם יחסכו מבית המשפט את המשך ניהול ההליך ויגיעו לכדי הבנות. ש ו פ ט הוחלט פה-אחד לדחות את הערעור. כמו כן הוחלט, ברוב דעות, כנגד דעתו החולקת של השופט א' שטיין, לקבל את הערעור שכנגד, להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי להשלמת החוזה כאמור בפסק דינה של הנשיאה א' חיות, אליו הצטרף השופט ג' קרא, ולחייב את המערערת לשלם למשיב 1, שהוא המערער שכנגד, הוצאות בסך כולל של 20,000 ₪. ניתן היום, ‏ט' באב התשפ"א (‏18.7.2021). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 18088720_F09.docx עב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1