זכריה ארגוב נ. מרדכי בן שלום

פסק-דין בתיק ע"א 8872/02 בבית המשפט העליון ע"א 8872/02 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופט ס' ג'ובראן המערערים: 1. זכריה ארגוב 2. חנה ארגוב נ ג ד המשיבים: 1. מרדכי בן שלום 2. שמחה בן שלום ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בת"א 1468/99, מיום 4.8.02, שניתן על-ידי כב' השופטת ד"ר ד' פלפל תאריך הישיבה: ה' בתשרי תשס"ד (1.10.03) בשם המערערים: עו"ד אריה דנציגר; עו"ד שמואל פלגר בשם המשיבים: עו"ד ניסן שריפי פסק-דין השופט ס' ג'ובראן: פתח דבר 1. בפנינו ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל) בתיק ת.א. 1468/99 ובתיק ת.א. 1483/01 מיום 4.8.02, אשר הורה על מתן צו מניעה קבוע, האוסר על המערערים לבנות בתחום הרכוש המשותף, הנמצא בחלקה 137 בגוש 7933, שברחוב שמואל 18 שכונת דורה נתניה (להלן: הבית). כמו-כן, לעניין המבנה שבנו המערערים בחצר של הבית המשותף, קבע בית-המשפט המחוזי, כי על-מנת לקבל היתר לבניית סככת חניה, על המערערים להרוס תחילה את המחסן והמבנה שבנו. העובדות הצריכות לעניין 2. המשיבים הינם בעלים של זכויות בדירה מס' 1 בבית ורשומים כחוכרי הדירה בלשכת רישום המקרקעין. המערערים הינם הבעלים של הזכויות בדירה מס' 2 בבית. לשני הצדדים מגרש בבעלות משותפת, לגביו לא נעשה הסכם שיתוף בין הצדדים. 3. בין המערערים לבין המשיבים התנהלו בעבר הליכים משפטיים מגוונים בטענת המשיבים שהתקבלה, לפיה המערערים בנו בחצר יחידת דיור לכל דבר ועניין, בניגוד לחוק, וזאת במקום להגדיל מחסן שהיה בחצר, כפי שביקשו מלכתחילה. 4. באמצע שנות ה-90, ביקשו המערערים להגדיל מחסן קטן בחצר הבית המשותף. המשיבים הסכימו לכך וחתמו על התוכנית שהוגשה להם. סמוך לאחר החתימה, משהתברר למשיבים, כי המערערים מבקשים בעצם לבנות חניה מקורה מול סלון ביתם, ביטלו הם, ביום 6.7.95, את הסכמתם לבניה. 5. המשיבים זומנו לוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: הועדה המקומית) ובעקבות זאת החליטו הצדדים בזכרון דברים שערכו (להלן: זכרון דברים), ביום 19.8.1995, כי המערערים יהיו רשאים לבנות חניה מקורה בתנאי שהקירות המערביים והצפוניים לא יהיו בגובה של יותר מ- 40 ס"מ מהרצפה. 6. בינתיים הסתבר למשיבים, כי המערערים סגרו את חזית החניה בתריסים, לרבות הקיר המערבי בה אמור היה רכבו של המערער לעבור לחניה, כשלטענת המשיבים, כל מטרתם של המערערים הייתה להפוך את המבנה לדירת מגורים. 7. או-אז, הגישו המשיבים, ביום 2.4.97, למפקח על הבתים המשותפים תביעה כנגד המערערים וכן פנו לעיריית נתניה בתלונה הנוגעת לחריגות בניה שבוצעו. 8. הועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: הועדה המחוזית) קבעה, כי יש להרוס את המבנים הקיימים ורק לאחר-מכן ניתן לדבר על הכשרת יחידת הדיור. ביום 27.7.99 החליטה הועדה המקומית לאמץ את החלטת ועדת הערר ולוודא, כי ההריסה בוצעה וכן לקבל דיווח של הפקח לאחר ביקור במקום. 9. בינתיים, הגישו המערערים בקשה להיתר בניה. המשיבים מצידם התנגדו לבקשה. למשיבים הסתבר, כי המערערים קיבלו היתר בניה, בלא שהמשיבים זומנו לדיון, למרות שהגישו התנגדותם. 10. יש לציין, כי אין מחלוקת בין הצדדים, כי לפי התכנית בנין עיר (להלן: התב"ע) יכולים המערערים לבנות "מחסן וחניה". מחסן בגודל 12.5 מ"ר וחניה בגודל 15 מ"ר. בפועל השטח הבנוי הוא 35.61 מ"ר. 11. המשיבים טוענים, כי בניה אינה יכולה לעמוד בסתירה להסכם שמסדיר ביניהם את זכויות הקניין. לטעמם, עצם הגשת הבקשה להיתר סותרת הסכם זה ולכן יש להורות על הריסת המבנה. 12. ביום 12.11.97 החליטה הועדה המקומית לקבל חלקית את התנגדות המשיבים ולאשר את בקשת המערערים במספר תנאים. 13. על החלטת הועדה המקומית, הגישו המשיבים ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: הועדה המחוזית). ביום 17.5.98 קיבלה הועדה המחוזית את הערר וקבעה, כי לא ניתן יהיה להכשיר את המבנה מבלי להרסו תחילה. 14. הועדה המקומית החליטה בישיבתה מיום 27.7.99 לאמץ את החלטת ועדת הערר מיום 17.5.98. 15. ביום 30.3.99 הגישו המשיבים לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (ת.א. 1468/99) תביעה כנגד המערערים, בה ביקשו מבית-המשפט המחוזי ליתן כנגד המערערים צו מניעה קבוע, האוסר עליהם לבנות בתחום הרכוש המשותף בבניין, וכן צו עשה, המורה למערערים להרוס את הבניין שבנו בחצר הבית. יש לציין, כי במסגרת תביעה זו תבעו המשיבים גם את עיריית נתניה וביקשו מבית-המשפט ליתן סעד הצהרתי הקובע, כי אין בסמכות העירייה לדון בבקשות המערערים לאישור המבנה ו/או בקשה לאישור כל בניה אחרת ברכוש המשותף, וכן צו המורה לעירייה לאכוף את הצווים שינתנו כנגד המערערים. התביעה כנגד העירייה נמחקה בשלב מאוחר יותר. 16. המערערים, מצידם, הגישו ביום 19.3.01 לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תביעה שכנגד (ת.א. 1483/01), במסגרתה ביקשו מבית-המשפט להורות על הריסתו של מבנה אותו בנו המשיבים גם הם בחצר הבית וכן צו מניעה קבוע, האוסר על המשיבים לעשות שימוש במבנה כיחידת דיור. בנוגע לתביעה שכנגד, הגיבו המשיבים, כי מדובר במחסן שבנייתו החלה בשנת 1988 והסתיימה בשנת 1992, מזה 11 שנה על-פי היתר בניה שנתקבל כדין וללא כל טרוניה. לטענתם, הטרוניה עלתה רק משקיבלו המערערים את כתב התביעה בתיק נשוא ערעור זה ולכן מנועים המערערים כיום להעלות טיעונים כנגד המחסן הנ"ל. פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי 17. בית-המשפט המחוזי (כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל) קיבל את תביעת המשיבים (ת.א. 1468/99) וקבע, כי הבניה בוצעה בניגוד להסכם שבין הצדדים וכי המערערים קיבלו את היתר הבניה מבלי שהמשיבים זומנו לדיון, ולמרות שהגישו התנגדות לכך. על-כן, הוציא בית-המשפט המחוזי צו מניעה קבוע, האוסר על המערערים לבנות בתחום הרכוש המשותף. לעניין המבנה שבנו המערערים, קבע בית-המשפט, כי על-מנת לקבל היתר לבניית סככת חניה, עליהם להרוס תחילה את המבנה, כאמור בהחלטת ועדת הערר. אשר לתביעה שכנגד (ת.א. 1483/01), קבע בית-המשפט המחוזי, כי לא נפגעה זכותם הקניינית של המערערים וכי יש להפריד בין זכות הקניין לבין חריגה מהיתר או מתב"ע. עוד הוסיף וקבע בית-המשפט, כי המבנה שבנו המשיבים נבנה על-פי היתר שנתקבל כדין וכי מפאת הזמן הרב שעבר מאז - 11 שנים - מנועים המערערים להעלות כל טענה כנגד בניית המבנה. עוד נקבע, כי אילו המשיבים אכן חרגו בבנייתם, כי אז זהו עניין לרשויות המתאימות לעסוק בכך וכי על המערערים למצות את ההליכים בפניהם בטרם יבקשו הם מבית-המשפט סעד של הריסה. טענות הצדדים 18. בנימוקי הערעור טוענים המערערים, כי שגה בית-המשפט המחוזי בקביעתו להרוס את המבנה שבנו בחצר המשותפת וכן בהעניקו צו מניעה קבוע, האוסר עליהם לבצע בנייה בחצר המשותפת. עוד מוסיפים וטוענים המערערים, כי שגה בית-המשפט עת אפשר למשיבים להרחיב את חזית תביעתם ולהוסיף בתצהיר עדותם הראשית, עילת תביעה חדשה שלא נכללה בכתב תביעתם. לטענתם, תוצאת פסק-הדין יוצרת אנומליה במובן זה, שעל-אף שהמשיבים בנו יחידת דיור בה יש חיבור קבוע לרשת החשמל, לטלוויזיה, לביוב מטבחון ריהוט ועוד, ללא היתר ובניגוד לתב"ע החלה במקום, יצאו הם נשכרים ואילו המערערים, בעלי האישורים המתאימים לטענתם, הם שמצווים להרוס את המבנה שבנו. עוד מוסיפים וטוענים המערערים, כי פסק-הדין שניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי לא רק שאינו מנומק, אלא גם העניק סעד שלא נתבקש על-ידי המשיבים והוא צו מניעה קבוע, האוסר על המערערים לבנות בתחום הרכוש המשותף וזאת על-אף שהמשיבים עצמם טענו, כי הסכימו לחלק מהבניה, קרי בנייתה העקרונית של החנייה ובניית המחסן בירכתי החצר האחורית. לטענתם, משהוספה העילה שלא נטענה בכתב התביעה, נגרם להם "עוול דיוני". 19. מנגד, המשיבים טוענים, כי פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי מבוסס, נכון וצודק ויש להשאירו על כנו. לגופו של עניין, טוענים המשיבים, כי תביעת המערערים אותם בגין בניית מבנה ללא היתר כדין, הינה תביעה קנטרנית וחסרת כל בסיס משפטי. לגרסתם, הערעור דנן נגוע בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים. עוד טוענים המשיבים, כי המערערים מנועים מלטעון כנגדם בשל טענת ההשתק שקמה להם עם השנים, שכן לסברתם השיהוי הארוך של המערערים במשך כ-13 שנים, מונע מהם כעת את הזכות להעלות את טענותיהם. אשר לעניין הסעד שלא נתבקש על-ידי המשיבים וניתן על-ידי בית-המשפט, מציינים המשיבים, כי בסעיף 18.1 לכתב תביעתם מבקשים המשיבים צו מניעה קבוע, האוסר על המערערים לבנות בתחום הרכוש המשותף. לחילופין טוענים הם, כי אף אם לא היו מבקשים סעד זה, הרי שיכול בית-המשפט לעשות כן מכוח סמכותו הטבועה, וזאת אם כל העובדות הנחוצות להכרעה באותו סעד הובהרו למעלה מן הנחוץ. דיון 20. שתי שאלות מרכזיות עומדות בפנינו בערעור זה, על-מנת להכריע בסכסוך שבין הצדדים. האחת, מהן ההסכמות שהושגו בין הצדדים לשם בניית החניה ו/או המחסן? והשנייה, האם נעשה על-ידי מי מהצדדים שימוש לרעה בזכות שניתנה, בניגוד לעקרון תום-הלב? הסכמות הצדדים 21. הצדדים חתמו, כאמור, ביום 19.8.1995, על הסכם, הנושא את הכותרת "זכרון דברים – בניית חניה" (להלן: זכרון הדברים). המשיב מעיד בתצהירו, כי הגיע להסכם עם המערער 1 (להלן: המערער) באשר למימדי החניה וכי בעקבות הסכם זה ניתן למערער היתר לבניית החנייה. לטענת המשיב, המערער ביצע את הבנייה תוך שהוא מפר הפרה חמורה ויסודית את ההסכם ביניהם. מנגד, בא-כוח המערער טען בפני בית-המשפט המחוזי, כי יש למחוק מתצהיר המשיב את הטענות המתייחסות להסכם, שכן לטענתו, מהוות הן עילה חדשה, אשר זכרה לא בא בכתב התביעה ולפיכך הוספה זו מהווה "שינוי חזית". בעניין זה יש לבחון מה היו הסכמות הצדדים. האם זכרון הדברים השתכלל לידי הסכם? כלומר האם הצדדים ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב לכל דבר ועניין כמשמעותו בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), על אף שהוכתר כ"זכרון דברים" או שמא הצדדים ראו בזכרון הדברים אך תרשומת המשקפת שלב במשא ומתן? שכן, כידוע, המונח "זכרון דברים" הינו מונח ניטראלי ומשמעותו המשפטית תלויה בכוונת הצדדים (ראו פרופ' ג' שלו "דיני חוזים", מהדורה שניה, בעמ' 95). בית-המשפט המחוזי התייחס בפסק-דינו אל זכרון דברים כאל הסכם מחייב, אולם נמנע מלמנות את הטעמים אשר הובילו אותו למסקנה זו. למעשה, בית-המשפט המחוזי לא בחן את התשתית העובדתית הבסיסית, אשר מכוחה ניתן ללמוד על הסכמות הצדדים וכוונתם. בהידרשו לשאלה החוזית, על בית-המשפט לבחון מהו הטקסט החוזי, מהי כוונת הצדדים בו ובאיזה אופן יש לפרשה. המשיב טוען, כי המערער הסיג גבול בחצר הבניין המהווה חלק מהרכוש המשותף וכי בבנייתו בחצר, המהווה חלק מהרכוש המשותף, פוגע הוא בזכות הקניינית של המשיב. מנגד, טוען המערער, כי המשיב בעצמו בנה ברכוש המשותף ובכך פגע אף הוא בזכותו הקניינית של המערער. בנסיבות אלה נראה, כי יש לבחון את הטקסט החוזי, אשר ממנו ניתן יהיה ללמוד האם יש לראות בבניה ברכוש המשותף הסגת גבול ועשיית דין עצמי או שמא הבניה נעשתה בהתאם להסכמת הצדדים שנקבעה בזכרון הדברים לעניין השימוש ברכוש המשותף. נראה לי, כי ללא התשתית העובדתית הכוללת בחובה, בין היתר, את הטקסט החוזי, לא ניתן יהיה להכריע באופן נכון וצודק האם מי מהצדדים הפר הפרה כלשהי מההסכמות שהושגו ביניהם. בנסיבות אלה, משלא נבחנה התשתית הבסיסית, לא ניתן לפסוק בסכסוך הצדדים, ככל שהוא נוגע לשאלה החוזית. שימוש לרעה בזכות - עקרון תום-הלב 22. השאלה השנייה אותה יש לבחון נוגעת לעקרון תום הלב, כמקור חובה עצמאי, הקובע אמת מידה אובייקטיבית של התנהגות ראויה באינטראקציות השונות המתרחשות בחברה (ראו עע"מ 7151/04 הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל נ' ליאור דץ (לא פורסם); רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה (1) 199, 230, 279). נשאלת השאלה, האם במקרה שלפנינו הפר אחד מן הצדדים את חובתו לנהוג בתום-לב? האם עצם העובדה, כי לטענת המערער, התנהגות המשיב בכך שמלין על פגיעה בזכות הקניינית שלו על-ידי שכנו, שעה שהוא בעצמו פגע בזכות הקניינית של המערער מספר שנים קודם לכן, מהווה חוסר תום לב בענייננו? והאם עצם העובדה, כי המשיב טוען, שהתנהגות המערער הינה בחוסר תום-לב בכך שניצל לרעה את השימוש שניתנה לו לעשות בזכות, מהווה חוסר תום-לב בענייננו? ואם כן, האם יש בכך כדי להצדיק את הריסת המחסן והמבנה שבנו המערערים ואת צו המניעה שניתן, האוסר על המערערים לבנות בתחום הרכוש המשותף? והרי לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אינן מצדיקות עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. (בעניין היחס שבין חובת תום-הלב לבין חוק המקרקעין ראו את דברי חברי הנשיא א' ברק ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה (1) 199, בעמ' 276-277 (להלן: פרשת רוקר); וגם פרופ' י' ויסמן "דיני קניין, בעלות ושיתוף" בעמ' 49-50). כידוע, העקרון של שימוש לרעה בזכות, כמוהו כעקרון-העל של תום-הלב, פורס את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין, לרבות סעד של צו הריסה (ראו בעניין זה דברי חברי הנשיא א' ברק בפרשת רוקר בעמ' 276; וכן י' ויסמן "דיני קניין, בעלות ושיתוף, בעמ' 69). האם עצם העובדה, שבבניית המבנה והמחסן גורמים המערערים למשיבים למטרד, בכך שהמבנה חוסם את האור, הנוף והאוויר ומונע מהמשיבים ליהנות מרכושם, מהווה שימוש לרעה בזכות וחוסר תום-לב מצידם? ברור, אפוא, כי אף בנוגע לסוגיה זו, יש חשיבות רבה להסכמות הצדדים, אשר משליכות על השאלה אם נגרם מטרד, אם לאו. האם עצם העובדה, שהמערער בחר להגיש את תביעתו שכנגד (ת.א. 1483/01) כנגד המשיב רק לאחר שהאחרון תבע אותו בגין עילה דומה, מהווה למעשה חוסר תום-לב? והרי, רצונו של המשיב לדאוג לאינטרס העצמי שלו ברורה, אולם דאגתו זו אינה גוברת על חובתו לנהוג בהגינות ובהוגנות כלפי הזולת בכלל וכלפי שכנו בפרט (ראו דברי חברי הנשיא א' ברק בפרשת רוקר, בעמ' 279). דברים אלה יפים שבעתיים בעניין רגיש כגון יחסי שכנות בבית משותף ויש להיזהר שלא לפרוץ פרצות וליתן משקל נכבד ל"ביחד" (ראו י' ויסמן "יחד ולחוד בבית משותף" משפטים טז, תשמ"ו 197). ההתנהלות התקינה של הבית המשותף היא עניין שיש לשמרו ולטפחו. אם יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום-לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו (ע"א 2896/90 טרוצקי נ' דיין, פ"ד מו(5) 454, 460). כמו-כן, מלשון פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי לא ברור, האם המבנה נבנה על-פי היתר כדין, אם לאו או אולי הוכשר על-פי היתר באופן רטרואקטיבי. המערער מצהיר בתצהירו, כי לאחר שהרס חלק מהמבנה ולאחר שהופק דו"ח פיקוח של הועדה המקומית באשר לביצוע ההריסה, אושרה תוכנית השינויים וביום 21.12.99 ניתן לו היתר כדין. המשיב, מצידו, איננו מכחיש עובדה זו, אם כי הוא טוען, כי היתר זה איננו חוקי ובטל מעיקרו. ברור אפוא, כי אף לקביעה זו יש השלכה לעניין המחלוקת שבין הצדדים וראוי לבחון אם ניתן היתר בניה, אם לאו ואם ניתן, באיזה שלב ניתן וכן את חוקיותו. כך למשל, גם שאלת סמכותו של בית-המשפט המחוזי, אשר הורה לבצע את החלטת ועדת הערר, אשר הינה החלטה מנהלית וייתכן, כי עניין לרשויות התכנון והבנייה היא, לא נבחנה. שכן, כידוע, קיימת בו לא פעם מחלוקת עובדתית, אשר ההכרעה בה מחייבת חקירות ובדיקות, והכלים הראויים למימושן מצויים בידי הערכאה האזרחית היושבת בדין כערכאה לעניינים מנהליים (ראו דברי חברי הנשיא א' ברק בעע"ם 7151/04 הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל נ' ליאור דץ, (טרם פורסם); בג"ץ 4306/93 חלפון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל-אביב, פ"ד מז(4) 37, 41). דא עקא, שאלות אלה לא הועלו בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי ואני סבור, כי לא ניתן לפסוק בסוגיה בהעדר בחינה של עניין זה מצד בית-המשפט המחוזי. מלאכת ההוכחה דנן, ראוי כי תיעשה בפני בית-המשפט המחוזי, אשר יבחן את ההיבט של עקרון תום-הלב בכל הנוגע להתנהגות הצדדים האמורה. סוף דבר 23. המסקנה אליה הגעתי הינה, כי הן השאלה מה היו הסכמות הצדדים והיקפן והן השאלה האם נהגו הצדדים בהתאם לעקרון תום-הלב או שמא עשו שימוש לרעה בזכותם טעונות בירור עובדתי ומשפטי. ברם, בירור כזה לא התקיים בפני בית-המשפט המחוזי. לפיכך, ומכל האמור לעיל, אני סבור, כי אין מנוס מלבטל את פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי ולהחזיר את התיק לבירור מחודש בפניו, כאמור בפסק-דין זה. אין במסקנתי זו משום הבעת עמדה לגופן של השאלות האמורות. 24. אשר-על-כן, אני מציע אפוא לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי ולהחזיר את התיק לבירור מחודש בפני בית-המשפט המחוזי, כאמור. נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני אף מציע לחבריי, כי לא נעשה צו להוצאות. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. נ ש י א השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור, בפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן. ניתן היום, ה' בחשון תשס"ו (7.11.05). נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 02088720_H09.doc מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il