הועדה המקמית לתכנון ולבנייה רמת גן נ. י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הד

פסק-דין בתיק ע"א 8825/07 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8825/07 לפני: כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט ס' ג'ובראן כבוד השופט ע' פוגלמן המערער: הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן נ ג ד המשיבות: 1. י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ 2. פרדס הררי בע"מ 3. מניבה פרי בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט ד"ר בנימיני), בת"א 844/94 מיום 28.8.07 תאריך הישיבה: י"ד באייר התשע"ב (6.5.12) בשם המערער: עו"ד עופר טויסטר בשם המשיבים: עו"ד מלכה אנגלסמן בשם היועץ המשפטי לממשלה: עו"ד דינה דומיניץ פסק-דין השופט א' רובינשטיין: א. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט ד"ר בנימיני), בת"א 844/94 מיום 28.8.07. רקע והליכים ב. תביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בעקבות אישור תכנית מתא/15 (להלן גם התכנית הפוגעת) שנכנסה לתוקף ביום 9.7.90 (להלן המועד הקובע). התכנית הפוגעת אישרה את הרחבתו של כביש גהה (דרך מס' 4) והקמתו של מחלף תלת מפלסי (להלן גם מחלף בר אילן). ג. בעקבות התכנית הפוגעת יועדו להפקעה חלקים קטנים מחלקות 130 ו-131 (בגוש 6181) וכן רובה של חלקה 179 (בגוש 6178) (להלן החלקות הנפגעות). המשיבות 3-1 הן הבעלים של החלקות הנפגעות. המערערת היא הועדה המקומית, שבתחומה נמצאות שלוש החלקות. ד. החלקות מצויות ממערב לכביש גהה, בקטע שבין המחלפים בר אילן ואלוף שדה. על חלקות 130 ו-131 הקימו המשיבות 3-1 את פרויקט "גני ערמונים" שכלל 5 בנייני מגורים (בניינים 1, 2, 3, 5, 6); נכון למועד הקובע, טרם נבנה בניין 4 ונחשב כמגרש המיועד לבניה למגורים. הבניינים והמגרש – הם המקרקעין שנפגעו מכוח התכנית הפוגעת. ה. נאמר כבר כאן, כי בעקבות פסק הדין קמא, שייסקר להלן, בפנינו שתי מחלוקות. באשר לחלקות 130 ו-131, אשר עליהן נבנו הבניינים שערכם נפגע כתוצאה מבניית הכביש והמחלף, עיקר המחלוקת היא בשאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק, המקנה פטור מתשלום פיצויים על פגיעה. באשר לחלקה 179, שכאמור רובה הופקע, המחלוקת היא בשאלה האם במסגרת הפיצוי בגין הפגיעה מכוח התכנית הפוגעת, יש להתחשב בפיצויים ששולמו בעבר בגין הפקעתה, כדי למנוע מצב נטען של "כפל פיצוי". פסק דינו של בית המשפט המחוזי ו. עיקר המחלוקת העובדתית בבית המשפט המחוזי נסבה על השאלה האם נגרמה "פגיעה" בשלוש החלקות שבנדון בעקבות התכנית הפוגעת, ומה היקפה. מטעם בית המשפט מונה (שלא בהסכמה) שמאי המקרקעין והמהנדס שאול רוזנברג, כדי שיחוה דעתו בשאלות אלה. בית המשפט סקר ארוכות את חוות דעתו של רוזנברג בפסק דינו; צוינו יסודיותה הרבה והיותה מאוזנת והוגנת. אל מול חוות דעת שהגישו הצדדים, מצא בית המשפט ליתן משקל מכריע לחוות דעתו של רוזנברג. חלקות 131-130: חוות דעתו של השמאי והמהנדס רוזנברג והכרעת בית המשפט ז. על חלקות 131-130 הוקמו בנייני מגורים במסגרת פרויקט גני ערמונים. רוזנברג נתבקש לקבוע, אם הרחבת כביש גהה והקמת מחלף בר אילן צימצמו את המרחק שבין בנייני המגורים לבין הכביש והמחלף, ובכך פגעו בבנייני המגורים. לשם כך הבחין רוזנברג בין הדירות שנפגעו מהקמת המחלף והרחבת הכביש (להלן הדירות הרועשות) לבין אלה שלא נפגעו (להלן הדירות השקטות). באשר לדירות הרועשות מצא, כי נפגעו מן התכנית הן מבחינה אקוסטית הן מבחינה ויזואלית. באשר לדירות השקטות מצא, כי הפגיעה היתה זניחה. את אופי הפגיעה למד רוזנברג הן מסיוריו בדירות הרועשות, והן מהשוואת קצב השתנותם של מחירי הדירות הרועשות לקצב השתנותם של מחירי הדירות השקטות. הדירות שלגביהן בוצעה הבדיקה הן הדירות שנמכרו בפועל לאחר המועד הקובע, קרי לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. חושב ונמצא, כי ירידת הערך הכוללת בגין התכנית הפוגעת, למועד הקובע, היא בסך 1,826,000 ₪ (886,000 דולר) (פסקה 25 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). ח. בית המשפט נדרש לשאלת תחולתו בנדון של סעיף 197 לחוק המקנה למשיבות פיצויים בגין הפגיעה בחלקות הללו. על יסוד ממצאיו של רוזנברג נקבע, כי נתקיימה פגיעה ויזואלית ואקוסטית במקרקעין מכוח התכנית הפוגעת, וכי לא ניתן היה ללמוד עליה מן התכניות הקודמות; כלומר, כי מקורה של הפגיעה הוא התכנית הפוגעת, ועל כן יש מקום לפיצוי לפי סעיף 197. ט. פרט לקביעה העקרונית כי מתא/15 פגעה במקרקעין, נדרש בית המשפט לשאלת מידתה. הצדדים השיגו על שיטתו של רוזנברג, אולם בית המשפט מצא בה היגיון רב וסבר, כי היא משקפת את הפגיעה בפועל; עם זאת נתקבלו חלק מן הטענות באשר להנחותיו של רוזנברג, ובית המשפט הורה על תיקון השומה, על דרך הפחתה, בארבעה עניינים שמנה (פסקה 127 לפסק הדין). בהתאם לתיקון נקבע בפסק דין משלים (מיום 22.11.07), כי הפגיעה בגין חלקות 131 ו-130 הסתכם ב-1,357,000 ₪, למועד הקובע (9.7.90). חלקה 179: חוות דעת רוזברג וההכרעה בבית המשפט קמא י. כאמור, עניינה של חלקה 179 שונה. רובה של חלקה זו הופקע ונבנה עליו קטע של כביש גהה. רוזנברג נדרש לשאלה כיצד פוגעת מתא/15 בחלקה זו בהשוואה לתכנית הקודמת. הבדיקה נעשתה באמצעות השוואת התכנית הפוגעת למצב הדברים שקדם לה, קרי לתכנית מתאר מקומית רג/340 (משנת 1979) (להלן גם התכנית הקודמת). לפי התכנית הקודמת יועד חלקה הצפוני של חלקה 179 ל"דרך", וחלקה הדרומי יועד ל"אזור מגורים מיוחד ולחלוקה מחדש"; לעומת זאת, לפי התכנית הפוגעת הופקע כלל החלקה וכן שונה יעודה ל"דרך". משמעות הדברים היא – ובכך העיקר לעניין שאלת הפגיעה בחלקה 179 – כי הפגיעה היא בחלק הדרומי של חלקה 179, בכך שייעודו שונה ל"דרך". י"א. יצוין, כי בחלק הדרומי נותר קטע קטן של 500 מ"ר (מתוך 6,090 מ"ר) שייעודו לא שונה ל"דרך", אך הואיל ומדובר ברצועה צרה וארוכה, נמצא שמבחינה מעשית שוויה כשווי "דרך". בסיכום הדברים, חושב ונמצא, כי סך הפגיעה בגין התכנית הפוגעת באשר לחלקה 179 הסתכם ב-1,092,000 ₪ (530,000 דולר) נכון למועד הקובע. י"ב. ומכאן לקושי העיקרי בעניינה של חלקה 179. בגין הפקעתם של 96% מחלקה זו (להבדיל מן הפגיעה) שילמה מע"צ (שאינה צד להליך) בשנת 1995 פיצויים למשיבות 3-1, בסך 288,000 דולר ששוערכו מ-1979 (בצירוף הצמדה וריבית) ל-2,240,678 ש"ח. טענת המערערת היתה, כי יש לראות את הפיצויים ששולמו כמגלמים גם את כל הפגיעה בחלקה 179. טענה זו לא נתקבלה על-ידי בית המשפט קמא, כפי שיוסבר להלן. לחלופין נדונה טענתה כי יש להפחית מן הפיצוי את החלק ה"עודף" ששילמה מע"צ, קרי יתרת הסכום שמעבר לפיצויי ההפקעה שמע"צ היתה מחויבת בהם. לשון אחר, המערערת ביקשה "לאחד" את הפיצויים בגין ההפקעה ובגין הפגיעה, ו"לקזז" את הסכום העודף ששולם, שכן ההפקעה נגזרה מתכנית מתא/15 ונקבעה בה. י"ג. דרישותיה של המערערת נתבססו על פרופוזיציה שהציגה, לפיה מששולמו פיצויי ההפקעה על ידי מע"צ בשנת 1995, שולמו לפי יעודה של הקרקע ל"מגורים" (כלומר בערכה הגבוה) ולא לפי יעודה ל"דרך" (כלומר בערכה הנמוך). לפיכך, לשיטתה, הפגיעה כבר גולמה בפיצויי ההפקעה. בית המשפט נדרש להבחנה שבפסיקה בין "פיצויי הפקעה" לבין "פיצויי פגיעה" וליחס שביניהם; נקבע, כי התנהלותן של מע"צ והמערערת לקתה בפגמים, וכי השתיים נקטו ב"תרגיל" שמטרתו להקטין את היקף החבות. עם זאת נקבע, כי בפועל זכו המשיבות לפיצוי העולה על שווים של המקרקעין לאחר התכנית הפוגעת. צוין, כי לא ניתן הסבר מדוע שולם פיצוי גבוה מן הנדרש; אולם נקבע – וזה העיקר – כי פיצוי זה אינו עולה כדי שווים של המקרקעין ערב התכנית הפוגעת, ואף אינו קרוב לכך. עוד נקבע, כי לא הוכח באמצעות נתונים שמאיים שהפגיעה במקרקעין אכן גולמה בפיצויי ההפקעה. לפיכך נדחתה קונקרטית הטענה לגילום האמור, אף שבית המשפט היה נכון לדון בה במישור העקרוני. מכאן החיוב בסך הנזכר. הערעור: טענות המערערת חלקות 130 ו-131 י"ד. בפנינו שאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק, המקנה לרשות המפקיעה פטור מן הפיצוי שנקבע מכוח סעיף 197. לשם הבהרת התמונה נביא את לשונו של סעיף 200 בחלקה הראשון: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על-ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן, ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". לסעיף 200 שלושה תנאים. האחד, כי המקרקעין נפגעו על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת מאלה המפורטות בסעיף. אין מחלוקת כי תנאי זה מתקיים בנידון דידן, לפי סעיף קטן (1): "שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם". השני, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. השלישי, כי אין זה מן הצדק לשלם לנפקע הנפגע פיצויים. ט"ו. המערערת טוענת, כי בהתאם למטרות ולרציונלים של סעיף 200, יש לפטור אותה מתשלום פיצויים בגין הפגיעה מכוח התכנית הפוגעת בצמד החלקות 130 ו-131. המחלוקת בהקשר זה מתמקדת בתנאי השני, תנאי הסבירות, שבסעיף 200 – דהיינו, האם הפגיעה במקרקעין אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, אם לאו. לעניין התנאי השלישי נשוב להלן. ט"ז. התנאי השני שבסעיף 200 – תנאי הסבירות – נבחן בהתאם לשלושה תתי-תנאים, כפי שיפורט להלן. טענות המערערת מתמקדות בעיקר בשניים מהם. באשר לתת-התנאי הראשון, מידת ירידת ערכם של המקרקעין, טענת המערערת, וזו ליבתה של המחלוקת, היא כי יש לבחון את מידת הפגיעה על פי שיעור הפגיעה במקרקעין, באחוזים, ולא על פי ערכה האבסולוטי, במספרים מוחלטים. על מסדה של טענה זו, ובהסתמך על ממצאיו של רוזנברג, חישבה המערערת ומצאה, כי שיעור הפגיעה בפרוייקט גני ערמונים עומד על 4.1%. לשיטתה, מדובר בשיעור נמוך, העומד בתנאי הסבירות; ולכן, אין לפצות את המשיבות בגין פגיעה זו. י"ז. תת-תנאי שני במחלוקת הוא "מידת פיזור הנזק". נטען, כי הפגיעה שבנדון היא פגיעה שכיחה המהוה חלק מן הסיכונים של סלילת דרך ראשית, וכי בנסיבות היתה צפויה. נטען עוד, כי בניגוד לקביעתו של בית המשפט קמא, אין לבחון במסגרת השאלה של פיזור הנזק האם מתפזרת הפגיעה הנטענת על בעלי מקרקעין רבים אם לאו, אלא האם סוג הפגיעה הוא מאלה השכיחות. י"ח. פרט לשלושת תתי-תנאים אלה, טוענת המערערת כי ישנם תנאים נוספים שיש לקחתם בחשבון, כגון היעדר אפשרות בידי הרשות לגבות היטלי השבחה (שאם כן, היה בהם כדי "לפצותה" על הוצאותיה בגין הפיצויים); היעדר יזם פרטי שניתן לחייבו בתשלום הפיצויים בגין הפגיעה במקרקעין; והעובדה כי המשיבות הן חברות קבלניות ולא פרטים, ולכן ירידת הערך היא, על פי הטענה, חלק מן הסיכונים הכרוכים בפרויקט בכגון דא. י"ט. באשר לתנאי השלישי שנבחן במסגרת סעיף 200 – תנאי הצדק – נטען, כי קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה כיון שהמערערת היא זו שאישרה את התכנית, עליה לשאת בעלויות הכרוכות בה, היא שגויה – וזאת משני טעמים. האחד, בבסיס סעיף 200 עומד, כנטען, רציונל של מניעת חשש מקידום פרויקטים חיוניים בידי הרשויות. השני, את התכנית הפוגעת יזמה המדינה, ואישרה אותה הועדה המחוזית לתכנון ובניה, ולמערערת, הועדה המקומית, לא היה – לפי הטענה – פתחון פה בהקשר זה. חלקה 179 כ. הסוגיה השניה שבמחלוקת קשורה בפיצויים בהם חויבה המערערת בגין הפגיעה בחלקה 179. נטען, כאמור כי יש לנכות את סכום פיצויי ההפקעה ששילמה מע"צ למשיבות בשנת 1995 בגין הפגיעה בחלקה זו, שכן לשיטת המערערת, פיצויים אלה כללו גם מרכיב של פגיעה במקרקעין. אחרת, כנטען, יזכו המשיבות ל"כפל פיצוי" על חשבון הכיס הציבורי. טענות המשיבות חלקות 130-131 (הפגיעה בפרויקט גני ערמונים) כ"א. אשר לשאלת סבירות הפגיעה, דוחות המשיבות את טענות המערערת וכן את התחשיב שהציגה. נטען, כי הפגיעה בערכה האבסולוטי, כפי שחושבה על ידי רוזנברג, היא משמעותית ובלתי סבירה. כ"ב. כנגד התחשיב שהציגה המערערת לפיו שיעור הפגיעה עומד על כ-4.1% נטען, כי אינו מדויק בשל מספר סיבות. ראשית, התחשיב אינו כולל את הפגיעה בחלקה 179 (אלא בחלקות 130 ו-131 בלבד) ובבניין 4 שטרם נבנה בעת כתיבת חוות הדעת של רוזנברג; שנית, פרט לדירות שנמכרו לאחר המועד הקובע ושבגינן ניתן פיצוי, נמכרו גם דירות טרם המועד הקובע אשר לא נלקחו בחשבון בחישוביו של רוזנברג, שעליהם מבוסס תחשיבה של המערערת; שלישית, התחשיב אינו מביא בחשבון את הפגיעה בדירות הגג שבפרויקט; רביעית, הפיצוי, כפי שחושב על ידי רוזנברג, לא כלל 4 דירות בבנין 5 שהקמתן טרם אושרה במועד הקובע. בנוסף נטען, כי בית המשפט קמא קיפח את המשיבות בכך שלא חייב את המערערת בתשלום פיצוי בגין דירה מבנין 3 שנמכרה במצב "מעטפת". כ"ג. באשר לפיזור הנזק נטען, כי מרבית השטחים הנפגעים מתכנית מתא/15 הם בבעלות המשיבות. באשר לשיקולי הצדק, נסקרה ארוכות התנהלותה של המערערת בהליכים השונים ונטען, כי לא עשתה את שביכולתה כדי להגן על המשיבות ולהקטין את הפגיעה בהן, ומשכך יש לדחות את טענותיה לעניין שיקולי הצדק. עוד נטען, כי המערערת לא הרימה את הנטל להראות, שנתקיימו התנאים למתן הפטור מפיצוי. חלקה 179 כ"ד. אשר לשאלת ניכוי פיצויי ההפקעה מפיצויי הפגיעה נטען, כי הפיצוי בגין ההפקעה לא כלל רכיב של פיצוי בגין שינוי הייעוד. לשיטת המשיבות פיצויי ההפקעה שולמו בחסר, ולא ביתר כטענת המערערת, ואין לומר כי כללו מרכיב של פיצוי בגין הפגיעה. עמדת היועץ המשפטי לממשלה כ"ה. בהתאם להחלטתו של בית משפט זה (מיום 3.8.11) נמסרה עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה באשר לאופן בחינתה של מידת הפגיעה במקרקעין, במסגרת אמות המידה של סעיף 200 לחוק. בעמדתו התייחס היועץ המשפטי לממשלה לשניים מתוך שלושת השיקולים שיש לבחון במסגרת סבירות הפגיעה: מידת ירידת ערכם של המקרקעין ומידת פיזור הנזק, אולם לא נקט עמדה באשר לתחולתו של סעיף 200 במקרה דנן גופו. כ"ו. אשר למידת ירידת ערכם של המקרקעין סבור היועץ המשפטי לממשלה, כי יש לבחון את שיעורה היחסי של הפגיעה, כלומר אחוז מכלל שווים של המקרקעין, ולא לפי ערכה האבסולוטי. לשיטתו, פרשנות הנותנת ביטוי לערכה המוחלט של הפגיעה ולא לשיעורה, עלולה להביא לחיוב הרשות בפיצוי אך בשל ערכה האבסולוטי הגבוה של הפגיעה, גם מקום שאחוז הפגיעה הוא שולי; ובמקרים אחרים בהם אחוז הפגיעה גבוה אך ערכה המוחלט נמוך בשל שווי המקרקעין (כגון בפריפריה), לא יינתן פיצוי. היועץ המשפטי לממשלה סבור, כי הדבר עלול להביא למדיניות בלתי צודקת, ואף לחשש מוגבר של רשויות תכנון מקידומן של תכניות לאומיות, בעיקר באזורים בהם שווי המקרקעין גבוה. כ"ז. עוד סבור היועץ המשפטי לממשלה, כי יש לבחון את הפגיעה ביחס לכל חלקת קרקע בפני עצמה. לשיטתו אין מקום לצירוף מספר חלקות קרקע רק משום שהבעלים הוא אחד. כ"ח. באשר לבחינת פיזור הנזק סבור היועץ המשפטי לממשלה, כי יש לבחון את סוג הפגיעה ושכיחותה, ולכן אין משמעות לכך שכל החלקות הן בבעלות זהה. כ"ט. בתגובה לעמדת היועץ המשפטי לממשלה סבורה המשיבה, כי אין מקום לדון בשאלות העקרוניות אליהן התייחס בעמדתו, שכן טענות אלה הועלו לראשונה על ידי המערערת במסגרת הערעור. נטען, כי המערערת העלתה טענות אלה בשפה רפה בבית המשפט המחוזי, ולא תמכה אותן בתשתית עובדתית וראייתית. כן סקרו המשיבות ארוכות את התנהלותה של המערערת לאורך ההליך בהקשר זה, ונטען כי איחרה את המועד ככל שהדבר קשור בשאלת הפיצויים לפי סעיף 197. הדיון בפנינו ל. בדיון בפנינו התמקדו הצדדים בשאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק, ובשאלת כפל הפיצוי. המערערת טענה כי בנסיבות חל סעיף 200. לשיטתה הפגיעה במקרקעין עומדת על קרוב ל-4% – כנטען, שיעור פגיעה נמוך – ולכן מתקיים תנאי הסבירות כנדרש בסעיף. נטען עוד, כי יש להפריד את בחינת הפגיעה בחלקה 179 (אשר רובה הופקע ויועד ל"דרך") מן הפגיעה בחלקות 130 ו-131, ולבחון כל פגיעה בפני עצמה. המשיבות טענו, כי המערערת לא הרימה את הנטל להתקיימותו של סעיף 200, וכי לא פעלה בשום שלב כדי להקטין את הנזק ולחפש פתרונות חלופיים. בעניין מידת הפגיעה נטען, כי היקפה גדול מכפי שהוערך על ידי רוזנברג וחושב על ידי המערערת. בעניין פיזור הנזק, נטען כי עיקר הפגיעה מתרכזת בחלקותיהן של המשיבות; וכי אין להפריד בין החלקות אלא לראותן כמכלול, שכן נקנו יחדיו למטרה אחת. לעניין חלקה 179 נטען שוב, כי הפיצוי ששולם היה בגין ההפקעה בלבד ולא בגין הפגיעה. הכרעה ל"א. כזכור, גובה הנזק בגין הפגיעה בחלקה 179 הוערך בסך של 1,092,000 ₪ למועד הקובע. גובה הנזק בגין הפגיעה בחלקות 130 ו-131 הוערך בסך של 1,357,000 ₪ לאותו מועד. ראשית תידון תחולתו של סעיף 200 (חלקות 130 ו-131), ולאחריה תידון שאלת פיצויי ההפקעה והפגיעה בחלקה 179. תחולתו של סעיף 200 לחוק ל"ב. טרם הדיון בשאלת תחולתו של סעיף 200, נידרש בקצרה להשגותיהן הקונקרטיות של המשיבות. כאמור, נטען כי שיעור הפגיעה שחישבה המערערת (4.1%) אינו מדויק, שכן אינו מתחשב בפגיעה בחלקה 179; אינו כולל פגיעה בדירות שנמכרו עובר למועד הקובע; אינו כולל את הפגיעה בדירות הגג; ואינו כולל 4 דירות בבניין 5 שהקמתן טרם אושרה במועד הקובע. טענות אלה תוקפות את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ואת חוות דעתו של רוזנברג. בית המשפט המחוזי נדרש בהרחבה לחישוביו של רוזנברג, ולהנחות הרבות שנדרש להניח. מרבית חישוביו של רוזנברג נתקבלו והוסברו; חלקם הקטן לא נתקבלו, ורוזנברג נדרש לתקן את חישוביו בהתאם וכך עשה, והדבר בא לידי ביטוי בפסק הדין המשלים כאמור. חוות דעתו של רוזנברג היתה מקובלת על המשיבות (עמוד 10, פסקה 16), שלא עירערו לבית משפט זה, ודומה כי אין מקום לטענות אלה בשלב זה. גם במישור המהותי, הטענות שמועלות בפנינו נטענו ונדונו לגופן בפסק הדין קמא, ולאחר העיון סבורני, כי אינן דורשות דיון נוסף. נצא איפוא במישור העובדתי מהנחה המאששת את קביעותיו של בית המשפט המחוזי. ל"ג. במישור המשפטי מתמקדת המחלוקת בשאלת האופן בו יש לבחון את מידת הפגיעה במקרקעין, במסגרת סעיף 200 לחוק: האם על ידי בחינת הפגיעה בסכומים האבסולוטיים, או שמא על ידי שיעור הפגיעה באחוזים משווי המקרקעין. בהקשר זה, מתעוררת שאלה נוספת והיא האם יש לבחון את הפגיעה מכלל המקרקעין הנפגעים שבבעלותן של המשיבות (ובכללם חלקה 179), או שמא נדרשת הפרדה. שאלת הפרדתה של הפגיעה בחלקה 179 מן הפגיעה בחלקות 131-130. ל"ד. סבורני כי אין לקבל את טענת המשיבות לפיה יש לראות את הפגיעה במקרקעין בכל החלקות יחדיו. פגיעה במקרקעין על פי תכנית אינה נמדדת על פי הבעלים אלא על פי המקרקעין עצמם (ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 476). היא נבחנת בהתאם לנזק שנגרם למקרקעין המסוימים על תכונותיהם המיוחדות, ללא תלות במיהות בעליהם (ע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' חייט, פ"ד נא(2) 286, 295-294; להלן עניין חייט). אופיה של הפגיעה בחלקה 179 בעקבות תמא/115 שונה מזה של הפגיעה בחלקות 130 ו-131. הפגיעה בחלקה 179 נבחנה אל מול התכנית שקדמה לה (רג/340); הפגיעה בפועל היתה שינוי ייעודו של החלק הדרומי של חלקה 179 ל"דרך", בעוד שלפי תכנית רג/340 שטח זה היה מיועד לבניה למגורים (פסק דינו של בית המשפט המחוזי, פסקה 26; חוות דעתו של רוזנברג, עמוד 34, פסקה 1.3); כך גם נקבע לגבי 500 המ"ר הנוספים שלא הופקעו. הפגיעה בחלקות 130 ו-131 נבעה בעיקר מפגיעה ויזואלית ואקוסטית שנגרמה מהקמת המחלף והרחבת הכביש. הפגיעה נמדדה – ובכך גם התבטאה – בירידת ערכן היחסי של "הדירות הרועשות" שהוצעו למכירה לאחר המועד הקובע (ראו בעיקר עמודים 27-26 לחוות דעתו של רוזנברג); היינו, הקיטון בקצב עלייתם של מחירי הדירות הרועשות ביחס לקצב עלייתם של מחירי הדירות השקטות, כפי שנמדד על פני תקופת המכירה לאחר המועד הקובע (שם, בעמודים 31-29). ל"ה. אכן, הפגיעה לעניין סעיף 197 היא היא כמובן הפגיעה לעניין סעיף 200 (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 645; להלן עניין פרי הארץ). שאלת הפרדתן או הצמדתן של חלקות שונות לשם חישוב פגיעה זו טעונה הכרעה לפי נסיבותיו של המקרקעין הספציפיים. מקום שהפגיעה חושבה ביחס למקרקעין פלונים במסגרת סעיף 197, אין לבחון אותה פגיעה יחד עם מקרקעין אלמונים לעניין סעיף 200. ל"ו. בנדון דידן, חלקות 130 ו-131 הן חלקות צמודות שאופי הפגיעה בהן דומה. חלקה 179 אינה צמודה לחלקות אלה, ואופי הפגיעה בה שונה. בגין הפקעתה של חלקה זו שולמו פיצויים (ובהמשך תידון שאלת היקפם). התחשבות בערכה לעניין שאלת הפגיעה בחלקות 130 ו-131 רק בשל זהות הבעלים תפגע בדיוקה של בחינת סבירות הפגיעה. פשיטא שאילו היתה חלקה זו שייכת לבעלים אחרים, שאלה זו כלל לא היתה עולה. כפי שיובהר בהמשך, הפגיעה במספר חלקות השייכות לאותם בעלים יכול שתידון במסגרת "יסוד פיזור הנזק". יסוד זה נפרד מיסוד שיעור הפגיעה, ולכן גילומה של הפגיעה בחלקה 179 במסגרת שאלת הפגיעה בחלקות 130 ו-131 היה מביא לעירוב מין בשאינו מינו, ולהתחשבנות "כפולה" שאינה נדרשת. יצוין, כי אין משמעות הדברים שפגיעות בחלקות שונות ייבחנו לעולם בנפרד. כאמור, הפגיעה נבחנת על פי מאפייניה, ויכול שפגיעה במספר חלקות תהיה דומה ותיבחן במאוחד (ראו עניין חייט, עמוד 294) – כך לגבי חלקות 130 ו-131. הפגיעה שבתכנית הפוגעת ל"ז. נפנה עתה לסבירותה של הפגיעה בגין חלקות 130 ו-131. שאלת סבירותה של הפגיעה היא הנדונה במסגרת סעיף 200 לחוק. סעיף זה מהוה כידוע, חריג לסעיף 197 הקובע חובת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית. כבר ציינו, כי על פי סעיף 200 נדרשים שלושה יסודות מצטברים לשם מתן פטור מן הפיצוי. האחד, כי תתקיים אחת מאחת-עשרה חלופותיו של הסעיף, המגדירה את מהות הפגיעה במקרקעין. השני – והוא במרכז המחלוקת בענייננו – כי "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין". השלישי, כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. היסוד הראשון מתקיים בענייננו – כאמור – ואינו במחלוקת. נפנה עתה לפרשנותו של סעיף 200 בהקשר בו עסקינן. ל"ח. סעיף 200 נדון בהרחבה משכבר הימים, לפני קרוב למחצית יובל שנים, בעניין פרי הארץ. נקבע בגדרי האיזונים, כי שיקולי היסוד העומדים בבסיסו שניים הם. האחד, ההגנה על הקניין הפרטי; אשר "בבסיסו של שיקול זה 'צדק חלוקתי', לפיו גם אם התכנית מביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים בהם התכנית פוגעת לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם" (עניין פרי הארץ, 639, מפי השופט מלץ). השני הוא שיקול "כלכלי ענייני", המבטא את החשש שמא רשויות תכנוניות יימנעו מייזומן וקידומן של תכניות בעלות תועלת חברתית רבה, מקום שעלולות הן להביא לפגיעה בכיסן (שם, 640). נקבע עוד – וזה העיקר – כי כדי להכריע בשאלת סבירות הפגיעה יש לבחון בראש וראשונה את שיעור ירידת ערכם של המקרקעין: "מכאן, שברוב רובם של המקרים, בבואנו להכריע אם הפגיעה הינה סבירה לצורך האמור בסעיף 200, עלינו לבדוק את סבירותו של פרמטר פשוט, והוא אחוז ירידת הערך של המקרקעין. ירידת ערך זו, שכבר חושבה לצורך חישוב ה-'פגיעה' במקרקעין האמורה בסעיף 197, אין לחשבה מחדש ואין לפרקה לגורמים. ראוי שעם התפתחות ההלכה בעניין זה והצטברות נסיון שיפוטי רב יותר, תתבסס הלכה לפיה אחוז זה או אחר של פגיעה במקרקעין יהווה את 'גבול הסבירות', שמעליו יקשה מאוד על רשויות התכנון להראות שהפגיעה הינה בתחום הסביר" (עניין פרי הארץ, 646). ל"ט. הלכת פרי הארץ היכתה שורשים בפסיקה (ראו למשל ע"א 4390/90 אלישר נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פ"ד מז(3) 872, 879-878). שאלת הסבירות נדונה שוב בהרחבה בעניין הורוויץ בשני גלגוליו (ע"א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון נ' הורוויץ, פ"ד נו(4) 913 – להלן ע"א הורוויץ ; דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289, 304-303 – להלן דנ"א הורוויץ). בע"א הורוויץ סבר השופט טירקל, כי פגיעה תיחשב סבירה מקום ששיעור ירידת המקרקעין אינו אלא "עניין של מה בכך", שניתן לראותו כ"זוטי דברים" (de minimis, הוערך בכ-3%-2%; ע"א הורוויץ, 931-930). הנשיא ברק סבר, כי פרט לשיעור ירידת ערכם של המקרקעין, יש להביא בחשבון שני שיקולים נוספים. האחד הוא פיזור הנזק המורה כי "ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות השכיחות, המתפזרות על חלק מהאוכלוסייה והמהוות חלק מהסיכון של התכנון עצמו, כן ניתן לראותה כמי שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין"; השני הוא אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית (ע"א הורוויץ, 946-945). משלא נתקיים על דעת הכל התנאי השלישי, קרי, הרשות לא הוכיחה שתשלום פיצויים יהא לא צודק בנסיבות, שולמו פיצויים. מ. בדנ"א הורוויץ נחלק בית המשפט באשר לגובה הפגיעה הסבירה, לעניין התנאי השני של סעיף 200. הפגיעה שם היתה 11.8%, וארבעה מן השופטים הביעו דעתם שאינה סבירה, ואילו שלושה אחרים סברו, במישור האחריות החברתית, כי אינה חורגת מן הסביר. ואולם, הכל סברו כי לא נתקיים התנאי השלישי, ועל כן אושר תשלום הפיצויים. מ"א. הנה כי כן, בפרשת הורוויץ, במסגרת בחינת סבירות הפגיעה, הוצבו לצד שיעור הפגיעה שיקולים נוספים – בהם השניים העיקריים הם פיזור הנזק והאינטרס הציבורי בחיוניות הפרויקט. ואולם, בחינת ירידת ערכם של המקרקעין נותרה בעינה כמבחן של שיעור – קרי, אחוזים. דומה, כי מבחן זה מקובל גם בספרות לבחינת מידת הפגיעה (ראו למשל דפנה לוינסון-זמיר פגיעה במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (תשנ"ה) עמוד 127 ובמיוחד ה"ש 67; עמוד 128 פסקה 3; עמוד 322 פסקה 2; להלן לוינסון-זמיר). וכך כתב פרופ' חנוך דגן באשר למבחן זה: "את ערך הצדק החלוקתי של הקניין הצעתי להפנים בדיני הגריעה התכנונית בשתי דרכים. הדרך הראשונה – והעיקרית – הינה המשגת המבחן שהציע מלץ (בעניין פרי הארץ – א"ר), של ירידת ערך של המקרקעין כאמת המידה הבסיסית להבחנה בין גריעות תכנוניות בנות-פיצוי לבין גריעות סבירות שאינן מחייבות פיצוי, ככלל מקורב המשקף רגישות לערך של צדק חלוקתי. המבחן של ירידת ערך המקרקעין מפנה למנת החלוקה של ירידת הערך בגין הגריעה התכנונית (המונה) בערך המקרקעין הנפגעים עובר לפעולה השלטונית (המכנה). אם נוסחת החלוקה מופעלת באופן שהמכנה בה הוא ערך החלקה שערכה ירד בכללותו, [...] ואם הרף מוצב באופן שאינו גבוה מידי (כפי שהיה עובר להלכת פרי הארץ), אך גם אינו נמוך מידי (כך שלא רק פגיעות של מה בכך פוטרות את הרשות מפיצוי), כי אז יש במבחן של ירידת ערך המקרקעין כדי לשקף רגישות חלוקתית ראויה. הסיבה לכך נעוצה בתמריץ שמבחן כזה מפעיל על הרשות המתכננת. בהינתן צורך לפגיעה בגובה פלוני קבוע, יהיה שיעורה באחוזים גבוה ככל שמדובר בנכס מקרקעין קטן יותר. לכן, הפעלת מבחן של ירידת ערך תרתיע במקרים רבים את הרשות המתכננת מלבחור חלקות זולות (וברגיל קטנות), ותכוון אותה – ככל שהדבר אפשרי מן הבחינה התכנונית – להטיל את הנטל התכנוני דווקא על בעלי מקרקעין שחלקותיהן יקרות (וברגיל גדולות) יותר. [...] במילים אחרות: הפעלה כזו של המבחן של ירידת ערך המקרקעין שומרת על המבנה המשפטי של כללים טכניים, שהרי כל שהיא מחייבת הוא בירור של ערכים שמאיים אובייקטיביים, ואין היא מצריכה בירור פתוח (ובעייתי) של מצבו הכלכלי של הפרט שמקרקעיו הופקעו (ובעייננו, נפגעו – א"ר) [...]. למרות הטכניות (הברוכה) של דוקטרינה זו, יש בה כדי לקדם באופן שיטתי ערכי קניין ראויים" (חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 158-156 (2005)). מ"ב. שיעור ירידת ערכם של המקרקעין תכליתו איפוא לבטא, ככל הניתן, באופן אובייקטיבי ונייטרלי את הפגיעה במקרקעין. שיעור זה הוא היסוד ה"אריתמטי" של סבירות הפגיעה, שבהתבסס עליו – וכך אף נעשה בעניין הורוויץ – ניתן לבחון שיקולים נוספים. הוא מבטא את חלקה היחסי של הפגיעה מתוך כלל ערכם של מקרקעין פלונים. השיעור נקבע בהתבסס על הפגיעה בערך שנגרמה בפועל מתכנית פלונית, והוא מביא לכלל ביטוי את השפעתם המצטברת של מכלול הגורמים שהביאו לפגיעה (עניין פרי הארץ, 647). בכך, הוא מבטא מדד שבאמצעותו ניתן לבחון את היקף הפגיעה ביחס לכלל המקרקעין, וכן ביחס לשיעורן של פגיעות אחרות במקרקעין אחרים. מ"ג. חרף כל האמור, שיעורה היחסי של הפגיעה בערכם של המקרקעין אינו עומד לבדו, אלא נכלל בקהלם של יתר השיקולים. לא בכדי מיאן בית המשפט בדנ"א הורוויץ להציב רף כמותי אחיד ואוניברסלי לשיעור פגיעה שיהא "יפה לכלל המקרים" (ראו דנ"א הורוויץ, 304 מפי המשנה לנשיא (בדימוס) אור; ראו גם לוינסון-זמיר, 143). לשיטתה "כללית, שני השיקולים החשובים ביותר הם גודל הנזק ומידת פיזורו. בחלק גדול מהמקרים יכריעו שיקולים אלו בשאלת הפיצוי. דרישות אלה נועדו לצמצם את הפגיעה עד למינימום ההכרחי ולהבטיח מידה ראויה של שויון בנשיאה בנטל בין פרטים". מ"ד. זה המקום להזכיר את פסק דינו המקיף של חברי השופט פוגלמן בהרכב מורחב בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ (לא פורסם, ניתן ביום 14.5.12; להלן עניין רוטמן), הסוקר – בין השאר – את הלכות היסוד לפיצוי לפי סעיף 197 וסעיף 200 (ראו פסקאות 26-25 ופסקאות 102-100). הדברים רלבנטיים לענייננו, במישור הנורמטיבי; נסקרים שם התנאים לאי תשלום פיצוי לפי סעיף 200 והפסיקה (פרשת הורוויץ בשני גלגוליה), ולאחר מכן נאמר (פסקה 101) כי "צירוף התנאים הללו יחדיו גורם לכך ששלילת פיצוי מכוח סעיף 200 תיעשה רק במקרים נדירים", מצוטטים (שם) דברי המשנה לנשיא מצא בדנ"א הורוויץ, שלפיהם "רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תיפטר הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת" (עמ' 338 – הדגשה במקור); ונאמר בהמשך בעניין רוטמן שם, כי "כאשר מדובר בהפקעה לשימוש כלל-ארצי, דוגמת הפקעה לצורך הקמת כביש בין-עירוני, הנטל אינו מפוזר על כל מי שייהנה מההפקעה, ולכן מידת הלגיטימיות של נטילה ללא פיצוי פוחתת". ועוד נאמר (שם), "ששלילת פיצוי מכוח סעיף 200 תיעשה במקרים חריגים, וכי שיעור הפגיעה שבית משפט זה הכיר בו כסביר, נמוך משמעותית מהקבוע בהוראות ההפחתה". מ"ה. עינינו הרואות, כי הגישה השיפוטית שבית משפט זה חזר עליה שוב זה מקרוב ממש, מצמצמת את המקרים שבהם לא יפוצה מי שניטל קניינו בפעולה שלטונית. יש לראות את הדברים גם בעדשת זכות הקניין המוגנת חוקתית בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, והאיזון הקנייני כלפי הצורך החברתי והחלוקתי בפיתוח הארץ לטובת הכלל מתבטא בפיצוי, הכל בהתאם לנסיבות המקרה. ההפקעה או הפגיעה היא לא אחת הכרח בל יגונה – כמובן, כל עוד היא מידתית וממומשת בזמן סביר, שאילולא כן יהא בה גם משום פגיעה בהגינות שהרשויות מחויבות בה (ראו בג"ץ 2739/95 מח'ול נ' שר האוצר, פ"ד נ(1) 309, 321; עניין רוטמן, פסקה 63). כך או אחרת, המארג הפסיקתי עד הנה תומך בגישה זהירה באשר לשימוש בסעיף 200, ובסיכומם של דברים בעניין רוטמן (פסקה 104) נאמר, בין השאר, כי "הפחתת פיצויי הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה מאפשרת, הלכה למעשה, פגיעה בשיעור של אחוזים בודדים, ושלילת פיצוי במקרה של פגיעה תכנונית תיעשה במקרים חריגים, וגם אז מדובר בפגיעה בשיעור נמוך". לא למותר לציין, כי בפסק הדין בעניין רוטמן נקבע בסיכום (פסקה 119), "שככלל נטילת חלקת מקרקעין או חלק ממנה ללא פיצוי מלא", כשאין השבחה לחלק הנותר, גורמת "סבל" לבעל מקרקעין במסגרת פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן פקודת הדרכים), ומחייבת פיצוי מלא בגין ההפקעה. ואם נשוב לסעיף 200, בענייננו, יתר על הגישה המצמצמת, מדובר בכביש בין-עירוני מרכזי, כביש גהה, "ולכן מידת הלגיטימיות של נטילה ללא פיצוי פוחתת". זאת גם בהתחשב בכך שפיזור הנטל מועט יחסית. מן הכלל אל הפרט – פירוט מ"ו. במקרה דנן סבר בית המשפט המחוזי, כי הפגיעה חורגת מתחום הסביר: "הנתבעות טוענות כי לפי חוות דעתו של רוזנברג שיעור הפגיעה במקרקעין מסתכם באחוזים בודדים של ירידת ערך, ולכן אין לומר כי הפגיעה עוברת את תחום הסביר. אין בידי לקבל טענה זו. במקרה דנא מדובר בפגיעה בפרויקט מגורים גדול הכולל מאות דירות, וזאת בנוסף לפגיעה בחלקה 179. מספר הדירות שנפגעו מן התוכנית לפי חוות דעתו של רוזנברג הוא 71 ('הדירות הרועשות'), וזאת מבלי להביא בחשבון את הפגיעה בבנין 4 שטרם נבנה במועד מתן חוות הדעת, ואת הפגיעה בחלקה 179 שהיא משמעותית ביותר: שינוי יעוד ממגורים ל'דרך' של שטח המאפשר בניית 42 יחידות דיור. מדובר בפגיעה שהביאה לנזק כספי בהיקף של כמה מיליוני שקלים. פגיעה זו איננה 'מתפזרת' על פני בעלי מקרקעין רבים, גם אם ניתן לומר כי היה קיים אינטרס ציבורי חיוני בהקמת המחלף. אך אינני משוכנע כי ניתן לומר עליה כי היא מסוג הפגיעות השכיחות שהן חלק מהסיכון של התכנון עצמו, שכן נראה כי ניתן היה לצמצם את הפגיעה בתובעות באמצעות תכנון שונה וטוב יותר. לאור כל אלו, אין לומר על הפגיעה במקרה דנא שהיא איננה חורגת מתחום הסביר בנסיבות העניין" (פסקה 124). מ"ז. בית המשפט המחוזי התייחס אמנם לירידת ערכם של המקרקעין, אולם בערכה המוחלט ולא על פי שיעורה באחוזים. כן התייחס לפיזור הנזק וקבע, כי למעשה אינו "מתפזר" על פני בעלי מקרקעין רבים. שני שיקולים אלה בעיקר הובילוהו למסקנה, כי חרף האינטרס הציבורי החיוני שבהקמת המחלף, הפגיעה אינה סבירה. כן התייחס לפגיעה בחלקה 179, לפגיעה בבנין 4 שטרם נבנה במועד מתן חוות הדעת, ולאפשרות צמצום הנזק. מ"ח. טרם הדיון בסבירותה של הפגיעה, אשר לה כאמור שלושה תנאים, נדרשת התייחסות לטעמים שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי. בית המשפט התייחס לפגיעה בחלקה 179 כפגיעה נוספת שיש להתחשב בה. כפי שהוסבר, סבורני, כי בנסיבות המקרה הנוכחי, הפגיעה בחלקה 179 אינה רלבנטית במסגרת שאלת שיעור הפגיעה בחלקות 130 ו-131, ולכן אין לקחתה בחשבון. גם לעניין הפגיעה בבנין 4, אשר בעת מתן חוות הדעת טרם נבנה, עולה מדבריו של בית המשפט, כי יש לראותה בנפרד מן הפגיעה שחושבה בחלקות 131-130. כשלעצמי סבורני כי אין "לנתק" פגיעה זו מן הפגיעה שחושבה ולהוסיפה כאלמנט פוגע נוסף. זאת, כיון שבפועל, הפגיעה בבנין 4 גולמה בתחשיבו של רוזנברג. יוזכר, כי ירידת הערך בבנין 4 חושבה לפי שווי קרקע לדירה ממוצעת מתוכננת בפרויקט; זו היתה הדרך בה בחר רוזנברג לכמת את הפגיעה, ובית המשפט קיבל אותה (פסק הדין, עמוד 16, פסקה 25; חוות הדעת עמוד 32 ס' 5). לכן לא מצאתי לנכון לראות את הפגיעה בבנין 4 כעצמאית ונפרדת מן הפגיעה שחושבה, שהרי כאמור, ירידת הערך חושבה וגולמה בקביעת הפגיעה בחלקות 131-130. סיכומם של דברים: הפגיעה שחושבה במסגרת חוות דעתו של רוזנברג, אשר נקבעה כממצא עובדתי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, היא – והיא בלבד – "הפגיעה" לעניין חישוב ירידת ערכם של המקרקעין. אעבור כעת לבחינתם של פיזור הנזק ומידת הפגיעה – שניים (מתוך שלושה) תתי-תנאים הנבחנים בגדרי הסבירות של סעיף 200. מ"ט. לעניין מידת הפגיעה יפים לענייננו דבריו של השופט מלץ באחת הפרשות: "שיעור הפגיעה הוא הפרמטר המכריע והעיקרי, במסגרת בדיקת סבירותה של הפגיעה [...] לפיכך, השיקול שהנחה את השופט המלומד לדחות את התביעה למרות שהיתה פגיעה במקרקעין, בנימוק שהפגיעה היתה 'סבירה' וחל עליה הפטור הקבוע בסעיף 200, היה מוטעה. השופט המלומד היה צריך ראשית לקבוע ממצא באשר לשיעור הפגיעה במקרקעין עקב התכנית, ורק אז לקבוע אם שיעור פגיעה זה הוא בתחום הסביר". (ע"א 842/90 בוכהאלטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, פ"ד מו(5) 138, 142). נ. בנדון דידן, הצביעה המערערת בתחשיבה על שיעור של כ-4.1%, אשר בוסס על ממצאי חוות דעתו של רוזנברג שנתקבלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. המשיבות לא השיגו על אופן החישוב שבוצע (שיעור ערכה של הפגיעה מכלל ערכם של המקרקעין) ולא הגישו חישוב שונה מטעמן. הפגיעה בחלקות 130-131 התבטאה בעיקר בנזק האקוסטי והחזותי ולא במניעת הבניה עצמה. אמנם מרביתה של הפגיעה מרוכזת בחלקותיהן של המשיבות, אולם אין לשכוח, כי המדובר בשטחים נרחבים עליהם הוקמו 5 בניינים ובהם 172 דירות רגילות ו-16 דירות גג וכן בניין 4 שטרם נבנה – כאמור – במועד חוות הדעת (רוזנברג, עמוד 7, סעיף 1.7). לעניין זה נשוב להלן, אך נאמר כבר כאן, כי שיעור זה אכן אינו גבוה מאוד (למשל, רק לשם ההדגמה, הוא אינו מגיע ל-11.8% שבפרשת הורוויץ), אך מצטרף אליו נושא פיזור הנזק ואליו נידרש עתה. נ"א. לעניין אחרון זה, של פיזור הנזק, לא ראיתי להלום את טענת המערערת, לפיה יש לבחון אך את השאלה האם סוג הפגיעה שבנדון הוא "מסוג הפגיעות השכיחות". טענה זו נסמכת על מקטע מעמדתו של הנשיא (כתארו אז) ברק בע"א הורוויץ, (בעמ' 943-942) בעקבות דברים של המלומדת לוינסון-זמיר. סבורני, כי שכיחותו של סוג הפגיעה אינה מצדיקה התעלמות מן השוני בנסיבות כל מקרה ומקרה; שאלת פיזור הנזק נבחנת גם לגופו של המקרה הקונקרטי. בהקשר זה מציינת לוינסון-זמיר, כי "הצורך לפצות פרט על פגיעת תכנון נובע, בין היתר, מהחשש להטלת נטל מיוחד על קבוצה קטנה למען הציבור [...] די בכך שסוג הפגיעה משתייך לפגיעות הרגילות או השכיחות המתפזרות, אשר ניתן למצוא רבות כמותן מתפזרות על החברה כולה" (לוינסון-זמיר, 129). ובמקום אחר "העובדה שנגרם נזק גדול, או שהנזק מרוכז בפרטים מעטים בלבד (ואינו נמנה עם הנזקים הרגילים המפוזרים פחות או יותר באופן שוה בחברה), עשויה להטות את הכף בעד פיצוי [...]" (לוינסון-זמיר, 143-142, הדגשה הוספה). לפיכך, כבית המשפט המחוזי סבור גם אני, כי אין לומר שבניית המחלף והרחבת הכביש כפי שנעשו בנסיבות המקרה שלפנינו הן נזק רגיל המתפזר באופן שוה על פני החברה כולה; הוא ממוקד יותר בשוכנים בסמוך לו. נ"ב. נבוא לסיכומם של דברים לעניין סבירות הפגיעה: כאמור, במסגרת זו נבחנים שלושת המבחנים כנקב ע בדנ"א הורוביץ – מידת הפגיעה, פיזור הנזק וקיומו של אינטרס חיוני. בית המשפט המחוזי היה מוכן לצאת מן ההנחה, כי קיים אינטרס חיוני בהקמת המחלף, וסבורני כי אכן אלה הם פני הדברים. הדבר נהיר לכל הנוסע בכביש גהה. למעלה נבחנו שני התנאים הנוספים. נמצא כי מידת הפגיעה, 4.1%, כשלעצמה אינה גבוהה ביותר. עם זאת נמצא, כי הנזק ממוקד יחסית ואינו מתפזר. יתכן איפוא, כי מידת הפגיעה, אילו עמדה לעצמה בלבד, היא גבולית. ואולם, כעולה מהלכות הורוויץ השתיים, יש להביא בחשבון גם את פיזור הנזק, והוא מטה לכאורה את הכף. אם תתקבל דעתי, המשמעות היא לכאורה, כי ההצטברות של שיעור הפגיעה ו"מיקוד" הפגיעה שיוצר מחלף ארצי מרכזי בשוכנים בסמוך לו מביאה לידי כך, שאין לראות את הפגיעה כסבירה בנסיבות. אוסיף, כי נראה שהגישה שננקטה כאמור תואמת את עמדתו העקרונית של היועץ המשפטי לממשלה, כפי שתוארה מעלה. שיקולי צדק נ"ג. כאמור, על פי סעיף 200 לא יראו קרקע כנפגעת אם אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים, ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. בהקשר זה צוין בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי המשיבות נדרשו להוציא כספים לצורך הקטנת הנזק (לשם רכישת מיגון אקוסטי); וכי המהנדס רוזנברג סבר שניתן היה לחשוב על פתרון אחר להקמת המחלף, אשר יקטין את הפגיעה במשיבות, כגון בניית כביש משוקע או הסטת המחלף מן הבניינים; יכול שפתרונות אלה היו יקרים יותר, אולם הודגש, כי אחת ממטרותיו של סעיף 197 היא הפנמת עלויות התכנית על ידי הרשות המבצעת, באופן שיתמרץ הפעלת שיקול דעת הולם ותכנון טרם הביצוע. לא בכדי הציגו המשיבות לפרטי פרטים את התנהלותן מול המערערת, שלא ניסתה – כנטען – להקטין את הפגיעה בהן. על יסוד האמור, מצא בית המשפט המחוזי כי התנהלותה של המערערת אינה מצדיקה את שלילת הפיצוי. נ"ד. המערערת דחתה את הטענה בדבר אפשרות הקטנת הפגיעה ואת הבאתה במניין שיקולי הצדק; אולם לא נתנה לכך טעם (פסקה 17 לכתב הערעור), ובסיכומיה לא חזרה על טענה זו (הדיון בשיקולי הצדק – פסקה 41-40). כן דחתה המערערת את הטענה בדבר התעלמותה מן הפגיעה, ולחלופין טענה, כי לא היה לה פתחון פה לגבי אישור התכנית, שהיתה בחצריה של המדינה. בית המשפט המחוזי התייחס לכך שהתכנית הפוגעת ניזומה על ידי מע"צ, אולם סבר כי אין בכך כדי לשנות מחובת הפיצוי המוטלת על המערערת, אשר אישרה את התכנית. ככלל, בית המשפט לא רוה נחת מהתנהלותה של המערערת כפי שתואר (פסקה 125 לפסק דינו), ובנסיבות נקבע, כי לא הרימה את הנטל להראות שנתקיימו שיקולי צדק, שיש בהם כדי לפטרה ממתן פיצוי. יצוין, כי גם בית משפט זה מצא באחד מגלגוליו של ההליך את התנהלותה של המערערת בלתי ראויה וחייבה בהוצאות (ראו החלטתה של השופטת שטרסברג-כהן ברע"א 6838/97 מיום 14.1.98). נראה כי ממצאיו וטעמיו של בית המשפט המחוזי באשר לבחינת שיקולי הצדק בדין יסודם, ואין לשנותם. לא נמצאו שיקולי צדק מהותיים התומכים בשלילת הפיצוי. אשר על כן מוצע להותיר על כנה את מסקנתו הסופית של בית המשפט המחוזי, לפיה לא נתקיימו תנאיו של סעיף 200 הפוטר מחיוב בפיצויים לפי סעיף 197. פיצויים בגין חלקה 179 נ"ה. כזכור, נקבע כי הפגיעה לפי מתא/15 בהשוואה לתכנית שקדמה לה (רג/340) מתייחסת רק לחלקה הדרומי של חלקה 179 (שכן חלקה הצפוני יועד ל"דרך" בתכנית הקודמת). התכנית הפוגעת שינתה גם את חלקה הדרומי (הכולל 500 מ"ר שלא שונו) ל"דרך", ובשינוי זה מתבטאת הפגיעה בחלקה 179. בשנת 1995 שילמה מע"צ פיצויי הפקעה בגין רוב רובה של חלקה 179 (96.4%). המערערת טוענת, כי בפיצוייה של מע"צ קיים "מרכיב" של פיצויי פגיעה – אותו מבקשת היא להפחית. בית המשפט המחוזי היה מוכן לדון בטענה עקרונית זו, אולם קבע, כי לא הוכחה בפועל. טענה זו תידון להלן. נ"ו. פיצויי ההפקעה נפרדים מפיצויי הפגיעה. פיצויי פגיעה ניתנים בגין שינוי במצב התכנוני של המקרקעין, דהיינו שינוי ייעודם. פיצויי ההפקעה ניתנים בגין לקיחתם של המקרקעין בפועל. כאשר תכנית פוגעת מייעדת מקרקעין לצרכי ציבור, אשר בעקבותיה נדרשת גם הפקעה, נוצר מצב בו ישנן שתי תביעות שונות, האחת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197; השניה, תביעה בגין ההפקעה. שתי עילות אלה כפופות כמובן לכך שיחדיו לא יעברו את ערכה המלא של הקרקע (ראו אהרן נמדר "פגיעה במקרקעין" מקרקעין א(6) 60-59 (2002); אהרן נמדר פגיעה במקרקעין: פיצויים בגין נזקי תכנית 224-223 (2002)). נ"ז. לפיכך, מע"צ, בהיותה הרשות המפקיעה, נדרשת למתן פיצוי בגין ההפקעה בלבד. כשמדובר בהפקעה מכוח פקודת הדרכים, כבמקרה דנן, פיצויי ההפקעה מחושבים לפי שווי הקרקע במועד פרסום הצו שהחיל את הפקודה על הקרקע כתנאי מקדים להפקעה, שאליו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (ראו עניין רוטמן, פס' 23 סיפא ו-27). נ"ח. נוכח האמור יש לקבוע בנדון דידן האם מע"צ שילמה פיצוי העולה על הסכום שהיה עליה לשלם וכולל גם "רכיב פגיעה", אם לאו. בפועל, מע"צ שילמה פיצויים בשנת 1995 ששוערכו (על ידי הוספת ריבית והצמדה) משנת 1979 – מועד כניסתו לתוקף של צו דרכים מאותה שנה. רוזנברג סבר, שצו זה מתייחס רק לחלק קטן מחלקה 179; ובית המשפט המחוזי ציין, כי "לא ברור, איפוא, מדוע בחרה מע"צ לשלם פיצויים לפי הצו משנת 1979, שנראה בלתי רלוונטי להפקעה שבוצעה בפועל, מה גם שעל-פי דין היא היתה רשאית לשלם פיצוי מופחת לפי השווי הנמוך בעקבות התכנית הפוגעת". ובהמשך "נראה כי מדובר בתכסיס משפטי משולב של מע"צ והועדה המקומית (המערערת בפנינו – א"ר). מע"צ 'התנדבה' לשלם פיצוי גבוה יותר מזה שהיתה חייבת לשלם על-פי דין, ובחרה מועד 'נוח' לחישוב ההפקעה, על מנת להציג את פיצויי ההפקעה כפיצויים אשר 'בולעים' את פיצוי הפגיעה" (פסקה 110). נ"ט. המערערת טענה, כי "תרגיל" כאמור לא הוכח, ובנסיבות, כפי שיובהר להלן, סבורני שהדבר אינו נדרש להכרעה. שמאית מע"צ חישבה את סכום הפיצוי לפי ערך קרקעי היסטורי של תכנית מנדטורית (שכונתה R-6), ששמאית מע"צ סברה שהיתה לה תחולה בשנת 1979 (כזכור, מועד תחולת הצו הוא משנת 1979). נראה כי כאן מקורה של המחלוקת. ערכה של הקרקע לפי תכנית זו (נוכח זכויות הבניה שהיא מאפשרת) נמוך בהרבה מערכה לפי תכנית רג/340 שקדמה לתכנית הפוגעת. אמנם צו הדרכים פורסם ביום 16.7.79 ואילו תכנית רג/340 פורסמה למתן תוקף רק ביום 27.12.79, אולם היא אושרה למתן תוקף כבר בשנת 1972. לכן, הטעים בית המשפט המחוזי, כי אין זה ברור מדוע לא חושב שווי הקרקע על ידי מע"צ לפי תכנית רג/340, אם הוחלט – מסיבות לא ברורות – להעריך את הקרקע נכון לשנת 1979; שהרי מע"צ היתה רשאית על פי הדין לשלם פיצויים נמוכים יותר בהתבסס על פגיעתה של מתא/15. שמאית מע"צ נחקרה על האמור, אולם בית המשפט סבר, כי הסבריה אינם מניחים את הדעת (פסקאות 112-111). ס. נוכח האמור, נוצר מעין "מצב ביניים", לפיו, על פני הדברים, שולם פיצוי מעבר לנדרש במסגרת פיצויי הפקעה מחד גיסא, אך באופן שאינו מגלם את כלל הפגיעה מאידך גיסא. הואיל ובית המשפט קבע כי לא הובאו בפניו נתונים כדי לקבוע מהו גודלו של חלק זה, דחה את טענת המערערת להפחתתו מסך הפיצוי. ס"א. נוכח כל האמור, בהחלטה מיום 22.10.09 קבע בית משפט זה: "בסוגיה הנוגעת לטענת תשלומי כפל מטעם מע"צ ומטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה הוסכם, בהמלצת בית המשפט, כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת הנושא. […] המומחה יתן את חוות דעתו לבית המשפט בתוך 3 חודשים ממועד מינויו. בעקבת חוות דעת זו יוכל כל צד להגיש למומחה שאלות הבהרה בכתב, והוא מצדו יגיש את תשובותיו בכתב בלוח זמנים שיקבע על ידינו". ס"ב. בהחלטה מיום 18.4.10 מונה כמומחה מטעם בית המשפט עורך הדין ושמאי המקרקעין שמעון רז. המומחה רז סבר, כי עקרונית לא ניתן לקשור את שתי התביעות (פסקה 17, 24, 29 לחוות דעתו), ובדומה לבית המשפט המחוזי סבר, כי לא הוכח שקיימת בפועל חפיפה בין התשלומים, או כי הפיצויים אכן שולמו על פי ערכם הגבוה (פסקה 26, 33). עוד סבר רז בדומה לבית המשפט המחוזי, כי שמאית מע"צ לא נתנה הסבר מספק לשאלה האם שולמו הפיצויים לפי שווי חקלאי או לפי שווי כ"דרך" (פסקה 36-35), וכי החלטתה של מע"צ לשום את הפיצויים החל משנת 1979 אינה ברורה (פסקה 38). ס"ג. במסגרת חוות הדעת, חישב רז את גובה הפיצויים שהיה על מע"צ לשלם. חישוב זה נערך כדי לבחון האם התשלומים ששולמו על ידי מע"צ בפועל עולים על מה שהיה עליה לשלם. חישוב זה לא נערך על ידי המומחה רוזנברג, ובית המשפט המחוזי לא קיבל את טענת המשיבים לפיה ניתן "לחלץ" ערך זה בפשטות ולהפחיתו (פסקה 113). רז קיבל את קביעותיו של רוזנברג בדבר שוויו של החלק הדרומי של החלקה לייעוד דרך לפי שווי של 10,000 דולר לדונם, ובסך הכל במעוגל 59,000 דולר, והעריך את שווי חלקה הצפוני של החלקה לפי סך של 30,000 דולר לדונם, ובסך הכל 206,000 דולר. לפי חישוב זה, היה על מע"צ לשלם סך של 265,000 דולר (נכון למועד כניסת התכנית הפוגעת לתוקף - 9.7.90), בעוד שבפועל שילמה סך של 288,000 דולר, קרי, תשלום "עודף" בסך 23,000 דולר, שהם כ-8% מסך התשלום בפועל. לשיטתו, מדובר בסטייה סבירה בתחום השומה (עמוד 16). ס"ד. בהתאם להחלטות מיום 22.10.09 ומיום 2.5.11 ניתנה לצדדים אפשרות לשאול את רז שאלות הבהרה ולהגיב לחוות דעתו. ביום 1.8.11 הוגשו השגותיה של המערערת, וביום 2.8.11 הגישה המשיבה את תגובתה. המערערת לא תקפה את מסקנתו העקרונית של רז לפיה אין לכרוך את תשלום התביעות, ולא את מסקנתו לפיה לא הוכח בפועל כי קיימת חפיפה כאמור, אולם טענה כי נפלו שתי שגגות בחוות הדעת. המשיבה תמכה במסקנותיו של רז, ולא התייחסה לטענותיה של המערער, אשר יידונו להלן. ס"ה. המערערת השיגה על השווי שהניח רז לגבי חלקה הצפוני של חלקה 179. יצוין לשם הבהרת התמונה, כי החלק הצפוני אינו נכלל בתביעה שבנדון; אולם שאלת ערכו נבחנה בין היתר בחוות דעתו של רז, לשם קביעת סכום הפיצויים שהיה על מע"צ לשלם בשעתו במסגרת ההפקעה. ולמחלוקת: בעוד שרז הניח כי יש לחשב את שוויה של החלק הצפוני לפי ערכה החקלאי, סברה המערערת כי יש לחשבה על פי ערכה כ"דרך". טענה זו של המערערת בדין יסודה. רז חישב את שווי הקרקע לפי מועד כניסת התכנית הפוגעת לתוקף - 9.7.90 (זאת, אף שדומה כי המועד הרלבנטי הוא יום פרסום הצו שהחיל את פקודת הדרכים (23.2.89), כאמור בפסקה נ"ז למעלה, אולם כיוון שאף אחד מבעלי הדין לא טען זאת, לא אקבע כך מיוזמתי). אין חולק כי תכנית רג/340 שינתה את ייעודו של החלק הצפוני של החלקה לדרך עוד בשנת 1979; ולפיכך במועד הקובע הייתה המשיבה זכאית לפיצוי לפי שווי זה – כדרך – בסך של 10,000 דולר לדונם ובסך הכל 68,750 דולר. תפקידו של בית המשפט במקרה זה הוא ליטול עליו אחריות לבחינת הדברים גם אם אינם עולים בקנה אחד עם דברי מומחה פלוני או פלמוני. אם בדרך עסקינן לפי "תכנית הבסיס" הרלבנטית רג/340, כך גם הפיצוי. ס"ו. כמו כן השיגה המערערת על הסכומים שעליהם התבסס המומחה בחוות דעתו. המומחה ערך את חישוביו על יסוד הסכום הנומינלי שקבעה מע"צ שיש לשלם למשיבות, קרי 288,000 דולר. על נכונותו של סכום זה אין המערערת חולקת (סעיף 2(א) לתגובתה). אולם לטענתה, היה על המומחה להתבסס לצורך חישוביו על הסכום ששולם בפועל בשנת 1995; לשיטתה, כיון שתחשיבו של המומחה נעשה לשנת 1990, היה עליו לשערך את הסכום שקבעה מע"צ בשנת 1979 למועד הקובע (9.7.90); כנטען, ערכו של שערוך זה מביא לפער של כ-1,220,000 ₪ – סכום שיש בו כדי לשנות את מסקנותיו של המומחה. בתשובתו הבהיר רז, כי הפער בין הסכומים נובע מן הריבית וההצמדה משנת 1979 ועד למועד התשלום, אולם אינו נדרש לשם חישוב שווי החלקה. גם בטענה זו מצאתי ממש. בהינתן שהמשיבה הייתה זכאית לתשלום פיצויי הפקעה החל מיום 9.7.90 (זוהי נקודת המוצא של המומחה), שולמו הפרשי ההצמדה והריבית שנוספו לשווייה הנומינלי של הקרקע משנת 1979 ועד 1990 - ביתר. ס"ז. לסיכום, מע"צ שילמה סך של 288,000 דולר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית משנת 1979 ועד התשלום בפועל (בסך הכל 2,240,678 ₪) (ראו פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בפס' 97). לפי חישובו של רז היה עליה לשלם כפיצויי הפקעה בסך 265,000 דולר (סכום מעוגל). חישוב זה נתבסס על חיבור בין שוויה הדרומי של החלקה: (12.732 דונם (כלל חלקה) X 46% (גודלו היחסי של החלק הדומי) X 10,000 (שווי לדונם דרך) – סך הכול 59,000 דולר) לשוויה הצפוני: (12.732 דונם (כלל חלקה) X 54% (גודלו היחסי של החלק הצפוני) X 30,000 (שווי לדונם חקלאי) – סך הכול 206,000 דולר) ובסך הכל: 206,000+59,000=265,000 דולר. כאמור, לגבי חלקה הצפוני של חלקה 179 היה על רז לחשב לפי שוויה כדרך ולא כקרקע חקלאית. משכך, הערכים לגבי החלק הצפוני בתיקון הם (12.732 דונם (כלל חלקה) X 54% (גודלו היחסי של החלק הצפוני) X 10,000 (שווי לדונם חקלאי) – סך הכול 68,753 דולר (סכום לא מעוגל)). ובסך הכל לאחר התיקון (בסכומים לא מעוגלים): 206,258+68,753=127,320 דולר. שם החלק סוג דונם שיעור שווי בדולר סך שווי החלק החישוב המקורי של רז לגבי החלק הצפוני צפוני חקלאי 12.732 54% 30,000 206,258 החישוב המתוקן לגבי החלק הצפוני צפוני דרך 12.732 54% 10,000 68,753 דרומי דרך 12.732 46% 10,000 58,567 סכום הפיצוי שהיה צריך להיות משולם על ידי מע"צ (בדולר): 127,320 כאמור, מע"צ שילמה 288,000 דולר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית משנת 1979 כאמור. נמצא שהיה עליה לשלם 127,320 דולר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 9.7.90 ועד התשלום בפועל. ההפרש בין שני סכומים אלה – שולם על ידי מע"ץ ביתר; יש לראות בו "רכיב פגיעה" ולהפחיתו מהסכום שפסק בית המשפט המחוזי. הצדדים יערכו את החישוב המתאים ובמקרה של חילוקי דעות ימנה בית המשפט המחוזי חשב. סוף דבר וסיכומו ס"ח. הערעור מתקבל בחלקו באופן שסכום הפיצוי שנפסק בנוגע לחלקות 131-130 יעמוד בעינו, ואילו הפיצוי שנפסק בגין הפגיעה בחלקה 179 יופחת כאמור בפסקה ס"ז דלעיל. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. ש ו פ ט השופט ס' ג'ובראן: אני מסכים ש ו פ ט השופט ע' פוגלמן: אני מסכים ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין. ניתן היום, ד' באלול תשע"ב (22.8.2012). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07088250_T24.doc רח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il