חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ. עיריית תל אביב-יפו

פסק-דין בתיק עע"ם 8804/10 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 8804/10 לפני: כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט ס' ג'ובראן כבוד השופט נ' סולברג המערערת: חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. עיריית תל אביב-יפו 2. הממונה על הגבייה בעיריית תל אביב-יפו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים תל אביב-יפו מיום 2.11.2010 בעת"מ 1553/03 שניתן על ידי כבוד השופטת ש' גדות תאריך הישיבה: י"ח באדר תשע"ב (12.3.12) בשם המערערת: עו"ד ג' סגל בשם המשיבים: עו"ד צ' ליפשיץ פסק-דין השופטת ע' ארבל: ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (כבוד השופטת ש' גדות) בתל אביב-יפו מיום 2.11.10 בעת"מ 1553/03, אשר דחה עתירה מנהלית שהגישה המערערת על מנת למנוע מהמשיבים מלנקוט בהליכי גביית ארנונה בעניינה. העובדות כפי שנקבעו על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים 1. המערערת היא חברה פרטית, אשר בבעלותה מרבית משטח בניין המצוי בדרך מנחם בגין 50 בשטחה המוניציפאלי של המשיבה 1 (להלן: העירייה). הבניין כולל 2 קומות מרתף תת קרקעיות המשמשות לחניון ומחסנים, קומת קרקע כפולה ובה חנויות, ומעליהן 4 קומות נוספות (להלן: הבניין). הבניין נבנה לפני כ-30 שנה, שבמהלכן הושכר לשוכרים שונים, אשר נשאו בתשלומי הארנונה לעירייה. בשנת 1994, עם סיום בניית פרויקט "מגדלי אביב" (המצוי ליד הבניין), ביקשה העירייה מהמערערת לבצע שיפוץ בבניין על מנת להתאים את חזיתו לחזיתות "מגדלי אביב", תוך שהבהירה לה כי ככל שלא תיענה לבקשה יוגשו נגדה תביעות בגין שימושים שלא כדין שבוצעו בבניין. המערערת נעתרה לבקשת העירייה והגישה תוכניות לשיפוץ הבניין. ביום 17.12.01 הוצא היתר בנייה בהתאם לתוכניות, והמערערת החלה בעבודות ההריסה והבנייה, החל מקומות המרתף ומעלה. ביום 10.6.02, בעקבות דרישות לתשלום ארנונה שהוציאה העירייה למערערת, פנתה המערערת במכתב לעירייה בטענה כי יש לבטל את החיובים בשל עבודות הבנייה המתבצעות בנכס, המונעות את אכלוסו. ביום 25.8.02 השיבה העירייה למערערת כי בהסתמך על ביקור פקח מטעמה לא נמצא כי כל קומות הבנייה מצויות בשיפוצים ודרשה להמציא את היתר הבנייה. ביום 14.10.02 שלחה המערערת לעירייה העתק מהיתר הבניה והתוכניות המתייחסות לבניין והודיעה לה כי עבודות הבנייה החלו במרתף והן תימשכנה ביתר הקומות. החל מתקופה זו ועד ליום 14.8.03, היום שבו הוגשה העתירה מושא הערעור, שלחה העירייה למערערת דרישות תשלום ארנונה, פתחה נגדה תיק הוצאה לפועל, רשמה לטובתה הערת אזהרה על בניין המערערת, והמשיב 2 (להלן: הממונה על הגבייה בעירייה או הממונה) חתם על כתב הרשאה למכירת הבניין ככיסוי לחוב הארנונה. מנגד, מחתה המערערת בכל אותה תקופה על דרישות התשלום, תוך שציינה כי בהתאם להיתר בנייה שניתן לה לביצוע עבודות מקיפות בבניין כולו, מבוצעות העבודות לסירוגין בכל השטחים, דבר המונע כל שימוש בבניין. במהלך התקופה האמורה ערכו הצדדים ישיבות שבסופן אישרה העירייה למערערת פטור לקומה א' בבניין מיום 1.10.02 ועד ליום 31.3.03, ולקומה ב' הוענק פטור מיום 1.1.03 ועד ליום 30.11.03. העירייה ציינה כי מועדי הפטור נקבעו בהתאם לביקורות שנערכו מטעמה בנכס, ורק משנמצא כי הנכס עומד בתנאים ניתן בגינו פטור. על החלטת העירייה בעניין הפטור הגישה המערערת השגה לממונה על הגבייה בעירייה. ההשגה נדחתה מן הטעם שבביקורות שנערכו במקום לא נמצא כי הנכס ריק או כי היה במצב שאינו ראוי לשימוש, ולפיכך אינו עומד בתנאי הפטור. על החלטה זו הגישה המערערת, ביום 12.7.04, ערר לועדת הערר לענייני ארנונה שעל יד עיריית תל אביב-יפו, שנדחה אף הוא. 2. לאור האמור לעיל, הגישה המערערת את העתירה מושא הערעור. המערערת טענה שבקומה א' אמור לחול הפטור מיום 1.11.01, ובקומה ב' מיום 1.3.01. בנוסף, טענה המערערת כי יש לה זכות לשינוי סיווג הנכס באופן רטרואקטיבי מן היום שבו עמד הנכס ריק, בעוד שהמשיבים סברו כי אין הדין מאפשר לשנות סיווג באופן רטרואקטיבי. בנוסף, טענה המערערת (לראשונה במסגרת סיכומיה, כפי שיפורט להלן) כי ככל שימצא בית המשפט כי היא אכן חייבת בארנונה, יש לחייבה בריבית והפרשי הצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית). לעומת זאת, המשיבים ביקשו לחייב את המערערת בריבית והפרשי הצמדה על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 (להלן: חוק הרשויות המקומיות (ריבית)). פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים 3. בית המשפט תחם את הדיון לשלוש סוגיות עיקריות שבמחלוקת: האחת – מועדי הפטור בחשבונות הארנונה, השנייה – המועד לשינוי סיווג הבניין והשלישית – חישוב הריבית וההצמדה. ביחס למועדי הפטור נקבע כי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות) קובע שלושה תנאים מצטברים שהמחזיק בנכס נדרש להוכיחם על מנת לזכות בפטור האמור, והם: כי הבניין נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, כי בפועל אין יושבים בו, וכי המחזיק מסר לעירייה הודעה בעניין בכתב. בית המשפט קבע כי המערערת מסרה לעירייה הודעה בכתב רק ביום 10.6.02. אי לכך, המחלוקת בעניין תקופת הפטור הצטמצמה מיום 10.6.02 ועד ליום 1.10.02 לגבי קומה א', ולתקופה שבין 10.6.02 ועד ליום 1.1.03 עבור קומה ב'. בית המשפט קבע כי המערערת כשלה להראות כי במועדים אלה עמד הנכס בדרישות סעיף הפטור, שכן היא לא פירטה באופן מדויק את מועדי הפינוי ואת מועדי ההריסה והבנייה בקומות השונות. זאת, בצירוף העובדה שהחלטת העירייה לעניין מועדי הפטור התבססה על דו"חות ביקורת שנערכו במקום, הובילו את בית המשפט למסקנה כי החלטת העירייה ביחס למועדי הפטור הינה סבירה, ואין מקום להתערב בה. באשר לשינוי סיווג הארנונה של הנכס צומצמה המחלוקת בין הצדדים לתקופה שלפני ה-1.1.05, היות שהחל ממועד זה שינתה העירייה את סיווג הנכס מ"משרד" ל"תעשיה ומלאכה" בעקבות השגה שהגישה המערערת. המשיבים סירבו לשנות את הסיווג באופן רטרואקטיבי, לתקופה הקודמת להגשת ההשגה. בית המשפט לא קיבל את טענות המערערת ביחס לסיווג הרטרואקטיבי, שכן המערערת לא הוכיחה כי הדין מאפשר זאת. בסוגיית הריבית, קבע בית המשפט כי נוכח נסיבות המקרה, לאור ניסיונות הפשרה הרבים שנעשו בין הצדדים לאורך השנים, ולאור העובדה כי שיפוץ הבניין נבע מיוזמתה של העירייה, יש לחייב את המערערת בתשלום חוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה ולא על פי חוק הרשויות המקומיות, הנושא ריבית גבוהה יותר. טענות הצדדים 4. המערערת סבורה כי ההליך שהתנהל בפני בית המשפט לעניינים מנהליים אינו ההליך המתאים לבירור המחלוקות שבין הצדדים, וכי המקום הנכון לדיון הינו בבית משפט השלום, במסגרת תביעה אזרחית. בהמשך לכך נטען כי שגה בית המשפט כאשר קבע כי במועדים שבמחלוקת לא היה הנכס "נכס שאינו ראוי לשימוש", וזאת על סמך תצהירי המשיבים בלבד, ומבלי שניתן למערערת לחקור אותם על מנת להפריך את עדותם, כמו שהיה מתאפשר במסגרת תביעה אזרחית. בהקשר זה צוין כי ההודעה לעירייה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות אינה מהותית, קל וחומר כאשר העירייה הייתה זו שיזמה את שיפוץ הבניין על ידי המערערת. עוד סבורה המערערת כי טעה בית המשפט בכך שהתעלם מטענתה החלופית של המערערת, לפיה כאשר חולף פרק זמן קצר בין מועד פינוי הנכס ובין מועד הריסתו, הרי שאין חובת תשלום ארנונה בגין פרק זמן זה. באשר לסיווג הנכס, נטען כי כאשר הנכס ריק יש לחייב בגינו ארנונה לפי ייעודו התכנוני ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו. עם זאת, בית המשפט קבע כי אין המערערת זכאית ליהנות מסיווג זה באופן רטרואקטיבי, על אף שקיימת הלכה המתירה זאת. באשר לסוגיית הריבית וההצמדה, נטען כי בנסיבות העניין יש מקום לחייב את המערערת בהפרשי הצמדה בלבד, מבלי לפסוק ריבית לפי חוק פסיקת ריבית. 5. המשיבים סומכים ידם על פסק דינו של בית משפט קמא. באשר להליך המתאים לדיון, נטען כי לא נפל כל פגם בהחלטת העירייה לגבות את חוב הארנונה בהליך מנהלי. משכך, אין להיזקק לטענת המערערת לפיה הפורום לדיון אינו מתאים, כל עוד לא הצביעה על טעות בפסק הדין. באשר למועד תחולת הפטור טוענת העירייה כי המערערת לא עמדה בנטל להוכיח כי במועדים שבמחלוקת היה הנכס בלתי ראוי לשימוש, ומכאן שיש לדחות את טענותיה בעניין זה. באשר לשינוי סיווג הבניין באופן רטרואקטיבי נטען שכל פניותיה של המערערת לקבלת פטור למועדים הקודמים להגשת ההשגה נדחו ע"י העירייה, ומשאין החלטה מנהלית לעניין הפטור, המהווה בסיס לחיוב על פי הייעוד המקורי, הרי שנשמטת הקרקע תחת הבקשה לשינוי הסיווג ביחס לאותה תקופה. באשר לסוגיית הריבית, נטען כי חיובה של המערערת בריבית רגילה לפי חוק פסיקת ריבית נעשה בהתחשב בנסיבות המקרה ולרעת המשיבים (שעבורם מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים). מכאן, שלא ברורה טענתה של המערערת, לפיה יש לוותר לה גם על ריבית זו. דיון 6. ארבע סוגיות צריכות הכרעה במסגרת ערעור זה. ראשית, טענת המערערת לפיה בית המשפט לעניינים מנהליים אינו הערכאה המתאימה לדיון במקרה דנן. שנית, מועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות וכן השאלה מה דינם של נכסים בתקופה שבין מועד פינויים מהשוכרים לבין הריסתם לשם שיפוצים. שלישית, שאלת החלתו של סיווג הנכס עובר לשנת 2005 (המועד שבו הוגשה ההשגה על שומת הארנונה לשנת 2005) באופן רטרואקטיבי. רביעית, סוגיית חיובה של המערערת בריבית לפי חוק פסיקת ריבית. הערכאה המתאימה לבירור המחלוקת בין הצדדים 7. כאמור, הטענה הראשונה עליה נסמכת המערערת היא שהיה על העירייה להגיש תביעה כספית לבית משפט השלום לשם בירור חבותה של המערערת בארנונה, באופן שהיה מאפשר לה לחקור את המצהירים מטעם העירייה, ולא לפנות להליך גבייה מנהלי. מנגד, טוענים המשיבים כי אין כל פגם בכך שבחרו לגבות את חוב הארנונה מן המערערת בהליך גבייה מנהלי, וכי משלא הגישה המערערת ערעור על החלטת בית המשפט (כבוד השופט א' טל) מיום 24.8.05, לפיה הוא בית המשפט המוסמך לדון בעתירה, אין להיזקק לטענה זו בערעור. לא מצאתי לקבל את טענות המערערת בסוגייה זו. 8. כאשר נישום לא משלם את אשר הוא נדרש בשומת הארנונה, פתוחות בפני הרשות שתי דרכי פעולה (ראו: הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, נורית לב ורונית כהן כספי ארנונה עירונית 848-847 (ספר שני, מהדורה חמישית, 2007) (להלן: רוסטוביץ); רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פס' 11 לפסק הדין (לא פורסם, 20.6.2010)). הדרך הראשונה הינה הגשת תביעה אזרחית לבית המשפט המוסמך מכוח סעיף 317 לפקודת העיריות. דרך זו מאריכה את משך הליכי גביית הארנונה (רוסטוביץ, בעמ' 848). הדרך השנייה הינה פנייה להליכי גבייה מינהליים, ולעניין זה קיימים שני הסדרים מקבילים. ההסדר הראשון הוא ההוראות הקבועות בפרק חמישה עשר לפקודת העיריות. ההסדר השני הוא זה הקבוע בפקודת המסים (גביה) (להלן: פקודת המסים), מכוח הכרזתו של שר האוצר מיום 24.2.00, לפיה ארנונה נחשבת כ"מס" לעניין פקודת המסים. הסדרי הגבייה המינהליים מעניקים לרשות המקומית את הכוח לפעול לגביית חוב מבלי שהוא אושר קודם לכן בפסק דין של בית משפט, ובכך למעשה לזרז את הליכי הגבייה. הליך הגבייה המינהלי נפתח בהפניית דרישה לנישום לשלם את חובו לרשות (סעיף 4 לפקודת המסים; סעיף 306 לפקודת העיריות). ככל שהנישום לא מילא אחר דרישת התשלום, רשאי הגורם המוסמך לכך לפי דבר החקיקה הרלוונטי להרשות נקיטת צעדי אכיפה (פקיד גבייה לפי סעיף 4 לפקודת המסים; ראש העירייה לפי סעיף 309 לפקודת העיריות). הסדר הגבייה המינהלי מעניק לרשות המקומית סמכויות שונות המסייעות בידה לפעול לגביית חובה. כך, למשל, מעניקה פקודת העיריות לרשות סמכות לתפוס את נכסי הסרבן ולמוכרם (סעיפים 313-310 לפקודה). 9. הנה כי כן, משהעניק המחוקק לרשות המקומית אפשרות לפעול בשני מסלולים נפרדים לשם גביית חוב ארנונה, לא מצאתי ממש בטענת המערערת לפיה לא היה מקום לגביית החוב בדרך של הליך גבייה מנהלי. אמת הדבר כי: "בתובענה החורגת ממסגרת של עתירה מינהלית ונושאת אופי "אזרחי", עשוי להתעורר הצורך בבחינה ראייתית ובבירור עובדתי יסודי. על השופט היושב בדין בבית-המשפט לעניינים מינהליים מוטלות מגבלות הנובעות מכללי הדיון בעתירות מינהליות. מגבלות אלה עשויות לשלול את האפשרות לטפל כנדרש בעתירה הנושאת אופי "אזרחי". מבחינה "פונקציונלית" ההליך בערכאה אזרחית רגילה מתאים יותר מהליך הדיון בעתירות מינהליות לבחינתן של שאלות עובדתיות" (עע"מ 7151/04 הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל נ' דץ, פ"ד נט(6) 433, 444 (2005)). עם זאת, במקרה דנן לא הסתפקו הצדדים בעתירה ובתגובה לה, אלא הגישו לבית המשפט הודעות, תגובות ותשובות רבות, באופן שבית המשפט יכול היה לברר כדבעי את העובדות, הטענות והראיות הנדרשות לצורך ההכרעה במחלוקות שבין הצדדים. יודגש כי פרט להעלאת הטענה בעלמא, לא הצביעה המערערת כיצד יכולה הייתה לסתור את התצהירים שהוגשו מטעם העירייה אשר התבססו על דו"חות של פקחים שנכחו בבניין המערערת, לו ניתנה לה האפשרות לחקור את המצהירים. הן בעתירה המנהלית שהגישה המערערת והן בהודעת הערעור ובסיכומים אין פירוט מספק באשר למועדים המדויקים שבהם פונה הנכס משוכריו ושבהם הוא נהרס ושופץ ולא הוגשו בעניין זה ראיות מספקות מטעמה (ועוד על כך – בהמשך). מאחר שהמערערת חלקה על מועדי הפטור שנקבעו בהחלטת העירייה וסברה שמגיע לה פטור במועדים נוספים, אזי נטל הראייה להוכיח את המועדים מוטל ממילא על המערערת. לפיכך, גם לו הייתה מצליחה המערערת לסתור האמור בתצהירים מטעם העירייה – עדיין היא הייתה צריכה להציג ראיות אחרות מטעמה ביחס למועדי הפטור, ראיות שכאמור לא הוצגו. בנוסף, יש לזכור כי המערערת הגישה ערר לוועדת הערר על דחיית ההשגה שהגישה לממונה על הגבייה בעירייה. על אף שלוועדת ערר יש את היכולת והכלים המתאימים לבדוק טענות הצריכות ליבון עובדתי וראייתי (ראו: עת"מ (ת"א) 1837-08 עמר נ' עיריית תל אביב, פס' 26 לפסק הדין (לא פורסם, 8.12.2012)), והייתה למערערת הזדמנות לשכנע את ועדת הערר בצדקת טענותיה העובדתיות, הרי שהיא לא הצליחה לעשות כן. מהמקובץ יוצא שאין מקום לקבוע כי המערערת נפגעה מבחירתה של העירייה במסלול גבייה מנהלי של חוב הארנונה. מועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות 10. ביחס למועדי תחולת הפטור ביחידות הארנונה של המערערת, טוענת היא שתי טענות. ראשית, דרישת סעיף 330 לפקודת העיריות בדבר ההודעה לעירייה כי הנכס מושא השומה אינו ראוי לשימוש אינה מהותית, ובמיוחד במקרה דנן, שכן העירייה היא שיזמה את תהליך שיפוץ חזית המבנה מושא המחלוקת. שנית, סבורה המערערת כי בית המשפט שגה בקביעת מועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות משלא קיבל את גרסתה. אומר כבר עתה, כי אין בידי לקבל את הטענות בסוגיה זו. סעיף 330 לפקודת העיריות פוטר נישום המחזיק בנכס שאינו ראוי לשימוש מתשלום ארנונה, וזו לשונו: נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן-פרעונם לפני מסירת ההודעה. עינינו הרואות, כי על מנת שנישום יזכה בפטור לפי סעיף 330 לפקודה צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הנכס מושא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב. באופן כללי, אין לקבל את הטענה כי מסירת ההודעה אינה מהותית לשם תחולת הפטור, שכן נקודת המוצא היא הפוכה דווקא: "פטור שניתן לנישום בהתאם לסעיף 330 חל על חיובים המתהווים לאחר מועד מסירת ההודעה (היא כמובן הודעה מפורטת ומבוססת), ואין בו כדי לפטור את הנישום מחיובים שנתהוו לפני מועד המסירה. תכליתה של ההוראה שבסיפא היא להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה שמוטל עליו ברישא – וזאת על מנת להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה ולמנוע מצב שבו תצטרך העירייה לעמוד בעצמה על מצבו של כל נכס ונכס המצוי בתחומה" (ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' לוי, פס' 30 לפסק דינו של המשנה לנשיא א' ריבלין (לא פורסם, 21.8.2012)). גם אם נניח כי ייתכנו מקרים בהם לרשות מקומית תהיה ידיעה פוזיטיבית שנכס כלשהו בתחומה אינו ראוי לשימוש, שאז ניתן יהיה להקל בדרישת ההודעה ולא לפרשה בדווקנות (ראו: רוסטוביץ, ספר ראשון, בעמ' 595), הרי שלא מצאתי כי המקרה שבפניי נמנה עם אותם מקרים. אכן, השיפוץ שהחלה בו המערערת מקורו בבקשת העירייה להתאים את חזית המבנה לחזיתם של "מגדלי אביב" הסמוכים. עם זאת, לא נטען בפניי כי העירייה הכתיבה למערערת לוח זמנים כלשהו לביצוע התאמת חזית הבניין, וברי כי המערערת היא שבחרה את מועדי שיפוץ המבנה. במצב דברים זה, קשה להעלות על הדעת כי חובה על העירייה לדעת בכל זמן נתון אם כל הנכסים בתחומה ראויים לשימוש אם לאו, והאחריות למשלוח הודעה כאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות חלה על המחזיק בנכס. 11. יצוין, כי גם לאחר מסירת מועד ההודעה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות נותרו תקופות במחלוקת בין הצדדים, שבהן העירייה טוענת כי הנכס היה ראוי לשימוש ואילו המערערת טוענת שהבניין היה בלתי ראוי לשימוש, ומכאן שגם בגין תקופות אלה מגיע לה פטור. לא מצאתי כי יש מקום להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא בעניין מועדי הפטור שבמחלוקת. בית המשפט קבע כי החלטת העירייה בנוגע למועדי הפטור הינה סבירה ולא מצא להתערב בה, שכן היא התבססה על דו"חות ביקורת של פקחים שביקרו במקום ואשר נתמכו בתצהירים. דו"חות אלה תיעדו את מצב הבניין בזמן אמת תוך פירוט אילו קומות מצויות בשיפוץ, כאשר לחלק מהדו"חות אף צורפו תמונות שצילמו הפקחים (נספח י' לתיק המוצגים מטעם המערערת). על אף שבית המשפט לעניינים מנהליים איפשר למערערת להגיש ראיות לסתור את האמור בדו"חות הללו, נקבע שטענותיה של המערערת ביחס למועדי תחולת הפטור נטענו בעלמא, בלי פירוט מספק באשר למועדים המדויקים שבהם פונה הנכס משוכריו ושבהם הוא נהרס ושופץ, וללא תמונות שיכלו לסייע להוכחת טענותיה. כל שהגישה המערערת הוא היתר הבנייה שניתן לה לשיפוץ הבניין וכן מספר קבלות שחלקן אינן מפורטות ואשר לא ניתן ללמוד מהן אודות מצב הנכס בזמן אמת (נספח ב' לעתירה המנהלית ונספח ז' לתיק המוצגים מטעם המערערת). משכך, נקבע כי המערערת כשלה לעמוד בנטל להראות כי הנכס שברשותה היה נכס בלתי ראוי לשימוש ביחס לתקופות שבהן החליטה העירייה שלא לתת את הפטור. התרשמתי שקביעותיו של בית משפט קמא התבססו על חומר הראיות שפרשו בפניו הצדדים. נקודת המוצא היא שערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה הראשונה, אלא אם מדובר בממצאים מופרכים על פניהם או שנפל בהם פגם היורד לשורש העניין, והדברים ידועים (ראו למשל: ע"א 78/84 עיזבון המנוח חג' קאסם אחמד סווילם נ' אלג'ילאני, פ"ד מב(2) 142, 145 (1988)). לא מצאתי כי המקרה שבפניי מצדיק התערבות כאמור, שכן לא הוצגה בפניי כל ראייה לסתירת המועדים שנקבעו בהחלטת העירייה ביחס למועדי הפטור. אותו הדין חל גם ביחס ל"תקופות הביניים" הנטענות על ידי המערערת, שכן גם ביחס אליהן לא פירטה המערערת באילו מועדים מדובר, וגם טענה זו נטענה בעלמא. שינוי סיווג הנכס באופן רטרואקטיבי 12. אין מחלוקת בין הצדדים כי כאשר נכס עומד ריק ולא נעשה בו שימוש אזי כל עוד הנישום אינו זכאי לפטור או הנחה עדיין חלה עליו חובה לשלם בגינו ארנונה (ראו: רוסטוביץ, בעמ' 716-715; ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד מה(3) 739, 745-744 (1991)). במצב דברים רגיל נכס ריק מחויב בהתאם לסיווגו בצו הארנונה. סיווג זה נקבע, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, לפי סוג הנכס, שימושו ומקומו. בהקשר זה נקבע לא אחת כי המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הינו מבחן השימוש בפועל שנעשה בו (ראו למשל: בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 816-811 (1992); ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, פס' 13 לפסק הדין (לא פורסם, 9.2.2003)). השאלה איזה תעריף ארנונה יש להחיל בגין נכס שעומד ריק מתעוררת, אפוא, רק כאשר השימוש האחרון שנעשה בנכס שונה מייעודו התכנוני, כמו במקרה שלפנינו. 13. בשנת 2005 הגישה המערערת למשיב 2 השגה על שומות הארנונה לבניין לאותה שנה, במסגרתה טענה כי יש לשנות את סיווג הבניין מ"משרד", סיווג אשר תאם את השימוש האחרון בנכס, לסיווג של "תעשיה ומלאכה", שהוא הסיווג המתאים לייעודו התכנוני של הבניין (בסיווג האחרון חל תעריף נמוך יותר). ההשגה התבססה על הלכה שנפסקה על ידי בית משפט זה (בר"מ 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה (לא פורסם, 14.7.2003) (להלן: פרשת מלק)), אשר קבעה כי כאשר מדובר בנכס ריק, יש לסווגו בהתאם לייעודו התכנוני והחוקי, ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו (אשר היה שימוש חורג בלתי חוקי). המשיב 2 קיבל את ההשגה ושינה את סיווג הנכס ל"תעשיה ומלאכה", וזאת החל מיום 1.1.05. ביום 13.4.05 הגישה המערערת הודעה לבית משפט קמא על קבלת ההשגה, ובמסגרתה טענה כי יש להחיל את השינוי בסיווג מהמועד בו עמד הנכס ריק, כלומר גם עובר ליום 1.1.05. כאמור, בית המשפט דחה בפסק דינו את טענת המערערת וקבע כי הלכת מלק אינה דנה בשינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי, קרי ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה האמורה. עתה חוזרת המערערת על טענתה ומבקשת כי שינוי הסיווג האמור יוחל אחורנית החל מהמועד בו עמד הנכס ריק. 14. אין מחלוקת כי הפעם הראשונה שבה העלתה המערערת את עניין שינוי הסיווג היתה במסגרת ההשגה שהגישה בשנת 2005. בהשגה שהגישה המערערת בשנת 2004 (על שומת הארנונה לאותה שנת מס) התמקדו טענותיה בעניין הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, וכך גם בערר שהוגש על דחיית אותה השגה. משלא השיגה המערערת בעניין שינוי סיווג הנכס ביחס לשנים שבמחלוקת עובר לשנת 2005, אזי שומות הארנונה ביחס לשנים אלה הפכו לשומות סופיות (רוסטוביץ, בעמ' 1323-1322; בג"ץ 5705/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פס' 12 לפסק הדין (לא פורסם, 16.5.1995)). גישתו של בית משפט זה כלפי פתיחתן של שומות ארנונה סופיות מצומצמת למקרים שבהם שומות הארנונה הוצאו על ידי הרשות המקומית ברשלנות, בחוסר סמכות או באופן בלתי חוקי (ראו: בר"ע 2824/91 עיריית חיפה נ' לה נסיונל חברה לביטוח בע"מ (לא פורסמה, 16.10.1991); ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שרותי בריאות כללית, פס' 44-43 לפסק הדין (לא פורסם, 20.8.2009)). עם זאת, במקרה דנן אינני נדרשת להלכה בעניין זה שכן בית המשפט קמא (כבוד השופט א' טל), בהחלטתו מיום 24.8.05, איפשר למערערת להשמיע את טענותיה בדבר שינוי הסיווג ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה משנת 2005, והעירייה לא ערערה על החלטה זו. לפיכך, אעבור לדון בטענת המערערת לגופה. 15. לגופו של עניין, אני סבורה כי לא ניתן להקיש מפרשת מלק לענייננו. בפרשת מלק הנכס מושא השומה הושכר עובר לפינויו למטרה שחרגה מייעודו התכנוני (באופן בלתי חוקי), והרשות המקומית ביקשה להמשיך ולחייב את הנישום בהתאם לסיווג זה לאחר שהנכס פונה. עם זאת, כאשר פנה הנישום לרשות המקומית וביקש לבחון את האפשרות לעשות שימוש בנכס למטרה החורגת מייעודו התכנוני (שבהתאם לסיווג זה ביקשה הרשות המקומית לחייבו) – הוא נענה בשלילה (ביחס לשימוש עתידי בנכס). בנסיבות אלה, הגיע בית המשפט למסקנה שאין זה צודק לחייב את הנישום לפי השימוש שהרשות המקומית מונעת ממנו, ועל כן יש לחייב את הנכס לפי יעודו התכנוני ולא על פי השימוש האחרון שנעשה בו. נסיבות שכאלה אינן מתקיימות במקרה דנן, שכן לא נטען בפניי, ולפיכך אין על כך מחלוקת, שהשימוש שעשתה המערערת בבניין עובר לפינויו ("משרד") אינו חוקי, בהיותו חורג מייעודו התכנוני. 16. עם זאת, סבורני שדין טענותיה של המערערת בעניין שינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי להתקבל מסיבה אחרת. לאחר פסק הדין בפרשת מלק, התמודדו מספר בתי משפט מנהליים עם סוגיה דומה בשאלת הסיווג שיש ליתן לנכס ריק. בפסקי דין אלה נקבע כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים המותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה (ראו: עמ"נ (ב"ש) 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ [בניהול מיוחד] נ' עירית דימונה, פס' 48-41 לפסק הדין (לא פורסם, 24.8.2005); עמ"נ (ת"א) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, פס' 21 לפסק הדין (לא פורסם, 29.11.2007); עמ"נ (ת"א) 255/07 השקעות כדאיות בע"מ נ' עיריית הרצליה, פס' 12 לפסק הדין (לא פורסם, 1.9.2008)). דומני כי גישה זו של בתי המשפט המנהליים מוצדקת ויש להחילה על המקרה דנן. 17. כפי שצוין לעיל, המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הוא מבחן השימוש בפועל שנעשה בו. עם זאת, כאשר הנכס עומד ריק, מבחן השימוש בפועל אינו יכול להועיל. במצבים אלה ניתן ללמוד על פוטנציאל השימוש בנכס הן מהשימוש האחרון שנעשה בו עובר לפינויו והן מייעודו התכנוני. יצוין, כי בספרות המקצועית הובעה הדעה כי במצבים אלה יש להשית ארנונה על פי הייעוד התכנוני של הנכס, למעט במקרים שבהם חלו בנכס שינויים פיזיים השוללים ממנו את אופיו, שאז יש מקום להשית ארנונה על פי השימוש האחרון בנכס (רוסטוביץ בעמ' 716-715). במסגרת החלת הייעוד התכנוני של הנכס סבורתני, כאמור, כי יש להחיל את השימוש המותר הזול ביותר מבחינת הנישום. ניתן להצדיק עמדה זו בשני נימוקים. ראשית, הגיונו של מבחן השימוש בפועל מתבסס על כך שהוא מסייע ללמוד על מידת ההנאה המופקת מהנכס. אולם, כאשר הנכס ריק ואינו בשימוש, הרי שהוא אינו מצמיח למחזיק בו כל תועלת כלכלית. לפיכך, הדעת נותנת כי במקרים אלה יש לסווג נכס ריק בהתאם לסיווג הזול האפשרי מבין השימושים המותרים בנכס על פי ייעודו התכנוני. זאת, מתוך התחשבות בנישום ומאחר שאין היגיון להשית עליו את התעריף המקסימאלי האפשרי בזמן שהוא לא מפיק כל תועלת מן הנכס. שנית, כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים חוקיים אפשריים, הרי אין בעובדה שהנכס הושכר לשימוש מסוים עובר לפינויו כדי להביא בהכרח למסקנה שבעליו ימשיך להשתמש בו בעתיד בהתאם לשימוש האחרון שעשה בנכס. ייתכן שבעל הנכס יחליט, מטעמיו, להשתמש בנכס למטרה חוקית אחרת מזו שהשתמש בטרם פינה את הנכס. מובן כי אם יש אינדיקציות אחרות לשימוש שעתיד בעל הנכס לעשות בו ניתן יהיה לחייב בהתאם לשימוש זה, גם אם מדובר בסיווג יקר יותר. 18. סיכומו של עניין, באופן כללי לטעמי יש לסווג נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים המותרים בו על פי הדין. קביעה כזו מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס הריק תועלת כלכלית, מחד גיסא, ותדרבן אותו לנצל את הנכס, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה מאידך גיסא. 19. במקרה דנן, נכון יהיה לסווג את בניין המערערת לפי סיווג של "תעשיה ומלאכה" במקום סיווג של "משרד", זאת לכל התקופה שהנכס עמד ריק. אעיר רק כי גם העירייה לא חלקה למעשה על סיווג זה ואישרה אותו החל משנת 2005. לפיכך, העירייה תשיב למערערת את הפרש הסכומים עבור תקופה זו רטרואקטיבית בהתאם להחלטת השופט טל מיום 24.8.05. סוגיית הריבית וההצמדה 20. בעניין זה טוענת המערערת כי בית משפט קמא שגה כאשר קבע בפסק דינו שהמערערת ביקשה לחייבה בחוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית, שכן היא ביקשה בסיכומיה (שהוגשו לבית משפט קמא) לחייבה במדד בלבד ולחילופין בריבית לפי חוק פסיקת ריבית. מנגד, טוענת העירייה כי נושא הריבית כלל לא התבקש כסעד בעתירה שהגישה המערערת, והדבר הופיע לראשונה במסגרת הסיכומים שהגישה לבית משפט קמא. עוד טוענת העירייה כי המערערת ביקשה לחייבה במדד ולכל היותר בריבית על פי חוק פסיקת ריבית. לא מצאתי לקבל את טענות המערערת בסוגיית הריבית. בית המשפט קמא קבע כי על אף שחוב הארנונה של המערערת אמור לשאת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, שאין חולק שהוא החוק הרלוונטי למקרה דנן, הרי שלאור ניסיונות הפשרה הרבים שנעשו בין הצדדים לאורך השנים ולאור העובדה כי שיפוץ הבניין נבע מיוזמתה של העירייה, יש לחייב את המערערת בתשלום חוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית. כלומר, בית המשפט הלך בסוגיית הריבית כברת דרך לטובת המערערת. בנסיבות אלה, לא מצאתי להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט קמא, וקביעתו זו נראית סבירה בעיניי. משכך, דין טענות המערערת בסוגיית הריבית להידחות. 21. סיכומו של דבר, הערעור מתקבל חלקית, במובן זה שכל טענותיה של המערערת, פרט לטענה בדבר שינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי, נידחות. העירייה תוציא למערערת שומות ארנונה מתוקנות ביחס לתקופות שבהן הנכס עמד ריק ותסווג את הנכס בסיווג של "תעשיה ומלאכה". בנסיבות העניין לא מצאתי ליתן צו להוצאות. ש ו פ ט ת השופט ס' ג'ובראן: אני מסכים. ש ו פ ט השופט נ' סולברג: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל. ניתן היום, י"ז באלול תשע"ב (4.9.12). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 10088040_B04.doc עכ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il