בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
8737/00
בפני: כבוד המשנה לנשיא ש' לוין
כבוד השופט י' אנגלרד
כבוד השופט א' א' לוי
המערערת: "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ
נגד
המשיבים: 1.
יוסף ז'אק
2. טובה ז'אק
3. משה נתנאלי
4. מלכה נתנאלי
5. יגאל לוביץ
6. נחמה לוביץ
7. עזרא דגן
8. עירית דגן
ערעור
על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו
מיום 10.10.2000 בת.א.
1134/94
שניתן על ידי כבוד השופט א' סלטון
תאריך הישיבה: ט"ו בטבת תשס"ב
(30.12.2002)
בשם
המערערת: עו"ד דוד גדנסקי
בשם
המשיבים: עו"ד נחמן גולדברג
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
1. הסוגיה העומדת לדיון נוגעת למעמדו המשפטי של
פרוספקט פירסומת שכלל דגם של יחידות דיור (קוטג'ים) מתוכננות, פרוספקט שעליו
הסתמכו קונים אחדים בעת הקנייה. העובדות הבסיסיות של המקרה פשוטות הן, אם כי
הפתרון המשפטי לסכסוך מורכב למדי ודורש התייחסות לפרטים עובדתיים. אתאר תחילה
בקצרה את עיקרה של התשתית העובדתית.
2. חברת "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין
בע"מ (להלן: חברת שלפרד), בעלת חלקה בהרצליה, התקשרה בהסכם בניה עם בלו את
צור חברה לבנין בע"מ (להלן: החברה הקבלנית) להקמת שכונת קוטג'ים בשם
"צמרת הנדיב". בשנת 1988 הוציאו שתי החברות לשם שיווק הפרוייקט פרוספקט
פרסומת שעליו היה מצולם דגם של השכונה העתידית שכללה 22 יחידות דיור. לפי דגם זה,
שפורסם גם בעיתונות, יחידות הדיור הן מסודרות בשלוש שורות חזיתיות ושורה ניצבת בצד
שמאל של הדגם, כשבצד ימין מגרשי חנייה וגינה בעלת עצים ומתקנים. לפני השורה
החזיתית הראשונה בדגם מצוי כביש ולפניו (בתחתית הדגם) מגרש ריק בצבע ירוק ובו שני
פסים קשתיים. מגרש זה (להלן: השטח הירוק) הוא מושא הסכסוך בין בעלי הדין.
3. וזה דבר הסכסוך: השורה החזיתית הראשונה היא
בעלת ארבעה קוטג'ים. יחידות דיור אלה נמכרו לארבעה זוגות קונים בתאריכים שונים,
דהיינו, ביוני 1988, בינואר 1989 ובמרס 1989. לדבריהם, הם בחרו ביחידות דיור אלה,
משום שלפי הדגם השטח לפניהן הופיע כשטח פנוי וירוק. כן נטען על ידם כי לפני חתימתם
על חוזה הקנייה הציגו נציגי המוכרים את השטח כפנוי המיועד לצורכי ציבור, כגון
לגינה, למגרש משחקים ואשר בו לא ייבנו בעתיד יחידות דיור.
4. והנה, בשנת 1994 לאחר השלמת 20 קוטג'ים בחלקה,
נודע לקונים, שבינתיים נכנסו ליחידות הדיור שנבנו עבורם, כי חברת שלפרד מתכוננת
לבנות ארבעה קוטג'ים נוספים על השטח הירוק מול שורת הקוטג'ים שלהם. בעקבות ידיעה
זו, פנו הקונים לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בתביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו
אין לבנות על החלקה יותר מ22- יחידות דיור ואין להעביר זכויות בעלות ליותר מ22-
רוכשי היחידות הראשונות. כן נתבקשו צווי מניעה לפיו ייאסר על חברת שלפרד לבנות את
יחידות דיור על השטח הירוק או להתקשר עם צד שלישי לצורך בניית יחידות כאלה בשטח
זה. הקונים ביססו את תביעתם על מספר טענות: הבנייה המתוכננת מהווה הפרת תנאי
יסודי בחוזי המכר, משום שהחברה התחייבה לבנות 22 קוטג'ים בלבד; הקונים רכשו את
הקוטג'ים בהסתמך על ההתחייבות ועל המצג לפיהם יישאר השטח הירוק פנוי למטרות
ציבוריות; חברת שלפרד הונה את הקונים או הציג בפניהם מצג שווא בדבר מספר היחידות
שייבנו בחלקה.
5. התברר כי כבר בשנת 1982 פורסמה למתן תוקף
תכנית מתאר הר1551/, לפיה ניתן לבנות על החלקה של חברת שלפרד 26 יחידות דיור, מהן
ארבע על השטח הירוק. אולם, לפי התכנית יעבור השטח הירוק לידי עיריית הרצליה בחכירה
ל999- שנים. ואמנם, ביום 24.11.88 העבירה חברת שלפרד ללא תמורה את הזכויות בשטח
הירוק לידי עיריית הרצליה, שהתנתה את מתן היתרי הבנייה על יתרת החלקה בביצוע העברת
הזכויות אליה. עם זאת יצויין, כי בעוד אשר בתשריט שצורף לתכנית המתאר, הופיע תכנון
של בניית 4 יחידות דיור בשטח הירוק, הרי בתקנון התכנית עצמו נרשם ונכלל השטח הירוק
בפרק "שטחים ציבוריים". בקיץ 1991 הגיעה חברת שלפרד להסכם עם עיריית הרצליה
לפיו תחזיר העירייה את השטח הירוק לחברה תמורת תשלום היטל ההשבחה. בעקבות ההסכם
תוקנה תכנית המתאר הר1551/ במובן זה שבוטלה ההוראה שחייבה את החברה להעביר את השטח
הירוק לידי העירייה. התיקון אושר ביום 13.12.92, דבר שאיפשר לחברה, ביחסיה עם
העירייה, לבנות את יחידות הדיור על השטח הירוק.
6. בית המשפט המחוזי - מפי השופט א' סלטון - קיבל
את התביעה תוך מתן צו מניעה קבוע נגד חברת שלפרד לבנות על השטח הירוק יחידות דיור
כלשהן. לפני שאכנס להנמקתו של בית המשפט המחוזי, שהיא קצרה ותמציתית למדי, מן
הראוי לתאר את ההוראות הנוגעות לעניין המצויות בחוזי המכר עם הקונים. במבוא לחוזה
המכר מצהירה חברת שלפרד כי היא הבעלים הרשום על החלקה וכן יש במבוא הפנייה
לתב"ע הר1551/ בדבר חלוקה חדשה של החלקה לפיה ייווצר, בין היתר, מגרש חדש
הנועד לבניית ארבע דירות קוטג'. הכוונה היא לשטח שבו תיבנה שורת הקוטג'ים של
הקונים. כן נאמר במבוא של החוזה, כי החוזה תלוי בהוצאת היתר בניה ובשינויים
שיוכנסו בתוכנית ההגשה על פי הוראות התכנון. בחוזה עצמו מצויין כי צורפו אליו מפרט
טכני ותשריט וכן תוכנית הבניה. בסעיף 4 לחוזה מצהיר הקונה שראה את תוכניות הבנייה.
יצויין, כי במפרט שצורף לחוזה תחת הכותרת: "כמות דירות" מופיע המספר 22.
הוראה נוספת בחוזה הנוגעת לענייננו היא סעיף 16, אשר זו לשונו:
א.
מוצהר בזה במפורש כי פרט לדירה ולשטח שיוצמד אליה, בהתאם למפרט הטכני והתשריט
הרצופים, חופשית המוכרת:
1. לנהוג כרצונה ביתר יחידות הבניין, כולל המבנים,
הגגות...ולהוציאם מרשותה, כולם או חלקם בכל דרך שתמצא לנכון ובכל תנאים שתמצא
לנכון.
2. לבנות על השטחים והחלקים דלעיל או להתקין בהם או
עליהם מתקנים או מבנים, קבועים או ארעיים, וכן להפרידם ו/או להצמידם לכל יחידה או
יחידות בבניין.
3. לשנות את צו הרישום ו/או את התקנון של הבית
המשותף.
4. לשנות את מספר היחידות בבניין ו/או את שטח
כ"א ואחת מהן ו/או את ייעוד כ"א ואחת מהן, בתנאי ששטח הדירה הנמכרת
לקונה לא ישונה (שינוי של 2% לא ייחשב)
5. לקצץ ברכוש המשותף ובחלקו של הקונה בו ולשנות
ייעודו.
ב. כל הפעולות הנ"ל תעשנה על ידי המוכרת
כראות עיניה, בכל עת ומפעם לפעם, וגם לאחר רישום הדירה בשם הקונה לא יהא רשאי
להפריעה או למנעה מעשות כן.
7. על רקע העובדות וההוראות החוזיות הנזכרות,
אפרט כעת את נימוקי בית המשפט המחוזי שהביאו אותו למסקנה כי דין התביעה להתקבל.
בית המשפט מציין כי הן בפרוספקט והן במפרט שצורף לחוזה המכר מדובר על 22 קוטג'ים.
מסקנתו היא כי:
התוצאה
המתחייבת מכך היא, שכוונת [חברת שלפרד] להוסיף יחידות דיור על "השטח
הירוק" עומדת בסתירה למצג שהוצג בפני [הקונים] או איזה מהם, על ידי [חברת
שלפרד] או מטעמה.
בית המשפט המחוזי דוחה את הטענה כי הקונים לא התכוונו
להסתמך על הפרוספקט באומרו:
[ל]פי
שהתרשמתי דווקא המודעה בעיתון ושאר הפרסומים, הפרוספקט והדגם של הפרויקט הם אשר
דברו אל לב [הקונים] באופן מוחשי ועליהם סמכו. בפרט, כאשר לפי שהוכח, לא נאמר להם
על ידי [חברת שלפרד] או מטעמה שפרסומים אלה אינם שלמים, ולא הוכח שצורף לחוזים עם
[הקונים] מסמך אחר, או שהוחתמו על מסמך כזה, או שהוצג בפניהם מסמך כזה, שממנו ניתן
ללמוד על תמונה אחרת (פסקה 9 לפסק הדין).
באשר לתרשימים שונים לתוכנית המגרש, עליהם נאמר שצורפו
לחוזה, קובע בית המשפט כי הקונים העידו שנספחים כאלה לא צורפו לחוזה, ועדויות
הקונים לא נסתרו בעניין זה.
8. בית המשפט המחוזי דן במיוחד בטענת החברה כי
בחוזה הוזכרה תב"ע הר1551/, וכי במסמך זה מוזכרות 26 יחידות דיור. על כך אומר
בית המשפט כי אזכור תוכנית המתאר במבוא לחוזה אינו מזכיר את השטח הירוק שבמחלוקת
והוא שואל: "מדוע לא מצא [חברת שלפרד] לנכון להזכיר באיזה מפרסומיה כי מתוכנן
להקים על החלקה 26 יחידות דיור ולא 22 יחידות כפי שפורסם, הרי כך עשתה בהסכם... עם
עיריית הרצליה, כאשר ידעה לציין זאת במפורש!" (פסקה 11 לפסק הדין).
9. בהמשך קובע בית המשפט כי:
יש
יסוד, אפוא, לטענת [הקונים], שלמרות מודעות [חברת שלפרד] לתוכנית, לפיה יוקמו 4
יח' דיור על [השטח הירוק], הרי ענין זה לא הובא לידיעת [הקונים] (לטענת [הקונים] -
במתכוון, ואם נקל עם [חברת שלפרד] - מחמת מחדל רשלני), למרות שמדובר בעובדה מהותית
אשר חייבה גילוי נאות. פרסום הפרוספקט בצרפתית ת3/, שנועד למשוך רוכשי יח' דיור
מחו"ל, תומך בגרסת [הקונים], כאשר לפי פירסום זה שוב קיים מצג בדבר העדר
כוונה לבנות על מה שיועד להיות [השטח הירוק], גם אם יתברר כי פרוספקט זה נעשה לאחר
חתימת [הקונים] על חוזי המכר וכי פרוספקט זה עצמו לא הוצג בפני [הקונים]. (פסקה 13
לפסק הדין)
10. עם זאת, קובע בית המשפט כי נאמר לקונים, או למי
מהם, כי השטח הירוק שייך לעירייה, ולכן רשאים היו הקונים להבין שבהיות השטח הירוק
שייך לעירייה הוא מיועד לשטח ציבורי ירוק, ולכל היותר לגן ילדים או לאתר דומה, וכי
בכל מקרה: "לא נאמר להם שעתידות להיבנות שם 4 יח' דיור נוספות".
11. בית המשפט המחוזי מזכיר בפסק דינו את ההלכה
שנפסקה לגבי פרוספקט בפרשת ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת
חומר בע"מ ואח', פ"ד נ(1) 826 (להלן: פרשת צמיתות). בית
המשפט אינו מקבל את הרעיון, המוצע על ידי החברה, כי איזכור התב"ע בחוזה משנה
את המצב המשפטי לעומת מה שנקבע בפרשה הנזכרת. מכאן מסקנתו הסופית של בית המשפט
המחוזי:
[אין]
להרשות [לחברת שלפרד] לפעול בניגוד למצג אשר הוצג בפני [הקונים] ביחס לפרויקט
הבניה כולל [השטח הירוק], ובכל מקרה אין מקום לשחרר את [חברת שלפרד] מחבותה בגין
מצג זה, גם אם אניח, כטענת [חברת שלפרד], שהמצג בפועל נעשה ע"י הקבלן המבצע,
חברת בלו את צור, ולא על ידה של [חברת שלפרד].
ובהמשך, לגבי הסעד, אומר בית המשפט:
[חברת
שלפרד] היא זו שהציגה מצג לא נאות ואין לקבל את הטענה, שיהא זה בלתי צודק אם
ביהמ"ש יאכוף על הנתבעת לקיים את שהציגה.
12. יש להעיר כי בית המשפט המחוזי קימץ מאוד בביאור
התשתית הנורמטיבית המונחת ביסוד מסקנתו הסופית בדבר חבותה העקרונית של חברת שלפרד
ובדבר הסעד של צו מניעה קבוע שהוצא נגדה. בית המשפט הדגיש וחזר והדגיש את המצג של
חברת שלפרד בדבר 22 הקוטג'ים שיוקמו על החלקה וכן את אי-הגילוי מצד החברה של קיום
תכנית מתאר המתירה בנייה של 26 יחידות הדיור. למצג ולאי-גילוי אלה צירף בית המשפט
את הסעד של צו מניעה קבוע האוסר על החברה לבנות על השטח הירוק. צירוף זה אינו מובן
מאליו והוא טעון בדיקה מיוחדת, כפי שיובהר בסמוך.
13. המסגרות המושגיות העקרוניות של מצגים (כולל
אי-גילוי) מצד מתקשר מצויות בשיטתנו בהוראות הנוגעות למשא ומתן לקראת חוזה (סעיף
12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-), לפגמי רצון בכריתת חוזה (טעות
והטעייה, לפי סעיפים 14 ו15- לחוק החוזים), ולעילות בנזיקין, כגון תרמית ורשלנות
(סעיפים 35 ו56- לפקודת הנזיקין). התרופות המקובלות המוענקות במסגרות מושגיות אלה
הן ביטול החוזה ופיצויים. אמנם, לאחרונה נפסק בעניין ע"א 6370/00 קל בניין
בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ (טרם פורסם), כי בנסיבות
מיוחדות קיימת אפשרות של הפיכת משא ומתן ל"חוזה כפוי". כלומר, מצויים
מצבים בהם הסעד בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן בתום לב - הפרה שמנעה את כריתת
החוזה - הנו באכיפת החוזה אותו עמדו הצדדים לכרות. אין זה המצב בענייננו, שכן כאן
נכרת חוזה, וכאמור, התרופות המקובלות בנסיבות אלה הן ביטול חוזה ופיצויים.
והנה, הקונים במקרה שלנו לא ביקשו לא את ביטול החוזה ולא
סעד כספי, אלא צו מניעה קבוע, שהוא בהקשר שלנו בבחינת אכיפת החוזה, שהיא התרופה
החוזית המובהקת. אולם, כדי שמצג יזַכה את הניצג באכיפה, על המצג
"להיכלל" בגדר החוזה, כלומר, להיהפך תנייה בחוזה: ראה ברוח זו א. זמיר, חוק
המכר(דירות), תשל"ג1973-, מסדרת פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי
(ירושלים תשס"ב) 275:
אם
הקונה מעוניין בתרופות שתקרבנה אותו למצב שבו היה אילו קוימו המצגים וההבטחות,
קרי: באכיפה או בפיצויי-ציפייה, דרך המלך להשגתן היא בראיית אותם מצגים והבטחות
כחלק מהחוזה.
וראה גם ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים, כרך ב (ירושלים
תשנ"ג) ס' 15.85 בעמ' 876-875; ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה,
ירושלים תשנ"ה) 217-216.
דא עקא, השאלה מתי מצג נהיה לתנייה חוזית היא שאלה מורכבת,
הקשורה בין היתר גם לפרשנות החוזה על פי כוונת הצדדים או על פי מבחנים
אובייקטיביים. ראה בהרחבה ד. פרידמן, נ. כהן, שם, ס' 15.91-15.88; ולגבי
דירות ראה במיוחד א' זמיר, שם, §98, בעמ' 280-275; כן ראה ג' שלו, שם, בעמ' 216-215. ואמנם,
התמונה העולה מן הספרות ומן הפסיקה משקפת את מורכבות הסוגיה, כשריבוי המבחנים
מצביע על גישה פרגמטית בעלת מגמות סותרות.
14. בית המשפט המחוזי לא הרחיב, כאמור, את הדיבור
על השאלה העקרונית של הכללת המצג לגדר חוזה המכר. עם זאת, נראה כי העובדה שבית
המשפט קמא הזכיר את פרשת צמיתות מתוך הסכמה, מעידה על כך שהוא ראה את
נפקותו המשפטית של הפרוספקט הנדון בנושא השטח הירוק ביצירת תנייה מחייבת במסגרת
החוזה. על כל פנים, לולא התפיסה, הרואה את המצגים בדבר השטח הירוק כתנייה בחוזה,
לא היה קיים יסוד משפטי למתן צו מניעה, שהוא, כאמור, בבחינת אכיפתה של התחייבות
חוזית. עד כה התרכזתי בשאלה האם המצג בדבר השטח הפנוי נכלל או לא נכלל בחוזה המכר.
אך, האמת היא כי עצם ההנחה שהיה מצג מצד חברת שלפרד בדבר שמירת השטח הירוק כשטח
פנוי אינה נקיה מספקות. לכן אבחן תחילה את השאלה האם בכלל נוצר מצג מעין זה, ולאחר
מכן, בהנחה כי התשובה היא חיובית, אבדוק האם מצג זה נכנס לגדר החוזה בהפכו
התחייבות חוזית.
15. על מה מבסס בית המשפט קמא את מסקנתו כי קיים
מצג מצד החברה שלא ייבנו יחידות דיור על השטח הירוק? תחילה קביעה שלילית: אין בית
המשפט משתית את מסקנתו זו על עדותם של עדי הקונים בבית המשפט, לפיהם הובטח להם על
ידי נציגי החברה כי השטח יישאר פנוי. כלומר, אין בית המשפט קובע מימצא חיובי על
יסוד מהימנותם של עדי הקונים לעומת הכחשתם של עדי החברה.
בית המשפט משתית את קיומו של מצג על העובדה כי הן בפרוספקט
הנזכר, הן במפרט שצורף לחוזה, מדובר על פרוייקט של 22 קוטג'ים. לדעת בית המשפט,
ציון המספר 22 הוא בבחינת מצג כי לא ייבנו בעתיד יחידות דיור על השטח הירוק.
לטעמי, מסקנה זו מעוררת קשיים ניכרים בשל מספר נימוקים. ראשית, לפי הגישה
המסורתית, מצג הוא בבחינת תיאור של עובדה קיימת ולא הבטחה לגבי העתיד. השווה
פרידמן וכהן, שם, ס' 15.15, 15.20, 15.21; שלו, שם, בעמ' 215-214. אם נבחן
כעת את הפרוספקט ואת המפרט מנקודת ראות זו, הרי תיאור המצב העובדתי של הפרוספקט
ושל המפרט תאם את המציאות בעת החתימה על החוזה. כלומר, לפי תוכנית המתאר באותה עת,
חברת שלפרד רשאית הייתה לבנות 22 יחידות דיור בלבד, והשטח הירוק היה מיועד
לעירייה. אם לדייק, בעת החתימה על החוזה הראשון היה השטח הירוק מיועד לעירייה,
ובעת החתימה על שאר החוזים, זכויות החכירה בשטח הירוק כבר הועברו לעירייה. התוצאה
היא כי במציאות, החברה תיכננה לבנות 22 יחידות דיור בלבד, והשטח הירוק לא היה
מיועד לבנייה על ידה.
16. שנית, אם נבחן את המצגים מנקודת ראות של הבטחה
לעתיד, קשה לראות בהם התחייבות מצד חברת שלפרד כי השטח הירוק יישאר פנוי. אגע
תחילה במצג העולה מנקיבת המספר של 22 קוטג'ים בדגם ובמפרט. כפי שנובע מהוראת סעיף
16.א.4 לחוזה המכר, שהובא לעיל, רשאית הייתה חברת שלפרד להוסיף יחידות דיור על 22
יחידות הדיור המתוכננות. בכך נסתרת לכאורה ההנחה כי אין לשנות את מספר יחידות
הדיור המתוכננות. אמנם, הקונים טוענים כי האפשרות להגדלת מספר יחידות הדיור נגעה
באופן בלעדי למגרשים המצויים מחוץ לשטח הירוק, אותו יש להשאיר פנוי. אך תשובה זו
אינה ממין העניין, משום שבעיני בית המשפט - שלא התייחס לסעיף 16.א.4 לחוזה - המספר
22 נגע לכל החלקה, כולל השטח הירוק. נכון, אמנם, כי לפי הגדרת "בנין"
בחוזה (אליה מתייחס סעיף 16.א.4), אפשרות ההגדלה של מספר יחידות הדיור התייחסה,
באופן בלעדי, למגרשים שעמדו לרשות החברה לבניית הקוטג'ים. אולם, נראה כי השאלה האם
השטח הירוק חייב להישאר פנוי, אינה יכולה להיחתך עוד על יסוד המספר 22 בלבד, כפי
שעשה בית המשפט המחוזי. כי לפי הוראות החוזה, מספר זה עשוי היה לגדול.
17. השאלה מתמקדת, אפוא, לא במצג של מספר היחידות
המתוכננות, אלא בתיאור השטח הירוק כשטח פנוי כפי שהופיע בדגם, בפרוספקט ובמודעות.
האם יש בתיאור זה של השטח הירוק כשטח פנוי משום התחייבות מצד חברת שלפרד כי השטח
יישאר פנוי? לדעתי, התשובה היא שלילית, וזאת ממספר טעמים המשלבים בתוכם את המבחנים
הפרגמטיים הקובעים את המעבר ממצג להתחייבות חוזית. ראשית, אין בחוזה התחייבות
כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי. לטעמי, אם הקונים חפצו כי השטח יישאר פנוי, היה
עליהם להתנות זאת במפורש בחוזה המכר. התחייבות מעין זאת היא בעלת משמעות כלכלית
גדולה, לרוב לשני הצדדים, ולכן יש לפרטה בהסכם במילים מפורשות. שנית, בעת חתימת
החוזה הראשון, השטח הירוק מיועד היה לעירייה, ובעת חתימת יתר החוזים הוא כבר היה
שייך לה. והנה, בית המשפט קובע כי עובדה זו הייתה ידועה לקונים (פיסקה 14 לפסק
הדין). בנסיבות אלה, אין זה מתקבל על הדעת כי חברת שלפרד התכוונה לקבל על עצמה
התחייבות כי השטח יישאר פנוי, כי הרי אין לה שליטה על מעשי העירייה. נמצא, כי הן
לפי מבחן הכוונה, הן לפי מבחן אובייקטיבי אין לראות כאן מצג שהפך להתחייבות חוזית.
שלישית, החוזה הפנה במפורש לתב"ע הר1551/ שבה נאמר, בין היתר, כי השטח המועבר
לעירייה מיועד לבניית יחידות דיור. לדעתי, מוטל היה על הקונים, אם גורל השטח הירוק
היה חשוב להם, לבדוק את ייעוד השטח בתוכנית המתאר. יפים לעניין זה דבריו של בית
המשפט זה בפרשת ע"א 838/75 חיים ספקטור נ' יוסף צרפתי פ"ד
ל"ב(1) 231, 243, מפי מ"מ הנשיא מ' לנדוי:
לא
נראה את התמונה השלמה, אם לא נצרף לעובדות שכבר הזכרתי גם זאת שלקונה הייתה
הזדמנות לבדוק בעצמו את תכונותיה של החלקה ואת מצבה התכנוני. נמסר לו נוסח של
החלקה וכשם שהלך המתווך פאר למשרד העירייה (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה) כדי
לקבל משם את הטופס, שהכיל פרטים מלאים על החלקה...כן היה גם הקונה יכול לעשות
כמוהו ולגלות פרט זה שהיה כה חיוני עבורו.
מן הראוי לציין כי דברים אלה נאמרו לגבי החובה העקרונית של
גילוי עובדות בחוזה מסחרי, ואין הם מוסכמים על הכל על רקע עקרון תום הלב. עיין
ודוק שלו, שם, בעמ' 56, ובמיוחד הערה 54; פרידמן, כהן, כרך א, שם,
ס' 12.50, כרך ב, שם, ס' 15.40-15.38. איני בא לקבוע מסמרות בסוגיה הכללית
של חובת הגילוי במסגרת עקרון תום הלב ומוסד ההטעיה. אני סומך על דבריו של השופט
לנדוי בפרשת ספקטור למטרה שונה: כשיקול בהכרעה בשאלה אם המצג, בהנחה
שהיה כזה, הפך, בנסיבות המיוחדות של המקרה, להתחייבות חוזית.
18. במקרה שלפנינו, בית המשפט המחוזי הניח, כמובן
מאליו, שהייתה זו מחובתה של חברת שלפרד לגלות מיוזמתה לקונים את העובדה, שעל פי
תכנית המתאר, השטח הירוק היה מיועד לבנייה. כאמור, הנחה זו אינה מקובלת על הכל,
שעה שלקונים הייתה גישה למידע זה שהיה מצוי בתכנית המתאר, אליו אף הופנו בחוזה
המכר. אך, גם בהנחה שבית המשפט קמא צדק בגישתו זו, הרי אי גילוי של עובדה ביחסים
חוזיים הוא בבחינת הטעייה במובן סעיף 15 לחוק החוזים. והנה, התרופה להטעייה היא
בראש ובראשונה ביטול החוזה. לנפגע עשויה לעמוד, בנוסף לכך, גם זכות לפיצויים, וזאת
מכוח סעיף 12 לחוק החוזים או במסגרת של עילה נזיקית. אך, כמוסבר לעיל, אין באי
גילוי של עובדה, בתור שכזה, כדי לשמש בסיס לאכיפת תנייה בחוזה. כאמור, במקרה הנדון
הקונים לא דרשו סעד אחר מלבד אכיפה.
19. לבסוף, גם בהנחה כי מי מבין המוכרים הציג
לקונים את השטח הירוק כשטח ציבורי פנוי, הרי, לדעתי, מצג זה נשאר מחוץ לחוזה ולא
הפך לתנייה בחוזה. התוצאה היא כי, בנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון, אין לפרש, לפי
המבחנים המקובלים, את המצג כנכלל בגדר החוזה. המקרה שלפנינו שונה מזה שנדון בפרשת צמיתות,
שכן שם שימש המצג כפירוש לחסר שנתגלתה בחוזה, ואילו במקרה שלנו, המצג - אם היה כזה
- אינו עולה בקנה אחד עם המסגרת החוזית.
20. בסיכום דבריי: בנסיבות המקרה הנדון לא נוצרה
התחייבות חוזית מצד חברת שלפרד כי לא ייבנו יחידות דיור על השטח הירוק. אין בדברים
אלו כדי לקבוע דבר באשר לשאלה האם זכאים המשיבים לפיצוי בגין מצג שווא שהוצג להם
בעת הרכישה, ככל שהיה כזה. מאחר והמשיבים נמנעו מלתבוע סעד של פיצוי כספי, אין
מקום להידרש לשאלה זו.
אי לכך, הערעור מתקבל, ופסק דינו של בית המשפט
המחוזי מתבטל. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
ש
ו פ ט
המשנה לנשיא ש' לוין:
אני מסכים.
המשנה
לנשיא
השופט א' א' לוי:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט
אנגלרד.
ניתן היום, ל' בסיון תשס"ב (10.6.2002).
המשנה לנשיא ש ו פ
ט ש ו פ ט
_________________
העתק
מתאים למקור 00087370.Q06 /שב
נוסח
זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
רשם
בבית
המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
בית
המשפט פתוח להערות והצעות:
[email protected]
לבתי
המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il