אורי צבי נורדן נ. גיורא גרינברג

פסק-דין בתיק ע"א 87/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 87/15 לפני: כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט מ' מזוז כבוד השופטת ע' ברון המערער: אורי צבי נורדן נ ג ד המשיבים: 1. גיורא גרינברג 2. שרה בולוטין ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו ב-ת"א 38135-01-12 (כבוד השופטת ש' דותן) מיום 17.11.2014 תאריך הישיבה: י"ח בשבט התשע"ו (28.1.2016) בשם המערער: עו"ד בנימין טמיר; עו"ד הילה פרי בשם המשיבים: עו"ד מוטי בניאן; עו"ד ליאור וייס פסק-דין השופטת ע' ברון: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו (כבוד השופטת ש' דותן) מיום 17.11.2014 ב-ת"א 38135-01-12 שבגדרו נקבע בין היתר שכל זכויות הבנייה העתידיות בבית משותף בתל אביב שייכות למשיבים. רקע 2. צבי גרינברג ז"ל (להלן: צבי) רכש בשנות ה-30 של המאה הקודמת מגרש ששטחו 284 מ"ר ברחוב חיים ואלישע 6 בתל אביב (גוש 6904 חלקה 179; להלן: המגרש), ובנה בו דירה בקומת הקרקע (להלן: קומת הקרקע). לאחר מותו ירשו ילדיו של צבי, ד"ר שמואל גרינברג ז"ל (להלן: שמואל) וגברת רבקה גרינברג ז"ל (להלן: רבקה), את הנכס בחלקים שווים. תחילה התגוררו שמואל ורבקה יחד בדירה שבקומת הקרקע, ולאחר שנבנתה בשנים 1954-1953 קומה נוספת על ידי שמואל (להלן: הקומה הראשונה), עבר שמואל להתגורר בה יחד עם אשתו מרים (להלן: מרים), ורבקה נותרה לגור בקומת הקרקע (המבנה, על דירותיו, יכונה להלן: הבניין; המגרש והבניין יכונו להלן יחדיו: הנכס). 3. ביום 22.2.1958 חתמו שמואל ומרים עם רבקה על הסכם לחלוקת זכויותיהם בנכס (להלן: ההסכם). על פי סעיף 2 להסכם, קיבלה רבקה בעלות בלעדית בקומת הקרקע ובמחסן שבחצר, ושמואל קיבל בעלות בלעדית בקומה הראשונה, בחדר המדרגות ובגג שמעל לקומה הראשונה (להלן: "הגג"). בסעיף 3 להסכם נכתב כי שמואל "רשאי לעשות בגג כטוב בעיניו, רשאי להוסיף ולבנות עליו קומה נוספת ו/או קומות נוספות ו/או כל חלק ו/או מבנה כלשהו ללא כל הגבלה ובכלל לצד ב' (שמואל – ע'ב') כל הזכויות המלאות של בעלות על הגג ועל המבנים עליו ועל כל אשר ייבנה עליו". עוד נקבע, בסעיף 2 להסכם, כי רבקה ושמואל "יהיו שותפים שווים במגרש". בסעיף 4 צוין כי הצדדים ירשמו את הנכס כבית משותף, וכי בהתאם להסכם רבקה תירשם כבעלים הבלעדיים בקומת הקרקע; שמואל יירשם כבעלים הבלעדיים של הקומה הראשונה, של חדר המדרגות המוביל לקומה הראשונה ושל הגג; ובמגרש יירשמו הצדדים כבעלים במשותף. 4. ביום 14.10.1958 אושרה בקשה שהגישו רבקה ושמואל לרישום הבניין כבית משותף בהתאם להסכם. בצו רישום הבית המשותף מיום 21.11.1958 (להלן: צו הרישום או הצו) חולק הבניין לחלקות משנה: קומת הקרקע, דירה בת 3 חדרים ששטחה 75 מ"ר, סומנה 113/1 ונרשמה בבעלות רבקה; הקומה הראשונה, דירה בת 3.5 חדרים ששטחה 105 מ"ר, סומנה 113/2 ונרשמה בבעלות שמואל ומרים (להלן: תת חלקה 2); והרכוש המשותף קיבל מספר משנה 113/3. בהתאם להסכם, אושרה בצו הצמדת הגג (ששטחו 120 מ"ר), וחדרי הכביסה והמדרגות (ששטחם 16 מ"ר) לתת חלקה 2. כמו כן צוין כי הרכוש המשותף יירשם באופן שלכל אחד משני הצדדים בעלות ב-50% ממנו. הוסכם על הצדדים כי ישאו באופן שווה בהוצאות הקשורות ברישום הבניין כבית משותף (סעיף 5 להסכם). 5. בשנת 1965 הגיש שמואל בקשה להיתר בנייה עבור קומה נוספת בבניין, ועם קבלת ההיתר נבנתה על ידו ובמימונו הקומה השנייה (להלן: הקומה השנייה); יצוין כי לא בוצע תיקון לצו הרישום בעקבות הבנייה. הקומה הראשונה והקומה השנייה יחדיו שימשו את בני הזוג שמואל ומרים ואת ילדיהם למגוריהם. לאחר פטירת רבקה בשנת 1974 ירש המערער את זכויותיה בנכס. בשנת 1979 לאחר ששמואל נפטר, חילקה מרים את הקומות הראשונה והשנייה לשתי דירות נפרדות; ובשנת 2007, עם מותה של מרים, ירשו המשיבים את חלקם של שמואל ומרים בנכס. ומשכך, יודגש כבר כעת, איש מהצדדים להסכם לא היה עוד בין החיים בעת שהוגשו התביעה והתביעה שכנגד שהם נושא פסק הדין והערעור עליו. 6. בשנת 2011 הועלתה אפשרות למכירת הנכס, ונתגלעה מחלוקת בין הצדדים בנוגע ליחס שבו התמורה שתתקבל תחולק ביניהם. משלא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות, הוגשו לבית המשפט המחוזי תביעה ותביעה שכנגד. המשיבים עתרו למתן שורה של סעדים הצהרתיים שיקבעו לאמור: כי זכויות הבנייה שנותרו בבניין, וכן זכויות בנייה עתידיות ככל שיהיו, שייכות להם מכוח הצמדת הגג לתת חלקה 2 כאמור בצו ובהסכם; כי התמורה שמגיעה למערער בכל עסקה עתידית היא אך ורק שווי זכויות הבעלות בקומת הקרקע; וכן כי המשיבים זכאים לתקן את צו הרישום כך שהדירה בקומה השנייה וכן כל דירה עתידית שתיבנה בבניין תירשם על שמם. המערער מצדו טען תחילה כי המשיבים ביצעו "פעולות השתלטות" שלא כדין על קניינה של רבקה תוך עשיית עושר ולא במשפט, "תוך ניסיון להטיל רפש ולפגוע בשמם הטוב של מי שאינם עוד בין החיים", כלשון בית המשפט. בהמשך זנח המערער את מרבית האשמותיו כאמור, והתמקד בפרשנות ההסכם, ובית המשפט המחוזי קבע שטוב עשה שכן דובר ב"האשמות מעורפלות שרב בהן הנסתר על הגלוי וכל תכליתן לייצר אווירה עויינת כנגד התובעים" (המשיבים דכאן–ע'ב'; עמוד 6 לפסק הדין). עם זאת, הוסיף המערער לטעון כי ההסכם נוסח באי בהירות בכוונה לטעת במוחה של אמו את התחושה שזכויותיה לא נגרעו. עוד טען המערער כי העובדה שהצדדים הסכימו לשאת במידה שווה בהוצאות הקשורות ברישום הבניין כבית משותף מלמדת על כוונתם לחלק את הזכויות באופן שווה; וכי היעדרה של הערת אזהרה בנסח הרישום המתייחסת לזכויות הבנייה, וגם העובדה שצו הרישום לא תוקן בעקבות בניית הקומה השנייה, מלמדים כי למשיבים אין זכויות בנייה עודפות על אלה שלו. בצד כתב ההגנה הגיש המערער תביעה שכנגד שבגדרה טען כי המגרש כולו הוא רכוש המשותף בחלקים שווים לו ולמשיבים, וללא הסכמתו המפורשת לא ניתן יהיה לעשות שימוש במגרש על מנת להקים עליו יסודות חדשים. המערער עתר למתן פסק דין הצהרתי שלפיו הזכויות בנכס כולו מתחלקות באופן שווה בין הצדדים, ולחלופין למתן צו הצהרתי שלפיו ההסכם לא מעניק זכות בנייה מלאה ובלעדית למשיבים; כי אין לשנות את צו הרישום; וכי המערער זכאי לקבלת מלוא הזכויות שקיבלו המשיבים במשך השנים שקדמו לתביעה בגין השכרת הקומה השנייה. המערער תמך את טענותיו בין היתר בחוות דעת מאת השמאי אינג' דוד בלאו מיום 7.3.1957 (להלן: חוות דעת השמאי), שנכתב בה כי הוזמנה בידי שמואל "לשם הערכת הרכוש ולצורך הכנת הצעה לחלוקת הנכס הנ"ל בין הבעלים", ושכללה הצעת חלוקה בין הבעלים והערכה של תשלומי איזון בין הצדדים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 7. בית המשפט פסק כי הן על פי לשון סעיף 3 להסכם, שנקבע כי היא ברורה ולא משתמעת לשני פנים; והן על פי התנהגות הצדדים בעשרות השנים שחלפו מיום ההתקשרות ועד לפרוץ הסכסוך – הקומה השנייה ו"כל זכויות הבניה העתידיות של הנכס" שייכות למשיבים. בית המשפט קבע שהצדדים לא הסתפקו בהצמדת הגג לתת חלקה 2 שנרשמה כזכור בבעלות שמואל ומרים – דבר שלבדו לא יכול היה להעניק זכויות בנייה – אלא הבהירו שלהצמדה נלוות כל זכויות הבנייה העתידיות של הנכס; וזאת לנוכח לשון ההסכם שנקטה בין היתר במילים "ללא כל הגבלה" ו"קומות נוספות". משכך, נקבע, הוכיחו המשיבים הן קיומה של זכות קניינית בגג, והן את זכותם לניצול אחוזי הבנייה בבניין. בד בבד נקבע כי בהתאם להסכם, הצדדים חולקים שווה בשווה את הזכויות ברכוש המשותף, ומשכך שווי זכויותיו של המערער בנכס מתמצה בשווי זכותו בדירה שבקומת הקרקע ובמחצית הרכוש המשותף. בנוסף, בית המשפט לא מצא תימוכין לטענת המערער שלפיה בהינתן שבעת שנחתם ההסכם תכנית בניין עיר (להלן: התב"ע) התירה תוספת בנייה על קומת הקרקע בלבד, סברה רבקה כי המצב השוויוני שבינה לבין שמואל ייוותר כפי שהיה קודם לחתימת ההסכם; ומכל מקום אף אם רבקה האמינה כי לא ניתן להוסיף ולבנות יותר מקומה אחת על פי התב"ע שהייתה בתוקף באותה עת – אין לכך כל נפקות לענייננו לנוכח סעיף 3 להסכם המעניק את כל זכויות הבנייה העתידיות לשמואל. עוד נקבע כי אם רבקה אכן הביעה אי שביעות רצון מתוכנו של ההסכם, כפי שנטען, הרי שמשמעות הדבר היא שהייתה מודעת לזכויות העודפות שהוענקו לשמואל ומרים קודם שחתמה; ומכל מקום אין בכך כדי לפגוע בתוקפו של ההסכם. בנוסף נקבע כי חרף האמור בסעיף 24(א) לחוק בתים משותפים, התשי"ג-1952 (להלן: חוק בתים משותפים), שלפיו "שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה לשטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף" – הצדדים הסכימו כי חלקו של כל אחד מהם ברכוש המשותף יהיה 50%; וזאת אף ששטח רצפת חלקה של רבקה קטן מזה של שמואל ומרים. בית המשפט קבע כי עולה בבירור שתניה זו בהסכם היא בגדר "הצלחה" של רבקה במסגרת משא ומתן שניהלו הצדדים ביניהם; וכי משכך ומשעה שהמערער אינו משיג על החלוקה השווה של הזכויות ברכוש המשותף הקבועה בהסכם, ומשום שהוא כשל מלהבהיר מהם הפגמים שיש בהם כדי להביא לביטול יתר חלקי ההסכם – אין הצדקה לאמץ אך חלק מן ההסכם המיטיב עם המערער ולצפות מבית המשפט כי יבטל למעשה את סעיף 3 שבו. עוד הודגש כי רבקה הייתה מורה וניתן להניח שהשפה העברית הייתה שגורה בפיה "והיא היטיבה להבין את משמעות סעיף 3 להסכם המעניק את כל זכויות הבנייה העתידיות בנכס לאחיה". 8. כפי שצוין לעיל, בית המשפט למד על כוונת הצדדים בהסכם גם מהתנהגותם, ובהקשר זה קבע בין היתר כי בניית הקומה השנייה בידי שמואל כשבע שנים לאחר החתימה על ההסכם נעשתה בגלוי וללא כל התנגדות מצד רבקה או מצד המערער, שהיה בן 25 בעת הבנייה. באופן דומה לא הובעה כל התנגדות מצד המערער לפיצול הדירה שביצעה מרים בשנת 1979. בית המשפט דחה טענה נוספת של המערער שלפיה חלוקת ההוצאות השוטפות בבניין בין הצדדים, שהייתה מרביתה שוויונית, מלמדת שרבקה ושמואל היו שותפים לזכויות בקומה השנייה; וקבע כי מדובר בנוהג שהשתרש בין הצדדים, ואף תוצאה המתבקשת מהוראת סעיף 25 לחוק בתים משותפים, הקובע כי "כל בעל דירה חייב לשמור על הרכוש המשותף ולהשתתף בהוצאות הדרושות לבדק הרכוש המשותף והבטחת כל השירותים המחוייבים על פי החוק או המקובלים על פי המנהג, הכל בהתאם לחלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו, אלא אם נקבע בהסכם שיעור השתתפות אחר" (ההדגשה שלי–ע'ב'); ובענייננו אמנם נקבע שיעור אחר, והוא כי שיעור חלקו של כל אחד מהצדדים ברכוש המשותף יעמוד על 50%. עם קבלת התביעה ודחיית התביעה שכנגד, השית בית המשפט המחוזי על המערער הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 60,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין. לבסוף ציין בית המשפט כי משום שלתביעה לא צורף המפקח על רישום המקרקעין, אין בידי בית המשפט לקבוע כיצד יינתן ביטוי למסקנות פסק הדין בלשכת רישום המקרקעין או בצו הבתים המשותפים, ועם זאת צוין כי אך מובן שהצדדים רשאים לפנות למפקח ולבקש תיקון של הצו בהסתמך על פסק הדין. הליכי הערעור וטענות הצדדים בבית משפט זה 9. עמדת המערער היא שעל זכויות הבנייה העתידיות בנכס להתחלק שווה בשווה בינו לבין המשיבים, ולגישתו זו הייתה תכלית ההסכם שבין הורי הצדדים. לשיטת המערער, הן לשון ההסכם והן הנסיבות החיצוניות – ובהן ששמואל ורבקה ירשו את המגרש בחלקים שווים; חוות דעת השמאי; וצו הרישום – מלמדות שהשניים רצו לשמר שוויון מוחלט בזכויותיהם, וכל מסקנה שקובעת יחסים אחרים עומדת בניגוד לתכלית זו. לטענת המערער, זכויות הבנייה שייכות לרכוש המשותף, ולפיכך עליהן להתחלק שווה בשווה בין הצדדים. בהקשר זה טוען המערער כי הפרשנות שהעניק בית המשפט לסעיף 3 להסכם היא צרה ושגויה, וזאת שעה שהסעיף מדבר אך על זכויות הגג ולא על הזכויות בנכס או על כלל אחוזי הבנייה בבניין, כפי שנקבע בפסק הדין. עוד נטען ביחס לסעיף 3 להסכם כי היה מקום לבחון את המילים "קומות" ו"ללא הגבלה" הנזכרות בו, ברוח כוונתם האמיתית של הצדדים שהייתה לשמר ביניהם את עקרון השוויון. ככלל, טוען המערער, לא ברור מדוע בחר בית המשפט המחוזי להעניק למשיבים סעד המתייחס לנכס כולו, בעד הסעד המבוקש התייחס לבניין בלבד. המערער טוען כי היה על בית המשפט לקבוע חלוקה שוויונית בין הצדדים, גם לנוכח העובדה שהם חילקו ביניהם את המגרש "שווה בשווה". עוד מוסיף המערער ומפנה לחוות דעת השמאי שלדידו מלמדת שרבקה ושמואל רצו לייצר ביניהם איזון, וטוען כי בית המשפט שגה כאשר לא התייחס לאמור בה. זאת שעה שחוות הדעת עסקה באפשרויות הבנייה על פי התב"ע בעת ההיא ואף פירטה כיצד ייווצר אותו איזון בין הצדדים. כן טוען המערער כי לא נמצא כל הסבר הגיוני מדוע זה רבקה תסכים להעניק לשמואל ולמרים זכויות עודפות בנכס תוך ויתור על עקרון השוויון ביניהם לבינה. 10. המשיבים מצדם סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואך מבקשים להדגיש כי זכויות הבנייה ששייכות להם מכוח ההסכם, כפי שנקבע, הן הזכויות בגג ובקומות שמעליו, אלה הקיימות ואלה שיהיו בעתיד. המשיבים גורסים כי טענת המערער שהורי הצדדים חתרו לשוויון ביניהם אינה נתמכת בדבר, ומדגישים כי אלה יצרו משטר חוזי בהיר וחד משמעי שעליו הסכימו וראו אותו כהוגן; כך, אף שסעיפים 2 ו-4 להסכם מדברים בלשון שיתופית, הוראת סעיף 3 היא ברורה ואינה משתמעת לשני פנים. רבקה, נטען, העדיפה לקבל דירה בנויה – היא הדירה בקומת הקרקע – בלא שתזדקק להוציא כספים ולתקן ליקויים; העדפתה הייתה, כלשון המשיבים, בבחינת ציפור אחת ביד "במקום שתי ציפורים שלא ידוע מתי יגיעו", ואין כל סיבה ויסוד להתערב בכך. בהקשר זה נטען אמנם כי שמואל קיבל את הזכויות בגג, ואולם הוא ויתר בתמורה על הדירה בקומת הקרקע שירש יחד עם אחותו ואף הגדיל את שטחה; בנה את הקומה הראשונה מכספו שלו; ביצע עבודות ותיקונים בבניין – וכל אלה בלא שביקש החזר מרבקה. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הגם שחוות דעת השמאי עסקה באיזון בין הורי הצדדים, עובדה היא ששנה לאחר מכן נערך ההסכם שלמעשה "בלע" את חוות הדעת, ובמסגרתו חולקו הנכס והזכויות בו באופן שונה. כן מציינים המשיבים כי במשך למעלה מ-50 שנה, המערער וכמוהו אמו רבקה לא התכחשו לבעלות של שמואל בזכויות הבנייה בגג ולא העלו כל טענה בעניין זה, ואף השתתפו בשמחות בבית המשיבים שכלל כאמור את הקומה השנייה שנבנתה על ידם. עובדה זו, נטען, מעידה לא רק על רצון הצדדים וההבנות שביניהם, אלא גם מייצרת מניעות מצד המערער מלהעלות כל טענה לסתור כעת. אשר לטיב זכויות הבנייה בנכס, טוענים המשיבים כי לנוכח שטחו הקטן של המגרש, בנייה עתידית בבניין תתאפשר רק בגג, ומשכך אין כל משמעות לבחירת בית המשפט להגדיר את זכויותיהם בגג כ"זכויות בנכס". משהמשיבים אינם מעוניינים בהרס הבניין ובבנייתו מחדש – והם מדגישים שזה המצב – האפשרות היחידה היא לבנות לגובה. במצב דברים זה, לנוכח לשון ההסכם הברורה והתנהגות הצדדים, החלוקה ביניהם איננה יכולה להיות שווה; ולא נפלה לכן טעות בפסק הדין בעת שהגדיר את זכויות הבנייה כ"זכויות בנכס". מכל מקום, נטען, אם בעתיד תהא אפשרות בנייה לרוחב, ברי כי שוויה יחולק בין הצדדים באופן שיתחשב בהיותם שותפים בחלקים שווים במגרש. 11. בישיבת קדם ערעור שהתקיימה לפניי הצעתי לצדדים להסכים לכך שפסק הדין של בית המשפט המחוזי מתייחס ל"בניין" (להבדיל מ"הנכס"); ועל כן אם בעתיד תעלה בפני הצדדים אפשרות עסקית כזו או אחרת כגון מכירת הנכס, הם יבואו בדברים זה עם זה בהתייחס לאנומליה שבין חוסר השוויון המוסכם לזכויות בבניין מחד גיסא, לבין הוראות אחרות בהסכם שמתייחסות לזכויות שוות במגרש. המערער דחה את ההצעה, וזו כמובן זכותו, ומשכך נדון הערעור לפנינו. בדיון הוצע לצדדים להגיע ביניהם להסדר, ואולם בהודעה שהגישו הובהר כי הניסיונות העלו חרס. דיון והכרעה 12. לאחר עיון בכתבי טענות הצדדים ובצרופותיהם, ומשהיטינו אוזן לטיעונים בעל פה, הגעתי לכלל מסקנה שדין הערעור להידחות בעיקרו ולהתקבל בחלקו. ואבאר. השאלה שניצבת לפתחנו עניינה פרשנות חוזה. בית משפט זה דן ארוכות ורבות בדבר פרשנותם של חוזים, וביחס שבין לשון החוזה לבין תכליתו כפי שהיא משתקפת בנסיבות חיצוניות לחוזה; והובעו במסגרת זו גישות שונות, הגם שיוער שאינני סבורה כי המרחק ביניהן רב כפי שיש מי שמבקשים להציגו (ראו למשל: ע"א 8300/15 רשות הפיתוח נ' לבניין מוצרי מלט בע"מ (29.8.2017); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י (11.5.2014); ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן , סג (3) 577 (23.2.2010); ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן (10.9.2009); ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.2008); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006); ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)). מכל מקום, אין חולק שהלשון מהווה נקודת מוצא לכל הליך פרשני, ובין היתר נפסק כי כל זמן שלשון החוזה ברורה וחד משמעית וזו מלמדת באופן מפורש מהו אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, הבכורה בהליך הפרשני תינתן לה (ע"א 643/14 מנהל העיזבון יחזקאל שבו נ' ג'ראיסי, פסקה 9 (27.05.2015); רע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' EMI MUSIC PUBLISHING LTD, פסקה 19 (22.07.2014)). ברוח זו קובע סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (כפי שתוקן בתיקון מס' 2 לחוק משנת 2011) (להלן: חוק החוזים): "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו"; ופרשנותו של סעיף זה גם כן נבחנה זה מכבר בהרחבה (וראו למשל: רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ (26.2.2012)). בערעור דנן עסקינן בחוזה שנחתם קודם לחקיקת חוק החוזים, ומשכך חוק החוזים ככזה אינו חל עליו (סעיף 64 לחוק החוזים; ע"א 413/79 אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד (4) 29, 35 (1980); איל זמיר, מרדכי א' ראבילו, גבריאלה שלו עורכים, הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי, 239 (1996)). ואולם בענייננו, שעה שעסקינן בפרשנות חוזה, שכפי שיבואר להלן לשונו ברורה ומשכך נודע לה מקום מרכזי בפרשנותו, נראה כי אין בכך כדי לשנות מהמסגרת שהותוותה לעיל. זאת על פי השכל הישר, וממילא גם קודם לחוק החוזים נקבע בשורה של פסקי דין כי כוונת הצדדים נלמדת בראש ובראשונה מלשון החוזה, כל עוד היא ברורה. עמד על כך השופט ברנזון עוד ב-ע"א 82/63 חיים נ' מדינת ישראל , פ"ד יז 2437 (1963): "עיקר העיקרים הוא לרדת לכוונתם האמיתית של הצדדים. כוונה זו – על מה שבעלי החוזה נמנו וגמרו ביניהם – נלמדת בראש ובראשונה מלשון הכתב שעשו. את הכתב יש לקרוא כלשונו ובמובנו הרגיל של הדברים שבאו בו, כפי שהם שגורים בפי הבריות, ואין להוציא מקרא מידי פשוטו אלא כשיש סיבה טובה לכך, כשם שאין לחפש את מובנו מחוצה לו או לצרף לו צירופים שאינם נובעים מתוכן החוזה בלי שיהיה יסוד לכך" (שם, בעמוד 2441; וראו גם: ע"א 285/63 אופרמן נ' סחייק, פ"ד יח 134, 138 (1964)). 13. הסעד המרכזי שהתבקש בידי המשיבים בתביעה בבית המשפט המחוזי, הוא כזה שמצהיר כי זכויות הבנייה שנותרו בבניין לרבות זכויות בנייה עתידיות שייכות להם, ובית המשפט המחוזי קיבל את תביעתם; ואילו המערער טען אז, ושב וחזר על כך כעת, כי תכלית ההסכם הייתה לייצר שוויון בין הצדדים. זאת מסיק המערער מסעיפים 2, 4 ו-5 להסכם ומחוות דעת השמאי. לשונם של סעיפים 2, 4 ו-5 היא כלהלן (ויצוין למען הבהירות כי קומה א' ככינויה בהסכם היא קומת הקרקע כהגדרתה לעיל, וקומה ב' ככינויה בהסכם היא הקומה הראשונה כהגדרתה לעיל): "2. שני הצדדים מסכימים בזה במפורש לחלק ביניהם את הרכוש המשותף שיש להם דהיינו את המגרש והבית הנמצאים ברחוב מוריה 6 בת"א (שמו הקודם של רחוב חיים ואלישע–ע'ב') להלן הנכס כדלהלן: (א)צד א' (רבקה–ע'ב') מקבל בעלות בלעדית על קומה א' של הנכס והמחסן שבחצר וכן בעלות משותפת עם צד ב' במגרש כולו דהיינו הצדדים יהיו שותפים שווים במגרש. חצי מגרש לצד א'. (ב) צד ב' (שמואל–ע'ב') מקבל בעלות בלעדית על קומה ב', על חדר המדרגות המובילות לקומה ב' ועל הגג כולל חדר הכביסה. צד ב' יחזיק במשותף עם צד א' בחלקים שווים במגרש כולו. חצי מגרש לצד ב'. . . . 4. שני הצדדים ירשמו את הנכס כנכס משותף בהתאם לחוק בתים משותפים במשרד ספרי האחוזה בת"א תוך 6 חודשים מתאריך חתימת הסכם זה. הרשום במשרד ספרי האחוזה ייעשה בהתאם להסכם זה דהיינו צד א' ירשם כבעלים בלעדיים של קומה א' וכן כבעלים משותפים עם צד ב' על המגרש כולו, וצד ב' ירשם כבעלים בלעדיים של קומה ב', של חדר המדרגות המוביל לקומה ב' של הגג וכן כבעלים משותפים עם צד א' על המגרש כולו. 5. שני הצדדים ישאו במידה שווה בהוצאות הקשורות ברישום הנכס כבית משותף במשרד ספרי האחוזה ומתחייבים לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע הרישום וזה מיד כשידרשו לעשות כן ע"י עורך הדין". 14. המערער טוען כי החלטת רבקה ושמואל לחלק ביניהם באופן שווה את המגרש ואת הרכוש המשותף שלא הוצמד לדירות, כאמור בסעיף 2 להסכם; והעובדה שהצדדים קבעו כי ישאו במידה שווה בהוצאות הקשורות ברישום הנכס כבית משותף – אלה מלמדים על כוונתם להחיל ביניהם יחסים שוויוניים בנכס. כוונה זו מתחזקת לטענתו לנוכח חוות דעת השמאי שביקשה לייצר איזון בין הצדדים. ואולם דומה כי אף אם הצדדים בחנו בשלב כלשהו אפשרות לחלק ביניהם את הנכס בצורה שוויונית, הדבר לא אומץ על ידם בסופו של יום, וחוות הדעת נותרה ללא עיגון. ההסכם שעליו חתמו קובע כאמור אחרת, וזאת משלא ניתן לנתק את האמור בסעיפים 2, 4 ו-5 להסכם מסעיף 3 שבו שהוראתו ברורה ויש לקוראה כפשוטה. כזכור, בסעיף 3 להסכם נכתב: "צד ב' רשאי לעשות בגג כטוב בעיניו, רשאי להוסיף ולבנות עליו קומה נוספת ו/או קומות נוספות ו/או כל חלק ו/או מבנה כלשהו ללא כל הגבלה ובכלל לצד ב' כל הזכויות המלאות של בעלות על הגג ועל המבנים עליו ועל כל אשר ייבנה עליו" (ההדגשות שלי–ע'ב'). סעיף זה אינו עוסק אך בקומה בודדת, כפי שניסה המערער לטעון; הוא נוקט לשון רבים שעה שנכתב בו "קומות נוספות"; וההתייחסות במסגרתו איננה רק להווה כי אם גם לעתיד. כפי שנקבע זה מכבר, ובית המשפט המחוזי עמד על כך, הצמדתו של גג לדירה כשלעצמה אין משמעותה הסכמה לבנות על הגג; אף לא ניתן לקרוא תניה כזו מכללא, אלא שנדרש שההסכמה תהא מפורשת (ראו הפסיקה עוד קודם לחקיקת חוק החוזים ולאחריו: ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.2016); ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, נט(6) 449, פסקה 11 (2005); ע"א 136/63 יוסף נ' שוורצמן, פ"ד יז 1722, 1724 (1963);; ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, לד(2) 807, פסקה 4 (1980)). ואולם בענייננו הדברים אכן נאמרו באופן מפורש, קרי: שזכויות הבנייה בגג ובכל שייבנה עליו ומעליו, מוענקות לשמואל – ובהתאם לכך ליורשיו, הם המשיבים. אף אם חוות דעת השמאי ביקשה לייצר איזון בין הצדדים, ההסכם נכרת בין הצדדים כשנה לאחריה, ואין בו ולו זכר לחוות הדעת. ייתכן שבחלוקה השוויונית של המגרש בין שמואל לרבקה יש כדי ללמד על נקודת המוצא למשא ומתן שבסופו כרתו הצדדים את ההסכם, ואולם אין בה כדי ללמד מעבר לכך על כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת בבירור מנוסח ההסכם שעליו הם חתומים. בהקשר זה יוער כי חרף ניסיונותיו של המערער לקעקע את ההיגיון העסקי שמאחורי חתימת ההסכם על ידי אמו, ולבקש להסיק מכך כי לא ייתכן שכוונתה הייתה שהנכס יחולק בין הצדדים באופן שאינו שוויוני – הדבר לא הוכח על ידו; מאידך גיסא, לא ניתן לשלול את ההיגיון בדברי המשיבים שלפיהם רבקה העדיפה לקבל דירה ללא תמורה כשהיא בנויה, בלא שתידרש לבנות אחרת, ואין לומר שאפשרות כזו היא בלתי סבירה או לא מתקבלת על הדעת. בהמשך לכך, אינני רואה מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי כי ההסכם הוא תוצר של משא ומתן ממושך, וכי העובדה שבסופו של יום חולק הרכוש המשותף "שווה ובשווה", חרף השוני בגודלן של חלקות המשנה שחולקו בין הצדדים, מבטאת במובן זה זכייה של רבקה במסגרתו. 15. ואולם בכך לא סגי, וכפי שיבואר להלן אומד דעתם של הצדדים משתקף גם מהתנהגותם בשנים הרבות שחלפו לאחר כריתת ההסכם. בית משפט זה עמד לא פעם על כך שהתנהגותם של צדדים לאחר כריתת הסכם משמשת כלי פרשני לבחינת כוונתם בעת ההתקשרות בהסכם ויש בה כדי ללמד על האופן שבו הבינו את תוכנו; ומדובר במושכלות יסוד גם ביחס לחוזים שנכרתו קודם לחקיקת חוק החוזים, כבענייננו (ראו בין היתר: ע"א 376/76 פקיד השומה ירושלים נ' אריזדה, פ"ד ט (1), פסקה 4 (1976)). השופט א' גרוניס (כתוארו אז) היטיב לתאר את הכלל ב-ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא, פסקה 8 (10.6.2008): "ההתנהגות לאחר כריתתו של חוזה מלמדת כיצד הצדדים לו הבינו אותו. אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא" (וראו עוד: ע"א 7259/15 לביא נ' אורקי בניה שירותים והשקעות בע"מ, פסקה 10 (17.1.2017); ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286, 292 (1988); בג"ץ 932/91 קרן הגימלאות המרכזית של עובדי ההסתדרות בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מו(2), 430, 438-437 (1992)). עשרות השנים שחלפו מאז כריתת ההסכם ועד להגשת התביעה והתביעה שכנגד שבבסיס הערעור דנן, שבמהלכן בנה שמואל את הקומה השנייה ומשפחתו התגוררה בה, והמערער או אמו לא הביעו כל השגה ביחס לכך, מעידות לדידי על הבנתם שלהם את סעיפי ההסכם כלשונם וכפשוטם; קרי, שהקומה השנייה והזכות לבנות מעליה שייכות למשיבים. המערער חזה בבניית הקומה השנייה וכפי שצוין לא התנגד לה, וגם לא אמו, ואין לקבל את טענתו כי סבר שחלוקת הנכס היא שוויונית; ויצוין בהקשר זה כי גם לאחר מות שמואל, בעת שמרים פיצלה את הקומה השנייה לשתי דירות, לא הביע המערער כל התנגדות לנעשה. ניכר כי ההבנה שהכתה במערער בחלוף הזמן כי זכויות הבנייה בגג מוערכות בסכומים גבוהים היא שעומדת מאחורי ניסיונו, גם תקוותו, כי ייקבע שהחלוקה בינו לבין המשיבים תהא שווה; אך לא כך הסכימו ביניהם הצדדים כפי שנתנו לדברים ביטוי מפורש בהסכם, ולא כך פירשוהו לאורך השנים. המערער לא טען מצדו לטעות, וזנח את טענותיו בדבר פגמים אחרים בהתקשרות בהסכם שטען להם בבית המשפט המחוזי. סבורתני גם, כבית המשפט המחוזי, כי אין בחוות דעת השמאי כדי לסייע בידי המערער, שעה שלשון ההסכם שנחתם בסופו של יום היא ברורה, ומשהתנהגות הצדדים לאורך השנים מעידה אף היא כי הבינו אותה כפשוטה. 16. אלא שבכך לא תם המסע הפרשני. ובמה דברים אמורים? כפי שכבר הוברר בעת שנחתם ההסכם, עמדו על תילם קומת הקרקע והקומה הראשונה בלבד. "הגג" שבו מדבר ההסכם הוא גג הקומה הראשונה. על פי לשון סעיף 3 להסכם, הותר לשמואל, מורישם של המשיבים, לבנות על הגג בעתיד "קומה" ואף "קומות". עם זאת לא ניתן להתעלם מכך שעל אף האמור הסכימו הצדדים כי חלקיהם במגרש יהיו שווים. במצב דברים זה וכדי ליישב בין הוראות ההסכם לא ניתן לטעמי לנתק את ההסכם מן התב"ע שהיתה בתוקף בעת הרלוונטית, ומכך גם נגזר היקף זכותו של שמואל – והמשיבים מכוחו – לניצול אחוזי הבנייה המותרים בבניין. יוער, אגב כך, שבחוות דעת השמאי צוין כי בהתאם לתב"ע "מותר לבנות באזור זה בניין בן 3 קומות מעל עמודים, או כמו במקרה זה שקומת הקרקע בנוי(ה) מזמן, מותר לבנות בית בן 3 קומות בלי קומת עמודים ובקומה "ד" דירה ששטחה 54 מ"ר". כפי שקבע בית המשפט המחוזי, לא הוכח היקף הבנייה המותר על פי התב"ע באותם ימים. ואולם כך או אחרת, בהיעדר ראיה לסתור וכזו לא הובאה, אין להניח כי הצדדים להסכם כיוונו לכך כי יהיו שינויי התב"ע ואחוזי הבנייה אשר יהיו, לעולם אם יווספו זכויות בנייה יהיו אלה של שמואל בלבד. זו גם המסקנה המסתברת בהינתן שהצדדים להסכם, חרף הענקת זכויות הבנייה בגג לשמואל, הקפידו לציין כי הזכויות במגרש יתחלקו ביניהם באופן שווה. וכאן המקום להבהיר: ניכר שבית המשפט המחוזי לא דק פורתא בהבחנה שבין "בניין" ל"נכס", כאשר בחלקו האופרטיבי של פסק הדין קבע בית המשפט מחד גיסא כי הקומה השנייה של הנכס וכל זכויות הבנייה העתידיות בנכס הן של המשיבים, ובה בעת ציין שהצדדים חולקים שווה בשווה את הזכויות ברכוש המשותף, ואין חולק שגם במגרש (כאשר המגרש והבניין יחדיו מהווים את "הנכס"). 17. סוף דבר, אם תישמע דעתי הערעור יידחה בחלקו במובן זה שזכויות הבנייה בגג כמובנו בהסכם וזכויות הבנייה שמעליו שייכות למשיבים; והערעור יתקבל בחלקו האחר במובן זה שהדברים אמורים בהתייחס לתב"ע שהיתה בתוקף בעת ההתקשרות בהסכם, ומשמע שככל ששונתה התב"ע ויתווספו מאז זכויות בנייה אלה שייכים לצדדים באופן שווה, כחלקם במגרש. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, כאשר הערעור נדחה בעיקרו והתקבל בחלקו, אציע שייפסקו הוצאות ושכר טרחה לזכות המערער בערכאתנו בסך כולל של 15,000 ₪. ש ו פ ט ת השופט נ' הנדל: אני מסכים לחוות דעתה של השופטת ע' ברון. ש ו פ ט השופט מ' מזוז: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ברון. ניתן היום, ‏כ"ו בתשרי התשע"ח (‏16.10.2017). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15000870_G09.doc נס מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il