בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
8658/96
בפני: כבוד
השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופט י' טירקל
כבוד
השופט י' גולדברג
המערערת: נג'אר
מוסא מוחמד עלי בהאי - אמסלם
נ
ג ד
המשיבים: 1.
יצחק יריב קריגר ו37- אח'
2.
כהן אברהם
3.
מחלב אוה
4.
לוי יצחק וגילה
5.
משה עמאר
6.
גבריאל קדוש
7.
סבן יונתן
8.
סבן שושנה
9.
בן הרוש שרל
10.
בן הרוש ז'קלין
11.
מרציאנו ציון
12.
מרציאנו רותי
ערעור
על פסק דין בית המשפט המחוזי בחיפה
בת.א.
248/95 מיום 20.10.96, על החלטה בה"מ
33054/96
מיום 6.11.96, ועל החלטה בהמ'
33605/96
מיום 26.11.96 שניתנו על ידי כבוד
הנשיא
מ' סלוצקי
תאריך
הישיבה: א' בסיון תשנ"ח (26.5.98)
בשם
המערערת: עו"ד מיכל פריימן
משיב
מס' 1: בעצמו
בשם
37 המשיבים האחרים: עו"ד א' מחול
בשם
משיבים מס' 2 - 4: עו"ד י' גזיאל
בשם
משיבים מס' 5, 6: עו"ד י' קדוש
בשם
משיבים מס' 7 - 12: עו"ד א' קליין
פסק-דין
השופט י' טירקל:
הרקע
1. המערערת היתה הבעלים של מקרקעין לא מוסדרים
בשטח של 85 דונם במתחם עין שרה שמדרום לנהריה. המערערת מכרה לרוכשים שונים (להלן -
"הרוכשים הראשונים") מקרקעין בשטח של כ35- דונם, שנרשמו על שמותיהם
בבעלות משותפת. מתוך השטח שנותר בידיה - כ50- דונם בחלקות 9, 16 ו22- בגוש 18134 -
מכרה כמחצית לרוכשים אחרים (להלן - "הרוכשים"), שחלק מהם הם המשיבים
בערעור שלפנינו. רוב המכירות היו בתקופה שבין 9.5.89 לבין 16.10.92. אין חולק כי
המשיבים מלאו את חובותיהם לפי חוזי המכר וכי כל אחד מהם זכאי לרשום את חלקו על שמו
בפנקס המקרקעין. המערערת לא שלמה את מס השבח ומס הרכוש בגין המקרקעין שנמכרו
ולפיכך לא נרשמו המקרקעין על שמותיהם של המשיבים - למעט המשיבים מס' 5 ו6- שחלקיהם
נרשמו על שמותיהם - ולזכותם של המשיבים האחרים נרשמו הערות אזהרה בלבד.
בחדש מרץ 1988 פורסמה תכנית מתאר מקומית
"ג/ 4427 - עין שרה" (להלן - "תכנית המתאר הראשונה"),
שמטרותיה הוגדרו בתקנונה כתכנון מחדש של האזור כשכונת מגורים בעלת צפיפות בניה
נמוכה ואיכות חיים טובה, התווית דרכים חדשות, הקמת אזור קייט ומלונאות, והתווית
עתודות קרקע מספיקות למוסדות ציבור, חינוך ונופש. נקבע בתכנית כי הועדה האזורית
לתכנון ולבניה נהריה תכין תכניות בדבר איחוד החלקות וחלוקתן מחדש, בין בהסכמת
הבעלים, ובין שלא בהסכמתם. עקב קשיים בביצועה של תכנית המתאר הראשונה, הופקדה
תכנית מתאר נוספת, "ג/ 6355 - עין שרה", שאושרה סופית בחדש יולי 1990,
וכללה הוראות שתיקנו את תכנית המתאר הראשונה. בחדש נובמבר 1990 הופקדו התכניות
המפורטות ג/במ13/, ג/במ14/ ו- ג/במ21/, שיישמו את הוראות תכנית המתאר הראשונה
ותכנית המתאר השניה. לשלש התכניות המפורטות צורף לוח הקצאות לפיו חולק מחדש השטח
הכולל של החלקות הנזכרות למגרשים שיוקצו תמורת החלקים הקודמים של החלקות (להלן -
"מגרשי התמורה"). יצוין כי פרשת האיחוד והחלוקה מחדש של החלקות נדונה
בעבר בבג"צ 4919/91 קאסם מנשאדי איראני ואח' נ' שר הפנים ואח',
פ"ד מו(4)749, אולם ההכרעות העקרוניות שהיו באותם דיונים אינן צריכות
לעניננו.
שטחיהם של מגרשי התמורה נקבעו בעקבות השינוי בייעודי
המקרקעין על פי השוואת שווין של החלקות כפי שהיו לשווים של מגרשי התמורה. שטחי
מגרשי התמורה לא היו זהים, אפוא, לאלה של החלקות הנזכרות. כך הוקצה למערערת שטח של
16,591 מ"ר במקום שטח של 50,518 מ"ר שהיה בבעלותה לפני החלוקה מחדש.
הדיון בבית המשפט המחוזי
2. יחידי המשיבים מס' 1, וכן המשיבים מס' 4-2,
הגישו בבית המשפט המחוזי בחיפה תביעות להצהיר שהם זכאים לאכוף את חוזי המכר וכן
זכאים ל"רישום החלקים שנרכשו בחלקות המקוריות על שמם של התובעים וגם רישומם
במגרשי התמורה הנ"ל בעקבות כך, עפ"י החלקים היחסיים שלהם בעת רישומה
בטאבו של תוכנית הרפרצלציה". עוד עתרו ל"פירוק השיתוף במקרקעין בעקבות
אכיפת חוזי הרכישה כאמור, וזאת ע"י מינוי בא כוחם ככונס נכסים על מגרשי
התמורה שיפעל לביצוע הפירוק המבוקש" (מתוך כתב התביעה של המשיב מס' 1. בכתבי
התביעה של המשיבים מס' 4-2 בטוי לעתירות דומות). הואיל ועל שמותיהם של המשיבים מס'
5 ו6- לא נרשמו מגרשי תמורה בלוח ההקצאות, למרות שחלקותיהם - לפי החלוקה הקודמת - נרשמו
על שמותיהם, הגישו תביעה להצהיר שהם זכאים למגרש תמורה מסוים, כפי שפרטו
בתביעתם.
בית המשפט המחוזי (כבוד הנשיא מ' סלוצקי),
בפסק דינו מיום 20.10.96 ובהחלטתו המתקנת מיום 7.11.96, קבע כי התחייבויותיה של
המערערת לפני חלוקתם החדשה של המקרקעין חלות על מגרשי התמורה שהוקצו לה. לפיכך
הצהיר שכל אחד מן המשיבים מס' 6-1 זכאי לאכיפה. כן הורה כי מימדיהם של שטחי
המקרקעין שיירשמו על שם המשיבים מס' 4-1 יחושבו לפי היחס בין מימדי השטחים שנרשמו
של שמותיהם של הרוכשים הראשונים, לפני החלוקה מחדש, לבין מימדי מגרשי התמורה
שהוקצו להם לפי לוח ההקצאות. לגבי המשיבים מס' 5 ו6- הורה כי כל אחד מהם זכאי
"להרשם בפנקס המקרקעין כבעלים של 625/1920 (לפי האמור בהנמקתו של פסק הדין
צריך להיות 625/19200 - י'ט') חלקים במגרש 211 בהתאם ללוח ההקצאה" (לענינם של
משיבים אלה נחזור בהמשך הדברים).
אשר לחלוקתם של המגרשים בין יחידי המשיבים מס'
4-1, בינם לבין עצמם, הורה בית המשפט כי תהיה בעין, אחרי רישום הבעלות, ובדרך של
הגרלה, כפי שהסכימו אלה מראש. לצורך ביצוע פעולות הרישום והחלוקה מינה כונסי
נכסים. כן אישר עיקולים זמניים שהוטלו במטרה למנוע מהמערערת למכור את מגרשי
התמורה.
תובענות נוספות
3. לפני הדיון בערעורה של המערערת על פסק הדין -
שעליו נעמוד להלן - ביקשו רוכשים נוספים להצטרף כמשיבים בערעור. רשמת בית משפט זה
(כבוד השופטת א' אפעל-גבאי), בהחלטתה מיום 19.10.97, נעתרה לבקשתם והם צורפו
כמשיבים מס' 12-7. גם משיבים אלה הגישו בבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה לאכוף את
חוזי המכר שבינם לבין המערערת לגבי מגרשי התמורה. תביעה זאת טרם התבררה. עוד עתרו,
בתובענה נפרדת שהגישו, לבטל את חלקו של פסק הדין נשוא הערעור, לפיו הוקצו למשיבים
האחרים חלקים מסוימים במקרקעין, וכן להצהיר שהם בעלי זכויות שוות דרגה, לפחות,
למשיבים האחרים. במסגרת התובענה האחרונה ניתן צו מניעה, שמכוחו הפסיק כונס הנכסים
את הליכי הרישום.
בכך לא תמה פרשת התובענות. לדברי המשיבים מס'
12-7 תלויה ועומדת בבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה נוספת שהגישו חמישה רוכשים
נוספים. כן ידוע להם, לדבריהם, על רוכש נוסף שלא הגיש תביעה.
הערעור
4. טענתה העיקרית של המערערת בערעורה היא כי לפי
הנוסחה שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי הוקצו למשיבים מס' 6-1 מקרקעין גדולים מאלה
שהם זכאים להם. המשיבים מס' 6-1 טוענים להיפוכו של דבר.
המשיבים מס' 12-7, מצדם, טוענים כי החלוקה לפי
פסק דינו של בית המשפט המחוזי לא הביאה בחשבון את זכויותיהם כפי שהיו לפני חלוקתן
מחדש של החלקות וכי לאחר ביצוע פסק הדין והקצאת המגרשים למשיבים מס' 6-1 יוותרו
לחלוקה רק שטחים מזעריים במגרשים המיועדים לבניה למגורים (לגבי המגרשים המיועדים
למלונאות קיימת בעלות משותפת). יצוין כי בדיון בבקשתם להצטרף כמשיבים בערעור לא
חלק בא-כוח המשיבים מס' 1, 5 ו6- על טענה זאת וסבר אף הוא כי המשיבים מס' 12-7 לא
יוכלו לזכות באכיפת חוזי המכר שלהם וכי תרופתם היחידה תהיה סעד כספי.
5. בענינם של המשיבים מס' 5 ו6- מתעוררות שאלות
שונות מאלה שהוזכרו לעיל. משיבים אלה רכשו מהמערערת בשנת 1987 זכויות בחלקה שהיא
נפרדת מן החלקות שבהן רכשו המשיבים האחרים את חלקיהם (חלקה 9 בגוש 18134), ולפני
שרכשו האחרונים את המקרקעין שלהם. זכויות המשיבים מס' 5 ו6- נרשמו על שמותיהם
בפנקס רישום המקרקעין ביום 16.9.91, אולם בלוח ההקצאות נרשם שמה של המערערת ולא
נרשמו שמותיהם. לפיכך טענו כי יש להפריד את הדיון בענינם מהדיון בענינם של המשיבים
האחרים. עוד טענו כי מגרש התמורה 211, לפי החלוקה החדשה, חלופי לחלקה 9, שלפי
החלוקה הישנה, כפי שניתן ללמוד מלוח ההקצאות; מכאן שצדק בית המשפט המחוזי, שהקצה
לכל אחד מהם 625/19200 חלקים במגרש התמורה 211, המשקפים את חלקיהם היחסיים בחלקה
9, ואין להתערב בפסק דינו.
הדיון
6. מן האמור לעיל עולה כי בשלב זה תלויות ועומדות
בבית המשפט המחוזי בחיפה שלש תובענות שענינן המקרקעין הנדונים, מלבד הערעור
שלפנינו. במצב דברים זה עלולה כל הכרעה באחת מן התובענות להיטיב עם חלק מן הרוכשים
ולהרע לרוכשים אחרים. השטח הכולל של החלקות קבוע וכך הופך להיות יתרונו של רוכש
אחד, חסרונו של האחר. לא למותר להדגיש, לענין זה, כי דינה של המערערת כדין
הרוכשים, בהיותה זכאית לכ25- דונם מהחלקות הישנות שנותרו לאחר המכירה לרוכשים.
אשר למשיבים מס' 5 ו6-, הרי אפילו צודקים הם
בטענותיהם - ואיננו מחווים דעה בענינים אלה - אין בכך כדי ללמד על מימדי מגרש
התמורה שהם זכאים לו. כפי שעולה מעדותו של המהנדס שמואל פן, "לוח ההקצאות
בנוי מקשה אחת. כלומר, עבור כל החלקות או חלקי חלקות שהיו ויתכן שעד היום בבעלות
גברת אמסלם, ניתנו כתמורה כמקשה אחת המגרשים או חלק ממגרש נוסף בתוקף התכנית
החדשה" (פרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי, בעמ' 24). מדבריו אלה ניתן ללמוד -
שלא כסברתו של בית המשפט המחוזי - שמגרש התמורה 211 אינו בהכרח חליפה הישיר של
חלקה 9 הישנה, אלא הוא חלק ממכלול של מגרשי תמורה וחלקי מגרשי תמורה, שהם חליפיהן
של חלקות וחלקי-חלקות לפי החלוקה הישנה, שהיו בבעלות המערערת. כמו כן שאלה היא אם
שוויו של מגרש 211 ביחס לשווים של כל מגרשי התמורה הרשומים על שם המערערת, הוא
כיחס שהיה בין שוויה של חלקה 9 לבין שווין של כלל החלקות. ולענין זה יצוין כי,
כאמור לעיל, נקבע השווי לא רק לפי מימדי החלקות אלא גם לפי ייעודן. לפיכך לא ניתן
ללמוד מן המימדים כשלעצמם של השטח שהיה בבעלות המשיבים מס' 5 ו6- בחלקה 9 על מימדי
השטח שהם זכאים לו במגרש 211.
כל השאלות הנדונות בערעור ובתובענות השונות
כרוכות, אפוא, אלה באלה לבלי הפרד ויש להכריע בהן בצוותא חדא, אחרי בירור משותף של
כולן, ותוך בדיקת השלכותיה של כל הכרעה על כל אחת מן המחלוקות.
7. לפיכך, אנו מבטלים את פסק דינו של בית המשפט
המחוזי בחיפה ככל שענינו מימדי החלקות שהמשיבים זכאים להן. ההצהרה בדבר זכותם של
יחידי המשיבים מס' 6-1 לאכיפת חוזי המכר תשאר בעינה. הדיון יוחזר לבית המשפט
המחוזי שידון בתובענה שנדונה בערעור שלפנינו יחד עם הדיון בשלש התובענות הנזכרות
(בת"א 531/96, ת"א 10656/96 וה"פ 30268/97), ויכריע בזכויותיהם של
כל הרוכשים שלפניו.
בבואו להכריע יפעל בית המשפט כך שבעקבות
החלוקה מחדש זכויותיהם של הרוכשים שלזכותם נרשמו הערות אזהרה, של הרוכשים
שהמקרקעין נרשמו על שמותיהם ושל המערערת, יהיו שוות. אכיפתם של חוזי המכר לטובת
המשיבים מס' 6-1 וכן לטובת הרוכשים שבית המשפט ימצא לנכון להצהיר על זכותם לאכיפה
- שהיא, מטבע הדברים, "אכיפה בקירוב" - לא תיעשה בדרך של השוואת החלקות
שרכשו הרוכשים הראשונים לחלקות שקבלו בהקצאה החדשה, כפי שעשה בית המשפט המחוזי
בפסק דינו, אלא כך שכל רוכש יהיה זכאי לחלק ששוויו ביחס לשווי כלל השטח הרשום על
שם המערערת לפי לוח ההקצאות (16,591 מ"ר) יהיה זהה לשווי החלק שהרוכש היה
זכאי לו לפני החלוקה מחדש, ביחס לכלל השטח שהיה רשום על שמה של המערערת לפני
החלוקה מחדש (50,518 מ"ר).
כן יפעל בית המשפט בדרך שתיראה לו כדי להביא
לידיעתם של הרוכשים שאינם בעלי דין את דבר ההליכים על מנת שנוכחותם בבית המשפט
תאפשר לו לפסוק ולהכריע ביעילות ובשלמות בכל השאלות הכרוכות בתובענות.
בנסיבות הענין לא יפסקו הוצאות.
ש
ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
השופט י' גולדברג:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' טירקל.
ניתן היום, כה באלול תשנ"ח (16.9.98).
ש ו פ ט ת ש
ו פ ט ש ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
96086580.M11 - /מפ