יוסף ודניאל טופז בע"מ נ. ק.ל כרמל על הים השקעות בע"מ

8 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8642/23 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט י' אלרון כבוד השופטת ר' רונן המערערת: יוסף ודניאל טופז בע"מ נ ג ד המשיבה: ק.ל. כרמל על הים השקעות בע"מ ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 18.9.2023, בת"א 34771-08-22, שניתן על-ידי כבוד השופטת ר' אייזנברג; ובקשה לעיכוב ביצוע בשם המערערת: עו"ד אסתר קריספין פסק-דין השופט נ' סולברג: ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 18.9.2023, בת"א 34771-08-22 (השופטת ר' איזנברג), בגדרו התקבלה תביעת המשיבה, ק.ל. כרמל על הים השקעות וייזום בע"מ (להלן: כרמל), לאכיפת הסכמי מכר שנחתמו בינה לבין חברת יוסף ודניאל טופז בע"מ (להלן: טופז), ונדחתה תביעה שכנגד של טופז, להורות על ביטול הסכמי המכר, מחמת טענה להפרתם על-ידי כרמל. רקע עובדתי בין כרמל לטופז נחתמו שני הסכמי מכר (להלן: הסכמי המכר או ההסכמים), זהים בנוסחם, במסגרתם מכרה טופז לכרמל, חלקים ממקרקעין הידועים כגוש 10581 חלקה 6 בחדרה (להלן: הנכס), הראשון מיום 3.6.2021, עבור 834/8147 חלקים בלתי מסוימים, בתמורה ל-1,500,000 ₪ בתוספת מע"מ; והשני מיום 24.6.2021, עבור 417/8147 חלקים בלתי מסוימים, בתמורה ל-750,000 ₪ בתוספת מע"מ; ובסך הכל: 2,250,000 ₪. בין הצדדים נחתם גם הסכם הלוואה, במסגרתו הלוותה כרמל לטופז סכום של 488,841 ₪, אך הוא אינו חלק מהמחלוקת שלפנינו. סעיף 6 להסכמי המכר, על-פי כותרתו, מסדיר את סוגיית התמורה ההסכמית. סעיפים 6.4-6.2 הטילו על כרמל התחייבויות, שאין חולק כי עמדה בהן. היא שילמה לטופז את חלק התמורה הנדרש במעמד חתימת ההסכמים, וכמו כן שילמה מקדמת מס שבח בסכום כולל של 400,000 ₪. מוסכם על הצדדים, כי מתוך התמורה הכוללת הנקובה בהסכמים, נותר לכרמל לשלם להשלמת התמורה, סך של 225,000 ₪. בהתאם לסעיף 6.5 להסכמי המכר, "הקונה ישלם עבור המוכר את היטל ההשבחה ו/או תשלומי עיריה לפי שובר שימציא המוכר". סעיף זה, המטיל על כרמל לשלם לעיריית חדרה את חובות הנכס, עמד במרכז פסק הדין של בית המשפט המחוזי, כפי שיפורט. כמו כן, בהתאם לסעיף 6.6 להסכמים, על כרמל לשלם את "יתרת התמורה", לאחר שטופז תמחק את הערות האזהרה הרשומות על הנכס (המפורטות בסעיף 3.1 להסכמים), ולאחר קבלת אישורים בגין תשלומי חובה, מסים והוצאות (המפורטים בסעיף 10 להסכמים), הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שמה של כרמל. ביום 16.8.2022, הגישה כרמל לבית המשפט המחוזי תביעה לאכיפת הסכמי המכר, בטענה כי טופז לא ממלאת את חלקה בהם – אינה מעבירה לה שובר תשלום מטעם העירייה, ובכך אינה מאפשרת לה למלא את התחייבותה בהתאם לסעיף 6.5 להסכמים, וממילא, לקבל את אישור העירייה המיועד לרשם המקרקעין (בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש]); ובנוסף, אינה מוחקת את הערות האזהרה הרשומות על הנכס. רכיב נוסף, של תביעת פיצויים, נמחק בהמשך ההליך. טופז, מנגד, טענה כי כרמל לא מילאה את התחייבויותיה לפי סעיף 6.5, לפרוע חובות לטובת העירייה, וכן לשלם היטל השבחה. לשיטתה, היא הציגה לכרמל 'הוראת תשלום' על סך 97,500 ₪ לטובת העירייה, הוראה המהווה 'שובר' כמובנו בהסכמים. כל עוד כרמל לא מילאה את חובתה לפי סעיף 6.5, טענה טופז, לא מוטל עליה ליישם את השלב החוזי הבא, ולפעול למחיקת הערות האזהרה. מכוח טענות אלו, טופז אף הוסיפה והגישה תביעה שכנגד, לביטול ההסכמים. בנוסף טענה טופז, כי לבד מסכום התמורה הנקוב בהסכמים, הוסכם למעשה בין הצדדים על העברת סכום נוסף מכרמל לטופז, בסך 1,050,000 ₪. סכום זה מקורו, לטענת טופז, בסברה שגויה של הצדדים בעת המשא ומתן, לפיה טופז עתידה להתחייב בהיטל השבחה נוסף בגין הנכס, בנקודת זמן מאוחרת לחתימת החוזה. על בסיס הנחה שגויה זו, ועל רקע חשש כרמל כי טופז תסבול מקשיי נזילות שלא יאפשרו לה לעמוד בהיטלים עתידיים אלו – ובכך תמנע את מימוש פוטנציאל הנכס לאחר השלמת העסקה – הוסכם כי מתוך התמורה הכוללת, יופחת סכום של 1,050,000 ₪ כאמור, ויונח בנאמנות על מנת להבטיח את תשלום ההיטלים העתידיים על-ידי טופז. לימים, משהתבררה הטעות, דרשה טופז את העברת הסכום לידיה, שכן הוא מהווה למעשה חלק מהתמורה כוללת – אך נענתה בסירוב. כרמל השיבה לטענות, כי היא אינה מתכחשת לחובתה לשלם לעירייה בהתאם לסעיף 6.5, ואולם התשלומים יבוצעו על ידה – עד לגובה סכום התמורה – רק לאחר קבלת שובר תשלום מאת העירייה, שובר שטופז נמנעת מלהמציאו; לטענתה, בניגוד לטענת טופז, ולאחר בירור שערכה, לא הושגה כל הסכמה בין טופז לעירייה לגבי התשלום. בנוסף, הכחישה כרמל את הטענה כי התמורה החוזית האמיתית בין הצדדים, היתה גבוהה מזו שננקבה בהסכמים. כראיה לכך, ציינה כרמל כי הסכום שדווּח לרשות המיסים היה זה שננקב בהסכמים, ולא מעבר לכך. עיקרי פסק הדין של בית המשפט המחוזי בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת כרמל, ודחה את התביעה-שכנגד שהגישה טופז. בחלקו הראשון של פסק הדין, נקבע כי לא הוכח שסכום התמורה המוסכם על הצדדים, גבוה ב-1,050,000 ₪ מזה שצוין בהסכמים, וכי אף אם תתקבל הטענה, הרי ש-"ייווצר מצב על פיו ההסכם שבנידון הינו הסכם בלתי חוקי, המסתיר את שווי התמורה האמיתי". בערעור שלפנינו, מבהירה טופז כי אין לה כל טענה להפרה בגין אי-תשלום רכיב זה של התמורה, וממקדת את טענותיה בסעיף 6.5 ובשאלת פירעון החובות לעירייה. בחלקו השני של פסק הדין, קיבל בית המשפט המחוזי את טענת כרמל, לפיה "הנתבעת לא הוכיחה, כי המציאה שובר לתשלום אשר יאפשר לתובעת לשלם את התשלומים שבסעיף 6.5"; בנוסף קבע בית המשפט המחוזי, כי יש לדחות את טענת טופז, לפיה גם בהעדר שובר, היה על כרמל לשלם לעירייה את ההיטלים השונים, עד לגובה יתרת התמורה. נקבע, כי כרמל הוכיחה את כוונתה ורצונה לעמוד בהתחייבותה בהתאם לסעיף 6.5, ואולם בצדק עמדה על דרישתה מטופז, להציג שובר תשלום מסודר מטעם העירייה: "אכן בהתאם לסעיף 6.5 התשלום אמור להתבצע לפי שובר שימציא המוכר, ותנאי זה אף הגיוני שהרי לא ניתן לדרוש מקונה לשלם חיובים שחלים על המוכר ללא שובר שיצביע על כך שזהו סכום החיוב וכי הינו מתייחס לנכס הנמכר". בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי לצדדים היו אינדיקציות לכך שחובות טופז לעירייה, עשויים להיות גבוהים מסכום יתרת התמורה של כרמל, אשר עומדת, כזכור, על 225,000 ₪. במה דברים אמורים? כזכור, בהתאם לסעיף 6.5 להסכמים, על כרמל לשלם "את היטל ההשבחה ו/או תשלומי עיריה"; בכל הנוגע להיטל ההשבחה, בהתאם לעדויות שנשמעו בבית המשפט המחוזי, הוערך הסכום בכ-100,000 ₪; לסכום זה מצטרפים 'תשלומי עירייה', שעיקרם היטל הפיתוח שבו חויב הנכס. לגביו, הוצגה בבית המשפט המחוזי 'יתרת חשבון' שהעבירה העירייה לטופז, על סכום של כ-271,626 ₪ (להלן: הודעת החוב). מסמך זה, נקבע, אינו מהווה 'שובר' לצורך ההסכמים, שכן "הוא מופנה לנתבעת, ואין כל שיוך לתובעת ולהסכמים ביחס לחלקים שנרכשו ואין בו להוות אישור לכך, שמדובר בשובר לתשלום הרלוונטי להסכמים"; כמו כן, סכום זה היה שנוי במחלוקת בין טופז לעירייה, נושא לתכתובות ומשא ומתן בין הצדדים. כך למשל, טענת טופז כי השיגה סיכום עם העירייה, לפיו יופחת הסכום שבהודעת החוב ויעמוד על כ-97,500 ₪ בלבד, ועל כן מוטל היה על כרמל לשלמו – נדחתה, לאחר שבית המשפט הגיע לכלל מסקנה, על יסוד המסמכים והחקירות בהליך, כי סכום זה "היה בבחינת רצון או משאלת לב שזה יהיה הסכום הסופי לתשלום עבור היטל הפיתוח [...] אך לא הוצגה ערובה לכך שמדובר בסכום הסופי המשקף את היטל הפיתוח שדרשה עיריית חדרה" (ההדגשה אינה במקור – נ' ס'). על רקע חוסר הוודאות, ובהעדר שובר רשמי, דחה בית המשפט המחוזי את טענת טופז, כי גם בהעדר שובר, היה על כרמל לשלם לעירייה את ההיטלים השונים, עד לגובה יתרת התמורה: "ברי כי אין ממש בטענת הנתבעת בסיכומיה על כי לא הייתה מניעה שהתובעת תשלם לעירייה עד גובה יתרת התמורה – 225,000 ₪. במצב בו באותו מועד (למעשה עד הגשת תצהירי הנתבעת), היה ברור כי סכום החובות עולה בהרבה על יתרת התמורה ולא הוצג כל מסמך המעיד כי העירייה תסתפק בסכום שישולם, לא הייתה לתובעת יכולת להבטיח כי גם לאחר תשלום זה תוכל הנתבעת להשלים את התחייבויותיה, כאמור בהסכם". באשר לחובתה הנגדית של טופז, לפעול להסרת הערות האזהרה הרשומות על הנכס, ציין בית המשפט המחוזי, כי "בהסכם אמנם לא נקבע מועד מפורש להסרתן של ההערות", אולם קבע כי ניתן לעמוד עליו מהמועד לסיום העסקה עליו דיווחה טופז לרשות המיסים – יום 30.7.2021. נקבע כי "ברור שעד אז כבר היו ההערות צריכות להיות מוסרות", וכי טופז "לא מילאה אחר התחייבותה זו. עוד מצא בית המשפט המחוזי, כי בהתאם למכתבים שיצאו מטעם טופז, ולחקירתו של מנהל החברה, דניאל טופז (להלן: דניאל), "הוא אף התנה קידום העסקאות בתשלום אותם 1,050,000 ₪, שכאמור מצאתי שלא היה יסוד לדרישתם", וכן בהשלמת יתרת התמורה על סך 225,000 ₪. זאת, על אף שמדובר כאמור בהיפוך סדר הדברים החוזי, שכן דינה של יתרה זו להיות משולמת על- ידי כרמל רק לאחר מחיקת ההערות על-ידי טופז. למעשה, מהתכתבויות בין הצדדים שהוצגו בבית המשפט המחוזי, נלמד כי דניאל הכיר בחובתו לפעול בהקדם למחיקת ההערות, והתנצל על כך שהדבר טרם נעשה. לאור קביעות אלו, דחה בית המשפט המחוזי את טענת טופז להפרת ההסכמים על-ידי כרמל, וממילא דחה את תביעתה לביטולם; ומנגד קבע, כי התנהלותה של טופז, בניהולו של דניאל, היתה הפרה של ההסכמים או לפחות הפרה צפויה שלהם: "כשבמשך כמעט שנתיים ההערות לא הוסרו ואין שום עדות לטיפול כלשהוא [...] וכשבעל ומנהל הנתבעת מתנה קיום ההסכמים בהעברת סכום נוסף של 1,050,000 ₪ עליו לא הוסכם ובמקביל הנתבעת אף לא ממציאה לתובעת שוברים או מסמכים המאפשרים לתובעת לשלם את התשלומים המופיעים בסעיף 6.5 [...] מדובר בהחלט בגילוי דעת המצביע על כך שהנתבעת אינה מתכוונת לקיים התחייבויותיה". בית המשפט המחוזי קיבל אפוא את תביעת כרמל, ונתן צו הצהרתי לפיו ההסכמים תקפים ומחייבים את טופז; באשר לתשלומים לטובת העירייה בהתאם לסעיף 6.5 – היטלי הפיתוח וההשבחה – קבע בית המשפט המחוזי כי הם ישולמו על-ידי טופז, על מנת שתוכל להמציא לכרמל אישור מטעם העירייה עבור רשם המקרקעין תוך 60 ימים, או לחלופין, ישולמו על-ידי כרמל כנגד הצגת שובר; עוד נקבע, כי על טופז לפעול להסרת הערות האזהרה ולהימנע מרישום עסקאות הסותרות את ההסכמים. טופז לא השלימה עם פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ומכאן הערעור שלפנינו. טענות טופז טופז חוזרת על טענתה, כי כרמל הפרה את ההסכם כאשר לא שילמה את חובות הנכס לעירייה, בהתאם לסעיף 6.5 להסכמים. לטענתה, היה על כרמל לשלם את היטל הפיתוח, אשר בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, הוכח ברמה מספקת כי עמד על סכום של כ-97,500 ₪. זאת, גם בהעדר "שובר רשמי", וכשניתן לראות בהודעת החוב של העירייה "שובר דה-פקטו". לטענתה, לוּ היה משולם היטל הפיתוח, היתה מופקת גם שומת היטל השבחה כדין, וניתן היה להשלים את יתר רכיבי העסקה. טופז טוענת כי רצונה של כרמל היה, למעשה, לקבל אישור לרשם המקרקעין ישירות, אף בטרם שילמה את חובותיה לעירייה בהתאם לסעיף 6.5, וזאת בניגוד להסכמים. מכאן, שכרמל הפרה את ההסכמים, ומן הדין היה לקבל את תביעתה להורות על ביטולם. עוד טוענת טופז, כי סדר התשלומים שנקבע בהסכמים, קובע כי עליה למחוק את הערות האזהרה רק לאחר תשלום היטל ההשבחה והחובות לעירייה על-ידי כרמל, וממילא כל עוד אלו לא שולמו, לא היה מקום לקביעה כי היא מבוששת לקיים את התחייבותה למחוק את ההערות. בנוסף, וכפי שכבר צוין, טוענת טופז כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר ייחס לה עמדה, לפיה התמורה החוזית כוללת, לבד מן הסכום הנקוב בהסכמים, גם סכום העומד על 1,050,000 ₪; וכאשר קבע כי התנתה את השלמת העסקה, ובכלל זה את מחיקת הערות האזהרה, בתשלום הסכום – באופן העולה כדי הפרה צפויה של ההסכמים. דיון והכרעה מכוח הסמכות הנתונה לנו על-פי תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אציע לחברַי לדחות את הערעור על יסוד האמור בו, אף מבלי צורך בהגשת תשובה מטעם המשיבה. ערעור טופז, מכֻוָּן רובו ככולו לממצאים של עובדה ומהימנות, הניצבים בבסיס הכרעתו של בית המשפט המחוזי. הקביעה העיקרית שבמוקד פסק הדין, ואף במוקד הערעור, נוגעת לשאלה האם טופז המציאה לכרמל שובר תשלום מאת העירייה, על מנת שזו האחרונה תוכל לשלם את היטל ההשבחה והחובות לעירייה בהתאם להתחייבותה שבסעיף 6.5 להסכמים. בעניין זה, בית המשפט קבע כי 'שובר' במובנו ההסכמי בין הצדדים – לא הומצא, וכי לא הונח בפני כרמל סכום חיוב סופי מאת העיריה, המעניק את הביטחון כי עם תשלומו, ינתן האישור המיוחל עבור רשם המקרקעין; על יסוד ממצא עובדתי זה, נקבע כי כרמל לא הפרה את חובתה החוזית, אלא להיפך: העיכוב בהעברת השובר, מהווה סיכול של ההסכמים על-ידי טופז. שאלת קיומו של 'שובר' סופי – סכום עליו ניתן להצביע כדרישה סופית של העירייה ביחס לנכס – נשענה על מסמכים שהוצגו בבית המשפט המחוזי, ועל התרשמותו מעדי הצדדים. כך למשל, טענת טופז לפיה היה על כרמל לשלם לעירייה 97,500 ₪, בנימוק שמדובר בסכום שעליו הוסכם בינה לבין העירייה – נסתרה, תוך קביעה כי סכום זה היה "בבחינת רצון או משאלת לב שזה יהיה הסכום הסופי לתשלום". זאת, על יסוד ממצאי חקירתו של דניאל, וכן חקירתה של עו"ד קריספין, שייצגה את טופז בעריכת ההסכמים (פסקה 7 לפסק הדין). בנוסף, קביעת בית המשפט המחוזי, כי התנהלות דניאל, בנוגע לנכונותו למחוק את הערות האזהרה, "היוותה הפרה או הפרה צפויה", נשענה על מכלול החומר העובדתי שעמד לפניו – דברי דניאל בחקירתו ומכתבים שצורפו לכתבי הטענות (פסקאות 9-8 לפסק הדין). על יסוד אלו, הסיק בית המשפט המחוזי כי דניאל עצמו הכיר באי-מילוי חובתו, למחוק את הערות האזהרה בהקדם (ובניגוד לטענת טופז בערעור, עיון בדברים בהקשרם המקורי לא מבסס את הטענה כי הכוונה היתה רק לחלק מההערות); ובעיקר – כי החזיק בגישה לפיה כרמל חייבת לו, לבד מן התמורה הנקובה בהסכמים, גם את 'התמורה בעל פה', על סך 1,050,000 ₪. בהתאם לממצאים העובדתיים שעמדו לפני בית המשפט המחוזי – תצהירי הצדדים ועדותה של עו"ד קריספין – נקבע כי טופז אכן דרשה את קבלת הסכום כתנאי להמשך העסקה ולמחיקת ההערות על הנכס, באופן שביסס את טענת כרמל להפרת צפויה. 22. על כל פנים, לאור קיומן של הפרות נוספות – הרי לוּ היתה מתבטלת הקביעה אודות ההפרה הצפויה – לא היה בכך כדי לשנות את תוצאות פסק הדין. 23. ערעור זה מבקשנו, אם כן, לבחון מחדש את קביעות בית המשפט המחוזי, אשר נשענו על תצהירי הצדדים וחקירותיהם, כפי שהתנהלו בפניו. ואולם, כלל נקוט בידינו, כי ערכאת הערעור לא תיטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, המבוססים על מארג הראיות הכולל, ועל שמיעת העדויות לפניה באופן בלתי אמצעי (ראו, מיני רבים: ע"א 3589/23 קדוש נ' גנדלר, פסקה 23 (1.8.2023); ע"א 7410/23 איפרגן נ' סנדרס, פסקה 10 (23.10.2023)). טופז לא הצביעה על פגמים מהותיים בהערכת הראיות ובקביעת העובדות על-ידי בית המשפט המחוזי, כאלה היורדים לשורש העניין ומצדיקים חריגה מהכלל האמור. 24. אציע אפוא לחברַי, כי נורה על דחיית הערעור וממילא, על דחיית הבקשה לעיכוב ביצוע. ש ו פ ט השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ר' רונן: אני מסכימה. ש ו פ ט ת לפיכך הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט נעם סולברג. ניתן היום, ‏ח' בטבת התשפ"ד (‏20.12.2023). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 23086420_O01.docx עי מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1