חברת נתיבי אילון בעמ נ. לב המפרץ בע"מ

2 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 86226-07-25 לפני: כבוד השופטת רות רונן המבקשת: חברת נתיבי אילון בע"מ נגד המשיבות: 1. לב המפרץ בע"מ 2. הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 21.7.2025 בת"א 9357-07-25 שניתנה על ידי כב' השופט א' כנעאן בשם המבקשת: עו"ד אביאל פלינט; עו"ד זוהר מאור בשם המשיבה 1: עו"ד רם ז'אן; עו"ד ניר פרידמן; עו"ד מתן בן שמש בשם המשיבה 2: עו"ד יעל ליפקין-שחק פסק-דין השופטת רות רונן: לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט א' כנעאן) מיום 21.7.2025 בת"א 9357-07-25, בה התקבלה בקשה למתן סעדים זמניים. כן נקבע בהחלטה כי הסמכות לדון בתובענה נושא ההליך נתונה לבית משפט השלום. תמצית העובדות המשיבה 1 (להלן: המשיבה) היא חברה פרטית המפעילה את קניון CINEMALL בחיפה (להלן: הקניון). ביום 6.5.2007 הודיעה עיריית חיפה למשיבה על הפקעת מקרקעין שבבעלותה לצורך הקמת מרכז תחבורה בסמוך לקניון (המקרקעין ו-המרכז, בהתאמה). המשיבה הגישה התנגדות להפקעה – שבעקבותיה נחתם הסכם בינה לבין חברה עירונית שבבעלות העירייה, יפה נוף תשתיות ובנייה בע"מ (להלן: ההסכם ו-יפה נוף, בהתאמה). במסגרת ההסכם הצהירה יפה נוף שהיא מוסמכת לפעול בשם הגופים הרלוונטיים לעניין ההפקעה; והיא התחייבה, בין היתר, שלא לבצע בעצמה או באמצעות צדדים שלישיים כל פעילות עסקית או מסחרית במרכז – למעט הצבת מכונות אוטומטיות לממכר שתיה וכריכים. כן היא התחייבה שלא לפעול לשינוי תכנית המתאר החלה על המקרקעין. בחלוף מספר שנים, הגישה המשיבה תביעה לבית משפט השלום נגד יפה נוף (ת"א 1808-07-14) בטענה להפרות של ההסכם (להלן: ההליך הראשון). התביעה התקבלה בפסק דין מיום 30.6.2019 (כב' השופטת ס' גץ-אופיר), בו ניתן צו מניעה קבוע המורה ליפה נוף להימנע, בעצמה או באמצעות גורם עירוני או פרטי הקשור אליה, משינוי או מהרחבת השימושים במרכז, לרבות בדרך של עריכת תכנית מתאר חדשה. בהמשך, ובהתאם להחלטת ממשלה מס' 421, הועברה האחריות לניהול המרכז מידי יפה נוף לידי המבקשת – שהיא חברה ממשלתית לפיתוח וניהול תשתיות תחבורה. משנודע למשיבה על כוונת המבקשת לפעול להצבת עגלת קפה במרכז, היא פנתה לבית משפט השלום בבקשה למתן צו מניעה, עוד בטרם הוגש כתב תביעה, בהסתמך על ההסכם (ת"א 40691-05-21; להלן: ההליך השני). בית משפט השלום (כב' השופטת א' הוך-טל) דחה את הבקשה בהחלטה מיום 27.7.2021. ואולם, בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט המחוזי (כב' השופט י' גריל), התקבלה בהחלטה מיום 14.9.2021 (רע"א 20487-08-21). בהחלטה עמד בית המשפט על כך שלמאזן הנוחות יש פנים לכאן ולכאן: קיומו של אינטרס ציבורי לאפשר לציבור המשתמש במרכז לרכוש מזון ושתיה מחד גיסא; וקושי העשוי להיווצר בכימות נזקי המשיבה אם לא יינתן הסעד המבוקש מאידך גיסא. בנסיבות אלה, נקבע כי מרכז הכובד נוטה אל עבר שמירה על זכותה החוזית של המשיבה – בהתבסס על הוראות ההסכם – שאף קיבלו עיגון בפסק הדין בהליך הראשון. משכך, הורה בית המשפט על מתן סעדים זמניים (שיובאו בהמשך כלשונם) – אשר ימנעו מהמבקשת להציב עגלת קפה במרכז או לפתוח עסק מסחרי אחר עד להכרעה בהליך (להלן: הסעדים הזמניים). בכתב התביעה שהוגש באותו הליך, עתרה המשיבה להצהיר כי הוראות ההסכם מחייבות גם את המבקשת, וכן למנוע ממנה להפעיל עסקים מסחריים במרכז. תביעה זו נמחקה בעקבות הסכמות דיוניות בין הצדדים, שקיבלו תוקף של פסק דין ביום 6.3.2024 (להלן: ההסכמות הדיוניות) שזו לשונן: "2. הנתבעת 1 [היא המבקשת – ר. ר.] מצהירה כי ככל שיהיה בכוונתה לפעול בעתיד להצבה של עגלת קפה בשטח מרכז התחבורה לב המפרץ או ליזום במקום פעילות מסחרית אחרת, למעט הצבת מכונות אוטומטיות לממכר שתיה או כריכים, היא תיתן על כך הודעה בכתב לתובעת [המשיבה – ר. ר.], לפחות 6 חודשים מראש. 3. בנסיבות אלה, מסכימה הנתבעת 1 לכך שהחל ממועד מחיקת התביעה דנן ועד לחלוף פרק זמן של 6 חודשים, כאמור בסעיף 2 לעיל, או עד לסיום הליך משפטי שתנקוט התובעת לאחר קבלת הודעה לפי סעיף 2 לעיל, לפי המאוחר מביניהם, ימשיכו לעמוד על כנם הסעדים הזמניים שניתנו בפסק דינו של בית משפט המחוזי...". המבקשת התחייבה אפוא להודיע למשיבה, שישה חודשים מראש לפחות, בטרם יהיה בכוונתה לפעול לשינוי המצב הקיים במרכז (להלן: דרישת ההודעה מראש). מעבר לכך – ההסכמות הדיוניות "קיבעו" את הסעדים הזמניים תוך קביעה כי הם יוסיפו לחול עד לתום הליך משפטי שיינקט על ידי המשיבה. על רקע האמור, הגישה המשיבה ביום 3.7.2025 תביעה לבית המשפט המחוזי בהליך נושא הבקשה שלפניי – בה היא עתרה לאכיפת ההסכם, ולמתן צו מניעה קבוע האוסר על המבקשת להקים פעילות מסחרית במרכז. בכתב התביעה נטען כי הגיע לידיעתה של המשיבה כי המבקשת יוזמת קידום של תכנית מתאר לאומית, שבמסגרתה היא פועלת להוספת שטחי מסחר במרכז (תת"ל 185; להלן: התכנית). בד בבד עם כתב התביעה, הגישה המשיבה בקשה למתן סעד זמני – היא הבקשה במוקד ענייננו. בבקשה צוין כי היא מוגשת "למען הזהירות בלבד". זאת, לשיטת המשיבה, הואיל ובהתאם להסכמות הדיוניות מוסיפים הסעדים הזמניים לעמוד על כנם. המבקשת מצדה התנגדה לבקשה. בתגובתה היא הדגישה בעיקר כי בעוד ההליך השני התמקד ברצונה להציב עגלת קפה באופן מיידי במרכז – הרי עתה מדובר בקידום תכנית מתאר לאומית, אשר נועדה לשדרג את המרכז במסגרת תכנית תשתיות לאומית שמוביל משרד התחבורה. לגישתה, הסעדים הזמניים אינם רלוונטיים במקרה כזה; וממילא ההבדל האמור משנה את האיזון ומטה את הכף אל עבר דחיית הבקשה. בדיון שנערך ביום 21.7.2025 חזרו הצדדים על טענותיהם. המשיבה 2 (להלן: הוועדה), שלא הגישה תגובה לבקשה, השתתפה גם היא בדיון. הוועדה ציינה בין היתר כי היעתרות לבקשה תוביל לעיכוב התכנית ולהגבלת פעילותה – וזאת מכוח חוזה מסחרי שהיא אינה צד לו. כן היא הדגישה את האינטרס הציבורי בקידום השלב התכנוני. בהחלטתו מיום 22.7.2025, קיבל בית משפט קמא את הבקשה. תחילה צוין כי בלב ההסכמות הדיוניות ניצב רצון הצדדים להסדיר את נושא הסעדים הזמניים בהליכים עתידיים שיתנהלו בנוגע להסכם. זאת, לשם ייעול הליכים אלה ומתוך הסכמה כי שאלת תחולת ההסכם על המבקשת לא תוכרע בבקשה לסעד זמני. בית המשפט קבע כי המבקשת הפרה את ההסכמות הדיוניות ונהגה בחוסר תום לב. צוין כי על אף שהמבקשת החלה לקדם את התכנית לפני כשנה, היא לא הודיעה על כך מיד למשיבה. כן הובהר כי אין מקום לקבל את הטענה שקידום התכנית אינו חוסה תחת ההסכמות הדיוניות, שכן הסכמות אלה כוללות גם פעולות תכנוניות – בין היתר לאור הוראות ההסכם נושא המחלוקת. משכך נקבע כי הסעדים הזמניים מוסיפים לחול, וכי הם כוללים גם איסור לקדם את התכנית. לצד זאת נקבע – ביחס לוועדה – כי לא הועלתה בכתב התביעה כל טענה במישור המנהלי נגד קידום התכנית על ידיה. מטעם זה נקבע כי אין מקום ליתן כל סעד אופרטיבי נגדה – ולכן התביעה בעניינה נמחקה. בית משפט קמא נדרש מיוזמתו גם לשאלת סמכותו העניינית לדון בתביעה. נקבע כי מדובר בתביעה שנועדה להגן על אינטרס חוזי בהגבלת השימוש שמבצעת המבקשת בשטחי המרכז. לכן היא נוגעת ל"שימוש במקרקעין" – עניין המסור באופן מובהק לסמכותו של בית משפט השלום. בקשת רשות הערעור על החלטה זו הוגשה הבקשה שלפניי. ראשית, טוענת המבקשת כי שגה בית משפט קמא משקבע כי הסעדים הזמניים עומדים בתוקפם. לשיטתה, לא זו בלבד שהחלת סעדים אלה לא התבקשה על ידי המשיבה, אלא שממילא הם אינם רלוונטיים להליך דנן. לעניין זה מסבירה המבקשת כי בעוד שבהליך השני נועדו הסעדים למנוע יישום מיידי של הליך תחרותי, הרי שעתה מדובר בקידום תכנית מתאר בעלת חשיבות לאומית. כן היא מדגישה כי אישור התכנית והוצאתה אל הפועל צפוי להימשך מספר שנים – שרק בסופן עלולה המשיבה להיפגע בפגיעה כלשהי. עוד מוסיפה המבקשת כי שגה בית המשפט כשקבע כי היא הפרה את ההסכמות הדיוניות או נהגה בחוסר תום לב. לשיטתה, התוכנית מצויה בשלב התכנון הראשוני קרי (כלשונה) "מדובר בביצה שלא נולדה". לכן היא סבורה שלא ניתן לראות באי-יידוע המשיבה כהפרה של ההסכמות הדיוניות; וממילא היא מבהירה שהיא זו שהודיעה למשיבה, באמצעות חברת ניהול, על כוונתה לקדם את התכנית. לנוכח האמור, נטען כי היה על בית המשפט לדון בטענותיה נגד תחולת ההסכם לגופן, וכן בטענותיה לגבי מאזן הנוחות. לעניין זה, היא סבורה כי מאזן הנוחות נוטה באופק מובהק לטובתה. זאת לאור האינטרס הציבורי בקידום התכנית מחד גיסא; והשלב התכנוני בו מצויה התכנית מאידך גיסא. לבסוף, מלינה המבקשת גם על קביעת בית משפט קמא לפיה הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה לבית משפט השלום. לטענתה, משהסעד העיקרי המבוקש בה הוא לקבוע שההסכם מחייב גם את המבקשת – הסמכות נקבעת לפי שווי ההסכם, שאין מחלוקת כי הוא עומד על מיליוני שקלים. דברים אלה נכונים ביתר שאת, לגישתה, ביחס לסעד הנוסף שעניינו מניעת קידום התכנית. לגבי סעד זה, טוענת המבקשת כי קיים ספק רב האם הוא מצוי כלל בסמכות ערכאה אזרחית, בין היתר נוכח צירוף הוועדה להליך. המשיבה בתגובתה טוענת כי המבקשת הפרה את ההסכמות הדיוניות בשני היבטים. ראשית, משהיא לא מסרה למשיבה הודעה בכתב כנדרש לגבי כוונתה לקדם את התכנית; ושנית, משניסתה להתנער מהסכמתה כי הסעדים הזמניים ייוותרו על כנם. לשיטת המשיבה, בהתאם להסכמות הדיוניות – המבקשת אינה רשאית ליזום פעילות מסחרית במרכז. לעניין זה היא סומכת את ידיה על קביעת בית המשפט לפיה איסור זה כולל גם פעולות תכנוניות. משכך, לטענתה, התבסס בית משפט קמא בצדק על ההסכמות הדיוניות והחיל אותן, באופן שייתר את הצורך לבחון מחדש שיקולים של סיכויי התביעה או מאזן הנוחות. מכל מקום, המשיבה סבורה כי גם שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לטובתה. תחילה היא טוענת כי הצדדים הביאו בחשבון שיקולים אלה בגיבוש ההסכמות הדיוניות, ולכן היא מדגישה כי המבקשת מנועה ומושתקת מלטעון לנזק שייגרם לה או לציבור ממתן הסעד הזמני. כן היא מציינת כי הואיל ומדובר באכיפת התחייבות חוזית (קרי ההסכם עם יפה נוף) – יש ליתן משקל מיוחד להגנה על זכות זו בשלב הסעד הזמני. לגופם של דברים, נטען כי טענות המבקשת לנזק נטענו בעלמא, וממילא אין בהן ממש. מן העבר השני, נטען כי אם יתאפשר לקדם את התכנית – לא ניתן יהיה להשיב את הגלגל לאחור, באופן שייסב למשיבה נזקים כבדים. לעניין זה היא מוסיפה כי הצפי לאישור התכנית הוא בשנת 2026. הוועדה בתשובתה חוזרת על טענתה כי אין מקום לעכב את קידום התכנית. היא מדגישה שמדובר בתכנית בעלת חשיבות ציבורית, בשים לב לתכליתה לשיפור צרכיו התפעוליים של המרכז ולשיפור השירות לנוסע. כן היא מבהירה כי עקרונות תכנון ארציים למתחמי תחבורה אינם מאפשרים לקדם תכנית מתאר לאומית ללא שטחי מסחר נלווים. לכן היא סבורה כי מאזן הנוחות מטה לטובת קבלת בקשת רשות הערעור. למען שלמות התמונה יוער, כי המשיבה הגישה בקשה למחיקת תשובת הוועדה, או לחלופין הטענות העובדתיות שנטענו בה. זאת, מן הטעם כי הוועדה לא הגישה תגובה לבקשה שהוגשה בבית משפט קמא; וכן כי היא לא הגישה תצהיר לתמיכה בטענותיה. דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתגובות לה, מצאתי לנכון לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות וערעור הוגש על-פי הרשות שניתנה, וזאת בהתאם לסמכותי מכוח תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. אקדים אחרית לראשית ואציין כבר עתה כי אני סבורה שדין הערעור להתקבל באופן חלקי. כעולה מהאמור לעיל, הערעור שלפניי מופנה הן כלפי קביעותיו של בית משפט קמא בעניין השלכתן של ההסכמות הדיוניות על קידום התכנית; הן בעניין החלטתו להעביר את הדיון בתביעה לבית משפט השלום. עניינים אלה יידונו להלן. ראשית באשר לנפקות ההסכמות הדיוניות. טענות המבקשת בהקשר זה מתמקדות בשתי שאלות מרכזיות: האחת, האם הפרה המבקשת את ההסכמות הדיוניות משהחלה לקדם את התכנית מבלי להודיע על כך למשיבה מראש (קרי, בהתאם לדרישת ההודעה מראש); והשנייה, האם מכוחן של הסכמות אלה היא מנועה מלקדם עתה את התכנית האמורה, וזאת לאור תחולתם של הסעדים הזמניים. הטענה בדבר הפרת החובה למתן הודעה מוקדמת – כזכור, במסגרת ההליך השני שהתנהל בין הצדדים בבית משפט השלום, הצהירה המבקשת כי אין בכוונתה לפעול "בטווח הנראה לעין", להצבת עגלת קפה בשטח המרכז. על בסיס הצהרה זו הגיעו הצדדים להסכמות הדיוניות, אשר קיבלו תוקף של פסק דין. באותן הסכמות נקבע, בין היתר, כי "ככל שיהיה בכוונה" של המבקשת להציב עגלת קפה במרכז – או "ליזום במקום פעילות עסקית אחרת" – היא תמסור למשיבה הודעה על כך בכתב, לפחות שישה חודשים מראש. בית משפט קמא נדרש בהחלטתו להתחייבות האמורה וקבע כי זו חולשת על מגוון פעילויות שיש בכוחן לקדם פעילות מסחרית במרכז. בכלל זה, כוללת התחייבות זו פעולות תכנוניות – וזאת בהסתמך בין היתר על לשון ההסכמות הדיונית, כמו גם על הקשר האינהרנטי שבין הסכמות אלה לבין ההסכם עם יפה נוף, המצוי בלב המחלוקת. על רקע נקודת מוצא זו, נקבע כי המבקשת הפרה את ההסכמות הדיוניות כאשר החלה לקדם את התכנית כבר באמצע שנת 2024 – אך נמנעה מלהודיע על כך מיד למשיבה. ואכן, מקריאת ההסכמות הדיוניות עולה כי הצדדים בחרו לנסח אותן בלשון רחבה – ככל שהדבר נוגע למתן ההודעה מראש – באופן העולה בקנה אחד עם קביעת בית משפט קמא. במסגרת זו, הם לא הסתפקו בהטלת חובה על המבקשת למסור הודעה למשיבה בטרם תונח עגלת קפה בפועל. הם קבעו במפורש כי חובה זו תחול כבר כאשר יהיה בכוונתה לעשות כן; ובטרם תינקט כל יוזמה בעניין זה מצד המבקשת. משאלה פני הדברים, ומשעה שאין חולק כי התכנית שמנסה המבקשת לקדם כוללת שטחים מסחריים – מקובלת עליי מסקנתו של בית משפט קמא, כי בהתאם להסכמות הדיוניות היה על המבקשת להודיע על קידום התכנית למשיבה. הטענה בדבר ההפרה הנובעת מקידום התוכנית – שונים הם פני הדברים באשר לקביעות לגבי השלכת ההסכמות הדיוניות על הגבלת אפשרות המבקשת לקדם את התכנית מכוח הסעדים הזמניים. לעניין זה יובהר, כי בית משפט קמא בהחלטתו התמקד אך ורק בשאלת אכיפת ההסכמות הדיוניות בהתייחס לתחולתם של הסעדים הזמניים שניתנו במסגרת ההליך השני, ולא בחן את הבקשה לגופה מבחינת סיכויי התביעה ומאזן הנוחות לגבי סעדים אחרים. משכך, גם הניתוח דנן ייערך בהתאם. נפנה עתה לבחינת תחולת הסעדים הזמניים. הצדדים הסכימו במסגרת ההסכמות הדיוניות כי לאחר שתימחק התביעה בהליך השני ועד לחלוף שישה חודשים – או עד לסיום הליך משפטי שתנקוט המשיבה בעקבות הודעה שתינתן לה על ידי המבקשת – ייוותרו סעדים אלה על כנם. בדרך זו הם ביקשו אפוא "לקבע" את הסעדים הזמניים ולהסדיר את הדיון בהם בתביעות עתידיות שיתנהלו ביניהם ביחס להסכם – ולחסוך הן מזמנם שלהם (בבחינת בקשות לסעדים זמניים שיוגשו בהליכים אלה); הן מזמנו של בית המשפט. בשים לב להסכמה האמורה – בצדק קבע בית משפט קמא כי הסעדים הזמניים שניתנו במסגרת ההליך השני יהיו שרירים וקיימים גם עד להכרעה בהליך המתנהל לפניו. אך בכך אין די. אף אם סעדים אלה מוסיפים לחול, יש לבחון האם סעדים אלה מונעים מהמשיבה לקדם את התכנית. הסעדים הזמניים שניתנו בבית המשפט המחוזי נוסחו כך: "1. להימנע מלהוציא לפועל, או ליישם, 'הליך תחרותי' להצבת עגלת קפה, או כל עסק מסחרי אחר במרכז התחבורה הצמוד לקניון המנוהל על ידי המבקשת (למעט הצבת מכונות אוטומטיות לממכר מזון ושתיה). 2. להימנע מהצבה או הפעלה של עגלת קפה, או חנות, או מתקן, למכירת מוצרי מזון בשטח מרכז התחבורה הנ"ל, למעט הצבה של מכונות אוטומטיות לממכר מזון ושתיה". מעיון בלשונם של סעדים אלה עולה, כי בשונה מדרישת ההודעה בכתב – לגביה הבהירו הצדדים כי היא נועדה לחול על כל יוזמה להקמת עסק מסחרי במרכז, ובכך היא חלה גם על פעולות תכנוניות; הסעדים הזמניים התמקדו לכאורה רק בהיבט היישומי. בית המשפט המחוזי העניק להם תחולה ממוקדת בלבד, באופן שנועד למנוע נזק מיידי העלול להיגרם למשיבה כתוצאה מהוצאה לפועל של פעילות מסחרית במרכז (בדרך של הקמת עסק "מהיום להיום") – ותו לא. יוער במאמר מוסגר כי אין תימה כי ההיקף של ההודעה המוקדמת (שאינה משליכה בהכרח על חובות הצדדים אלא רק יוצרת מנגנון יידוע) הוא רחב יותר מזה של הסעדים הזמניים עצמם. דברים אלה מתחדדים גם בראי הרקע שעמד מאחורי מתן סעדים אלה במסגרת ההליך השני. כזכור, הליך זה נפתח בבית משפט השלום בעקבות מידע שנמסר למשיבה, לטענתה, בדבר כוונת המבקשת להציב עגלת קפה במרכז. בבקשתה, היא הדגישה את דחיפות העניין – והבהירה כי "קיים חשש ממשי כי ממש בימים הקרובים בכוונת נתיבי אילון להציב 'עגלת קפה' בשטח מרכז התחבורה. מכאן בקשה בהולה זו...". באופן דומה, גם בבקשת רשות הערעור שהוגשה לבית המשפט המחוזי בהליך השני – הדגישה המשיבה את הנזק שייגרם לה מעצם הפעלתו של עסק מסחרי במרכז. על רקע חששות אלה, נדרש בית המשפט המחוזי בהליך השני לבחון את מאזן הנוחות. בהקשר זה הוא התמקד בעיקר בנזקים העלולים להיגרם בטווח הזמן המיידי בעקבות הפעלת עגלת קפה – ולא דן בפעולות תכנוניות בעלות פוטנציאל להשפעה עתידית. כך, כאמור, שקל בית המשפט את החשש לפגיעה בתנועת הלקוחות בקניון עקב פתיחת עסק מסחרי במרכז מחד גיסא; ואת האינטרס הציבורי בהנגשת שירותי מזון ושתייה למשתמשי המרכז, מאידך גיסא. כן הוא נתן את דעתו לכך שמשמעות הסעדים הזמניים המבוקשים היא שמירה על המצב הקיים. ואולם בענייננו מצב הדברים הוא שונה. בעוד שבהליך השני התעורר כאמור נוכח חשש קונקרטי מפני הצבת עגלת קפה בטווח הזמן המיידי או למצער הקרוב (חשש שלטענת המשיבה עלול היה להשליך באופן ישיר על פעילות הקניון) – הרי שהתובענה דנן נסבה על הליך תכנוני, אשר הוצאתו אל הפועל עשויה להימשך מספר שנים. התוכנית מצויה עדיין בשלב מקדמי, כאשר היא טרם אושרה ופרטיה טרם הובררו במלואם (כך למשל, מתגובת המבקשת עולה כי טרם נקבע מיקומו המדויק של השטח המסחרי לפי התכנית, טיבו או תכולתו). בשלב ראשוני זה, ברי כי שינוי במצב הקיים בשטח צפוי להתרחש, אם בכלל, רק בעוד פרק זמן לא מבוטל. למעשה, גם לשיטת המשיבה עצמה, לכל המוקדם תאושר התכנית רק במהלך שנת 2026 – ואף אז ברי כי יישומה ייארך פרק זמן נוסף. לנוכח כל האמור, לא מצאתי אפוא כי יש בסעדים הזמניים שניתנו בהליך השני, אשר עסקו כאמור באופן ממוקד במניעת נזקים הנובעים מהצבה מיידית של עסק מסחרי במרכז, כדי לשלול מן המבקשת את האפשרות לקדם את התכנית. בהקשר זה יוער, כי ככל שבעתיד יתקדם השלב התכנוני, יתבהרו היקפו ותחולתו, ויקודמו יישום, הצבה או הפעלה של עסק מסחרי במרכז – שמורות למשיבה טענותיה לעניין אכיפת הסעדים הזמניים אשר כאמור עודם שרירים וקיימים. לחלופין, ככל שסבורה המשיבה כי יש מקום לבחון נחיצותם של סעדים זמניים נוספים מעבר לאלה שניתנו בהליך השני, פתוחה בפניה הדרך להגשת בקשה מתאימה (שאינה מבוססת על אכיפתן של ההסכמות הדיוניות), אשר תיבחן לפי שיקול דעתו של בית משפט קמא. מובן כי אינני מחווה כל עמדה ביחס לבקשה כאמור, ככל שתוגש. ועתה לשאלת הסמכות העניינית לדון בתביעת המשיבה. אופן חלוקת הסמכויות בין בית המשפט מחוזי לבית משפט שלום מוסדר בסעיפים 40(1) ו-51(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. מהוראות החוק עולה כי סמכויותיו של בית משפט השלום בתחום האזרחי נחלקות לשתי קטגוריות מרכזיות: האחת, תביעות הנוגעות למקרקעין, לגביהן הוא מוסמך לדון ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם", ללא תלות בשווי התביעה, ולהוציא דיון "בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" (סעיף 51(א)(3) לחוק); והשנייה, תביעות שאינן נוגעות למקרקעין, לגביהן הוא מוסמך לדון בתביעות שסכומן או שווי נושאן אינו עולה על 2.5 מיליון ש"ח במועד הגשתן (סעיף 51(א)(2) לחוק). סמכותו של בית המשפט המחוזי היא סמכות שיורית – קרי סמכות לדון בכל עניין אזרחי שאינו בתחום סמכותו של בית משפט השלום (סעיף 40(1) לחוק; ראו גם: רע"א 3723/24 יעקב נ' וכטר, פסקה (20.6.2024)). משאלה פני הדברים, הרי על מנת להכריע בשאלת הסמכות העניינית נדרשת בחינה דו-שלבית: בשלב הראשון יש להידרש לסיווג התביעה – האם מדובר בתביעה "הנוגעת למקרקעין" או שמא בתביעה אזרחית אחרת. ההכרעה בשאלה זו נעשית באמצעות המבחן הקובע בענייני סמכות עניינית – מבחן הסעד. בשלב השני, ככל שמדובר בתביעה הנוגעת למקרקעין, תיקבע הסמכות העניינית לפי מהות הזכויות שעל הפרק (למשל, בעלות או שכירות); ורק אם היא אינה נוגעת למקרקעין – אזי סכומה של התביעה או שווי נושאה הם שיכריעו את הכף (ראו: רע"א 27736-09-24 אבו יחיאל חברה לבנין בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב הר מצדה 87 אשדוד, פסקה 8 (9.1.2025) (להלן: עניין יחיאל)). יודגש כי במסגרת יישום השלב הראשון ומבחן הסעד, אין השלכה לשווי הזכויות לצורך קביעת הסמכות, אלא רק למהותן. כך למשל, סעד של צו הצהרתי המחייב את פלוני בהסכם שכירות יהיה נתון לסמכות בית משפט שלום, יהיה שוויו של ההסכם אשר יהיה; ואילו צו האוכף הסכם מכר מקרקעין יהיה נתון לסמכותו של בית משפט מחוזי, גם זאת ללא קשר לשווי המקרקעין המדוברים (ראו והשוו: רע"א 8105/11 ג'ולאני נ' סלימאן, פסקה 11 (11.12.2011); רע"א 7451/10 יפתח נ' אורן, פסקה 26 (27.3.2012); רע"א 4541/20 פריינד נ' הרב, פסקה 7 (8.7.2020); עניין יחיאל, בפסקה 12; יששכר רוזן-צבי, הרפורמה הסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים 689, 741 (2025)). גם כדי לסווג את התביעה דנן יש לקבוע אפוא בשלב הראשון האם היא עוסקת ב"שימוש במקרקעין" (שאז תיבחן הסמכות לא לפי שווי התביעה אלא לפי סוג הסעד). לשם כך יש לבחון כאמור את הסעדים שנתבעו בה – שזו לשונם: "4.1. ליתן צו הצהרתי הקובע כי הוראות ההסכם (כהגדרתו להלן) מחייבות גם את נתיבי אילון [להלן: הסעד הראשון – ר. ר.]. 4.2. ליתן צו מניעה קבוע האוסר האוסר [הטעות במקור – ר. ר.] על נתיבי אילון לפעול, בעצמה או באמצעות אחרים, להרחבת השימושים במותרים במרכז התחבורה 'המפרץ' בחיפה לפיהם תתאפשר פעילות עסקית ו/או מסחרית בשטח מרכז התחבורה (למעט הצבת מכונות אוטומטיות לממכר שתיה וכריכים). זאת, בין בדרך של שינוי התכנית (כהגדרתה לעיל), בין בדרך של עריכת תכנית מתאר [להלן: הסעד השני – ר. ר.]." באשר לסעד הראשון – המבקשת גורסת כי הואיל והסעד המרכזי שהתבקש בכתב התביעה הוא מתן צו הצהרתי לפיו ההסכם שנחתם עם יפה נוף מחייב גם אותה, הרי שהתביעה אינה עוסקת בשימוש במקרקעין. לכן הסמכות העניינית לדון בתביעה נקבעת לפי שווי ההסכם (שלשיטתה אין חולק כי הוא עומד על מיליוני שקלים). מעיון מדוקדק בהסכם עולה כי החיוב העיקרי בו נוגע להתחייבותה של יפה נוף שלא לבצע פעילות מסחרית במרכז. התחייבות זו נולדה על רקע הפקעת המקרקעין מידי המשיבה לצורך הקמת המרכז – והיא נועדה כאמור להגביל את השימושים שיבוצעו במקרקעין שבהם הוא הוקם. בנסיבות אלה, משההסכם נוגע לאופן השימוש שייעשה במקרקעין שהופקעו – מקובלת עליי מסקנתו של בית משפט קמא, כי מתן צו הצהרתי לגביו הוא בסמכותו העניינית של בית משפט השלום. במאמר מוסגר יוער, כי גם בהליך השני עתרה המשיבה למתן סעד זהה – "צו הצהרתי הקובע, כי הוראות ההסכם שנכרת ביום 17.2.2008 בין לב המפרץ לבין יפה נוף (נספח 3 להלן), מחייבות גם את נתיבי אילון" – ותביעה זו אכן הוגשה לבית משפט השלום ונדונה בו. עובדה זו מחזקת את המסקנה בדבר האופן שבו ראו הצדדים את מהות הסעד שהתבקש, וכך הם גם ראו את מהותו של ההסכם נושא המחלוקת. דברים אלה אמורים גם בבחינת הסעד השני – המוביל הלכה למעשה להחלת ההתחייבויות שעוגנו בהסכם על המבקשת. כך, למקרא סעד זה עולה כי אף בו מבוקש להסדיר את המגבלות החלות על השימוש שמבצעת המבקשת במקרקעין – ולכן גם לגביו הדין הוא זהה. בהקשר זה יוער, כי המבקשת בערעורה מוסיפה וטוענת כי ספק האם הסעד השני מצוי בכלל בסמכותה של ערכאה אזרחית (ולא מנהלית). לתמיכה בכך היא נאחזת בצירופה של הוועדה כנתבעת לכתב התביעה. ברם, כפי שהבהיר בית משפט קמא בהחלטתו – טענות המשיבה בעניין התכנית לא נסבו על קידומה במישור המנהלי אלא רק על מערכת היחסים החוזית הנטענת שבין המבקשת למשיבה. בהתאם הבהיר בית משפט קמא בהחלטתו, כי אין מקום ליתן כל סעד אופרטיבי אשר ימנע מהוועדה לפעול לקידום התכנית – ובשל כך הוא אף מחק את התביעה נגדה. זאת ועוד. המבקשת מנסה להיאחז גם בטענה כי מתן הסעדים המבוקשים בכתב התביעה יוביל לצו שמשמעותו הפסקת קידום התכנית. לשיטתה, מטעם זה אין מדובר בתביעה הנוגעת ל"שימוש במקרקעין" – אלא בתביעה הקשורה לאיסור קידום תכנית מתאר לאומית. ואולם, אין בטענה זו כדי לשנות מן המסקנה האמורה. המבחן לקביעת הסמכות העניינית הוא כאמור מבחן הסעד ולא מבחן תוצאת הסעד (ראו: רע"א 3749/12 בר-עוז נ' סטר, סו(1) 678 (2013); יצחק כהן "'שימוש במקרקעין' – יישומו המוטעה של מבחן הסעד והשלכותיו" מחקרי משפט כד 533, 544 (2008)). בענייננו קיימת הבחנה בין השניים. כך, הסעד המבוקש עוסק בהגבלת השימושים שמותר למבקשת לבצע במקרקעין; וזאת אף שהתוצאה האפשרית שתיווצר אם סעד זה יינתן (ואינני מחווה כל עמדה ביחס לכך) – היא הפסקת קידום התכנית על ידי המבקשת (בשונה מקידומה על ידי צדדים שלישיים, שיתכן שיוכלו להוסיף ולקדמה ללא מניעה). סוף דבר: הערעור מתקבל באופן חלקי – במובן זה שאין בסעדים הזמניים כדי לחסום בשלב זה את דרכה של המבקשת מפני קידום התכנית. הדיון בתביעה יועבר לבית משפט השלום. לאור התוצאה האמורה, אין צו להוצאות. ניתן היום, כ"ח אלול תשפ"ה (21 ספטמבר 2025). רות רונן שופטת