עופר אהרון חברה לעבודות בניה בע"מ נ. רשות מקרקעי ישראל

4 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 8608/19 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט מ' מזוז העותרת: עופר אהרון חברה לעבודות בניה בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. מועצת מקרקעי ישראל עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרת: עו"ד צפנת נורדמן בשם המשיבות: עו"ד שרון הואש-איגר פסק-דין השופט מ' מזוז: עניינה של העתירה בהחלטת המשיבה 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), אשר ניתנה בהתבסס על החלטה 1513 מיום 10.5.2017 של המשיבה 2, מועצת מקרקעי ישראל (להלן ובהתאמה: החלטה 1513 והמועצה), לגבות מהעותרת תשלום בעד מתן ארכה למימוש פרויקט בנייה שהזכויות בו הוסבו לזכותה. להלן רקע הדברים בקצרה. ביום 24.4.2013 הוכרזה חברת דירות נ. שקד בע"מ (להלן: חברת שקד), כזוכה במכרז להתקשרות בחוזה פיתוח, שפורסם על ידי רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, לבניית 96 יחידות דיור בשכונת הר חומה בעיר ירושלים. בעקבות זכייתה במכרז, חתמה חברת שקד על חוזה חכירה מול רמ"י במסגרתו היא התחייבה להשלים את הבנייה עד ליום 24.4.2016. ואולם, בסמוך לאחר חתימת חוזה החכירה, הפכה חברת שקד לחדלת פירעון, נכנסה להליכי פירוק ובהמשך הגישה בקשה למתן צו הקפאת הליכים ומונה לה נאמן. במסגרת הליך הפירוק ובהתאם לאישור בית המשפט, חתמו הנאמן והעותרת על הסכם למכירת זכויות הבנייה לעותרת. כפועל יוצא, ביום 30.12.2018 נחתם הסכם הסבה בין משרד הבינוי והשיכון לבין חברת שקד והעותרת (להלן: הסכם ההסבה), במסגרתו נטלה על עצמה העותרת את התחייבויותיה של חברת שקד כלפי משרד הבינוי והשיכון, אשר מצדו הסכים, לפנים משורת הדין, להעניק לעותרת הארכה לצורך השלמת הבנייה. יצוין כי הסעיף האחרון בהסכם ההסבה הבהיר כי ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר הסבת חוזה הפיתוח שנחתם עם רמ"י. ביום 16.1.2019 הודיע משרד הבינוי והשיכון לרמ"י אודות הסכם ההסבה, והמליץ להסב את חוזה הפיתוח של חברת שקד לטובת העותרת, וכן ביקש להעניק לעותרת הארכה בהתאם. ביום 4.3.2019 פנתה העותרת לרמ"י בבקשה להעברת זכויות לפי הסכם ההסבה. עוד באותו השבוע השיבה רמ"י כי העברת הזכויות תתאפשר לאחר הארכת תקופת הפיתוח בחוזה החכירה, וזו תובא לדיון בצוותה המקצועי. לצד זאת הובהר כי הארכה כאמור תתאפשר בכפוף לתשלום, בהתאם להחלטה 1513. ביום 10.3.2019 פנה הנאמן לרמ"י בבקשה להארכת חוזה הפיתוח בגין הסכם ההסבה וציין כי לרמ"י נתונה הסמכות להעניק לעותרת הארכה ללא תשלום נוסף מצידה. רמ"י דחתה את בקשת הנאמן והשיבה כי העובדה שחברת שקד נהפכה לחדלת פירעון איננה מצדיקה מתן ארכה ללא תשלום. בהמשך לכך, הודיעה רמ"י לנאמן ביום 5.6.2019 כי הבקשה להעברת הזכויות לעותרת וההארכה לחוזה הפיתוח אושרו בהתאם להסכם ההסבה. רמ"י צירפה למכתבה שובר לתשלום דמי ארכה בסך 2,159,158 ₪ והבהירה כי רק לאחר התשלום יועברו הזכויות ויופק לעותרת חוזה פיתוח. ביום 16.6.2019 דחתה רמ"י את בקשת הנאמן להחלפת התשלום בערבות בנקאית תוך שהבהירה כי היא פועלת בהתאם להחלטה 1513 ולפי החלטת הנהלה מספר 4226 מיום 24.9.2017 בדבר אורכות וחריגים להחלטה 1513 (להלן: החלטה 4226). רמ"י הסבירה כי עניינה של העותרת איננו נופל בגדר החריגים בהם ניתן לאפשר פטור מתשלום בגין ארכה לתקופת הפיתוח, והדגישה כי העובדה שמשרד הבינוי והשיכון ויתר על תשלומים מסוימים אינה מצדיקה ויתור כלשהו מטעמה. בחלוף יומיים העותרת שילמה את שובר התשלום, וביום 25.6.2019 הודיעה רמ"י כי זכויותיה של חברת שקד הועברו לעותרת ומועד השלמת הבנייה הוארך בהתאם להסכם ההסבה. משלא עלה בידי העותרת לשכנע את רמ"י לבטל את תשלום דמי ההארכה, הוגשה העתירה שלפנינו. בעתירה מבקשת העותרת כאמור להורות על ביטולן של החלטות רמ"י בעניינה ושל החלטת המועצה 1513, ולהורות להשיב לה את הכספים שנגבו ממנה על יסוד החלטות אלה. העותרת טוענת לאי סבירות ההחלטות בעניינה ולפגיעה בזכות הקנין שלה שלא כדין. עוד נטען כי החיוב בעניינה הוא שרירותי ומפלה. בתגובתן המקדמית לעתירה, טוענות המשיבות כי יש לדחות את העתירה על הסף נוכח קיומו של סעד חלופי, שכן הסעד העיקרי נוגע ליישום הוראות ספציפיות של חוזה החכירה, ולכן היה על העותרת להגיש את תביעתה בפני הערכאה האזרחית המתאימה. המשיבות סבורות כי ניסוח הסעדים המבוקשים בעתירה וכן הטענות העולות בה אודות פגמים מנהליים או חוקתיים, מהוות אך כסות למחלוקת החוזית הפרטנית בין הצדדים. כן נטען כי דין העתירה להידחות גם לגופה מטעמים שפורטו בהרחבה בתגובה. בתגובת העותרת לטענת המשיבות ביחס לפורום ההולם לבירור המחלוקת, נטען כי אין בענייננו סעד חלופי, וכי עצם העובדה שביכולתה להגיש תביעה אחרת ובה סעדים אחרים לערכאה האזרחית, אין פירושה שיש ברשותה סעד חלופי. הובהר כי הסעד הראשי בעתירה מכוון כלפי חוקיות החלטה 1513 ולא כלפי היחסים החוזיים כפי שטענו המשיבות. מעבר לכך, העותרת סבורה כי אפילו והיה קיים סעד חלופי בענייננו, הרי שראוי שבית משפט זה יידרש לעתירה מפאת השלכות הרוחב שבה. לאחר עיון בעתירה, בתגובת המשיבות, בתשובת העותרת ובחומר שצורף לכל אלה, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות על הסף בשל קיומו של סעד חלופי במסגרת הליך אזרחי, בו תוכל העותרת להעלות את טענותיה. כידוע, בית משפט זה לא ייזקק, ככלל, לעתירה מקום בו קיים לעותר סעד חלופי, והדברים אמורים גם מקום שהסעד החלופי הוא במסגרת הליך אזרחי. ההכרעה לגבי המקום הראוי לבירורו של סכסוך שיש לו היבטים מעורבים, אזרחיים ומינהליים, תיעשה בהתחשב ביסוד הדומיננטי של הסכסוך – "הלכה היא כי השאלה האם מקומו של סכסוך מסוים להתברר בבית משפט אזרחי או בבג"ץ תוכרע בהתאם ליסוד הדומיננטי שבו (ראו: ע"א 9379/03 צ'רני נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(3) 822, 850-849 (2006)). ככל שמדובר בסכסוך אזרחי במהותו מן הראוי כי יתברר בבית משפט אזרחי..." (בג"ץ 5307/15 השבוע באשדוד בע"מ נ' המשכן לאומניות הבמה הפיס אשדוד בע"מ, פסקה 3 (4.11.2015). וראו עוד לענין זה מיני רבים: בג"ץ 533/09 אמקור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (21.1.2009); בג"ץ 863/11 בית מאפה לדוגמא בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (5.10.2011); ובג"ץ 11/17 פחלייב נ' ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל (15.3.2017). הסכסוך בענייננו הוא במהותו סכסוך כספי הנוגע לפרשנות החוזה שנכרת בין הצדדים, והסעד המבוקש הוא למעשה סעד של השבה של כספים שניגבו מהעותרת; לטענתה שלא כדין. מחלוקת כספית זו, על רקע יחסים חוזיים שבין הצדדים, מקומה להתברר לפני הערכאה האזרחית המוסמכת, ולא בפני בית המשפט הגבוה לצדק. במסגרת זו תוכל העותרת להעלות אף את טענותיה נגד אף טענותיה של העותרת כנגד מדיניותם של המשיבים. למעלה מן הצורך אוסיף כי טענות העותרת כנגד חוקיות החלטה 1513 וכנגד פרק 5.7 לקובץ ההחלטות לוקות גם בשיהוי כבד, שאף הוא עשוי להצדיק דחייתן על הסף. העתירה נדחית אפוא. העותרת תישא בהוצאות המשיבות בסך כולל של 5,000 ₪. ניתן היום, ‏ט' באדר התש"ף (‏5.3.2020). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19086080_B07.docx אב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1