ציון שלום נ. מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 8600/07 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8600/07 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופטת א' חיות המערער: ציון שלום נ ג ד המשיב: מינהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בירושלים מיום 20.8.07 בת.א. 7227/05 שניתן על-ידי כבוד הושפטת ג' כנפי-שטייניץ תאריך הישיבה: י"ג באייר התשס"ט (7.5.09) בשם המערער: עו"ד רוני דובר בשם המשיב: עו"ד חגית שפיצר פסק-דין המשנה לנשיאה א' ריבלין: הרקע העובדתי וההליכים הקודמים 1. המערער הוא בעל זכויות החכירה בחנות המצויה בירושלים, הגובלת בחלקה שבבעלות רשות הפיתוח ששיטחה 678 מ"ר (להלן: החלקה). המערער רכש את זכויות החכירה בחנות בשנת 1979 מבעליה, וברבות השנים הרחיבה למבנה מגורים תלת קומתי, זאת ללא היתר בניה וללא הסכמת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המשיב או המינהל). בשלב מסוים תפס המערער חזקה גם בחלקה. החלקה גודרה, הותקנו בה שבילים והוקם בתחומה – אף זאת ללא היתר וללא הסכמת המינהל – בית מלאכה, המשמש כיום כמסגרייה, בשטח של כ- 150 מ"ר. 2. בשנת 1993, עת ביקש המינהל לשווק את החלקה, נערכה בדיקה ונתגלתה פלישתו של המערער. המינהל הגיש לבית משפט השלום בירושלים תובענה לסילוק ידו של המערער. המערער מצידו טען כי רכש את הזכויות בחלקה כדין. בית משפט השלום (כבוד השופטת ב' כהנא) דחה את טענותיו של המערער כולן בקובעו כי המערער מסיג גבול בחלקה וכי אין לו כל זכויות בה. לאור האמור, הורה בית משפט השלום למערער לסלק את ידו מן החלקה (להלן: פסק דינו של בית משפט השלום). המערער השיג על פסק דינו של בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי, אולם בטרם נידון הערעור, הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו להסכמה לפיה הערעור יימחק, ולמערער "תישמר הזכות להגיש הערעור מחדש תוך 30 ימים מיום שתתקבל החלטה סופית של המינהל בהצעת הסדר (חדשה) שתוגש על ידי המערער תוך 15 ימים, למנהל המינהל". המערער לא חידש את ערעורו אלא בחר להגיש תביעה חדשה לבית המשפט המחוזי. 3. בתביעתו החדשה טען המערער כי המינהל התחייב למכור לו את הזכויות בחלקה כתפוסה, תוך חיובו בדמי חכירה לשבע השנים האחרונות, או לחלופין כחלקה פנויה ללא חיובו בדמי חכירה. עוד טען המערער כי הצדדים גיבשו מנגנון לקביעת התמורה, על פיו יפנה המינהל לשמאי מטעמו אשר יערוך שמאות על החלקה. אם השמאות מטעם המינהל לא תהיה מקובלת על המערער, כך על פי המנגנון הנטען, יהיה הוא רשאי להציג חוות דעת מטעמו. אם יתקיים פער בין חוות דעת הצדדים, ינסו הם לגשר עליו באמצעות משא ומתן, ובהיעדר הסכמה – באמצעות שמאי מוסכם או על פי קביעת בית המשפט. ואמנם, בהסתמך על מנגנון מוסכם זה – כך טען המערער – ניתנו חוות דעת שמאיות מטעם המינהל ומטעמו, ואולם, בשנת 2004 נודע לו באופן פתאומי כי המינהל חזר בו מן ההסכם. לאור האמור, ביקש המערער כי בית המשפט יצהיר "כי ההסכם אשר נכרת בין הצדדים... שריר וקיים" ויחייב את המינהל "לקיים את ההסכם ולאפשר [לו] לרכוש את המקרקעין כפי השומות שהוצאו וכפי המנגנון לקביעת הסכום שנקבע". 4. בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ) פסק כי המערער לא הניח בסיס של ממש לטענתו לפיה נכרת הסכם מכר בין הצדדים: "כל שהוכח הוא כי נתקיימו בין הצדדים מגעים להסדר, איטיים, מקוטעים, וממושכים יתר על המידה, במסגרתם הוחלפו שומות הדדיות בין הצדדים. זאת ותו לא". בית המשפט קבע כי עדי המערער מסרו עדויות רזות ונטולות פרטים, ואף עדותו של המערער עצמו לא תרמה להוכחת תביעתו ולא ניתן היה להשית עליה את הממצאים שביקש. טענת המערער להתחייבות שלטונית למכור לו את החלקה נדחתה אף היא. בית המשפט פסק כי הטענה היא בבחינת שינוי חזית, אך הוסיף וציין, לגופו של עניין, כי הזמנת שומה והמצאתה למערער במסגרת משא ומתן להסדר אינה מבטאת הבטחה שלטונית וודאי שאינה מקימה זכות לאכיפתה. בסיכומם של דברים קבע בית המשפט כי המערער "המחזיק בחלקה על פי טענתו מזה עשרות שנים, אינו בעל זכויות בה ואינו זכאי להחזיק בה. תחת לפנות את החלקה עם גילוי הפלישה, בחר התובע [המערער שלפנינו] לנהל הליכים משפטיים ממושכים עם המינהל, תוך שהוא עושה כל אשר לאל ידו כדי לדחות את מועד פינויו מן החלקה. כל אותה תקופה ממשיך התובע ומחזיק בחלקה, מקרקעין ציבוריים, ומנהל בה את עסקיו. מזה שלוש שנים הוא עושה כן חרף קיומו של פסק דין חלוט נגדו". לאור האמור נדחתה התביעה. מכאן הערעור שלפנינו. הערעור 5. טענתו העיקרית של המערער היא כי בעת ניהול ההליכים בבית משפט השלום, התנהל בין הצדדים משא ומתן, שהבשיל לכלל סיכום בדבר הדרך והמנגנון על פיהם ירכוש המערער את זכויות החכירה בקרקע. ודוק – המערער מדגיש כי טענתו אינה שהשתכלל הסכם מכר. הוא אף אינו טוען להפרת הסכם זה, אלא – להפרת הסיכום והמנגנון שנקבעו. המערער סבור כי לאור העובדה שמדובר בסיכום שבין רשות ציבורית לבין אזרח, שומה על בית המשפט לקבוע בפסק דין הצהרתי ובצו עשה כי הסיכום שריר וקיים וכי המינהל חייב לפעול על פיו, דהיינו להמשיך במנגנון רכישת הקרקע שנקבע, אשר יתכן שבסופו של יום יביא לעסקת מכר. 6. המינהל סומך את טענותיו בראש ובראשונה על פסק דינו של בית משפט השלום, שהורה על סילוק ידו של המערער מן החלקה. המינהל מציין כי אכן נערכה בחינה אם ניתן לסיים את ההליך עם המערער באופן אחר ומחוץ לכותלי בית המשפט. ואולם לאור ממצאי בית משפט השלום – לפיהם המערער "פלש למקרקעין... הוא מחזיק בהם בלא כל זכות וגם משעה שנדרש לפנותם, המשיך וקבע עובדות בשטח ומנסה להצדיק את פלישתו בשלל טענות משפטיות.." – לא היתה כל דרך חוקית בהתאם לחוק חובת מכרזים, תשנ"ב-1992, ואף לא כל הצדקה ציבורית, לאפשר למערער לחכור את החלקה בפטור ממכרז, כפי שביקש המערער שיעשה. הסכמה שכזו מצד המינהל, כך ניטען, משמעה היא כי החוטא ייצא נשכר. עוד טוען המינהל כי הצדדים מעולם לא הגיעו להסכמה מחייבת, וכי המערער נוקט בערעורו בהרחבת חזית אסורה, שכן הוא חוזר על טענתו בדבר הבטחה שלטונית ואף טוען לסעד חדש שאינו קיים – לחייב את המינהל לחזור לנהל עימו משא ומתן ולהמשיכו מן הנקודה בה הופסק. המינהל סבור, אפוא, כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. 7. לאחר שבחנו היטב את טענות הצדדים הגענו למסקנה כי לא קיימת כל עילה להתערבותנו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. פסק הדין מנומק היטב, מעוגן בחומר הראיות ומבוסס, בין השאר, על התרשמותו של בית המשפט מן המערער ומשאר העדים שהופיעו בפניו. בכל אלה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב. זאת ועוד. לא שוכנעו כי קיימת עילה משפטית המצדיקה לשנות ממסקנת בית המשפט. נקודת המוצא למשא ומתן שנוהל עם המערער היתה כי ניתן נגדו פסק דין שהורה לו לסלק את ידו מן החלקה. על אף האמור, המשיך המינהל לנהל עם המערער משא ומתן, במסגרתו הוציא המערער הוצאות שונות (בהן חוות הדעת השמאית מטעמו). אולם בכך אין כדי להועיל למערער. בצדק טוען המינהל כי המערער פלש לחלקה, החזיק בה שלא כדין, ואין כל דרך להכשיר פלישה זו בלא מכרז, המתחייב על פי חוק. זאת ועוד. מקובלת עלינו טענת המינהל כי לא קיימת כל הצדקה ציבורית כי המערער ייהנה מפרי חטאו ויזכה, ללא מכרז, בשטח המיועד למכרז ציבורי. אכן, דומה כי יש להצר ואף לתמוה על כך שהמינהל המשיך לנהל משא ומתן עם המערער, ולא העמידו באופן החלטי וחד משמעי על המצב החוקי. מאידך, אין להתעלם מכך שהיוזם והמניע של ההליכים מול המינהל היה המערער עצמו, שחזר ופנה למינהל בחותרו להגיע להסכם ולהסיר מעל עצמו את חרב הפינוי המתהפכת מעל ראשו. מכל מקום, בהתחשב בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי כמו גם במצב המשפטי – דומה כי הסעד שמבקש המערער, לפיו נורה למינהל על המשך קיום המשא ומתן עימו – הוא סעד עקר, שכן גם אם ינוהל משא ומתן כזה, ממילא לא ניתן יהיה להגיע להסכם מחייב. דין הערעור להידחות. בנסיבות העניין, בהתחשב בהערותינו בנוגע להתנהלות המינהל ובהוצאות שנגרמו למערער במהלך ניהול המשא ומתן כאמור, הייתי מציע לחברי שלא לחייב את המערער בהוצאות הליך זה. המשנה-לנשיאה השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה-לנשיאה א' ריבלין. ניתן היום, כ"ד בסיוון התשס"ט (16.6.2009). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07086000_P21.doc גח מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il