אברהם וקנין נ. מנהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 8551/07 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8551/07 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט י' דנציגר המערער: אברהם וקנין נ ג ד המשיב: מנהל מקרקעי ישראל ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק א 3170/99 שניתן ביום 8.7.07 על-ידי השופטת רנה משל תאריך הישיבה: ל' בסיון תשס"ט (22.6.09) בשם המערער: עו"ד אלכס עירד בשם המשיב: עו"ד רות גורדין פסק-דין השופט א' רובינשטיין: א. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת משל) בת"א 3170/99 מיום 8.7.07, בגדרו נדחתה תביעת המערער לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו, לטענתו - על ידי המשיב, כתוצאה מביטול הסכמים עמו. רקע ב. המערער הוא הבעלים והמנהל של חברת "פיברן קדימה (1987) בע"מ". בשנים 1969-1970 הקים המערער מפעל לייצור מוצרי פיברגלס (להלן: "המפעל") על קרקע שהוקצתה לו, למטרה זו, על-ידי המועצה המקומית קדימה. בשל תלונות השכנים כי המפעל מהוה מטרד, הועתק מיקומו פעמיים, והמפעל הועבר לחלקה 322 בקדימה. הנסיבות בהן התאפשר למערער להשתמש במגרש זה ומהות הזכות לא הובהרו. ג. בעקבות החלטת "ועדת מטרדים" כי המפעל מהוה מטרד, המליץ משרד המסחר והתעשיה למשיב, ביום 27.10.87, להקצות למערער מגרש חלופי בפטור ממכרז, אליו יעביר את המפעל. בעקבות זאת, החליט המשיב להקצות למערער את מגרש 116-115 (יכונה, כמו בבית המשפט המחוזי, להלן מגרש 115) באזור התעשיה עמק חפר. ביום 12.12.88 נחתם בין המשיב למערער הסכם פיתוח. תקופת הפיתוח נקבעה ל- 36 חודשים מיום אישור העסקה (להלן ההסכם הראשון). משלא החל המערער בבניה על המגרש תוך התקופה האמורה ביטל המשיב, ביום 31.12.91, את ההסכם הראשון, והעמיד את מגרש 115 למכירה במכרז. לאחר שנודע למערער דבר ביטול ההסכם עמו, פנה אל המשיב וביקש כי יוקצה לו מגרש חלופי. הואיל והמשיב לא יידע את המערער בדבר ביטול ההסכם הראשון, החליט להציע למערער מגרש חלופי למגרש 115, הוא מגרש 214, זאת בתנאי שהעסקה תיערך בלא התחשבנות בגין הפרשי ערך קרקע. ביום 21.3.94 הודיע המשיב למערער כי העסקה אושרה סופית ביום 14.3.94, וכי על המערער להמציא בתוך 60 יום את אישור החברה הכלכלית עמק חפר כי הוצאות הפיתוח הוסדרו עימה, ושניתן לחתום על הסכם פיתוח. ד. הסכם פיתוח לגבי מגרש 214 נכרת ביום 20.7.94 (להלן ההסכם השני). תקופת הפיתוח נקבעה ל-48 חודשים מיום אישור העסקה (14.3.94), ומועד השלמת הבניה נקבע לתום תקופת הפיתוח. בהסכם צוין, בין היתר, כלהלן: "א. בנוסף לתנאים המפורטים בהסכם זה, לא יחתם חוזה חכירה, אלא אך ורק אם: 1. המצאת אישור החברה המפתחת כי שולמו הוצאות הפיתוח. 2. פינוי המטרד המצוי בחלקה 322 בגוש 7815, וזאת לא יאוחר מתום הבניה עפ"י תנאי הסכם פיתוח זה. במידה ולא יעשה כן יבוטל חוזה זה ויהיה על היזם להחזיר הנכס נשוא הסכם זה למנהל שהוא פנוי מכל חפץ ואדם. ב. היזם מצהיר ומתחייב בזה כי לא יהיו לו כל תביעות או טענות, כנגד המנהל בקשר להפרשי ערכם של נכס זה ומגרש 116 (שבגינו בוטלה העסקה) וכי הוא רואה בהקצאת הנכס נשוא חוזה זה, תמורה מלאה לזכויותיו במגרש הנ"ל." (עמ' 3-2 לנספח י'). ה. המערער לא עמד במועדים הנקובים בהסכם, וכחודשיים לאחר המועד שנקבע לסיום הבניה הגיש תכניות בניה חדשות לאישור המשיב. המשיב החזיר למערער את התכניות, תוך שהוא מציין כי לא יוכל לבדקן, מאחר שההסכם עמו פג. המערער פנה אל המשיב כדי שיאשר את הארכת ההסכם, אך בקשתו נדחתה. במכתב מיום 20.1.98 הודיע המשיב למערער כי לאחר שבקשתו להארכת ההסכם השני נדונה פעם נוספת גם על-ידי ועדת חריגים ביום 4.1.98 ונדחתה, העסקה עמו מבוטלת, ועליו להשיב את מגרש 214 לבעליו. ו. המערער הגיש, כאמור, תביעה לבית המשפט המחוזי בגדרה עתר לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו על ידי המשיב כתוצאה מביטול העסקה. עוד נתבקש, כי המשיב יימנע מביטול ההסכם עמו, יאריך את תוקפו של הסכם הפיתוח, יחתום על תכניות הבניה, יימנע מנקיטת פעולות לסילוק ידו מהחלקות בהן הוא מחזיק - לטענתו כדין - ויביא את עניינו של המערער בפני ועדת הפיצויים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי ז. בית המשפט קבע כי גרסת המערער לא רק שאינה נתמכת במסמך כלשהו, אלא אף עומדת בניגוד בולט לאמור במסמכים שהגיש הוא עצמו, כמו גם למסמכי המשיב. צוין, כי תצהירו ועדותו רצופים אי דיוקים וסתירות, ואין בהם כדי לבסס את גרסתו. לא נתקבלה גרסת המערער כי יש לפרש את התנאי המופיע בהסכם השני בדבר סילוק המטרד מחלקה 322, כמתייחס לסילוק המטרד שבפעילות המפעל, להבדיל מסילוק המפעל עצמו משטח החלקה. זאת ועוד, נדחתה טענת המערער כי המשיב אחראי לכך שנמנע ממנו לקיים את ההסכם השני בשל עיכוב באישור הוצאות פיתוח. נקבע, כי בדין ביטל המשיב את ההסכם השני עם המערער, משזה לא עמד בתנאיו: לא פינה את חלקה 322, ולא החל בבניית המפעל בחלקה 214 עובר לתקופת הפיתוח. משכך, אין המערער זכאי לפיצוי כלשהו בגין נזקים שנגרמו לו, אם נגרמו, כתוצאה מביטול ההסכם השני. ח. בית המשפט אף דחה את טענות המערער באשר לזכויות שרכש בחלקות בקדימה. נקבע כי טענותיו של המערער בעניין זה הן כלליות, ובלתי מבוססות. צוין, כי המערער לא הציג בדל ראיה לביסוס טענתו כי רכש זכויות בחלקה 322, וכי מצטיירת התמונה שלכל היותר היה המערער בר רשות, ללא תמורה, בחלקה האמורה. לבסוף נקבע, כי טענת המערער שמחזיקי חלקות שונים בקדימה, לרבות מסיגי גבול, קיבלו פיצוי בגין פינוי החלקות, לא הוכחה. עיקר טענות המערער ט. לעניין ההסכם הראשון נטען כי המערער הגיש את התכניות במועד, ולא החל בבניה בין היתר נוכח עיכוב ניכר בהגשת חשבון הוצאות הפיתוח למשיב על-ידי הועדה המקומית. לטענתו, המשיב הוא אשר הפר את הסכם הפיתוח בכך שמכר את זכויותיו של המערער ליזם אחר, מבלי שביטל את ההסכם עמו. כפועל יוצא, כל השקעותיו של המערער בקשר עם הליכי הרישוי והבניה במגרש 115 ירדו לטמיון. י. לטענת המערער, מגרש 322 שייך למועצה המקומית קדימה וזו החליטה, לפני קרוב ל- 40 שנה, להקצותו למערער. לטענתו, הוראת הפינוי שבהסכם השני התייחסה למגרש 115 בלבד. נטען, כי ההסכם השני אינו מדבר בפינוי המפעל בכללותו אלא בפינוי המטרד בלבד. המועד שנקבע לפינוי המטרד במגרש 322 הוא מועד סיומה של הבניה במגרש 214, ולגרסת המשיב, הסכם הפיתוח למגרש 214 בוטל מהטעם שבניה זו לא בוצעה. נטען אפוא, כי אין כל הסכם ספציפי בין הצדדים ביחס למגרש 322, והתנאי ההסכמי היחידי ביחס אליו מצוי בהסכם הפיתוח ביחס למגרש 214. משבוטל הסכם זה כדין, בטל עמו גם התנאי האמור. י"א. נטען, כי המשיב, אשר דרש שעלויות הפיתוח למגרשים יאושרו מראש על ידי מהנדס מטעמו, נקט סחבת חסרת תקדים בבדיקתן ובאישורן, וגרם לדחייה של 15 חודשים נוספים בהוצאתו של היתר הבניה. בהקשר זה הפנה המערער למכתב מיום 28.6.94 ששלח המשיב לחברה הכלכלית עמק חפר. נטען, כי עיכוב נוסף בהליכים נבע מהקושי לאתר את המגרשים והצורך לבצע מדידות. הודגש, כי לאורכה של הדרך כולה נזקק המשיב לפרקי זמן ממושכים כדי להתייחס לפניות המערער (בדיקת תכניות; אישור הוצאות הפיתוח; חתימה על הסכם פיתוח למגרש 115 ומסירת הודעה על ביטול החוזה, משהוחלט לבטלו). עיקר טענות המשיב י"ב. לטענת המשיב, אין מקום להתערבות בפסק דינו של בית המשפט קמא, הואיל וטענות המערער מבקשות לחלוק על קביעותיו העובדתיות. י"ג. אשר להסכם הראשון טוען המשיב, כי משהסכים המערער שהקצאת מגרש 214 תהוה תמורה מלאה לזכויותיו, מנוע הוא מהעלאת כל טענה בקשר ליחסיו עם המשיב בגין מגרש זה. אשר להסכם השני נטען, כי המערער הפר את הסכם הפיתוח שנחתם עמו בגין מגרש 214 הפרות יסודיות, אשר הצדיקו את ביטולו: ראשית, המערער לא עמד במועדים שנקצבו בהסכם הפיתוח; שנית, המערער לא פינה את מגרש 322. בהקשר זה צוין כי המערער לא זו בלבד שלא פינה את מגרש 322 אלא אף פלש לחלקות נוספות צמודות. נטען, כי טענת המערער שחל עיכוב, אשר אינו תלוי בו, בכל הנוגע לתשלום הוצאות הפיתוח בגין מגרש 214 משוללת בסיס עובדתי: מן המסמכים שהוצגו בפני בית המשפט עולה כי עוד לפני החתימה על הסכם הפיתוח עם המערער פנה המשיב לחברה הכלכלית עמק חפר, ודיוח לה על דבר העסקה הנרקמת. בנוסף, כבר ביום 31.8.94 אושרו הוצאות הפיתוח על ידי המשיב, אלא שהמערער עצמו, מסיבות השמורות עימו, לא שילם את הוצאות הפיתוח, וטען כי הוא פטור מהן. מעדות המערער עולה כי לא היעדרם של היתר הבניה או אישור הוצאות הפיתוח הם שמנעו ממנו לעמוד בתנאי הסכם הפיתוח, אלא קשייו הכלכליים. י"ד. נטען, כאמור, כי המערער אף הפר את התנאי בדבר חובת פינויו של מגרש 322 בקדימה, וכי טענתו לפיה היה עליו לפנות את המטרד, להבדיל מפינוי המגרש, משוללת כל בסיס והגיון, ומהווה ניסיון להתעשר על חשבון הקופה הציבורית. זאת ועוד, בזמן אמת היה ברור למערער ולמשיב כי הקצאת המגרש החלופי מותנית בפינוי המגרש בקדימה, וכי מדובר במגרש חלופי ולא במגרש נוסף. ט"ו. בתגובה לטענות המשיב טוען המערער כי האישור בדבר הוצאות הפיתוח ניתן ביום 21.8.95 ולא ביום 31.8.94, כטענת המשיב. הודגש, שהעסקה נחתמה כ-16 חודשים לאחר אישור העסקה, בשל עיכוב מצד המשיב, וכי קשייו הכלכליים נבעו בין היתר מחילופי הקרקעות שנכפו עליו. הדיון ט"ז. בדיון לפנינו חזרו הצדדים על עיקר טענותיהם בכתב. בא כוח המערער הדגיש כי באשר להסכם הראשון קיבל המשיב את חשבון הפיתוח לאישורו כחודש וחצי לאחר שהיה המערער אמור לסיים את כל הוצאות הפיתוח. באשר להסכם השני נטען, כי נדרשו למשיב כ-14 חודשים להכין תחשיב. באת כוח המדינה הדגישה כי הסכם הפיתוח נחתם ל-4 שנים במקום 3, וכמעט דבר לא נעשה בשטח במהלך תקופה זו. כן צוין מפיה, כי ככל שיידחה הערעור כשיטת המשיב, בידי המערער לפנות בבקשה להקצאת המגרש כהקצאה חדשה, וזו תישקל בהתאם לכללים. אף באשר להשבת כספים שהשקיע המערער כנטען במגרש 214, ציינה באת כוח המדינה כי נושא זה ייבחן לאחר סיום ההליך דנא. י"ז. בתום הדיון ושיג ושיח עמנו ביקש המערער להידבר עם המשיב בטרם יינתן פסק דין בערעור. המערער הודיענו ביום 29.6.09 כי אינו עומד על הערעור, בכפוף לאי פסיקת הוצאות. המשיב מסר בתגובה כי עומד הוא על פסיקת הוצאות. בתגובה הודיע המערער כי אם עליו לשאת בהוצאות, מבקש הוא כי יינתן לו יומו בבית המשפט, על כן ניתן פסק דיננו. הכרעה י"ח. טענות המערער מופנות רובן ככולן כנגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא. על ההלכה בדבר התערבות ערכאת הערעור בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, חזר בית משפט זה פעמים רבות (ראו למשל ע"א 2989/95 מרים קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר - בית חולים, פ"ד נא(4) 687, 695; ע"א 8526/96 מדינת ישראל נ' פלוני ואח' (לא פורסם); זוסמן, סדרי הדין האזרחי, (מה' 7 בעריכת ש' לוין) סעיף 665 בעמ' 856- 857). ככלל, לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. מקום שאלה מושתתים על עדויות שנשמעו בערכאה הראשונה (ע"א 1240,558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו-32 אח', פ"ד נב(4) 563, 569. ההתערבות בממצאי עובדה תיעשה במקרים חריגים בלבד, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורש (ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594; ע"א 6581/98 זאבי ואח' נ' מדינת ישראל (לא פורסם); א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 10, 2009) 668). מטבע הדברים, יהיו מקרים כאלה. אך בענייננו פירט בית המשפט המחוזי את נימוקיו תוך ניתוח הראיות שהונחו לפניו; לאחר שעיינתי בחומר הראיות, לא מצאתי, כי מקרה זה נמנה על החריגים, המצדיקים את התערבות ערכאת הערעור. י"ט. כמותי כבית המשפט המחוזי סבורני, כי אין מקום לפרש את התנאי המופיע בהסכם השני בעניין סילוק המטרד כמתייחס אך לסילוק המטרד שבפעילות המפעל, להבדיל מסילוק המפעל עצמו מהשטח. במכתב המשיב מיום 21.3.94 אל בא כוח המערער (נספח ח' למוצגי המשיב) צוין כי אחד התנאים שייכללו בהסכם הפיתוח יהא כי המערער מתחייב לפנות את המגרש: 1. היזם מצהיר ומתחייב לפנות את מגרש 214 בגוש 8389 המוחזק על ידיו לא יאוחר מתום הבניה עפ"י חוזה הפיתוח, במידה ולא יעשה כן, יבוטל חוזה זה ויהיה עליו להחזיר את הנכס נשוא חוזה זה למינהל כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם. 2. היזם מצהיר ומתחייב בזה כי לא יהיו לו כל תביעות או טענות, כנגד המינהל בקשר להפרשי ערכם של הנכס נשוא הסכם זה והמגרש הנ"ל, וכי הוא רואה בהקצאת הנכס נשוא חוזה זה, תמורה מלאה לזכויותיו במגרש הנ"ל. כ. במכתב אמנם נרשם שעל המערער לפנות את מגרש 214, ולא את מגרש 322; אולם מכאן לא תצמח ישועת המערער, שהרי מהקשר הדברים ברור כי יצאה שגגה מתחת ידו של כותב המכתב, ואין הכוונה למגרש 214, שהרי בגינו אושרה העסקה, אלא למגרש 322 (ראו גם סעיף 13 לתצהיר אברהם מרגלית - במועדים הרלבנטיים סגן מנהל מחלקת העסקאות, ואחר כך מנהל מחלקת העסקאות במחוז מרכז במינהל מקרקעי ישראל (להלן מרגלית). הפרשנות כי יש לסלק את המפעל ולא אך את המטרד, עולה בקנה אחד עם הגיון הדברים והשכל הישר, שהרי לא יעלה על הדעת כי המשיב יקצה מגרש בפטור ממכרז למטרה של הקמת מפעל, ויותיר בידי המערער את האפשרות לעשות שימוש גם במגרש נוסף על חשבון הקופה הציבורית. ואכן, כשם שחובת בתי המשפט לשמור על זכויות היחיד, בקניינו ובכלל, חובתם גם לשמור על זכויות הציבור. בנדון דידן, אילו ניתן היה להסיר את המטרד ולהותיר את המפעל, יש להניח כי המשיב לא היה מקצה מגרש נוסף. לא זו אף זו, בהנחה שהמגרש ניתן למערער כדי שיקים מפעל (עדות המערער - עמ' 24 לפרוטוקול הדיון), אם אין המפעל פועל עוד במקום אין עוד טעם בהקצאת מגרש (ראו גם מכתב מיום 10.1.94 מאת מחלקת עסקאות אל חברי הנהלת המשיב, שם צוין כי ההקצאה של מגרש 322 היא במקום מגרש אחר שהוקצה על ידי המשיב). זאת ועוד, במכתב מיום 14.7.94 הביע המערער את מורת רוחו מתנאי ההסכם (נספח ט' למוצגי המשיב); ומדוע שיביע מורת רוח אם עליו אך לפנות את המטרד. אף מבקשתו של המערער להקצאת קרקע חלופית בהיקף של 5-4 דונם נלמד, כטענת המשיב, כי גם לו עצמו היה נהיר שעליו להעתיק את כלל פעילות המפעל לקרקע חלופית, שהרי המפעל עצמו השתרע על פני כ- 2 דונם. כ"א. אשר להפרת ההסכם הראשון, משהוקצה למערער מגרש חלופי, והוא ויתר על טענותיו בעניין, אין מקום לדיון בכך עוד. כן אין מקום להתערב בקביעותיו של בית המשפט המחוזי כי המערער לא עמד בתנאיו של ההסכם השני. ביום 31.8.94 אושרו הוצאות הפיתוח על ידי המשיב, אולם המערער לא שילם את הוצאות הפיתוח, וטען בפני החברה המפתחת כי הוענק לו פטור. ההתכתבויות המאוחרות לאישור הוצאות הפיתוח עניינן פניות חוזרות ונשנות של המערער להימנע מתשלומן, וכפי שציין בית המשפט המחוזי לא הוברר על מה הללו נשענות. בעקבות כך, נערכה פניה למהנדס מינהל מקרקעי ישראל לבחינת טענות המערער. ביום 21.8.95 (נספח ל' למוצגי המשיב) נשלחה למערער דרישה לתשלום הוצאות הפיתוח תוך 30 יום. בחודש ספטמבר 1995 שולמו הוצאות הפיתוח, ובחודש נובמבר התקבל היתר בניה. המערער ניסה לטעון כי לא יכול היה להתחיל בבניה עד אשר לא קיבל אישור לתשלום הוצאות הפיתוח, ואולם משעומת עם העובדה שהחל מנובמבר 1995 לא היתה כל מניעה כי יחל בבניה, הודה כי העיכוב נבע מקשייו הכלכליים: "אם כך, החל מיום 2.11.95 לא היתה מניעה שתתחיל לבנות. ת.זה נכון, אבל אני עמדתי בפני בעיה נוספת, בעיית המימון. אז הייתי צריך שהמינהל יאשר לי את האפשרות למשכן את המגרש, ובתמורה לקבל הוצאות מימון, כך זה נעשה רק בשנת 1996 על ידי המינהל בפניה לבנק לאומי, ואז התחלתי לעבוד" (עמ' 34 לפרוטוקול הדיון; ראו גם בקשת אורכה של חוזה הפיתוח שהפנה בא כוחו של המערער אל המשיב – נספח כג לתצהיר מרגלית). המערער טען כי ב-31.8.94 אושר אך סכום של 355,520 ₪ כהוצאות פיתוח, ורק בחלוף שנה נוספת אושר הסכום הנדרש. אף אם תתקבל טענה זו, כמו גם טענתו כי עיכוב נוסף נגרם עקב פנייתו למשיב לשם קבלת התחייבות לרישום משכנתא, אין בכך כדי להסביר מדוע גם לאחר מועדים אלה לא החל בבניה. כ"ב. זאת ועוד, ממכתב המערער מיום 9.9.97 אל המשיב (נספח י"ב למוצגי המשיב), בו נתבקשה הארכת הסכם הפיתוח לפרק זמן נוסף, עולה כי הסיבות בגינן לא עמד המערער בלוח הזמנים שעליו הוסכם - נעוצות בו: חילוקי דעות בנוגע לגובה הוצאות הפיתוח בין המערער לבין החברה המפתחת;, מחלוקת כספית בין המערער לבין האדריכל מטעמו; קשיים כספיים של החברה שבבעלות המערער; דרישות תכנוניות של רשויות התכנון; פקיעת תוקפו של היתר הבניה, ועוד. יודגש, כי בהסכם הפיתוח נקבעה למערער תקופת פיתוח של 4 שנים, במקום 3 שנים כנהוג בדרך-כלל. ואולם המערער לא החל בבניה, כאמור, אלא לאחר תום תקופת הפיתוח. כפי שפירט בית המשפט המחוזי בהרחבה, המערער מסר גרסאות שונות בעניינים שונים: כך באשר לעיכובים השונים, וכך גם באשר להפסקת העבודות. כ"ג. לבסוף, לא מצאנו מקום להתערב בקביעותיו של בית המשפט המחוזי כי המערער לא הוכיח שרכש זכויות במגרש 322, או כי הופלה לרעה משלא הובא עניינו בפני ועדת הפיצויים. כ"ד. כללם של דברים: אין בידינו להיעתר לערעור. רשמנו לפנינו את דברי המשיב כאמור בסעיף י"ז מעלה. החלטנו, גם נוכח גובה ההוצאות שנפסקו בבית המשפט המחוזי, שלא לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין. ניתן היום, כ"ג בחשון תש"ע (10.11.09). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07085510_T08.doc מפ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il