אברהם סויסה נ. בנק לאומי למשכנתאות בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 8537/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8537/06 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט י' דנציגר המערערים: 1. אברהם סויסה 2. משה ביטון נ ג ד המשיב: בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 27.8.06 בה"פ 1176/04 שניתן על-ידי כבוד השופטת ד' פלפל תאריך הישיבה: י"ב באדר א התשס"ח (18.2.08) בשם המערערים: עו"ד אורי נוה בשם המשיב: עו"ד אלון מגן פסק-דין המשנה לנשיאה א' ריבלין: 1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד סגנית הנשיא ד"ר ד' פלפל) מיום 24.8.2006 בה"פ 1176/04. בפסק הדין נדחתה עתירתם של המערערים להצהיר כי הם בעלי הזכות להירשם כחוכרים לדורות של דירת מגורים ברחוב אלי כהן 66 קרית עקרון, המצויה במגרש 61א בגוש 3802, חלקות 50 ו-53 (להלן: המגרש); ולהצהיר כי המשכון שהוטל על-ידי המשיב עובר לבניית הדירה אינו חל על הדירה אלא על המגרש – ללא המחוברים – בלבד. 2. ביום 7.2.1994 התקשר יצחק קעטבי (להלן: היזם) עם מנהל מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח שלפיו הוא מתחייב לבנות על המגרש דירות מגורים. בין הצדדים הוסכם כי אם יעמוד היזם בהתחייבויותיו יתקשר עמו המנהל בחוזה חכירה. למטרה זו התקשר היזם עם אלי נידם (להלן: הקבלן) בהסכם קומבינציה לבניית ארבעה קוטג'ים על המגרש. לצורך מימון הפרויקט חתם היזם על הסכם הלוואה עם הבנק-המשיב שלפיו קיבל הלוואה בסכום של 220,000$. כנגד ההלוואה התחייב היזם לרשום משכנתא על זכות החכירה – כאשר זו תירשם על שמו במרשם המקרקעין – לטובתו של המשיב, וכן משכן את זכויותיו האחרות במגרש, לרבות הפירות מהן. משכון זה נרשם אצל רשם המשכונות ביום 28.1.1997. ביום 23.11.1997 נחתם הסכם חכירה בין היזם לבין מנהל מקרקעי ישראל, אולם משהמקרקעין נותרו בניהולו של המנהל, לא נרשמה עליהם משכנתא. 3. ביום 11.12.1997 רכשו המערערים מהיזם ומהקבלן את הדירה שהאחרונים החלו לבנות על המגרש (להלן: הדירה), כשהיא במצב של שלד הכולל טיח וריצוף בלבד (להלן: חוזה המכר). המערערים רכשו את הדירה בתמורה מלאה. בחוזה המכר הוסכם כי הזכויות בדירה כפופות להתחייבות לרישום משכנתא או למשכנתא, זאת בהתאם לכוונה כי עם רישום הזכויות במגרש תירשם עליהן גם משכנתא. המערערים המשיכו לבנות את הדירה ובמהלך שנת 1998 השכירו אותה. לאחר שהיזם לא עמד בהסכם ההלוואה החל המשיב ביום 31.12.1998 בהליכי מימוש המשכון ובכלל זה בהליכים למימוש הדירה. המערערים עתרו לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין המצהיר כי הם בעלי הזכות להירשם כחוכרים לדורות של הדירה, וכי המשכון לטובת המשיב אינו חל על הדירה אלא על המגרש בלבד. 4. בית המשפט המחוזי בחן את ההסכמים שבין הצדדים וקבע כי בהסכם המכר הצדדים עצמם "לא הבחינו מהותית בין משכון לבין משכנתא", וכי מהסכם המכר עולה שהצדדים ראו במשכון שלב ראשון ומחייב לקראת רישום משכנתא על המקרקעין. בית המשפט המחוזי הוסיף כי כל הנתונים הנוגעים למצב הזכויות – לרבות הזכויות העתידיות – במקרקעין היו ידועים למערערים במועד חתימת הסכם המכר. במצב דברים זה, סבר בית המשפט המחוזי כי "הסיווג התיאורטי [של הזכויות במקרקעין – א' ר'] אינו רלבנטי, מאחר והצדדים הסדירו את חלוקת הסיכונים וחלוקת הנטל ביניהם, לפי מה שהיה בפועל בשטח". לפיכך קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום להחריג את הדירה מהמשכון ודחה את התביעה. 5. על פסק דין זה משיגים המערערים. המערערים מבקשים להירשם כחוכרים לדורות בדירה ולקבוע כי המשכון שנרשם לטובת המשיב חל על הקרקע הריקה בלבד ולא על הדירה. לטענת המערערים, זכויותיו של המשיב אינן זכויות קנייניות במקרקעין אלא זכויות חוזיות הכפופות לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 ולחוק המשכון, התשכ"ז-1967. זאת כיוון שזכויותיו של היזם – הזכויות שמהן נובעות זכויותיו של המשיב – הן זכויות אובליגטוריות בלבד. משכך, טוענים המערערים כי, להבדיל ממשכנתא, המשכון אינו חל על ההשבחות שחלו במקרקעין – השלמת בניית הדירה במקרה זה – לאחר שנרשם. תוצאה אחרת, כך טוענים המערערים, תוביל לכך ששווי הבטוחה יעלה, וזאת על חשבונם. לטענתם, המשיב תמחר את שווי ההלוואה שנתן ליזם ולקבלן לפי ערך המקרקעין הלא מפותחים מבלי שהייתה לו ציפייה שיפותחו. המערערים מוצאים תמיכה לטענותיהם בעובדה שהסכם המשכון בין היזם לבין הבנק אינו כולל התייחסות לנכסים נוספים או לתוספות בנייה עתידיות על המגרש. לטענת המערערים, אילו התכוון המשיב כי המשכון יחול מעבר למגרש עצמו, היה מעגן זאת באופן מפורש, וזאת בפרט לנוכח העובדה כי המשיב ניסח את הסכם המשכון. משלא עשה כך, טוענים המערערים כי יש לפרש את הסכם המשכון כחל על המגרש בלבד. המערערים מוסיפים כי זכויותיו של המשיב קבועות אך ורק בהסכם המשכון וכי אין בהסכם המכר המאוחר בינם לבין היזם והקבלן – שם צוין במפורש שזכויותיהם של המערערים כפופות לבטוחות שניתנו למשיב – כדי להשפיע על זכויות אלה. המערערים ממשיכים וטוענים כי ידיעתם על אודות המשכון אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זכויותיו של המשיב. 6. גם המשיב טוען כי יש לפרש את טיב הנכס נשוא המשכון על-פי עקרונות פרשנות חוזיים ובראשם הניסיון להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים. על כן, מפנה המשיב לנסיבות התומכות, לשיטתו, במסקנה כי אומד דעתו שלו הייתה כי המשכון יחול על הדירה. כך למשל, מלשון הסכם ההלוואה והמשכון, המתייחס ל"כל הזכויות וטובות ההנאה הקשורות בנכס והנובעות ממנו מידי פעם", מבקש המשיב להסיק כי אומד דעת הצדדים היה כי המשכון יחול על כל הזכויות הנובעות מהמגרש, לרבות הזכויות בדירה וזכותו העתידית של היזם להירשם כחוכר. עוד מציין המשיב כי העובדה שההלוואה ליזם ניתנה לאחר שהאחרון הציג לו היתר בנייה על המגרש תומכת בטענתו שהמשכון חל על הבנייה במגרש. המשיב מוסיף כי המערערים לא הוכיחו את כדאיותה הכלכלית של ההלוואה כנגד בטוחה על המגרש בלבד. לעניין זה טוען המשיב כי העובדה שסכום ההלוואה ניתן בשלושה מועדים שונים מלמדת שההלוואה הותנתה בעליית ערכה של הבטוחה עם התקדמות הבנייה על המגרש. המשיב ממשיך וטוען כי גם תכליתו האובייקטיבית של המשכון תומכת בפרשנות שלפיה הוא חל על הדירה. זאת מהטעם שמכירת המקרקעין ללא הדירות – בהתעלם מן הקושי המעשי שמציב חוק המקרקעין – משוללת היגיון עסקי, שכן יקשה למצוא קונה שיסכים לרכוש מקרקעין ללא זכויות במחוברים. בכך, טוען המשיב, יש כדי לפגוע ביכולתם של בעלי משכון להיפרע מן הבטוחה. בפרט, טוען המשיב כי יש בשיטתם של המערערים כדי למנוע מנושים לממש את הבטוחות שהועמדו להם במקרים שבהם הנכס הממושכן הושבח, ותוצאה זו, כך לדבריו, עומדת בניגוד לתכליותיו של מוסד המשכון. המשיב מוסיף כי המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לעניין זה אינה מצויה בחוק המיטלטלין, כפי שטוענים המערערים, אלא בחוק המקרקעין. טענה זו מבסס המשיב על ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ פ"ד נז(2) 385 (2003). לשיטתו של המשיב, הלכה זו מחילה את חוק המקרקעין על מקרה זה לנוכח מאפייני החוזה ותכליתו. כיוון שהמשכון נועד לשמש בטוחה בשלב הביניים עד שניתן יהיה לרשום משכנתא על המגרש, מסיק המשיב כי יש להחיל את חוק המקרקעין גם על הסכם המשכון ומכאן שהסכם המשכון חל גם על הדירה. פרשנות אחרת, כך טוען המשיב, אינה סבירה מפני שהיא "יוצרת הבדל תהומי ובלתי הגיוני בשווי הנכס המשועבד לטובת הבנק בין הרגע שטרם רישום המשכנתא (שאז חל השעבוד רק על הקרקע) לרגע שלאחר הרישום (שאז גם לשיטת המערערים חל השעבוד גם על היחידות והבנק זכאי להיפרע מהן)". דין הערעור להידחות, כמפורט להלן. 7. שתי שאלות בלבד צריכות להכרעה בענייננו: האחת, באיזו זכות – משכון או משכנתא – מחזיק המשיב? אם התשובה לשאלה הראשונה היא שהמשיב מחזיק במשכון, אזי מתעוררת השאלה השנייה, והיא: על אלה נכסים חל המשכון? נפנה, אפוא, לשאלות אלה כסדרן. 8. בית המשפט המחוזי סבר כי הצדדים להסכם המכר הסכימו כי המשכון יחול על המקרקעין בכללותם, לרבות הבנוי עליהם והעתיד להיבנות עליהם. משכך, לא ראה בית המשפט המחוזי לנכון לקבוע אם מדובר במשכון או במשכנתא, וקבע כי אין מקום להחריג את הדירה מן הבטוחה, תהא אשר תהא. ברם, יש להדגיש כי ההבחנה בין משכון על זכויותיו האובליגטוריות של היזם לבין משכנתא על המקרקעין יש לה חשיבות רבה לעניין טיב הבטוחה ולעניין דרך הבחינה במקרה זה, וזאת הגם שבסופו של יום ובנסיבות העניין התוצאה אינה משתנה (וראו לעניין הבחנה זו: רע"א 9182/00 עזבון דייפני נ' בנק טפחות לישראל בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 18.11.2004); וכן ראו רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593 (2002)). כאשר מדובר במשכנתא על מקרקעין, הנכס נשוא הבטוחה הוא זכויות קנייניות במקרקעין. לעומת זאת, כאשר מדובר במשכון על זכויות חוזיות הנוגעות למקרקעין הנכס נשוא הבטוחה הוא זכות אובליגטורית השייכת לחייב (ראו נינה זלצמן ועופר גרוסקופף "משכון זכותו החוזית של רוכש מקרקעין" ספר ויסמן – מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן 182 (שלום לרנר ודפנה לוינסון-זמיר עורכים, 2002)). שוני זה משליך כאמור ישירות על טיבה של הבטוחה ועל ערכה. במקרה הראשון יכול בעל הבטוחה להיפרע מהתמורה המשולמת תמורת הזכויות הקנייניות במקרקעין ואילו במקרה השני יכול בעל הבטוחה להיפרע ממימוש זכויותיו החוזיות של החייב. 9. במקרה זה, היזם לא נרשם כחוכר במרשם המקרקעין וממילא לא יכולה הייתה להירשם משכנתא על המגרש. ודוק: הסכמותיהם של הצדדים לחוזה המכר – היזם והמערערים – אינם מן העניין מפני שלא מדובר בצדדים להסכם המשכון. במצב זה נותר המשיב עם משכון על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל בלבד, כפי שעולה מעיון בסעיף 16(ב) להסכם ההלוואה והמשכון: הלווים ממשכנים בזה במשכון ראשון לטובת הבנק ולפקודתו לפי חוק המשכון, התשכ"ז-1967, וממחים לבנק בהמחאה על דרך השעבוד את כל הזכויות וטובות ההנאה הקשורות בנכס והנובעות ממנו מדי פעם, הכל כדרישת הבנק, לרבות זכויות חוזיות לפי כל הסכם בין הלווים מוכר הנכס והבעלים...לצורך סעיף זה מהווה חוזה זה חוזה משכון... כן בדוח רישום המשכון נכתב כי היזם והקבלן ממשכנים לטובתו של המשיב: זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעל/י הנכס בנכס, לרבות עתידיות, וכל כסף שיגיע לנכס... 10. מכאן יש לפנות לשאלה השנייה בדבר היקף תחולתו של המשכון שהוטל על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל. לטענת המערערים, יש מקום להחריג מזכות המשכון את הזכויות בדירה ולקבוע כי המשכון חל אך ורק על המקרקעין כפי שהיו במועד רישום המשכון. דין טענה זו להידחות. שני הצדדים העלו לעניין זה טענות בדבר הפרשנות הראויה להסכם המשכון ובכך נתפסו לכלל טעות. זאת משום שהשאלה הרלבנטית לענייננו אינה נוגעת לעצם תחולתו של הסכם המשכון על זכויותיו החוזיות של היזם – שאלה שאילו היינו נדרשים לה היה עלינו להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים להסכם המשכון – אלא לטיבן ולמהותם של זכויות אלה. זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל אינן נתונות במחלוקת. זכויות אלה קבועות בהסכמים שבינו לבין המנהל, וביניהן הזכות להירשם כחוכר במרשם המקרקעין וזכות ההחזקה במקרקעין. לפי הסכם החכירה זכויות אלה נפרשות על המחוברים ומכאן שזכותם החוזית של המערערים להחזיק בדירה נסוגה מפני זכותו של המשיב – הצומחת ממשכון ששוכלל ברישום – להעביר את זכויותיו של היזם לצורך פירעון החוב. גם בטענות המערערים בדבר הגיונה המסחרי של בטוחת המשכון אין ממש. מערך הזכויות היה ידוע מבעוד מועד ומכאן יש להניח שתמחור הבטוחה על-ידי המשיב שיקלל גם את האפשרות שהמקרקעין יושבחו. יתרה מזאת, חזקה על המערערים שאף הם היו מודעים לכך. 11. אשר על כן, דין הערעור להידחות. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 20,000 ש"ח. המשנה-לנשיאה השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט השופט א' רובינשטיין: א. מסכים אני לחוות דעתו של חברי המשנה לנשיאה. לפנינו שני חוזים: חוזה ראשון בין המערערים והיזם וחוזה שני בין היזם (והקבלן) למשיב. בחוזה הראשון מצהירים המערערים שזכויותיהם בנכס כפופות לזכויות ששעבד היזם למשיב (סעיף 3 וסעיף 5 לחוזה מיום 11.12.97). החוזה אמנם מתייחס לשעבוד במשכנתא, אך לא בהבחנה בין משכון ומשכנתא נאחזים המערערים. הדיון מתמקד אפוא בהיקף הזכויות ששעבד היזם למשיב, וזה יתברר באמצעות פרשנות החוזה השני. חוזה זה, ככל חוזה, יש לפרש "לפי אומד דעתם של הצדדים" (סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973). לענייננו הצדדים הם היזם והמשיב, והשאלה היא מה היתה כוונתם בקובעם: "הלווים (היזם והקבלן - א"ר) ממשכנים בזה... את כל הזכויות וטובות ההנאה הקשורות בנכס והנובעות ממנו מדי פעם, הכל כדרישת הבנק, לרבות זכויות חוזיות לפי כל הסכם בין הלווים מוכר הנכס והבעלים או כל אחד מהם ולפי חוזה זה, לרבות פירות והכנסות מהנכס, דמי חכירה, דמי שכירות, דמי שימוש..." (סעיף 16(ב)(2) לחוזה מיום 18.12.96). ב. הוראת חוזה זה יש לפרש לפי תכליתו, ולאור תכלית זו יש להבין את המונח "כל הזכויות... הקשורות בנכס והנובעות ממנו". בהקשר החוזה האחיד שלפנינו, הדגש ככלל הוא על התכלית האובייקטיבית (ע"א 5300/92 בנק לאומי לישראל נ' "אורות" מושב עובדים, פ"ד נא(5) 273; ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לבטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221). ג. "בחוזה מסחרי תהא זו [התכלית האוביקטיבית - א"ר] אותה תכלית מסחרית המגשימה את ההיגיון הכלכלי-מסחרי המונח ביסוד החוזה" (רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 158 - הנשיא ברק; ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נ' קלדרון, פ"ד ל(2) 191; ע"א 552/85 אגסי נ' ח.י.ל.ן חברה ישראלית לעבוד נתונים בע"מ, פ"ד מא(1) 241; ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' חזן, פ"ד נט(3) 266). במקרה שלפנינו חוששני כי הפרשנות שמציעים המערערים (שאינם צד לחוזה השני) אינה מתיישבת עם "ההגיון הכלכלי-מסחרי המונח ביסוד החוזה". ד. מובן מאליו, כי להפרדה בין הקרקע למחוברים אין ככלל היגיון מסחרי, שכן היא מצמצמת, לעיתים עד כדי איון, את כדאיות הבטוחה. פרשנות הדוגלת בהפרדה זו מביאה לתוצאה הגובלת באבסורד - שכן בשלבים המוקדמים בטרם הקמת המבנים ניתן לממש את הקרקע, אך ככל שמתקדם תהליך הבנייה אפשרות זו הולכת ומתאיינת. והרי, "כלל ידוע הוא בפירוש חוזים שיש להימנע מפירוש המוביל לתוצאה אבסורדית, או המטיל על הצד להסכם התחייבות בלתי-סבירה" (ע"א 72/78 מינהל מקרקעי ישראל נ' ראב, פ"ד לב(3) 785, 789; ע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן, פ"ד כט(1) 477) - הוא הדין לפירוש המעניק לצד זכות שבנסיבות אינה סבירה. אין כל היגיון מסחרי במתן אפשרות ללווה לאיין את הבטוחה, ואין כוונה זו משתמעת מהלשון הגורפת של התניה המובאת מעלה. השכל הישר יורנו זאת בעליל. ה. בנסיבות אלה, אין מנוס מקביעה כי כוונת הצדדים לחוזה השני היתה לשעבד את מכלול הזכויות החוזיות הקשורות בנכס, ללא הבחנה בין המקרקעין והמחוברים. לא למותר לציין כי הצדדים לחוזה השני אינם טוענים לכוונה אחרת (ברי שכך הוא ביחס למשיב, וכך גם ניתן אולי להסיק מחוזה מיום 10.12.97 בין היזם והקבלן). הצדדים לחוזה השני (לענייננו המערערים) הכפיפו את הזכויות שהועברו בו לזכויות שמושכנו בחוזה הראשון וטענותיהם מכוונות כלפי האופן בו יש לפרשו. מכאן, לאחר פירוש החוזה הראשון, התוצאה שלפנינו. אכן, יש עגמת נפש בנסיבות, בהן מצאו עצמם המערערים ללא הנכס שרכשו, אך ברי כי זכותו של המשיב גוברת - והם עצמם הסכימו לעניין זה בחוזה הראשון. ו. על כן מצטרף אני, כאמור, להכרעת חברי. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה-לנשיאה א' ריבלין. ניתן היום, ט' בשבט התשס"ט (3.2.2009). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06085370_P04.doc גח מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il