דני רוזן נ. מינהל מקרקעי ישראל - מחוז צפון

פסק-דין בתיק בג"ץ 8477/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 8477/06 בפני: כבוד הנשיאה ד' ביניש כבוד השופט א' א' לוי כבוד השופט ח' מלצר העותרים: 1. דני רוזן 2. שלום שאול נ ג ד המשיבים: 1. מינהל מקרקעי ישראל - מחוז צפון 2. אבי קרמפה 3. סימה קרמפה 4. הסוכנות היהודית לארץ ישראל 5. ועד האגודה השיתופית מנות -מושב עובדים להתיישבות חקלאית עתירה למתן צו על תנאי וצו ביניים תאריך הישיבה: י"ג בכסלו התשס"ט (10.12.2008) בשם העותרים: בשם המשיב 1: בשם המשיבים 2 ו-3: בשם המשיבה 4: בשם המשיב 5: בעצמם עו"ד מיכל צוק שפיר עו"ד אברהם גולדהמר עו"ד מנחם גדרון עו"ד רון בן מיור פסק-דין הנשיאה ד' ביניש: העותרים בעתירה שלפנינו, תושבי היישוב מנות שבתחום המועצה האזורית מעלה יוסף (להלן: המועצה האזורית) משיגים על החלטת המשיב 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) להקצות למשיבים 3-2, ראש המועצה האזורית ורעייתו, מגרש בתחומי היישוב מנות לצורך הקמת יחידות אירוח, וזאת בנוסף לחלקת המגורים שהוקצתה להם קודם לכן. לטענת העותרים הקצאת המקרקעין וכריתת חוזה החכירה עם המשיבים 3-2 נעשו שלא כדין, ולכן על המינהל לפעול לסיום חוזה החכירה עמם ולהביא לסילוק ידם מהמקרקעין. 1. היישוב מנות, שנמצא בגליל המערבי, הוקם באמצעות הסוכנות היהודית והקצאת המגרשים בו על ידי המינהל נעשית בהתאם להמלצתה. בהתאם להקצאה המקורית של מגרשים לתושבים הראשונים במנות היו המגרשים שהוקצו בשטח של דונם וחצי ומעלה למגרש. אולם, בשנת 1998 במועד בו הוקצה למשיבים 3-2 מגרש ביישוב הוחלט כי גודל ההקצאה לתושבים חדשים יהיה של מחצית משטח המגרשים המקוריים, וזאת כחלק ממדיניותו הכללית של המינהל לצמצום גודל המגרשים המשווקים על ידו. כעבור זמן מה, בשנת 2000, פנו המשיבים 3-2 למינהל בבקשה שתוקצה להם יתרת המגרש שהוקצה עבורם על מנת להקים יחידות אירוח. בקשה זו, שצורפה לה המלצת הסוכנות, אושרה על ידי המינהל ולפיכך הוקצה למשיבים 3-2 גם חלקו האחר של המגרש שהוקצה להם מלכתחילה; כך שבסופו של דבר הוחכר להם מגרש בשטח כולל של 1592 מ"ר. יש לציין, עם זאת, כי בחוזה החכירה שנכרת בין המינהל לבין המשיבים 3-2 לא צוין כי הקצאת מחציתו הנוספת של המגרש נועדה להקמת יחידות אירוח. ביום 10.7.02 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מעלה הגליל את בקשת המשיבים 3-2 להקמת יחידות אירוח במגרש. ביום 25.3.04 אישר המינהל, לאחר שניתנה המלצת הסוכנות היהודית, את הקמתן של שתי יחידות אירוח במגרש בשטח כולל של 78 מ"ר. עם זאת, עד עתה טרם החלו המשיבים 3-2 בבניית יחידות האירוח במגרש שהוקצה להם. עתירה מינהלית כנגד הקצאת המגרש, שהגישו העותרים בשנת 2005 לבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, נמחקה בהסכמה ביום 18.9.06 מפאת חוסר סמכות עניינית. העתירה שלפנינו הוגשה ביום 18.10.06. ביום 31.10.06 הוצא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מעלה הגליל היתר בניה להקמת שתי יחידות נופש במגרש נשוא העתירה. ביום 17.9.07 ניתן על ידי הרכב השופטים ע' ארבל, א' רובינשטיין וע' פוגלמן צו-על-תנאי בעתירה. דיון בהתנגדות לצו-על-תנאי נערך בפנינו ביום 10.12.08. 2. לטענת העותרים ההחלטה להקצות את חלקו הנוסף של המגרש נשוא העתירה למשיבים 3-2 הינה החלטה פסולה שנתקבלה שלא כדין ועל בסיס שיקולים זרים. העותרים טוענים כי נוכח העובדה שייעודם של המקרקעין שהוקצו למשיבים 3-2 הוא למגורים ההחלטה להקצות שטח נוסף למטרה עסקית היא החלטה שרירותית, מפלה ובלתי סבירה. זאת במיוחד, כך טוענים העותרים, נוכח העובדה שהמשיבים 3-2 לא שילמו סכום כלשהו עבור הקצאת המגרש הנוסף, בעוד שתושבים אחרים ביישוב נדרשו לשלם לאגודה השיתופית סכום של 20,000 דולר בגין דמי פיתוח. לטענת העותרים ההטבות שהוענקו למשיבים 3-2 הן חריגות ומרחיקות לכת ולא היו ניתנות לתושבים אחרים. בהקשר זה מדגישים העותרים את הארכות תוקף הסכם חכירה של המשיבים 3-2 עם המינהל, על אף שטרם החלה בנייתן של יחידות האירוח שלשם הקמתן הוקצה למשיבים 3-2 המגרש נשוא העתירה. העותרים טוענים עוד כי הקצאת המגרש למשיבים 3-2 לשם הקמת יחידות אירוח באה על חשבון תושבים פוטנציאליים אחרים ביישוב. לטענתם, בכך שהמגרש האמור הוקצה למשיבים 3-2 נמנעה האפשרות לאכלוס המגרש על ידי אחת מבין שמונה-עשרה משפחות, שהמתינו באותה עת לקבלת מגרשים לבניית בתיהן ביישוב ונאלצו להתגורר בקרוונים. 3. המשיבים טוענים בתשובותיהם כי לא נפל כל פגם בהחלטה להקצות את המגרש נשוא העתירה למשיבים 3-2, וכי נוכח חלוף הזמן מאז הקצאת המגרש למשיבים 3-2 בשנת 2000 ועד להגשת העתירה דנן נגועה העתירה בשיהוי שיש בו כדי להצדיק את דחייתה על הסף. באשר לטענת ההפלייה שהעלו העותרים צוין בתצהיר התשובה מטעם המינהל כי שתי משפחות נוספות מהיישוב מנות, שתחילה הוקצו להן מגרשים בגודל של מחצית מהמגרשים המקוריים ביישוב, קיבלו גם הן את מחציתם השנייה של אותם מגרשים, לאחר שביקשו כי ההקצאה תיעשה עבור הקמת יחידות אירוח. זאת, כך נטען, על מנת לעודד את ההתיישבות ביישוב מנות, הממוקם באזור קו עימות, וכדי להציע פיתרון תעסוקתי לתושבים במקום. המינהל מציין עוד, כי בהתאם לתקנה 3(19)(א) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993, נעשתה הקצאת המגרשים לתושבים ביישוב מנות בפטור ממכרז. עוד צוין בתצהיר התשובה מטעם המינהל כי מתוך חמישים ותשעה מגרשים ביישוב מנות ארבעים ושישה מגרשים הוקצו בגודלם המקורי (ובהם המגרשים בהם מתגוררים העותרים). כן הוסיף המינהל כי מלבד העותרים 3-2 ושתי המשפחות הנוספות שהוזכרו לעיל לא הגיעו אליו בקשות של משפחות נוספות ביישוב, שהוקצו להן מגרשים בגודל של כמחצית מהמגרשים המקוריים, להקצאת המחצית השנייה של המגרשים לשם הקמת יחידות אירוח (אם כי בקשות תלויות ועומדות הוקפאו עד להכרעה בעתירה דנן). המשיבים 3-2 טוענים אף הם כי המקרה של הקצאת המגרש נשוא העתירה לצורך הקמת יחידות אירוח אינו מקרה חריג ומוסיפים כי הם מעולם לא יצרו מצג כאילו הם מבקשים לממש את מטרת ההקצאה לאלתר. כן מציינים המשיבים 3-2 כי בחוזה שנערך בינם לבין המינהל לא נקצב זמן לבניית יחידות האירוח. הסוכנות היהודית בתגובתה לעתירה טוענת אף היא כי המשיבים 3-2 לא הופלו לטובה במתן המלצתה, וכי עניינם נבחן באופן דומה לחוכרים אחרים במנות, והם אף נדרשו לוותר לשם כך על נחלה של בן ממשיך במושב שומרה. ועד האגודה השיתופית מנות, שאף הוא צורף כמשיב לעתירה, טוען בדומה ליתר המשיבים כי המשיבים 3-2 לא הופלו לטובה ולא זכו להטבות מצידו ביחס לתושבים אחרים ביישוב. באשר לסוגיית התשלום עבור הקצאת המגרש טוען ועד האגודה כי המשיבים 3-2 שילמו ליישוב סכום של 10,000 דולר כדמי פיתוח בגין הקצאת חלקו הראשון של המגרש, כפי ששילמו באותה תקופה התושבים האחרים להם הוקצתה קרקע ביישוב. כאשר הוקצה למשיבים 3-2 המגרש נוסף נשוא העתירה התעוררה מחלוקת בין האגודה השיתופית לבין המשיבים 3-2 לגבי הסכום הנוסף לתשלום ובעקבות הליך משפטי שהתנהל עם מספר תושבים אחרים ביישוב להחזר תשלום בגין תשתיות עוכבה דרישת התשלום. 4. איננו מוצאים בסיס להתערב בעצם ההחלטה להקצות למשיבים 3-2 את המגרש נשוא העתירה. בהחלטה העקרונית להקצות מגרשים נוספים לשם הקמת יחידות אירוח לתושבים חדשים במנות, שהוקצו להם קודם לכן מגרשים קטנים יותר מהמגרשים של התושבים הותיקים ביישוב, לא מצאנו פגם. העותרים טוענים כי על פניה ההקצאה של שטח נוסף למשיבים 3-2 מעוררת חשד בדבר טוהר ההליך בשים לב למעמדו של המשיב 2 שהוא ראש המועצה האזורית וחבר בחבר הנאמנים של הסוכנות היהודית. עניין זה על פניו אכן מעורר סימני שאלה ומכאן הצו על תנאי. עם זאת, לאחר עיון בתשובות של הגופים האחראים להמלצה ולהקצאה לא ראינו עילה לפסול את ההקצאה האמורה. לטענת המינהל הקצאה זו של שטח נוסף נועדה ליצור מקור פרנסה לתושבי היישוב, שנמצא בקו העימות, ולעודד את התיירות באזור. מטעם זה הוקצו לאותה מטרה מגרשים למבקשים נוספים. אף לטענת ההפלייה שהעלו העותרים לא מצאנו בסיס. מטיעוני המשיבים, שלא נסתרו על ידי העותרים, עולה כי שתי משפחות נוספות ביישוב, שתחילה הוקצה לכל אחת מהן מגרש בשטח של כמחצית משטח המגרשים המקוריים ביישוב, זכו להקצאה נוספת של מגרשים לשם הקמתן של יחידות אירוח. על אף הטענה כי עקב הקצאת המחצית השנייה של המגרש בשנת 2000 נותרו משפחות אחרות בהמתנה ממושכת למגרש, לא עלה בידי העותרים להצביע על משפחה כלשהי, שתחילה הוקצה לה מגרש בשטח של כמחצית משטח המגרשים המקוריים, ולאחר מכן ביקשה הקצאת שטח נוסף לשם הקמת יחידות אירוח, שבקשתה לא נענתה. בנסיבות אלה המסקנה המתבקשת היא כי המשיבים 3-2 לא הופלו לטובה ביחס לעצם הקצאת המגרש הנוסף בהשוואה לתושבים אחרים ביישוב שהיו במצבם. בטענת העותרים לפיה היו באותה עת שמונה עשרה משפחות שהמתינו להקצאת מגרשים ביישוב אין כדי לשנות ממסקנתנו האמורה. זאת, הן משום שהעותרים לא הביאו מידע כלשהו בדבר זהות אותן משפחות; הן משום שאף אחת מאותן משפחות אינה טוענת כי הייתה מעוניינת במגרש נשוא העתירה ובקשתה סורבה; והן משום שקיים שוני רלוונטי בין אותן משפחות לבין התושבים שקיבלו את המחצית הנוספת של מגרשיהם לשם הקמת יחידות אירוח. שוני זה נעוץ במדיניות המתוארת לעיל של המינהל במועדים הרלוונטיים לעתירה באשר להקצאת שטחים לשם הקמת יחידות אירוח. לכך יש להוסיף כי הרוב המכריע של המגרשים ביישוב מנות - ארבעים ושישה מגרשים מתוך חמישים ותשעה – הם בני כדונם וחצי ומעלה. זאת ועוד, לטענת המינהל אין כיום חוסר במגרשים לחלוקה במנות לכל המבקשים. עוד יצוין, כי תשלום דמי הפיתוח הוא עניין הנתון במערכת היחסים שבין ועד האגודה לבין המשיבים 3-2. נוכח ההליכים המשפטיים שהתנהלו בעניין שיעור תשלום דמי הפיתוח ליישוב וטענת הוועד, המשיב 5, כי לאחר שהוצאה דרישת תשלום הגיע להסדר עם המשיבים 3-2 בעניין זה; איננו מוצאים בסיס עובדתי מספיק לקביעה כי המשיבים 3-2 הופלו לטובה בכך שלא נגבה מהם תשלום נוסף ליישוב לאחר הקצאת המגרש נשוא העתירה. עם זאת, ככל שישנה הכרעה שיפוטית סופית בשאלות שהיו במחלוקת בעניין שיעור התשלום ליישוב, כמובן שאין להפלות בעניין זה בין המשיבים 3-2 לבין תושבים אחרים ביישוב המצויים במצבם. 5. לעומת טענת ההפלייה, שכמתואר לעיל לא מצאנו לה בסיס של ממש, הרי העובדה שעד כה לא החלו המשיבים 3-2 בבניית יחידות הנופש שלשם הקמתן הוקצה להם המגרש הנוסף אמנם מעוררת תמיהות. בהקשר זה דומה כי מן הראוי היה שהמינהל יפעל ביתר נחרצות מול המשיבים 3-2 לשם הבטחת מימוש מטרת ההקצאה. זאת ועוד, כיוון שאין מחלוקת בין המינהל לבין המשיבים 3-2 באשר למטרה שלשמה הוקצה להם המגרש נשוא העתירה, דומה כי אין בסיס של ממש לטענת המינהל לפיה מאחר שמטרת ההקצאה אינה מצוינת מפורשות בחוזה החכירה עם המשיבים 3-2, קיים קושי בעמידה של המינהל על מימושה. זאת במיוחד בהתחשב בפניית המינהל למשיבים 3-2 מיום 12.12.01, שבה התריע המינהל על אי הגשת תכניות בניה ליחידות האירוח ובתשובתם של המשיבים 3-2 מיום 23.12.01, שבה הודיעו האחרונים על כוונתם לבנות את חדרי האירוח במהלך שנת 2002. אף-על-פי-כן לא מצאנו כי יש בידינו לקבוע כי התנהלותו של המינהל עד כה מול המשיבים 3-2 הייתה נגועה בשיקולים זרים או בחוסר סבירות קיצוני. זאת ועוד, בדיון שנערך בפנינו ביום 10.12.08 הביע בא-כוח המשיבים 3-2, עו"ד א' גולדהמר, את נכונות מרשיו לחתום על הסכם חדש עם המינהל שבו יתחייבו להקמת יחידות האירוח בתוך שנה. בנסיבות אלה, ובכפוף לכך שהסכם כאמור אמנם ייחתם וימומש, איננו סבורים כי לעת עתה יש בידינו עילה להורות על ביטול הקצאת המגרש נשוא העתירה למשיבים 3-2. נוכח התוצאה אליה הגענו איננו נדרשים לטענת השיהוי בהגשת העתירה. עם זאת, יש ממש בטענת המשיבים שעקב השיהוי לא ניתן לקבוע כיום ממצאים בדבר מצב ביקוש המגרשים במנות בשנת 2000. 6. אשר על כן, ובכפוף לאמור בפסקה 5 לעיל, העתירה נדחית, ללא צו להוצאות. ה נ ש י א ה השופט א' א' לוי: אני מסכים. ש ו פ ט השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינה של כב' הנשיאה ד' ביניש. ניתן היום, כ"ז בכסלו התשס"ט (24.12.2008). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06084770_N20.doc דז מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il