פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 8461/22
לפני:
כבוד השופט י' עמית
כבוד השופט ד' מינץ
כבוד השופטת ר' רונן
המערערים:
1. יהודה גפני
2. יורשי ראובן אורן ז"ל
3. יורשת יפה אורן
4. ימימה טרודלור
5. יורשי שבתאי סרור ז"ל
6. רחל פרידברג
7. יורשי יוסף יצחקי ז"ל
8. יורשי רינה פיצוטו ז"ל
9. יורשת שמואל כגן ז"ל
10. יורשי אסתר ברי ז"ל
11. צבי ברי
12. אשר אברהם
13. עמינדב ברוש
14. דן קנטור
15. רמי קן-תור
16. איתן קנטור
17. הדס אסא
18. חוה אדורם
19. אביעם גפני
20. ליאור לוינסון
21. מלכה גלעדי
22. יורם גלעדי
23. יורשי יונה יצחק ז"ל
24. יחזקאל סעידה
25. ד"ר בורנשטיין בע"מ
26. קאסה איטליאנה בע"מ
27. עמיר קרקעות בתים ונכסים בע"מ
28. סולומון דיין
29. ליליאן דיין
30. אלעד ישראל החזקות בע"מ
31. אלבר למר
32. ארמד חברה לבניין והנדסה בע"מ
33. אסנת פרשקר
34. אריאלה אלון
35. עופר פרידברג
36. עינת פרידברג
37. כרמלה קורן
38. יעקב גולדשמיט
נ ג ד
המשיבות:
1. רשות מקרקעי ישראל
2. קרן קיימת לישראל
3. עיריית רמת השרון
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 25165-11-15 מיום 24.8.2022 שניתן על ידי כב' השופט א' יקואל
תאריך הישיבה:
כ"ז באלול התשפ"ג
(13.9.2023)
בשם המערערים:
עו"ד הלל איש-שלום; עו"ד אלעד אליהו
בשם המשיבות 2-1:
עו"ד רות גורדין
בשם המשיבה 3:
עו"ד אורון אלוני
פסק-דין
השופטת ר' רונן:
1. עניינו של הערעור שלפנינו בתביעה שהגישו המערערים (שהיו התובעים בתביעה), לסעד הצהרתי לפיו הם בעלי זכות בעלות – או למצער זכות חכירה ארוכת טווח ("למאות") – במקרקעין בעיר רמת השרון (להלן: המקרקעין).
2. בקליפת אגוז יובהר כי התביעה התבססה על הסכם משנת 1954 (שיכונה להלן: הסכם 1954), בו התקשרה המשיבה 2 (קק"ל) עם הוועד החקלאי ברמת השרון שייצג את חקלאי רמת השרון (להלן: החקלאים). המקרקעין נושא אותו הסכם (שטח כולל של 530-460 דונם), הוחכרו באופן קולקטיבי לתקופה בת 49 שנים (ולתקופה נוספת של 49 שנים), כאשר נקבע בהסכם כי זהות החקלאים שיקבלו חזקה במקרקעין תיקבע על ידי המלצת המועצה המקומית רמת השרון והוועד החקלאי. החקלאים שקיבלו זכויות במקרקעין העבירו סכומי כסף בגין השתתפות ברכישת המקרקעין למועצה – שהעבירה את הסכום הכולל ששולם על ידי החקלאים לידיה של קק"ל. המערערים בערעור הנוכחי הם החקלאים שקיבלו זכויות במקרקעין או חליפיהם.
3. לטענת המערערים, מאחר שהחקלאים שילמו עבור רכישת המקרקעין, הם רכשו בהם זכויות בעלות או זכויות לחכירה ממושכת. כן נטען כי בנסיבות אלה חל על החקלאים החריג שנקבע בפסקה 34 לפסק הדין בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: הלכת שיח חדש). בהתאם לפסקה זו, חוכרים ששילמו תמורה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שמה של קק"ל והוחכרה להם לאחר מכן, עשויים להיות זכאים לטעון לזכויות עודפות, החורגות מתנאי החכירה המפורטים בחוזה הסטנדרטי עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י).
4. עוד יש לציין כי משנת 1982 ואילך נחתמו בין כל אחד מהחקלאים לבין רמ"י חוזי חכירה הסכמי חכירה פרטניים (להלן: הסכמי שנות ה-80) בגדרם הוחכרו להם המקרקעין לתקופה של 49 שנים ללא אפשרות הארכה. בהסכמים אלה אף נשמרה הזכות לרמ"י לדרוש את פינוי המקרקעין במקרה של שינוי ייעוד, זכות שהיא אכן עשתה בה שימוש. לגישת המערערים, הסכמים אלה לפי פרשנותם הנכונה לא שללו את זכויותיהם בהתאם להסכם 1954.
5. הרקע העובדתי שפורט לעיל היה ברובו מוסכם על הצדדים. בה בעת היו ביניהם גם מספר מחלוקות עובדתיות (ובכלל זה ביחס לשאלה האם הסכום ששולם על ידי החקלאים בשנת 1954 כהשתתפות ברכישת המקרקעין הושב להם על ידי רמ"י; האם הסכום הזה שיקף את שווי המקרקעין בשנת 1954; מחלוקת ביחס למידע שהיה לחקלאים כאשר הם התקשרו בהסכמי שנות ה-80 וביחס לאומד הדעת שלהם ביחס להסכמים אלה ועוד).
6. בית המשפט המחוזי התייחס בפסק דינו המקיף לכל טענות המערערים ודחה אותן. הוא קבע בין היתר כי הסכם 1954 לפי פרשנותו הנכונה לא הקנה לחקלאים זכות חכירה נצחית אלא לכל היותר זכות חכירה לתקופה של 49 שנים עם חכירה לתקופה נוספת. הוא הוסיף כי מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם המדיניות הברורה והעקבית של קק"ל ביחס להסכמים כאלה. עוד נקבע כי בשנת 1954 היה שווי השוק של המקרקעין גבוה יותר מהסכום ששולם על ידי החקלאים עבורם. בית המשפט דחה את טענת המערערים לפיה הוסכם כי הם יקבלו את המקרקעין "לצמיתות", וקבע כי המונח הזה צריך להתפרש כמתייחס לחכירה לתקופה של 49 שנים עם תקופת חכירה נוספת בת 49 שנים.
עוד התייחס בית משפט קמא להסכמי שנות ה-80 וקבע כי הסכמים אלה מיצו את זכויותיהם של המערערים, ועם חתימתם – לא נותר עוד קיום להסכם 1954. משכך, אין למערערים עוד זכויות מכוח הסכם 1954, והסכם זה אף לא יכול להועיל להם בהתייחס לטענותיהם המבוססות על הלכת שיח חדש והחריג שנקבע בה. מעבר לכל אלה, קבע בית משפט קמא כי יש לדחות את התביעה מאחר שהיא התיישנה – וזאת מאחר שמרוץ ההתיישנות החל לכל המאוחר כאשר נחתמו הסכמי שנות ה-80, שאז הוברר באופן מפורש כי זכות החכירה של החקלאים מוגבלת ל-49 שנים בלבד, ללא זכות הארכה, עם אפשרות לפינוי החקלאים מהמקרקעין במקרה של שינוי ייעוד.
7. לאחר שעיינו בכל החומר שהונח לפנינו, ואף שמענו את טענות הצדדים בעל פה, אנו סבורים כי דין הערעור להידחות וזאת מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ט – 2018. כפי שהובהר לעיל, פסק דינו של בית משפט קמא הוא מפורט ומנומק. בית המשפט קובע את הרקע העובדתי הנדרש, והוא מבהיר מדוע הרקע הזה תומך במסקנות המשפטיות שלו. בכלל זה קבע בית המשפט כאמור כי הסכמי שנות ה-80 החליפו את הסכם 1954; וכי משום כך, מאז שנחתמו הסכמי שנות השמונים, לא היו עוד למערערים זכויות מכוח הסכם 1954. משכך, הזכויות היחידות שיש למערערים הן אלה המוקנות להן מכוח הסכמי שנות השמונים בהם התקשר כל אחד מהם בנפרד, ולא מעבר לכך. לכן, אין גם בסיס לטענת המערערים המבוססת על הלכת שיח חדש. מסקנה זו – כמו גם יתר מסקנותיו של בית משפט קמא בפסק דינו, מקובלת עלינו, ולכן אנו סבורים כי דין הערעור להידחות.
8. הערעור נדחה אפוא. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים 2-1 בסך 15,000 ₪ ובהוצאות המשיבה 3 בסך 5,000 ₪.
ניתן היום, ג' בתשרי התשפ"ד (18.9.2023).
ש ו פ ט
ש ו פ ט
ש ו פ ט ת
_________________________
22084610_P11.docx מש
מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il