פסק-דין בתיק ע"א 8403/00
בבית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 8403/00
וערעור שכנגד
בפני:
כבוד השופט א' מצא
כבוד השופט י' אנגלרד
כבוד השופט א' ריבלין
המערערים:
1. פלוני
2. פלונית
3. פלונית
נ ג ד
המשיבה:
שוודיה חברה לבנין והשקעות בע"מ
ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט
המחוזי בחיפה מיום 5.10.00 בת"א 643/96 שניתן
על ידי כבוד השופטת ר' חפרי-וינוגרדוב
תאריך הישיבה:
ב' באייר תשס"ב (14.4.2002)
בשם המערערים:
עו"ד דוד זיילר
בשם המשיבה:
עו"ד אריה בן ארי
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
1. ש'ב' ואחיה נ'ב', שהוא חסוי, ירשו מהוריהם
זכויות חכירה במקרקעין בקרית ביאליק (להלן "המוכרים"). לאח החסוי מונו שתי אפיטרופיות, אחותו וכן אשת
בן דודו, א'ז'. ביום 23.7.92 אישר בית המשפט המחוזי בירושלים הסכם קומבינציה שנערך
בין המוכרים מצד אחד לבין שוודיה חברה לבניין והשקעות בע"מ (להלן "הקבלן"). על פי ההסכם התחייבו המוכרים להעביר את המקרקעין
לקבלן, אשר יוכל לבנות עליו בניין דירות ושטחים מסחריים. לפי סעיף 2 להסכם, התחייב
הקבלן להקצות למוכרים שתי דירות על פי תשריט שצורף להסכם וכן ישלם 40,000$ בשקלים
על פי השער היציג. במסגרת ההסכם נבנו על המקרקעין שני בניינים: בניין מגורים בן
שמונה דירות, מתוכן הוקצו שתיים למוכרים; ובניין מסחרי ובו ארבע חנויות ומשרד.
באשר לשטח שתי הדירות שיוקצו למוכרים יצר סעיף 3 להסכם קשר בין שטחן לבין השטח
הכולל שיותר לבנייה בקרקע. על פי סעיף 12(א) התחייבו המוכרים לחתום על ייפוי כוח
בלתי חוזר שיסמיך את באי-כוח הקבלן כנאמן להעביר את הבעלות בחלקה, זאת "בכפוף
למילוי כל התחייבויות הקונה ובכפוף לשאר תנאי הסכם זה".
2. במסגרת ביצוע ההסכם התגלעה מחלוקת חריפה
בין המוכרים לבין הקבלן בדבר שטח שתי הדירות על פי תניות ההסכם. לאחר התכתבויות
ופגישות בין הצדדים שלחו המוכרים ביום 18.8.93 מכתב לקבלן ובו אסרו על השימוש
בייפוי הכוח בשל אי מילוי ההתחייבויות על פי ההסכם. ביום 9.5.94 שלחו המוכרים מכתב
התראה, שבו נתנו לקבלן ארכה של 30 יום "לתיקון המעוות", דהיינו, להעמדת
דירות לרשות המוכרים על שטחן המלא. המוכרים ציינו במכתב ההתראה כי אם הדבר לא
ייעשה, הרי הם מבטלים את ההסכם בשל הפרה יסודית והביטול ייכנס לתוקפו ביום
15.6.94. ואמנם, ביום 19.6.94, שלחו המוכרים מכתב נוסף שבו הודיעו על ביטול החוזה.
על אף הודעת הביטול הושלמה תוכנית הבנייה ובמרץ 1995 נמסרו שתי הדירות למוכרים,
תוך הסכמה ששני הצדדים שומרים על טענותיהם.
3. ביום 14.5.96 הגיש הקבלן תביעה לבית המשפט
המחוזי ובה ביקש, בין היתר, שבית המשפט יצהיר כי החוזה בוטל שלא כדין מצד המוכרים;
כי הוא מוסמך לעשות שימוש בייפוי הכוח; וכן תבע מתן פיצוי כספי בשל הנזקים שנגרמו
להם כתוצאה מהביטול והאיסור להשתמש בייפוי הכוח, אשר מנע מהם את רישום הבית כבית
משותף והעברת הבעלות על שם רוכשי הדירות.
4. אביא בקצרה את עיקר הממצאים והמסקנות
שנקבעו בפסק דינו המפורט והמנומק של בית המשפט קמא, מפי השופטת ר' חפרי-וינוגרדוב.
א. למוכרים נמסרו במסגרת ההסכם דירות ששטחן
78.97 מ"ר כל אחת.
ב. לפי שטח בנייה כולל של 849.92 מ"ר,
שגודלו נקבע על ידי בית המשפט, היה על הקבלן להעמיד לרשות המוכרים דירות בשטח
העולה בכ-3 מ"ר על שטח הדירות שנמסרו להם בפועל.
ג. על פי השטח "הרשוי", שגם הוא
מודד לגודל הדירה, יש להוסיף לכל אחת מן הדירות כ-2 מ"ר נוספים. כתוצאה מכך,
החסר הכולל בשטחה של כל אחת מן הדירות הוא כ-5 מ"ר ליחידה.
ד. החסר של כ-5 מ"ר ליחידה מהווה אמנם
הפרת חוזה מצד הקבלן, אך ביחס לדירות בנות כ-79 מ"ר, הפרה זו אינה בבחינת
הפרה יסודית.
ה. מאחר שהמדובר בהפרה לא-יסודית, זכות
הביטול של הנפגע נשללת - על פי הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת
חוזה), תשל"א-1970 - כאשר בנסיבות העניין ביטול החוזה היה בלתי צודק. בית
המשפט מצא כי הביטול מצד המוכרים היה בלתי-צודק בנסיבות העניין.
ו. העובדה כי נסיבות העניין שוללות את זכות
הביטול, אין פירושה כי יש לראות כעת בעצם פעולת הביטול משום הפרת חוזה מצד
המוכרים. כן נקבע, כי בביטול ההסכם לא היה משום חוסר תום לב מצד המוכרים.
ז. העולה מן האמור כי הקבלן הפר את החוזה
והביטול נמנע רק בשל סייג הצדק. בנסיבות אלה אין לומר כי מקור הנזק של הקבלן הוא
בביטול או באיסור להשתמש בייפוי הכוח. לכן, אין הקבלן זכאי לפיצויים בשל הנזק
שנגרם לו בעקבות הביטול. בית המשפט קמא מוסיף כי לטעמו גם לא הונחה תשתית ראייתית
מספקת להתרחשותו של הנזק.
ח. עם שלילת תוקף הביטול, יש לקבוע כי החוזה
בין הצדדים ממשיך להתקיים.
ט. עם זאת, מאחר שהקבלן לא מילא את כל
התחייבויותיו על פי ההסכם, אין לראות באיסור להשתמש בייפוי הכוח משום הפרת חוזה
מצד המוכרים.
5. מסקנתו הסופית של בית המשפט קמא הייתה כי
יש לדחות את תביעת הקבלן הן למתן ההצהרות והן לפסיקת פיצויים בשל הנזק שנגרם לו.
על פסק דין זה הוגש ערעור וערעור שכנגד. לאחר עיון בטיעונים של בעלי הדין ובחומר
המצוי בתיק, הגעתי למסקנה כי אין להתערב במימצאים שנקבעו על ידי בית המשפט קמא
אותם ביסס כהלכה על התשתית הראייתית שהונחה לפניו. באשר למסקנות המשפטיות, בית
המשפט צדק בגרסו כי הפרת הקבלן אינה בבחינת הפרה יסודית. גם המסקנה כי הביטול היה
בלתי-צודק בנסיבות העניין מבוססת כראוי. אזכיר בהקשר זה את הנמקתו של בית המשפט:
עיקר העניין הוא לדעתי בכך שנזקה של התובעת מהביטול גדול בהרבה מנזקם
של הנתבעים (ראה למשל את ע.א. 201,27/80 ארגמן חב' לבנין בע"מ ואח' נ. ברנפלד
פד"י לו 1 עמ' 393 בסעיף 403). כזכור הדירות נמכרו לרוכשים ברובן לפני
28.1.93. גם אם בהסכם בין הצדדים התחייבה התובעת להתנות בכל הסכם עם מי מהרוכשים
שהוא כפוף לאמור בהסכם בין הצדדים כאן (סעיף 21 להסכם) והאפשרות לרשות [צ"ל
לרשום] הערת אזהרה לטובת רוכש הותנתה בכך שהרוכש יאשר שהוא קרא את ההסכם ויודע את
הכפיפות המדויקת של זכויותיו לפיו, הרי קשה להפריד בקשיי ההשבה שהביטול יוצר. לכאורה,
עניינו של סע' 13 לחוזה בביטול עקב הפרה יסודית בלבד, אך אזכיר כי במסגרת סעיף זה
אמורים המוכרים לקבל לאחר מתן הודעת ביטול שליטה מלאה על המגרש ועל כל מה שנבנה בו
עד אז. גם שקילת המצב לאור הוראת ההשבה שבסעיף 9 לחוק החוזים תרופות מלמדת על
הקושי ואולי הנבצרות שבביצוע השבה מצד התובעת ועל קשיים מסתברים שיגרמו לרוכשי
הדירות.
הנמקה זו בדין יסודה.
6. בית המשפט צדק גם במסקנתו כי שלילת הביטול
מטעמי צדק, אינו הופך את הביטול להפרת חוזה מצד הנפגע. ראה ברוח זו ע"א
672/79, 673 מזל לוי ואח' נ' קרול איצקוביץ,
פ"ד לה (2), 636, 643, מפי השופט ח' כהן:
...העובדה, שמצאנו את הביטול לבלתי צודק, אינה אומרת, שהביטול לא היה
חוקי - וביטול חוזה, שנעשה כדין, אינו יכול להיות בגדר הפרתו. צדקת הביטול נשקלת
לפי סעיף 7 (ב) לחוק התרופות, רק אם הביטול כשלעצמו נעשה כדין - שאם לא נעשה כדין,
אין הביטול ביטול, ושאלת צדקתו אינה יכולה להתעורר. אבל אם נעשה כדין, ואפילו אינו
צודק, אין הוא - או המחדלים בעקבותיו - יכול לשמש עילה לתביעת פיצויים.
7. אעיר, דרך אגב, כי לפעולת הביטול פגם נוסף
בשל היות אחד המוכרים חסוי המצוי תחת אפוטרופסות. לטעמי, כפי שההסכם גופו היה טעון
אישורו של בית המשפט, כך יש לקבל את אישורו של בית המשפט גם על ביטולו. יש לזכור,
כי במיוחד בנסיבות המקרה הנדון, ביטולו של ההסכם עשוי היה להטיל על החסוי חובת
השבה בעלת משמעות כלכלית רבה. מן הראוי כי בית המשפט, שנתן את האישור לעיסקה, יבחן
מראש את תוצאות הביטול מבחינתו של החסוי.
8. עם כל זאת, במסקנה משפטית אחת נראה לי כי
יש יסוד לטענת הקבלן, והיא הנוגעת לאיסור להשתמש בייפוי הכוח. אין זה מתקבל על
הדעת כי - לאור העובדה שהחוזה תקף וממשיך להתקיים - המוכרים יכולים למנוע את השלמת
החוזה, הנוגע גם לצדדים שלישיים, למשך שנים רבות. בשלב הנוכחי, התרופה היחידה
העומדת לזכות הנפגע בשל הפרת ההסכם מצד הקבלן היא קבלת פיצויים בעד הנזק שנגרם לו.
כפי שראינו, ביטול החוזה נשלל בשל סייג הצדק. גם אכיפתו של ההסכם בעניין שטח
הדירות אינה עוד אפשרות מעשית, משום שבנייתן הסתיימה זה מכבר. התוצאה ממצב דברים
זה היא כי לעת הזאת אין עוד תחולה להוראה המקורית בהסכם שמנעה את השימוש בייפוי
הכוח עד למילוי כל ההתחייבויות מצד הקבלן. הנימוק הפורמלי למסקנה זו מצוי בעובדה
כי בשל אי-האפשרות לבצע את החובה החוזית הראשונית, דהיינו: מסירת דירה בשטח גדול
יותר, חובה זו נבלעה בתוך החובה המשנית של תשלום פיצויים על ההפרה. עם החלפתה של
החובה הראשונית בחובה המשנית, אין המוכרים זכאים עוד למנוע את השימוש בייפוי הכוח.
יש לזכור כי אי-השימוש בייפוי הכוח עשוי לגרום לנזקים ניכרים לקבלן ולצדדים
שלישיים. אפשר אף כי מניעת השימוש בייפוי הכוח בנסיבות אלה יש בה משום פגיעה
בעקרון תום הלב מצד המוכרים. לכן, יש לטעמי לקבל בנקודה זו את ערעורו של הקבלן תוך
מתן הצהרה כי ייפוי הכוח שריר וקיים וכי עו"ד הדס רשאי לעת הזאת לעשות בו
שימוש כדי לרשום בית משותף על המגרש, לרשום את זכויות הקבלן בבניין המסחרי, וכן
כדי לרשום את זכויות הדיירים בדירות המגורים שרכשו.
התוצאה היא כי, למעט עניין ייפוי הכוח
שלגביו ניתנת בזאת ההצהרה הנזכרת לטובת הקבלן, הערעור והערעור שכנגד נדחים.
בנסיבות העניין אין צו להוצאות.
ש ו פ ט
השופט א' מצא:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט א' ריבלין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.
ניתן היום, ט"ו בכסלו תשס"ג
(20.11.2002).
ש ו פ
ט ש ו פ ט ש
ו פ ט
_________________
העתק מתאים למקור 00084030_Q08.doc/שב
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
שרה ליפשיץ – מזכירה ראשית
בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
בית המשפט פתוח להערות והצעות:
[email protected]
לבתי המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il