בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 8390/99
בפני: כבוד השופט א' מצא
כבוד
השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופט א' ריבלין
המערער: עיריית חולון
נגד
המשיבים: 1. אבינועם ניר
2.
ארמונות חן בע"מ
ערעור
על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו
מיום 14.10.99 בת.א. 996/96
שניתן
על-ידי כבוד השופטת ר' שטרנברג אליעז
תאריך
הישיבה: יב' באדר תשס"א (7.3.01)
בשם
המערער: עו"ד א' דר-לולו
בשם
המשיבים: עו"ד מ' רוזן
פ ס ק - ד י ן
השופט א' מצא:
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו, לפיו חוייבה המערערת (עיריית חולון, להלן - העירייה) לשובב
למשיבים את מס הרכוש שניגבה מהם - משנת 1986 ועד לשנת 1992 - בגין חלקות קרקע
שהוקצו על-ידי העירייה למשיב 1 (להלן - המשיב), חלף מקרקעין שהיו בבעלותו
של המשיב והופקעו על-ידי העירייה.
2. בשנת 1964 הכריזה העירייה על כוונתה להפקיע
לצורכי ציבור נכסי מקרקעין שבתחומה, ובכללם ארבע חלקות קרקע שהיו בבעלות המשיב.
בעקבות מאבק ציבורי, שניהלו בעלי השטחים המיועדים להפקעה, נכרתו בין העירייה לבין
המשיב ארבעה חוזים זהים, שלפיהם התחייבה העירייה להקצות למשיב מקרקעין חלופיים
כנגד חלקותיו המופקעות. בכל אחד מהחוזים (שלהלן נתייחס לארבעתם כאל
"החוזה") נטלה העירייה על עצמה התחייבויות עיקריות אלו: לרשום את החלקות
החלופיות בפנקס המקרקעין על-שם המשיב במושע (לאמור, בבעלות משותפת עם אחרים), בתוך
שישה חודשים מיום פרסום צו ההפקעה; להכין ולרשום תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של
המקרקעין החליפיים; ולבסוף, לאחר השלמת הליך החלוקה מחדש, לרשום את החלקות החדשות
על-שם המשיב במפרוז (דהיינו כבעלים יחיד), בתוך שלושה חודשים מיום רישום תכנית
החלוקה. עם זאת נקבע בחוזה, כי המשיב רשאי להודיע לעירייה, כי אינו מעוניין ברישום
בעלותו בחלקות כלשהן במושע אלא מבכר להמתין עד לרישום בעלותו בהן במפרוז. אשר
לחובת המשיב לשאת בתשלומי מס רכוש בגין החלקות החלופיות, הבחין החוזה בין המקרה בו
תירשם חלקה כלשהי בבעלותו במושע לבין המקרה בו ישתמש המשיב בברירה הניתנת לו
ויעדיף להמתין לרישום זכות בעלותו בה במפרוז. בסעיף 14 לחוזה, שהסדיר נושא זה,
נקבע לאמור:
14. א. ...
ב. והיה אם צד ב' [המשיב] יבכר ויעדיף להמתין ולחכות
עד אשר תהיה באפשרותה של העיריה להעביר לו בטאבו את חלקתו החדשה במפרוז מסומנת
במספר הגוש והחלקה כאמור בסעיף 9 דלעיל, אזי כל המסים העירוניים והממשלתיים שיגיעו
לגבי החלקה החדשה יחולו על צד ב' וישולמו על ידו, מיום תום שני חודשים מהתאריך בו תודיע
העיריה בכתב לועד או לצד ב' על מקום החלקה החדשה ועל הקצאתה לצד ב'.
ג. והיה אם צד ב' יבכר ויעדיף לקבל חלקתו החדשה בטאבו
במושע (בלתי מחולק) כאמור וכמתוכנן בסעיף 3 דלעיל, אזי צד ב' יתחיל מחדש לשלם את
מסיו העירוניים והממשלתיים (לגבי חלקתו החדשה במושע בגושים המרוכזים) מיום תום שני
חודשים מהתאריך בו תעביר לו העיריה במשרד ספרי האחוזה את חלקתו החדשה במושע
בגושים המרוכזים הנ"ל (ההדגשים הוספו - א' מ')
3. אף שצו ההפקעה פורסם עוד בשנת 1964 (זמן קצר
לאחר חתימת החוזה), חדלה העירייה, במשך שנים רבות, מלרשום את החלקות החלופיות
בבעלות המשיב במושע. כן לא הזדרזה בהכנתה וברישומה של תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של
המקרקעין המיועדים להקצאה. ברם, גם המשיב, לא גילה במהלך אותן השנים כל יוזמה; לא
הודיע לעירייה, כי הוא מעדיף להמתין עד לרישום זכות בעלותו במפרוז, ואף לא דרש
ממנה לקיים את התחייבויותיה לפי החוזה.
ביום 11.12.1984, בתשובה לפניית בא-כוח המשיב,
הודיעו בא-כוח העירייה, כי בתמורה לחלקותיו המופקעות הוקצו למשיב עשר חלקות חדשות.
במכתב פורטו מספריהן של החלקות החדשות (שבשלב זה טרם ניתן היה לרושמן בבעלות
המשיב). בעקבות זאת התקשר המשיב, בין השנים 1990-1986, עם חברה קבלנית (המשיבה 2),
וכרת עמה הסכמי קומבינציה לגבי חלק מהחלקות החדשות. סמוך לאחר כריתת ההסכמים
הראשונים ביניהם (עוד במהלך שנת 1986) החלו המשיבים למכור דירות בבניינים העתידים
לקום על המגרשים; ואז גם חויבו בתשלום מס רכוש על החלקות, אותו נאלצו לשלם כתנאי
לקבלת היתרי בנייה מאת העירייה. רק בתחילת שנות ה90-, לאחר השלמת הליכי החלוקה
מחדש, סיפקה העירייה למשיב שטרי מכר חתומים שאיפשרו לו לרשום את המגרשים החדשים על
שמו.
4. המשיבים הגישו נגד העירייה תביעה
בסדר-דין-מקוצר, להשבת תשלומי מס הרכוש ששולמו על-ידם בין השנים 1992-1986. סכום
התביעה הועמד על 1,456,000 ש"ח. בתביעה נטען, כי חיובם במס צריך היה לקום -
מכוח סעיף 14(ג) לחוזה - רק חודשיים לאחר רישום המגרשים על שם המשיב.
העירייה קיבלה רשות להתגונן. בכתב הגנתה נטען, בין השאר, כי מכתבו של בא-כוח
העירייה מיום 11.12.1984 היווה הודעה על הקצאת חלקות במפרוז למשיב, כאמור בסעיף
14(ב) לחוזה. מכאן, שחיוב המשיב במס קם חודשיים לאחר ההודעה, אף שהרישום
טרם התבצע. ממילא כבר היה חיוב זה בתוקף בשנת 1986, עת הושת לראשונה מס הרכוש על
החלקות.
5. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה. בפסק-דינו
נקבע, כי משהתמהמהה העירייה בקיום התחייבויותיה לפי החוזה, במשך יותר מעשרים שנה,
יש לראותה כמי שהפרה את החוזה הפרה יסודית. בנסיבות אלו, שלא ניצפו מראש בעת כריתת
החוזה, לא היה מקום להחלת האופציה החריגה, שהוסדרה בסעיף 14(ב), ואין לראות במשיב
כמי שבשנת 1984 הודיע על בחירתו באופציה זו. לפיכך יש לפעול על-פי המסלול הרגיל
שנקבע בחוזה, ואשר בא לביטוי בסעיף 14(ג).
6. בערעור שלפנינו טוענת העירייה כי פסיקתו של
בית המשפט קמא יצרה מצב בלתי נסבל: המשיב הסכים (בשנת 1984) לקבל לחזקתו את
המגרשים שהוקצו לו במפרוז, ואף שהללו טרם נרשמו על שמו נהג בהם מנהג בעלים, התקשר
לגביהם בהסכמי קומבינציה עם המשיבה 2, והחל משנת 1986, עם תחילת התהליך של מכירת
הדירות, הניבו לו המגרשים רווחים. התקשרותו בעיסקאות הקימה עילה לחיובו בתשלום מס
רכוש. והנה, מס זה - שהעילה להטלתו נבעה מהתקשרותו של המשיב בעיסקאות רווחיות -
הוטל, במצוות פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, על הקופה הציבורית. לטענת העירייה,
זהו בדיוק המצב אותו ביקש סעיף 14 לחוזה למנוע. ההיגיון הכלכלי שבבסיס הסעיף הינו,
כי בחירה באופציה לקבלת מגרשים במפרוז תיטיב כלכלית עם המשיב, בכך שתאפשר לו לנהוג
מנהג בעלים גם בטרם תירשם הקרקע על שמו. זאת, להבדיל מאופציית המושע, שהייתה כופה
על המשיב שיתוף במגרשים עם בעלים נוספים, שלא בהכרח היו מסכימים לתוכניותיו בדבר
אופן הניצול של המגרשים. מטעם זה, טוענת העירייה, נקבע בסעיף 14 לחוזה, כי בחירת
המשיב באופציית המפרוז תחייב אותו בתשלום מס רכוש על החלקות מיום תום חודשיים מן
המועד בו תודיע לו העירייה על הקצאתן, כשלמועד הרישום אין לעניין זה כל משמעות.
לחיזוק עמדתה מזכירה העירייה, כי "בעל", כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מס רכוש
וקרן פיצויים, תשכ"א1961-, והחייב בתשלום מס, אינו רק הבעלים הרשום של הקרקע,
אלא (כעולה מחלופה (ב) של ההגדרה) גם מי שמחזיק במקרקעין או נהנה מהם, בנסיבות
העושות אותו כבעליהם, אף שאינו הבעלים הרשום.
המשיבים דוחים את פרשנותה של העירייה לסעיף
14(ב) לחוזה. לטענתם, עניינו של סעיף-קטן זה במקרה אחד בלבד והוא, שהמשיב דוחה
את הצעת העירייה לרשום את חלקתו החדשה במושע ומעדיף להמתין עד לרישומה במפרוז.
בחירה כזו של המשיב מצדיקה את העברת עול המסים אליו, באשר היא משנה את הקצאת
הסיכונים הרגילה שנקבעה בחוזה (שהרי מעתה, האשם היחיד בהיעדר הרישום הוא המשיב).
לעומת זאת, כאשר בפני המשיב כלל לא עמדה האופציה לרשום את חלקתו במושע - כפי
שלטענת המשיבים היה המצב בענייננו - אין הצדקה להטיל עליו את החיוב במס, שכן
העירייה נותרת נושאת הסיכון והאחראית הבלעדית לאי-רישומה של החלקה. במצב זה,
לטענתם, מן הדין להחיל את ברירת המחדל, המוסדרת בסעיף 14(ג) לחוזה. את טענת
העירייה, כי גם על-פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים חלה עליהם חבות במס מאז שנת 1986,
מבקשים המשיבים לדחות. החוק, טוענים הם, מסדיר את היחסים שבין הנישום לבין המדינה,
ואילו יחסי המשיב והעירייה הוסדרו בחוזה שנכרת ביניהם.
7. ערעורה של העירייה בדין יסודו. אינני מתעלם
מכך, שהדרך בה יישמו הצדדים את הוראות החוזה נשנתה מן הדרך שהותוותה על-ידם מראש.
הלוא על-פי החוזה, רישום הבעלות בחלקות במושע אמור היה להתבצע, כברירת מחדל, בתוך
זמן קצר ביותר (שישה חודשים מיום פרסום צו ההפקעה), בעוד שאופציית המפרוז עשויה
הייתה לחול רק אם הודיע המשיב כי הוא בוחר באופציה זו, ובכך מוותר על קבלת רישום
בעלותו במושע. ואולם אופציית הרישום במושע לא עמדה לרשות המשיב, במשך שנים רבות
לאחר כריתת החוזה. ומשפנה בא-כוח המשיב לעירייה, בשנת 1984, הוצב לכאורה בפני
עובדה, לפיה הוקצו לו חלקות במפרוז בטרם רישום. אלא שהשתלשלות עובדתית זו אינה
יכולה להועיל למשיב, שבמשך שנים רבות (ועד לפניית בא-כוחו אל העירייה בשנת 1984)
לא מחה על כך שהעירייה - חרף התחייבותה החוזית - אינה מקנה לו בעלות רשומה בחלקות
חלופיות, במושע. גם בהנחה, שמשתיקתו בלבד לא ניתן היה להסיק כי הוא מעדיף להמתין
לקבלת בעלות במפרוז, הרי שסוף מעשהו מעיד על בחירתו לאשורה: כאשר הודיעה העירייה
לבא-כוחו, כי הוקצו לו מגרשים במפרוז, לא דחה המשיב את ההודעה, ואף לא טען כי
הסכמתו להצעה אינה במסגרת החוזה, אלא נטל את המגרשים והתקשר לגביהם בהסכמי
קומבינציה. בכך גילה המשיב את דעתו, כי הוא מסכים לקבלת המגרשים במפרוז בהתאם
לתנאי החוזה, הגם שמעיקרה לא הודיע לעירייה על בחירתו באופציה האמורה.
במאמר מוסגר ייאמר, כי המשיבים אינם מכחישים,
אל נכון, כי המשיב נטל את החלקות ונהג בהן מנהג בעלים עוד בטרם נרשמו הללו
בבעלותו. עם זאת טוענים הם, כי היעדר הרישום גרע ממלוא יכולתם למכור את הדירות.
טענה זו מרמזת, כי רווחי המשיבים מניצול החלקות החלופיות פחתו ממה שבעלים גמורים
עשויים היו להפיק מהן. ואולם לטענה זו - שלגבי נכונותה אינני נוקט כל עמדה -
ולצדקת חיובם של המשיבים במס רכוש, אין ולא כלום.
8. לפנים מן הצורך אוסיף, כי לאותה התוצאה נגיע
גם אם נניח שהמשיבים צודקים בטענתם, שסעיף 14(ב) לחוזה שנכרת בין העירייה לבין
המשיב לא הסדיר את שאלת החבות במס בסיטואציה שבגדרה הוקצו החלקות למשיב במפרוז.
מאימוץ ההנחה הזאת לא עולה, כי יש תחולה לסעיף 14(ג) וכי החבות במס רכוש צריכה
להיות מוטלת על העירייה. לסעיף 14(ג) אין כל רלוונטיות לענייננו, שכן התנאי היסודי
לתחולתו - רישום החלקות החדשות במושע - לא התקיים. מכאן שהסיטואציה שלפנינו כלל לא
הוסדרה בחוזה. נובע מכך, שבשאלת החבות במס יש להכריע, לא על-פי הוראות החוזה, אלא
על-פי הוראות החוק. והנה, אף כאן, הדין בבירור הוא עם העירייה. כך מתחייב מהגדרת
"בעל", כמשמעו בסעיף 1 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים:
"בעל"
-
(1)
בקרקע -
(א)
...
(ב)
נפטר או נעדר הבעל כמשמעותו בפסקה (1)(א), או העביר לאחר את זכותו להחזיק בהם,
ליהנות מהם או לקבל מהם הכנסה או רווחים בנסיבות העושות את האחר כבעלם, או
העביר לאחר את זכותו להחזיק בהם, ליהנות מהם או לקבל מהם הכנסה או רווחים בנסיבות
העושות את האחר כחוכרם או כחוכר המשנה שלהם לתקופה שאינה פחותה מ25- שנים;
יהיה
בעל הקרקע - המחזיק או הזכאי להחזיק בהם או ליהנות מהם, או הזכאי לקבל מהם הכנסה
או רווחים בנסיבות כאמור; והכל בין שזכותו רשומה בפנקסי הקרקע או בפנקסים רשמיים
אחרים ובין שאינה רשומה; (ההדגשים הוספו - א' מ').
התוצאה מיישום ההסדר החוקי אינה שונה מזו
המושגת מיישום ההסדר החוזי. תוצאה זו היא גם צודקת. כל עוד היו החלקות בחזקת
העירייה ולא הניבו כל הכנסה, היתה העירייה פטורה ממס רכוש בגינן, מכוח הפטור
לרשויות מקומיות שבסעיף 39(4) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים. מרגע שהועברה החזקה
למשיבים, והקרקע החלה להניב הכנסה בעבורם, הושת החיוב במס עליהם. אין כל הצדקה כי
הקופה הציבורית תישא בחיוב זה, בעוד שהמשיבים ייהנו מן הרווחים. צדקת החיוב החוקי
אינה שונה אפוא מצדקת החיוב החוזי.
9. מסקנתי הינה אפוא, כי יש לקבל את הערעור, לבטל
את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי ולדחות את תביעת המשיבים. המשיבים ישלמו לעירייה
שכר-טרחת עורך-דין בשתי הערכאות בסך 50,000 ש"ח.
ש
ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
השופט א' ריבלין:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א'
מצא.
ניתן היום, טו' באייר תשס"א (8.5.01).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש
ו פ ט
________________
העתק
מתאים למקור 99083900.F06
נוסח
זה כפוף לשינויי עריכה טרם פרסומו
בקובץ
פסקי הדין של בית המשפט העליון בישראל.
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
בבית
המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444