פתחי עבדלכרים אבו ליל נ. עזבון המנוח עבד אל כרים חוסין אבו ל

החלטה בתיק רע"א 837/15 בבית המשפט העליון רע"א 837/15 לפני: כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט א' שהם המבקשים: 1. פתחי עבדלכרים אבו ליל 2. סעיד עבדאלכרים אבו ליל נ ג ד המשיבים: 1. עזבון המנוח עבד אל כרים חוסין אבו ליל 2. לוטפיה אבו ליל 3. לוטפי אבו ליל 4. חוסניה אבו ליל 5. מדינת ישראל 6. מינהל מקרקעי ישראל בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת בה"פ 35090-05-14 מיום 6.1.2015 שניתנה על-ידי השופט ז' הווארי בשם המבקשים: עו"ד מג'די עאבד פסק דין השופט נ' סולברג: 1. מאימתי זכאים נפקעים לפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: הפקודה)? עיקרי העובדות 2. ביום 19.3.1976 הופקעה חלקת קרקע הנמצאת בכפר עין מאהל, הידועה כחלקה 45 בגוש 17405 (להלן: המקרקעין). דבר ההפקעה פורסם ברשומות בהתאם להוראות סעיפים 5 ו-7 לפקודה. בחודש מאי 2014 הגישו המבקשים המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי כי הם בעלי הזכויות במקרקעין, ולפיכך זכאים, בין היתר, לפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' לפי סעיף 13 לפקודה. 3. בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ביום 10.9.2014 התעוררה שאלה עקרונית באשר לאופן החישוב של הפיצוי: מהו המועד הקובע אשר החל ממנו יש לפצות את המבקשים בגין 'אובדן דמי חכירה'? המבקשים טענו כי החזקה במקרקעין נקנית לרשות המפקיעה מכוח ההודעה המתפרסמת לפי סעיף 7 לפקודה, ומשכך יש לחשב את אובדן דמי החכירה החל מן היום שבו הייתה המשיבה זכאית לקנות חזקה במקרקעין, קרי – בתום חודשיים מיום פרסום ההודעה לפי סעיף 7 לפקודה. מנגד, טענו המשיבים, עניינו של סעיף 7 לפקודה בפרסום הודעה בדבר כוונה לקנות חזקה במקרקעין, ואולם את אבדן דמי החכירה יש לחשב רק החל מיום קניית החזקה בפועל במקרקעין. עיקרי החלטת בית המשפט המחוזי 4. לאחר שקילת טענות הצדדים, כמו גם בחינת החקיקה, הפסיקה והספרות המשפטית בנושא, הגיע בית המשפט המחוזי לכלל מסקנה כי הדין עם המשיבים, וזאת על יסוד הטעמים הבאים: ראשית, פרשנות הגיונית של סעיף 7 לפקודה מלמדת כי מטרתו של הפרסום היא להודיע על כוונתה של הרשות המפקיעה לקנות חזקה במקרקעין, אולם אין בעצם פרסום ההודעה משום קניית חזקה. תימוכין לכך ניתן למצוא, בין היתר, בעובדה שהרשות המפקיעה אינה רשאית לפנות את המחזיק בכוח מן הקרקע אגב פרסום הודעה לפי סעיף 7 לפקודה בלבד, ועליה להשיג לשם כך צו שיפוטי (א' נמדר הפקעת מקרקעין 329 (מהדורה שנייה, 2011) (להלן: נמדר)). שנית, גם לשונו של סעיף 13 לפקודה מלמדת כי הפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' ינתן רק החל ממועד קניית החזקה על-ידי הרשות המפקיעה. שלישית, תכליתו של הפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' היא לפצות את הנפקע בגין אבדן יכולת השימוש במקרקעין, ועל כן יש זיקה בין קניית החזקה בפועל לבין תשלום הפיצוי. מאחר שהמבקשים לא הוכיחו בשום שלב של ההליך כי אמנם נמנעה מהם יכולת השימוש במקרקעין בעקבות קניית חזקה על-ידי הרשות המפקיעה בתום חודשיים מיום פרסום ההודעה לפי סעיף 7 לפקודה, הרי שאינם זכאים לקבל 'דמי חכירה אבודים' החל ממועד זה. מכאן הבקשה למתן רשות ערעור שלפנַי. עיקרי טענות המבקשים 5. לטענת המבקשים, שגה בית המשפט המחוזי בהחלטתו, אשר סותרת את הלכתו של בית משפט זה בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר). לטענת המבקשים, לפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' אין כל קשר למהות השימוש שנעשה במקרקעין, ולעניין מועד קניית החזקה הסעיף הרלבנטי הוא סעיף 7 לפקודה, שעל-פיו החזקה נקנית לרשות המפקיעה כתום חודשיים מיום פרסום ההודעה ברשומות. פרשנות זו של סעיף 7 לפקודה מתחייבת, לטענתם, נוכח תכליתו של הפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה', שעניינו בהעמדת הנפקע במצב שבו היה אלמלא ההפקעה. משכך, כל אימת שהרשות המפקיעה הודיעה על כוונתה לתפוס חזקה במקרקעין מחד גיסא, אך טרם שילמה את פיצויי ההפקעה מאידך גיסא, יש בכך נזק לנפקע, אשר נמנעת ממנו האפשרות לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו, ועל כך יש לפצותו. המבקשים הוסיפו וטענו, כי כל פרשנות לחוקים הנוגעים להפקעת מקרקעין חייבת להיות לטובת הנפקע, על מנת שהלה יזכה לפיצוי הוגן ושווה ערך לקניינו שנלקח הימנו. 6. לטענת המבקשים, השאלה מאימתי משתכללת זכאות לפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' לפי סעיף 13 לפקודה טרם הוכרעה, ונודעת לה חשיבות משפטית רבה, שכן היא משליכה על כלל התביעות לפיצויים מכוח סעיף זה. זאת ועוד, הכרעה בשאלה זו משליכה באופן ממשי על זכויותיהם, שכן לפי הדין עליהם לבחור מראש במסלול הפיצויים המועדף בעיניהם, ואם ימתינו עד אשר יפסקו הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה, לא יוכלו עוד לשנות את מסלול הפיצויים, דבר אשר עלול להסב להם "נזק של ממש", כלשונם. אשר על כן, נתבקש בית משפט זה לדון ללא דיחוי בהחלטתו של בית המשפט המחוזי. דיון והכרעה 7. בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. 8. לגופו של עניין, דעתי כדעתו של בית המשפט המחוזי. טענת המבקשים לגבי אופן החישוב של 'אבדן דמי חכירה' אין לה על מה שתסמוך. בניגוד לטענת המבקשים, לפיה שאלת מועד תחילת חישוב הפיצויים מכוח סעיף 13 לפקודה טרם נדונה, הרי שהחוק, ההלכה הפסוקה והספרות המשפטית מורים כולם כאחד כי חישוב אבדן דמי החכירה יחל רק מיום קניית החזקה בפועל. אסביר את דברי. 9. שלושה מסלולי פיצוי חלופיים עומדים לפני נפקע בבואו לבקש פיצוי מן הרשות המפקיעה, "ואין הנפקע רשאי להסב לשולחן אחד ולאחר מכן לשולחן אחר" (ראו עניין הייטנר, פסקה 11; כן ראו ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468, 478 (2003)). ענייננו במסלול שבו בחרו המבקשים, המורכב מפיצויים לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה. 'פיצויי קרן' או 'פיצויי הון', הקבועים בסעיף 12 לפקודה, נועדו לפצות את הנפקע בגין שווים הנומינלי של המקרקעין גופם; 'פיצויי פירות', לפי הקבוע בסעיף 13 לפקודה, נועדו לפצות את הנפקע בגין 'אבדן דמי חכירה'. 10. בע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 706 (2004), התייחס הנשיא (בדימוס) א' ברק לפרק הזמן שבגינו יש לשלם פיצוי בעד 'אבדן דמי חכירה': "השאלה הראשונה שעולה היא מהו פרק הזמן שבעדו יש לשלם פיצוי בעד אובדן דמי חכירה... נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה, ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין... הדבר כתוב בבירור בסעיף 13 לפקודה. הדבר מתבקש מהגיונו של הסעיף, שכן סעיף זה ביקש לפצות את בעל המקרקעין בגין אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים עד מועד "מכירתם" לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה. עם קבלת פיצויי ההפקעה עוברת זכות השימוש המלאה לרשות המפקיעה, ואין הצדקה להמשיך ולפצות את הבעלים המקורי בעד אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים" (ההדגשות הוספו; ראו גם ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23, 35 (1997)). 11. הנה כי כן, שאלת מועד התחילה לעניין חישוב 'אבדן דמי חכירה' נדונה גם נדונה, וההכרעה ברורה – תחילת מועד החישוב היא מיום קניית החזקה על-ידי הרשות המפקיעה; בפרסום הודעה לפי סעיף 7 לפקודה לא סגי. הכרעה זו נשענת, כאמור, על שני אדנים מרכזיים: לשון החוק ותכליתו. 12. סעיף 13 לפקודה קובע כך: "מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר..." (ההדגשה הוספה; בדרך אגב אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל בשנת 2010 במסגרת תיקון רחב יותר לפקודה, ותביעות חדשות לפי סעיף זה ניתן להגיש רק לגבי הפקעות שהודעה לגביהן לפי סעיף 5 לפקודה פורסמה ברשומות עד ליום 15.2.2010). 13. קניית החזקה האמורה בסעיף 13 לפקודה נעשית אפוא "בהמשך להודעה לפי סעיף 7". ודוק: בהמשך לסעיף 7, אך לא מכוחו של סעיף 7. טוענים המבקשים כי הודעה לפי סעיף 7 לפקודה מקנה הלכה למעשה לרשות המפקיעה את החזקה במקרקעין, ולא היא. עניינו של סעיף 7 בהודעה לנפקע על כוונתה של הרשות המפקיעה ליטול לידיה את החזקה במקרקעין, וליתן סיפק בידי הנפקע להערך לכך בהתאם. אכן, כפי שמציינים המבקשים, ההודעה המתפרסמת ברשומות לפי סעיף זה אינה בעלת אופי דקלרטיבי גרידא, כי אם בעלת אופי קונסטיטוטיבי. לאמור, זכותה של הרשות המפקיעה לקנות חזקה במקרקעין המופקעים מותנית בפרסומה של ההודעה (ראו א' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 329 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: 'קמר – כרך ראשון')). עם זאת, "עצם פרסום ההודעה ברשומות אינו בגדר תפיסה בפועל של ההחזקה במקרקעין המופקעים בידי הרשות המפקיעה" (שם, עמ' 330). לא זו אף זו, כפי שציין בית המשפט המחוזי, בהעדר הסכמה של בעל הזכויות במקרקעין, או של המחזיק, למסירת החזקה, אין הרשות מוסמכת לקנות את החזקה ללא צו שיפוטי (למעט במקרים חריגים כמפורט בסעיף 8(ב)(1) לפקודה (שם, עמ' 328-327); נמדר, עמ' 329, 336), ואף בכך יש ללמדנו כי פרסום הודעה לפי סעיף 7 לפקודה אינו עולה כדי קניית חזקה. 14. האדן השני עליו מושתתת הכרעתי הוא כאמור תכלית החקיקה. תכליתו של הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא כפולה: הן לפצות את הנפקע בגין שלילת האפשרות להשתמש במקרקעין המופקעים ולהפיק מהם פירות, שעה שטרם קיבל את פיצויי ההפקעה באופן שיאפשר לו לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו, הן להוות תמריץ לרשות המפקיעה שלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הקרקע משעה שקנתה חזקה במקרקעין (ראו ע"א 8937/08 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה (1.12.2011), פסקאות 16-15; עניין הייטנר, פסקאות 25-24; ע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ' אלקה מנטל לבית ויסנשטרן, פ"ד כב(2) 902, 906 (1968); כן ראו א' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני 760 (מהדורה שמינית, 2013); נמדר, עמ' 417-416). ברי אפוא כי שלילת אפשרות השימוש באה לידי ביטוי רק לאחר שהרשות המפקיעה קונה חזקה במקרקעין בפועל, דבר המתחייב, כאמור, לפי טיבו של העניין הנדון ומן השכל הישר. 15. אשר לטענה כי החלטתו של בית המשפט המחוזי אינה מתיישבת עם עניין הייטנר, דומני כי המבקשים לא דקו פורתא בפסק הדין. אכן, כפי שצוין בעניין הייטנר, תכליתו של הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא "להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה" (פסקה 20). ברם, הדיון בעניין הייטנר התמקד בשאלת אופן חישובם של הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה, וזאת בתוך המסגרת הנורמטיבית המקובלת, עליה עמדנו עד כה, לפיה מועד הזכאות לפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה משתכלל רק מיום קניית החזקה בפועל (פסקה 11 לפסק הדין), וכי מטרתו של הפיצוי היא לפצות את הנפקע בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה שעה שהוא אינו יכול להנות מרכושו, ולתמרץ את הרשות המפקיעה לשלם לו בהקדם (פסקה 24 לפסק הדין). לא מצאתי בפסק הדין אישוש לטענת המבקשים כי עניינו של הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה הוא לפצות את הנפקע כבר משעת פרסום ההודעה לפי סעיף 7, אך בשל העובדה שהרשות המפקיעה טרם שילמה את פיצויי ההפקעה, וללא קשר לשאלת קניית החזקה ומניעת השימוש במקרקעין. 16. הפועל היוצא מדברי, כי הזכאות לפיצוי בגין 'אבדן דמי חכירה' משתכללת רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על-ידי הרשות המפקיעה, כפי עמדת המשיבים ובהתאם להכרעתו של בית המשפט המחוזי. כפי שציינו המבקשים, להכרעתי זו עשויה להיות השלכה על מסלול הפיצויים בו ילכו. ההכרעה היא ברורה, והמבקשים יכלכלו את צעדיהם כטוב בעיניהם. 17. אשר על כן, הערעור נדחה. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏י"א בניסן התשע"ה (‏31.3.2015). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15008370_O02.doc עב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il