רונן טוסי נ. מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 832/13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 832/13 וערעור שכנגד לפני: כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט א' שהם המערערים והמשיבים שכנגד: רונן טוסי ו-25 אח' נ ג ד המשיבה והמערערת שכנגד: מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, מיום 31.12.2012, בה"פ 8202-07-08, שניתן על-ידי כב' השופטת ז' בוסתן תאריך הישיבה: ד' באב התשע"ד (31.7.2014) בשם המערערים והמשיבים שכנגד: עו"ד דוד בסון; עו"ד סימון טוסון; עו"ד יורם תובל; עוד מנשה וחניש; עו"ד עזרא ראובני; עו"ד גדי זילברברג; עו"ד עודד ישראלי בשם המשיבה והמערערת נגד: עו"ד אייל בליזובסקי; עו"ד אסף הדני פסק-דין השופט א' שהם: 1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ז' בוסתן), בה"פ 8202-07-08, מיום 31.12.2013. עניינו של ערעור זה, בהערכת שיעור הפיצויים לו זכאים המערערים, בגין הפקעה של חלק מחלקת מקרקעין שנמצאת בבעלותם המשותפת. בגדרו של הערעור, מתעוררות שאלות הנוגעות לשווי המקרקעין שהופקעו; שיעור הפגיעה בקרקע שנותרה בבעלות המערערים; והסכומים להם זכאים המערערים בגין ההוצאות הנלוות להליך ההפקעה. הליכי ההפקעה 2. המערערים והמשיבים שכנגד (להלן: המערערים), הם הבעלים של 94.95% משטחה של חלקה 92 בגוש 6673 (להלן: חלקה 92 או החלקה), הרשומה על שמם בחלקים בלתי מסוימים (במושע). חלקה 92 הינה חלקת קרקע רצופה, ששטחה הרשום הוא 84,565 מ"ר, והיא נמצאת בתחום המועצה האזורית חוף השרון. חלקה 92 גובלת בחלקה המערבי במועצה מקומית כפר שמריהו ובמושב רישפון, ובחלקה הדרומי בעיר הרצליה. 3. על חלקה 92 חלה "תוכנית לתשתית לאומית 15 – מסילת השרון ודרך מס' 531" (להלן: התוכנית), אותה יזמה המשיבה והמערערת שכנגד – מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (להלן: המשיבה), ביחד עם חברת רכבת ישראל וחברת נתיבי איילון בע"מ. ביום 13.12.2007, פורסמה התוכנית למתן תוקף, ועיקרה נוגע לסלילתו של כביש, אשר יחבר בין ישובי השרון לבין המטרופולין של תל אביב – הוא כביש מס' 531. בנוסף, תוכנן כי לצדו של כביש מס' 531 תונח מסילת רכבת, שתחבר בין העיר כפר סבא לבין מסילת החוף. לפי התוואי הקבוע בתוכנית, כביש מס' 531 ומסילת הרכבת יעברו בשטחה של החלקה, דבר שחייב את הפקעתה החלקית. בהתאם לכך, ביום 16.4.2007, פרסם שר התחבורה בקובץ התקנות מס' 6578 את צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (דרך מס' 531, דרך מס' 20; מחלף שמריהו מזרח; מסילת ברזל; מסילת החוף; מסילת השרון התחברות עם מסילת החוף לתל אביב; מסילת השרון התחברות עם מסילת החוף לנתניה), התשס"ז-2007 (להלן: צו ההפקעה). במסגרתו של צו ההפקעה הופקעו 53,313 מ"ר משטח החלקה, המהווים 63.04% ממנה. יש להוסיף, כי עובר להפקעה חלו על חלקה 92 התוכנית הבאות: תוכנית מתאר מקומית חש/2/10 מיום 9.7.1970, שייעדה את חלקה 92 לשימוש חקלאי; תוכנית מתאר מחוזית 21/3 מיום 12.11.2003, ובמסגרתה יועדה חלקה 92 לשמש כאזור חקלאי/נוף כפרי פתוח; ותוכנית מתאר ארצית 35, שפורסמה ביום 27.12.2005, ולפיה החלקה מיועדת לשמש כאזור מרקם עירוני. 4. בתחילה התנגדו המערערים למסירת החזקה בחלקה, אך ביום 15.5.2008, לאחר הגשת תובענה למסירת חזקה (ה"פ 228/07), תפסה המשיבה חזקה בחלקה 92. בהמשך, שילמה המשיבה למערערים פיצויים בגין ההפקעה בסכום מצטבר של 9,111,754 ₪, בהתאם להערכת שווי של שמאי שנשכר מטעמה. 5. המערערים חלקו על גובה הפיצוי ששולם להם, והגישו שבע תביעות נפרדות, בשמן של שבע קבוצות בעלים שונות, לבתי המשפט המחוזיים מרכז-לוד ותל אביב-יפו. הדיון בשבע התביעות אוחד למסגרתו של הליך אחד, אשר התנהל בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. כל קבוצת בעלים הגישה חוות דעת נפרדת של שמאי מקרקעין מטעמה, כאשר הערכות השמאים, לגבי שווי הקרקע שהופקעה, נעו בין 516 ₪ למ"ר לבין 1012 ₪ למ"ר. יצוין, כי הפיצוי ששילמה המשיבה למערערים מבוסס על שווי של 283 ₪ למ"ר. ביום 25.3.2010, הסכימו הצדדים למינויו של שמאי מוסכם, השמאי יוסף זרניצקי (להלן: השמאי זרניצקי או זרניצקי), ונקבע כי הוא יבחן את חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, ויקבע את מרכיבי הפיצויים להם זכאים המערערים ואת סכומם. בהתאם לכך הוגשה, ביום 2.11.2011, חוות דעתו של השמאי זרניצקי (להלן: חוות הדעת). חוות דעתו של השמאי זרנציקי 6. בפתח חוות דעתו, ציין השמאי זרניצקי כי אין מחלוקת בין הצדדים, כי המועד הקובע לתשלום הפיצויים הוא יום פרסום צו ההפקעה –16.4.2007, וכי יש הסכמה בקשר לנתונים נוספים, הנוגעים למאפיינה של חלקה 92. עם זאת צוין, כי הצדדים נותרו חלוקים בקשר לשלוש שאלות עיקריות: מהו שווי הקרקע מושא ההפקעה, בשים לב לפוטנציאל התכנוני שלה; מהו שווי הפגיעה בקרקעות שלא הופקעו; והאם ניתן להפקיע 25% משטחה של חלקה 92 ללא תשלום פיצוי כלשהו. 7. השמאי זרניצקי קבע, כי הערכת שווי הקרקע תעשה באמצעות השוואה לעסקאות שנעשו בקרקעות חקלאיות, בעלות מאפיינים תכנוניים דומים, ואשר נמצאות בגוש 6673. זאת, בהתחשב בהבדלים התכנוניים בין החלקות השונות לבין חלקה 92, וביצוע ההתאמות הנדרשות. עוד ציין השמאי זרניצקי, כי בשל הבעלות המשותפת בחלקה, התבצעו עד כה בחלקה 92 רק עסקאות למכירת חלקים בלתי מסוימים בה. בנוסף הטעים השמאי זרניצקי, כי על-פי פסיקתו של בית משפט זה, שוויים של חלקים בלתי מסוימים בקרקע נמוך בכ-25%-15% משוויו של חלק מסוים בעל שטח זהה באותה הקרקע. לדידו של השמאי זרניצקי, מאחר שבענייננו הופקע חלק מסוים מחלקה 92, לא ניתן להתבסס על השווי הנובע מהעסקאות הקודמות שנעשו בחלקה 92 כפשוטו, משום ששווי זה הוא של חלקים בלתי מסוימים בחלקה 92, ולא של חלק מסוים בה. לפיכך, קבע השמאי זרניצקי, כי לשווי שיתקבל על בסיס העסקאות הקודמות שנעשו בחלקה 92, יש להוסיף סכום אשר יפצה על ירידת ערך בשיעור של כ-15%, שנבעה מכך שבמסגרתן של העסקאות הקודמות נמכרו חלקים בלתי מסוימים בקרקע (להלן: נטרול רכיב המושע). השמאי זרניצקי הוסיף וסקר את העסקאות שבוצעו בגוש 6673, בין השנים 2006-1998, בציינו כי מהמידע שיש ברשותו בוצעו בחלקה 6 עסקאות בלבד, כולן לפני שנת 2000. בהתבסס על עסקאות אלה, קבע השמאי זרניצקי כי בשנת 1999 השווי הממוצע למ"ר בלתי מסוים בחלקה 92 היה 348 ₪, ולאחר ביצוע התאמת השווי כמפורט לעיל, נקבע כי בשנת 1999 המחיר הממוצע למ"ר בחלקה 92, עמד על כ-410 ₪. בנוסף, לאחר בחינת עסקאות שנעשו בחלקות אחרות בגוש 6673, קבע זרניצקי כי בין השנים 2006-1999 לא חל שינוי משמעותי במחירי הקרקעות באזור, ולפיכך גם במועד הקובע לצורך תשלום הפיצוי, עמד מחירו של מ"ר בחלקה 92 על 410 ₪. 8. מכאן עבר השמאי זרניצקי לבחון את הנזקים שגרמה ההפקעה לשווי הקרקע, שנותרה בבעלותם של המערערים (להלן: השטח הנותר). ראשית נקבע, כי בשל גודלו של השטח הנותר, חלק מהמערערים, בפרט אלו בעלי החלקים הקטנים יותר, יצטרכו להיכנס לשותפויות עם בעלי קרקע אחרים, במקרה של הקצאה עתידית במסגרתה של תוכנית איחוד וחלוקה. צוין בנוסף, כי מקצת מן החלקות יהיו קטנות מכדי שניצולן החקלאי יהיה כלכלי (להלן נכנה ראש נזק זה: הגדלת רכיב המושע). נקבע, כי הגדלת רכיב המושע הביא לפגיעה של כ-5% משווי השטח הנותר. שנית, ההפקעה הובילה לניתוקו של השטח הנותר מהשטחים החקלאיים שמדרום לו. השמאי זרניצקי ציין, כי מדובר בשטחים בעלי פוטנציאל תכנוני גבוה – הן משום שייעודם הוא עירוני, והן משום שהם נמצאים בשטח השיפוט של העיר הרצליה. לפיכך, ניתוק השטח הנותר משטחים אלה פוגע בסיכויי הכללתו בתוכנית שינוי ייעוד עתידית. זרניצקי קבע, כי בגין ראש נזק זה יש להכיר בירידה של כ-5% משוויו של השטח הנותר. שלישית, נקבע כי הקרבה הפיזית לכביש מס' 531, מביאה לירידה של 7% משוויו של השטח הנותר. רביעית, נקבע כי לאחר ההפקעה, השטח הנותר יהיה בצורת טרפז; ללא דרך גישה מוסדרת לכלים חקלאיים; ויסבול מזיהום אוויר כתוצאה מהקרבה לכביש מס' 531. בהתאם לכך נקבע, כי בגין נזקים אלה יש להכיר בירידה מצטברת של 30% מערכו החקלאי של השטח הנותר. בשים לב לכך ששוויו הכולל של השטח הנותר גבוה פי 10 משוויו החקלאי, נקבע כי בגין ראש נזק זה, יש להכיר בירידה של 3% בערכו של השטח הנותר. בסיכומו של דבר, קבע השמאי זרניצקי כי ההפקעה הביאה לירידה מצטברת של 20% בערכו של השטח הנותר. 9. בשלב זה, פנה השמאי זרניצקי לבחינת האפשרות להפקיע ללא תמורה 25% משטחה של חלקה 92. לצרכינו די אם נאמר, כי השמאי זרניצקי סקר את הפסיקה בנושא, והמליץ לפצות את המערערים בגין כל השטח שהופקע. 10. ביום 10.11.2011, התקיים דיון בבית משפט קמא, במהלכו נחקר השמאי זרניצקי בחקירה נגדית על חוות דעתו. במהלך החקירה התברר כי בשנים 2005-2004 נערכו בין חלק מהמערערים עסקאות מכר נוספות בחלקה 92, שלא הובאו לידיעתו של השמאי זרניצקי. לפיכך, הורה בית משפט קמא, כי המסמכים הנוגעים לעסקאות המכר האמורות יומצאו לשמאי זרניצקי, והוא יערוך חוות דעת משלימה על בסיסם. חוות הדעת המשלימה 11. ביום 18.12.2011, הוגשה חוות דעתו המשלימה של השמאי זרניצקי. מחוות דעת זו עלה, כי בין השנים 2005-2004 נערכו 4 עסקאות מכר של קרקעות הנמצאות בחלקה 92 (להלן: העסקאות המאוחרות), כאשר שווי הקרקע הממוצע לפיו נערכו העסקאות המאוחרות עומד על 248 ₪ למ"ר. צוין בחוות הדעת המשלימה, כי מדובר בשווי המשקף ירידה חדה במחיר לעומת העסקאות שבוצעו בשנת 1999, וזאת בניגוד למגמה היציבה שנרשמה במחירי הקרקעות הנמצאות בחלקות אחרות בגוש 6673. מכאן הסיק השמאי זרניצקי, כי ירידת השווי בעסקאות המאוחרות נעוצה בתנאי מכירה סובייקטיביים בלתי ידועים, ובמידע הנוגע לתוכנית להפקעת חלקים מחלקה 92. עוד הודגש, בהקשר זה, כי כבר משנת 2003 היה ידוע שחלקה 92 מיועדת להפקעה. לפיכך נקבע, כי לצורך חישוב שווי הקרקע המופקעת, יש ליתן משקל מופחת לעסקאות המאוחרות. השמאי זרניצקי הוסיף וקבע, כי משקלול כלל העסקאות, עולה ששווי של חלק בלתי מסוים בחלקה 92 הוא 340 ₪ למ"ר, ואילו שוויו של חלק מסוים עומד על 400 ₪ למ"ר, ולפי שווי אחרון זה יש לחשב את הפיצויים להם זכאים המערערים. פסק דינו החלקי של בית משפט קמא 12. ביום 31.12.2012, ניתן פסק דינו החלקי של בית משפט קמא. בפתח הדברים, נדרש בית המשפט להערכת שווי הקרקע שהופקעה. בהקשר זה, נדחתה טענתה של המשיבה, לפיה יש לבסס את הערכת השווי על העסקאות המאוחרות, משום שהן נערכו בסמוך למועד ההפקעה. לעניין זה, התקבלה עמדתו של השמאי זרניצקי, אשר גרס כי שווי הקרקע בעסקאות המאוחרות הושפע מההפקעה הצפויה, ולפיכך לא ניתן להסתמך עליהן בלבד, על-מנת לאמוד את שווי הקרקע. לעומת זאת, קיבל בית משפט קמא את טענת המשיבה, לפיה לא היה מקום לחשב את הפיצוי המגיע למערערים לפי שוויו של חלק מסוים בקרקע. בית משפט קמא הטעים, כי פיצוי בגין הפקעה אינו אמור לגרום להתעשרותו של בעל הקרקע המופקעת, וסכום הפיצוי צריך להיות שווה לתמורה שהייתה מתקבלת עבור מכירת אותה קרקע בשוק החופשי. בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי לפי חוות הדעת השמאית המערערים אמורים לקבל פיצוי לפי שוויו של חלק מסוים בקרקע, בעוד שעקרון השבת המצב לקדמותו מחייב לפצותם לפי שוויו של חלק בלתי מסוים בקרקע. זאת, משום שהמערערים הם בעלים משותפים בחלקה 92, ולפיכך כל שיכלו למכור, עובר להפקעה, הוא את חלקיהם הבלתי מסוימים. עוד הוטעם, כי לנוכח פיצולם של המערערים במסגרת הליכי ההפקעה, אין להניח, בגדר אפשרות סבירה, כי אילולא ההפקעה הם היו פועלים במשותף למכירת חלקותיהם. לפיכך, קבע בית משפט קמא, כי יש לחשב את הפיצוי לו זכאים המערערים לפי שוויו של חלק בלתי מסוים בחלקה 92, היינו – 340 ₪ למ"ר. 13. בהמשך לכך, נבחנה השאלה האם יש לפצות את המערערים בגין הפקעת 25% הראשונים משטחה של חלקה 92. בית משפט קמא ציין, כי סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים), מאפשר להפקיע עד 25% משטחה של חלקה, מבלי לשלם עבורם פיצויים לבעלים. החריג לכלל מתקיים באותם מקרים בהם הנפקע הוכיח כי ההפקעה הסבה לו "סבל", ובמקרה מעין זה רשאי שר התחבורה להורות על מתן פיצוי לנפקע, בהתאם לשיקול דעתו. בהמשך לכך, ובהתאם להלכה שנקבעה בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ (14.5.2012) (להלן: עניין רוטמן), קבע בית משפט קמא כי על המערערים לפנות לשר התחבורה, אשר ידרש לשאלה האם הם עומדים בקריטריונים לקבלת פיצוי בגין 25% הראשונים מהחלקה. רק לאחר פניה כאמור, וככל שיהיה בכך צורך, ידון בית המשפט בסוגיה זו. מסיבה זו, ובשל האפשרות כי בית משפט קמא יצטרך לדון בהמשך בנושא זה, הוגדר פסק דינו של בית משפט קמא כפסק דין חלקי. 14. מכאן, פנה בית משפט קמא לדון בנזקים שנגרמו לשטח הנותר, אשר הוערכו בחוות דעתו של זרניצקי בכ-20% משוויו של השטח. א. הנזקים החקלאים: בית משפט קמא ציין, כי אין חולק שהאפשרות להשתמש בשטח הנותר לצרכים חקלאיים נפגעה כתוצאה מההפקעה. זאת, תוך הכרה בשלושה ראשי נזק עיקריים: צורתה הלא אפקטיבית של הקרקע שנותרה; העדר דרך גישה מסודרת; והנזקים הצפויים להיגרם לגידולים החקלאיים כתוצאה מהקרבה לכביש. בית משפט קמא קבע, כי נזקים אלה הביאו לירידה של 3% בערכו של השטח הנותר. ב. הגדלת רכיב המושע: בית משפט קמא דחה את עמדתו של זרינצקי, לפיה גודלו של השטח הנותר מצדיק פסיקת סכום פיצויים זהה לכלל המערערים. בית משפט קמא קבע, בהקשר זה, כי יש להבחין בין בעלי "חלקים קטנים" לבין בעלי "חלקים גדולים". כך, בעוד שההפקעה תביא לירידה של כ-30% בשווי השטח הנותר לאלה שיש בבעלותם חלקים קטנים, הרי שבידי בעלי החלקים הגדולים, יוותרו שטחים גדולים דיים, כך ששווים לא יפגע כתוצאה משטחם. צוין בפסק הדין, כי הבחנה זו מקובלת גם על המשיבה, אשר מסכימה "כי לבעלים בחלקים הקטנים נגרם נזק כתוצאה מחלקם הקטן ויש לכמת נזק זה". בהתאם לכך, נקבע כי אותם מערערים, אשר עובר להפקעה היו בבעלותם חלקים קטנים מ-2.5 דונם, יוגדרו כבעלי חלקים קטנים, ויקבלו פיצוי בסך 30% משווי השטח הנותר שבבעלותם. לעומת זאת, המערערים שעובר להפקעה היו בבעלותם חלקים גדולים מ-2.5 דונם, יוגדרו כבעלי חלקים גדולים, ולא יקבלו פיצוי בגין הגדלת רכיב המושע. ג. ניתוק מהשטחים החקלאיים מדרום: בית משפט קמא קבע, כי לא הוכח שהייתה כוונה לשנות את ייעודה של חלקה 92 לשימוש עירוני, ולכן אין לפצות את המערערים בגין ניתוק חלקה 92 מהשטחים החקלאיים שנמצאים מדרום לה. ד. קרבה לכביש ראשי: בית משפט קמא קבע, כי ירידת הערך של השטח הנותר כתוצאה מהקרבה לכביש מס' 531, נעוצה בתוכנית שחלה על השטח המופקע. לפיכך, על המערערים להשתית את תביעתם לפיצוי על הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), הקובע את האפשרות לפיצוי בגין נזקי תוכנית, ואין מקום לפצות אותם בגין ראש נזק זה, בגדרי הפיצוי שניתן עקב ההפקעה. סיכומו של דבר, בית משפט קמא קבע, כי הנזק לשטח הנותר של בעלי החלקים הגדולים בחלקה 92 מסתכם בירידה של 3% בשוויו, ואילו הנזק לשטח הנותר של בעלי החלקים הקטנים בחלקה 92, מסתכם בירידה של 33% בשוויו. 15. בשלב זה, עבר בית משפט קמא לדון בבקשתם של המערערים לחייב את המשיבה בהוצאות הנלוות להליך ההפקעה, ובכלל זאת: הוצאות בגין עריכת חוות דעת השמאים שהוגשו מטעמם; הוצאות עריכת חוות דעתו של השמאי זרניצקי; תשלום מס שבח; ושכר טרחה לבאי-כוחם. בית משפט קמא נעתר חלקית, לתביעות המערערים בנושא זה. נקבע, כי המשיבה תישא בהוצאות חוות הדעת השמאים שהוגשו מטעם המערערים, וכן בהוצאות שכר הטרחה של באי-כוחם בהליך זה. לצד זאת נקבע, כי שני הצדדים יישאו במשותף בהוצאות עריכת חוות דעתו של השמאי זרניצקי, וכי המערערים יישאו בתשלום מס השבח בגין פיצויי ההפקעה. שני הצדדים אינם משלימים עם פסק דינו של בית משפט קמא, ומכאן הערעור והערעור שכנגד. הערעור 16. המערערים מכוונים את עיקר טענותיהם כנגד קביעתו של בית משפט קמא, לפיה יש להעריך את שווי הקרקע שהופקעה לפי שווי של חלקים בלתי מסוימים. לדידם של המערערים, כאשר מופקע חלק מסוים ומוגדר מקרקע הנמצאת בבעלות משותפת, יש לחשב את סכום הפיצוי לפי שוויו של חלק מסוים באותה הקרקע, ולא לפי שוויו של חלק בלתי מסויים, כפי שקבע בית משפט קמא. לשיטת המערערים, בדין קבע השמאי זרניצקי כי יש לחשב את הפיצוי, לו הם זכאים, לפי שווי של 400 ₪ למ"ר, ולא היה מקום להתערבותו של בית משפט קמא בעניין זה. עוד טענו המערערים נגד קביעתו של בית משפט קמא, לפיה אין לפצות את בעלי החלקים הגדולים, בגין היקף שטחו של השטח נותר. המערערים טענו, בהקשר זה, כי לא היה מקום להבחין בין בעלי החלקים הקטנים לבין בעלי החלקים הגדולים, שכן גם האחרונים נפגעו בדיוק כמו הראשונים מהנזקים שנגרמו לשטח הנותר, וגם הם יאלצו להתמודד עם הליכי תכנון ארוכים, הנחוצים לחלוקתה של הקרקע. המערערים הוסיפו והתייחסו לקביעותיו של בית המשפט קמא בנוגע לחלוקת ההוצאות בין הצדדים, ובפרט בהקשר להוצאות הנוגעות לחוות דעתו של השמאי המוסכם ולהוצאות המיסוי בגין מכירת הקרקע שהופקעה. לעניין הוצאותיו של השמאי זרניצקי, נטען כי לא היה מקום להבחין בין הוצאות אלה, לבין ההוצאות של השמאים שנשכרו מטעמם של המערערים, אשר הושתו על המשיבה. המערערים הוסיפו וטענו, כי אף את הוצאות המיסוי הכרוכות בהפקעה, ובפרט את תשלום מס השבח, יש להשית על כתפי המשיבה. המערערים הדגישו, בעניין זה, כי המשיבה לא סיפקה להם קרקע חלופית תחת זו שהופקעה, ובכך נמנעה מהם האפשרות לממש את הפטור הקבוע בסעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), שעניינו "פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין". עוד נטען על-ידי המערערים, כי בית משפט קמא לא ציין בפסק דינו כי להוצאות המשפט שנפסקו לזכותם יש להוסיף מע"מ, וזאת ככל הנראה בשל "טעות סופר", דבר אשר יש להביא על תיקונו. הערעור שכנגד ותגובת המשיבה 17. המשיבה הגישה ערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט קמא. במסגרת ערעורה, טענה המשיבה כי לא היה מקום לפצות את המערערים בגין היקף השטח הנותר, בין אם מדובר בבעלי חלקים גדולים ובין אם מדובר בבעלי חלקים קטנים. לטענת המשיבה, פיצוי זה מבוסס על השערה "ספקולטיבית", לפיה בעתיד הנראה לעין, ישתנה ייעודה של חלקה 92 מחקלאות למגורים. לטענת המשיבה, השערה זו עומדת בסתירה לקביעתו של בית משפט קמא, לפיה בשלב זה אין כל כוונה לשנות את ייעודה של חלקה 92. לעמדת המשיבה, קביעה זו שומטת את הקרקע מתחת להחלטה לפצות את בעלי החלקים הגדולים והקטנים כאחד, משום שבהעדר שינוי ייעודה של חלקה 92, לא ייגרם למי מהמערערים נזק כתוצאה משטחו המצומצם של השטח הנותר. עוד טענה המשיבה, כי הערכת שווי הקרקע הייתה צריכה להתבסס על העסקאות המאוחרות שנעשו בחלקה 92. לגישת המשיבה, עסקאות אלו משקפות, באופן המדויק ביותר, את שווי הקרקע – הן משום סמיכות הזמנים ביניהן לבין מועד ההפקעה, והן משום שיש בהן כדי ללמד על הערכתם של המערערים את שווי הקרקע. המשיבה טענה בנוסף, כי תשלום פיצויים על בסיס שווי גבוה מזה שלפיו נערכו העסקאות המאוחרות, יביא להתעשרותם של חלק מהמערערים, אשר רכשו חלקים נוספים בקרקע. לפיכך יש, לשיטת המשיבה, להעניק לעסקאות המאוחרות משקל מכריע בבוא בית המשפט להעריך את שווי הקרקע, והמסקנה המתבקשת היא כי יש לחשב את הפיצוי על-פי שווי של 248 ₪ למ"ר. עוד הוסיפה וטענה המשיבה, כי לא היה מקום לפצות את המערערים, בגין נזקים שיגרמו לגידוליהם כתוצאה מקרבת השטח הנותר לכביש מס' 531. לעמדת המשיבה, המדובר בנזקים הנובעים מהשימוש בקרקע שהופקעה, ולכן כל תביעה בגין נזקים אלה צריכה להתבסס על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 18. אשר לערעור שהוגש מטעם המערערים, טענה המשיבה, כי יש לדחותו על כל חלקיו. לעמדת המשיבה, מן הראוי לפצות את המערערים בהתאם לשוויו של חלק בלתי מסוים בחלקה 92, כפי שקבע בית משפט קמא, ולא לפי שוויו של חלק מסוים באותה חלקה. לגישת המשיבה, קבלת טענות המערערים בעניין זה, עומדת בסתירה לעקרון לפיו תשלום פיצוי בגין הפקעת קרקע נועד להשיב את המצב לקדמותו. המשיבה הטעימה, כי המערערים לא התאגדו ולא פעלו במשותף על-מנת למכור את חלקיהם בקרקע, ומקביעותיו של בית משפט קמא עולה, כי התאגדות מעין זו לא הייתה בגדר אפשרות סבירה. למסקנה זו ניתן להגיע גם מדרך התנהלותם של המערערים במסגרת הליכי ההפקעה, שעה שהם נחלקו לשבע קבוצות שונות, ואף הגישו חוות דעת שמאיות נפרדות. לחלופין, טענה המשיבה, כי ככל שיתקבלו טענותיהם של המערערים בנוגע לשווי הקרקע שהופקעה, הרי שאין להחיל את אותו שווי על האדמות שנותרו בבעלותם של המערערים, אשר נמצאות עדיין בבעלות משותפת. בהתייחס להבחנה שנעשתה בין בעלי החלקים הקטנים לבין בעלי החלקים הגדולים בשטח הנותר, נטען על-ידי המשיבה, כי דרישת המערערים להשוות את שיעור הפיצוי לשני סוגי הבעלים, מנוגדת לעמדתו של השמאי זרניצקי, אשר מסר בעדותו כי ההפקעה הסבה נזק משמעותי יותר לבעלי החלקות הקטנות. המשיבה התייחסה גם לטענותיהם של המערערים בנוגע לאופן הנשיאה בהוצאות. לעניין תשלום מס השבח, הפנתה המשיבה לסעיף 48ג' לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע הסדר שעניינו תשלום מופחת של מס שבח בגין הפקעה. נטען, בהקשר זה, כי מההסדר האמור עולה כוונתו המפורשת של המחוקק, לפיה אין לפטור את הנפקע מתשלום מס שבח. עוד טענה המשיבה, כי נוכח הפער המשמעותי שבין הערכת שווי הקרקע בחלק מחוות הדעת השמאיות שהוגשו על-ידי המערערים, לבין הערכתו של השמאי זרניצקי, קיימת הצדקה להטיל עליהם מחצית מהוצאות עריכת חוות הדעת של השמאי זרניצקי. תגובת המערערים לערעור שכנגד 19. בתגובתם לערעור שכנגד, ציינו המערערים, כי טענותיה של המשיבה, רובן ככולן, מכוונות כנגד קביעותיו המקצועיות של השמאי זרניצקי בסוגיות "שמאיות 'קלאסיות". לעמדת המערערים, המשיבה לא הצביעה על כל עילה המצדיקה את התערבותו של בית המשפט בשיקול דעת של השמאי המוסכם, ולפיכך יש לדחות את הערעור שכנגד, מטעם זה בלבד. בהתייחס לשאלת הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לקרקע שנותרה בבעלותם, טענו המערערים כי מדובר בנזקים הנובעים מפגעי ההפקעה החלקית וסלילתו של כביש מס' 531, על שטחו של החלק שהופקע. המערערים הוסיפו וטענו, כי הגם שעדיין לא התגבשה תוכנית לאיחוד וחלוקת השטח הנותר, הרי שגיבושה של תוכנית מעין זו עתיד להתרחש לאחר סיום סלילתו של כביש מס' 531. לפיכך, גורסים המערערים, כי לא זו בלבד שאין לבטל את הפיצוי שניתן לבעלי החלקות הקטנות, אלא יש לפצות גם את בעלי החלקות הגדולות בגין הגדלת רכיב המושע בשטח הנותר. המערערים התייחסו בנוסף לטענת המשיבה, לפיה יש לבסס את הערכת שווי הקרקע על העסקאות המאוחרות שנעשו בחלקה 92. נטען, בהקשר זה, כי העסקאות המאוחרות נעשו בצל הציפייה, שעמדה ברקע הדברים, להפקעת חלקים נכבדים מחלקה 92, דבר אשר הוביל להפחתה בשווי הקרקע. עוד הוסיפו וציינו המערערים, כי השמאי זרניצקי התייחס בחוות דעתו המשלימה לעסקאות אלה, וניתן להם משקל מסוים בקביעת השווי הסופי, לפיו חושב הפיצוי לו זכאים המערערים. ביום 30.7.2014, התקיים לפנינו דיון, במסגרתו חזרו באי-כוח הצדדים על עיקרי טענותיהם, כמפורט לעיל. דיון והכרעה 20. אקדים ואציין, כבר בפתח הדברים, כי לאחר שעיינתי בכתבי הערעור והערעור שכנגד ובסיכומי הצדדים, והאזנתי בקשב רב לטענותיהם בדיון שהתקיים לפנינו, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש לקבל את הערעור בחלקו, בעוד שדינו של הערעור שכנגד להידחות על כל חלקיו. להלן אפרוס את הטעמים שהובילוני למסקנה זו, כאשר דרך הילוכנו תהא זו: ראשית, אדרש לטענות הצדדים בקשר לשיעור הפיצוי בגין הקרקע שהופקעה, ואבחן בהקשר זה, את טענתם של המערערים, לפיה יש לחשב את שווי הקרקע שהופקעה, לפי שוויו של חלק מסוים באותה חלקה; לאחר מכן אעבור לדון בטענת המשיבה, לפיה יש לבסס את שווי הקרקע שהופקעה על העסקאות המאוחרות; בהמשך, אדון בשיעור הפיצוי אותו יש לפסוק, אם בכלל, בגין הפגיעה בשטח הנותר. תחילה אתייחס לטענות המשיבה, לפיה לא היה מקום לפצות את המערערים בגין מימדיו של השטח הנותר או בגין הפגיעה בגידולים החקלאיים, ולאחר מכן, אעבור לדון בטענת המערערים, לפיה יש להעניק גם לבעלי החלקים הגדולים בחלקה 92 פיצוי, בגין מימדיו של השטח שנותר בבעלותם; לבסוף, אבחן את טענות המערערים לעניין פסיקת ההוצאות אשר נלוו להליך ההפקעה. יצוין כבר עתה, כי מבין שלל הטענות שעלו במסגרת הערעור והערעור שכנגד, הטענה היחידה אותה אציע לחבריי לקבל, היא טענתם של המערערים, לפיה חישוב שיעור הפיצוי בגין הקרקע שהופקעה, צריך להתבסס על שוויו של חלק מסוים בחלקה 92, ובמובן זה יש לקבל את ערעורם, כאשר דינן של יתר הטענות, להידחות. המסגרת הנורמטיבית 21. אין צורך להכביר במילים רבות אודות חשיבותה ומעמדה הרם של זכות הקניין בשיטת משפטנו. עוד טרם חקיקתו של חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, קבע בית משפט זה כי זכות הקניין הינה זכות יסוד, הקשורה בטבורה לאופייה הדמוקרטי של מדינת ישראל (ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד לה(3)645, 656 (1981); ע"א 474/83 הועדה המקומית לבניה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370, 377 (1987); ע"א 524/88 "פרי העמק" אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שדה יעקב – מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד מה(4) 529, 546 (1991); ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד מה(5) 625, 639 (1991) (להלן: עניין מסד)). לאחר היכנסו לתוקף של חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, עוגן עלי ספר מעמדה החוקתי של זכות הקניין, וכפי שנקבע בסעיף 3 לחוק היסוד, "אין פוגעים בקנינו של אדם". מעמד חוקתי זה של זכות הקניין, מקנה לזכות זו את ההגנה החוקתית הקבועה בסעיף 8 לחוק היסוד, באמצעות "פסקת ההגבלה". בהתאם לכך, קבע בית משפט זה, כי "הדעת וחוק היסוד אינם סובלים עוד שאדם ינושל מרכושו, או ייפגעו זכויותיו ברכושו, אלא 'לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש'" (ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, 928 (2002); וראו גם: בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625, 649 (2001); ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נח(4) 629, 642 (2001) (להלן: עניין הולצמן); עע"מ 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה, בפסקה 19 (26.10.2010) (להלן: עניין קרן תורה); ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, בפסקה מ"ג (28.4.2013) (להלן: עניין בית עדה)). 22. ההגנה החוקתית לה זוכה זכות הקניין, אינה, כידוע, הגנה מוחלטת וזכות זו אינה חסינה מפני צרכים ואינטרסים ציבוריים חשובים, המשרתים את טובת הכלל. כך הוא הדבר כאשר קיים אינטרס ציבורי מובהק המחייב את נטילתם של מקרקעי היחיד, והעברתם לשימושו של הכלל. במקרים מעין אלה, מסורה לרשויות המדינה הסמכות ליטול בכפייה את מקרקעיו של הפרט, ולהעבירם לחזקתן ולבעלותן. ברי לכל בר-בי-רב, כי אותה נטילה כפויה – היינו הפקעת המקרקעין – פוגעת קשות בקניינו של הפרט, אשר נאלץ לוותר על זכויותיו במקרקעין, לרוב נכס יקר ערך, שלעיתים אף נושא עבורו משמעויות נוספות מלבד ערכו הכלכלי. ואולם, סמכות פוגענית שכזאת הינה, לעיתים, בגדר "הכרח-לא-יגונה" (עניין קרסיק, בעמוד 650), דבר המתחייב מהצורך לממש מטרות ציבוריות ראויות, אשר ישרתו את החברה בכללותה, ויביאו לצמיחה ולפיתוח של המשק בישראל. יפים, בהקשר זה, דבריו של השופט ע' פוגלמן בעניין רוטמן: "בבסיס הסמכות להפקיע מקרקעין ולהסב את השימוש בהם לטובת הציבור עומד הצורך לאפשר לחברה מאורגנת לספק לחבריה שירותים ומוצרים שהשוק החופשי מתקשה לספקם באופן מיטבי ויעיל. רכישה רצונית של חלקות מקרקעין רבות הדרושות למימוש מטרה ציבורית ומצויות בבעלותם של פרטים רבים, כרוכה בהוצאות עסקה גבוהות הנובעות בין היתר מבעיות תיאום ומחשש להתנהגות אסטרטגית-אופורטוניסטית מצד בעלי החלקות. מגבלות אלו מערימות קשיים ניכרים להגיע לתוצאה יעילה ומצדיקות התערבות שלטונית" (עניין רוטמן, בפסקה 64, וראו האסמכתאות שם). דברים דומים נאמרו על-ידי הנשיא א' ברק, בעניין הורוויץ: "המקרקעין – ואני מתרכז עתה בהיבט זה של הקניין – הוא משאב לאומי. כמות המקרקעין אינה ניתנת להגדלה. חיי החברה מותנים ביכולת הציבור לעשות שימוש במקרקעין, כגון לבנות כבישים, לסלול מסילות, להסדיר אמצעי תקשורת, להבטיח בנייתם של מוסדות ציבור, לשמר עתיקות ונכסים תרבותיים, לשמר שטחים פתוחים, ולקיים שמירה על ביטחון הציבור ושלומו [...] כל אלה הופכים את קניין המקרקעין לקניין שממד האחריות החברתית בו הוא חשוב. שיקולים אלה ואחרים מחייבים מתן כוח למדינה לפגוע בקניין הפרטי כדי לקיים את אינטרס הציבור. בכך מתבטאת האחריות החברתית המיוחדת של הקניין הפרטי (שם, בעמוד 938 וכן ראו: בג"ץ 3421/05 מחו'ל נ' שר האוצר, בפסקה 14 (18.6.2009)(להלן: עניין מחו'ל); עניין קרן תורה, בפסקה 18; עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה, בפסקה 40 (9.7.2008)). פקודת הדרכים 23. בדין הישראלי קיימים מספר דברי חקיקה המסמיכים את רשויות השלטון השונות להפקיע את מקרקעיו של הפרט – חלקם הם פרי פועלו של המחוקק הישראלי, וחלקם מצויים עמנו עוד מימי השלטון המנדטורי. שלושה הם הבולטים מבין דברי חקיקה אלה: פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור),1943 (להלן: פקודת הקרקעות); פרק ח' לחוק התכנון והבניה; ופקודת הדרכים (לסקירה כוללת ומקיפה בנושא זה, ראו: אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 110-85 (תשע"א-2011) (להלן: נמדר)). בענייננו, מדובר בהפקעה שנעשתה מכוחה של פקודת הדרכים – פקודה מנדטורית אשר בוטלה במסגרתו של החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור) (מס' 3), התש"ע-2010. ביטולה של הפקודה נכנס לתוקף ביום 15.2.2010, והפקעות שנעשו מכוחה של הפקודה עובר לביטולה (כמו בענייננו), יידונו בהתאם להסדרים שנקבעו בה. פקודת הדרכים נועדה לאפשר סלילתם של כבישים והנחת פסי מסילות ברזל ברחבי הארץ. סעיף 3 לפקודת הדרכים קובע, כי "מותר לו לשר העבודה או לשר התחבורה, אם נוכח שהדבר דרוש להגנת הארץ או לפיתוחה, להורות בצו כי פקודה זו תחול על כל דרך". בהמשך לכך, נקבע בסעיף 4 לפקודה, כי תוצאתו של צו הפקעה כאמור היא שהרשות המוסמכת, תוכל "לקנות מיד חזקה בקרקע הדרושה לסלילת הדרך המפורטת באותו צו או לשיפורה". בהתאם לסעיף 5 לפקודה, עצם תפיסת החזקה בקרקע תהפוך את הקרקע לקניינה של המדינה, כאשר היא "חופשית מכל שעבוד". הליכי ההפקעה לפי פקודת הדרכים מחמירים עם בעלי המקרקעין, ומבטאים היטב את הלך הרוח הקולוניאלי שעמד בבסיס החקיקה. כך, פקודת הדרכים אינה מחייבת את פרסום דבר צו ההפקעה; אינה מעניקה זכות שימוע לבעלי המקרקעין המופקעים; ואינה מטילה הגבלה כלשהי לגבי תקופת הזמן שבמהלכה יש לתפוס את החזקה בקרקע, לאחר פרסום הצו (להרחבה ראו: בג"ץ 6108/03 סכאי נ' שר התשתיות הלאומיות, בפסקה י"ד (11.3.2008); עניין רוטמן, בפסקאות 23-22). 24. עוד יש לציין, כי הגם שפקודת הדרכים קדמה לחיקוקו של חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, ולפיכך מדובר בדבר חקיקה משוריין, בהתאם לסעיף 10 לחוק היסוד, נקבע בפסיקתו של בית משפט זה, כי הפעלת הסמכויות במסגרת פקודת הדרכים ויתר דיני ההפקעה, כמו גם פרשנות ההסדרים הכלולים בהם, ייעשו באופן שיקטין ככל האפשר את הפגיעה בזכות הקניין (סעיף 11 לחוק-יסוד כבוד האדם; דנג"ץ 4466/94 נוסייבה נ' שר האוצר, פ"ד מט(4) 68, 85 (1995) (להלן: עניין נוסייבה); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקשלטיין, בפסקה 9 (9.12.2008); עניין קרן תורה, בפסקה 19). פיצויים בגין הפקעה 25. סמכותה של הרשות השלטונית להפקיע את מקרקעיו של היחיד, כפופה לחובות ומגבלות שתכליתן למתן את הפגיעה בזכות הקניין. בין היתר, מוטלת על הרשות המפקיעה החובה לשלם פיצוי כספי בגין המקרקעין המופקעים, שכן – "משנפגע הקניין בדרך של הוראה מפורשת, המעניקה את כוח ההפקעה, קמה ועולה זכות יסוד נוספת, והיא הזכות לפיצוי הוגן" (עניין מסד, בעמוד 639; למקצת מהחובות הנוספות החלות על הרשות המפקיעה ראו: עניין רוטמן, בפסקה 60; עניין מחו'ל, בפסקה 15)). שנים רבות טרם שעוגנה זכות הקניין בחוק יסוד, נקבע בע"א 216/66 עיריית תל אביב-יפו נ' אבו דאיה, פ"ד כ(4) 522, 546 (1966), על-ידי הנשיא ש' אגרנט, כי יש לייחס לתשלום הפיצויים בגין הפקעה, מעמד מיוחד, ובלשונו: "ניתן לומר, שהזכות לפיצויים לא רק שהיא נושאת היום אופי אוניברסלי אלא גם עומדת, מפאת חשיבותה היתירה, על מדרגה – או כמעט על מדרגה – של 'זכות-יסוד', וזאת ללא קשר להוראה קונסטיטוציונית המקנה לה את המעמד הזה, ואף אם מקומה יכירנה, כאן ושם, בהוראת חוק סטטוטורית בלבד". לאחר חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, וביצור מעמדה של זכות הקניין, הוכרה חובת הפיצויים כבעלת מעמד מיוחד, תוך שנקבע, כי "ההגנה הבסיסית היא על הקניין גופו, להבדילו מן הזכות לפיצויים. ההפקעה כשלעצמה פוגעת בקניין. הפיצויים אינם מבטלים את הפגיעה מעיקרה. משמעותם היא רק לעניין השאלה, אם הפגיעה אינה 'במידה העולה על הנדרש', כאמור בסיפא של פיסקת ההגבלה." (עניין נוסייבה, בעמוד 85). בעניין הולצמן, הוסיפה השופטת ד' דורנר דברים ברוח דומה, בציינה: "יש צורך בפיצוי הוגן ושווה ערך. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית בלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי שוויונית בזכות היא פגיעה במידה העולה על הנדרש" (שם, בעמוד 642) 26. סעיפים 9-8 לפקודת הדרכים מעגנים את חובת תשלום פיצויים בגין הפקעה מכוח פקודת הדרכים, וקובעים את אופן קביעת שיעור הפיצויים: 8. (1) היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע […] (9) בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן: (א) בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה; (ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב [...] סעיף 8 לפקודת הדרכים קובע כי יש לשלם פיצויים עבור חלק הקרקע המופקעת, העולה על רבע משטח החלקה של בעל הקרקע, כאשר הפיצוי בגין הפקעתו של החלק הקטן מרבע משטח החלקה, נתון, כאמור, לשיקול דעתו של שר התחבורה (ראו: עניין רוטמן; עניין הולצמן). סעיף 9 לפקודת הדרכים קובע, כי לצורך קביעת שיעור הפיצויים יחושב שווי הקרקע המופקעת, בהתאם למחיר שהיה מתקבל ממכירת הקרקע בשוק הפתוח בעסקה רצונית (הוראה זהה מופיעה גם בסעיף 12 לפקודת הקרקעות). ההוראות הכלולות בסעיף 9 לפקודת הדרכים, הן ביטוי לעקרון החולש על שומת הפיצויים בגין הפקעה – הוא עקרון השבת המצב לקדמותו. הפיצוי הכספי אמור להעמיד את בעל המקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו הוא היה עומד אילולא ההפקעה, אך הפיצוי לא נועד לשפר או להרע את מצבו מעבר לכך. בהתאם לאמור לעיל, קובע סעיף 9 לפקודת הדרכים, כי הנפקע זכאי לקבל את השווי הכספי של המקרקעין שהופקעו, כך שמצבו יהיה זהה למצב בו היה עומד אילו מכר את מקרקעיו בעסקה רצונית בשוק הפתוח (ע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, בפסקה 10 (27.1.2014) (להלן: עניין דוויק); ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, בפסקה 28 (31.5.2009); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל, בפסקה 12 (17.11.2013); עניין מח'ול, בפסקה 34)). במילים אחרות: "הפיצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות או טובת ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה היא מידיו נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעסקה, שבה שני הצדדים פעלו מרצון" (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין, בעמוד 682 (מהדורה שמינית-2013) (להלן: קמר), וכן ראו: ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, בפסקה ו' (19.11.2007), והאסמכתאות שם) 27. הנה כי כן, הערכת שיעור הפיצויים שיש לשלם לבעל המקרקעין מחייבת להידרש לפיקציה בדמות עסקה רצונית בשוק הפתוח, ולהעריך מהי התמורה שהייתה מתקבלת במסגרתה של עסקה מעין זו, עבור הנכס שהופקע. ישנן מספר שיטות מקובלות להערכת שוויו של נכס בשוק הפתוח, כאשר השיטה הרלוונטית לענייננו היא שיטת ההשוואה או בשמה האחר – שיטת שווי השוק (לסקירת שיטות הערכה נוספות, ראו: קמר, בעמודים 830-824). במסגרת שיטת שווי השוק, נבחנות עסקאות מכר של נכסים בעלי מאפיינים דומים לקרקע המופקעת, אשר נערכו בסמיכות זמנים למועד ההפקעה. על בסיס עסקאות אלה, ולאחר ביצוע ההתאמות הנובעות ממאפייניו של הנכס המופקע, ככל שיש בהן צורך, מתקבל סכום המשקף את שווי השוק של המקרקעין שהופקעו. סכום זה משמש בסיס לקביעת שיעור הפיצויים שישולמו לבעל המקרקעין בגין הפקעת מקרקעיו. על עדיפותה של שיטת שווי השוק על-פני שיטות אחרות, עמד בית משפט זה בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (1980), בקובעו: "מבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת "השוואתית" והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון. העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהוה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם". 28. עוד יש להוסיף כי, ככלל, הערכת שיעור פיצויי ההפקעה מבוססת על שומה של שמאי מקרקעין (תקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי), בצירוף סעיף 9 לחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב-1962). שמאי המקרקעין ניחן בכישורים ובידע רב המקנים לו מעמד מקצועי נכבד בהערכת שווי המקרקעין, לפיכך גדרי הביקורת השיפוטית על הערכותיו של השמאי הם מצומצמים. יתר על כן, כאשר עסקינן בשמאי מוסכם, כבענייננו, הרי שיש ליתן משקל גם לרצונם של הצדדים ולהסכמתם לקבל עליהם את הערכתו של השמאי המוסכם. כפועל יוצא מהאמור לעיל, נקבעה בפסיקה אמת מידה מחמירה לגבי התערבות בהערכותיו של השמאי המוסכם בהליך אזרחי, "לפיה יש להתערב בהן רק מקום בו פעל השמאי תוך חריגה מסמכות או בניגוד לכללי הצדק הטבעי" (בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה, בפסקה 9 (23.4.2014); וראו גם: ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994)). אשר על כן, יש לשמאי המוסכם מתחם שיקול דעת מקצועי רחב באשר לקביעת סכום הפיצויים, לו זכאים הנפקעים, ולא בנקל תתערב הערכאה השיפוטית בהערכותיו המקצועיות. לאחר סקירה קצרה של המסד הנורמטיבי, אעבור לדון בסוגיות הדורשות את הכרעתנו. הערכת שווי הקרקע שהופקעה 29. השאלה העיקרית העומדת להכרעה בפנינו היא, כיצד יש לחשב את שיעור הפיצוי בגין הפקעה של חלק מחלקה הנמצאת בבעלות משותפת. וליתר דיוק – האם יש לחשב את שיעור הפיצוי לפי שוויו של חלק בלתי מסוים בקרקע או שמא לפי שוויו של חלק מסוים באותה חלקה. 30. לחידוד המחלוקת בין הצדדים, יש להקדים ולהזכיר כי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע כי: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". מכאן עולה כי, כאשר מדובר בבעלות משותפת במקרקעין, אין בבעלותו של איש מבין השותפים חלק פיזי מוגדר בהם, והבעלות מתפרשת על חלקים בלתי מסוימים בקרקע – שאותם ניתן להגדיר גם כמנות מסוימות בקרקע, כפי שהבהיר המלומד ויסמן: "כאשר אומרים שאין לשותף חלק מסוים בנכס המשותף הכוונה בכך שאין לשותף חלק פיסי מסוים (בחליפה משותפת אין המקטורן יכול להיות בבעלותו הייחודית של אחד השותפים). לעומת זאת, ניתן לדבר על מנה מסוימת שיש לשותף בנכס המשותף, כגון שהוא בעלים כדי 25% בנכס המשותף" (יהושע ויסמן דיני קניין-בעלות ושיתוף 129-128(להלן: ויסמן) (ההדגשות לא במקור – א.ש.); ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל, בפסקאות 41-39 (26.10.2009)). לפיכך, במקום בו אחד הבעלים המשותפים מוכר את חלקו, אין הוא יכול לייחד לקונה חלק פיזי מסוים במקרקעין, והקונה יהיה בעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, וכפוף למשטר הבעלות המשותפת. לעומת זאת, כאשר כל הבעלים המשותפים מוכרים יחדיו את הקרקע שבבעלותם, הרי שבכך הם מייחדים לבעלותו של הקונה את החלקה כולה, שניתן לזהותה באופן פיזי. ואולם, כאשר רשות ציבורית מפקיעה חלק מקרקע שנמצאת בבעלות משותפת, הרי שאין משמעות הדבר שהיא נכנסת כבעלים משותפים של הקרקע, שכן כך "לא תהיה לרשות הציבורית קרקע מסוימת שתוכל להשתמש בה באופן בלעדי, וקשה,לכן, לראות, כיצד ההפקעה תשיג את מטרתה הציבורית" (נמדר, בעמוד 149). בנסיבות אלה, הרשות רוכשת לעצמה בעלות בחלק פיזי מסוים של הקרקע, ומשטר הבעלות המשותפת של הנפקעים מצטמצם לקרקע אשר נותרת בבעלותם (ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817, 858 (2003)). במצב דברים זה, עולה וצצה השאלה הנזכרת לעיל, בדבר הערכת שווי החלק שהופקע – האם יש להעריכו בהתאם לשוויו של חלק בלתי מסוים בקרקע או שמא לפי שוויו של חלק מסוים באותה קרקע. נפקותה של השאלה, נעוצה בכך שחלק בלתי מסוים בקרקע, שוויו פחות בכ-25%-15% מחלק מסוים בקרקע בעלת מאפיינים זהים, באותו שטח. עניין אביבים 31. אין זו הפעם הראשונה שבה שאלת הערכת סכום הפיצויים בגין הפקעתו של חלק בקרקע, מבעליו המשותפים, מגיעה לפתחו של בית משפט זה. בע"א 378/69 מדינת ישראל נ' אביבים, פ"ד כג(2) 409 (1969) (להלן: עניין אביבים), נדון שיעור הפיצויים שיש לשלם בעקבות הפקעה, מכוח פקודת הקרקעות, של שתי חטיבות קרקע מחלקה שהייתה בבעלותם של כ-400 בעלים שונים. גם בעניין אביבים, היו בעלי הקרקע בעלים משותפים, שלהם בעלות בחלקים בלתי מסוימים בה, וההפקעה הביאה להפחתה של כ-33% משטחה הכולל של החלקה שהייתה בבעלותם. הווה אומר, לאחר ההפקעה, נותרה בבעלותו של כל אחד מהבעלים, שטח שבערכיו המוחלטים היה קטן יותר בשליש מאשר זה שהיה בבעלותו עובר להפקעה, בעוד שבבעלות הרשות המפקיעה עמד שטח מסוים מתוך החלקה, שעבר לבעלותה הבלעדית של הרשות. באופן דומה למקרה דנא, עלתה בעניין אביבים שאלת הפיצוי לו זכאים הנפקעים, אשר טענו כי יש לפצותם לפי שוויו של חלק מסוים באותה חלקה. השופט י' כהן קיבל טענה זו, ודחה אגב כך את עמדת המדינה, אשר סברה כי הפיצוי צריך להתבסס על שוויו של חלק בלתי מסוים בקרקע. נקבע בפסק הדין, כי משהופקע שטח קרקע מסוים, "יש להעריך את הקרקע לפי הסכום שיכול היה להשיג עבור הקרקע מוכר מרצון בשוק פתוח" (עניין אביבים, בעמוד 414). השופט י' כהן הוסיף וקבע, כי לצורך הערכת שווי הקרקע שהופקעה מבעליה המשותפים, אין נפקות לשאלת הבעלות המשותפת בקרקע. להלן, נביא את הדברים מפי אומרם: "העובדה, שהקרקע שייכת לכמה בעלים או אף לבעלים רבים, נראית לי כבלתי רלוונטית לצרכי הערכה כזו. אם יובא גורם זה בחשבון, הרי נגיע לתוצאות שאינן מתקבלות על הדעת. טול מקרה של קרקע השייכת לבעל ואשה, או לשני שותפים בחלקים שווים, ברור, שאם אחד משני הבעלים ירצה למכור את חלקו בשוק החופשי, הוא ישיג מחיר נמוך יותר מאשר מחצית המחיר שניתן להשיג בעד החלקה, אם תימכר בשלמותה. האם יעלה על הדעת, שבמקרה של הפקעת חלקה כזו היא תוערך במחיר יותר נמוך ממחיר השוק שלה, בגלל העובדה שהיא שייכת לבעל ואשה או לשני שותפים? ואם יטען הטוען, שיש להבדיל בין מקרה שבו יש שותפים מעטים לקרקע, כשניתן להניח שאותם שותפים היו מוכרים את הקרקע בהסכמה הדדית בשוק החופשי, ובין שבו השותפים הם מרובים וקשה לארגן אותם לחזית אחת לשם מכירת הקרקע, הרי התשובה לטענה זו היא, שקשה לתחום תחומים במקרים אלה. יש מקרים ששותפים מעטים הם מסוכסכים ושותפים רבים הם מאוחדים, ואבחנה זו תכניס לענין הערכת קרקעות גורמים אישיים, שאין ולא כלום ביניהם ובין ערך הקרקע... ניתן להגיד שפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) דנה בקרקעות ולא בבני אדם" (שם, בעמוד 415; ראו גם: ד"נ 29/69 אביבים נ' שר האוצר, פ"ד כד(2) 397, 411 (1970)(להלן: דיון נוסף אביבים) (ההדגשות אינן במקור – א.ש.)). בית משפט זה חזר על אותה הלכה במסגרת ע"א 213/73 ש.ג. אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 617, 628 (1975) (להלן: עניין ש.ג. אגודה שיתופית), שגם הוא סב סביב הפקעת חלק מסוים מחלקה הנמצאת בבעלות משותפת. בפסק הדין הובהר, כי "אם הופקעה הבעלות של כל הבעלים, הרי הופקעה בכך הבעלות המלאה; אילו חברו ביחד כל הבעלים ומכרו את הקרקע במכירה אחת בשוק הפתוח, היו זוכים למחיר מלא של קרקע נפרדת, ואיש לא היה מעלה על הדעת שיש לשלם לכל אחד מהבעלים המשותפים מחיר מופחת המשתלם כרגיל כשנמכרים חלקי מושעא בלבד, ואותו דין חייב לחול גם במקרה של הפקעה" [ההדגשה במקור – א.ש.]. 32. בהתבסס על דברים אלה, סיכם המלומד קמר, באופן תמציתי וקולע את ההלכה, בכל הנוגע להערכת שיעור הפיצויים בגין הפקעת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת: "כאשר מופקע חלקו הבלתי מסוים של אדם במקרקעין בבעלות משותפת, אין הוא זכאי לקבל פיצויים לפי גודל חלקו במקרקעין כאילו היו מקרקעין בבעלותו הנפרדת, אלא יש לחשב את חלקו היחסי במקרקעין הכפופים לבעלות משותפת [...] לעומת זאת, כאשר מופקעים בשלמות מקרקעין בבעלות משותפת, או כאשר מופקעים חלקיהם של כל הבעלים המשותפים, אין להעריך את שוויים כמקרקעין בבעלות משותפת, אלא יש להעריכם כמקרקעין בבעלות נפרדת, כאשר כל הבעלים מקבלים פיצויים בהתאם לחלקיהם היחסיים, ללא הפחתה בגין השיתוף, והעובדה שהמקרקעין שייכים לכמה בעלים, או אף לבעלים רבים, אינה רלוונטית לצרכי הערכה זאת" (קמר, בעמוד 774). 33. מן המקובץ עולה, כי לצורך שומת שיעור הפיצויים בגין הפקעתו של חלק קרקע מסוים מבעליו המשותפים, אין לבצע, ככלל, את ההפחתה הנובעת מהבעלות המשותפת בה, ויש לשום את הפיצויים בהתאם לשוויו של חלק מסוים באותה קרקע. ובמילים אחרות, כאשר מופקע חלק מסוים בקרקע מכל בעליה המשותפים, הרי שהדבר שקול להפקעתו של חלק בקרקע מבעלים יחיד, שכן מכלול הזכויות החובות הכרוכות בקרקע המופקעת הינו זהה. כעולה מהמכלול, קביעתו של בית משפט קמא, לפיה לא היה מקום לנטרל את רכיב המושע, סוטה מעמדת הפסיקה, כמפורט לעיל. המשיבה הפקיעה חלק מסוים מכלל הבעלים המשותפים, בהפחיתה כ-62% מהשטח הכולל של חלקה 92. כפועל יוצא, השטח שנותר בבעלותו של כל אחד מבעלי הקרקע פחת באחוז זהה, כאשר מנגד קיבלה המשיבה לחזקתה ולבעלותה שטח קרקע מסוים ונקי משותפים. יישומה של הלכת אביבים על נסיבותיו של המקרה שלפנינו, מוביל למסקנה המתבקשת, לפיה יש לקבל את הערכתו של השמאי זרניצקי, אשר קבע כי יש לנטרל את רכיב המושע בחלקה 92, ולפצות את המערערים לפי שווי של חלק מסוים בקרקע, היינו – 400 ₪ למ"ר. עקרון השבת המצב לקדמותו ויישומו במקרה דנא 34. אין חולק, כי עקרון השבת המצב לקדמותו חל גם כאשר מדובר בפיצוי בגין הפקעת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת. בהתאם, הפיצוי לבעלי המקרקעין יהיה בשיעור אשר יעמיד אותם במצב בו היו עומדים אילולא ההפקעה, משום שהפיצוי לא נועד להטיב את מצבם של הנפקעים מעבר לכך. בית משפט קמא קבע, בהקשר זה, כי פיצוי המערערים לפי שוויו של חלק מסוים בקרקע, סוטה מעקרון השבת המצב לקדמותו. אין בידי לקבל קביעה זו, והנני סבור כי ניתן ליישב בין עקרון השבת המצב לקדמותו לבין תשלום פיצוי לפי שוויו של חלק מסוים בחלקה המדוברת. עמדתו של בית משפט קמא נשענה על בחינת מצבו של כל אחד מבעלי המקרקעין בנפרד, וזאת מתוך הנחה כי אילולא ההפקעה, כל אחד מהמערערים יכול היה לממש את זכויותיו במקרקעין, רק באמצעות מכירת חלקו הבלתי מסוים. ואולם, אינני סבור, כי עקרון השבת המצב לקדמותו מחייב את "פירוק" קבוצת הבעלים לחלקיה, וככלל יש לראות בקבוצת הבעלים כיחידה אחת, שבבעלותה חלקת קרקע מסוימת. תשלום פיצוי בשוויו הכספי של אותו חלק מסוים שהופקע, יעמיד את הקבוצה, מבחינה כלכלית, באותו מקום בו עמדה אילולא ההפקעה. במסגרתה של אותה עסקה פיקטיבית הנזכרת בסעיף 9 לפקודת הדרכים לצורך שומת סכום הפיצויים, יש להעמיד מעברו האחד של המתרס את הרשות המפקיעה, ומעברו האחר של המתרס את קבוצת הבעלים בכללותה – ולא כל אחד מהבעלים המשותפים בנפרד. שווי התמורה שהייתה מתקבלת בידי קבוצת הבעלים בעסקה שכזאת, תשקף שווי של חלק מסוים בקרקע, וכך יש לחשב, לטעמי, את הפיצוי לו זכאים הבעלים בגין הפקעתו של אותו חלק. ומזווית אחרת – שיעור הפיצויים שיש לשלם הוא הסכום אשר נחוץ לקבוצת הבעלים לרכוש חלקת קרקע מסוימת, בעלת מאפיינים דומים לזו שהופקעה. 35. לפיכך, אינני סבור שחישוב הפיצויים לפי שוויו של חלק מסוים סוטה מעקרון החזרת המצב לקדמותו, שכן הדבר מבטא את שווי המקרקעין אשר הופקעו בפועל, כפי ערכם בשוק הפתוח, ומקנה לקבוצת הבעלים פיצוי שווה ערך לנכס שהיה בבעלותם אילולא ההפקעה. 36. הנני סבור כי המקרה דנא מדגים היטב מדוע פיצוי המערערים בהתאם להלכת אביבים, משקף את מתווה הפיצויים הראוי בנסיבות העניין. בית משפט קמא קבע, כי המערערים לא היו מסוגלים למכור את הנכס כיחידה אחת, והוא ביסס את גישתו זו על התנהלותם של המערערים במסגרת הליכי ההפקעה, שבמהלכם הם לא "השכילו להתאחד ולנהל מו"מ משותף נגד המשיבה", והגישו תביעות נפרדות. ואולם, לטעמי, יש להבחין בין התנהלותם של המערערים תוך כדי הליכי ההפקעה לבין התנהלותם האפשרית בשוק החופשי, כאשר לא רובץ עליהם צלה של ההפקעה. סבורני, כי ייצוגם הנפרד של המערערים בהליכי ההפקעה והגשת תביעות נפרדות אינו מלמד, מניה וביה, על כך שבהינתן הזדמנות עסקית מתאימה, ובהזדמן הצעה הולמת, לא היו משכילים המערערים להתאחד ולמכור את החלקה כיחידה אחת. ביסוס שיעור הפיצויים, להם זכאים בעלי המקרקעין המשותפים שהופקעו, על השערות בנוגע לקיומו של שיתוף פעולה, או העדרו של שיתוף כזה, בין הבעלים המשותפים הינו בעייתי, והדבר מחזק את הגישה לפיה אין להסתמך על "גורמים אישיים", כפי שהובהר בעניין אביבים, לצורך הערכת שווי המקרקעין שהופקעו. סבורני, כי אין מקום, ככלל, להידרש להשערות בקשר לאופן בו היו בוחרים בעלי המקרקעין המשותפים לכלכל את צעדיהם אילולא ההפקעה, ומוטב יהיה כי הערכת הפיצוי, לו הם זכאים, תתבסס על הערכה של שווי המקרקעין שהופקעו – על מכלול הזכויות והחובות הנלוות להם. זה הכלל, אך מובן כי לעיתים ניתן יהיה להצביע על יוצאים מהכלל, כאשר הנסיבות הקונקרטיות מלמדות כי אין כל אפשרות מעשית כי הבעלים המשותפים יפעלו כגוף אחד. לסיכום, הנני סבור, כי בהעדר נסיבות חריגות ויוצאות מהכלל, יש לשים את הדגש בקביעת שומת הפיצויים על שוויה של החלקה המופקעת, ולכן כאשר מופקע חלק מסוים מבעליו המשותפים, יש לשום את ערכו בהתאם לשוויו של חלק מסוים בעל מאפיינים זהים. 37. ודוק, הערכת שווי המקרקעין המופקעים לפי שוויו של חלק מסוים, אינה נובעת מכך שההפקעה הופכת, הלכה ולמעשה, את המשיבה לבעליו של חלק מסוים בקרקע. כפי שהובהר בעניין ש.ג. אגודה שיתופית, במקום בו הרשות המפקיעה הייתה שותפה במקרקעין עובר להפקעתם, הרי שיש לשום את שיעור הפיצויים להם זכאים יתר השותפים, לפי שוויו של חלק בלתי מסוים בקרקע (שם, בעמוד 629-628). טעמו של דבר, הוא בכך שבהפקעה מעין זו כל שעבר לידי הגורם המפקיע הוא סך חלקיהם הבלתי מסוימים של יתר השותפים בקרקע. מובן, כי כאשר הרשות המפקיעה הייתה חלק מהבעלים, חלקיהם הבלתי מסוימים בקרקע, אינם יכולים להסתכם לכדי בעלות מלאה. מכאן, שעל-אף שלכאורה בשני המצבים הפכה המפקיעה לבעלים של חלק מסוים בקרקע, הרי שאין בכך בכדי להוביל למסקנה כי ערכו של הפיצוי יהיה זהה, שכן רק כאשר מופקעת הבעלות המלאה במקרקעין בחלקה מסוימת, יש הצדקה לפצות את הנפקעים לפי שוויו של חלק מסוים בקרקע. העסקאות המאוחרות 38. לטענת המשיבה, היה על השמאי זרניצקי להסתמך על העסקאות המאוחרות לשם הערכת שווי המקרקעין שהופקעו. כנזכר לעיל, לאחר עריכת חוות הדעת הראשונה של השמאי זרניצקי התברר, כי בשנים 2006-2004 ביצעו המערערים ארבע עסקאות מכירה בחלקים שונים מחלקה 92, לפי שווי של כ-250 ₪ למ"ר. בעקבות גילוין של עסקאות אלה, ערך השמאי זרניצקי חוות דעת נוספת, במסגרתה הוא העריך את שווי המקרקעין שהופקעו בהתחשב בעסקאות המאוחרות, אך ייחס להן משקל מופחת, משום שלדעתו הן הושפעו מ"תנאי מכירה סובייקטיביים שלא ידועים לנו והן מהידיעות על התכניות" (עמוד 5 לחוות דעתו המשלימה של זרניצקי). לדידה של המשיבה, מסקנתו של השמאי זרניצקי בעניין זה היא שגויה, שכן העסקאות המאוחרות משקפות באופן המדויק ביותר את שווי המקרקעין בשוק הפתוח, בפרט נוכח סמיכות הזמנים ביניהן לבין מועד ההפקעה. עוד טענה המשיבה, כי פיצוי לפי שווי גבוה מזה המשתקף מהעסקאות המאוחרות, יוביל לפיצוי יתר של המערערים, אשר רכשו חלקים נוספים בעסקאות המאוחרות. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, שאלות בדבר המשקל שיש לייחס לעסקאות שונות במסגרת חישוב שווי המקרקעין לפי שיטת שווי השוק, הינן עניין שבמומחיות, דבר המצוי בלב ליבו של שיקול הדעת הניתן לשמאי המקרקעין. השמאי זרניצקי ביסס את מסקנתו באשר למשקל שניתן לעסקאות המאוחרות על טעמים סבירים, אשר אף היו מקובלים על בית משפט קמא, ולפיכך אינני רואה מקום להתערב בקביעתו. שנית, ולגופם של דברים, מקובלת עליי נקודת המוצא של המשיבה לפיה, לצורך הערכת שווי המקרקעין במסגרת שיטת שווי השוק, מוטב להתבסס, ככלל, על עסקאות שמועד עריכתן היה קרוב למועד ההפקעה, שכן עסקאות אלה יישקפו ביתר דיוק את שוויו של הנכס המופקע (ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל, בפסקה 12 (21.8.2005)) להלן: עניין אלפתיאני)). ואולם, השיקול בדבר סמיכות הזמנים אינו עומד לבדו, ויש לבחון כל מקרה לגופו ועל נסיבותיו המיוחדות. לעיתים, יש ליתן את הדעת לקיומה של ציפייה להפקעה עתידית, דבר העשוי להוביל לירידה בערך הנכסים, משום הצפי להתמשכות הליכי ההפקעה וקבלת הפיצויים, ויש בעובדה זו כדי להפחית משווי השוק האמיתי של הנכסים המופקעים, עוד טרם ביצוע ההפקעה בפועל: "השפעת ההפקעה תורגש, לרוב, לא רק עם כניסת התכנית המפקיעה לתוקף, אלא עוד בתקופה שקדמה לתכנית. בתקופה זו, לפני אישור התכנית הרשות התכנונית איננה נוהגת להוציא היתרי בנייה על הקרקע, שכן היא שוקדת על הכנת תכנית שתייעד את המקרקעין להפקעה. הקפאת הבנייה גורמת להפצת שמועות בדבר ההפקעה הממשמשת ובאה ולירידת מחירי המקרקעין בסביבה. בתקופה זו השימוש בשיטת שווי השוק לא ישקף נכונה את מחירי הנדל"ן בשוק החופשי. עסקאות הנעשות בתקופת ההקפאה יהיו, באופן טבעי, במחיר מופחת שלא ישקף את המחיר האמיתי של המקרקעין, ולכן אין להשתמש במחירי עסקאות שבוצעו בתקופה זו כדי לקבוע את שווים של המקרקעין המופקעים (נמדר, בעמוד 537 – והאסמכתאות שם; ההדגשות אינן במקור – א.ש.). דברים אלה, נאמרו אמנם בהקשר להפקעה, במסגרת תוכנית מכוח חוק התכנון והבניה, ואולם כוחם יפה אף לענייננו. בית משפט קמא קבע, כי דבר ההפקעה היה צפוי להתממש החל משנת 2003, אז הופקדה תכנית מח/20, במסגרתה תוכנן להעביר את כביש מס' 531 על שטחה של החלקה. משכך, נראה כי אין לקבל את טענתה של המשיבה, לפיה העסקאות המאוחרות משקפות בצורה מדויקת יותר את שווי המקרקעין שהופקעו. אדרבא, עולה בבירור כי עסקאות אלו מציגות שווי מופחת של המקרקעין המופקעים, דבר שהושפע מהציפייה להפקעתם, ולפיכך בדין ייחס להם השמאי זרניצקי משקל מופחת בחוות דעתו. תוצאה אחרת, הייתה מביאה למצב בלתי סביר, לפיו, מחד גיסא, הייתה המשיבה מפקיעה את המקרקעין, ומאידך גיסא, מבקשת לשלם עבור המקרקעין שווי מופחת שנגרם מעצם ההפקעה. עוד אעיר, כי אף אם הפיצוי שיקבלו חלק מהמערערים גבוה מהסכום ששילמו עבור החלקים שנרכשו על-ידם, הרי שאין בכך בכדי להצדיק הפחתה מגובה הפיצויים. זאת שכן, שיעור הפיצוי נגזר משווי השוק של הנכס, ולא מהמחיר ששילם עבורו בעליו. כפי שנקבע בעניין מסד: "לקביעת גובה הפיצויים שעל המפקיע לשלם אין נפקא מינה כמה שילמו המערערות [הנפקעות] עת רכשו את הקרקע. גובה הפיצויים נקבע לפי שווי הנכס...לפי השיטה ההשוואתית" (שם, בעמוד 639) 39. לאור האמור, מתבקשת המסקנה כי את הפיצוי המגיע למערערים, בגין הפקעת חלק הקרקע שבבעלותם, יש לבסס על שווי של 400 ₪ למ"ר, כאמור בחוות דעתו המשלימה של השמאי זרניצקי. הערכת שווי השטח הנותר 40. חובת הפיצוי בגין ההפקעה אינה מצטמצמת אך לפיצוי בגין שווי הקרקע שהופקעה. ככל שההפקעה מסבה נזקים לקרקע אחרת השייכת לבעלי הקרקע המופקעת, יהיו נזקים אלה ברי פיצוי במסגרת תביעת הפיצויים בגין ההפקעה. רלוונטית לעניין זה, הוראת סעיף 9(ד)(I) לפקודת הדרכים, אשר מעגנת את חובת הפיצוי בגין ניתוק הקרקע המופקעת מחלקה אחרת, בקובעה: "כמו כן יביא בית המשפט בחשבון – את הנזק, אם יש נזק, שנגרם מחמת ניתוקה של הקרקע מקרקע אחרת השייכת לבעל". בנוסף, יש ליתן את הדעת להוראת סעיף 9(ד)(II) לפקודת הדרכים, אשר מורה את בית המשפט להתחשב, לצורך שומת שיעור הפיצויים, גם ב-"עליה או הפחתה בשווי קרקע אחרת השייכת לבעל" (להרחבה: ראו נמדר, 415-411; קמר, 757-746; וכן, השוו להוראת סעיף 12(ח) לפקודת הקרקעות). בבסיס הפיצוי בגין נזקים שנגרמו ליתרת הקרקע ניצבת ההכרה, עליה עמד חברי, השופט א' רובינשטיין, לפיה "הפקעה של קרקע לצרכי הציבור, יש ומלבד שמונעת היא את ההנאה של בעליה מאותה קרקע עצמה, עלולה היא אף להפריע להנאה מן הקרקעות הסובבות אותה" (בית עדה, בפסקה ס'). מכאן, שתכלית הפיצוי בגין נזקים ליתרת הקרקע היא להיטיב את ההפסדים הכלכליים הנובעים מההפקעה, וזהו אינו אלא ביטוי נוסף לעקרון השבת המצב לקדמותו. בענייננו, קובלים שני הצדדים על קביעותיו של בית משפט קמא בקשר לפיצוי לו זכאים המערערים, בגין הנזק שנגרם ליתרת חלקה 92. 41. בקצירת האומר נזכיר, כי בית משפט קמא הבחין, לעניין הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו ליתרת הקרקע, בין בעלי החלקים הקטנים לבין בעלי החלקים הגדולים בחלקה 92. נקבע, כי בעלי החלקים הקטנים – אלו שגודל חלקותיהם לפני ההפקעה היה קטן מ-2.5 דונם – סבלו מנזק בשיעור של 30% משווי הקרקע, בגין הגדלת רכיב המושע, ונזק בשיעור של 3% משווי הקרקע בגין נזקים חקלאיים שנגרמו להם. לעומת זאת, לבעלי החלקים הגדולים נפסק פיצוי בשיעור של 3% משווי הקרקע, בגין הנזקים החקלאיים בלבד. המשיבה משיגה על קביעותיו אלה של בית משפט קמא. להלן אדון בטענותיה של המשיבה כסדרן, אך כבר עתה אומר, כי אין בידי לקבל טענות אלה. 42. ראשית, נטען על-ידי המשיבה, כי לא היה מקום לפצות את המערערים בגין הפגיעה בגידוליהם כתוצאה מהקרבה לכביש. לטענת המשיבה עסקינן בנזקים הנגרמים כתוצאה מהשימוש בקרקע שהופקעה, ולפיכך המסגרת המתאימה לדיון בהם הינה בגדרו של הליך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ואולם, עיון בפסק דינו של בית משפט קמא ובפרוטוקולי הדיונים שנערכו לפניו מגלה, כי טענתה של המשיבה לענין פיצוי המערערים בגין הפגיעה בגידולים החקלאיים, נטענה לראשונה במסגרת הערעור שלפנינו. בעת גיבוש ההסכמה למינויו של זרניצקי לשמאי מוסכם הבהירו הצדדים, כי סמכותו אינה כוללת תשלום פיצויים, להם יהיו זכאים המערערים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. למרות זאת, בא-כוחה של המשיבה לא טרח לחקור את השמאי זרניצקי בקשר להכללת רכיב הפיצויים בגין הפגיעה בגידולים החקלאיים בשומת הפיצויים שהוציא מתחת לידיו, ולא נטען דבר וחצי דבר, בהקשר זה, בסיכומי המשיבה בבית משפט קמא. כפועל יוצא מכך, צוין בפסק דינו של בית משפט קמא, כי "אין הצדדים חולקים על הנזק שנגרם לנותר בשל הייעוד החקלאי המורכב משלושה רכיבים", כאשר הכוונה, בין היתר, היא גם לנזק שנגרם לגידולים החקלאיים כתוצאה מהקרבה לכביש שייסלל. לפיכך, עומדת בפנינו טענה משפטית שעלתה לראשונה במסגרת הערעור, מבלי שהונחה תשתית עובדתית מינימלית לדיון בה, ומשכך אין מקום להידרש אליה בגדרי הליך זה (רע"א 6693/13 אירופה ישראל (מ.מ.ש) בע"מ נ' בנק הפועלים (16.2.2014); ע"א 9056/12 קינג נ' פקיד השומה ירושלים, בפסקה 11 (4.8.2014)). למעלה מן הצורך אוסיף, כי טענתם של המערערים מבוססת בעיקרה על הקביעה בע"א 439/72 מיכקשווילי ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1) 537,533 (1974), לפיה אין בפקודת הדרכים הוראה אשר מאפשרת לפצות בגין "נזק הנגרם על-ידי השימוש בקרקע שהופקעה" (קביעה המבוססת על דיון נוסף אביבים, העוסק בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות ולא מכוח פקודת הדרכים). ואולם, קביעה זו זכתה לביקורת רבה, הן בספרות והן בפסיקה (דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות תכנון 228-227 (תשנ"ה-1994); נמדר, בעמודים 415-413; קמר, בעמודים 757-754; ה"פ (מחוזי ת"א) 304/96 חודורוב ואח' נ' מדינת ישראל, פ"מ תשנ"ח(1) 241 (1999); ת"א (מחוזי ת"א) 3357/98 כהן-שור נ' מדינת ישראל (19.8.2003)). לאחרונה בעניין בית עדה (שבו ישבו שניים מחברי הרכב זה, השופטים א' רובינשטיין, ו-א' שהם), הסתמך בית המשפט על סעיף 9(ד)(II) לפקודת הדרכים, ופסק פיצויים בגין נזקים שנגרמו לשטח הנותר, כתוצאה מסלילת מסילת ברזל כפולה על הקרקע שהופקעה. מכאן עולה, כי לשאלת הפיצוי בגין השימוש בקרקע שהופקעה מכוח פקודת הדרכים, יש לפחות פנים לכאן ולכאן, ומכל מקום היה על המשיבה להעלות את טרוניותיה בעניין זה לפני בית משפט קמא. 43. עוד טענה המשיבה, כי אין לפצות את בעלי החלקים הקטנים בגין הגדלת רכיב המושע בשטח הנותר. נטען, כי פיצוי זה מבוסס על הנחה לפיה ישתנה ייעודה של חלקה 92 מחקלאות למגורים, וזאת בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא לפיה לא הוכח פוטנציאל ממשי לשינוי ייעוד. אף בעניין זה יש לשוב ולהידרש לפרוטוקול הדיון בערכאה קמא, אשר מגלה כי, לא זו בלבד שבא-כוח המשיבה לא חלק על זכאותם של בעלי החלקים הקטנים לפיצוי בגין הגדלת רכיב המושע, אלא שהוא אף ציין במסגרת סיכומיו, כי "הפרופוזיציה הזאת של הפגיעה בחלקים שנותרו במושע היא פרופוזיציה שנכונה בעיקר למי שיש לו חלקה קטנה, ואת זה אני חושב שכולנו הבנו ואנו מסכימים לזה" (בעמוד 88 לפרוטוקול הדיון, מיום 15.3.2012). הדברים אף קיבלו ביטוי בפסק דינו של בית משפט קמא, אשר יצא מנקודת הנחה, כי אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לכך שנגרם נזק לבעלי החלקים הקטנים, וכל שנותר כעת הוא רק לכמת את שיעור הנזק. לפיכך, משהסכימה המשיבה לפיצוי בעלי החלקים הקטנים בגדרו של ההליך הנוכחי, והסכמה זו עמדה בבסיס פסק דינו של בית משפט קמא, אין בידי להידרש לטענותיה הסותרות בעניין זה, בשלב הערעור (ראו: ע"א 2291/07 אגף המכס והמע"מ אשדוד נ' ש.י סימון אחזקות בע"מ (1.2.2010); רע"א 8297/12 הפניקס הישראלי לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי, פסקה 13 (16.7.2013)). לגופם של דברים, ושוב בבחינת למעלה מן הצורך, מצאתי לציין כי אין להלום את טענתה של המשיבה לפיה הפיצוי לבעלי החלקים הקטנים, ניתן בהתבסס על קיומה של הנחה בדבר שינוי ייעודה של חלקה 92 מחקלאות למגורים. זאת שכן, טענה זו נסתרת בעדותו של השמאי זרניצקי אשר מסר כי הפיצוי בגין הגדלת רכיב המושע התבסס על הנחה כי ייעודם של המקרקעין בחלקה 92 ימשיך להיות חקלאי. הובהר על-ידי זרניצקי, כי פיצוי זה ניתן עבור שלילת האפשרות של בעלי החלקים הקטנים להפוך לבעלים נפרדים במסגרתו של הליך עתידי לאיחוד וחלוקת חלקה 92 (עמוד 20 לפרוטוקול הדיון מיום 10.11.2011). 44. בנוסף, אין בידי לקבל את טענת המערערים בנוגע להחלטה שלא לפצות את בעלי החלקים הגדולים. לעצם גודלה של חלקה תיתכן השפעה על שוויה היחסי. על דרך הכלל, מקובל כי ככל שחלקה היא גדולה יותר, כך עולה שוויה באופן יחסי ליתר החלקות. זאת משום, ש"לבעלות על שטח גדול בחלקה קיים יתרון משמעותי הן בשל אפשרויות הניצול הגדולות יותר והן בשל החיסכון בהוצאות התכנון, הפיתוח והבניה" (עניין אלפתיאני, בפסקה 13; נמדר, בעמוד 564). בענייננו, קבע השמאי זרניצקי כי שווי השטח הנותר ירד כתוצאה מהצמצום בגודל החלקים שנותרו בבעלות המערערים. ואולם, בניגוד לטענת המערערים, מעדותו של השמאי זרניצקי עולה, כי ירידה זו אינה משפיעה בצורה שווה על כל בעלי החלקים, שכן בעלי החלקים הקטנים הם אלה שיספגו את עיקר הירידה בשווי חלקיהם. זאת, משום שבידי בעלי החלקים הגדולים יישארו שטחים גדולים דיים, מכדי שההפקעה תוביל לירידה בשוויים. משכך, נראה כי בדין קבע בית משפט קמא, כי אין לפצות את בעלי החלקים הגדולים בגין ירידת השווי הנובעת מהגדלת רכיב המושע. יתר טענות המערערים בעניין זה, כגון: קשיי התיאום עם בעלי החלקים הקטנים; קשיי התכנון; והעדר דרך גישה לחלקה, אינם נוגעים לעצם הקטנת החלקים שבבעלותם כתוצאה מההפקעה, ולפיכך אין בהן בכדי לשנות ממסקנותיו של בית משפט קמא. 45. עוד אעיר, כי אין בידי לקבל את טענתה החלופית של המשיבה, לפיה יש להבחין בין שוויה של הקרקע שהופקעה לבין שוויה של הקרקע הנותרת. טענה זו נטענה בעלמא בלא כל ביסוס, ולראשונה בגדרי ערעור זה. בנוסף, המשיבה לא התייחסה לכך שחישוב הפיצוי בגין הנזקים ליתרת הקרקע – הן נזקים הנובעים מהפגיעות החקלאיות והן נזקים הנובעים מהגדלת רכיב המושע – מבוסס בחלקו על פגיעה בשווי החקלאי של הקרקע. בנסיבות אלה, ומאחר שלא נערך דיון ממצה בסוגיה זו בשום שלב במסגרת הליך זה, אינני סבור כי יש להבחין בין שוויה של יתרת הקרקע לבין שוויה של הקרקע שהופקעה. לפיכך, הפיצוי בגין הפגיעה בשטח הנותר יחושב לפי שווי של 400 ₪ למ"ר. הוצאות נלוות להליך ההפקעה 46. סוגיה אחרונה, אליה עלינו להידרש, הינה שאלת פסיקת ההוצאות הנלוות להפקעה. לאחרונה ציין בית משפט זה בעניין דוויק, כי עקרון השבת המצב לקדמותו, החולש על תשלום הפיצויים בגין הפקעה, מחייב "כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה" (שם, בפסקה 27). המערערים אינם משלימים, בהקשר זה, עם קביעותיו של בית משפט קמא בנושאים הבאים: השתת הוצאות מס השבח הכרוכות בהפקעה על כתפיהם; חלוקת הוצאות עריכת חוות דעתו של השמאי זרניצקי באופן שווה בין הצדדים; ופסיקת הוצאות שכר הטרחה של באי-כוחם בשיעור של 15% מהסכום שנפסק להם, מבלי שנקבע כי לסכום זה יתווסף מע"מ. כמנהגי, אציין כבר עתה כי לא מצאתי שטענותיהם של המערערים מצדיקות את התערבותנו בקביעות אלה. ראשית, אתייחס לסוגיית חיובם של המערערים במס שבח בגין ההפקעה. בעניין קלפא, נקבע כי על הנפקעים לשאת בתשלום מס השבח, אשר חל על הפיצוי המתקבל במסגרת הליך ההפקעה. זאת, הן בשל העדרו של מקור בדין המטיל על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס השבח, והן נוכח הוראות סעיף 48ג לחוק מס שבח, אשר קובע שיעור מס מופחת "במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה" (וראו: ע"א 10873/06 בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בפסקאות 30-29 (22.2.2010) (להלן: בכר); עניין מנשה, פסקה י"א; עניין דוויק, פסקה 14). משכך, סבורני כי בדין קבע בית משפט קמא שעל המערערים לשאת בתשלום מס השבח הנלווה להפקעה. עוד אוסיף, כי אין בידי לקבל את טענת המערערים לפיה העובדה שלא הוקצתה קרקע חקלאית חלופית מצדיקה את השתת תשלום מס השבח על כתפיה של המשיבה. אכן, סעיף 191 לחוק התכנון והבניה קובע, כי לוועדה המקומית הסמכות להעניק קרקע חלופית חלף הקרקע שהופקעה, כאשר סעיף 194 לחוק התכנון והבניה מוסיף וקובע, כי הפקעתה של דירת מגורים אף מחייבת הקצאת דיור חלופי (עניין בכר, בפסקאות 30-29). ואולם, סעיפי חוק אלה אינם מחייבים את המשיבה לספק קרקע חקלאית חלופית למערערים, ומשכך אין בהימנעותה של המשיבה מלהקצות קרקע כאמור, בכדי להצדיק את השתת תשלום מס השבח עליה. אשר לתשלום הוצאות חוות דעתו של השמאי המוסכם, הרי שפרוטוקול הדיון מיום 25.3.2010, מעלה כי הוסכם בין הצדדים, כי "שכר טרחתו של השמאי ישולם באופן הבא: מחצית משכר טרחתו ישולם על-ידי הנתבעת [המשיבה], המחצית הנותרת תשולם על-ידי התובעים [המערערים] לפי חלקיהם היחסים בחלקה". נוכח האמור, אין בידי לקבל את טענתם החדשה של המערערים, לפיה על המשיבה לשאת במלוא ההוצאות הכרוכות בחוות דעתו של השמאי זרניצקי. 47. ומכאן, לטענת פרקליטי המערערים, לפיה בית משפט קמא לא הוסיף מע"מ לסכום שכר הטרחה שנפסק לזכותם. לאחר תיקון מס' 8 לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ב-2012, קובעת תקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, כי ככלל, מקום בו בעל דין שילם מע"מ לבא-כוחו, יכלול בית המשפט בהוצאות שכר הטרחה גם את סכום המע"מ, "ובלבד שלא יפסוק סכום כאמור כרכיב נפרד". לפיכך, צדק בית משפט קמא משלא הוסיף לשכר טרחתם של פרקליטי המערערים גם רכיב נפרד של מע"מ, שכן רכיב זה כבר נכלל בסכום שכר הטרחה שנפסק לטובתם. סוף דבר 48. סיכומו של דבר, מקובלת עליי עמדת המערערים, לפיה יש לחשב את שווי הפיצוי לו הם זכאים בגין הפקעת המקרקעין, לפי שווי של 400 ₪ למ"ר. כפועל יוצא מכך, יש לחשב אף את שיעור הפיצוי לו זכאים המערערים בגין הפגיעה בשטח הנותר, לפי שווי של 400 ₪ למ"ר. יתר טענות הצדדים – ובהם השגות על אחוזי הפיצוי בגין הפגיעה בשטח הנותר; נפקותן של העסקאות המאוחרות לעניין חישוב שווי המקרקעין שהופקעו; והפיצוי לו זכאים המערערים בגין ההוצאות הנלוות להפקעה – דינן להידחות. 49. התוצאה האופרטיבית תהא כדלקמן: א. המשיבה תשלם לכל אחד מהמערערים פיצויי הפקעה לפי שווי קרקע של 400 ₪ למ"ר, בניכוי הסכומים ששולמו להם עד כה על-חשבון פיצוי זה, כל זאת בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהמערערים בחלקה 92 – כפי שמופיע בנספח לפסק דינו של בית משפט קמא. ב. בנוסף, תשלם המשיבה למערערים שהיה בבעלותם, עובר להפקעה, שטח הקטן מ-2.5 דונם בחלקה 92 (בעלי החלקים הקטנים), פיצוי בשיעור של 33% משוויו של השטח אשר נותר בבעלותם לאחר ההפקעה, לפי שווי של 400 ₪ למ"ר. המשיבה תשלם למערערים שהיה בבעלותם, עובר להפקעה, שטח הגדול מ-2.5 דונם בחלקה 92 (בעלי החלקים הגדולים), פיצוי בשיעור של 3% משוויו של השטח שנותר בבעלותם לאחר ההפקעה, לפי שווי של 400 ₪ למ"ר. כל זאת, בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהמערערים בחלקה 92 – כמופיע בנספח לפסק דינו של בית משפט קמא. ג. הוצאות שכר הטרחה אשר הועמדו בפסק דינו של בית משפט קמא על 15% מסכום הפיצוי השנוי במחלוקת, יעודכנו בהתאם לשינוי שחל בשיעור פיצויי ההפקעה, כמפורט לעיל. ד. סכומי הפיצויים אשר טרם שולמו יישאו ריבית והצמדה, כקבוע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי הציבור, התשכ"ד-1964, למן היום הקובע (מועד תחילתו של צו ההפקעה) ועד ליום התשלום בפועל. 50. לאור האמור לעיל, הערעור מתקבל בחלקו כמפורט לעיל, ודינו של הערעור שכנגד להידחות על כל חלקיו. המשיבה תישא בהוצאות המערערים בסך 50,000 ₪. ש ו פ ט השופט נ' הנדל: אני מסכים לפסק דינו המקיף והיסודי של חברי, השופט א' שהם. ש ו פ ט השופט א' רובינשטיין: מצטרף אני לחוות דעתו של חברי השופט שהם. הכלל הערכי הגדול בדיני הפקעות, בעיניי, הוא ההגינות. מן הגישה השיפוטית המתבטאת בפסיקתנו (ראו למשל ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ (2012)), המצמצמת – למשל – "מקרים שבהם לא יפוצה מי שנוטל קניינו בפעולה שלטונית" (ראו ע"א 8825/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' י.פ.ה.ר (2012), פסקה נ"ח), ניתן ללמוד בראש וראשונה על "ההגינות שהרשויות מחויבות בה (שם, וראו האסמכתאות). בהיקש לענייננו, עם שאין לבוא בטרוניה על מאמצי מע"צ להוכיח את עמדתה ובכספי ציבור עסקינן, השורה התחתונה עניינה אותה הגינות שהיא ראשית והיא אחרית. לדעתי חוות דעתו של חברי השופט שהם משקפת את דרך ההגינות – כלפי כולי עלמא – שעליה מורים הפסיקה וערכי מדינת ישראל, הבאים לידי ביטוי בזכות הקניין החוקתית שבסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו; וכנאמר (ע"א 8825/07 שם) "והאיזון הקנייני כלפי הצורך החברתי והחלוקתי בפיתוח הארץ לטובת הכלל מתבטא בפיצוי, הכל בהתאם לנסיבות המקרה". ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שהם. ניתן היום, כ"ח באלול התשע"ד (‏23.9.2014). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13008320_I12.doc יא מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il