רשות הפיתוח נ. לבניין מוצרי מלט בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 8300/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8300/15 לפני: כבוד המשנה לנשיאה (בדימ') א' רובינשטיין כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט נ' הנדל המערערת: רשות הפיתוח נ ג ד המשיבה: לבניין מוצרי מלט בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (השופטת נ' נצר) מיום 7.10.15 בת"א 7256-06 תאריך הישיבה: ג' בטבת התשע"ז (1.1.17) בשם המערער: עו"ד שמרית גולן בשם המשיבה: עו"ד דורית עטיה גנות פסק-דין המשנה לנשיאה (בדימ') א' רובינשטיין: א. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (השופטת נ' נצר) מיום 7.10.15 בת"א 7256-06, שבמסגרתו נדחתה תביעתה של המשיבה לסעד הצהרתי לפיו תהא זכאית לרכוש את המקרקעין שעליהם קיים מפעל בבעלותה; זאת, למעט בעניינו של מגרש קונקרטי אשר לגביו נקבע, כי רכשה בו זכויות זה מכבר. המערערת משיגה על החלטה אחרונה זו. רקע והליכים קודמים ב. ראשיתו של התיק שלפנינו בשנות ה-50 של המאה הקודמת, בסכסוך בין המערערת לבין מר מאיר יעקבי (להלן יעקבי) – אשר אינו צד להליך הנוכחי – בנוגע למקרקעין נשוא ענייננו. לטענת המערערת, החל משנת 1952 החזיק יעקבי שלא כדין במגרש שמיקומו בחלקות אשר היו ידועות אז כ-7, 14 ו-15 בגוש 1209 באשקלון, והקים עליו – לשיטתה, בלא אישור – מפעל לייצור מוצרי מלט. ביום 28.9.60 הגישה המערערת תביעה כנגד יעקבי לבית משפט השלום בירושלים (ת"א 4564/60) לפינוי המקרקעין וסילוק ידו מהם. בטרם נסתיים ההליך, הודיע יעקבי למערערת כי הגיע להסכמה עם המשיבה, חברה העוסקת בייצורם ושיווקם של מוצרי מלט ובטון, שלפיה תרכוש היא את המגרש מן המערערת ותשלם את דמי השימוש בעבור הנכס מיום תפיסתו על-ידי יעקבי. בהתאם, הגישה ביום 15.6.61 המשיבה בקשה למערערת לרכוש את המקרקעין האמורים ולהקצותם על שמה. הבקשה אושרה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל ביום 28.9.61 (להלן אישור המינהל), וב-26.11.61 נחתם הסכם בין המשיבה למערערת (להלן ההסכם) לרכישת מגרש אשר שטחו 5,650 מ"ר הממוקם על חלקים מן החלקות 7, 14 ו-15 שבגוש 1209. בהסכם צוין, כי מטרת ההתקשרות היא "רכישת קרקע עליה קיים מפעל למוצרי מלט". ג. פרשה זו התנהלה לאיטה, וראיה לדבר שאנו עוסקים, במישור ההסכמי, בהסכם מנובמבר 1961, והצדדים מתדיינים על פרשנותו, הכל כסיפור בהמשכים שאינו חפץ להיגמר. כתום כח"י שנים מחתימת ההסכם, בשנת 1979 הגישה המשיבה המרצת פתיחה כנגד המערערת בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (ה"פ 43/79), בעתירה להורות למערערת למלא את התחייבויותיה לפי ההסכם, ולהעביר על שמה של המשיבה את המקרקעין אשר רכשה מכוחו, הידועים כיום כחלקה 75 בגוש 1209. המערערת טענה, כי נמנעה מרישום המקרקעין נוכח בעיה תכנונית שנוצרה כתוצאה מהקמתם של מבנים על-ידי המשיבה, אשר חרגו מן השטח שהוקצה לה על פי ההסכם. בסופו של יום חתמו הצדדים על הסכם פשרה (להלן הסכם הפשרה), אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 11.3.80 (השופט מ' וולינסקי), ולפיו תוסר המניעה לרשום את חלקה 75 על שמה של המשיבה. כן הוסכם, כי על המשיבה לפנות את השטח המוחזק על ידיה מצפון לחלקה 75 (ואשר שייך לחלקה 74), או לחלופין לאחדו עם המקרקעין שבבעלותה, וזאת תוך ארבע שנים מיום החתימה על הסכם הפשרה. ביום 18.3.80 נרשמה איפוא על שמה של המשיבה חלקה 75, אשר גודל שטחה עומד על 5,645 מ"ר. למספר זה חשיבות בהליך שלפנינו. ד. בשנת 1992 פתחה המערערת בהליך הוצאה לפועל כנגד המשיבה (הוצל"פ 152-92-122-02), שבמסגרתו עתרה לפינויה וסילוק ידה מן השטחים אשר חורגים מחלקה 75 הרשומה כאמור על שמה. בתגובה הגישה המשיבה בקשה לביטולו של ההליך בטענת "פרעתי", בנימוק כי הסכם הפשרה אינו מגדיר אילו שטחים עליה לפנות או לחלופין לאחד, וממילא "היה ברור" שתוכל להמשיך ולהחזיק בהם כל עוד לא יידרשו למערערת. עוד הוטעם בבקשה, כי המשיבה לא פלשה לשטחים האמורים כנטען, שכן הללו נכללו לשיטתה במקרקעין אשר נמכרו לה מכוח ההסכם; וזאת, הגם שלא נרשמו כחלק מחלקה 75 – כך על פי הטענה – מחמת טעות אשר נפלה במדידה שנערכה על-ידי המערערת. בהחלטה מיום 3.8.96 דחתה ראש לשכת ההוצאה לפועל באשקלון נ' נצר (אשר דנה לימים בבית המשפט המחוזי בבאר שבע בהליך נשוא הערעור הנוכחי) את הטענה, נוכח התרשמותה כי המשיבה לא פעלה למימוש האופציה לאיחוד השטחים, אשר ניתנה לה במסגרת הסכם הפשרה. עם זאת נקבע, כי הואיל והמערערת התמהמהה מפעולה לביצועו של פסק הדין, תינתן למשיבה ארכה של חמש שנים נוספות לפעול לאיחודן של החלקות. ה. על רקע זה הגישה המשיבה ב-2006 תביעה בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (ת"א 7256-06), למתן פסק דין הצהרתי שלפיו תהא זכאית לרכוש את המקרקעין שעליהם קיים מפעלה (חלקי חלקות 11, 13, 69, 72, 74, ו-77 בגוש 1209, המצויים מצפון, ממערב ומדרום לחלקה 75, שהיא כאמור בבעלותה של המשיבה) ולרשמם על שמה, וכן לסעד כספי בסך 200,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, נוכח התנהלותה של המערערת. בפסק דין מיום 7.10.15 נדחתה התביעה ברובה (השופטת נ' נצר), אולם נקבע כי מגרש ספציפי מבין המקרקעין אשר שנויים במחלוקת – היה בבעלותה של המשיבה מעיקרא. לעניין זה סמך בית המשפט ידיו בראש וראשונה על תרשים אשר נערך על-ידי המערערת (להלן התרשים), והוגש במסגרת המרצת הפתיחה שנזכרה מעלה. בתרשים, שתוארך ליום 14.6.76 ונחתם ב-9.7.79, מסומנים שני מגרשים תחת שמה של המשיבה: 41(ה'), החופף לחלקה 75, ו-1/ה אשר מהוה חלק מחלקה 74, ושטחו 580 מ"ר, כלהלן: הוטעם, כי די בהיות התרשים מסמך רשמי של המערערת, שאף שימש לצורך ביסוס תביעתה לסילוק ידה של המשיבה, כדי לבסס את המסקנה לפיה היו שני המגרשים הללו שייכים משכבר למשיבה. כן ניתן משקל לעדותו של מר דרור בן נתן, מודד מוסמך אשר העיד מטעמה של המשיבה, שלפיה היה המגרש 1/ה חלק משטחו של מפעל המלט למן הקמתו על-ידי יעקבי בשנת 1951. בנוסף נסקרו אישור המינהל מיום 29.8.61 ונוסח ההסכם בין המשיבה למערערת מיום 26.11.61, המלמדים – להתרשמותו של בית המשפט המחוזי – על קיומה של זיקה ברורה בין השטח אשר נמכר למשיבה לבין השטחים שבהם החזיק יעקבי בשעתו. ו. חרף האמור נפסק, כי אין לכלול את מלוא שטחו של מגרש 1/ה – קרי, 580 מ"ר – בגדר המקרקעין שבבעלותה של המשיבה כיום, "וכי בכל מקרה, השטח הכולל שנמכר ... לא יעלה על 5,650 מ"ר". בית המשפט המחוזי נימק את הכרעתו לעניין זה, בעובדה שהמשיבה נאותה בעצמה לפנות את השטח שמצפון לחלקה 75 במסגרת התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה משנת 1980, והטעים כי תוספת של 10% מגודלו של השטח שנמכר לה מכוח ההסכם מעיקרא, תהא בלתי הולמת בנסיבות. אשר ליתר המקרקעין נשוא התביעה נפסק, כי אין המשיבה רשאית להחזיק בשטחים החורגים מן המגרשים 41(ה') ו-1/ה, ושעליה לפנותם ולסלק ידה מהם. הגם שכך, סבר בית המשפט המחוזי כי יש מקום לחייב את המערערת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחה של המשיבה (בסך 5,000 ₪ ו-20,000 ₪, בהתאם), נוכח הסתירה שנתגלתה בין עמדתה בתיק לבין העולה מן התרשים שנערך על ידיה. ז. להשלמת התמונה יצוין, כי במקביל לתביעה דנא התנהלו בין הצדדים הליכים אזרחיים שונים בבית משפט השלום בירושלים (ת"א 24603/98) ובבית משפט השלום באשקלון (ת"א 21099/99 ות"א 4318/05), לפינויה של המשיבה וסילוק ידה מן המקרקעין החורגים מחלקה 75; חלקם נותרו תלויים ועומדים עד למתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהליך הנוכחי. טענות המערערת ח. הערעור שלפנינו מתמקד בקביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה מהוה המגרש 1/ה חלק מן המקרקעין שנמכרו בשעתו למשיבה. המערערת סבורה, כי בפסק הדין נפלו מספר טעויות משפטיות בנוגע לקביעה זו, ואלה מצדיקות לדידה את התערבותו של בית משפט זה. ראשית נטען, כי בית המשפט המחוזי שגה משהתבסס על התרשים כמסמך רשמי מטעם המערערת, לא כל שכן מקום בו מציינת המפה עצמה כי לא נועדה לצרכי רישום. על פי הטענה, אין הקביעה כי המגרש 1/ה מהוה חלק מן המקרקעין שבבעלות המשיבה מתישבת עם ההסכם מ-1961, שלפיו יימכר מגרש אשר גודלו כ-5,650 מ"ר; ברי, איפוא, לשיטתה של המערערת, כי לא היתה זו כוונתם של הצדדים לכלול אף את המגרש האמור, אשר מגדיל את שטחם של המקרקעין ל-6,230 מ"ר לערך. שנית נטען, כי שגה בית המשפט המחוזי בפרשו את ההסכם כמקנה למשיבה את המקרקעין שחפפו לשטח אשר עליו היה בנוי המפעל שפעל במקום. הוטעם, כי מעיקרא אין עניינה של התביעה הנוכחית באכיפתו של ההסכם, אלא ברכישת בעלות על המקרקעין החורגים מגבולותיה של חלקה 75; ועל כך יעידו לדידה ההליכים המשפטיים השונים שהתנהלו – וחלקם עודם מתנהלים – בין הצדדים, אשר יצאו מן ההנחה לפיה שטחים אלה אינם שייכים למשיבה. לא זו אף זו, נטען כי הליכים אלה יצרו השתק שיפוטי ומעשה בית דין ביחס לטענה לפיה מהוה המגרש 1/ה חלק מן השטחים שבבעלות המשיבה, בין השאר הואיל והצהירה במסגרתם כי ערכה בעצמה את הפרצלציה אשר עמדה ביסודו של הסכם הפשרה משנת 1980. בנוסף סבורה המערערת, כי פרשנות מעין זו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שמעיקרא החזיק יעקבי בשטחי המפעל בניגוד לדין. ט. עוד נטען, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי העניק למשיבה סעד שלא נתבקש על ידיה בתביעתה. דהיינו, אף שהמשיבה עתרה לסעד הצהרתי לפיו תהא זכאית לרכוש את המקרקעין אשר עליהם קיים מפעלה, נפסק כי המגרש 1/ה כבר נמצא בבעלותה. לשיטת המערערת, פסיקה כאמור סותרת את ההלכה שנקבעה בבית משפט זה, ולפיה לא יינתן סעד אשר לא נתבקש באופן מפורש בכתב התביעה (בהקשר זה מפנה המערערת, בין השאר, לע"א 1546/11 בן גור נ' מנהל מקרקעי ישראל, פסקה 7 (2011)). הוטעם, כי בית המשפט המחוזי לא נימק את דבר חריגתו מן ההלכה בקיומן של נסיבות מיוחדות כלשהן, ומכל מקום אין המערערת סבורה שאכן נתקיימו בענייננו נסיבות כגון דא. מכל מקום נטען, כי פסק הדין קיפח את זכויותיה הפרוצדורליות של המערערת להעלות במועדן טענות כגון התישנות, מעשה בית דין, השתק שיפוטי, וכיוצא באלה. י. טעם נוסף המצדיק התערבות, לגישת המערערת, נוגע להשלכות אשר כרוכות ביישומו של פסק הדין. נאמר, כי המגרש 1/ה מהוה חלק ממגרש 40 בתכנית 8/102/02/4, ועל כן הקצאתו בנפרד צפויה לגרור תגובת שרשרת של שינויים תכנוניים, אשר חורגים הרבה מעבר לתחומו של השטח הקונקרטי שבו עסקינן. טענות המשיבה יא. המשיבה סומכת ידיה, ככלל, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסבורה כי דין הערעור להידחות. לשיטתה, המסקנה לפיה מהוה המגרש 1/ה חלק מן המקרקעין שבבעלותה נשענה על קביעות עובדתיות שנוסדו על בסיס שמיעת ראיות והוכחות, ועל כן אינה מצדיקה את התערבותה של ערכאת הערעור. עוד נטען, כי אין בהליכים הנוספים אשר התנהלו בין הצדדים כדי להקים מעשה בית דין בסכסוך הנוכחי, וכראיה מציינת המשיבה את העובדה שבית המשפט המחוזי סקר את ההליכים האמורים בהרחבה ואף התיחס אליהם בהכרעתו. ואדרבה טוענת המשיבה, היתה זו המערערת אשר הפרה שוב ושוב את התחייבויותיה לעניין הסדרת זכויות הבעלות בקרקעות השנויות במחלוקת. לעניין זה מוטעם, כי הפרצלציה נערכה בשעתו בנתון לחלוקתם מחדש של המקרקעין על-ידי המערערת עצמה לחלקות, מה שגרם – כמות שטענה המשיבה בתביעה נשוא הערעור הנוכחי – לאי הלימה בין השטח אשר עליו מתפרס המפעל לבין השטחים שבבעלותה. כן נטען, כי אפילו תתקבל טענת המערערת שלפיה הוענק למשיבה סעד אשר לא נתבקש במסגרת כתב התביעה, הנידון דידן בא בגדרם של אותם מקרים חריגים שבהם תתאפשר פסיקה כגון דא (בהקשר זה מפנה המשיבה, בין היתר, לרע"א 4140/00 כדורי נ' עצמון מרצפות שיש בע"מ, פסקה 5 (2000)). לבסוף גורסת המשיבה, כי הטעם האמתי שביסודו של הערעור נעוץ בהשלכות התכנוניות אשר כרוכות ביישומו של פסק הדין. נטען, כי אלה היו נהירות לבית המשפט המחוזי בשעתו, וממילא אינן מצדיקות כשלעצמן התערבות ערעורית. ההליך בבית משפט זה יב. ביום 1.1.17 קיימנו דיון בערעור. בפתח הדיון הוטעם – על דעת ההרכב – כי יש לכאורה ממש בטענות המערערת, אולם המלצנו לצדדים לנסות ולהגיע לפשרה מוסכמת. לאחר שמיעת הטיעונים נתנו לבאי כוח הצדדים שהות מה להידבר ביניהם, ואלה ביקשו לעדכן את בית המשפט בתום 30 יום. לאחר מתן ארכות, נתקבלה ביום 13.7.17 הודעה מטעם הצדדים, ובה נאמר כי לא הצליחו להגיע לכלל פשרה. משכך, הגיעה העת להכריע בערעור שלפנינו. דיון והכרעה יג. לאחר העיון, הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל, בנתון למספר הערות שיובאו להלן. בתמצית אומר, כי נראה שיש מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה נכלל המגרש 1/ה במקרקעין שנמכרו למשיבה בשעתו. ואולם, מצאנו כי אין לשנות מן הפסיקה לעניין הוצאות המשפט ושכר הטרחה אשר הושתו על המערערת, נוכח תרומתה להשתלשלות העניינים שהביאתנו עד הלום. יד. התיק שלפנינו מעורר שאלה תחומה, שעניינה פרשנותו של הסכם המכר בין המערערת למשיבה משנת 1961. בפרשו את ההסכם קבע בית המשפט המחוזי, כי היתה זו כוונת הצדדים לכלול את המגרש 1/ה בגדר המקרקעין שנמכרו למשיבה, ובהתאם פסק שאותו מגרש היה בבעלותה מעיקרא. קביעה זו נסמכה בראש וראשונה על לשונו של ההסכם, ובפרט לאחד מסעיפי המבוא – "הואיל והרוכש בקש מאת המוכר למכור לו הנכס למטרת רכישת קרקע עליה קיים מפעל למוצרי מלט" – אשר נקבע בהמשך לאישור המינהל מיום 28.9.61 (שם צוין, בטרם החתימה על ההסכם, כי מטרת ההתקשרות לרכוש את הקרקע שעליה קיים המפעל). מן הבחינה הלשונית ביקש בית המשפט המחוזי ללמוד על כוונתם המקורית של הצדדים: "על פי נוסח זה, ברור כי המתקשרים ראו לנגד עיניהם מפעל קיים ופעיל אשר לצורך פעילותו החזיק בשטח קרקע ושטח זה הינו 'הנכס' שלגביו התקשרו ... בהסכם מחייב" (עמ' 50, שורות 21–23). כן הוטעם, כי אף שהצדדים התקשרו בהסכם לרכישת קרקע ששטחה עומד על 5,650 מ"ר, יש ליתן משקל גם לסעיף 17(א) להסכם ("תנאים מיוחדים"), הקובע כלהלן: "הוסכם בין הצדדים, כי לאחר שייקבע השטח המדוייק והסופי של הנכס לפי מפה לצרכי רשום ויתברר, כי הנכס גדול או קטן יותר משטח הממכר דהיינו מ-5,650 מ"ר יופחת או יוגדל בהתאם לכך מחיר הנכס". סעיף זה מלמד, כך על פי פסק הדין, כי ההסכם לא תחם בבירור את השטח הנמכר, פרט לאזכורן של החלקות אשר עליהן התפרס. עוד צוינה העובדה שהמשיבה נטלה על עצמה את התחייבויותיו של יעקבי החל ממועד תפיסת הנכס על-ידיו בשנת 1951, כתימוכין לקיומה של זיקה בין השטחים אשר בהם החזיק יעקבי, לבין הנכס שנמכר בסופו של יום למשיבה. מכאן הסיק בית המשפט המחוזי, כי אומד דעתם המשותף של הצדדים היה לאפשר את המשך קיומו הפּעיל של המפעל לייצור מוצרי מלט. טו. זהו איפוא הנדבך הראשון בהכרעתו של בית המשפט המחוזי. הנדבך השני עניינו בקביעה פרשנית משלימה, ולפיה אחד ממבני המפעל מן התקופה שבה נחתם הסכם המכר היה ממוקם על מגרש 1/ה, ומשכך נכלל שטחו במקרקעין שנמכרו בשעתו למשיבה. קביעה זו נתבססה, בעיקרה, על התרשים שהובא בפסקה ה' מעלה. בית המשפט המחוזי סבר, כי יש בתרשים – שנערך, כאמור, על-ידי המערערת – משום הודאה בדבר זכויותיה של המשיבה במקרקעין אלה. כן סמך בית המשפט המחוזי ידיו על חוות דעתו של המודד המומחה מטעם המשיבה, לפיה מחזקת העובדה שהיתר הבניה אשר ניתן ליעקבי ציין את אחד המבנים אשר היו ממוקמים על המגרש, את הסברה כי היה חלק מן השטח שלגביו התקשרו הצדדים מעיקרא. טז. חוששני, בכל הכבוד, כי אין להלום את הניתוח שנערך בפסק הדין, על שני חלקיו. אומר כבר כאן, כי יש גם קושי אופרטיבי בתוצאתו אף אילו נותר על כנו. מחד גיסא, אין פסק הדין מקבל את עמדת המדינה באשר למגרשה 1/ה. מאידך גיסא, אינו נכון לצרפו כנתינתו להיקף השטח שבסיסו חלקה 75, שכן תהא בכך תוספת של 10% לשטח. מה אם כן יוסף בפועל – והרי שטח חלק 75 הוא 5,645 מ"ר, ואם התוספת בה עסקינן אמורה להגדיל את שטח הנכס של המשיבה ל-5,650 מ"ר ותו לא, האם כל שהועילו חכמים בתקנתם הוא 5 מ"ר? תמהני. ועתה לפירוט. יז. נידרש תחילה לפרשנותו של הסכם המכר משנת 1961. בית המשפט המחוזי בחן בקפידה את לשון ההסכם, וממנה ביקש ללמוד על כוונתם של הצדדים להתקשר בנוגע למקרקעין שעליהם כבר היה קיים המפעל לייצור המלט אשר הוקם על-ידי יעקבי. אכן, מלשון ההסכם – כמו גם מנוסחו של אישור המינהל – משתמע כי נועד לאפשר למשיבה להמשיך ולהפעיל את המפעל, בעקבות רכישת השטחים. ואולם, לב ליבו של הסכסוך אשר ניטש בין הצדדים עוסק בשאלה אילו קרקעות התכוונו הצדדים להעביר לחזקתה של המשיבה. אין בלשון ההסכם, כמדומני, כדי לספק לשאלה קונקרטית זו מענה ברור; אדרבה – נראה כי סעיף 17(א) להסכם (שהובא מעלה בפסקה י"ד) מעיד על עמימות מה בנושא, ועל כך עמד אף בית המשפט המחוזי בפסק דינו, ולמקרא הסעיף ברי כי אינו ברי, בהיותו נעדר מסוימות באשר לתוספת או לגריעה לגבי שטח 5,650 מ"ר. ונזכור, כי חוזה מתפרש – כנודע – לפי אומד דעתם של הצדדים, "הוא המטרות, התכליות, היעדים והאינטרסים (הסובייקטיביים, אשר מצאו ביטוי חיצוני) אשר הצדדים ביקשו (במשותף) להגשים באמצעות החוזה" (ע"א 4628/93‏ מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311 (1995), מפי המשנה לנשיא (כתארו אז) א' ברק, להלן הלכת אפרופים); ואומד הדעת נלמד הן מלשון החוזה, הן מנסיבות חיצוניות (ראו סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). אשר לפולמוס סביב הלכת אפרופים בנוגע למתן הבכורה לרכיב פרשני אחד על פניו של משנהו (וראו ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן, פ"ד סג(3) 577, 601–605 (2010)), כבר ציינתי כי לשיטתי אין הבדלים דרמטיים בין הגישות השונות (וראו, למשל, ע"א 516/12 לופטהנזה נתיבי אוויר גרמניים נ' התאחדות סוכני נסיעות תיירות בישראל, פסקה כ"ט (2014)‏), וזאת אף ביתר שאת מקום בו אין הלשון ברורה כלל ועיקר, כבנידון דידן. רוצה לומר, הלכת אפרופים ביכרה לכאורה את התכלית על הלשון, אף מקום שהלשון ברורה למדי. במקרה דנא, עסקינן בלשון שאינה ברורה, ועל כן אין מנוס מהידרשות לתכלית. ענייננו בהסכם ישן, מעידן שונה, שקשה להתחקות באופן חד על עמדת מנסחיו, ויש לשערה. בנתון לאמור, נפנה עתה לפרשנותו של ההסכם שלפנינו. יח. אומר כבר כאן, כי בחינתן של הנסיבות החיצוניות להסכם מובילה, לדידי, למסקנה שונה מזו שאליה הגיע בית המשפט המחוזי בפסק דינו. ראשית יש ליתן את הדעת לנסיבות אשר קדמו לחתימתו של ההסכם – קרי, הסכסוך שנתגלע בין המערערת ליעקבי באשר לתפיסת המקרקעין נשוא ענייננו על-ידיו. מן הראיות שבתיק עולה, כי המערערת סברה שיעקבי החזיק בשטחים בניגוד לדין, ואף הקים את המפעל לייצור הבטון בלא אישור כנדרש (וראו כתב התביעה שצורף כנספח 3 לתצהירו של העד מר שלמה חן בבית המשפט המחוזי, אשר הוגש מטעם המערערת). מסופקני איפוא, אם ניתן לייחס למערערת כוונה מכללא להתקשר עם המשיבה בחוזה שמטרתו להכשיר פגמים כלשהם אשר נפלו – לשיטתה – במהלך הקמתו של המפעל. לטעמי, סביר יותר שההסכם נועד דוקא להסדיר את סוגית הבעלות על הנכס חלף חוסר הבהירות אשר שררה לפניו, כך הגם שאין חולק כי לשונו העמומה וכן התנהלותם של הצדדים, לא הביאו בסופו של יום לתוצאה המיוחלת – ותעיד השתלשלות ההליכים המסועפת שנסקרה מעלה בהרחבה. יט. שנית יצוין הסכם הפשרה אשר נחתם בין המשיבה למערערת בשנת 1980, בעקבות הליך המרצת הפתיחה, וקיבל תוקף כאמור בבית המשפט. יוטעם, כי מסמך זה גובש לאחר שנערכה חלוקה מחדש של המקרקעין האמורים לחלקות, ואשר במסגרתה תוחם שטח בעלותה של המשיבה לחלקה 75 (ראו סעיף 1 להסכם הפשרה, וכן שטר הבעלות אשר צורף כנספח 9 לתצהירו של מר חן). דומני, כי העובדה שהיקפו של שטח זה, אשר עומד על 5,645 מ"ר, חופף באופן כמעט מלא לאמור בהסכם בדבר המקרקעין שנמכרו למשיבה מכוחו (קרי, 5,650 מ"ר), אינה עולה בקנה אחד עם הסברה, שלפיה התכוונו הצדדים מעיקרא להעביר את הבעלות בקרקעות אשר חורגות מחלקה 75 דהיום; וראו לעניין זה את הערתו של בית המשפט המחוזי בנמקו את ההחלטה שלא להכיר בבעלותה של המשיבה על מלוא שטח המגרש 1/ה: "האפשרות לשנות גודלו של השטח הנמכר על פי סעיף 17(א) אינה יכולה לשמש 'מקור' חוקי להגדלה כה משמעותית של השטח הנמכר" (עמ' 56, שורות 7–8). לכך איני יכול שלא להסכים. לא נהיר איפוא באיזה "דבר מה נוסף" עסקינן, גם לשיטת בית המשפט המחוזי. כ. שלישית ראוי לדידי לבחון את התנהלותה של המשיבה למן תחילתם של ההליכים המשפטיים שהתנהלו בינה לבין המערערת. כך, למשל, בהמרצת הפתיחה אשר הוגשה מטעמה עתרה המשיבה לרישומה של חלקה 75 – גרידא – על שמה, ואילו ביחס לקרקעות הנוספות שעליהן התפרס המפעל, ואשר חרגו משטחה של חלקה זו נאמר, כי "היביעה (כך במקור – א"ר) נכונותה והסכמתה" לרכשן. אף תביעתה בבית המשפט המחוזי עסקה במימוש זכותה הנטענת לרכוש את המקרקעין שעליהם קיים המפעל, תוך שציינה בכתב התביעה באופן מפורש, כי סעד זה מתבקש "בנוגע לחלקים/שטחים שלא נרשמו על שמה בלשכת רישום המקרקעין אולם מהווים חלק מהמפעל ובאחזקת התובעת עוד מפני יותר מ-40 שנים, והמדובר ב'שטח של הרצועה מצפון' והן לשטחים נוספים מסביב לחלקה שנרשמה על שמה". משמעות הדבר – אף בלא שנידרש בהרחבה לשאלה הנכבדה האם נבע הסעד אשר נפסק בסופו של יום מכתב התביעה אם לאו (וראו לעניין זה, ע"א 7731/11 צוריאל אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ נ' אביטן, פסקה 16 (2013), וכן אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 115–116 (מהדורה 12, 2015)), הגם שיתכן ממש בטענת המערערת בנידון זה – כי המשיבה עצמה לא התנהלה כאילו הקנה לה ההסכם משנת 1961 זכויות בקרקעות אשר חורגות מן המגרש שנרשם לימים כחלקה 75; וזאת, הגם שאין עוררין כי חלק ממבני המפעל כבר היו ממוקמים על גביהן. יש בכך לכאורה מעין השתק שיפוטי (וראו למשל, רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625 (2005)). כא. לסיכום חוששני, כי יש במכלול הנסיבות שנסקרו מעלה כדי להטיל ספקות – למצער – בפרשנות שניתנה בפסק הדין קמא, לפיה התכוונו הצדדים מעיקרא שיועברו למשיבה השטחים אשר עליהם התפרס המפעל במלואם. ברם, אפילו מהנחה פרשנית זו, לא מצאתי כי הטעמים אשר הובאו בפסק הדין מבססים באופן המניח את הדעת את דבר בעלותה של המשיבה על מגרש 1/ה באופן מיוחד. בראש וראשונה יוזכר, כי מגרש זה שייך לחלקה 74, אשר נמצאת מצפון לשטחים הרשומים על שמה של המשיבה. ודוקו, כבר במסגרת הסכם הפשרה משנת 1980 התחייבה המשיבה לפנות דוקא את המקרקעין הללו (או לחלופין לפעול לאיחודם): "2.א המבקשת [המשיבה בנידון דידן – א"ר] תפנה את השטח המוחזק על ידה והשייך למשיבים [המערערת בענייננו – א"ר] והנמצא מצפון לחלקה 75 בגוש 1209 באשקלון". דומה, כי דברים אלה אינם נתונים לפרשנות מרחיקת לכת, וניכר שכך התרשמה אף ראש לשכת ההוצאה לפועל בשעתה, כעולה מהחלטתה באשר לביצועו של הסכם הפשרה: "פסה"ד [דהיינו, ההסכם שקיבל תוקף של פסק דין – א"ר] נקט לשון גורפת לפיה, כל שטח אשר מצוי מצפון לחלקה 75 ואשר מוחזק על ידי המבקשת [המשיבה – א"ר], זו האחרונה נדרשת ומחוייבת לפנותו" (עמ' 4 להחלטה). נוכח האמור סבורני, כי אין התרשים אשר סימן את המגרש 1/ה כמוחזק על-ידי המשיבה, מעיד על זכויותיה לבעלות בקרקע. ויוטעם, כי תרשים זה אינו בעל מעמד רישומי כלשהו – ראו הכיתוב שבתחתיתו השולל זאת, וכן את הבהרותיה של המערערת, אשר ערכה כאמור את המסמך בשעתו, בטיעוניה לפנינו – ומשכך יתכן שמטרתו היתה לשקף את המצב הקיים, לפיו החזיקה המשיבה במגרש, אולם בניגוד לדין. פרשנות כגון דא מתישבת אף עם העובדה שהתרשים צורף לאחת מתביעותיה של המערערת לפינויה של המשיבה וסילוק ידה מן המקרקעין שמצפון לחלקה 75 (וראו הערתו של בית המשפט המחוזי לעניין זה, בעמ' 54 שורה 8). כב. לא זו אף זו, חוששני – בהמשך לאמור בפסקה ט"ז מעלה – כי הכרעתו של בית המשפט המחוזי לפיה יוכרו זכויותיה של המשיבה אך באופן מוגבל, כך שסך הקרקעות שבבעלותה יעמוד על 5,650 מ"ר, ותו לא – מעוררת קשיים יישומיים של ממש. מפסק הדין עולה, כי מחד גיסא יש לכלול את המגרש 1/ה על הקרקעות שבבעלותה של המשיבה, אולם מאידך גיסא עולה הימנו לכאורה, שאין בהכרה זו כדי להגדיל את סך המקרקעין אשר נמכרו לה בשנת 1961, מעבר לאמור בהסכם. הואיל ושטחה של חלקה 75 הרשומה על שמה עומד על 5,645 מ"ר, יוצא איפוא כי על פי פסק הדין זכאית המשיבה לבעלות נוספת על 5 מ"ר בלבד – דהיינו, אחוז בלבד משטחו הכולל של המגרש (580 מ"ר). ספק רב אם יש בסעד מעין זה כדי לסייע למשיבה בהסדרת זכויותיה במקרקעין שעליהם מתפרס המפעל, ומנגד ניכר, שעצם ההצהרה בדבר בעלותה מערימה מכשולים תכנוניים בלתי מבוטלים. כג. סיכומו של עניין, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל. משמעות הדבר – אין למנות על המקרקעין שבבעלותה של המשיבה שטחים אשר אינם רשומים על שמה, לרבות המגרש 1/ה. ואולם, לעניין ההוצאות ושכר הטרחה אשר הושתו על המערערת לא ראיתי לנכון להתערב בפסק הדין חרף קבלת הערעור, אף שטעמיי שונים במקצת מנימוקיו. בית המשפט המחוזי התרשם, כי נתגלו פערים בין טענותיה של המערערת בהליך שהתנהל לפניו לבין העולה ממסמכים רשמיים מטעמה – בכך נתכוון, כמדומני, בעיקר לתרשים – ועל כן סבר שראוי לחייבה בהוצאות. כמות שהובהר, איני בדעה כי התרשים עצמו עומד בסתירה לעמדתה של המערערת; אך עם זאת ניכר שהתנהלותה לאורך השנים – החל מניסוחו העמום של ההסכם משנת 1961, וכלה בעיכובים מסוימים מצידה לעניין הסדרת זכויותיה של המשיבה במקרקעין או באשר לביצוע הסכם הפשרה – תרמה לעמימות שנוצרה, וכן להליכים המשפטיים החוזרים והנשנים אליהם נדרשו הצדדים, גם אם חלק המשיבה בכל אלה אינו מבוטל. הצעתי במין ההוצאות באה ליתן ביטוי מה להתנהלות המערערת, גוף מגופי המדינה. כד. אציע איפוא לחבריי כי ניעתר לערעור, למעט לעניין ההוצאות ושכר הטרחה, אשר יוותרו – כאמור – על כנן. בנסיבות לא נעשה צו להוצאות בהליך זה. המשנה לנשיאה (בדימ') השופט י' דנציגר: את שהיה לי לכתוב בסוגיית פרשנות חוזים כתבתי פעמים רבות במהלך השנים האחרונות. ראו, בין היתר: ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ, פיסקה 27 (28.1.2008); ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלוסכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, פיסקה 45 (13.2.2008); ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, פיסקה 23 (12.10.2009); ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, פיסקאות 25-24 ו-35 (23.2.2010). כן ראו בעניין זה במאמרם של גבריאלה שלו ואפי צמח, "דין פירוש החוזה – על מחלוקת פוסקים והסכמת הצדדים" קרית המשפט י 1, 18-14 (התשע"ד). הגם שייחסתי ועודני מייחס חשיבות רבה ביותר לתפקידה של לשון החוזה בבואנו לפרשו, מסכים אני עם חברי, המשנה לנשיאה (בדימ') השופט רובינשטיין כי ההבדלים בין גישות הפרשנות אינם כה דרמטיים (כאמור בפסקה יז לחוות דעתו). כך גם סברו מלומדים לא מעטים [ראו, למשל: איל זמיר "עוד על פירוש והשלמה של חוזים" משפטים מג 5, 25-22 (תשע"ג), שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 55, 115-113 (תשע"ג)], וכך גם סבר השופט נ' סולברג בע"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום, פיסקה 19 (6.6.2013). יחד עם זאת, סבורני כי הגישה בה נקטתי בפסקי הדין הנזכרים לעיל הפכה, במובנים רבים, לגישה המקובלת. כך, למשל, כתב גרשון גונטובניק במאמרו "מחשבות אודות פרשנות, פרשנות חוזים וגבולותיה" [המשפט יח 105 (תשע"ד)]: "אין ספק בדבר קיומה של מגמה ברורה להעצים את משקל לשון החוזה בפרשנותו. כך גם עולה מהתיקון לחוק (תיקון סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשלג-1973; י.ד.) שמדברי ההסבר לו ניתן להבין באופן מובהק כי הוא ביקש להעצים את משקל תכלית הוודאות המשפטית ויציבות בפרשנות החוזה. נראה כי התגבש קונצנזוס רחב יחסית סביב פרקטיקה פרשנית ולפיה, במקרים שבהם לשון החוזה היא ברורה על פניה, קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים, אלא אם כן יצליח מי מהם לסתור אותה" (שם, בעמ' 129). בהערת אגב אציין כי מסכים אני לגישתו הפרשנית של חברי השופט נ' הנדל ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.2.2012), באשר למשמעותו ותכליתו הנכונות של תיקון סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 [כן ראו בעניין זה במאמרה המרתק של נילי כהן "נאמנות הפרשן" עיוני משפט לה 587, 626-621 (2013)]. ואולם, במקרה דנן, לשונו של הסכם המכר משנת 1961 אינה ברורה די הצורך, ואין בה כדי להשיב בצורה בהירה אילו קרקעות התכוונו הצדדים להעביר לחזקתה של המשיבה. משכך, אין מנוס לפנות אל הנסיבות החיצוניות להסכם, שבדיקתן הובילה את חברי השופט רובינשטיין למסקנה המקובלת אף עלי. סוף דבר, כחברי אף אני סבור כי אין למנות על המקרקעין שבבעלותה של המשיבה שטחים שאינם רשומים על שמה, וכי דין הערעור להתקבל. ש ו פ ט השופט נ' הנדל: 1. אני מצטרף לחוות דעתו של חברי, המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, ולהערותיו של חברי, השופט י' דנציגר. אסתפק במילים אלה: ניתן לשים דגש על כך שלשונו של ההסכם מושא מקרנו – שנוסח לפני כחמישים וחמש שנים – אינה ברורה. מכאן מרכזיותן של הנסיבות החיצוניות להסכם הכתוב. ניתוחו של חברי המשנה לנשיאה והמסקנה אליה הגיע מקובלים עלי. 2. אשר למשמעותו ותכליתו של תיקון סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הבעתי את עמדתי ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.2.2012). כפי שהסברתי שם, הנני סבור כי יש לפרש את התיקון האמור – ויש שוני בין פרשנות חוק, פרשנות חוזה, ופרשנות של פסק דין – באופן שהתיקון לא בא לעולם רק כדי לשמור על הקיים. שהרי אם נותרנו במקום שעמדנו, תיקון המחוקק לשם מה נועד? 3. הערותיו של חברי, השופט דנציגר, בנושא התיקון לעניין תפקידה של לשון החוזה, מעניינות וראויות למחשבה, ואף ליישום. ככלל, השקפתו דומה להשקפתי, בוודאי ביחס לכך שמשמעות תיקון החוק, תוך הדגשת חשיבות הלשון, מניעה את המטוטלת הפרשנית לעבר לשון החוזה. אך התיקון מורכב יותר מנקודה זו בלבד. הבעתי את עמדתי בחוות דעתי שם על המשא ומתן – אם תרצו, הדינמיקה בין הלשון לבין הנסיבות – והצבת כללים לניהול תיק שבו מתעוררת סוגיה של פרשנות חוזה, על ידי בית המשפט כערכאה מבררת. והמעוניין יעיין. ניתן להניח כי אף במהלך כתיבת חוות דעת קצרה זו נערכו חוזים בין יחידים במדינה. המסע לפרשנות חוזה ימשיך לאורכם ולרוחבם של הנתיבים שתסלול מציאות החברה. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה לנשיאה (בדימ') א' רובינשטיין. ניתן היום, ‏ז' באלול התשע"ז (‏29.8.2017). המשנה לנשיאה (בדימ') ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15083000_T13.doc רח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il