אמיל אל-אסמר נ. רשות מקרקעי ישראל

19 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8272/19 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערער: אמיל אל-אסמר נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 58743-02-16 מיום 30.10.2019 שניתן על ידי כב' השופט ארז יקואל תאריך הישיבות: י' באלול התשפ"ב (6.9.2022) כ"א בכסלו התשפ"ב (25.11.21) בשם המערער: בשם המשיבה: עו"ד יוסף אמיל אל-אסמר; עו"ד יוסף רומנו עו"ד יעקב הילמן פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' יקואל) בת"א 58743-02-16 מיום 30.10.2019. במוקד הערעור, מחלוקת בנוגע לזכויות במקרקעין מסוימים בעיר לוד, שהועברה לבירור בפני בית משפט קמא מכוח סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר). רקע עובדתי ודיוני 1. עסקינן במקרקעין שהיו ידועים כחלקות 36, 42, 43 ו-62 בגוש שומה 3963, המצויים ברחוב טולדנו בעיר לוד. על גבי חלק מהמקרקעין ניצב בית המגורים של המערער (להלן: בית המגורים). 2. חלקות 36, 42 ו-62 הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן גם: האפוטרופוס) בימי ראשית המדינה, בהיותם "נכס נפקד" כהגדרתו בחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 (להלן: חוק נכסי נפקדים). בהמשך הועברו החלקות בשלמות לרשות הפיתוח מכוח סעיף 19 לחוק נכסי נפקדים (המשיבה טענה כי העברת החלקות לרשות הפיתוח נעשתה בשנת 1953, אך מסמכי המכר לא אותרו ולא הוצגו במסגרת ההליך דנן – עמ' 36 לפרוטוקול). בשנים 2002 ו-2003 הוצאו לחלקות תעודות נפקדות לפי סעיפים 30(ב) ו-19 לחוק נכסי נפקדים (נספחים 4-3 לתצהיר האפוטרופוס, מוצג 1 למוצגי המשיבה). ביחס לחלקה 43 הוצא בשנות החמישים אישור אי נפקדות למנוחים אליאס יוסף אל אסמר ויוסף ג'רייס אל אסמר (להלן ובהתאמה: אליאס ויוסף, וביחד: המנוחים או המנוחים אל אסמר), לפי בקשה לשחרור נכס שהגישו בשנת 1949. 3. המערער הוא בנו של יוסף (ואליאס הוא דודו של יוסף מצד אביו). בשנת 1999 הגישו המערער והיורשים האחרים של המנוחים תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי דיירים מוגנים מדירה הנמצאת ברחוב טולדנו 2 בלוד (וראו ההחלטה בבר"ע (מחוזי ת"א) 1692/01‏ ‏דעי נ' אל אסמר (26.8.2001), שבקשת רשות ערעור עליה נדחתה על ידי בית משפט זה ביום 19.8.2002, רע"א 7081/01). התביעה התקבלה והוצא צו לפינוי הדיירים המוגנים, אשר לטענת המערער מומש בלשכת ההוצאה לפועל והנכס הושב לידיו כשהוא פנוי מהדיירים. בין יורשי המנוחים התנהל הליך פירוק שיתוף בבית משפט השלום ברמלה, שתחילתו בשנת 2004 ובמסגרתו רכש המערער את המקרקעין שהיו בבעלות יתר היורשים באמצעות כונס נכסים (ת"א 3049/04). בכתב התביעה בהליך פירוק השיתוף צוין כי למיטב ידיעת התובעים (המערער ואחיו), הם והנתבעים הינם הבעלים במשותף של "דירת מגורים בקומת קרקע, הידועה כגוש 3963 חלקה 43 (כיום החלקה החדשה הינה 106 בהתאם לחלוקה החדשה בגוש) ברחוב טולדנו 2 בלוד (הדגשה הוספה – י"ע)". נבהיר כי בהתייחסם ל"חלקה 106" התכוונו התובעים למגרש זמני מספר 106 על פי תכנית מתאר מפורטת לד/360/4, תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים, שתוכננה בשלב מסוים עבור המקרקעין. מינהל מקרקעי ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים היו צד להליך פירוק השיתוף, ובהחלטת בית משפט השלום (כב' השופט ז' ימיני) מיום 14.4.2011 נרשמה הודעתם כי אין לרשות ולאפוטרופוס כל עניין וכל טענה לגבי המקרקעין מושא הדיון – המקרקעין "בגוש 3963 מגרש זמני 106 חלק מחלקה 43, רחוב טולדנו 2 בלוד" – ובהתאם להצהרתם נקבע כי אין להם זכויות במקרקעין אלו. 4. בינואר 2013 ניתנה הודעה על תחילת הליך הסדר לגוש שומה 3963, שבסופו הוסדרו חלקות 36, 42, 43 ו-62 בגוש זה כחלקות 16, 18, 17 ו-15 (בהתאמה) בגוש רישום 5731. המערער ורשות הפיתוח (באמצעות המשיבה, רשות מקרקעי ישראל, ולהלן: המשיבה או הרשות) הגישו תזכירי תביעה לפקידת ההסדר ביחס למקרקעין. בתביעת המערער נטען לבעלות במגרש 106 כולו בשטח של 809 מ"ר המשתרע על חלקות 15 עד 18 ועליו נמצא מקדמת דנא בית המגורים, שרובו נבנה על חלקה 17 וחלקיו האחרים משתרעים על חלקי החלקות האחרות (וראו מסמך "השלמת טענות בתמיכה לתזכיר תביעה", עמ' 15 למוצגי המערער). תביעת המערער בנוגע לחלקה 17 (חלקה 43 לשעבר) התקבלה ואינה שנויה במחלוקת. תביעתו ביחס לחלקות 15, 16 ו-18 והתביעות של רשות הפיתוח ביחס לחלקות אלה הועברו על ידי פקידת ההסדר לבית משפט קמא, לבירור המחלוקת בנוגע לזכות הבעלות ביתרת השטח בתחום "מגרש 106". על רקע זה ניתן פסק הדין מושא הערעור שלפנינו. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 5. בית משפט קמא קבע כי זכות הבעלות של המערער במקרקעין נוגעת לחלקה 43 בגוש שומה 3963 ההיסטורי – היא החלקה הנודעת לאחר ההסדר כחלקה 17 בגוש רישום 5731 – ובה בלבד. בהתאם למסקנתו זו, הורה בית המשפט על רישום הבעלות בחלקות 15, 16 ו-18 על שם המשיבה. אביא להלן את עיקרי הקביעות שבפסק הדין: 6. זיהוי החלקה ששייכת למערער וגודלה: בית המשפט קבע כי המסמכים המצויים בתיק האפוטרופוס בנוגע לאישור אי הנפקדות, מלמדים כי זכויות המנוחים (שבנעליהם נכנס המערער) משתרעים על חלקה 43 בלבד, ולא על חלקות 36, 42 ו-62 (להלן: החלקות שבמחלוקת). ביחס לגודל החלקה, בית המשפט נדרש לכך שעל פי תצהירו של אחד המנוחים, שטח החלקה עמד על 1,053 מ"ר, אך נקבע כי טענה זו נוגעת לזיהוי גבולות חלקה 43, במובחן מקיומן של זכויות בחלקות הסמוכות. לכן, אין בהצהרה זו כדי ללמד על זכויות של המנוחים בחלקות שבמחלוקת. עוד נקבע כי הטענה ביחס לשטח החלקה לא מתיישבת עם אישור אי הנפקדות, עם רישומי ספר המס המנדטורי ועם טבלאות האיזון שצורפו לתב"ע לד/360/4, בהם תואר נכס או חלקה בשטח 310 מ"ר בלבד. בני משפחת המנוחים לא נקטו כל פעולה לסתירת עמדת האפוטרופוס, ואמירותיהם ביחס לקיומם של גינה ושטחים נוספים מסביב לבית מהוות טענות בעל פה נגד מסמך בכתב. לכל היותר, אמירותיהם מעידות על השימוש שנעשה בשטח הסמוך לבית המגורים ולא על גבולות חלקה 43. הצהרת המנוח כי שטח החלקה כולל 1,053 מ"ר אף אינה מתיישבת עם הצהרת עורך הדין י' אל אסמר (ב"כ המערער) לפיה שטח החלקה הוא 809 מ"ר, והיעדר אחידות בטענות מוסיף קושי לייחס לעמדת המערער משקל ראייתי משמעותי. בית המשפט קבע כי המערער לא נקט הליכי ערעור ביחס להחלטת פקידת ההסדר בנוגע לגבולות החלקות שבמחלוקת או ביחס לתב"ע לד/360/4, והחסר הראייתי בעניין נזקף לחובתו. נקבע כי אין כל אינדיקציה לכך ששטח חלקה 43 השתרע על פני 1,053 מ"ר או על פני 809 מ"ר או כדי מגרש תכנוני 106 בכללותו, ובהיעדר ראיות סותרות, יש להעניק משקל ראייתי מכריע לראיות מהן עולה כי שטח חלקה 43 עומד על 310 מ"ר בלבד. 7. שלילת זיקה קניינית בין משפחת המערער לבין החלקות שבמחלוקת: בית המשפט סקר את רישומי ספר המס המנדטורי שבו נרשמו משלמי המס עבור החלקות שבמחלוקת, ועל בסיסו הוכרו החלקות כנכסי נפקדים. נקבע כי מגרסתם של בני משפחת המערער עולה כי אין בפיהם טענה ביחס לחלקות הסמוכות, ואין בסיס לטענה בדבר קיומם של מעברים בין הבית בחלקה 43 לבין בתי השכנים בחלקות האחרות. גרסת בני משפחת המערער עצמה אינה מותירה מקום לספק כי זכויותיהם התמצו בחלקה 43 (וכן בחלקה נוספת שאינה רלוונטית לענייננו), ותו לא. בית המשפט דחה את טענות המערער לעניין עצם הנפקדות והקניית נכסי הנפקדים לאפוטרופוס, וקבע, בין היתר, כי לא נסתרה החזקה העולה מתעודות הנפקדות שהוצאו על ידי האפוטרופוס; כי אחותו של המערער העידה כי בעלי החלקות האחרות עזבו אחרי המלחמה ובכך אישרה את טענת הנפקדות; כי המנוחים השלימו עם אישור אי הנפקדות שחל רק על חלקה 43 בשטח 310 מ"ר, לא הגישו תביעות בקשר לחלקות אחרות, ובכך גישתם מהווה הודאת בעל דין בזכות הבעלות של הרשות; וממילא לפי הוראת סעיף 22 לפקודת ההסדר, משלא הוכחה בעלות המנוחים בחלקות אלה, יש לרשום את הזכויות בחלקות על שם המדינה. בית המשפט נדרש אף לטענת המערער לפיה עולה מספר המיסים שבני משפחתו שילמו מיסים על שטחים בנויים בחלקה 43 בגוש 16, אך קבע כי לא הוכח היכן ממוקם אותו גוש 16 או כי המערער שילם מעבר למה שהיה למנוחים. בית המשפט ציין כי מפות השומה והתעריפים לא גולו, והתהיות בעניין זה משמשות לא רק לחובת הרשות אלא גם לחובת המערער. 8. הליך פירוק השיתוף: בית המשפט קבע כי המערער רכש מכונס הנכסים בתום לב ובתמורה את החלק היחסי של המקרקעין שהיה בבעלות יתר יורשי המנוחים אל אסמר. ברם, החלק שנרכש אינו גדול מזה שהיה בבעלות המנוחים מלכתחילה, והליך פירוק השיתוף לא יכול היה להקנות למערער זכויות שלא היו בידי המנוחים קודם לכן, קרי את יתרת הזכויות במגרש 106 – הזכויות שמעבר לחלקה 43. בתוך כך נקבע כי לא מן הנמנע כי בית משפט השלום סבר כי מגרש 106 וחלקה 43 חד הם, כשלא כך היה הדבר; כי הגדרת הממכר בהליך לא כללה את החלקות שבמחלוקת או את המגרש התכנוני הזמני 106 בכללותו, והתייחסותו של המערער בבית משפט השלום צומצמה לדירת המגורים שבחלקה 43; מטבלאות האיזון שצורפו לתב"ע לד/360/4 עולה כי לאפוטרופוס לנכסי נפקדים 36.36% מהזכויות במגרש הזמני 106; המחיר ששילם המערער עבור הממכר שיקף את זכויות האפוטרופוס במקרקעין; וממילא בית משפט השלום לא קנה סמכות להכריע בזכויות בעלות במקרקעין. 9. התיישנות רוכשת: בית המשפט דחה את טענת המערער לזכות בעלות במקרקעין שבמחלוקת מכוח החזקה מרובת שנים והתיישנות רוכשת, וקבע כי לא הוכחה קיומה של חזקה נוגדת או החזקה ועיבוד בחלקות שבמחלוקת במשך 15 שנים שקדמו להקניית הנכסים לידי האפוטרופוס. נקבע כי מהראיות עולה כי במשך מספר שנים הנכסים בחלקות אלה לא הוחזקו על ידי המנוחים כי אם על ידי האפוטרופוס וחברת עמידר שהשכירה אותו לשוכרים. ממילא, מכיוון שמדובר בנכסים של נפקדים, קיים קושי לייחס לבעליהם הסכמה בשתיקה או התנגדות הנדרשות להוכחת זכויות בעלות. בית המשפט הוסיף וקבע בבחינת למעלה מן הצורך, כי אף לא הוכחה החזקה רציפה בתקופה שלאחר העברת החלקות שבמחלוקת לאפוטרופוס, כעולה מגרסתו של המערער עצמו, כך שלא הוכחה החזקה נוגדת רציפה במשך 15 שנים טרם ההודעה על תחילת הליך הסדר. נדחתה אף טענת המערער כי בהיותו המחזיק במקרקעין, הנטל להוכיח היעדרה של חזקה והתיישנות רוכשת מוטל על הרשות. נקבע כי סוגיית ההחזקה לא הוכחה על ידי המערער, וכי דווקא לאור טענתו כי משפחתו מחזיקה במקרקעין מזה עשרות שנים, ניתן היה לצפות כי הנתונים הצריכים לעניין יהיו בחזקתו ובשליטתו, ואין לקבל את טענותיו להסתרת מסמכים מצד הרשות. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נסב הערעור שלפנינו. עיקרי טענות הצדדים בערעור 10. המערער טען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי ויישומו בשטח מובילים לתוצאה בלתי אפשרית שבה בית המגורים והמקרקעין שמסביבו נחצים פשוטו כמשמעו, כשמבחינה תכנונית בית המגורים תחום בחלקות מלאכותיות ללא דרכי גישה ומעבר לחלקות הגובלות. נטען כי במשך שנים המערער מחזיק ונוהג כמנהג בעלים בבית המגורים ובשטחי שירות הצמודים לבית, שטחים שאינם מבונים כגון גינה, מחסן וחצר הכניסה למתחם המתוחמים בקיר בטון. נטען כי בית משפט קמא שגה בזיהוי המקרקעין שבמחלוקת ואישר חלוקה של החלקות ההיסטורית (חלקות 36, 42, 43 ו-62 בגוש שומה 3963) לחלקות חדשות שגודלן ומיקומן נעדר היגיון תכנוני ומשפטי. המערער חולק על זיהויה של חלקה 43 בגוש 16 עם חלקה 43 בגוש 3963, וכן על הזיהוי של חלקה 43 ההיסטורית עם חלקה 17 המוסדרת בלבד, תוך חלוקת בית המגורים על השטחים שצמודים לו בין חלקות חדשות שונות. לשיטתו, שטח חלקה 43 עלה על 310 מ"ר וכולל חלקים בחלקות נוספות שאינן חלקה 17. נטען כי השטח שזוהה באישור הנפקדות ובספר המיסים המנדטורי כ-310 מ"ר מתייחס לשטח הבנוי בלבד, ולא ייתכן כי בית המגורים שוחרר לבדו ללא המקרקעין הצמודים לו, המשמשים את דיירי הבית באופן בלעדי. כמו כן, תעודת השחרור של האפוטרופוס אינה אישור זכויות ונכתב עליה כי אין היא משמשת להוכחת בעלות בנכסים המתוארים בה. עוד נטען כי כשם שאין מחלוקת על ההחזקה הרציפה בבית המגורים לא צריכה להיות מחלוקת על ההחזקה הרציפה בשטחים שבמחלוקת הצמודים לבית; כי מפות מדידה ושומה היסטוריות ומסמכים רלוונטיים נוספים לא גולו על ידי המשיבה; וכי והדבר פועל לרעתה, כשנטל הראיה וההוכחה צריך להיות מוטל לפתחה, כמי שטוענת לבעלות במקרקעין למול המחזיק. 11. המערער הוסיף וטען כי רכש את כל הזכויות במגרש 106 בהליך פירוק השיתוף ובתנאי תקנת השוק שבסעיפים 34 ו-34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), כשהמשיבה הודיעה באותו הליך כי אין לה טענות לגבי הנכס הנמכר. לשיטתו של המערער, מכיוון שעסקינן בקרקע שאינה מוסדרת והזכויות בקרקע הן זכויות חוזיות, בית משפט השלום בהליך פירוק השיתוף היה מוסמך לדון בשאלת הזכויות במקרקעין. עוד נטען כי הסתמכותו של בית משפט קמא על טבלאות האיזון של תב"ע לד/360/4 הייתה צריכה להוביל למסקנה כי המערער מחזיק בזכויות במקרקעין ששטחם לכל הפחות הוא 515 מ"ר (63.64% ממגרש 106), בעוד שלמשיבה זכויות בשטח של 294 מ"ר (יתרת מגרש 106). המערער גרס כי טענות המשיבה בהקשר זה, כמוהן כהודאת בעל דין בזכותו של המערער לשטח בגודל 515 מ"ר. לחלופין, המערער טען כי היה על בית המשפט להכיר בו כבעלים של השטחים שבמחלוקת מכוח טענת התיישנות רוכשת, וכי החזיק בבית ובשטחים שצמודים לו בעצמו או באמצעות דייר מטעמו, שאם לא כן לא היה בידו לתבוע את פינוי הדיירים המוגנים או את פירוק השיתוף במקרקעין. בסיכומי התשובה, נדרש המערער לטענת המשיבה כי הבית ננטש מספר שנים בתקופה שבין מימוש צו הפינוי לדיירים המוגנים ועד להליך פירוק השיתוף במקרקעין, כך שלא הוכחה מצידו החזקה רציפה ונוגדת. המערער טען בהקשר זה כי לאחר פינוי הדיירים המוגנים שילם את המיסים העירוניים כמתחייב בדין המחזיק בנכס, כך שאין מדובר בנטישת הנכס, וכי מי שמגיש תביעות כבעל מקרקעין לא צריך להוכיח החזקה נוגדת. 12. המשיבה תמכה יתדותיה בפסק דינו של בית משפט קמא, ולשיטתה, בדין נקבע כי החלקה ששוחררה למנוחים הייתה חלקה 43 בשטח 310 מ"ר. המנוחים ידעו מהו היקף הזכויות בקרקע ששוחררה לידיהם ולא פנו לאפוטרופוס בזמן אמת או העלו כל טרוניה בנושא. לטענת המשיבה, בניגוד לאופן הצגת הדברים על ידי המערער, מגרש 106 אינו חלקה 43 בלבד והוא לא מהווה חלק מחלקה זו. מגרש 106 מורכב מחלקה 43 בשלמות ומחלקים מחלקות 36, 42 ו-62, ובפני בית משפט השלום שדן בהליך פירוק השיתוף הוצג מצג מטעה שהביאו לסברה מוטעית לפיה מגרש 106 וחלקה 43 חד הם. עוד הודגש כי כפי שקבע בית משפט קמא, המערער לא נקט הליכי ערעור בהתאם לפקודת ההסדר ולא שטח טענותיו בפני רשויות התכנון בנוגע לתב"ע לד/360/4, ולכן טענותיו בנוגע לגבולות החלקה דינן להידחות. המשיבה טענה כי משניתן אישור האפוטרופוס על היות החלקות נכס מוקנה, על המערער מוטל הנטל להוכיח אחרת, והמערער לא הוכיח כי רכש את הזכויות מבעלי המקרקעין בחלקות האחרות. חזקת הנפקדות עומדת בעינה, וממילא, בהיעדר הוכחת בעלות על הקרקע, החלקות תירשמנה על שם המדינה מכוח סעיף 22 לפקודת ההסדר. אשר לרכישת הזכויות בהליך פירוק השיתוף, המשיבה טענה כי המערער הציג מצג שווא בפני בית המשפט ביחס למגרש 106 ומשכך אינו תם לב בכלל ולא נכנס בגדר תקנת השוק. בגדרי הליך זה הוצהר כי למדינה אין זכויות בחלקה 43, וניסוח הצהרתה כפי שנרשם בהחלטת בית המשפט מקורו בכך שבית משפט השלום הוטעה לחשוב כי הממכר הינו "מגרש 106 חלק מחלקה 43", שעה שחלקה 43 היא חלק ממגרש 106. אי לכך, יתרת הזכויות במגרש 106 לא עמדה במוקד הליך פירוק השיתוף וקביעות בית המשפט שם אינן מצמיחות למערער זכויות שלא הוחזקו בידי המקנה. לטענת המשיבה, גם יסוד התמורה שבתנאי תקנת השוק אינו מתקיים. לעניין ההתיישנות הרוכשת, המשיבה טענה כי מכיוון שהליך ההסדר החל לאחר חקיקת חוק יסוד: מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר עוד את הבעלות בחלקות לידי המערער. היה על המערער להוכיח החזקה נוגדת משנת 1945 ועד לשנת 1960 שלא הוכחה, שכן ספר המיסים סותר טענה זו ביחס לחלקות שבמחלוקת. בנוסף נטען כי לא מתקיימים התנאים לטענת התיישנות רוכשת מכוח סעיפים 52-51 לפקודת ההסדר, ולא הוכח אורך תקופה ההחזקה וקיומה של החזקה נוגדת גם לאחר קום המדינה ובטרם הגשת התביעות לפקידת ההסדר. 13. ביום 25.11.2021 התקיים דיון בערעור, לאחריו ניתן לצדדים פרק זמן מסוים על מנת לנסות להגיע להסכמות. ביום 1.3.2022 הודיע ב"כ המשיבה כי אין בידי המשיבה להסכים להצעת בית המשפט והתבקש כי יינתן פסק דין. ב"כ המשיבה הוסיף וציין כי מבירור שנערך לאחר הדיון בערעור עולה כי המצב התכנוני בשטח שונה בתכלית ממה שתואר על ידי ב"כ המערער, והתכנית החדשה שחלה בשטח, היא תמ"ל/2007 (להלן: התכנית החדשה), ביטלה את תב"ע לד/4/360 (להלן: התב"ע הקודמת) וניידה את השטח ששייך למערער ואינו במחלוקת ואף את השטחים שהינם במחלוקת, כך שהחלקות שהוכרעו בפסק הדין כשייכות למשיבה אינן "חוסמות" עוד את שטח המערער. עוד צוין כי בתכנית החדשה, בית המערער מיועד להריסה. בעקבות הודעה זו ועל מנת לעמוד על הפערים שבין הצדדים נערכה ביום 6.9.2022 ישיבת בתר-ערעור בפני הח"מ, אך גם בעקבות ישיבה זו לא הסתייעה פשרה בין הצדדים. המשיבה הגישה אפוא את התכנית החדשה תמ"ל/2007 והמערער הגיש ביום 21.9.2022 את תגובתו. המשיבה ביקשה להשיב לתגובת המערער, אך מאחר שממילא אין בתכנית החדשה כדי להשליך באופן מהותי על השאלה העיקרית מושא דיוננו, הגיעה העת למתן פסק הדין. אפנה אפוא להכריע בערעור לגופו. דיון והכרעה 14. אקדים תובנה לדיון ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. את טענות המערער ניתן לחלק למספר מישורים עיקריים: זיהוי המקרקעין ששוחררו למנוחים; הליך פירוק השיתוף ורכישת מגרש 106 במסגרתו; והתיישנות רוכשת. אדון בטענות כסדרן. שטח המקרקעין 15. סוגיה זו היא שעומדת במרכז המחלוקת שבין הצדדים. אבהיר כבר כעת, כי בסופו של יום, מאחר שעל פי התכנית החדשה וגם על פי התכנית שקדמה לה (תב"ע לד/4/360), השטח מיועד לפינוי-בינוי, הרי שנפקות המחלוקת היא בעיקר כספית, כאשר בבוא היום זכויות הצדדים על פי חלקיהם "תתורגמנה" לזכויות הבנייה העתידיות. משהזכרנו את התכנית החדשה, אציין כי תכנית זו ביטלה את חלוקת מגרש 106 ל"משולשי פיצה" כלשונו של ב"כ המערער, כך שאיננו נדרשים כיום לטענתו כי יש בחלוקה זו כדי לחסום את הגישה לבית. די להעיר כי בשלב הנוכחי התפתחויות אלה מסירות את החששות שהועלו בכל הנוגע לנגישות לבית המגורים באופן המאפשר ניהול שגרת חיים תקינה. אוסיף ואציין כי אף שהיבטים אלו לא עמדו להכרעתנו, הנחתי היא כי כל עוד המערער ומשפחתו מתגוררים בביתם הנוכחי דרכם אליו לא תיחסם. עוד יצוין כי על פי טבלאות האיזון וההקצאה בתכנית החדשה, חלקה 17 שבבעלות המערער מהווה 23% מאחד מתאי השטח בתוכנית (תא שטח 127). המערער יצא חוצץ כנגד התכנית החדשה שאושרה, ואשר ביטלה את טבלאות האיזון והחלוקה על פי התב"ע הקודמת, אך המישור התכנוני אינו בפנינו ואין בו כדי להשליך על המישור הקנייני נושא דיוננו, קרי, שטח חלקה 43 דאז, חלקה 17 דהיום. 16. אין מחלוקת כי המנוחים (והמערער בנעליהם) היו והינם בעלי הזכויות בחלקה 43 ההיסטורית בגוש 3963, לאחר שהחלקה שוחררה לידיהם על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים. לפי אישור אי הנפקדות מיום 15.9.1954, שוחררה למנוחים חלקה 43 בשטח של 310 מ"ר. כאמור, לטענת המערער השטח של 310 מ"ר הנזכר באישור מתייחס לחלק הבנוי בלבד, בעוד שהמערער הוא בעל הזכויות והמחזיק בפועל של שטחים נוספים הצמודים לבית המגורים. אבחן להלן טענה זו. 17. מהמסמכים שהוגשו בתיק עולה בין היתר כדלקמן: בטופס תצהיר בשבועה בשפה הערבית שנחתם על ידי המנוח יוסף אל אסמר ביום 12.10.1953 בפני שופט שלום ברמלה לצורך שחרור הנכס (נספח 14 לתצהיר האפוטרופוס), המנוח הצהיר כי הוא הבעלים החוקי של מחצית מחלקה 43 בגוש 3963 ששטחה 1,053 (מ"ר), כשהנכס מתואר שם כ"בית המורכב משלושה חדרים, סלון (ديوان) מחסן גינה ושירותים". בהמשך נכתב כי "הבעלות הנ"ל הינה על פי רישומי הטאבו והרישום עדיין בשמי עד היום ...". תיאור דומה של הנכס מצוי בתרגום הבקשה לשחרור הנכס מיום 16.6.1949 (נספח 6 לתצהיר האפוטרופוס), שם מצוין כי יוסף ג'רייס אל אסמר הוא בעל מחצית מבית הכולל 3 חדרים, חדר אירוח, חנות ונוחיות בגוש 3963 חלקה 43. ביום 15.9.1954 הנפיק האפוטרופוס לנכסי נפקדים אישור שהנכס אינו נכס נפקד. באישור נכתב ש"על סמך חומר ההוכחות שהומצא לו" על ידי שני המנוחים הוא מאשר לשחרר למנוחים את חלקה 43 בגוש 3963 (לשעבר 16) בשטח 310 ממ"ר (כך במקור), "חצי לכל אחד", נכס המתואר כבניין בן 3 חדרים ונוחיות, וכי "אין תעודה זו משמשת הוכחה לבעלות ו/או זכויות בנכסים הנ"ל" (נספח 5 לתצהיר האפוטרופוס). 18. אכן, ניתן לתהות מדוע לסופו של יום מצא האפוטרופוס לשחרר שטח קטן משמעותית מהשטח עליו הוצהר על ידי המנוחים. בתצהירו של יוסף אל אסמר משנת 1953 נכתב כי הוא מסתמך על "רישומי הטאבו והרישום עדיין בשמי עד היום ...". בהינתן שהמסמך נערך מלכתחילה בפני שופט שלום "לצורך שחרור רכושי הנזכר מידי האפוטרופוס על הרכוש הנטוש", יש להניח כי השטח של 1,053 מ"ר כשטח חלקה 43, שבו נקב המנוח יוסף, הסתמך על רישום כלשהו. לא ברור אפוא על איזה חומר הסתמך האפוטרופוס כאשר כתב באישור אי הנפקדות כי "על סמך חומר ההוכחות שהומצא לו" שטחה של החלקה עומד על 310 מ"ר בלבד. לגישת המערער, האפוטרופוס נסמך ככל הנראה על ספר המיסים המנדטורי שבו מצוין שטח של 310 מ"ר בחלקה 43, אך שטח זה מתייחס לשטח הבנוי בלבד. על אף התמיהה המתעוררת בהקשר זה, איני סבור כי בחלוף כמעט 70 שנה, ניתן לתהות על קנקנה של תעודת השחרור, ובהעדר טרוניה בנדון מטעם המנוחים בזמן אמת או לאורך השנים, קיים קושי לברר כיום את מקור הפער. תימוכין לעמדתו דאז של האפוטרופוס על נכסי נפקדים, ניתן למצוא במכתב חברת עמידר מחודש ינואר 1956 אל האפוטרופוס לנכסי נפקדים שבו נכתב כלהלן: "הנדון: בית בחלקה 43 גוש 3963 – לוד לאחר ברור השאלות שעורר מר יוסף גרייס אלאסמר במכתבו מ-12.11.55 הננו להודיעכם כדלקמן: 1.הבית מורכב מ-2 חדרים, הול, שלפי גודלו (אינו יכול להחשב לחדר), מטבח ונוחיות. 2.מאחר והעברת הדירה בוצעה ביוני 1953 בערך ואז עדיין הדיירים שוחררו מתשלום דמי היתר – לא נגבו כאלה ולכן הם לא הופיעו בחשבון השחרור. נבקשכם לענות ברוח זו למר אלאסמר" (הדגשה הוספה – י"ע). בהינתן התיאור האותנטי בזמן אמת של הבית בחלקה 43, קשה להלום כי השטח של 310 מ"ר שבו נקב האפוטרופוס על נכסי נפקדים בתעודת השחרור, כלל רק את השטח הבנוי של שני חדרים, הול קטן, מטבח ונוחיות. מכל מקום, משלא נתקפה בשעתו תעודת השחרור, הרי שבחלוף כמעט 70 שנה לא ניתן לקבוע כעת כי אישור אי הנפקדות מתייחס אך לשטח הבנוי, ושגודל השטח ששוחרר למנוחים גדול יותר מ-310 מ"ר. גם מטבלאות האיזון של התב"ע הקודמת עולה כי שטח חלקה 43 בגוש 3963 שבבעלות המנוח יוסף ג'רייסי (ג'רייס) הוא 310 מ"ר (נספח 34 לתצהיר האפוטרופוס), וגם נתון זה לא נתקף בזמן אמת על ידי המערער או מי מבני משפחתו. טענות המערער אפוא ביחס לשטח החלקה ששוחררה למשפחתו וגבולותיה הועלו בשיהוי ניכר, והן אינן נתמכות במפת מדידה מטעמו או בטענה ברורה ביחס לגודל השטח שנטען כי היה שייך למנוחים. יתרה מזו, המערער אף לא הגיש תשריט מדידה ממנו עולה כי השטח הבנוי של הבית כיום עומד על 310 מ"ר. 19. המצב התכנוני ההיסטורי שקדם לתב"ע הקודמת ולהליך ההסדר לא לובן די צורכו. מכל מקום, איני רואה נפקות לטענות המערער בכל הנוגע לקיומה של חלקה 43 בגוש 16 ההיסטורי, לנוכח הצהרת המנוח עצמו כי זכויותיו במקרקעין מתמצות לאלו שבחלקה 43 בגוש 3963, כך שנראה שאין משמעות של ממש למספר הקודם של הגוש. בנוסף, קשה להתרשם מהמפה שצורפה למוצגי המערער (ת/1, עמ' 1 למוצגיו) או מהתסריט שצורף בעמ' 167 לתיק המוצגים (וראו גם המפה שבעמ' 231 למוצגי המערער). לאור התב"ע הקודמת, נטען על ידי המערער כי גבולות החלקות החדשות חוצים את בית המגורים או מצויים על קו הבנייה שלו או מונעים גישה לבית המגורים. אך כאמור, התב"ע הקודמת הוחלפה בתכנית החדשה, וטענה זו איבדה מתוקפה. ייתכן כי המצב הקיים בשטח הוא שהוביל לכך שלפי התב"ע הקודמת, הוקצו למנוח ויורשיו כשני שלישים מגודל המגרש התכנוני 106 וזאת בכפוף לתשלומי איזון. כאמור, סברנו כי בהתחשב במציאות שנוצרה על פי התב"ע הקודמת, ניתן היה לסיים את הסכסוך בפתרון מעשי, ויש להצר על כך שהדבר לא הסתייע. עם זאת, במצב הדברים הנוכחי, מקובלת עלי קביעתו של בית משפט קמא לפיה המקום לבחינת טענות המערער לשימוש בפועל בשטחים שמעבר לחלקה 43 הוא בסוגיית ההתיישנות הרוכשת, ולסוגיה זו עוד אדרש בהמשך. 20. לסיכום נקודה זו, לא ניתן לקבל את טענות המערער הנוגעות לזיהויה ולגודלה של חלקה 43 ששוחררה למנוחים לפני כמעט 70 שנה על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים, והוסדרה כחלקה 17 בגוש רישום 5731. מסקנתו של בית משפט קמא לפיה זכויות המערער מתמצות בחלקה 43 בגודל 310 מ"ר יש לה על מה להישען והיא אינה מגלה עילה להתערבות. אף אין עילה להתערבות בקביעתו של בית משפט קמא כי לא הוכחו זכויות המנוחים או מי מטעמם ביתרת החלקות שבמחלוקת. בית המשפט קבע כי חלקות אלה הוחזקו בידי נפקדים והוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים כדין. אזכיר בהקשר זה כי הגם שתעודות הנפקדות לחלקות בענייננו הוצאו רק בשנים 2003-2002, הרי שהקניית נכס נפקד לאפוטרופוס נעשית עם התקיימות התנאים הקבועים בחוק, מבלי שהדבר מותנה בפעולה משפטית מצד האפוטרופוס (בג"ץ 4713/93‏ גולן‎ ‎נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד מח(2) 638, 645 (1994); ע"א 3296/19 עזבון המנוח ג'אבר ז"ל נ' רשות הפיתוח רשות מקרקעי ישראל, פסקה 13 (‏26.12.2021) (להלן: עניין ג'אבר)). כל אלה מובילים לדחיית טענות המערער לבעלות מקורית בחלקות שבמחלוקת. רכישת זכויות במקרקעין מכוח הליך פירוק שיתוף 21. כזכור, טענת המערער בהקשר זה היא כי במסגרת הליך פירוק השיתוף שהתנהל בין יורשי המנוחים, הוא רכש מכונס הנכסים את "מגרש 106" שהיה למעשה בבעלות המנוחים ובהחזקתם לכל הפחות משנת 1953. נטען כי קביעתו של בית משפט קמא לפיה המערער רכש מכונס הנכסים בתום לב ובתמורה את המקרקעין צריכה הייתה להוביל למסקנה כי עומדת לו הגנת תקנת השוק שבסעיף 34א לחוק המכר, וגם מטעם זה יש להכיר בבעלותו בשטחים שבמחלוקת. כל זאת, כשרשות מקרקעי ישראל והאפוטרופוס היו צד להליך המשפטי ובהתאם להצהרתם נקבע כי אין להם זכויות במקרקעין, כך שאין המשיבה יכולה להישמע כעת בטענה אחרת. 22. בית משפט קמא קבע כי הנכס שנרכש על ידי המערער בהליך פירוק השיתוף היה אך ורק זכויות המנוחים ב"דירה" ששחרר האפוטרופוס בחלקה 43. במסקנה זו לא מצאתי להתערב. בכתב התביעה לפירוק שיתוף, תואר הנכס כלהלן: "דירת מגורים בקומת קרקע, הידועה כגוש 3963 חלקה 43 (כיום החלקה החדשה הינה 106 בהתאם לחלוקה החדשה בגוש) ברחוב טולדנו 2 בלוד" (עמ' 272 למוצגי המערער). בהמשך, בהסכם המכר מיוני 2006 שנערך בין המערער ליורשים האחרים באמצעות כונס הנכסים, הוגדר הנכס הנמכר כ-6/10 חלקים בבית מגורים "במקרקעין הידועים כמגרש זמני מספר 106 עפ"י תב"ע לד/4/360 ברחוב טולדנו 2 בלוד והמהווה חלק מחלקה ישנה מס' – 43 בגוש 3963 בלוד"; "בית מגורים צמוד קרקע ולרבות כל הבנוי והנטוע על הצמדותיו" (עמ' 117 למוצגי המערער, הדגשות הוספו). הזיהוי בין חלקה 43 למגרש 106 רובץ לפתחו של המערער. בניגוד לאופן הצגת הנכס בכתב התביעה, חלקה 106 כלל לא קיימת, והמגרש התכנוני 106 בתב"ע הקודמת מורכב כאמור מחלקה 43 בשלמותה ומחלקים מחלקות 36, 42, ו-62, הן החלקות שבמחלוקת. בית המשפט הפנה לתכתובות בין הצדדים להליך פירוק שיתוף ולמסמכים שהוגשו במסגרתו בשנים 2006-2005 (נ/8, נ/9 ונ/11, עמ' 299-298 ו-301 למוצגי המערער), והסיק מהם כי התייחסותו של המערער בהליך פירוק שיתוף צומצמה לדירה שבחלקה 43. כך למשל, בהודעת הבהרה מיום 18.1.2006 ציין המערער כי הנכס שבו מתבקש פירוק שיתוף הוא דירת המגורים ששוחררה על ידי סבו מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים. 23. עמדתי לעיל על כך שאין להתערב בקביעה כי שטח חלקה 43 ששוחררה למנוחים הוא 310 מ"ר. גם אם סבר המערער כי חלקה 43 ששוחררה לו חופפת וזהה למגרש 106 על פי התב"ע הקודמת, היה עליו לדעת כי לא כך הדבר. הדברים עולים כבר מכתב התביעה בהליך פירוק השיתוף, שאליו צורפה חוות דעת שמאית שנערכה לבית המגורים (פסקה 13 לכתב התביעה, עמ' 273 למוצגים המערער; חוות הדעת צורפה לתיק המוצגים בעמ' 288-284). אמנם חוות הדעת מתייחסת ל"מגרש מס' 106 ע"פי תכנית מאושרת מס' לד 4/360" בשטח 809 מ"ר, אך חוות הדעת מפנה לטבלאות האיזון של התב"ע ומכירה בבעלות המשותפת של האפוטרופוס ושל יוסף ג'רייסי (ג'רייס) במגרש 106 (עמ' 288-287). לפי חוות הדעת, 63.64% מהמגרש הוקצו ליוסף ג'רייסי ו-36.36% הוקצו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. כמו כן, לפי קביעתו של בית משפט קמא, מטבלאות האיזון בתב"ע הקודמת (נספח 34 לתצהיר האפוטרופוס) עולה כי מגרש 106 כולל את חלקת שומה 43 בשלמות ועוד חלקי חלקות נוספים, ונרשם במפורש כי חלקת שומה 43 היא בשטח 310 מ"ר. הדברים הוצפו באופן מפורש במכתב מיום 8.12.2005 שהופנה על ידי ב"כ אחד מיורשי המנוחים אל ב"כ המערער, שם צוין כי לאפוטרופוס לנכסי נפקדים יש 36.36% מהנכס; כי מאישור אי הנפקדות לא ברור מה גודל השטח ששוחרר; ועל מנת להסיר את החששות בעניין ולוודא כי "מלוא שטח הנכס שוחרר מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים לרבות ה 36.6% וכי מלוא השטח של החלקה הוא שנמכר לרוכשים" – ב"כ המערער התבקש להעביר העתק ברור של תעודת השחרור ואישור על כך ש"מלוא השטח של חלקה חדשה 106; קרי כל ה-809 מטרים משוחררים ושום חלק מהם אינו רשום עדיין על שם האפוטרופוס" (נ/9, עמ' 299 למוצגי המערער). בית משפט קמא קבע בנוסף כי גם המחיר של הנכס שנרכש על ידי המערער בהליך פירוק השיתוף שיקף את קיומן של זכויות האפוטרופוס במקרקעין (במגרש 106), כשהמערער שילם רק 270,000 ₪ בעוד ששווי הממכר באותה עת היה 695,000 ₪ (פסקה 41 לפסק הדין). 24. אכן, מהחלטת בית המשפט בהליך פירוק השיתוף מיום 14.4.2011 עולה כי מינהל מקרקעי ישראל והאפוטרופוס הודיעו שאין להם טענות לגבי המקרקעין "בגוש 3963 מגרש זמני 106 חלק מחלקה 43", כשבפרוטוקול הדיון מתועדת נוכחותם של נציג מטעם המינהל וכן של האפוטרופוס על נכסי נפקדים מר רונן ברוך. בהסתמך על הצהרתם קבע בית המשפט כי אין לשני הגופים כל זכות במקרקעין (עמ' 114 למוצגי המערער), מה שמציב לכאורה קושי בפני טענותיהם בהליך שלפנינו. עם זאת, בחינת הדברים לעומקם מעלה כי ייתכן שבית משפט שלום נתפס לכלל טעות בקביעתו הנ"ל. זאת מכיוון שכטענת המשיבה, הודעתו המקורית הכתובה של המינהל התייחסה ל"מקרקעין המזוהים כגוש שומה 3963/43", ולגביהם הוצהר כי אין למינהל זכויות בקרקע (הודעות מיום 17.3.2011 ומיום 11.4.2011, נספחים 25 ו-26 לתצהיר האפוטרופוס). בתצהיר שערך האפוטרופוס (מר ברוך) לצורך ההליך שלפנינו, הוסבר כי לאחר שנודע לו מב"כ המערער כי עליו להתייצב בבית משפט השלום בהליך פירוק השיתוף, ביקש לקבל לידיו את כתבי בית הדין על מנת שיוכל לזהות את הנכס שבמחלוקת. ב"כ המערער השיב כי לא ניתן להמציא את כתבי בית הדין אך ציין כי המדובר בנכס הידוע כ"גוש 3963 חלקה 43 (מגרש 106)" (נספחים 22-21 לתצהיר האפוטרופוס). על רקע זה ניתנה הודעתו הכתובה של מינהל מקרקעי ישראל שהתייחסה כאמור למקרקעין בגוש שומה 3963/43, ואציין גם כי לטענת האפוטרופוס בתצהירו הוא כלל לא נכח בדיון שהתקיים ביום 14.4.2011. 25. הנה כי כן, יש יותר מאשר בסיס לסברה כי בית המשפט בהליך פירוק השיתוף טעה או הוטעה לחשוב כי חלקה 43 זהה בשטחה למגרש התכנוני 106, וכן טעה לחשוב כי הצהרת האפוטרופוס והמינהל להעדר זכויות נסבה על המגרש כולו, שזוהה כחלק מחלקה 43 במקום על חלקה 43 לבדה המהווה חלק ממגרש 106. יש אף בסיס להניח כי לטעות זו היה שותף כונס הנכסים והיא השתרבבה לתיאור הממכר בחוזה המכר. בנסיבות אלה, מקובלת עלי מסקנתו של בית משפט קמא ולפיה הנכס שעמד למכירה במסגרת הליך פירוק השיתוף היה זכויות המנוחים בבית המגורים ששחרר האפוטרופוס בחלקה 43, כך שיתרת מגרש 106 לא עמדה במוקד הליך זה. כטענת המשיבה, עסקינן בשאלה של זהות הממכר ולא בשאלה של תחרות בין זכויות בין הבעלים המקורי לקונה מאוחר, ולכן אין בכוחה של תקנת השוק שבסעיף 34א לחוק המכר כדי לסייע למערער. אף אין בידי לקבל את טענתו החלופית של המערער, כי ההסתמכות וההכרה בטבלאות האיזון שבתב"ע הקודמת מובילות למסקנה כי לכל הפחות יש להכיר בזכויות המערער ב-515 מ"ר ממגרש 106 (המהווים 63% ממגרש 106, החלק שהוקצה למנוחים לפי התב"ע הקודמת). אין בכוחה של התב"ע הקודמת להקנות זכויות בעלות יש מאין, וכטענת המשיבה במהלך הדיון שהתקיים לפנינו, הגדלת זכויות של המערער לפי התב"ע הקודמת היתה מתאפשרת אך בכפוף לתשלומי איזון. לא למותר לציין כי לטענת המשיבה, לא ברור על מה הסתמך השמאי שערך את טבלאות השטחים בתב"ע הקודמת כאשר העמיד את זכויותיה על 36.6%. מכל מקום, נחזור ונזכיר כי התב"ע הקודמת הוחלפה בתכנית החדשה. רכישת זכויות במקרקעין מכוח התיישנות רוכשת 26. בית משפט קמא ניתח את המקרה בראי סעיפים 52-51 לפקודת ההסדר וסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, וקבע כי לצורך קבלת הטענה להתיישנות רוכשת היה על המערער להראות החזקה נוגדת רצופה למשך 15 שנים (תקופת ההתיישנות במקרקעין שאינם מוסדרים), בידיעת הנפקדים, עובר להקניית נכסיהם לאפוטרופוס, אך המערער לא הוכיח החזקה נוגדת או החזקה ועיבוד בחלקות שבמחלוקת (פסקאות 52-50 לפסק הדין). בית המשפט הוסיף ובחן למעלה מן הצורך, אם התקיימה החזקה נוגדת ורציפה לאחר הקניית החלקות שבמחלוקת לאפוטרופוס, בטרם ההודעה על תחילת ההסדר בינואר 2013, קרי החל משנת 1998. גם לשאלה זו השיב בית המשפט בשלילה (פסקאות 54-53 לפסק הדין). 27. לא אאריך מקום שבו ניתן לקצר, ולניתוח הסוגיה של התיישנות רוכשת אפנה את הקורא לפסק דיני בעניין ג'אבר הנזכר לעיל. כפי שהוסבר בהרחבה שם, סעיף 51 לפקודת ההסדר מאפשר למחזיק במקרקעין להירשם כבעל הזכויות בקרקע על אף שזו רשומה על שם אדם אחר, וזאת בעת הליכי ההסדר ובהתקיים שני תנאים מצטברים: המחזיק נדרש להחזיק במקרקעין למשך תקופת ההתיישנות הרלוונטית בהתאם לסוג המקרקעין; והמחזיק נדרש להחזיק בקרקע באופן המנוגד לזכות הבעלים, ברציפות לאורך כל תקופת ההתיישנות (החזקה נוגדת). לדידי, סעיף 51 לפקודת ההסדר עניינו במישור היחסים שבין אדם לחברו, ואין לו תחולה במישור היחסים שבין הפרט למדינה. סעיף 52 לפקודת ההסדר עוסק במצב שבו תחרות הזכויות היא בין המחזיק למדינה. בהינתן סעיף זה, טענה להתיישנות רוכשת כלפי המדינה עוברת דרך סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני ומחייבת עמידה בתנאיו, לרבות דרישת עיבוד המקרקעין. מכאן, שככל שהיינו רואים בקרקע הרשומה על שם רשות הפיתוח כקרקע הרשומה על שם המדינה, הרי שכלל אין תחולה לסעיף 51 לפקודת ההסדר (לדיון על אודות מעמדה של רשות הפיתוח כאורגן של המדינה וכצד לעסקה עם האפוטרופוס לנכסי נפקדים לפי סעיף 17(א) לחוק נכסי נפקדים, ראו בע"א 7793/19 מדינת ישראל - רשות הפיתוח נ' עזבון המנוח סאלם עקל ז"ל (‏8.5.2022), פסקאות 56-41, 64-63 לפסק דינו של השופט קרא ופסקאות 13-10 לפסק דינו של השופט גרוסקופף. על פי דעת הרוב בעניין עקל, האפוטרופוס ורשות הפיתוח הם צדדים קרובים, באשר שניהם אורגנים של המדינה, אך אין בכך כדי לשלול את תחולת תקנת השוק שבסעיף 17(א) לחוק זה על עסקה בין האפוטרופוס לרשות הפיתוח ויש לראותה כ"אדם אחר" לצורך תחולת הסעיף). מכל מקום, וכפי שציינתי בעניין ג'אבר, גם בהנחה שרשות הפיתוח והמדינה אינם חד הם, ובהנחה שסעיף 51 לפקודת ההסדר חל במקרים כגון זה שלפנינו, לא ניתן להתבסס עליו לצורך רישום המחזיקים במקרים הנ"ל כבעלי המקרקעין מכוח התיישנות רוכשת. זאת מכיוון שבהלכת שבלי (ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי, פ"ד מו(2) 81 (1992)) נקבע כי לאחר כניסתו לתוקף של חוק יסוד: מקרקעי ישראל ולנוכח סעיף 1 שבו, התיישנות במקרקעי ישראל (וביניהם מקרקעין של רשות הפיתוח) לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני לא תהא התיישנות רוכשת כי אם התיישנות דיונית בלבד. כוחה של הלכת שבלי יפה, ואף בדרך של קל וחומר, לגבי טענת התיישנות המועלית מכוח סעיף 51 לפקודת ההסדר, שהרי סעיף זה מלכתחילה לא נועד לחול במישור היחסים שבין הפרט למדינה אלא במישור היחסים שבין אדם לחברו. על כן, לאחר חקיקת חוק יסוד: מקרקעי ישראל בשנת 1960, ככל שעומדת למחזיק במקרקעי ישראל טענת התיישנות – הרי שזו טענת התיישנות דיונית בלבד, קרי טענת הגנה. לדידי, אלו הם פני הדברים גם אם המחזיק השלים את תקופת ההתיישנות לפני כניסת חוק היסוד לתוקף, שכן ההתיישנות שבה עוסק סעיף 51 לפקודת ההסדר היא מלכתחילה התיישנות דיונית שהופכת להתיישנות רוכשת רק במועד ההסדר. בתקופה שלפני ההסדר, לא ניתן לומר שהמחזיק "רכש" זכות מכוח התיישנות, ואין בכוחה של ההתיישנות הדיונית להקנות למחזיק זכות בעלות. 28. בהתאם לעמדתי כפי שהובעה בעניין ג'אבר, ובדומה למקרה הנדון שם, אני סבור כי גם בנסיבות המקרה שלפנינו לא ניתן להסתמך על סעיף 51 לפקודת ההסדר לצורך רישום המערער כבעל המקרקעין. גם אם סעיף 51 לפקודת ההסדר חל במקרה דנן, לא ניתן לטעון מכוחו להתיישנות רוכשת, וגם אם נניח לטובת המערער כי החזיק במקרקעין (בעצמו או באמצעות המנוחים) החזקה נוגדת לתקופה רציפה בת 15 שנים – תהיה זו התיישנות דיונית בלבד. אציין כי בית משפט קמא לא קבע ממצא לגבי סוג המקרקעין הנדון בענייננו, אך ככל שמדובר בקרקע מסוג מירי ובטענה להתיישנות רוכשת מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני וסעיף 52 לפקודת ההסדר, הרי שלפי קביעתו העובדתית של בית משפט קמא לא הוכח יסוד עיבוד הקרקע הנדרש לתחולת סעיף זה (פסקה 51 לפסק הדין). די בכך כדי לדחות את טענת ההתיישנות מכוח הסדר זה. ככל שכטענת המערער, ענייננו בקרקע מסוג מולק (פסקה 6 לסיכומי התשובה מטעמו), אזי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני כלל לא חל (עניין ג'אבר, פסקה 27), וכאמור לעיל בהתאם לעמדתי בעניין ג'אבר, אין בכוחו של סעיף 51 כדי לסייע. 29. אוסיף על האמור כי בית משפט קמא קבע כקביעה עובדתית כי בין השנים 1948 ל-1950 לערך בית המגורים לא הוחזק על ידי המנוחים כי אם על ידי האפוטרופוס וחברת עמידר, שהשכירה אותו לשוכרים מטעמה; כי כך עולה מעדותם של עדי המערער (אחותו והעד אמיל אבו מנה); וגם ספרי המיסים המנדטוריים סותרים את הטענה כי המנוחים החזיקו בחלקות השכנים הצמודות לבית המגורים טרם קום המדינה או בשנים שלאחר הקמתה. בדומה, בית משפט קמא קבע כי לא הוכחה החזקה רציפה ב-15 השנים שלפני ההסדר, קרי החל מ-1998, שכן במסגרת הליך פירוק השיתוף המערער טען כי בית המגורים פרוץ ונטוש מזה כשנתיים; כי קיימת לגביו סכנת פלישה; וכי הוא אינו מוכן לקבל חזקה בנכס. כמו כן לגרסתו של המערער, עד לשנת 2002 התגוררו בנכס דיירים מוגנים. לא נעלמה מעיני הטענה כי המערער פעל לפינוי הדיירים המוגנים באמצעות הליך משפטי, וכי בתקופה שבין פינויים לכניסת המערער לנכס (לאחר רכישתו בהליך פירוק השיתוף), המערער שילם את המיסים העירוניים המוטלים בדין על המחזיק בנכס, ולכן לטענתו הוא נחשב ל"מחזיק". אציין כי ככל שהמיסים אכן שולמו על ידי המערער, הרי שיש לזכור כי בעלותו של המערער בחלקה 43 (עליה בנוי למצער רובו של בית המגורים) אינה במחלוקת, להבדיל מבעלותו בחלקות האחרות. נסיבות אלה מציבות קושי של ממש בפני הטענה כי המערער החזיק בחלקות שבמחלוקת החזקה נוגדת למשך תקופת הזמן הנדרשת. מכל האמור עולה שגם הטענה להתיישנות רוכשת דינה להידחות. סוף דבר 30. טענות המערער לבעלות בחלקות שבמחלוקת – חלקות 36, 42 ו-62 בגוש שומה 3963 שהוסדרו כחלקות 16, 18 ו-15 בגוש רישום 5731 – לא הוכחו. אי לכך, יש להורות על דחיית ערעורו של המערער ועל רישום החלקות החדשות על שם המשיבה. לנוכח תוצאת פסק הדין, ובהינתן שחלק מהתסבוכת שנוצרה מקורה בהתנהלותו של האפוטרופוס על נכסי נפקדים בתביעה לפירוק השיתוף – לא ייעשה צו להוצאות. ש ו פ ט הנשיאה א' חיות: אני מסכימה. ה נ ש י א ה השופטת ד' ברק-ארז : אני מסכימה. ש ו פ ט ת לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏י"ט בחשון התשפ"ג (‏13.11.2022). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 19082720_E07.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1