הועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון נ. קיבוץ געש

בבית המשפט העליון בר"ם 8209/18 לפני: כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקשת: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון נ ג ד המשיבים: 1. קיבוץ געש 2. סקום (ישראל) בע"מ 3. היועץ המשפטי לממשלה בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופטת (בדימ') ז' בוסתן) בעמ"נ 8118-11-16 מיום 21.10.2018 בשם המבקשת: עו"ד ישראל נשבן בשם המשיב 1: עו"ד דניאל אברבנאל; עו"ד גיא פורר בשם המשיבה 2: עו"ד רפאל גרוס בשם המשיב 3: עו"ד יונתן ברמן פסק-דין השופט ע' פוגלמן: בהחלטתי מיום 16.11.2020 נדחו בקשות רשות לערער שבהן השיגו בעלי מקרקעין על הקביעות העקרוניות של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו בשאלת ההכרה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כפגיעה בת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק ובקביעת גבולותיה (עמ"נ (מינהליים מר') 55176-12-13 נגור נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובניה "שרונים" (14.12.2017) (להלן: עניין נגור)). בהחלטה זו עמדתי על קביעותיו של בית משפט זה בהרכב מורחב בפסק הדין בבר"ם 10212/16 דלי דליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (להלן: עניין דלי דליה) בשאלה אם ניתן להכיר באובדן פוטנציאל תכנוני כשלעצמו כפגיעה בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ומהן אמות המידה המנחות לתיחום פגיעה מן הסוג האמור. כפי שציינתי שם, בפסק הדין בעניין דלי דליה נדרש בית משפט זה לדיון בהשגות שהועלו על ידי המבקשים על פסק הדין בעניין נגור, שהקביעות בו עולות בקנה אחד עם אמות המידה שהתווה בית משפט זה (בר"ם 245/18 שוורץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נס ציונה (16.11.2020) (להלן: בר"ם 245/18)). על כן מצאתי כי אותן בקשות אינן מעוררות עוד שאלה עקרונית בעלת חשיבות כללית ודינן להידחות. גם הבקשה שלפניי עניינה בתביעות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3 "תכנית מתאר מחוזית, מחוז המרכז תמ"מ/3 שינוי מס' 21" (2003) (להלן בהתאמה: הוועדה המקומית ותמ"מ 21/3). בדומה להליכים שנדונו בבר"ם 245/18 גם כאן דחתה הוועדה המקומית את התביעות. ברם, ובניגוד לתיקים שנדונו בעניין נגור, ערר שהגיש קיבוץ געש (המשיב 1 לפניי; להלן גם: הקיבוץ) על דחיית תביעתו בגין פגיעה בפוטנציאל התכנוני התקבל על ידי ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז המרכז (להלן: ועדת הערר). על בסיס הקביעות העקרוניות שפורטו בהחלטה בבר"ם 245/18 (פסקה 2) מצאה ועדת הערר (בדעת רוב) כי קיבוץ געש הוכיח קיומו של הליך תכנוני קונקרטי, בדמות תכנית מתאר מקומית חש/11/8 (להלן: תכנית חש/11/8) שהופקדה בשנת 1998 ואשר ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3 היה סיכוי ממשי כי היא תאושר. נקבע כי לולא אישורה של תמ"מ 21/3 היה סיכוי סביר כי תכנית חש/11/8 תאושר לגבי אחד המגרשים שלגביהם הוגשה התביעה (לגבי מגרש אחר בשטח תמ"מ 21/3, נקבע כי בנסיבות העניין ניתן להניח שתכנית חש/11/8 לא הייתה מתאשרת לגביו, מנימוקים שפורטו, ועל כן הערר בעניינו נדחה). נוכח קבלת טענותיו של קיבוץ געש לגבי הפגיעה באותו המגרש, הורתה ועדת הערר כי ימונה שמאי מכריע להערכת ירידת הערך של אותם מקרקעין וכי השמאי יעשה כן בהתאם לעליית שווי המקרקעין כתוצאה מההליכים התכנוניים שהתקיימו לאישור חש/11/8. עוד הורתה ועדת הערר כי השמאי ינטרל בשומתו את הפגיעה בשווי המקרקעין הנובעת מהעובדה שמדובר בקרקע חקלאית במרכז הארץ, מחיר המשקף פוטנציאל תכנוני כללי שאין לו קשר להליכי תכנון ספציפיים. בצד האמור, עררה של חברת סקום (ישראל) בע"מ (המשיבה 2 כאן; להלן: החברה), המחזיקה בבעלות משותפת עם קיבוץ געש במקרקעין (50%) נדחה על ידי ועדת הערר, שקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. על החלטות אלו הוגשו לבית המשפט לעניינים מינהליים שלושה ערעורים, הן מטעם הוועדה המקומית, הן מטעם הקיבוץ והחברה. הוועדה המקומית ערערה על הקביעה כי המקרקעין נפגעו כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3 (מבלי להשיג על שומת השמאי המכריע). הקיבוץ מצדו ערער, בין היתר, על הנחיית ועדת הערר בקשר לאופן חישוב הפגיעה, והחברה קבלה הן על הקביעות העקרוניות של ועדת הערר לעניין שאלת ההכרה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני מכוח סעיף 197 לחוק, הן על כך שהקביעות בעניין הקיבוץ לא הוחלו עליה למרות שהיא מחזיקה בבעלות משותפת באותם מקרקעין. ביום 21.10.2018 ניתן פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופטת (בדימ') ז' בוסתן) בשלושת הערעורים. לאחר שעמד על הליכי קידומה של מח/11/8, שהופקדה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה מבלי שהוגשו נגדה התנגדויות, דחה בית המשפט את ערעורה של הוועדה המקומית על קביעות ועדת הערר בעניינה ובפרט נגד הערכת הוועדה כי ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3 היה סיכוי ממשי כי היא תאושר. לפיכך נקבע כי החלטת ועדת הערר לגבי קיומה של פגיעה בפוטנציאל התכנוני לגבי המקרקעין האמורים תעמוד בעינה. אשר לערעור מטעם קיבוץ געש, בית המשפט מצא כי ועדת הערר שגתה בהנחייתה לשמאי המכריע וקבע כי יש להבחין בין פוטנציאל תכנוני כללי לצורך קביעה אם התקיימה פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק, לבין פוטנציאל תכנוני כללי לצורך קביעת שווי הפגיעה במקרקעין מקום שבו קיימת פגיעה (וזאת בהמשך להכרעותיו של בית המשפט לעניינים מינהליים בפסקי דין אחרים, שעמדו במוקד ההליכים שנדונו לפני בית משפט זה בעניין דלי דליה). לפיכך מצא בית המשפט כי "במקום שבו קיימת פגיעה בפוטנציאל תכנוני כללי מהווה שווי הפוטנציאל הכללי חלק משווי הפגיעה" (ההדגשות במקור – ע' פ'; סעיף 61 לפסק הדין), והורה על החזרת התיק לשמאי המכריע, שיגיש חוות דעת מעודכנת בהתאם לקביעותיו. ערעורה של החברה התקבל בנקודה אחת והיא החלתן של הקביעות לגבי הפגיעה במקרקעין שלגביהם מצאה ועדת הערר כי התקיימה פגיעה לפי סעיף 197 לחוק גם עליה, נוכח בעלותה המשותפת בהם והצהרת בא כוח הוועדה המקומית כי הוא מסכים כי ההכרעה לגבי אותם מקרקעין צריכה להיות זהה עבור הקיבוץ ועבור החברה. על כן נקבע כי ערעורה של החברה יתקבל בכל הנוגע למקרקעין האמורים וכי החברה תוכל להציג עמדתה וחישוביה לשמאי המכריע עת יערוך חוות דעת מעודכנת. את טענותיה של הוועדה המקומית בבקשה שלפניי למתן רשות ערעור על פסק הדין האמור ניתן לחלק, בעיקרם של דברים, לשני ראשים: האחד נוגע לקביעות ועדת הערר ובית המשפט לעניין קיומה של פגיעה במקרקעין המשיבים כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3 בדרך של פגיעה בפוטנציאל התכנוני בהינתן קידום תכנית מח/11/8. השני, עניינו בקבלת ערעור הקיבוץ ובקביעת בית המשפט לעניינים מינהליים כי בחישוב שווי הפגיעה יש להתחשב ב"פוטנציאל כללי". החברה מצדה סמכה ידיה על קביעותיו של בית המשפט לעניינים מינהליים, וטענה כי הבקשה לא עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור לבית משפט זה. בתשובתו של הקיבוץ (שהוגשה ביום 15.12.2020 בהמשך להחלטתי מיום 16.11.2020), מבקש גם האחרון להסתמך על פסק הדין נושא הבקשה וטוען כי ההוראות שניתנו לשמאי המכריע מגשימות את תכלית הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. לטענתו, מנגנון חישוב הפיצויים שעליו הורתה ועדת הערר יביא לכך שהקיבוץ לא יזכה לפיצויים על מלוא הפגיעה שנגרמה לו והוא מעורר קשיים מעשיים שאף השמאי המכריע במקרה דנן עמד עליהם. הקיבוץ מוסיף וטוען כי מקום שבו נקבע פוטנציאל תכנוני קונקרטי לשינוי יעוד, הפוטנציאל הכללי לשינוי אינו קיים עוד, ולכן אין מקום להפחית את אותו ערך ספקולטיבי מערך הפוטנציאל הקונקרטי. כפי שציינתי בהחלטתי בבר"ם 245/18 והדומים לו, אני סבור כי קביעותיו העקרוניות של בית המשפט לעניינים מינהליים אשר להיקף ההכרה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כפגיעה בת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אינן מעוררות עוד שאלה משפטית כללית, וזאת נוכח הכרעת בית משפט זה בעניין דלי דליה. מכל מקום הבקשה שלפניי, בראשה הראשון, דומה שלא השיגה על אמות המידה הכלליות האמורות, אלא על יישומן בעניינה הקונקרטי – שהוביל לקביעה כי באותו מקרה התקיימה פגיעה בפוטנציאל התכנוני שבאה בגדרי פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק. טענותיה של הוועדה המקומית בעניין זה נטועות בדל"ת אמותיו של המקרה ואיני סבור כי הונחה בנסיבות העניין עילה לקיום בירור נוסף שלהן על ידי ערכאה זו ב"גלגול שלישי" על פי אמות המידה המקובלות לכך. שונים הם פני הדברים לגבי הראש השני של טענות הוועדה המקומית. בפסק הדין בעניין דלי דליה, נדרש בית משפט זה גם ל"שאלת השווי", היא השאלה בדבר דרך הערכת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית הפוגעת מקום שבו עלה בידי בעל המקרקעין להוכיח פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק (לרבות פגיעה בפוטנציאל תכנוני במתכונת המתוחמת שנקבעה). בשאלה זו נקבע, בדעת רוב, כי השומה המעריכה את היקף הפגיעה תתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת (עניין דלי דליה, פסקה 109 לפסק הדין של השופטת ד' ברק-ארז). בהמשך להחלטתי מיום 16.4.2020 הגיש היועץ המשפטי לממשלה הודעת עדכון בדבר השפעת האמור בפסק הדין על ההליכים בנדון, לרבות הבקשה דנן. בכל הנוגע להליך דנן ציין היועץ כי הכרעותיו של בית המשפט לעניינים מינהליים בשאלת השווי מנוגדות על פני הדברים לקביעותיו של בית משפט זה בפסק הדין בעניין דלי דליה וכי במובן זה ההליך דנן נבדל מבקשות הרשות לערער שהוגשו על פסק הדין בעניין נגור. לעמדת הוועדה המקומית, הפסיקה בעניין דלי דליה יכולה להשפיע על הנמקת בית המשפט לעניינים מינהליים בעניין שיעור הפגיעה, שהסתמכה בשעתו על פסקי דין שבוטלו בעניין דלי דליה. הקיבוץ מצדו טוען כי הקביעות בעניין דלי דליה בשאלת השווי לא נוגעות לענייננו משום שהן חלות לשיטתו רק מקום שבו נמצאה פגיעה שאינה נובעת מאובדן פוטנציאל תכנוני. בעניין זה אני סבור כי נוכח קביעותיו של בית משפט זה בשאלת השווי בעניין דלי דליה יהיה זה נכון להחזיר את הדיון בהליך דנן בשאלה זו בלבד לבית המשפט לעניינים מינהליים, שיידרש לבחינה משלימה של דרך עריכת השומה להערכת הפגיעה במקרקעין במקרה דנן, בראי אמות המידה העקרוניות שנקבעו לכך בעניין דלי דליה. אעיר כי טענתו של הקיבוץ שלפיה לכאורה קביעותיו של בית משפט זה בעניין דלי דליה בשאלת השווי הוגבלו רק למקרים שבהם נמצאה פגיעה במקרקעין שאינה פגיעה בפוטנציאל התכנוני אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת השאלה כפי שנוסחה בפסק הדין והיא נדחית (וראו לעניין זה פסקה 92 לפסק הדין של השופטת ד' ברק-ארז: "[...] יש לבחון האם וכיצד יש מקום להתחשב במחיר השוק ככל שזה משקף את הפוטנציאל התכנוני הכללי של הקרקע (ללא קשר לתכניות שכבר הופקדו או אושרו). יובהר, כי לשאלה זו יש רלוונטיות רק באותם מקרים שבהם עלה בידי בעל המקרקעין להראות כי מתקיימת פגיעה במקרקעין (לרבות פגיעה בפוטנציאל תכנוני במתכונת המתוחמת שעליה עמדנו לעיל, או פגיעה אחרת שעומדת במבחנים הרלוונטיים לעניין זה)"; ההדגשות הוספו – ע' פ'). בסוגיה נקודתית זו בלבד החלטנו לדון בבקשת הוועדה המקומית כאילו ניתנה רשות, הוגש ערעור לפי הרשות שניתנה, ולקבל את הערעור בדרך של החזרת הדיון בהליך לבית המשפט לעניינים מינהליים, כמפורט לעיל. בנסיבות העניין איני עושה צו להוצאות. ניתן היום, ‏ז' בטבת התשפ"א (‏22.12.2020). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 18082090_M12.docx נב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il